ARQUITECTURA LEGAL FADU – UNL / 2005

I - ARQUITECTURA, URBANISMO Y DERECHO

TEMA 1: Arquitectura, Derecho y Ciudad

ARQUITECTURA, DERECHO Y CIUDAD:
Cuando un grupo humano comienza a tener idea de habitar  aparece el derecho como norma que ordena la
vida social. Calidad de vida.
En la unión irrescindible*1 entre Derecho y Arquitectura (expresiones de la vida urbana organizada) se fueron
dando aproximaciones entre los individuos. El arquitecto tiene que ver con estas dos consideraciones en
relación con el objeto.
DERECHO ARQUITECTURA
- normas y principios que ordenan la vida social  - normas sociales y técnicas que resuelven el hábitat
mejores relaciones  propuesta de mejorar la cultura
- origen: en la protección de las necesidades - se identifica con el origen de la sociedad y el
primarias hábitat

LA CIUDAD Y SU ORGANIZACIÓN URBANA, POLÍTICA Y JURÍDICA:

Entre Derecho y Ciudad existe una especia de afinidad, simbiosis, sinergia. El régimen político, el sistema
jurídico y las relaciones entre vida urbana, legislación y gobernantes siempre se dan en la ciudad.

LA INTERDISCIPLINARIEDAD:
Refiere a la unión entre Arquitectura y Derecho, ambas se vinculan, se relacionan, pero muchas veces dejan de
hacerlo y se separan. Muchos males de la práctica profesional derivan de la falta de información jurídica con la
que los arquitectos actúan. Por esa falta de interdisciplinariedad que tanto pregonamos y que tan difícil es llevar
a la práctica.

LAS TRAMÁS Y LOS PLEXOS URBANOS Y NORMATIVOS:

El derecho es el conjunto de normas que forman redes cubriendo todo acontecer humano.
Previsiones que marcan los límites de conductas individuales
Objetivo Garantizar el respeto de los derechos individuales y colectivos
En la Ciudad se da una alta concentración de gente, edificios, vehículos, que dan lugar a una alta
conflictividad  Derecho  prevenirla, y ordenar y contener el complejo y conflictivo fenómeno urbano.

EL DERECHO: CLASIFICACIÓN Y DIVISIONES

En el mundo jurídico hablamos de “Derecho” como el conjunto de principios, de criterio y normas, escritas ó
no, asumidas por todo el mundo, por un orden histórico, cultural, plasmado en las constituciones de las
naciones, cartas universales etc.
El Derecho nos dice lo que está bien y lo que está mal. Su función es ordenar, orientar, calificar
comportamientos.
a) Derecho Natural: el que está escrito e inscripto en la naturaleza misma de las cosas.
b) Derecho Facultativo-Subjetivo: hace a las creencias, a los pensamientos y convencimientos de las
personas.
c) Derecho Positivo-Legal: escrito en las leyes de cada pueblo. Tiene consagración social. El Derecho
Argentino, Derecho Romano, Derecho Español.
 Derecho Civil: organiza el patrimonio de las personas, define a los principales contratos, y determina los
rasgos propios de los sujetos del Derecho (nombre, domicilio, nacionalidad)

ESTADO Y DERECHO:
El derecho como conjunto de normas escritas, llamado Derecho escrito, Derecho Legislativo o Positivo, se
dice que es el conjunto de normas obligatorias dictadas por el Estado. Es decir, la nación, pueblo, comunidad o
sociedad que está organizada jurídicamente. El Estado existe porque existen leyes que lo reconocen, en
especial la Constitución Nacional.

DERECHO PÚBLICO Y PRIVADO: SU CORRELACIÓN ENTRE EL HECHO ARQUITECTÓNICO INDIVIDUAL

Y EL HECHO URBANO:
Gran división interna del Derecho: público y privado
a) Derecho Público:
 Regula la vida en relación con los demás y con la sociedad/ comunidad /estado/ sociedad
 Hace referencia principal a la comunidad, al Estado, a la sociedad.
1
Hablamos de unión porque no se pueden separar. En esta unión encontramos la justificación de todas nuestras propuestas.
Mauro, Ma. Noel 1
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 Incluye:
- Normas que organizan la sociedad
- Reglamentos que ordenan la vida social
- Leyes que consideran al individuo como integrantes de la sociedad.
 En Arquitectura2, son del Derecho Público:
 leyes y normas de obras públicas
 todos los códigos urbanos
 reglamentos de edificación, zonificación urbanización/Derecho urbano
 reglas de la matrícula profesional y del colegio de arquitectos.
 normas que organizan la carrera.

b) Derecho Privado:
 Regula la vida de los individuos entre sí/ hombre individual /persona
 Se aplica a las personas solas o en conjunto, pero no en relación a la vida social.
 Incluye:
- Normas que regulan las relaciones entre los individuos. Las relaciones entre el arquitecto y su cliente.
- Relación entre personas (sujetos) respecto del objeto (obra).
 En Arquitectura, es del Derecho Privado: el Contrato de Construcción.

Las jurisdicciones y el orden jurídico constitucional. Su relación con el quehacer del Arquitecto:
a) Na - Órganos de gobierno para todo el país. Con una estructura federal se encarga de las
ción relaciones exteriores y de ordenar la economía y demás políticas liberales.
- Arq.: - Habilitación profesional
- formas de contrato, sus efectos, la responsabilidad y sus derivaciones están
reguladas por leyes nacionales (Código Civil)
c) Pro - Gobierno territorial formado por los municipios y encargado de generar políticas de gobierno
vincia para el desarrollo con servicios particulares.
- Arq.: - Organiza los colegios profesionales que son los que llevan la matrícula profesional
y regulan los honorarios o aranceles.
e) Mu - Gobierno local de la ciudad. Tiene a su cargo los servicios, las necesidades inmediatas y la
nicipio participación de los vecinos: ciudadanos.
- Arq.: - Documentación de obras (planos y formas de presentación)
- Códigos que regulan la actividad de los constructores y las formas que adquiere la
edificación de los municipios.

TEMA 2: Elementos del mundo jurídico

LAS PERSONAS Y LAS COSAS
a) Personas: Todos los entes susceptibles de adquirir derecho o contraer obligaciones. (Art. 30)
 Persona individual: Existencia visible o real
 Persona jurídica: Existencia ideal (persona colectiva).
- Carácter público: Estado nacional, Provincia y municipio, entidades autárquicas e Iglesia Católica.
- Carácter privado: asociaciones y fundaciones, sociedades civiles y comerciales, entidades capaces
de adquirir derechos y contraer obligaciones. En Arquitectura importan: las sociedades de
profesionales (consultoras o estudios colectivos), las empresas constructoras, las empresas
temporarias o accidentales constituidas para un solo objeto o emprendimiento (consorcios), las U.T.E.
(uniones transitorias de empresas que se unen, por ejemplo, para presentarse a una licitación).
b) Cosas: los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Las cosas son muebles e inmuebles por su
naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo. (Art. 2311)
c) Bienes: los objetos inmateriales susceptibles de valor ($) y también las cosas. (Art. 2312)
d) Patrimonio: conjunto de bienes de una persona. (Art. 2312)

ELEMENTOS, OBJETO Y SUJETO DEL UNIVERSO JURÍDICO:

Hechos: son todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisición, modificación, transferencia
o extinción de los derechos u obligaciones (Art.896). Los hechos humanos son voluntarios o involuntarios. Los
hechos se juzgan voluntarios, si son ejecutados con discernimiento, intención y libertad (Art.897).
Actos jurídicos: son los actos voluntarios lícitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas
relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos (Art.944).

LAS RELACIONES JURÍDICAS:

2
Arquitectura: por su compromiso altamente social es una profesión regulada por el derecho público.
2 Mauro, Ma. Noel
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 Norma social obligatoria que tiene por objeto la regulación las relaciones → es sustancialmente relacional.
 Sólo se ocupa de los actos que inciden o afectan a los demás → castigos de tipo exterior, aplicados por
autoridad estatal.
 Las relaciones jurídicas pueden ser:
- Interindividuales: contratos, locaciones de obra y de servicios. Se dan siempre entre individuos.
- Las que tienen por escenario la ciudad: nos toman en nuestros caracteres públicos, como integrantes
del cuerpo social.

OBLIGACIONES Y CONTRATOS:
El contrato es la forma más precisa y concreta de producir obligaciones. Estas son vínculos jurídicos que
surgen de las relaciones jurídicas y que nos imponen dar a otro una cosa, o hacer una cosa, o prestar un
servicio. Vínculo que nos presiona, que nos empuja a hacer una prestación a favor de otra persona.

LOS FENÓMENOS: MICRO- OBRA Y MACRO-CIUDAD:

Dos escenarios:
a) Micro: establecido en la relación comitente – constructor. Refiere a las relaciones contractuales.
b) Macro: se manifiesta en las relaciones urbanas. Ordena jurídicamente la multitud bajo la dirección de un
estado jurídico y constitucional: a la aglomeración que se organiza en civitas.

LA REALIDAD NORMATIVA EN REFERENCIA AL HECHO CONSTRUCTIVO: DESDE EL DERECHO

PRIVADO Y EL DERECHO PÚBLICO, POLÍTICO Y ADMINISTRATIVO:
a) Problemática legal de la construcción: poca legislación, muy anticuada, casi obsoleta. Precisa
introducirle mejoras (actualizarla, mejorarla), generar un sistema legislativo coherente, racional y moderno.
b) Derecho Urbano: legislación excesiva, desactualizada (nacional: escasa, provincial: relativamente
moderna y abundante, municipal: muchísima). Para generar un cambio es preciso eliminar normativas
viejas, estériles, complicantes, obsoletas, burocratizantes.

EL DERECHO CONSTITUCIONAL CLÁSICO Y EL ACTUAL. LA REFORMA DE LA CONSTITUCIÓN

NACIONAL DE 1994:
 Evolución que comienza con el dictado de las cartas fundamentales del SXIX (principios de la Revolución
Francesa, anticipados en las actas de independencia de EE.UU. en 1776).
 Principios de SXX → insinúan ideas socialistas en muchas legislaciones → se introducen en las
constituciones los criterios sociales
 Reforma del ’94:
a) adecuaciones del sistema político y de gobierno
b) derechos referidos al ½ ambiente, derechos del consumidor
c) ciudades y derecho urbano:
- principio de la autonomía municipal
- propiedad provincial de los recursos naturales
- consagración del criterio de regionalización para mejorar los niveles de desarrollo económico-
social y para optimizar la administración

LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES:

a) Derecho Real:
 Vincula directamente a los bienes, relación con la cosa que se nos refiere.
 Crea entre las personas una relación directa e inmediata.
 Se encuentran en esta relación dos elementos:
a) la persona → sujeto activo del derecho
b) la cosa → objeto.
 Ejemplo: si soy dueño, propietario de una casa, tengo derecho real sobre ella.

b) Derecho Personal:
 Son los que nos permiten reclamarle algo a otra persona.
 Crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella
por razón de una cosa cualquiera.
 En esta relación se encuentran tres elementos:
a) la persona → sujeto activo – acreedor.
b) la persona → sujeto pasivo – deudor
c) la cosa → objeto
 Ejemplo: si mando a construir una cosa con un arquitecto tengo el derecho personal de reclamar la cosa.

Mauro, Ma. Noel 3

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TEMA 3: Derechos Reales en el Siglo XX

Art.2502: Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad
que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como
constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.

PROPIEDAD PRIVADA
Art.17, Constitución Nacional: “La propiedad es inviolable y ningún habitante puede ser privado de ella sino en
virtud de sentencia fundada por ley. Toda persona tiene derecho a la propiedad individual y colectiva.”
C.C.:
 Art.2513: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla
y gozarla conforme a un ejercicio regular.
 Art.2414: El ejercicio de las facultades del dueño o propietario no puede ser restringido en tanto no
fuera abusivo3.

DOMINIO – POSESIÓN – TENENCIA:

a) Dominio:
 Art.2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a
la acción de una persona.
 Art.2508: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una
cosa; más pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
 Posee a título de dueño.
 No hay diferencia importante entre dominio y propiedad.

b) Posesión:
 Art.2351: Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
 Ocupa el lote o la vivienda como verdadero dueño, no reconoce en otro ningún derecho de propiedad.
 Pasados los 10 o 20 años (exigidos por ley) puede adquirir la plenitud de la propiedad por prescripción
administrativa.

c) Tenencia:
 Art.2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor
de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un
derecho.
 Aparente poseedor, pero no tiene la cosa como dueño, la tiene a nombre de otro.
 Ejemplo: inquilino → alquila la vivienda y la ocupa legítimamente, pero reconoce que es el otro el
propietario.

LA RELACIÓN NOMINAL Y POSESORA DEL ARQUITECTO CON LA OBRA:

Consecuencias jurídicas → dependen de quien tiene la efectiva posesión del inmueble 4
a) positivas:
- A favor del arquitecto constructor
- Si el profesional tiene la posición efectiva de la obra, podrá, si la situación lo justifica, retener la obra
hasta el pago íntegro de lo adeudado por el propietario (Derecho de Retención)
b) gravosas:
- Pueden influir en la carga de responsabilidades.
- En caso de pérdidas, robos o deterioros, las responsabilidades recaen sobre quien tiene la efectiva
posesión del inmueble.

3
Ejercicio abusivo: el que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres (Art.1071)
4
Es quién controla a los que ingresan y salen, permite el acceso a quien él lo disponga.
4 Mauro, Ma. Noel
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II – CONTRATO DE OBRA PÚBLICA Y PRIVADA

TEMA 1: El Contrato de Construcción

 CREACIÓN DEL CONTRATO DE OBRA:
 Es un contrato consensual, porque en este contrato existe consentimiento, no puede existir si no se da este
consentimiento en plenitud, sin presiones y sin errores.
 El consentimiento se da por el cliente que encomienda, que define sus necesidades y espera ser
interpretado, y el Arq., que primero escucha y comienza a dar respuesta de bocetos de la obra pedida.
 Momento de nacimiento de esta relación jurídica:
- El compromiso mutuo donde el Arq. se obliga con respecto a la obra.
- El comitente promete pagar el precio convenido, en forma de honorarios si el trabajo es
exclusivamente profesional y en forma de pagos que comprenden otros rubros, si se hace con
empresas constructoras, etc.

 LA PREFIGURACIÓN DEL OBJETO PRECONTRACTUAL:

 Es necesario que esté prefigurada la naturaleza del compromiso y que ambos sepan: cliente o comitente y
constructor o profesional, sobre que cosa se están obligando, sobre que características, sobre que
proyecto, sobre los plazos de pago, etc.
 Es suficiente para constituir, para formar, para crear el contrato, el acuerdo, el convenio, pero no puede
darse de la forma que lo platea, como la falta total de prefiguración del objeto del contrato, la obra siempre
esta presente, idealmente en la conversación de las partes, en la etapa de negociación preliminar.
 Esquema – relación jurídica del arquitecto con su cliente: basado en un esquema idéntico al de
cualquier relación jurídica.
 Dos personas se ponen de acuerdo sobre algo en concreto.

SUJETO 1 OBJETO SUJETO 2

Arquitecto-profesional Obra Comitente-cliente
Constructor Material – Inmaterial Propietario

Dos personas actuantes que:

El cliente siempre quiere mayores beneficios a menor
 Se enfrentan: por cuestiones monetarias
costo, reclama por algo mal hecho, etc.
 Se vinculan: en torno a un objetivo común.

Es una relación con fuerzas en doble sentido:

1. Una tendencia coincidente en favor de la obra. Esta relación tiene que ser:
2. Una fuerza contrapuesta en donde cada sujeto define sus intereses. Democrática e Igualitaria.

 EL DISEÑO, LA IDEA, EL PROYECTO:

La caracterización del diseño como práctica de la prefiguración del objeto de trabajo profesional del arquitecto-
constructor, es una forma de conceptuar una actividad compleja. Que surge como respuesta a una demanda
social.
El diseño adecuado es:
 El que más se acerca al pedido del cliente.
 Que a ese pedido lo perfecciona, lo optimiza, lo proyecta a su realización.
 El que se hace con más adaptación a las necesidades del cliente.
 El que resulta más y mejor materializado en la realidad.

 EL ASESORAMIENTO COMO OBJETO DEL CONTRATO Y ENCOMIENDA AL PROFESIONAL:

Asesor: consejero, los que saben y se disponen a dar buenos consejos sobre ciertas conductas o actitudes.
Para mejorar la capacidad de tomar decisiones. En todo proyecto esta implícito el asesoramiento que hace el
profesional constructor sobre lo que más le conviene hacer para satisfacer esta necesidad, en este lugar y con
este dinero. El arquitecto define, orienta, muestra las opciones, perfecciona la capacidad de elección que tiene
finalmente le cliente. Se sugiere el cobro de un arancel, en aquellos casos en que la relación profesional
empieza y termina con la consulta. En este caso es un verdadero contrato de asistencia o trabajo profesional.

 EL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN:
 Relación jurídica por excelencia.
 Es un elemento jurídico y operativo, de contenidos éticos como económicos.
 Constituye el parámetro para basar nuestro accionar.
 Contrato no es el papel, es el convenio, compromiso.
Mauro, Ma. Noel 5
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 Los pocos artículos que el Código Civil dedica son insuficientes. El CC define que “hay contrato cuando
varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar
sus derechos” (Art.1137).
 Cuando por el cual dos o más personas, voluntariamente, se ponen de acuerdo sobre un objetivo común
que es la obra:
a) proyecto: obra inmaterial
b) construcción: obra material.
 Se hace un contrato marco o inicial luego lo complementamos con contratos parciales o bien se deja en
claro, abierto desde el primer convenio, que mediante sucesivos agregados, complementaciones o
cláusulas adicionales, se va a acompañar la obra con textos contractuales que la formulen y que
establezcan las mutuas obligaciones y derechos, como así también las diferentes etapas, nuevas formas,
agregados, modificaciones, alteraciones del proyecto, con los adicionales, extras y mejoras.
 El contrato contiene una serie ordenada de cláusulas escritas y firmadas por las partes, para que:
a) Todo sea más claramente expresado.
b) Las partes aclaren sus ideas, por escrito, reiteren sus pretensiones, expresen puntualmente los rasgos
y límites de voluntad y decisión.
c) Como prueba entre las partes que firman, que contratan, que convienen.
d) Porque también el documento firmado, escrito, redactado y expresado con claridad, con los alcances y
límites sobre el objeto, precio y plazo, puede ser exhibido a terceros.

 CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN:

a) Tracto Sucesivo:
 Conviene hablar de muchos contratos que se van sucediendo, que se van complementando en las
relaciones entre el profesional y su cliente.
 Hay un contrato de base inicial o marco, luego sub-contratos, corrigiendo, ampliándolo con cláusulas. El
comitente con el arquitecto  el arquitecto con gremios.
 Es muy difícil que toda la obra, en sus múltiples procesos, en sus alternativas y modificaciones, pueda estar
contenida en un sólo contrato.
 Es el contrato que se va dando en el tiempo, por tramos, por etapas. De lenta y progresiva materialización.

b) Consensual:
 Acuerdo entre voluntades. Hay consenso. Propósito común: la obra.
 Art.1140: “Los contratos son consensuales o reales. Los contratos consensuales, sin perjuicio de lo que se
dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan concluidos para producir sus efectos propios, desde
que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento”.

c) Oneroso:
 Se paga un precio en dinero. El cliente paga. El Arquitecto suma valor en la obra.
 Art.1139: “Se dice también en este Código, que los contratos son a título oneroso, o a título gratuito: son a
título oneroso, cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida sino por
una prestación que ella le ha hecho, o que se obliga a hacerle; son a título gratuito, cuando aseguran a una
u otra de las partes alguna ventaja, independiente de toda prestación por su parte”.

d) Bilateral:
 Dos partes actuantes, uno de ellos es el Arquitecto.
 Art.1138:”Los contratos se denominan en este Código unilaterales, o bilaterales. Los primeros son aquellos
en que una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta le quede obligada. Los segundos, cuando
las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra”.

e) Informal: no requiere de forma especial o determinada.

f) Con especificidad: a cada sujeto se le señala diferentes compromisos, el cliente paga y el Arquitecto hace.

 LAS LOCACIONES:
 A nuestro contrato de obra el Código Civil lo considera una forma de locación de obra (Art.1493): “Habrá
locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero”.
 El que paga el precio, se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe, locador o arrendador.
El precio se llama también arrendamiento o alquiler (CC).
 El contrato de construcción esta asimilado al llamado “Contrato de Locación de Obra”.

6 Mauro, Ma. Noel

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 FIGURA JURÍDICA AUTÓNOMA:
Los artículos del CC, resultan insuficientes, como es el caso de la informática aplicada, los edificios inteligentes,
materiales nuevos, la industrialización, los contratos paralelos o subordinados, etc.
El Contrato de Construcción constituye una figura jurídica autónoma porque tiene:
 Dos tramos muy diferentes que pueden funcionar como una unidad articulada o como encomiendas
independientes:
a) El de la proyectación o diseño
b) Materialización de ese diseño
 Dos sujetos:
a) Comitente – cliente – propietario
b) El actor: protagonista principal. Operador profesional, especialista doblemente autorizado, por el
Estado por desempeñar ese oficio y por el título habilitante y la matrícula.
 Las complejidades de la obra: en la materialización  introducen esa multitud de relaciones
contractuales y sub-contractuales, además de generar obligaciones y responsabilidades.
 Cuando se opera la recepción de la cosa, los vicios o fallas quedan purgados por este.
 Después de entregada la obra y recibida, el arquitecto tiene responsabilidad por 10 años (garantía
decenal).

 ESPECIFICIDAD:
 Cuando se pretende darle un perfil propio al contrato de obra, es que se esta reclamando darle a la
actividad constructiva y a los criterios jurídicos, la importancia social y económica que poseen. Se debería
discernir entre: viviendas hechas con bloques o módulos industrializados, o viviendas pre ensambladas, etc.
 Art.1646: plantea la garantía durante 10 años, se aplica únicamente a edificios u obras en inmuebles
destinados a larga duración.
 Art.1623: los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este código sobre las
obligaciones de hacer.
 La especificidad del contrato de obra esta sustancialmente identificado con lo que es un proyecto y una
ejecución de una obra de ingeniería o arquitectura.

 CONTRATO DE OBRA Y CONTRATO DE SERVICIOS:

a) Contrato de locación de servicio:
 Quien presta servicio a una empresa constructora no se obliga a un resultado final.
 El que presta el servicio lo hace bajo una dirección técnica de otro.
 Existe subordinación, dependencia técnica, jurídica y económica.
 Las obligaciones del locador son obligaciones de medio, de poner los medios necesarios al servicio del
comitente, a favor del locatario. Quien le pagará y NO le garantizo un resultado. Por eso no paga por obra
hecha. Se paga aunque el resultado no le alcance porque el locador de servicios no garantiza resultados,
solo promete, y cumple con sus obligaciones de realizar las tareas previstas, cumple con sus prestaciones.

b) Contrato de locación de obra:

 Promete un resultado, una cosa, algo terminado.
 Esta presente una promesa de hacer una obra, una cosa diferenciada, a cambio de un precio en dinero.
 Un profesional que promete y se obliga a un resultado final en un polazo determinado y por un precio
también determinado.
 Alguien que contrata quien promete una ejecución de una cosa individualizada y que cobrara por esa cosa
hecha. En caso de mora en la entrega, puede tener que pagar una multa.
 Existe autonomía de quien realiza el trabajo, autonomía técnica que le permite hacer la obra según su
propio saber conforme a las aptitudes profesionales, técnicas y artísticas.

 LOS SUJETOS DEL CONTRATO DE OBRA:

 Los sujetos del contrato de locación, están bien distinguidos (Art.1493): se denomina locador al que presta
el trabajo o la industria y locatario al que paga el precio.
 No se usa en ninguna parte la denominación de Arquitecto para el constructor o profesional. Como si lo
hace el código a favor de los Arquitecto el privilegio por el llamado crédito refaccionario, en el Art.3931.
 Los otros actores son: los clientes del Arquitecto, los comitentes del constructor, los que pagan la obra, los
que piden, la encomienda profesional, obligados a pagar el precio convenido, lo que se haya estipulado, o
lo que surja del contrato y los aranceles profesionales.
 El propietario – locatario – o comitente, tiene la obligación de dar, de pagar, de entregar el precio.
 Para el Arquitecto o constructor el contrato de obra se resuelve en obligación de hacer, con garantía de
resultado.

Mauro, Ma. Noel 7

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 Derecho de Retención: es la facultad que le corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la
posesión de ella hasta el pago de lo que es debido por razón de esa misma cosa.

 LOS ROLES DEL ARQUITECTO

El Arquitecto está facultado para investigar, estudiar, planificar, proyectar, dirigir, construir, asesorar, tasar,
enseñar, perito técnico, mediciones y divisiones en P.H.
El objetivo y campo de aplicación de estas acciones comprende al espacio publico y privado y en sus diferentes
escalas, edilicias, ciudad y equipamientos.

a) Proyecto:
 Anteproyecto, desde la idea iniciales y rectoras de la encomienda, documentación, planimetría.
 Creador de la idea generatriz, satisface las necesidades del cliente.
 A través de la expresión grafica y de sus explicaciones o memorias. A su vez produce en líneas generales el
proyecto, al concretizar las ideas y formulaciones del anteproyecto, ahora las define particularizadamente.
Da precisiones cuantitativas y cualitativas.
 El proyecto concluido, el Arquitecto lo define materialmente, ingresa a la dimensión ejecutiva y ejecutora de
sus incumbencias.

b) Dirección:
 Controla la ejecución del proyecto, vigila y ordena.
 La dirección de obra es una extensión lógica y adecuadamente funcional de los trabajos de idear, proyectar
la futura construcción.
 El director de obra es quien supervisa y controla, quien ordena el programa, corrige las tareas de ejecución,
desde afuera de la obra y con una visión generalista.
 El director es el responsable final de la obra, es el actor y operador más importante, a su vez es el que
aparece más vinculado al propietario.

c) Conducción Técnica:
 Opera materialmente. Alguien tiene que ser el representante técnico de la empresa, tiene que existir una
firma habilitante de los contratistas.
 Puede ser: capataz general, aparejador, MMO, arquitecto técnico.
 Es el responsable material, directo e inmediato de la ejecución de los trabajos materiales y concretos, es
quien dentro del obrador ejerce las funciones que le delega el director.
 Colabora con las funciones de vigilancia y control, supervisa gremios y contratistas, control del
aprovisionamiento de materiales, orden de los cronogramas de desarrollo, medición de tiempos, evalúa el
desenvolvimiento de los trabajos, organiza la mano de obra, elige y selecciona los materiales, para que el
director pueda informar adecuadamente al propietario.

d) Administración de la Obra:
 Gestión económica y financiera. Materiales / contratos obreros.
 Organización y definición económica y financiera de la obra.
 El Arquitecto cumple estas tareas cuando es empresario constructor, o cuando construye para si mismo, en
miras de vender obras construidas, pero también puede ser administrador por encomienda del cliente, el
Arquitecto, se encarga de comprar los materiales, de contratar la mano de obra, subcontratar los gremios,
traer colaboradores profesionales para el calculo, o para la conducción técnica. En todos los casos
administra los fondos o dineros de los propietarios, en fin para que sabiendo hacer rendir de la mejor
manera los fondos a invertir del propietario, optimizar los gastos para obtener con el menor costo la mejor
obra, en el menor plazo y con mejores condiciones.
 En cuanto a la administración de la obra la puede llevar a cabo:
- Arquitecto: el profesional se posesiona de la obra y por falta de pago puede retenerla. Es una cuasi
posesión, ejerce sobre la cosa una cierta dominialidad. Tenencia de la cosa-llave del obrador: derecho a
retención
- Propietario: de ser así debe tener en cuenta que le debe pagar más al arquitecto y que debe asumir
una buena parte de la responsabilidad. El propietario comitente no se aleja de la obra, no abandona la
posesión de la cosa. El tiene la obra y nadie se la retiene.
- Puede darse en forma conjunta: la administración la lleva el profesional, pero tiene al lado al comitente.

e) Ejecución de la obra: el arquitecto materializa, construye.

 LA EMPRESA:
 Existe empresa cuando estamos enfrente frente a una unidad económica dedicada a la producción, a la
industria, al comercio o a la prestación de servicios.
8 Mauro, Ma. Noel
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 Comprende una fusión orgánica, capital y trabajo, como factores de la actividad o producción.
 Ejemplos: empresas constructoras, consultarías profesionales, estudios de arquitectura o diseño, grupos
técnicos de planificación urbana.
 Legalmente las empresas poseen una forma legal: pluripersonales, sociedades anónimas, sociedades de
responsabilidad limitada, en comandita por acción o sociedades colectivas.
 La figura gerencial dirige:
- Ante la organización o administración que ordena los factores de la producción.
- Capital, instalaciones, elementos maquinarias, equipos y materiales que se destinen a la ejecución de
obras.
- Quien acerca El como hacer las cosas.
- Que hacer en cada caso, en cada momento.
- Ordena las prestaciones desde el diseño original de la obra hasta la entrega final.
 Evolución histórica:
- Los marxistas, intentan dar una relevancia manifiesta al trabajo sobre el capital, peor los marxistas
reivindican el derecho obrero a lo que llaman plusvalía, porque entienden que la ganancia del
empresario es una renta inmerecida del capital.
- En 1957 se agrega el artículo 14 bis, que asegura al trabajador, la participación de las ganancias de
las empresas, con control de la producción y colaboración en la dirección.
- Ley 17250: de régimen laboral para la industria de la construcción. Se estableció el fondo de
desempleo, que consagro la flexibilización laboral, que al despedirse al trabajador de la empresa
tuviera como único derecho, el de percibir fondo de desempleo, que sustituyo a la indemnización por
despido sin causa.

 LAS PERSONAS JURÍDICAS:

Persona jurídica: como opuesta a la de persona natural, es decir al individuo, para mostrar que en ellas solo
existen con un fin jurídico.
 Art.30: “son personas todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer obligaciones”.
 Art.31: “las personas son de existencia ideal o existencia visible. Pueden adquirir derechos y obligaciones,
por el modo que el código determina”.
 Art.32: “todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer obligaciones que no son personas de
existencia visible son personas de existencia ideal o personas jurídicas”.

 LAS SOCIEDADES
Personas jurídicas de carácter mercantil: las que asumen algunas de las figuras conocidas de las sociedades
comerciales: S.A., SRL o la sociedad den comandita. Las sociedades comerciales forman entidades diferentes
de las personas de quienes las constituyen.
 Sociedad simplemente civil: como reunión de personas que se dedican este trabajo, industria o actividad
(desde estudio hasta empresa para construir).
 Si queremos actuar en negocios bajo el signo de los comerciantes: esta categoría nos permite
manejarnos en el ámbito de los negocios y ante cualquier problema recurrir a la justicia comercial. De otra
manera podemos formar personas jurídicas civiles sin que se nos otorgue la calidad de comerciantes.

 FENÓMENOS MODERNOS EN MATERIA CONTRACTUAL

 Diseño y cálculos asistido por computadora.
 Construcción mediante sistemas inéditos con materiales novedosos
 Asumir formas asociativas que no tenían antecedentes legales
 Ley 24441, sobre el financiamiento de la vivienda y la construcción.
 Los shoppings, las galerías comerciales.

Ley 24441:
a) El fideicomiso:
 (FIDES, fe) Vieja institución, no aceptada en el código civil, pero se usaba como mecanismo mediante el
cual, una persona dejaba encargada a otra para que los bienes que recibiera el fideicomisario, fueran
entregados a otras personas.
 Ahora la ley permite que se hagan contratos similares: habrá fideicomiso, cuando una persona (el
fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bines determinados a otra (fiduciario) quien obliga a ejercerla
en beneficio de quien designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o
condición, al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
 Intenta generar la emisión de títulos, representativos de deuda, para que los inversores tengan garantías.

Mauro, Ma. Noel 9

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b) Contrato de leasing:
 Se parece al alquiler. Pero comprende la opción a compra por parte del inquilino. Los pagos que hacen se
van capitalizando a cuenta de un precio o de la compra futura.
 Art.27: “Al contrato de locación se le agrega la opción de compra a ejercer por el tomador, si:
- El dador es una entidad financiera.
- Como objeto cosas muebles individualizadas y compradas por el dador.
- El canon se fija teniendo en cuenta la amortización del valor de la cosa.
- El tomador tenga la facultad de comprar la cosa, mediante el pago de un precio fijado”.

c) Contrato de letras hipotecarias:

 Nueva forma de obtener inversiones, facilitar a financiación, de operaciones de construcción y de compra y
venta de inmuebles.
 Art.35: “Las letras hipotecarias son títulos valores con garantía hipotecaria”.
 Créditos hipotecarios para la vivienda:
- Art.50:”Los gastos de escrituración por la traslación del dominio e hipoteca a cargo del cliente,
excluidos los impuestos, incluido el honorario profesional, no podrán superar el 2% del precio de venta
o de la valuación del inmueble”.
 Régimen especial de ejecución de hipotecas:
- Se intenta agilizar el sistema de subasta o remate del inmueble con garantía hipotecaria.
- Art.53: en caso de mora de pago, por un plazo de 60 días, el acreedor intimara por medio fehaciente
para que se pague en un plazo no menor a 15 días, advirtiendo al deudor que de no mediar el pago de
la suma integra intimada el inmueble será rematado por vía extrajudicial.

d) Contratos Preconstituidos:
 Son los contratos que ya están impresos, formulados.
 Con el avance de las computadoras es posible almacenar infinidad de formularios que se adecuen a cada
circunstancia. Teniendo grabado el esquema se pueden añadir modificaciones. Ej.: datos personales.
 Condiciones para utilizar estos formularios:
- Deben ser claros y definir las obligaciones
- Que no exista la posibilidad de abusar de la buena fe o de la ignorancia.
- Que no contengan disposiciones abusivas que puedan eximir de responsabilidad al profesional, más
allá de los casos en que se proceda a limitar la responsabilidad del profesional.
 Cometidos estos abusos se podrá demandar la nulidad del contrato.

e) Contratos de Adhesión:
 Es aquel por el cual una de las partes le presenta al otro contratante un formulario escrito que el otro tiene
que limitarse a firmar.
 Esto puede dar lugar a ciertos abusos porque por ejemplo quien va a firmar no se detiene a leer
cuidadosamente las cláusulas.
 Los mejores ejemplos son los seguros, créditos bancarios, tarjetas de crédito, planes de ahorro, etc.
 Ej.: Obra Pública

 LAS CORRIENTES PRIVATISTAS Y LA FILOSOFÍA LIBERAL O DE MERCADO:

La economía actual pasa por las regulaciones del mercado. Y eso parece bueno en cuanto se evitan tantas
corruptelas de los controles estatales. Pero nos exponen muchas veces a las corruptelas de los que gobiernan el
mercado.

 OBJETO DEL CONTRATO DE OBRA.

 El objeto del contrato de obra:
- La obra en construcción = obra material
- Los proyectos de una obra o edificio = obra inmaterial o ideal.
 En el caso que pudiéramos contratar la realización de un objeto ilícito o imposible, o tan indeterminado que
sea susceptible de ser cumplido  habremos contratado en vano. Serán anulados esos contratos
 El Código Civil habla en general de los Objetos de los actos jurídicos y aclara que:
- Deben ser cosas que están en el comercio.
- Que no estén prohibidas.
- Que no sean imposibles, ilícitas o prohibidas por la ley. Proyecto imposible/ profesional que no este
habilitado

 LOS HACERES:
 Los haceres: nuestro contrato tiene por objeto principal el hacer una cosa. Desde la idea o el
anteproyecto, hasta la entrega final
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 Son todas formas de hacer  de cumplir con las obligaciones surgidas del acuerdo.
 Hacer es que el arquitecto o constructor asume como compromiso.

 OBLIGACIONES DE RESULTADO:
 Obligaciones de resultado (no habla el C.C.) y obligaciones de hacer y prestar (si habla el CC)
 Son las relaciones del constructor con sus clientes, en virtud de las obligaciones surgidas del contrato de
construcción.
 La promesa surgida en el contrato del Arquitecto de hacer algo:
- De una determinada manera.
- Sobre las especificaciones del proyecto.
- De hacerlo conforme a las reglas del arte y la buena edificación.
 Indica, determina mi obligación de resultado.
 Justificación del contrato: Promesa, garantía de un resultado final:
- satisfactorio,
- a nivel de las expectativas del comitente,
- conforme al plano, al proyecto,
- conforme al precio,
- con las características de la obra encomendada.

 OBLIGACIONES DE HACER Y DE PRESTAR:

 Son las que están comprometidas en nuestras relaciones jurídicas con el cliente, con la obra, con los
controles estatales.
 Son las relaciones del constructor con sus clientes, en virtud de las obligaciones surgidas del contrato de
construcción.
 Le estoy asegurando al cliente que con estas condiciones, esta cantidad e dinero y con las ideas, esbozos o
anteproyectos que concluimos, sobre el terreno que l me facilita o en el terreno que yo puedo ofrecerle,
estoy en condiciones de hacerle una vivienda o un local o un edificio. En tanto tiempo y con estas
terminaciones y características principales.

 PRECISIONES CONCEPTUALES: CONTRATO DE LOCACIÓN - CONTRATO DE OBRA - CONTRATO DE

CONSTRUCCIÓN:
a) Contrato de locación:
 De cosas, es un alquiler. De servicios, es trabajo por períodos. De obra, es ejecución de construcciones y
otras obras artísticas.
 Contrato de locación de obra:
- Promete un resultado, una cosa, algo terminado.
- Con el contrato se asegura la construcción completa.
- El contrato de locación, en la actualidad es el contrato de construcción. Porque es más competo
y complejo  se refiere a un objeto compuesto: la obra inmaterial o proyecto y la obra material o
ejecución.
- Representa el quehacer de una profesión y su cumplimiento involucra personas y normas diferentes,
en la actualidad frente a la multiplicidad de diseños, materiales y roles, se requiere un contrato propio
autónomo.
- Esta presente una promesa de hacer una obra, una cosa diferenciada, a cambio de un precio en
dinero. Un profesional que promete y se obliga a un resultado final en un lapso determinado y por un
precio también determinado. Alguien que contrata quien promete una ejecución de una cosa
individualizada y que cobrara por esa cosa hecha.
- Existe autonomía de quien realiza el trabajo, autonomía técnica que le permite hacer la obra según su
propio saber conforme a las aptitudes profesionales, técnicas y artísticas

b) Contrato de obra:
 Es un contrato consensual, porque en este contrato existe consentimiento, no puede existir si no se da este
consentimiento en plenitud, sin presiones y sin errores.
 El consentimiento se da por el cliente que encomienda, que define sus necesidades y espera ser
interpretado, y el Arq., que primero escucha y comienza a dar respuesta de bocetos de la obra pedida.
 Momento de nacimiento de esta relación jurídica:
- El compromiso mutuo donde el Arq. Se obliga con respecto a la obra.
- El comitente promete pagar el precio convenido, en forma de honorarios si el trabajo es
exclusivamente profesional y en forma de pagos que comprenden otros rubros, si se hace con
empresas constructoras, etc.

Mauro, Ma. Noel 11

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c) El contrato de Construcción:
 Se trata de aquel donde una parte llamada constructor o empresario, se obliga a ejecutar cualquier obra de
arquitectura o ingeniería, por encargo del comitente, cliente o propietario, quien a su vez se obliga a pagar
un precio, determinado o determinable en dinero.
 Es una herramienta el lugar desde donde el arquitecto desarrolla su acción.
 Es el acuerdo con el cliente, la promesa de compromiso reciproco, un convenio, ambos a una cosa común.
El contrato es contraer, me comprometo a trabajar y el comitente se compromete a pagar.

d) Contrato de construcción privada:

 Es la relación jurídica más fuerte que establecemos con nuestro cliente.
 Los sujetos son el Arquitecto y el cliente. De esta relación surge el objeto del contrato: la obra.
 La obra comprende lo inmaterial y lo material.
 Del contrato surgen las obligaciones y de la obra surgen las responsabilidades.

 CONTRATOS Y OBLIGACIONES. LAS OBLIGACIONES DE HACER DEL CONSTRUCTOR:

El contrato nace del compromiso mutuo y recíproco entre el arquitecto y el comitente. Genera obligaciones y
derechos.
 Obligaciones: vínculos jurídicos que ligan a las partes. Obligaciones de hacer, de hacer bien, de resultado
(resultado durable)  Garantía.
 Derechos: facultades de poder exigir al otro el cumplimiento de sus obligaciones. Del hacer resultan las
responsabilidades.
COMITENTE  obligación de dar una paga en dinero prometido.
ARQUITECTO  obligación de hacer.

Causas para rescindir un contrato:

 Por incumplimiento de alguna de las partes.
 Que contratemos la realización de un objeto ilícito, imposible o indeterminado. (casa en el espacio, parque
público)
 Por abuso o mala fe de alguno de los contratantes.

 FALLAS EN EL OBJETO.
 El objeto del contrato de obra es la realización de la misma obra prometida.
 Las obligaciones que nacen para el Arquitecto son obligaciones de hacer.
 La obra como objeto del contrato y las obligaciones como haceres, prestaciones en pago de lo que me
pagan, deben estar satisfactoriamente ejecutadas.
 Si la obra tiene defectos, estoy incumpliendo mis obligaciones, sino cumplo no tendré derecho a cobrar.
 Si las cosas están mal hechas debo corregirlas.

 VICIOS.
El vicio es la desviación de lo que se entendió que debía producirse y o se produjo.

 EVICCIÓN.
Se refiere a las garantías que se dan por el vendedor al comprador en el sentido de que los derechos que se
transmiten no podrán ser discutidos por los terceros. Evicción y vicios redhibitorios, ligados a la compraventa de
un particular, a nuestra materia no se aplican.

 VICIOS DE OBRA Y VICIOS REDHIBITORIOS:

Como arquitecto el CC dos problemas: vicios ó fallas y no conformidad de la obra.
a) Vicios Redhibitorios:
 Son los vicios ocultos que hacen a las garantías del vendedor.
 Esta falla debe ser reparada por el vendedor. Defectos ocultos de la casa.
 Red-habere: volver a tener lo que dimos o pagamos.
 El derecho a devolver lo que era defectuoso, lo que me da la posibilidad de pedir rebaja de precio, el que
me devolvieran lago de lo que he pagado, ya que la cosas con defecto no puede valer lo mismo que una
cosas que fuera buena, apta, sana y sin defectos. Y si no lo arregla en el plazo de un año, puedo recurrir al
reclamo de la indemnización correspondiente. Si son tan graves, que de haberlo sabido, no lo hubiese
comprado, o hubiera pagado menos por su compra, estamos frente a los llamados vicios redhibitorios.
 Art.2164: “Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió
por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal
modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría
dado menos por ella”.
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b) Evicción:
 Se trata de la situación planteada por otro que me reclama la propiedad de algo que adquirí.
 Garantía de evicción: las cosas que se venden son de su propiedad y no son reclamadas por otros.
 Art.2091: “Habrá evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si
el adquirente por título oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una
turbación de derecho en la propiedad, goce, o posesión de la cosa. Pero no habrá lugar a garantía, ni en
razón de las turbaciones de hecho, ni aun en razón de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o
establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un
derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación”.

 REFERENCIA A OTROS CONTRATOS: COMPRAVENTA – MANDATO – CONTRATO DE TRABAJO:

a) Compraventa:
 Art.1629: “Puede contratarse un trabajo o la ejecución de una obra, conviniendo en que el que la ejecute
ponga sólo su trabajo o su industria, o que también provea la materia principal”.
 Si soy comitente, tengo frente a mi un constructor, quien con los profesionales, proyectistas, director de
obra, conductores técnicos, que deben responder que la obra se ejecute conforme a los planos y
documentación complementaria. Me darán una garantía de 10 años de seguridad, incolumidad,
mantenimiento, habitabilidad y funcionalidad de la obra. Si en cambio es una simple compraventa de una
casa o un departamento a quien es empresario inmobiliario.
 O si alguien como dueño me vende la unidad, tengo para reclamarle por evicción, es decir por los títulos de
propiedad que me entrega en la venta.
 Pero por los vicios de la obra solamente responde por vicios redhibitorios: que es una cortísima garantía de
tres meses si es un contrato civil y que no puede ser mayor a los seis meses, si fuera una compraventa
comercial.
 El comprador, de una unidad en los edificios promovidos por ciertas firmas o empresas constructoras: es el
caso de quienes ingresan a una especie de sociedad, de persona jurídica o consorcio que construye el
edificio. En tal caso el comprador aparente no compra ni manda a construir una unidad, es el mismo
propietario o copropietario, o integrante de la sociedad o del consorcio de los propietarios, este no tiene a
quien reclamarle nada.

b) Mandato:
 En el contrato de obra siempre existe una buena porción de mandato, de representación, de poder: que el
profesional recibe del propietario para que lo represente en la ejecución de la obra. El constructor se
posesiona del terreno en nombre y representación del propietario.
 Cuando hablamos de comitente estamos diciendo que el arquitecto recibe un pedido, un mandato, una
encomienda por parte del propietario, que en el futuro terminara siendo el dueño de la obra proyectada y
dirigida por el constructor.
 Los objetos del mandato no tiene identidad: cualquier acto jurídico, cualquier representación, cualquier
trámite o gestión, pueden ser objeto de mandato. Todo contrato de obra tiene una buena porción de
mandato o representación.
 Art.1869: “El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta,
para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos
de esta naturaleza”.
 Art.1871: “El mandato puede ser gratuito u oneroso. Presúmase que es gratuito, cuando no se hubiere
convenido que el mandatario perciba una retribución por su trabajo. Presúmase que es oneroso cuando
consista en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los trabajos
propios de la profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir”.
 Art.1872: “El poder que el mandato confiere está circunscrito a lo que el mandante podría hacer, si él tratara
u obrara personalmente”.
 Art.1880: “El mandato concebido en términos generales, no comprende más que los actos de
administración, aunque el mandante declare que no se reserva ningún poder, y que el mandatario puede
hacer todo lo que juzgare conveniente, o aunque el mandato contenga la cláusula de general y libre de
administración”.

c) Contrato de trabajo:
 Contrato que guarda cierta similitud con el contrato de obra.
 La locación de obra devino en el contrato de construcción y la locación de servicio, terminó siendo
hegemonizada por el contrato de trabajo.
 Es una figura jurídica moderna. Tiene su propia autonomía.
 Es una norma importante del derecho laboral y se desprendió casi totalmente del Código Civil.

Mauro, Ma. Noel 13

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 Ley 20.744: habrá contrato de trabajo siempre que una persona física se obligue a realizar actos, obras o
prestar servicios en favor de la otra y bajo la dependencia de esta, mediante el pago de una remuneración.
 Siempre que exista relación de dependencia, subordinación y dirección habrá contrato de trabajo. Es el
caso de los obreros de la obra, a quienes se les paga por día, por hora, por quincena, todos en relación de
dependencia con el arquitecto existe entre ellos una relación laboral.

 LA FLEXIBILIZACIÓN LABORAL Y LA DESREGULARIZACIÓN:

Ley 17.258, ratificada por la norma 22.250.
Se trata de un régimen especial, flexible, sin estabilidad para el trabajador. Pero con un denominado fondo de
desempleo.
 El sistema funciona así:
- Empresarios y obreros se inscriben en el registro nacional de la industria de la construcción.
- Este registro emite una libreta de aportes patronales, donde el empresario deposita lo que paga al
obrero.
- Cuando el obrero es despedido no cobra indemnización, pero recibe su libreta en donde están los
fondos depositados, que al quedar desempleado puede retirar.
- Sin fondos de desempleo, pero con el mismo objetivo, la desregularización del contrato de trabajo, esto
se extiende a las pymes.

 CONTRATOS NOMINADOS E INNOMINADOS

 Existen contratos con nombre propio y otros que, pese a ser contratos perfectos, legales y válidos, no
tienen una denominación.
 Ej.: no tiene nombre ni ubicación legal el contrato que celebro con mi cliente que me pide opinión por un
tema en particular, o que me consulta por un problema.
 Los contratos son nominados e innominados, según la ley los designe o no bajo una denominación
especial. (Art.1143).
 Los contratos nominados son los que están en el Registro Civil.

TEMA 2: Los Sistemas de Contratación y la Variantes Contractuales

 CONTRATO ÚNICO - CONTRATO PRINCIPAL - MULTIPLICIDAD DE CONTRATOS - CONTRATOS
GENERALES:
a) Contrato principal: puede ser el que celebra el arquitecto con su comitente.
b) Contrato vinculado o subordinado: contratos celebrados entre el comitente y los que vienen a ejecutar o
materializar los trabajos de construcción.
c) Contratos generales: cuando una empresa asume la totalidad del trabajo. Esta empresa se hará cargo de
las subcontrataciones, del proyecto, los permisos municipales y pagos de honorarios. Es quien compra y
contrata. Ej.: empresa única.

 LAS VARIANTES Y SIMILITUDES EN LAS OBRAS PÚBLICAS FRENTE A LAS OBRAS PRIVADAS:
 Diferencias:
- Obra Privada: lo relevante es el tiempo de ejecución de la obra.
- Obra Pública: todo se subordina primero al proceso licitatorio y segundo en qué condiciones se entrega
y se decepciona la obra terminada.

 EJECUCIÓN DE LA OBRA POR EMPRESA :

 La empresa, compra, contrata y subcontrata para la construcción, los materiales y la mano de obra
necesarios. El comitente no realiza un contrato global o de ajuste alzado con la empresa. El caso en que el
propietario entrega el inmueble al constructor empresario, para que este tome la obra, ejerza sobre ella esa
particular posesión que tiene mientras dure su ejecución, y deba responder por los acontecimientos que
impliquen u grado de culpa o responsabilidad, o reparar daños producidos por los hechos, las cosas o las
personas que tiene bajo su dependencia y control.
 Otro caso es, la administración que haga la empresa la gestión económica que le encomienda el
propietario, hace que este se reserve para si muchas de las facultades que en otro caso cedería a la
empresa constructora, hasta que esta le entregue la obra acabada y perfecta. El propietario suministra los
fondos para atender los gastos, no paga cerificados por obra ejecutada.

 EJECUCIÓN POR ADMINISTRACIÓN: EFECTOS PRÁCTICOS Y JURÍDICOS DE LA ADMINISTRACIÓN

EJERCIDA POR UNO U OTRO DE LOS ACTORES DEL CONTRATO:
 Consiste en elaborar el costo total de la obra.

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 Administrar los distintos presupuestos de cada rubro o ítem: albañilería, yeso, colocaciones, cubierta,
electricidad, etc. se contrata con cada gremio.
 El profesional realiza la gestión financiera de la obra.
 Para elaborar el número final es necesario tener en cuenta:
- Presupuestos, gastos de movilidad y gastos fijos, imprevistos, honorarios e impuestos.
 Ejecución de la obra:
- Por empresa.
- Por administración.
 Por administración:
- Del comitente.
- Del empresario.
- Del profesional.
 Al honorario por administración por profesional se adiciona un 60%
 Por comitente asistido por un profesional se adiciona un 30%

 ADMINISTRACIÓN POR COMITENTE: TAREAS, RIESGOS Y RESPONSABILIDADES DEL ARQUITECTO:

 Cuando el mismo propietario asume la administración de su propia obra parece convertirse en un
empresario ocasional, a través de un mini emprendimiento que viene asumir por propio derecho.
 Como titular del terreno y de los materiales que pondrá en la construcción, como locatario de los servicios y
obras que otros le prestaran es titular en todos los órdenes jurídico-legales de la obra y de todas sus
circunstancias y derivaciones.
 El propietario adquiere un rol protagónico en la obra. Retiene para si la posesión jurídica del inmueble,
sigue teniendo las llaves de la obra y no concede esa especial tenencia que normalmente adquiere el
contratista, empresario o constructor cuando toma a cargo la totalidad del hecho constructivo.

 ADMINISTRACIÓN POR EL PROFESIONAL: LAS RESPONSABILIDADES, LOS DERECHOS Y LAS

OBLIGACIONES DEL ARQUITECTO EN RELACIÓN CON LA OPTIMIZACIÓN DE LA OBRA Y CON EL
EJERCICIO DE SU AUTORIDAD GLOBAL:
 En obras pequeñas, donde el comitente particular quiere tener una presencia alternativa en la obra.
 No quiere correr con las tareas de: comprar, administrar, contratar. Pero tampoco desea hacer la
encomienda por el total, por la obra global, en el ajuste alzado que se llama.
 Convoca para ello a un profesional, al mismo profesional que le proyecta o dirige, o a otro profesional que
hará las veces de colaborador en el proceso de materialización del proyecto.

 SISTEMÁS DE CONTRATACIÓN:
a) Ajuste Alzado:
 Contrato según presupuesto
 Con precio fijo y total
 Se llama así porque se ajusta, se conviene para la obra terminada “llave en mano”.
 Puede ser un presupuesto parcial o total.
 Cualquier adicional, o sea modificación y alteración de la obra, debe ser presupuestado por escrito.
 El precio es inmodificable, el arquitecto se hace cargo de las diferencias y de las ventajas.
 Plazo de obra: período estricto.

b) Coste y Costas:
 Es un sistema sin presupuesto, sin precio final o global.
 Los costos y las costas o adicionales forman el precio final de la obra.
 El precio final es la inversión total. A los costos le sumamos un porcentaje.
 Lo que se disiente es ese porcentaje: 10, 12, 15 % que se sumará a cada certificado, a los gastos o costos
de materiales y mano de obra.
 Las costas son las ganancias, honorarios, gastos directos o indirectos, costos de fletes, impuestos, etc.
 Plazos de obra: flexible y adaptable.

c) Unidad de Medida:
 Es como un ajuste alzado pequeño.
 Se presupuesta por unidades constructivas o unidades métricas: local, baño, aula, vivienda en un plan, o
por metros cuadrados o lineales o cúbicos de alguna parte o tramo de la obra.
 El precio es inalterable.
 Tiene la posibilidad de poder rescindir el contrato cuando se completa un nº de unidades.

d) Precios Unitarios:
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 Por cada metro de material o mano de obra necesaria.
 Fijo un precio determinado. Se constata en la obra.

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TEMA 3: Obra Pública

 OBRA PÚBLICA
Ley Nacional 13.064 - Art.1: “Se considera O.P. a toda construcción o trabajo o servicio de industria que se
ejecute con fondos de la Nación. Serán obras públicas todas las construcciones, refacciones, instalaciones,
trabajos y obras en general, o necesarios para la actividad accesoria o complementaria de la obra que se
construya por el mismo Estado o por personas o entidades privadas u oficiales, con fondos propios, o de aportes
nacionales o de particulares”.

 Es toda construcción, edificación, obra de estructura o ingeniería, mandada a ejecutar por el Estado y
destinada a satisfacer de manera directa o indirecta una necesidad de la población. De uso gratuito o no.
Las O.P. no estatales son, vivienda con ayuda religiosa.
 La utilidad pública puede ser:
- Directo: mediante la contratación del constructor, mediante la autorización, permisos, concesiones.
- Indirecto: el servicio indirecto comprende a todas las sedes administrativas y burocráticas. Aún todos
los que sirven para que moren los funcionarios sin ninguna relación al servicio

 LA LICITACIÓN:
 Es un mecanismo que esta pensado para garantizar al Estado la mejor selección, la concesión al mejor
proponente con la propuesta más ventajosa. Licitar: subastar.
 Licitación: fines utilitarios (obtener el mejor costo y administración) y morales (para evitar el favoritismo)
 Expresión de convocar para que vengan a hacer ofertas.
 Convocar a los interesados a contratar con el Estado.
 El proceso de la licitación comienza públicamente con la convocatoria que se hará por los medios de
comunicación masiva.
 Art.10: “la licitación pública se anunciara en el boletín oficial de la nación y en el órgano análogo del
gobierno provincial o del territorio en donde la obra haya de construirse, sin perjuicios de anunciarlas en
órganos privados de publicidad o de cualquier otra forma en el país o en el extranjero si así se estimare
oportuno”.
 Luego se pondrán a disposición del público en general y de los interesados en particular los documentos
pertinentes.
 A los interesados en participar de la licitación se les exige:
1) Que estén calificados por el registro de licitadores: es un registro que tiene el Estado y en el que
califican por el precio, solvencia, capacidad.
2) Que tengan profesionales, patrimonios y cumplan los recaudos impositivos y laborales.
3) Que al presentar la propuesta depositen una garantía en $ o en títulos. Garantía de mantenimiento de la
oferta (1%)

Pasos preliminares de la licitación:

1) Iniciativa: legislatura o poder ejecutivo.
2) Recepción de la idea y decisión: por decreto del ejecutivo o mediante ley del congreso.
3) Definiciones preliminares anteproyectos de los órganos técnicos de la Administración Pública.
4) Proyecto definitivo.
5) Previsiones presupuestarias.
6) decreto de convocatoria a la licitación.
 Antes de sacar una O.P. a remate o de contratar directamente su realización, se requerirá la aprobación del
proyecto y presupuesto respectivo por los organismos legalmente autorizados, que deberá ser acompañado
del pliego de condiciones de la ejecución así como de las bases del llamado a licitación al que deban
ajustarse los proponentes y el adjudicatario, y del proyecto de contrato en caso de contratación directa.

 EL PROYECTO:
 La base del concurso está dada por el proyecto:
- Se prepara en las oficinas técnicas del organismo estatal junto con la documentación complementaria.
- Todas las bases están dadas por es Estado: desde el diseño más inicial hasta las condiciones más
precisas y detalladas.
 Proyecto completo: conjunto de elementos y escritos que definen con precisión el carácter y la finalidad de
la obra y permita solicitar la aprobación de las autoridades respectivas, licitar, cotizar y adjudicar, dirigir y
ejecutar la obra.
 Comprende:
1) planos generales
2) planos complementarios
3) pliego de condiciones

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4) memoria descriptiva
5) computo métrico
6) presupuesto detallado
7) estudio de propuestas
8) documentación para actuaciones oficiales.

 PLIEGOS Y ESPECIFICACIONES GENERALES

 El pliego de bases y condiciones de carácter general, es un reglamento único y obligatorio para todas las
obras que decida ejecutar la administración.
 Es como una ley particular y técnica de obras, que complementa a la misma ley y a su decreto.
 Establecen:
- Criterios de la convocatoria.
- Como se recibe y tabula el informe sobre capacidad de contratación que exige el Registro de
Licitadores.
- Como se determina el sistema de contratación.
- Como se deben hacer las ofertas, formas y contenidos.
- Como se hacen las observaciones e impugnaciones.
- Sobre la apertura de sobres. (hs. lugar etc.)
- Inspecciones de obra, certificaciones de pago.
- Plazos de garantías, etc.
 Sobre la base de estos pliegos se desarrollarán los pliegos particulares o de especificaciones técnicas.

 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS Y COMPLEMENTARIAS

 Se arma el proyecto y memorias.
 Mecanismos publicitarios.
 Se arma el pliego técnico o condición particular de obra a licitar:
- Proyectos, diseños particulares, fachadas, cortes, memorias, planillas.
- Objeto de contratación y descripción de la obra global.
- Sistema de contratación que será utilizado. Ajuste alzado ó unidades de medida.
- Presupuesto oficial de la obra (cuando está dispuesto el Estado a invertir)
- Plazo de ejecución de los trabajos.
- Precio de adquisición de pliegos.
- Recaudos laborales y profesionales.
- Como se harán los acopios de materiales.
- Cumplimiento de requisitos de licitación.
- Si se reconocerán modificaciones en la obra
 Todos estos documentos tienen la importancia de ser el documento de identidad de cada obra o licitación.
 Deben conformar la perfecta prefiguración de la obra.

 LOS RECAUDOS ECONÓMICOS, LAS GARANTÍAS Y LOS SEGUROS:

Si entro en licitación y luego gano debo cumplir con los siguientes recaudos económicos:
 Comprar los pliegos de bases y condiciones
 Formulo ala oferta y hago un deposito inicial, “garantía de mantenimiento de la oferta”, que es el 1% del
presupuesto oficial de la obra cuando se formula la oferta.
 Gano la licitación y aumento el fondo de garantías con la “garantía de cumplimiento de contrato”, que es del
5% del presupuesto oficial. Se deposita para poder firmar el contrato.
 “fondo de reparos”, del 7 al 15% del pliego particular. Cuando se le pague al contratista que ya está
ejecutando la obra; es una garantía para reparos eventuales. Ej.: sirve de garantía para posibles reparos,
arreglos eventuales, que tenga la obra en el momento de entregarla al constructor.
 Garantías: Seguridad que debe dar el constructor a su comitente.

 ESTADO:
 Jus imperii: cuando el Estado produce hechos que tienen consecuencias jurídicas, esta normalmente
contratando. Y en esas circunstancias esta a mitad de camino entre los actos de autoridad y de gestión.
Actúa siempre con carácter de autoridad pública, con el imperium y legalidad que son esencia de sus actos.
 Jus gestionis: necesidad que tiene el Estado de llevar adelante, de hacer, de gerenciar, los actos propios y
necesarios para operar en la administración, como gobierno – gobernar también es conducir, dirigir.

Recaudos económicos a favor del Estado:

 Derechos y garantías:

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- Son resguardos, fianzas, retenciones y garantías o seguros de caución, que obligaran al contratista a
entregar la obra concluida y perfecta, o tendrá que aceptar que el Estado utilice los fondos retenidos
para hacer los arreglos y reparaciones que sean menester.
- El depósito que pueda hacer el oferente, como la promesa indemnizatoria que representa el seguro de
caución, constituye una prenda que el licitante hace a favor del Estado con el fin de asegurarla función
que asume.
 Normas legales:
- La ley nacional prevé el primer depósito en el Art.14 que dice: “antes de presentar la propuesta, el que
la hiciese deberá depositar en efectivo o en bonos nacionales en el Banco de la Nación Argentina a la
orden de la autoridad competente, una suma equivalente al 1% del valor del presupuesto oficial de la
obra que se licita. Lo depositado no será devuelto al proponente a quien se hiciera adjudicatario hasta
después del contrato”.
 Recaudos para el cumplimiento del contrato y la buena terminación de la obra:
- Art.21: “entre la Administración Pública y el adjudicatario se firmara el contrato administrativo de obra
pública este se afianzará el cumplimiento de su compromiso mediante un depósito en el Banco Nación
por un 5% del monto del convenio, en dinero efectivo, títulos oficiales o mediante fianza bancaria”.
 Fondos de reparos:
- Constituye un fondo que se establece según cada oportunidad según la obra y su respectivo pliego.
- Art.46: “los pliegos de condiciones graduaran la imposición y liberación de garantías correspondientes a
liquidaciones parciales de los trabajos”.

 LAS PROPUESTAS (OFERTAS):

 Se denomina así al legajo que presenta el oferente que se decide a ingresar al mecanismo licitatorio.
 Es una “presentación” que hacen los constructores para que se los califique, se los concurse, se los
compare con otras ofertas. Esta propuesta es la constatación al llamado de licitación
 La más conveniente será elegida por los funcionarios que componen la “comisión de preadjudicación”,
comisión que aconsejará al gobierno sobre a quien se le adjudicará la obra.
 El que propone es el Estado. Los que se presentan al llamado entregarán una especie de contra-propuesta:
- Pueden proponer otro precio.
- Pueden proponer mejoras al presupuesto oficial.
- Pueden presentar variantes al proyecto original.

Requisitos que se imponen para la presentación de propuestas:

 Propuestas presentadas cerradas en fecha y hora señaladas en el acto de licitación.
 Constancia de compra de pliegos y documentación.
 Declaración de que se conoce el lugar, terreno y condiciones de ejecución de la obra.
 Si se proponen variantes, presentarlas con suficiente información y en sobre aparte.
 Presupuesto que se propone como alternativa: si se acepta el oficial ó más o menos (precio oficial: dato
indicativo)
 Constancia de inscripción en el Registro de Licitadores y calificación del mismo.
 Estar al día con los impuestos.
 Inventario de máquinas, equipo, personal.
 Balances que demuestren solvencia y debida administración de la empresa.
 UTE - constancia
 Declaración jurada que se mantendrá la propuesta por el término que manden los pliegos y que se conoce
todos los detalles.
 Empresa individual constancia de aptitud.
 Si se exige doble sobre, se debe colocar en uno: la propuesta técnica y los detalles; en el otro: la propuesta
económica.

 ADJUDICACIÓN:
 Acto por el cual el Estado determina, entre todos los oferentes, quien ejecutara la obra pública por haber
presentado la propuesta más conveniente.
 Procedimiento de elección de los oferentes en favor de quien presenta la mejor propuesta, la más
conveniente.
 Se deriva el estudio de las ofertas a una comisión de preadjudicación que evaluará todos los detalles de
cada propuesta y elaborará un informe a quien finalmente decidirá.
 Las bases de la adjudicación son las siguientes:
1) La propuesta más ventajosa será aquella que habiendo cumplido todos los requisitos del llamado
ofrece más ventajas.
2) Para elegir el ganador se tendrá en cuenta:
- Antecedentes de la empresa.
Mauro, Ma. Noel 19
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- Capacidad de contratación.
- El monto de la propuesta.

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 Pasos para la adjudicación:
- Se publica la licitación y se establece día y hora de presentación de propuestas.
- Los postulantes adquieren los pliegos.
- Apertura de sobres.
- Se levanta un acta sobre las propuestas recibidas.
- Si es en dos fechas se desdobla el acto.
- Elegida la propuesta más conveniente, la comisión aconseja al poder ejecutivo adjudicar la obra.
- Termina el proceso licitatorio de selección y se pasa a la etapa de contrato.

 LOS PRIVILEGIOS DEL ESTADO:

Estos privilegios se dan porque el Estado representa a la comunidad:
 Presunción de legitimidad.
 Exorbitancia: puede desbordar los límites del contrato.
 “jus imperii”: puede actuar con cierta autoridad en las tratativas y gestiones: exige mayores cuidados, se
reserva mayores derechos de inspección y dirección de obra.
 Cuando contrata: impone condiciones. Sus contratos no se discuten.
 Tiene actitudes discrecionales. Se hace con discreción y se fundamenta en razones de conveniencia y
oportunidad.

TEMA 4: El Contrato de Obra Pública

 CONTRATO DE OBRA PÚBLICA:
Es un contrato de construcción  singularmente distinto porque el comitente es el Estado, quien realiza el
trabajo de diseño de obra e impone bases y condiciones. (Contrato de adhesión)
 El Estado no hace negocio cuando contrata una obra pública (uso plata de la gente)
 Toda obra está justificada por intentar satisfacer una necesidad de la población.
 Está determinado después de la licitación. Quien participa de la licitación firmará una constancia de que ha
retirado toda la documentación (normalmente tiene un precio que abonar por ello).
 La Obra Pública se realizará con el contratista que sea seleccionado en la licitación. Este tramite es
obligatorio salvo, sea de monto escaso, trabajos complementarios, urgencia, que nadie se haya presentado.
 El Contrato de Obra Pública:
- Exige para ser firmado un depósito del 5% del monto convenido. (1% mantenimiento de la oferta más el
4% del cumplimiento del contrato) por parte del contratista.
- Este contrato no es el producto de la discusión entre las partes, como ocurre en la obra privada.
Estamos ante una formalidad administrativa, un acto jurídico administrativo.
- Es un contrato de tipo personal e intransferible. Se debe individualizar y controlar a los ejecutores de
cada parte.
- Constituye un tipo especial de contrato→ solamente se puntualizan algunos datos:
- se concretan los compromisos
- se fijan fechas, pautas y procedimientos para la iniciación de los trabajos
- eventualmente se podrán agregar detalles o mecanismos de contralor de los trabajos.

 CONTENIDOS DEL CONTRATO:

 Determinación de los sujetos firmantes:
- El funcionario que representa al Estado
- La empresa ó profesional
 Determinación de los tiempos precisos.
 Documentos integrantes del contrato:
- El cuerpo de escritura que llama “contrata” ó convenio ó contrato de obra,
- Pliegos de bases y condiciones generales
- Pliego de especificaciones técnicas generales
- Pliego de especificaciones técnicas particulares y adicionales.
- La propuesta aceptada y el decreto de adjudicación.
- Los planos de conjunto y detalle de la obra, planillas y demás elementos ilustrativos integrantes del
legajo de licitación.
- Toda la documentación complementaria que se hubiera podido elaborara para la obra en particular antes
de la apertura de las propuestas: instrucciones, declaraciones, normas o aclaraciones.
 Una vez celebrado el contrato con la firma del empresario, su representante legal y el funcionario
autorizado, pasan a ser constitutivos de las relaciones del comitente y el co-contratante, los siguientes
instrumentos:
- El acta de iniciación de los trabajos

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- El acta de replanteo
- El plan de trabajo aprobado
- Las ordenes de servicio que la inspección imparte
- Los planos complementarios q la administración entrega al contratista, durante la ejecución de obra y los
preparados por el mismo contratista.
- Notas de pedido y todo tipo de comunicación.

 SUJETOS:
1) El Estado  Comitente
2) La empresa, el profesional  Contratista

 OBJETOS:
 La Obra Pública tiene por objeto la realización de trabajos, elementos, realizaciones, construcciones que
mediante la adecuada intervención del Estado, se haga mediante el concurso de particulares debidamente
seleccionados.
 Los objetos pueden ser:
- Cosas inmuebles: edificios y sus accesorios.
- Obras de estructura funcional, urbana y de servicios.
Finalidad de la cosa:
- Obras de infraestructura.
Debe estar afectada al uso público, la
- Equipamiento, máquinas, vehículos, etc.
utilidad social y al bien común.
- Cosas inmateriales: proyectos, estudios, ensayos.
- Reparación o refacción de muebles o inmuebles.

Exorbitancia estatal: se permite al órgano estatal actuar con “ins imperi” y con exorbitancia para decidir
cosas ó adoptar soluciones que tienen fundamento legal.

 EJECUCIÓN DE LA OBRA:
 Lo único que debe hacer el constructor es materializar u proyecto definido en planos, planillas y
documentación complementaria.
 Elección del co-contratante. El Estado busca el mejor y el que más garantías ofrece.
 Toda obra se ejecutara en forma, y por el precio estipulado.
 Tiene un tiempo: plazo previsto en el contrato. De tracto sucesivo.
 Tiene un modo: el de la dirección que ejerce la inspección técnica del ministerio, repartición o
administración.
- Cuidadosa definición de la obra.
- Reserva de dinero en forma de garantías de buen cumplimiento del contratista.
 Tiene un ejecutor: el que resulto adjudicatario de la licitación que selecciono, entre todas las ofertas, a la
más conveniente. Excepcionalmente, previa aprobación de la administración, se autorizaran cesiones,
transferencias y subcontrataciones.
 Ejecución con doble supervisión y dirección: la conducción técnica que hace el contratista y la dirección de
vigilancia y auditoria que hace el profesional del Estado.
 Certificaciones por tramos de la obra para que el contratista pueda ir cobrando por partes.
- Una recepción provisoria que marca la conclusión de los trabajos materiales.
- Una recepción definitiva: cuando el Estado entiende que no existen vicios, fallas ni defectos.

 PLAZOS Y OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA:

 Que el tiempo de obra se cumpla estrictamente. Si se atrasa hay mora, que significa una multa. si los
atrasos son justificados hay que establecerlos en le “libro de órdenes”
 Obligaciones de hacer y de resultado.

 RESPONSABILIDADES DEL CONTRATISTA:

 Responsabilidades por vicios ocultos.
 No puede sustituirse la obligación de hacer contratando libremente la ejecución de trabajos para que la obra
sea hecha por empresas o personas desconocidas por la administración:
- Se puede admitir que otro colabore o ejecute parte de la obra
- De todos modos la responsabilidad siempre será del contratista principal.
- Para subcontratar o traer otro contratista a la obra siempre será necesario contar con la correspondiente
autorización de la inspección de obra.

22 Mauro, Ma. Noel

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 OBLIGACIONES DEL COMITENTE:
 Caso fortuito y fuerza mayor.
 De pago

 INSPECCIONES:
 El inspector es el verdadero director general cuya autoridad prevalece sobre la autoridad y la opinión
técnica o jurídica del empresario y de sus profesionales.
 El contratista está en la obra bajo la supervisión del inspector delegado.
 Supervisión que representa al dueño, al comitente de la obra.
 Inspector ó co-director ó profesional de la administración.
 Inspector en Obra Pública: Supervisión de carácter técnico profesional, tiene facultades y competencias
de carácter legal-administrativo, en cuanto corporiza la obra, la presencia del Estado comitente.
- Ordena trabajos.
- Paraliza trabajos.
- Controla materiales.
- Hará las certificaciones para habilitar el pago para el contratista
 A pesar de la existencia del inspector no se desliga el contratista de la responsabilidad.

 RELACIÓN ENTRE INSPECTOR Y PROFESIONAL DE LA EMPRESA:

 El sistema nacional no prevé adecuadamente la relación entre el inspector – funcionario – delegado estatal
– director general de la obra y el contratista – empresario – ejecutor de los trabajos:
 El inspector estatal puede intervenir en la obra hablando con el profesional, de lo contrario si no
coinciden sus cambios deja constancia en su libro de órdenes.
- Coordinación
- Colaboración
- Relación jerárquica: reclamos ó coincidencia de materiales etc.
 La ejecución de la obra se realizara bajo la inspección de la autoridad competente. El contratista no podrá
recusar al técnico que dicha autoridad haya designado para la dirección, inspección y tasación de las obras
pero si tuviere causas justificadas, las expondrá para que dicha autoridad las resuelva sin que esto sea
motivo para que suspendan los trabajos.
 La repartición inspeccionara todos los trabajos ejerciendo la vigilancia y el contralor de los mismos, por
intermedio del personal permanente o eventual que se designe al efecto y que, dentro de la jerarquía que
se establezca, constituirá la inspección en obras.
 El jefe de la inspección será el representante de la repartición en las obras. Estará a su cargo la vigilancia y
supervisión de las mismas y ante el deberá reclamar el contratista por las indicaciones y ordenes del
personal auxiliar de la inspección.
 En lo económico el inspector estatal se dirige a la calidad de los materiales.
 En precio fijo / si es coste y costas en el contrato.

 MEDICIÓN Y CERTIFICACIÓN:
 Modalidad de medir el avance de las obras y de pagar por tramos o sectores.
 Se paga lo que se certifica. Esta demanda dos operaciones: medición y certificación.
 Se aplican modalidades de certificación parcial, mensual o quincenal sobre el avance de las obras, siempre
en base a informes de obra, que ejercen la supervisión de todos los trabajos y representan la voluntad del
Estado en la obra.

a) Medición:
 Se realiza para que el inspector de obra haga la liquidación pertinente y se pueda emitir la orden de pago
equivalente al avance de obra por unidad de medida o por tiempos, períodos: cada 15 días el constructor
presenta su liquidación de lo construido.
 Se exige que le contratista vaya recibiendo pagos parciales, ya que se supone que no se podría tener
empresa alguna la disponibilidad financiera que le permita esperar la conclusión de la obra para percibir su
precio.
 La certificación de las obras, se hará sobre los certificados mensuales que emita la repartición. Los
certificados serán acumulativos y tendrán carácter de documentos provisorios de pago a cuenta, sujetos a
variaciones que produzca la liquidación final.

b) Certificación:
 Verifica el avance alegado por el constructor. Si el inspector lo acepta, elevará el informe pertinente a la
repartición y por medio de estos al servicio administrativo, quien emite los cheques.

Mauro, Ma. Noel 23

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 La inspección para medir y certificar debe evaluar: calidad de trabajos, tipo de materiales y detalles de la
obra que puedan ser objetados.
 Los certificados de obre no representan la aprobación de los trabajos. Son sólo documentos provisorios al
efecto del pago.
- Libro de órdenes: Refleja todo lo concerniente a: certificaciones, pagos, deudas, avances,
observaciones, etc. Inspecciones, alteraciones del cronograma, calidad de trabajos. El inspector puede
corregir ó rechazar parte de la obra, si el contratista así puede reclamar al inspector sobre el ministerio.
- Libro de actas: Ambos libros son documentos: que emitidos por quintuplicado, serán el reflejo del
avance de obras, certificaciones y pagos.

 ALTERACIONES DEL CONTRATO:

 Una de las características del contrato de obra pública es la mutabilidad o alterabilidad del contrato.
 El Estado puede modificar las bases del contrato, sus obras y trabajos hasta una porción del 20% en más o
en menos del monto total de la obra. Estos privilegios se los reserva el Estado, quien a cambio garantiza la
llamada “intangibilidad de la remuneración del contratista”.
 Puede alterar programas, tareas y detalles del proyecto.
 La obra pública se hace para satisfacer una necesidad pública. Si tal necesidad cambia o desaparece es
justificado que la obra proyectada se deje sin efecto o se modifique.

 RESCISIÓN POR CULPA DEL CONTRATISTA:

 El Estado se reconoce con autoridad y legalidad, no debe pedir a ningún juez la rescisión de un contrato.
 Art.50 de la ley 13.064, la administración nacional tendrá derecho a la rescisión del contrato en los
siguientes casos:
- Cuando el contratista se halla culpable de fraude, negligencia o contravenga las obligaciones y
condiciones estipuladas en el contrato.
- Cuando el contratista ejecute las obras con lentitud.
- Cuando haya cedido su trabajo a otros constructores sin autorización expresa de la Adm.
- Cuando el contratista paralice las obras por ocho días o más días en 3 oportunidades o de una sola vez si
supera los 30 días de paralización.
 Incumplimiento de los tiempos y otros extremos: el Estado como cualquier victima por inejecución y/o mora
del otro contratista, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte del empresario constructor, el
Estado puede rescindir.
 Consecuencias de la rescisión con causa: los trabajos recibidos serán pagados por el Estado, sin
perjuicio de la pérdida de la fianza, o del reclamo de indemnización a la compañía aseguradora que haya
librado el seguro de caución en garantía del fiel cumplimiento del fiel cumplimiento del contrato, por las
artes no recibidas o rechazadas.
 Art.51: “El contratista responderá por los perjuicios que sufra la administración a causa del nuevo contrato
que celebre para la continuación de las obras o por la ejecución de estas en forma directa. La
administración tomara, si lo cree conveniente y previa valuación convencional sin aumento de ninguna
especie, los equipos y materiales necesarios para la continuación de la obra”.

 RESCISIÓN POR CULPA DEL ESTADO:

 Ley 13.064/Art.53: El contratista podrá rescindir por culpa o responsabilidad de la administración en los
siguientes casos:
- Cuando las modificaciones o errores atribuibles a la administración alteren el valor total de las obras
contratadas en un 20 % en más o menos.
- Cuando la Administración Pública suspenda por más de 3 meses la ejecución de las obras.
- Cuando el contratista se vea obligado a suspender las obras por más de tres meses o a reducir el ritmo
previsto en más de un 50 % durante el mismo período, como consecuencia de la falta de cumplimiento
en termino, por parte de la administración, de la entrega de elementos o materiales a que se hubiera
comprometido.
- Por caso fortuito o de fuerza mayor, que imposibiliten el cumplimiento de las obligaciones emergentes del
contrato. Casos fortuitos: son los acaecidos sobre la intervención del hombre, Ej. Fenómenos de la
naturaleza, accidentales (no provocados por una persona). Los daños deben ser soportados por el
propietario de la cosa ó por quien está ejerciendo esa función (administrador de la obra).
- Cuando la administración no efectúe la entrega de los terrenos ni realice el replanteo de la obra dentro del
plazo fijado en los pliegos especiales, con más una tolerancia de 30 días.
- Falta de pago: principal mora en el cumplimiento por parte del Estado, no esta contemplada en la ley
nacional. Se conceden a los comitentes 60 días para pagar los trabajos efectuados y liquidados.
 El Estado por su naturaleza de ente de derecho público el particular contratista también tiene la posibilidad
de rescindir el contrato ante el incumplimiento de su comitente. El Contratista no podrá rescindir de

24 Mauro, Ma. Noel

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pleno derecho, como ocurre en los supuestos de contratos entre particulares con pacto comisorio expreso,
pero si podrá requerir a la administración comitente que regularice la situación que lo afecta.
 El Estado tiene pleno derecho de rescisión. El Estado puede desistir de la obra  el Contratista NO (al
hacerlo pierde su depósito de garantía y es excluido del Registro de Licitadores)

 RECEPCIÓN DE LA OBRA PÚBLICA: Nunca se hace del todo y de una sola vez.
a) Recepción provisoria:
 Representa tomar la obra para probarla, revisarla, analizar si está bien, si funciona, si tiene fallas.
 Como seguridad adicional de que los trabajos se han sido terminados y aceptados previo control de las
inspecciones técnicas, se adopta en la obra pública un doble régimen de recepción: la provisoria que pone
a prueba la obra y permite que se comience a utilizar para comprobar estado, instalaciones y adecuación
final de las terminaciones. Y también con el tiempo poder detectar posibles vicios, fallas, defectos o
problemas que pueden ser aparentes en mínima expresión y que solo descubre el ojo cuidadoso del
inspector revisando calma y cuidadosamente todos los detalles.
 Período de prueba. Se da cuando el Estado recibe la obra para ocuparla y probarla.
 El Estado obliga durante ese lapso a corregir, a reparar y a completar los trabajos.
 Una vez detectados vicios o fallas se da un plazo para la corrección o reparación de los vicios o defectos
señalados y un plazo de conservación y garantía que correrá por un lapso que ya fue previsto y
determinado en el contrato o en los pliegos, hasta el momento de la recepción definitiva.
 No habrá recepción definitiva mientras el profesional del Estado no constate la sanación de los vicios. Si el
contratista no corrige los defectos denunciados, se le intimara bajo apercibimiento de que la administración
los ordenara ejecutar por su cuenta riesgo, por terceros o por personal de la misma repartición.

b) Recepción definitiva:
 Se opera cuando vencen los plazos previstos (6 meses, 1 año), períodos que varían según la magnitud de
la obra. La obra ya ha sido aprobada y revisada por la Administración.
 Es la única y verdadera recepción. Se le devuelven al contratista los fondos retenidos (fondos o seguros de
caución) o lo que resta si se debieron utilizar para hacer reparaciones.
 Si luego de esta recepción aparecen fallas o vicios que puedan provocar la ruina parcial o total de la obra se
le intimará al constructor para que repare o indemnice al propietario.
 Entregada, recibida y funcionando la obra, hechos los arreglos, corregidos los defectos o superados los
inconvenientes advertidos en la recepción provisoria, una vez vencido el plazo establecido en el contrato o
en los pliegos con plazo de conservación y garantía, se opera la recepción definitiva de los trabajos.
 Durante el lapso de garantía la obra estuvo como en tenencia precaria en poder de la administración que la
uso, la libro a su destino publico, pero no dispuso que el contratista dejara de tener esa cuasi posesión que
tiene todo constructor sobre la obra que ejecuta.
 Art.41: La recepción definitiva se llevara a efecto tan pronto expire el plazo de la garantía que se hubiese
fijado en ele contrato, siendo durante este plazo, el contratista responsable de la conservación y reparación
de las obras, salvo los defectos resultantes del uso indebido de las mismas.
 Art.44: No se cancelara la fianza la contratista, hasta que no se aprueba la recepción definitiva y se
justifique haber satisfecho la indemnización de los daños y perjuicios corran por su cuenta.

Tiempos y obligaciones: contienen la base del compromiso que el co-contratante-profesional asume frente al
Estado-comitente.

Responsabilidad del profesional: frente a los otros factores de la obra: el profesional aparece como actor
protagónico en el escenario de la Obra pública

Mauro, Ma. Noel 25

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III - RESPONSABILIDAD LEGAL DEL ARQUITECTO

TEMA 1: Responsabilidad
CONCEPTOS – DEFINICIONES:
 Responsabilizarse es responder, hacerse cargo, asumir, contestar, es tomar sobre uno mismo lo que puede
ocurrir o ya ha ocurrido. Es responsable todo aquel que puede asumir la consecuencia de sus actos, de los
hechos que dependen de él.
 Es atribuir las consecuencias de los propios actos de una persona. Esa contribución refiere a las
consecuencias de hechos y acontecimientos: propios, accidentales o de terceros.
 Deriva del contrato de obra (junto con las obligaciones), el cuidado y la previsión son inherentes a la
obligación de actuar (por no adoptar medidas de seguridad soy responsable de los hechos).
 La norma jurídica: cuenta con una fuerza especial, la coacción, que tiene un enunciado coactivo: quien no
cumpla las normas o actúe de tal manera será multado, sufrirá penas de prisión o será condenado a pagar
una indemnización, etc.
 La responsabilidad supone capacidad, la verdadera responsabilidad personal supone una actuación libre,
racional. En consecuencia hablamos de:
a) Actitud: está dada por la vinculación entre la persona y las consecuencias de sus hechos, actos u
obras.
b) Aptitud: hace referencia a la capacidad de esa persona.
c) Contrato: en ellos damos origen a las obligaciones, que son los vínculos que ella misma acuerdo.
- produce obligaciones de hacer y de resultado.
- el resultado debe ser bueno: si tiene vicios, asumo la responsabilidad.
- si la obra se hace bien: la responsabilidad del arquitecto es solo virtual, no se actúa.
- si la obra presenta defectos: se disparan las responsabilidades.
d) Responsabilidad: son las consecuencias de nuestros actos, dañan ó no.
- Existan acciones en las que aparezca un sujeto protagonista o actor principal.
- Existan daños: es decir detrimentos en las personas o en los bienes, que alguien sufra las
consecuencias de un hecho.
- La responsabilidad Jurídica tiene una vertiente civil.
e) Obligaciones: surgen como vínculos jurídicos que ligan a una persona con la otra.

LAS OBLIGACIONES Y LA RESPONSABILIDAD:

Obligaciones: vínculos jurídicos que normalmente surgen de los contratos. Las no contractuales son las que
nacen de los cuasi-contratos ó de hechos ilícitos.

Responsabilidad: cargas que nos impone la ley en razón de situaciones creadas por nosotros mismo ó por
tener a nuestro cargo a terceros.

CLASES DE RESPONSABILIDADES
Las responsabilidades del arquitecto derivan de sus quehaceres, del trabajo de sus subordinados, de sus
vínculos y contratos con el comitente, de la calidad de materiales, vicios del suelo, y otros.

a) Responsabilidad Civil:
 Nos manda a reparar, subsanar, indemnizar, refaccionar, volver al estado anterior, al estado que tenía antes
de que acaeciera el hecho dañoso.
 Es la responsabilidad de tipo privado, patrimonial, económica. (Carácter resarcitorio/pagar- compensar/
 Nos dice que tenemos que dejar a la víctima justamente indemnizada, indemne, sin daño.
 Responsabilidad:
- por actos propios.
- por actos de subordinados o dependientes.
- por hechos realizados bajo nuestra vigilancia. (la obra)
 Junto a la responsabilidad profesional respondemos por la obra, por las derivaciones que puedan originarse
en ella estamos habilitados por la ley y respaldados por el Estado.
 Derecho Privado: porque intervienen intereses particulares.

b) Responsabilidad Penal:
 Es la que permite atribuir a una persona un hecho ilícito, pero ilícito penal: aquellos ilícitos que signifiquen
haber violado una norma de orden público
 El mismo estado persigue a quien comete el delito.
 El responsable tiene que sufrir una pena y además reparar los daños causados (Carácter Punitorio,
pena ó castigo).
 Las personas son imputables, susceptibles de asumir las consecuencias de su acción ilícita.
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 Derecho Público: intervienen derechos sociales.

c) Responsabilidad Administrativa:
 Este tipo de responsabilidad se traduce en incumplimientos o desviaciones de conducta que impliquen
violación de normas o reglamentos administrativos – normas y reglamentos que establecen las
relaciones de las personas con el Estado.
 Esta responsabilidad se asume frente a la Administración Pública. Se refiere al cumplimiento de normativas
que hacen al control, supervisión y registro de actividades que interesan a la administración.
 El arquitecto debe presentar planos y construir según las reglas. Si no multa (carácter resarcitorio más
carácter punitorio) de castigo

d) Responsabilidad Contractual:
 Deriva del mal cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato.
 De vicios o defectos que aparezcan en la cosa.
 De todo evento dañoso que se produzca durante el cumplimiento o ejecución del contrato. Por culpa propia
o de subordinados y por causas imprevistas o accidentales.

e) Responsabilidad Pre-contractual:
 Se manifiesta en los actos preparatorios: las conversaciones, consejos, asesoramiento por parte del
arquitecto a su cliente.
 El arquitecto es el responsable se aconseja de tal modo a su cliente y lo induce a cometer actos que
resultan desventajosos.
 El cliente se hará responsable se engaña al arquitecto y rompe de manera unilateral el curso de la relación:
entregando la encomienda a otro profesional y utilizando los consejos y proyectos del primer arquitecto.
 Son consecuencias del curso normal de los acontecimientos jurídicos.

f) Responsabilidad Extra-contractual:
 Fuera del marco del contrato.
 Es la que se origina por hechos o actos ajenos a toda relación obligacional. O con terceros. O provocados
por hechos y actos ilícitos: son los que se cometen con culpa y dolo; actos voluntarios, prohibidos por las
leyes.
 No existe en el mundo de las relaciones jurídicas. Surge de los hechos y actos ilícitos.

g) Responsabilidad Pos-contractual:
 Abarca desde el momento de la entrega y recepción de la obra hasta que caen las garantías legales. (10
años)

RÉGIMEN DE LA RESPONSABILIDAD:
1) Origen: la aptitud que se presume en el Arquitecto por la categoría de su título.
2) La actitud del Arquitecto frente a la Obra: accionar idóneo e inteligente.
3) La asunción de yerros o conductas ajenas y de otros factores (materiales, clima, suelo, etc.)
4) La dimensión: la medida está en los daños y perjuicios.
5) La limitación: cuando otros deben asumir la responsabilidad propia o compartida.

LOS ÓRGANOS DE CONTROL: LOS MECANISMOS INSTITUCIONALES:

 Controla el cumplimiento de los  posee una oficina de edificaciones
reglamentos urbanos- implantación de la privadas.
obra individual en el entorno urbano –no le  Las inspecciones de obra se realizan con
Municipalidad
interesa fachada hacia adentro. inspectores matriculados designados por el
 Que hay en la obra una firma profesional colegio de profesionales.
responsable y habilitada.
 Apunta a la calidad de la obra.  Comisiones mixtas.
 Advertir y difundir  Inspectores designados por ellos.
Colegio  Regula, controla, administra los servicios
profesional comunes a los matriculados.
 Sanciona conductas anti-éticas de los
profesionales.

RECAUDOS A TOMAR CUANDO ASUMO UNA OBRA COMENZADA POR OTRO PROFESIONAL:
1) Debo aclarar el momento preciso en que tomo la obra.
2) Hacer un prolijo relevamiento: mediciones, gráficos, documentos, antecedentes.

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3) Comunico al profesional anterior, por cuestión de ética profesional. Para hacerle saber a él, al propietario, al
colegio y a la municipalidad que me hago cargo de la obra que ya está construida.
4) Si la prosecución de la obra implica defectos, fallas, refacciones o arreglos, debo aclararlo por escrito y
hacerlo firmar al propietario.

RESPONSABILIDAD POR VICIOS, FALLAS, DEFECTOS Y CALIDAD DE OBRA:

Los vicios de la obra son los defectos. El arquitecto tiene plena responsabilidad por todos los vicios, fallas y
defectos ó carencias de la obra.

LA HIGIENE Y SEGURIDAD EN OBRAS DE ARQUITECTURA. LAS MEDIDAS DE PREVENCIÓN:

 En la República Argentina, las condiciones de higiene y seguridad en el trabajo, a partir del 21 de abril de
1972, se norman por la Ley 19.587 y las reglamentaciones que se dicten en consecuencia a ella.
 Comprende las medidas sanitarias y normas técnicas que tienen como propósito salvaguardar la vida y la
integridad psicofísica de los trabajadores; prevenir, aminorar o eliminar los riesgos en los lugares de trabajo.
 Se consideran prioritariamente las características del diseño de los lugares de trabajo y los factores físicos y
ambientales (contaminación ambiental).

LOS SEGUROS DE LOS ACCIDENTES DE TRABAJO. SEGUROS DE RIESGOS DE TRABAJO:

La responsabilidad del Arquitecto generalmente era por la Obra, pero ahora también cae sobre lo obreros, se
debe cuidar su integridad física  ART: aseguradora de riesgos para el trabajador.
 Seguridad en el Trabajo: es el conjunto de acciones que permiten localizar y evaluar los riesgos, y
establecer las medidas para prevenir los accidentes de trabajo. La seguridad en el trabajo es
responsabilidad compartida tanto de las autoridades como de empleadores y trabajadores.
 Riesgos de Trabajo: son los accidentes y enfermedades a que están expuestos los trabajadores en
ejercicio o con motivo del trabajo.
 Accidente de Trabajo: es toda lesión orgánica o perturbación funcional, inmediata o posterior, o la muerte,
producida repentinamente en ejercicio, o con motivo del trabajo, cualesquiera que sean el lugar y el tiempo
en que se preste. Quedan incluidos en la definición anterior los accidentes que se produzcan al trasladarse
el trabajador directamente de su domicilio al lugar del trabajo y de éste a aquél.

TEMA 2: La culpabilidad como fuente de la responsabilidad en la

construcción
CULPABILIDAD:
 Es una posición del sujeto o una definición de la condición y actitud del sujeto ante un hecho que provoca
daño a otro.
 Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas; mayor será la
obligación de reparar los daños.
 La culpabilidad como fuente de la responsabilidad en la construcción. Si existe culpabilidad y además se
produce un daño a otro, habrá responsabilidad.
 Comprende tanto la culpa simple como el dolo.

CULPA:
Art.512: “la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias
que exige la naturaleza de las obligación y las circunstancias de persona, tiempo y lugar”.
Tiene distintos grados: grave, leve y levísima.
 Culpa Simple: califica una forma de actuar en donde se obra torpemente, pero sin intención.
Negligencia, imprudencia, impericia, violación de reglamento.

Tipos: (caracteres, perfiles o vertientes psicológicas)

 Por negligencia: cuando el constructor “descuida la obra”. La inspección de materiales, la supervisión
de sus obreros, la falta de presencia en la obra, la falta de cuidados al combinar materiales, establecer
cargas, etc.
 Por imprudencia: dejar a cargo de subalternos la dirección de trabajos importantes, confiar en
contratistas o subcontratistas sin experiencia la realización de partes importantes de la obra, trabajar
sobre la base de cálculos no verificando o sin los márgenes de seguridad que se aconsejan.
 Por impericia: asumir trabajos o construcciones que rebasen su nivel de competencia o conocimiento;
no saber como asumir la organización de la obra, adoptar medidas que sean desacertadas por falta de
conocimiento.
 Por violación de normas, reglamentos y ordenanzas: cuando se producen daños en el patrimonio del
comitente por no cumplir con reglamentos que deben ser conocidos por el profesional.
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DOLO:
 Obra dolosamente quien actúa de manera intencional. Maliciosamente, deseando el mal del otro o buscando
su propio provecho.
 Forma de culpabilidad animada por la malicia, el interés, la intencionalidad.
 Es muy difícil de probar que un vicio o una ruina se puedan vincular con un proceder malicioso, intencional.
 Se responde penalmente: es mucho más grave que la culpa. Actuar con dolo es ilícito y penal. Es un delito.
 Cuando se actúa con dolo pueden suspender la matrícula del profesional.

INEJECUCIÓN:
 Tenemos responsabilidad por inejecución, por no realizar la obra, total ó parcialmente, por no cumplir con
lo que habíamos contratado. El principal efecto del contrato son las obligaciones: que son vínculos
que nos atan, prometen hacer, y prometen pagar.
 Incumplimiento por inejecución: por no realizar la obra, total o parcialmente.
 Art.511: “el deudor de la obligación es también responsable de los daños e intereses cuando por culpa
propia ha dejado de cumplirla”.
 Art.520: “en el resarcimiento de los daños e intereses sólo se comprenderán los que fueren consecuencia
inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación.”
 Art.521: “si la inejecución de la obligación fuese maliciosa los daños e intereses comprenderán también las
consecuencias mediatas”.
 Art.522: “en los casos de indemnización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al
responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho
generador de la responsabilidad y circunstancias del caso”.

INCUMPLIMIENTO:
 Art.1197: “Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben
someterse como a la ley misma”.
 Art.625: “El obligado a hacer, o a prestar algún servicio, debe ejecutar el hecho en un tiempo propio, y del
modo en que fue la intención de las partes que el hecho se ejecutara. Si de otra manera lo hiciere, se
tendrá por no hecho, o podrá destruirse lo que fuese mal hecho”.
 Art. 626: “El hecho podrá ser ejecutado por otro que el obligado, a no ser que la persona del deudor
hubiese sido elegida para hacerlo por su industria, arte o cualidades personales”.
 Art.629: “Si el deudor no quisiere o no pudiere ejecutar el hecho, el acreedor puede exigirle la ejecución
forzada, a no ser que fuese necesaria violencia contra la persona del deudor. En este último caso, el
acreedor podrá pedir perjuicios e intereses”.
 Art.630: “Si el hecho pudiere ser ejecutado por otro, el acreedor podrá ser autorizado a ejecutarlo por
cuenta del deudor, por sí o por un tercero, o solicitar los perjuicios e intereses por la inejecución de la
obligación”.

OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDAD:
a) Obligaciones:
 Las obligaciones mandan al arquitecto a hacer: hacer la obra, hacerla bien, conforme al proyecto, y de
acuerdo al precio o presupuesto final.
 Nacen primeras en el tiempo.
 Es la fuerza jurídica que nos impulsa a cumplir. A hacer la obra hasta terminar la ejecución.

b) Responsabilidades:
 Las responsabilidades le ordenan al arquitecto o constructor que se haga cargo de todas las actividades o
quehaceres que comenzará a desarrollar en el cumplimiento de sus obligaciones.
 Nos obliga a ver qué estamos haciendo. Cómo lo estamos haciendo. Para corregir los que salga
defectuoso. Para garantizar que todo lo hecho sea bueno.
 Fuentes de responsabilidad: tiene su origen en
1) Hacer mal las cosas:
- todo: con culpa o con dolo.
- algunas: con culpa o con dolo.

2) Que no se hagan las cosas:

- todo: con culpa o con dolo.
- algunas: con culpa o con dolo.
 Somos responsables de:
 Todo lo que nosotros mismos hacemos. Responsabilidad directa.

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 Lo que hacen nuestros ayudantes, subordinados, dependientes. Responsabilidad indirecta.
 Todo lo que nos hacemos cargo voluntariamente: hechos naturales, accidentales, consecuencia de
hechos fortuitos o de fuerza mayor.
 Si el daño es hecho por un tercero, que no tiene con el profesional una relación de dependencia.
 La inocencia en el obrar, el error inculpable, la ignorancia por hechos ajenos a nuestra voluntad 
disminuyen el nivel de nuestra responsabilidad.
 Por ejemplo si tomamos gente que nos manda el sindicato con recomendación de ser apta para la obra.
 Si empleamos materiales recomendados por proveedores serios.
 El propietario es una persona por la que no debemos responder.
 A mayor obligación de actuar  mayor obligación de responder.

LA PREVISIBILIDAD Y LA CULPA:
 La culpa siempre tiene algo que ver con la previsibilidad.
 Es la previsibilidad de hechos dañosos o perjudiciales, incorporando la culpa por omisión:
- Ej.: falta de medidas de seguridad en la obra de construcción: no pueden decirme que yo preví el
resultado si se cae un pobrero o si cae material y daña un auto, pero me dirán que el resultado era
previsible. Y por no haber adoptado las medidas de seguridad, me harán responsable de los daños
(responsabilidad que me “inculpa”).
 Art.524: “Las obligaciones son principales o accesorias con relación a su objeto, o con relación a las
personas obligadas. Las obligaciones son accesorias respecto del objeto de ellas, cuando son contraídas
para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; como son las cláusulas penales. Las
obligaciones son accesorias a las personas obligadas, cuando éstas las contrajeren como garantes o
fiadores. Accesorios de la obligación vienen a ser, no sólo todas las obligaciones accesorias, sino también
los derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca”.
 Art.512: “La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas
diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las
personas, del tiempo y del lugar”.
 Art.902: “Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será
la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos”.
 Art.903:”Las consecuencias inmediatas de los hechos libres, son imputables al autor de ellos“.
 Art.904:”Las consecuencias mediatas son también imputables al autor del hecho, cuando las hubiere
previsto, y cuando empleando la debida atención y conocimiento de la cosa, haya podido preverlas“.
 Art.905:”Las consecuencias mediatas son también imputables al autor del hecho, cuando las hubiere
previsto, y cuando empleando la debida atención y conocimiento de la cosa, haya podido preverlas“.
 Art.906:”En ningún caso son imputables las consecuencias remotas, que no tienen con el hecho ilícito nexo
adecuado de causalidad“.

ATENUANTES Y EXIMENTES DE RESPONSABILIDADES:

Atenuantes: son solamente los casos fortuitos o de fuerza mayor: Situaciones imprevisibles o que aún siendo
previstas no se pueden evitar actuando con cuidado y previsión. Ej.: terremoto, (siniestros, accidentología)
Eximentes:
 Incumplimiento de la otra parte (las obligaciones son recíprocas): Art.510: “En las obligaciones
recíprocas, el uno de los obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la
obligación que le es respectiva”.
 El comitente tiene derecho a reclamarme por vicios de obra, si estos estaban a la vista y cuando el
comitente recibe la obra, se purgan los vicios aparentes y nuestra responsabilidad desaparece.
(Art.1647 bis: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego
oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la
diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este
caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento”.)
 Los errores nos eximen de responsabilidad si tuvimos alguna razón de errar. Pero si actuamos con
ignorancia, por negligencia culpable, no podemos atenuar nuestra responsabilidad. (Art.929: “El error
de hecho no perjudica, cuando ha habido razón para errar, pero no podrá alegarse cuando la
ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable”)

PUNIBILIDAD – RESARCIMIENTO:
Punibilidad:
 Hace referencia más al castigo que a la responsabilidad.
 Punire: penar, castigar.
 Cuando más que la reparación del daño, se busca la sanción al autor del hecho dañoso, o también el
castigo ejemplar de quien actúa ilegalmente.

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 Forma de entender la responsabilidad desde el punto de vista del autor del daño: se porta mal y
por ello se le aplica una pena.
Resarcimiento:
 Principio que apunta a la víctima del hecho dañoso.
 Significa sarcire: reparar, coser, arreglar.
 Obligación de reparar en virtud de un daño causado; por actos dolosos ó culposos.

EL DOLO Y LAS FIGURAS PENALES:

 El dolo es la actitud, la carga psicológica con que se realiza la acción.
 Se responde penalmente sólo cuando hay intención.
 Art.931: “Acción dolosa para conseguir la ejecución de un acto, es toda aserción de lo que es falso o
disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplee con ese fin”.
 Según la gravedad del daño, la evidencia del dolo, además de la responsabilidad civil puede caber la
responsabilidad penal, en donde, además de pagar, indemnizar o arreglar los daños, el autor del hecho
(constructor) podría ser condenado penalmente a reclusión o prisión, multa o inhabilitación.

DELITOS CONTRA LA SEGURIDAD COMÚN:

 Cuando se provoque estrago por medio de derrumbe de un edificio: Art.186 y 187 Código Penal:
- reclusión o prisión de tres a diez años, si hubiere peligro común para los bienes;
- reclusión o prisión de tres a quince años, si hubiere peligro de muerte para alguna persona;
- reclusión o prisión de ocho a veinte años, si el hecho fuere causa inmediata de la muerte de alguna
persona.
 “Estragos”: conductas que provocan riesgo, peligro, inseguridad pública. Con la idea de ruina, destrucción,
seguida de riesgos para los bienes y las personas, con el agravante de la conmoción pública y la
generación de más peligro, de manera expansiva e indeterminada.
 Delito en la ocurrencia del riesgo, peligro, inseguridad pública.
 Estrago por actuar con imprudencia, negligencia o impericia: Art.189 (CP): “Será reprimido con prisión de
un mes a un año, el que, por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o profesión o por
inobservancia de los reglamentos u ordenanzas, causare un incendio u otros estragos. Si el hecho u
omisión culpable pusiere en peligro de muerte a alguna persona o causare la muerte de alguna persona, el
máximum de la pena podrá elevarse hasta cuatro años”.

DEFRAUDACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN:
 Todas las defraudaciones refieren a maniobras abusivas, tendientes a obtener un beneficio indebido.
Defraudar es estafar. El que engaña a otro.
 Hago aparecer la obra como de primera y consigo mover la voluntad del cliente en tal sentido: me paga de
primera, no me reclama, porque no advierte la maniobra.
 Esta sería una forma de estafa simple. Ejecutar mal la obra, para beneficiarme; engañar en la cantidad de
materiales, poniendo en peligro la seguridad de las personas.
 Art.174 inc.4: “Sufrirá prisión de dos a seis años: el empresario o constructor de una obra cualquiera o el
vendedor de materiales de construcción que cometiere, en la ejecución de la obra o en la entrega de los
materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del
Estado”.

DEFRAUDACIÓN CON LOS MATERIALES:

 Acto fraudulento respecto de los materiales, capaz de poner en peligro la seguridad de las personas.
 Es una forma agravada de delito. Por tener dos elementos que aumentan la peligrosidad del sujeto:
- En lo personal: abuso de la confiabilidad y buena fe de los clientes.
- En lo objetivo: se habla de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del Estado

DESBARATAMIENTO DE LOS DERECHOS ACORDADOS.

 Incumplimiento de las condiciones pactadas ó tornarlas imposibles (Art.174 inc.11 CP).
 En nuestra materia apunta al que vende 2 veces el mismo Dpto. o el que vende departamentos o hipoteca el
edificio.

OTRAS FIGURAS PENALES:

 Hurto.
 Robo: fuerza en las cosas o violencia física a las personas.
 Delitos cometidos en el ejercicio de la profesión: provoca la inhabilitación de 6 meses a 10 años (Art.20
bis. CP: “Podrá imponerse inhabilitación especial de seis meses a diez años, aunque esa pena no esté

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expresamente prevista, cuando el delito cometido importe: incompetencia o abuso en el desempeño de una
profesión o actividad cuyo ejercicio dependa de una autorización, licencia o habilitación del poder público”).
 Sólo el delito de estrago se puede cometer a título de culpa. Todos los otros son dolosos (intencionales).

PENAS – SANCIONES:
 Art.5 CP: “Las penas que este Código establece son las siguientes: reclusión, prisión, multa e inhabilitación”.
 Reclusión, prisión, multa e inhabilitación, “castigo”. Consecuencias de alguna trasgresión a las reglas.
 Es un instrumento del derecho penal p/ restablecer el orden social alterado por el actuar anti- jurídico de
alguna persona.
 DERECHO CIVIL: reparar (volver a nuevo), indemnizar (dejar sin daño pagando una cantidad de dinero que
satisfaga al que sufrió el daño). Subsidiariamente: puede aplicar una pena o sanción correctiva, para que el
culpable no vuelva a violar la norma.
 DERECHO PENAL: defender al cuerpo social de quien es capaz de violar sus códigos de conducta pública.
Subsidiariamente: intentará reparar el daño causado a la víctima.

INHABILITACIÓN
 Inhabilitación: significará que, en ciertos casos, se quite a los autorizados a ejercer un oficio o profesión,
esa autorización o permiso de 6 meses a 10 años (Art.20 bis CP).
 Producirá la privación del empleo, cargo, profesión, o derecho sobre que recayere y la incapacidad para
obtener otro del mismo género durante la condena.
 Se aplicará esta pena de inhabilitación al profesional que actúe con incompetencia (culposo) ó abuso
(doloso)
 Sancionan: los jueces penales, los municipios, los colegios de profesionales.

SUSPENSIÓN Y PRIVACIÓN DE LA MATRÍCULA:

 Puede ser temporaria (suspensión) o perpetua (pérdida de la habilitación).
 Los registros o matrículas solamente inscriben a quienes ya tienen el título habilitante. No habilitan por sí
mismos. El título lo extienden las universidades, lo reconocen los gobiernos y los inscriben los colegios
profesionales.

PRISIÓN – CONDENA CONDICIONAL – QUEBRANTAMIENTO DE LA CONDENA:

 Prisión: pena privativa de la libertad con trabajo obligatorio (Art. 6 y 9).
 Condena condicional (Art. 26):
- Dispone que se deje en suspenso el cumplimiento de la pena.
- No comprende la suspensión de la reparación de los daños causados por el delito.
 Quebrantamiento de la condena:
- Quienes habiendo sido castigados vuelven a ejercer su profesión durante el tiempo que dure la
suspensión o retiro de matrícula.
- Se transgrede una orden judicial.
- Art.281 bis: “El que quebrantare una inhabilitación judicialmente impuesta será reprimido con prisión de
dos meses a dos años”.
 Probation (ley 24.316):
- Sustitución de la pena por trabajo social, en beneficio del bien público.
- Tiempo de prueba en el que el imputado puede probar que sus conductas no tienen sesgo alguno de
antisociales.

FUNCIÓN DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES EN LA CONFIGURACIÓN DE LA PENA Y EN EL

CONTROL DE SU CUMPLIMIENTO:
Los Colegios Profesionales llevan el listado o matrícula de profesionales habilitados  compete al Colegio el
tomar debida nota de tales medidas inhabilitantes.

TEMA 3: Responsabilidad sin culpa:

RESPONSABILIDAD SIN CULPA.
Cuando debemos asumir los daños aunque actuemos sin dolo
Culpa. En situaciones que la ley atribuye  sólo es de orden civil, económico, patrimonial.
 por hechos de terceros: el arquitecto responde por sus subordinados (debe controlarlos).
 por vicio del suelo o mala calidad en los materiales (porque debe conocerlos)
 por riesgos profesionales: o daños que provoca su misma actividad constructiva que genera peligros.

32 Mauro, Ma. Noel

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ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DOCTRINARIA.
La responsabilidad que a mitad del SXIX les fue otorgada a los arquitectos está fuera de contexto. Hoy en día
hay mayor complejidad: > altura, + maquinarias, + personas, + tecnología. Por eso es que existe la
Responsabilidad Civil.

SEGUROS GENERALES Y ESPECIALES PARA LA OBRA.

Seguros generales: cubren los riesgos de los bienes, cosas, maquinas. A los obreros y demás personas
empleadas, es obligatorio por muertes ó lesiones.
Seguros de caución: el más propio y específico de la obra. Lo toma el constructor, lo paga él mismo, pero en
realidad lo asegura al comitente de la obra contra incumplimientos del constructor. Esta póliza ó garantía de
seguro permite al comitente que ante fallas, vicios, defectos ó ruina de la obra, pedirá que el constructor los
repare de lo contrario tiene al seguro.

LAS RAZONES SOCIALES Y JURÍDICAS DEL RÉGIMEN LABORAL DE LA CONSTRUCCIÓN.

1) Fondo de desempleo: régimen laboral de la industria de la Construcción (Ley Nacional 17.258)
 Registro del trabajador.
 Libreta de aportes patronales.
 Depósito del porcentaje del salario.
2) Recaudos provisionales: jubilaciones y Obra Social.
3) Normas de Higiene y Seguridad: (ART) Ley 24.557 y Decreto 911.
 Si el Arquitecto no trabaja con todos estos recaudos obtiene 2 resultados:
- “beneficios” de < costo final
- se corren riesgos innecesarios.
 Si el Comitente quiere asumir estos riesgos: el Arq. es Proyectista legalmente, pero la Conducción la
efectúa en “negro”.
 Cumplimiento de recaudos municipales y laborales  si no tienen

DAÑOS:
El resarcimiento de los daños consistirá en la reposición de las cosas a su estado anterior ó indemnización en
dinero.
El daño comprende:
 El perjuicio efectivamente sufrido
 La ganancia de que fue privado (daño material)al damnificado (pérdidas e intereses)
 Reparación del agravio moral. De tipo subjetivo, Ej.: Si la obra se torna inhabilitable sólo se paga en
dinero.
Daños:
 Por ruinas – parcial ó total –
 Vicios de obra – ocultos ó aparentes –
 Fallas, defectos, faltas, deficiencias ó malas terminaciones de obra.
El propietario debe hacer el reclamo antes de los 60 días (2 meses), desde la aparición del vicio, falla ó defecto.

HECHOS ILÍCITOS:
Hechos lícitos: expresiones de la voluntad.
Hechos ilícitos: pueden ser acciones u ambiciones / no hacer algo preciso ó necesario/

LOS DAÑOS DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA. EN LA RECEPCIÓN. EN LOS PERÍODOS DE

PRUEBAS Y GARANTÍAS.
 Se deberá dejar constancia en un acta que resulta imprescindible labrar al efecto.
 Con la recepción provisional si no se ha formulado reservas o reparos, el contratista queda cubierto
respecto de los vicios visibles o externos que se descubren a simple vista o mediante el empleo de una
diligencia corriente hasta que se haya cumplido el plazo de garantía, prueba o conservación que se fija en
días o meses (rara vez exceda de un año).
 Terminado el plazo, el propietario renuncia en cualquier reclamo que pudiere formular.
 Esta recepción no cubre los vicios ocultos, ni los vicios observados o no que por su gravedad puedan ser
causa interior de la ruina total o parcial de la obra.
 En las reparaciones que responden a los reclamos formulados durante la recepción provisional la ejecución
será a cargo del contratista.

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TEORÍA PIRAMIDAL DE LA RESPONSABILIDAD:
 Garantía Decenal: El arquitecto es responsable por 10 años a partir de la entrega y recepción de la obra al
propietario. Con el paso del tiempo la responsabilidad o garantía que da el constructor se va afinando.
 De una responsabilidad íntegra, total y global del comienzo, se pasa (con el correr de los 120 meses) a una
responsabilidad selectiva, estructural, sustancial:
- No protegiendo los detalles y deterioros que son normales o previsibles por el mero transcurso del
tiempo.
- Cubriendo sí, plenamente, los daños por vicios ocultos. Imputables o no al constructor.

En la cúspide de la pirámide sólo se encuentra la estructura de la obra. (Sólo respondemos

10 años

a cuestiones estructurales)
En el camino quedarán las garantías de elementos que envejecen o se deterioran con el
paso del tiempo.
En la base de la pirámide nuestra responsabilidad es completa. (Todos los rubros de la
construcción)

LIMITACIONES DE LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR:

 La responsabilidad del constructor no es lineal, ni pareja; porque existen deferentes obras con
diferentes circunstancias, calidad de obra y materiales.
 La gravedad de la culpa esta en razón de las circunstancias en las cuales se producen.
 Cuando la administración está a cargo del propietario, el comitente asume gran parte de la
responsabilidad, de compra de materiales, contratación de mano de obra y ejecución de trabajos.
 Cuando el constructor asume con autonomía la gestión técnica, proyectual y constructiva, no tenemos
garantía de retención de obra.
 El constructor es el máximo responsable de la obra, por su reparación, título ó incumbencias. No obstante,
deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada contrato. Cuanto se cobra, como es el comitente, quien
administra.
 El contrato domina todas las actividades del arquitecto solamente por el contrato pasan todas las
derivaciones, en obligaciones y responsabilidades, que genera la actuación del profesional.
 Limita nuestra responsabilidad si el comitente no hace un debido cuidado y mantenimiento de la obra.
 Responsabilidad profesional:
- Aspecto obligacional: cumplir con nuestras obligaciones.
- Carácter reglamentario ó administrativo: reglas de ejercicio profesional.
- Aspecto contributivo y de contenido económico: a los colegios profesionales % de honorarios.
- Aspectos éticos-profesionales: cuidado de la buena praxis, respeto al cliente, lealtad a los colegas.

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IV - PRAXIS PROFESIONAL

TEMA 1: Ejercicio de la profesión:

EL ARQUITECTO COMO TRABAJADOR PROFESIONAL. COMO PRESTADOR DE IDEAS, DISEÑOS Y
PROYECTOS.
Praxis:
 Práctica social, forma colectiva de manifestarse los distintos actores sociales.
 La alteración ó modificación de roles y representaciones ó tareas en sucesivas etapas de la misma obra
constituyen la característica de la actividad constructora.
Normas que regulan la actividad profesional:
 Habilitación
 Competencia.
 Incumbencia.
 Matrícula profesional (autorización para ejercer) otorgada por el colegio profesional.

LA PREFIGURACIÓN DE LA OBRA EN EL COMITENTE. CREACIÓN. REPRESENTACIÓN.

Diseño:
 Actividad creadora del arquitecto.
 El arquitecto imagina las soluciones espaciales y estéticas en función de la satisfacción de necesidades
y expectativas de su cliente.
 Prefiguración, definición, propuesta. El arquitecto acepta una encomienda que propone propuestas y
soluciones a la necesidad del comitente.
 Representa un trabajo o creación original sobre el que ejerza la propiedad intelectual o derecho del autor
(ley 11.723).

LOS DIFERENTES ROLES:

a) Proyecto:
 Expresión documentada en detalle de las propuestas de diseño.
 Planos, planillas, memorias, presupuestos y cálculos que permitan la ejecución fiel al diseño técnicamente
seguro y viable.
 Es decir, planos generales, planos de construcción (de instalaciones por ejemplo), pliegos de condiciones,
generales y particulares, y el presupuesto global (estimación del valor de la obra).

b) Director:
 Es normalmente quien diseñó la obra.
 Su misión es controlar, inspeccionar para que la obra se haga bien, y también supervisar y corregir.
Controla desde “afuera” para que se proyecto sea bien interpretado y ejecutado.
 Organiza los recursos humanos, técnicos, materiales, económicos para garantizar la correcta relación de la
obra  organiza e impone plazos, formas y procedimientos.
 Representa al propietario.
 Debe asumir las reglas del Derecho Laboral: inscribir a los obreros, pagarles y cumplir con las normas de
higiene y seguridad (ART)

c) Conductor técnico:
 Tiene a su cargo el control directo del proceso de materialización de la obra.
 Operador que concreta los trabajos asignados por la dirección de la obra.
 Es quien está dirigiendo el proceso interno de la edificación.
 Es quien interpreta los planos, pero que consulta y acata los directivos del director.
 Interviene desde “adentro” de la obra, en la organización de los factores de producción. Ordena el trabajo y
capataces, controla al personal, los materiales y lleva el libro de órdenes que mostrará al director.

d) El arquitecto empresario – Administración:

 La ejecución como actividad profesional, comercial, financiera y empresaria.
 Se reemplaza el honorario como forma de retribución al profesional por la ganancia, la utilidad o beneficio
que representa la diferencia entre “costo” y “precio final”.
 En donde el arquitecto asume la doble o triple responsabilidad de ejecutar bien, sin sacrificar la calidad por
la ganancia.

e) Representante legal de la empresa.

f) Inspector de obra estatal.

Mauro, Ma. Noel 35

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EL ARQUITECTO CONSTRUCTOR
El arquitecto:
 Asume: las consecuencias, las derivaciones, todo resultado perjudicial de su trabajo.
 Garantiza: la buena ejecución de su trabajo y los demás factores de producción de obra.
- la calidad del terreno.
- calidad de los materiales.
- la mano de obra utilizada.
 Es el protagonista principal de la obra: tiene toda la autoridad técnica y jurídica. Conduce el proceso
constructivo. Por ello debe garantizar la buena ejecución de los trabajos y la durabilidad de la obra por
el plazo de garantía decenal.

EL ARQUITECTO URBANISTA
 Propone planes, proyectos, programas directores y estratégicos.
 Formula proyectos para la ciudad en el marco del derecho urbano y la legislación municipal.

LOS ROLES DEL ARQUITECTO COMO ADMINISTRADOR. ADMINISTRACIÓN DEL COMITENTE.

 El arquitecto como administrador tiene la gestión económica, financiera y legal de la obra.
 El comitente como administrador no es tan confiable porque necesita del arquitecto para cada decisión
que tome, Ej.: compra de un material.

LIBRO DE ÓRDENES Y SERVICIOS:

 Figuran: actas, aclaraciones comunicaciones, advertencias sobre la obra y sus componentes hechas al
comitente.
 Es prueba escrita para resguardarse o limitar futuros reclamos.

LAS RELACIONES JURÍDICAS DEL ARQUITECTO:

Las relaciones dejan de se sociales o personales y se convierten en Relaciones Jurídicas cuando generan en el
otro el derecho a reclamo  el reclamo puede exigir que deje de perjudicarlo, o bien que pague para reparar el
daño que le provoqué.

a) Personas:
 Cliente: cuando se concreta la relación se convierte en comitente.
 Personas que crearon otras obras: no puedo copiar o apropiarme de un Proyecto ajeno (ver hasta donde
puedo inspirarme en tipos, modelos, escuelas o corrientes).
 Los convocados a la Obra Material: obreros (Derecho Laboral), contratistas, proveedores, empresarios:
Arquitecto: jefe, referente legal, debo exigir permisos, facturas, planillas, recibos, contratos.
 Los vecinos linderos: si tomo su pared como medianera. Si construyo esa pared.
 Los terceros que pudieran ser afectados y/o perjudicados por la obra (transeúntes, visitantes ocasionales).

b) Obra:
 Proyectista
 Director
 Administrador
 Garante de la buena conservación de la Obra.

TEMA 2: Mercado ocupacional del Arquitecto.

FORMÁS DE ACTUAR SIN INTERVENIR EN LA OBRA.
a) El arquitecto asesor:
 Acompaña y enriquece los criterios del profesional que tiene a su cargo la obra.
 Es un rol libre, no arancelario, cuyos honorarios son de libre contratación. Relación privada.

b) El arquitecto consultor:
 Es el profesional consultado por abogados o comitentes para evaluar el estado de una obra.
 Puede producir un informe que aporte las bases de un reclamo judicial o extrajudicial.
 Es importante ser cuidadosos en el contenido de los informes. No se deben aventurar juicios particulares.
Los informes deben ser objetivos y verificables en la obra. Por ética profesional debemos respeto al trabajo
de nuestro colega.

c) El arquitecto perito:
 Es un auxiliar de la justicia.
36 Mauro, Ma. Noel
 ARQUITECTURA LEGAL FADU – UNL / 2005
 Asesora a los jueces y constituye la prueba principal en el juicio.
 Se convierte (como profesional de la arquitectura), en un funcionario judicial a modo de un órgano estatal
independiente que habla u opina desde su disciplina.

 Juicio, pleito o proceso judicial: ante la seguridad de sentirse afectado o perjudicado por la conducta de
otro, el afectado hace un reclamo al órgano del Estado que se dedica a administrar justicia: los jueces o
tribunales. Reclamante: actor; reclamado: demandado y el reclamo se hace por escrito (demanda).
1) El demandado contesta la demanda y se hace el juicio a las pruebas: documentos, confesiones del
propio interesado, testigos / preguntas, prueba pericial.
2) El juez designa al arquitecto (de una lista de inscriptos) para que:
a) Acepte el cargo de perito.
b) Tome conocimiento del caso.
c) Produzca su informe pericial.

Condiciones para ser perito judicial:

 Ser idóneo en la materia: título, matrícula profesional.
 Inscripción anual en tribunales.
 Distrito de actuación.

Cuando se es designado perito:

 Aceptación de la designación por escrito.
 Verificar si hay consultas técnicas o peritos de porte.
 Revisar y estudiar el expediente completo.
 Solicitar adelanto de gastos (puede o no otorgarlos el juez).

Realización del informe:

 Realizar una inspección completa del lugar.
 Hacer anotaciones de lo observado, haciendo referencia al lugar, altura, etc., donde se encuentra el vicio
o la falla.
 Tomar fotografías y detalles y acompañar con croquis orientativos desde donde se tomaron las mismas.
 Si fuera necesario deberá adjuntar croquis de algún detalle particular que clarifique la imagen
fotográfica.
 Tomar muestras para realizar análisis o estudios de laboratorio.

NORMÁS QUE REGULAN LA ACTIVIDAD DE LOS ARQUITECTOS

1. Universidad: nos otorga el título habilitante (habilitación genérica)
2. Colegio de Arquitectos: regula la actividad profesional. Posee un Código de Ética Profesional que regula
las relaciones entre profesionales y entre profesional y comitente.
3. Distritos.
4. Consejo Cívico y Provincial: regula la actividad de los distritos.

 COLEGIOS PROFESIONALES: CATEGORÍAS DE INSCRIPCIÓN:

a) Profesional habilitado (PH):
 Habilita para el ejercicio profesional pleno, es indispensable para la presentación de trámites relacionados
con el ejercicio profesional individual o asociado.
 Pueden elegir y ser elegidos como autoridad del Colegio.
 Obliga al pago de aportes jubilatorios en la Caja de Previsión Social de los Profesionales.
 Permite la inscripción en la Obra Social del mismo.

b) Profesional dependiente (PD):

 Permite el ejercicio profesional en relación de dependencia, no habilita para el ejercicio profesional
independiente.
 No pueden desempeñar cargos directivos, aunque sí elegirlos.

c) Profesional adherente:
 No habilita para ninguna forma de ejercicio profesional, pero mantiene la posibilidad de participación en
concursos y eventos propios y servicios del CAPSF (biblioteca, comisiones).
 No pueden desempeñar cargos directivos, aunque sí elegirlos.
 Pueden ingresar en esta categoría los arquitectos jubilados.
 No genera obligación de aportes jubilatorios a la CPS.
 No permite adhesión e la Obra Social de la misma.

Mauro, Ma. Noel 37

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38 Mauro, Ma. Noel

ARQUITECTURA LEGAL FADU – UNL / 2005
d) Matrícula en suspenso (MS):
 Comprende a los arquitectos matriculados que no ejercen bajo ninguna modalidad su profesión, y, sin estar
dados de baja en la matrícula, siguen perteneciendo al Colegio sin el beneficio profesional, social y
careciendo de los derechos electorales, activos y pasivos.

HONORARIOS PROFESIONALES:
 Desregulados desde 1991.
 Leyes provinciales 2429 y 4114.
 Lo que el Colegio obliga es al pago de aportes mínimos de acuerdo a la tarea a desempeñar.
 Pasos a seguir para la determinación de los honorarios:
1. Determinación de la Categoría de Obra: de acuerdo al tipo de obra se determina la categoría.
2. Determinación del Índice de aplicación: para cada categoría tenemos el índice de aplicación. Es un
dato volcado en la Separata. (Ej.: viviendas menores a 150 m 2 = 0,74)
3. Determinación de superficie: se obtiene de la silueta.
4. Cálculo del valor de obra según Colegio (VO):
5. Determinación de la Liquidación Básica: aplicación de % según categoría de vivienda.
6. Cálculo de Honorarios: de acuerdo al rol a desempeñar en el proyecto y/o en la obra.
7. Cálculo de Retenciones y Aportes: de acuerdo a lo establecido, 5% al Colegio, 10% a Caja de
Ingeniería y 8% a los ACJ (sale de la sumatoria de honorarios).

LOS PRIVILEGIOS Y EL DERECHO DE RETENCIÓN:

Cuando la ley concede a una persona un poder especial para que pueda cobrar sus créditos, decimos que
estamos ante un privilegio.
El derecho de retención (del constructor ó arquitecto) subsiste en caso de concurso ó quiebra.
Las características son:
 Que el poseedor de la cosa no debe abandonar ó entregar la cosa.
 Si somos desposeídos contra nuestra voluntad, el juez nos vuelve a entregar la obra.
 Otros acreedores pueden embargar y hacer rematar la obra, pero para tomarlos deben pagar los
créditos del constructor.

El principio que justifica este poder de preferencia que tiene el arquitecto está dado por que el valor que hoy
tiene el inmueble en gran parte está debido al trabajo del arquitecto.

MECANISMOS PROCESALES QUE GARANTIZAN LA PROTECCIÓN DEL HONORARIO:

El código Civil protege los honorarios del arquitecto y de los constructores en general, de dos maneras: dándoles
privilegios sobre el valor de los inmuebles, y derecho a retenerlos.
Estos privilegios y derechos de retención se dan cuando:
 El comitente no paga lo que debe.
 Es preciso que se hagan los juicios por cobro de pesos que sean necesarios.
 En el juicio el deudor puede pagar sus deudas, si no lo hace, se manda el edificio a remate; de lo que
se obtenga 1º cobran los arquitecto y constructores, luego los otros.

Otro privilegio de carácter procesal que tienen los arquitectos en relación al cobro de honorarios. Las leyes dicen
que se procederá “vía apremio”: significa que el cobro se hace de manera ejecutiva y se procede de inmediato a:
1. embargar bienes del deudor
2. a rematarlos
Si el deudor tuviera otros acreedores, el arquitecto cobra 1º, porque goza de esos privilegios.

Resumen:
 El arquitecto tiene privilegio para cobrar primero; protección del honorario con juicio de apremio.
 Derecho a retener la obra, hasta que el deudor pague, ó hasta que se remate y se le pague a él 1º.
 Si otros rematan el edificio, el privilegio no se pierde: se cobra 1º.
 el derecho de retención solo se pierde si abandona la obra.

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V – DERECHO Y CIUDAD
TEMA 1: Pared Medianera
DEFINICIONES
Imagen de la ciudad: construcción en lotes de subdivisión de manzanas, en cuadrícula, entre medianeros.

Pared o muro medianero:

 Es aquel muro que está situado en el medio de dos heredades, el que divide dos lotes vecinos, el muro
lindero, el que marca el costado lateral de los terrenos. Tanto si sirven como cerramiento y apoyo a
edificaciones linderas, como si no se integran a la edificación del vecino.
 Es permanente, indivisible y compartido en todo su espesor, en todo su largo y alto.
 Uso común que además es obligatorio.
 Se regula mediante un criterio de propiedad compartida y usos exclusivos de cada lado, faz o
cara del muro.
Excepciones:
 En zonas de estabilidad geológica se pueden evitar si el segundo edificante deja entre ambos muros
laterales un espacio suficiente como para servir de pasillo.
 En zonas sísmicas en donde se requieren separaciones entre los edificios para garantizar la estabilidad
del sistema estructural.
 En otros casos se admite o se hace obligatorio el perímetro libre:
- En un edificio de torre que tiene sus 4 fachadas abiertas.
- En áreas especiales con tipología de ciudad jardín.
Es esencial para que exista muro medianero:
 Que el eje entre ambos lotes linderos le sirva de referencia material.
 Que separe el edificio o que se exija implantar un muro de división o de protección a la privacidad de los
predios.
Es irrelevante:
 Que el muro esté emplazado exactamente en coincidencia con el eje divisorio de los terrenos.
 Puede estar encaballado o desplazado hacia un lado o hacia el otro.
 Es absolutamente secundario que el muro esté pago o aún se deba.

CARACTERÍSTICAS DEL MURO MEDIANERO:

En nuestro país es:
 Derecho de propiedad o dominio compartido por dos personas (los dos vecinos linderos).
Copropiedad - condominio
 Es una cosa inmueble: una pared y un terreno sobre el que la pared se asienta.
 Es indivisa: porque la pared no se puede dividir.
 Es propiedad de partes iguales: se es dueño de todo el espesor del muro, por partes iguales con el
otro.
 Es uso solamente es de un lado para cada uno. Mezcla de propiedad común: por el muro compartido
con uso exclusivo.

EL DERECHO COMPARADO – SISTEMA EUROPEO Y SISTEMA ARGENTINO.

España: convenio de servidumbre: derecho real que se tiene sobre un inmueble ajeno. La propiedad continúa
siendo del primer edificante. El segundo adquiere solamente el derecho a usarlo.

Sistema Argentino:
 Condominio de indivisión forzosa con iguales derechos y con obligaciones iguales también.
 Los dos vecinos tienen la posibilidad de darle cualquier uso, con tal que no impida un derecho semejante
por parte del lindero. Cuando hay que reparar el muro ambos vecinos deben pagar. Tienen obligación de
mantenerla, usarla en condiciones de calidad.

DERECHO PRIVADO DERECHO PÚBLICO

 Relaciones entre linderos.  Obligaciones de utilización.
 Cobro del valor construido.  Invasión del terreno lindero.
 Uso y goce del muro.  Derecho a usar el muro ya edificado.
 Conservación, reparaciones.  Derecho a demoler, reparar, reforzar.
 Solución de conflictos  Derecho a sobre elevar.
Derecho Civil: Derecho Urbano:
 Derecho dominial y privado del primer edificante  La ciudad impone la solución del muro lateral
compartido entre vecinos linderos.
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NATURALEZA JURÍDICA:
Propiedad privada:
 Es el ejercicio de un dominio, de un goce, de una posesión absoluta sobre las cosas.
 Es un derecho exclusivo y absoluto. Es un derecho real  es un derecho que se tiene sobre la cosa.
 Situación combinada = cuando algo es de dos personas: copropiedad o condominio.

a) Dominio.
Derecho a usar y disponer de las cosas.
 Es un derecho absoluto que excluye a otros.
 Excepto cuando lo compartimos. En este caso el derecho se llama copropiedad o condominio.

b) Condominio.
Forma de propiedad compartida entre dos o más personas por lo cual ambos propietarios son dueños de una
parte indivisa de la cosa. No se puede dividir, permanece como condominio perpetuo.
Constructivamente y jurídicamente se incorpora al bien del otro.

c) Propiedad común de usos exclusivos.

La naturaleza de la pared medianera nos indica una característica muy peculiar:
 Propiedad común de lado a lado.
 Uso de un solo lado: el que me corresponde. Puedo hacer todos los usos que sean compatibles con las
condiciones y posibilidades del muro. El otro condómino no está obligado a pagar los revestimientos que
se me ocurran agregar.

d) El condominio de indivisión forzosa.

La naturaleza jurídica del muro medianero es el de ser una copropiedad, un condominio de indivisión
forzosa. Forma parte inseparable de las dos construcciones.

ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERA. PRESCRIPCIÓN. DONACIONES INDOCUMENTADAS.

 Construcción conjunta: es un caso muy poco frecuente porque es improbable que ambos linderos
coincidan en el momento de construir.
 Pago o compra: modo normal de adquisición de la medianera: por la compra del segundo edificante paga
al primero. Si no lo utiliza, porque construye perímetros libres, paga hasta la altura que representa muro ó
tapial de cerco (1,80 m.)
 Donación: se daba anteriormente cuando los vecinos se ayudaban mutuamente, o porque la mayoría,
siendo inmigrantes, no conocía esta característica de la medianera en nuestro país: que está destinada a
ser de los dos. Hay que documentar la donación
 Por prescripción: los derechos reales personales se adquieren ó pierden por prescripción: es un medio de
adquirir un derecho o de librarse de una obligación por el mero transcurso del tiempo. (El primer edificante
tiene 10 o 20 años para reclamar el pago de la medianera).

OBLIGACIONES “PROPTER REM”.

“Propter rem” significa junto, al lado ó encima de la cosa.
 Son las que tienen las deudas y los pagos de medianería.
 Es una obligación propter rem porque no sigue a la persona sino a la cosa.
 Las obligaciones propter rem nacen con la cosa. Son obligaciones ambulatorias, se mueven o
desplazan con las cosas respecto de las cuales han nacido; non inherentes al inmueble no a las
personas.
 Quien construye la pared puede cobrarla. Pero si este vende su terreno, la obligación pasa a quien la
tenga en el momento.

EL EMPLAZAMIENTO DEL MURO:

El adecuado, correcto, mandado por ley, es aquel que coloca a la pared mitad y mitad. Encaballado. En perfecta
coincidencia del plano medio de la pared con el eje separativo de los dos lotes.

MUROS DESPLAZADOS DEL EJE DIVISORIO:

 Desplazado hacia el primer edificante: ante el error que cometió el primer edificante de levantar la
totalidad del muro sobre su terreno, la ley lo sanciona con una venta forzosa: debe vender la mitad de la
pared y debe entender que con la pared también se va el terreno.
 Desplazado hacia el segundo edificante: si el primer edificante levantó la totalidad del muro en el terreno
vecino, puede cobrar la pared pero descontando el terreno que indebidamente ha invadido. Debe pagar el
terreno que gana.

Mauro, Ma. Noel 41

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42 Mauro, Ma. Noel

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PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA.
 Elaboración mental que nos permite llegar a un convenio más o menos pleno, racional, fundado, sobre
cuestiones de las que no se puede lograr una plena prueba. La presunción no es una verdadera prueba, es
más bien una deducción lógica, racional y fundada.
 En el caso de no tener un convenio de medianería bien redactado se debe apelar a la instancia
presuncional.
 Es una suposición fundada en algo.
 Los arquitectos deben asumir una correcta actitud profesional:
1) Cuando nos iniciamos en la relación con el cliente y planteamos una obra debemos definir la situación
del terreno. Corroborar si existe otro muro medianero aprovechable.
2) Si existiera muro o pared a ser incorporada a mi proyecto debo buscar antecedentes, pedir planos
originales, también planos de los vecinos linderos. Pido antecedentes en el departamento de obras
privadas de la municipalidad.
3) Existiendo paredes aprovechables realizo las negociaciones y demás trámites para que los muros se
adquieran de manera amigable.
4) En la duda, si el cliente supone haber pagado la pared, pero no tiene pruebas, se supone que el
antiguo propietario había tenido arreglos con sus vecinos, entonces evaluaremos la posibilidad de
llegar a conclusiones que me permitan elaborar las presunciones y los indicios.

LOS TÍTULOS.
Existen instrumentos:
 Públicos:
- Ejemplo: escrituras. Se inscriben en el registro y toman carácter público
 Privados:
- convenios.
- contratos de medianería
- gráficos
- planos, croquis de muros en vista y cortes
- cálculos para liquidar el pago de la pared.
Es necesario que las escrituras de venta redactadas por los escribanos hagan referencia a la situación de los
muros linderos.
Los escribanos deben ser cuidadosos y prolijos y deben volcar en las escrituras las constancias de compras de
medianería.

PRESCRIPCIÓN:
 Forma de adquirir o perder derechos.
 El que adquiere un inmueble de buena fe y justo título, prescribe la propiedad y la posesión continua de 10
años (Art.3999)
 Prescribirse a los 20 años la propiedad de las cosas inmuebles por la posesión continua de 20 años, con
ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título ni de buena fe.
 Dos tipos de prescripción: liberatoria y adquisitoria.

PRIMER Y SEGUNDO EDIFICANTE. LA CONSTRUCCIÓN DEL MURO. SU CONSERVACIÓN. LA

REPARACIÓN. LA RECONSTRUCCIÓN. OTRAS INTERVENCIONES.
 Esta copropiedad común de todo el espesor de la pared se manifiesta en el pagar: cuando lo adquiero, le
pago al primer edificante la mitad del valor de la pared (toda, hasta los revoques del otro lado se computan
y se divide por dos.
 Cualquiera puede sobreelevarlo, incluso puede demolerlo si no sirve para el uso que quiera darle (pero
corre con todos los gastos porque a él no le sirve así)
 El segundo edificante tiene los mismos derechos, las mismas atribuciones y las mismas obligaciones y
responsabilidades de usar bien y mantenerlo en condiciones. Haciéndose cargo por su cuenta de
inconvenientes que se deban a un mal uso o exceso de sobrecarga que pueda provocarle uno de sus
vecinos.
 Cuando se deteriora, ambos pagan el arreglo.
 Cuando apoyo sobre la pared puedo apoyar sobre todo el espesor del muro. Solamente tengo que tener en
cuenta la regla de oro del condominio: no puedo hacer un uso que le impida al otro un uso igual.
 Cuando hago canaletas, nichos o excavaciones en el muro puedo pasar de la mitad de su plano medio
siempre que no debilite o deteriore la calidad o resistencia del muro.

CARACTERES MATERIALES DEL MURO:

a) La conservación:

Mauro, Ma. Noel 43

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Es mantener en uso. Hacer uso mientras se cuida que la cosa no se deteriore. El uso y goce es la forma activa
de sus derechos. La pasiva está en mantener, conservar ese uso y goce de la mejor manera.

b) Reconstrucción – Sobre-elevación - Uso:

Todos pueden hacer y deshacer, siempre que:
 No se impida un uso igualitario del vecino.
 Si el uso provoca algún daño, debo repararlo.
Se pueden abrir vanos (y luces) si se encuentran a más de 3 m de altura y con rejas, siempre que no altere la
privacidad del vecino. El vecino tiene la posibilidad de hacerlas cerrar, pues las vistas no pueden ser invasivas.
Deben superarse 3 m en alto y lateralmente

c) Abandono: Nadie puede abandonar una pared que es medianera. Puede, en todo caso, de manera parcial.

LOS REGLAMENTOS MUNICIPALES. TAPIALES Y CERRAMIENTOS.

Tapial o Muro divisorio: Tapial ó cerco es siempre obligatorio en las ciudades, salvo excepciones de la misma
reglamentación municipal.
 Es siempre un muro medianero, tenga el espesor que tenga y sea del material que fuere.
 Siempre debe ser costeado por ambos vecinos.
 El tapial, salvo las excepciones de jardines o contornos libres, es necesario y obligatorio. Por respeto a
la privacidad.
 Es de competencia municipal.

LAS RAZONES Y RELACIONES ECONÓMICAS SOBRE LA MEDIANERA:

a) Liquidación de la medianera. Cálculos y pago. Las fórmulas propuestas.
 Calcular: tarea propia y obligación de los profesionales.
 Nos estamos refiriendo a la manera de justipreciar los montos que están en juego al plantearse la
adquisición de la copropiedad o el condominio de un muro. Es decir, cuanto debe pagar el segundo
edificante que ya usó o pretende utilizar la pared. El valor computable será el de la fecha de la demanda
(actualizado)
 El muro se liquida conforme a la realidad de sus materiales, de su construcción (mano de obra), de su
antigüedad y su estado de conservación. Se tienen en cuenta los adicionales (honorarios profesionales,
estructura especial, etc.) y la depreciación por antigüedad, y se divide por dos.
 Habrá formulas propuestas para diferentes situaciones:
a) Para muros comunes que sirven a la nueva edificación; si no se sabe de que está hecho, se toma
como muro común.
b) Para muros distintos de materiales no tradicionales
c) Muros muy antiguos, en obsolescencia, que necesitan reparaciones costosas o demolición.
d) Situaciones planteadas por edificaciones de altura: necesidades estructurales distintas, etc.

b) Determinación del muro a pagar:

 Cómputo y presupuesto (tener en cuenta la franja del terreno)
 Depreciación por estado de conservación (tablas, cálculo directo por años de antigüedad, criterio
profesional, etc.). Paga la mitad y según valor real.

c) Depreciación por antigüedad y estado de conservación.

 Se saca de la Tabla Ross Hidcke (1/5 de 7 a 20 años, 1/3 de 15 a 30 años).

CONVENIO DE MEDIANERÍA:
Documento autosuficiente para justificar la compra, la adquisición y la perfección de la copropiedad o
condominio de indivisión forzosa.
En el convenio deben establecerse:
 Las partes que contratan.
 Descripción del muro total lindero.
 Posición entre los terrenos.
 Parte del muro ocupado por el segundo edificante.

TEMA 2: Condominios – viviendas colectivas en el contexto urbano.

PROPIEDAD HORIZONTAL – CONCEPTO.
 Es una propiedad privada pero sometida a intereses comunes
 Es un condominio de indivisión forzosa con áreas, partes o unidades de propiedad exclusiva.
 Propiedad dividida horizontalmente.
44 Mauro, Ma. Noel
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 Históricamente la PH Intentó dar solución y respuesta a una necesidad social y económica del momento

Mauro, Ma. Noel 45

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NATURALEZA JURÍDICA.
 Es una combinación de derechos exclusivos y comunes.
 Es un condominio que reconoce áreas particulares y exclusivas.
 Es una propiedad exclusiva que reconoce áreas en copropiedad o condominio.

SOMETIMIENTO DE INMUEBLES AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

El sistema de P.H. es un sistema de propiedad diferente al tradicional.
 En un solo inmueble encontramos: combinados el derecho individual y exclusivo con el derecho común
del consorcio.
 En donde se da una copropiedad compleja donde intervienen derechos exclusivos y comunes que
constituyen una trama entrelazada que robustece la idea de una naturaleza jurídica diferente y
original.
No tiene los atributos del viejo derecho de propiedad privada (uso, goce, capacidad de disponer de la cosa),
pero sugiere otros derechos u otras formas de ejercer ese derecho de propiedad
Derecho real autónomo que combina propiedad exclusiva con propiedad comunitaria.
Tiene los elementos de la propiedad tradicional, es decir uso, goce, capacidad de disponer de la cosa.
Es una unidad (de vivienda, oficina, etc.) que junto a otras unidades independientes poseen áreas ó lugares en
común. El terreno es propiedad de todos (el consorcio).

ÁREAS EXCLUSIVAS Y ÁREAS COMUNES.

a) Áreas exclusivas:
 De uso común (pasillos)
 De uso exclusivo (unidad particular, terreno, fachada, cubierta)

b) Áreas comunes:
 De uso común (palieres, estructura)
 De uso exclusivo (balcones, terrazas, patios en planta baja).
 Se consideran comunes el terreno y todas las áreas de uso común indispensable para mantener la
seguridad del edificio.
 Si construyen ó techan, los demás consorcistas se lo pueden hacer demoler, aunque sea su propio patio ó
terraza, ya que el espacio aéreo es común.

EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD Y DE POSESIÓN.

 La escritura de propiedad se desdobla en:
- Una parte hace referencia a lo exclusivo
- Otra parte hace referencia a las partes comunes en condominio. Son los elementos que están en
perfecta comunidad dominial de carácter obligatorio, indivisible, inseparable de los dominios exclusivos
de cada unidad.
 Título de copropiedad de las áreas comunes: en el reglamento de copropiedad y administración.
- normativa, estatuto del edificio.
- reglamento de uso, goce, de la utilidad, la convivencia, de los límites, de la tolerancia.

USO, PROPIEDAD, COPROPIEDAD, POSESIÓN Y COPOSESIÓN DE LAS DISTINTAS ÁREAS DE UN

EDIFICIO.
 Cada propietario podrá hacer uso de las partes comunes sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los
demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor del departamento
de su propiedad.
 Esta prohibida toda modificación en el frente del edificio (paredes y aberturas exteriores).
 Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio departamento pudiendo
modificarlo sin alterar la superficie cubierta ya que las expensas son proporcionales a estos. Siempre hay
que tener expresa por escrito, la conformidad de todos los consorcistas. Tampoco se pueden hacer
modificaciones que afecten la seguridad del edificio.
 En el régimen de propiedad horizontal se entienden vedadas todas las actividades y usos no expresamente
permitidos; distinto en la propiedad privada donde lo que no está prohibido, está permitido.

ÓRGANO DE GOBIERNO:
c) Consorcio:
 Sociedad que constituyen todos los propietarios de unidades funcionales y exclusivas.
 Es una persona jurídica: como tal tiene derechos y obligaciones. Y por ello también representa y actúa por
el conjunto de los propietarios.
 Sociedad cerrada que se gobierna a sí misma.
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 Tiene la necesidad de un mandatario o representante.
 Tiene su estatuto. Reglamento de copropiedad y administración. Y tiene su reglamento de funcionamiento
interno.

d) Administrador:
 Persona jurídica. Representante. Apoderado del consorcio. Mandatario. Posee patrimonio y recursos,
proveídos por los socios (consorcistas)
 Se elige y se despide por la asamblea. Puede ser un consorcista o una persona ajena al consorcio.
 Su función puede ser gratuita o remunerada.
 Es el apoderado con plenos poderes que controla, vigila, decide y tiene amplias facultades para liquidar
expensas y hacer gastos extras que serán cobrados a los consorcistas, o bien puede depender del consejo
de Administración que asume estas facultades.
 Representa a la comunidad, al consorcio frente a los extraños y también frente a cada propietario particular.
Puede pararse frente a cada consorcista para reclamarle deudas ó prestaciones, en nombre del consorcio.
 En las expensas se debe pagar el seguro contra incendio (obligatorio). las expensas son proporcionales al
valor de cada unidad.

e) Asamblea:
 Reunión de los consorcistas en un acto.
 Son soberanas: pueden decidir sobre la vida o muerte de cualquier asociación.
 Dos tipos: Las asambleas pueden ser ordinarias (anuales) ó extra-ordinarias (para casos especiales).
 Se necesita para:
a) Modificar los porcentajes que tiene cada unidad  unanimidad.
b) Hipotecar el edificio  unanimidad.
c) Modificar el reglamento  2/3 partes.
d) Demoler (en caso de vetustez: obsolescencia irrecuperable) o construir  más de la mitad o mayoría,
que representa más de la mitad del edificio; no por número de departamentos, sino por el % que cada
departamento tiene asignado en el total. La minoría hace lo que decide la mayoría, acompaña ó vende
su parte.

RÉGIMEN JURÍDICO Y ECONÓMICO.

El consorcio y su administrador cuidan de las áreas comunes pero no las poseen.
 De puerta para adentro los gastos de impuestos, mantenimiento, limpieza, arreglos, etc. corren por
cuenta del dueño.
 De las áreas comunes se hacen cargo todos a través del consorcio. Y éste a través de la
administración.
 El administrador cobra para atender estos gastos, lo que se llama “expensas” = gastos o costos que
demanda el edificio. Sirven para atender gastos corrientes, tener fondo de reserva, pagar a los
empleados y eventualmente algún imprevisto.
 Si algún imprevisto excede un cierto nivel, el administrador los cobra aparte (mediante un pago
adicional): un arreglo importante o impostergable como puede ser el ascensor.
 Los arreglos en el interior de cada unidad solamente se podrán hacer con fondos comunes cuando el
problema le viene de afuera: de un caño común, de una instalación del edificio, del mismo desagüe de
la unidad pero que se rompe fuera del departamento, en un muro común, en el piso losa.
 La cuota-parte de la co-propiedad está en relación al valor proporcional de cada unidad ó Dpto.
 Las obligaciones que tienen los propietarios de contribuir al pago de expensas son las denominadas
propter rem, o ambulatorias.

ORGANIZACIÓN Y FINANCIACIÓN DE EDIFICIOS SOMETIDOS A PH.

 Descripción del edificio, sus áreas y características:
- cantidad de unidades, de pisos departamentos, locales
- unidades complementarias como sótanos, bauleras, tendederos
- cocheras (régimen especial para garajes, venta con unidades, o ventas a terceros, etc.).
 Unidades exclusivas:
- destino (departamentos para vivienda, locales comerciales pisos para oficinas)
- cómo funcionan los locales de comercio (vidrieras, movilidad de ventas tipo de negocios, etc.)
- cambio de destino (usos contrarios a la modalidad, a la moral, etc.)
- prohibición de subdividir las unidades, salvo autorización.
 Áreas comunes:
- comunes de uso común
- régimen especial para cocheras de uso común
Mauro, Ma. Noel 47
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- áreas comunes de uso exclusivo (patios en planta baja, balcones, etc.)
 Porcentaje que se designa a cada unidad: a los efectos del pago de las expensas y demás efectos que
especialmente se prevén.
 De las expensas: de la determinación, del pago y de la mora, del cobro judicial.
 De los gastos extraordinarios.
 De la administración: consorcio, del administrador, de las asambleas.
 De la venta de cada unidad: de su alquiler o concesión.
 De la modificación de este reglamento.
 De la solución extrajudicial de los conflictos: mediación y arbitraje.

Con estas bases de organización jurídica, administrativa y económica se formaliza la construcción y

funcionamiento del consorcio. Que será necesariamente temporario, ya que los reglamentos siempre pueden ser
actualizados ó modificados.

LOS REGLAMENTOS DEL CONSORCIO. CONTENIDOS. CARACTERES.

Estructura del reglamento: o sea las bases de organización jurídica, administrativa y económica que
formalizan la constitución y el funcionamiento del consorcio:
 Nombre, dirección, carácter y destino del edificio.
 Enumeración de las unidades, si todas tienen el mismo uso o es mixto. Descripción física y
 Determinar las unidades exclusivas (m², descripción) arquitectónica
 Determinar áreas comunes.
 Normas de Gobierno: Administración, asambleas, comisión administrativa, es decir 3 o 4 consorcistas
que toman decisiones sin necesidad de reunirse en asamblea
 Normas de convivencia: límites, prohibiciones, conductas.
 Normas económicas: pago de expensas, mantenimiento.

a) Reglamento general:
 De co-propiedad y administración, es la base y título de los derechos que tengo en el edificio como
propietario de una parte (parte irrescindible).
 Verdadero estatuto del consorcio.
 Dispone sobre las expensas.
 Dispone sobre áreas comunes.
 Sobre el administrador.
 Se arreglan las reuniones y asambleas: forma de votar, porcentajes, representantes y mandatos.
 Como se modifica el reglamento, como se pueden dictar otros reglamentos (interno, de cocheras, etc.)
 Refiere a la copropiedad y administración del edificio.
 Es parte del Título de Propiedad (muchas veces se agrega a la misma escritura) me dice cuanto poseo.
 Dispone la forma de elegir al administrador, sus deberes y facultades. Como debe actuar en nombre del
consorcio, como debe comunicar las decisiones propias y las de la asamblea, etc.

b) Reglamento interno:
 Dispone sobre horarios.
 Sobre limpieza, personal doméstico, proveedores, otros visitantes.
 Se dispone sobre la solución de los problemas cotidianos: como se ordena la limpieza, como se arreglan los
desperfectos, como se paga, horarios de descanso en verano y en invierno.
 Normativa que refiere a los usos cotidianos, a las formas de convivencia, a las costumbres que se
imponen en cada edificio; en especial al uso de las áreas comunes y uso y costumbres de la vida familiar.
 Son simples contratos o convenios particulares que celebran los consorcistas.
 Indicarán la manera en que actuará el administrador en cada problema: como cobra, como paga, como
organiza el personal.

c) Reglamentos particulares:
 Reglamento interno, de cocheras en PB., de uso de piscina en la terraza, etc.

RÉGIMEN DE PRE-HORIZONTALIDAD:
Tratándose de inmuebles que serán sometidos al régimen de PH, se intenta instrumentar un sistema que
acompañe a la obra, al proyecto, al consorcio, a los adquirientes, a los mismos promotores y a sus
profesionales, en el largo y muchas veces complicado trámite y proceso que va desde el comienzo al fin de la
obra.
Si el mismo edificio la construye una empresa ó persona y no los vende (alquila ó los ocupa el) no es necesario
someter a PH.
48 Mauro, Ma. Noel
ARQUITECTURA LEGAL FADU – UNL / 2005
En el caso de que haya venta de departamentos antes de ser terminado el edificio = el propietario que decida
vender deberá hacer constar en escritura pública la afectación del inmueble a dicho proyecto.
Para afectar el inmueble deben presentarse:
 Escritura o título de propiedad.
 Mensuras.
 Proyectos de obra.
 Subdivisión entre las unidades.
 Reglamento de copropiedad y administración.
Ejemplo:
- Una sociedad ó consorcio propietario de un edificio que se proyecta construir. Todos ponen igual y
tendrán igual.
- Si se vende anticipadamente la unidad, el comprador no es comitente de la obra; hay una empresa que
construye y vende.
- Conjunto de personas que se asocian p/ encargar la construcción del edificio. Sí son los comitentes, y
el arquitecto tiene la responsabilidad de entregar la obra, etc.

Prevenciones:
 Afectación de todo el inmueble (desde el terreno) que se iba a subdividir en departamentos o unidades en
propiedad horizontal. Esta Afectación  constituye el sistema de pre-horizontalidad. Que tiene un proceso
de organización del edificio en un pre-consorcio y luego cuando se vendieron todas las unidades o está
construida la obra se produce la formación del consorcio definitivo; con los verdaderos propietarios.
 Inscripción de esa afectación en el registro General.
 Inscripción de cada venta, de cada boleto, de cada promesa de venta que hacen los promotores. Con la
inscripción no sólo se evita que un mismo departamento se venda dos veces. Se evita también que el
promotor que venía construyendo venda todo y burle a los pocos o muchos que venían pagando la cuota.
 Con la pre-horizontalidad se inscribe, se afecta el terreno y todo lo que está sobre el terreno; se anotan
también las ventas de cada unidad. Se da origen al pre-consorcio cuando están vendidas todas las
unidades ó cuando está concluida la obra.
 Si la obra se para por 6 meses  los compradores pueden:
a) Pedir intervención judicial.
b) Plantear la rescisión del contrato.

ORGANIZACIONES DOMINALES SIMILARES AL SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

 Otras formas modernas de propiedad compartida:
- Clubes de campo: propiedades de uso común: calles, espacios recreativos.
- Cementerios privados.
- Tiempos compartidos (departamentos por temporada, se adquiere un derecho de uso del Dpto.)
- Galerías comerciales o shoppings.
 Son formas impuestas por modas, gustos y requerimientos de la vida contemporánea = influencia de ley.
 Gran % de cosa común  comparten o no la copropiedad.

TEMA 3: El Urbanismo Jurídico y el Derecho de la Edificación.

DERECHO URBANO:
 Conjunto de normas, principios y criterios que hacen al gobierno de la ciudad, que procuran su organización
jurídica, política y administrativa. Hace su aparición a finales del SXX.
 Tiene como referencia territorial al ejido urbano.
 Tiene como sujeto principal al hombre, individual, socialmente considerado.
 Su objetivo final será lograr una creciente calidad de vida de los vecinos de la ciudad, en un marco de
adecuada sociabilidad de los bienes y cargas, sobre la base de una consensuada urbanidad en los
comportamientos, en donde lo público y lo privado coexisten y se modifican: la propiedad pública o espacios
públicos donde marca a la propiedad privada urbana, limitada, atenuada por las exigencias de ordenar y
sostener a la ciudad. Es fundamental cumplir las normas. Ejemplo: pagar impuestos para sostenerla.

TRES INSTANCIAS QUE ANTICIPAN EL DERECHO URBANO:

a) Derecho a la ciudad: es el derecho que todos tenemos a que la ciudad nos contenga, nos atienda, nos
provea de servicios.

b) Derecho de la ciudad: para poder darnos servicios y confort, la ciudad nos exige pautas y obligaciones. Si
tenemos derecho a reclamarle a la ciudad que nos brinde servicios, tenemos deberes y obligaciones para con
la ciudad. Tenemos que cuidarla y tenemos que entregarle fondos para que sostenga sus servicios y a todo el
andamiaje burocrático de gobierno.
Mauro, Ma. Noel 49
ARQUITECTURA LEGAL FADU – UNL / 2005
Estos derechos que tiene la ciudad se manifiestan en:
- Cobro de las contribuciones o tasas municipales.
- Ordenanzas, reglamentos y disposiciones que nos regulan la vida en la ciudad.
- Medidas de emergencia: cuando necesita un inmueble lo pide, lo compra y en su defecto lo expropia.
- Derechos Territoriales: a reservar áreas para servicio, equipamiento para razones sanitarias, estéticas o
de prevención de futuras necesidades.

c) Derecho en la ciudad: entre el derecho que yo tengo a reclamarle a la ciudad y los derechos que tiene la
ciudad para exigirme surge esta realidad que llamamos Derecho Urbano. El derecho advierte, con sus
normas y códigos. Al que cumple, lo protege. Al que no cumple, lo sanciona.

El arquitecto debe tener en cuenta que:

- Es protagonista para construir la ciudad: cada solución individual se implanta en el contexto urbano /
está sostenido por normas, para que la convivencia en la ciudad sea posible.
- Tiene que pensar la ciudad teniendo en cuenta futuros cambios y transformaciones.

LA CIUDAD:
 Es la muestra del fin de un proceso de transformación que la sociedad ha tenido durante años.
 Es ANÓNIMA: cuando aumenta la cantidad de personas nos conocemos menos. A medida que no se
conozcan las personas, no me importa a quién tengo al lado y por consiguiente no se respetan las normas
de convivencia. Se van debilitando las normas de convivencia y urbanidad.
 Debe ser un organismo político autónomo, a través de vecinos que no tengan intereses políticos sino un
interés real por la ciudad y la calidad de vida.

REGLAMENTOS DE EDIFICACIÓN, ZONIFICACIÓN Y DE URBANIZACIÓN:

 Derecho a construir que los arquitectos traducen, adaptan, adecuan: conformando cada proyecto individual
al proyecto de ciudad: “ius edificandi”.
 Haciendo que cada obra particular se implante como elemento integrado e integrador de la urbe que lo
contiene.
 Satisfaciendo con cada obra la necesidad y expectativa del comitente en el marco de las normas y
reglamentaciones municipales, técnicas y profesionales.
 Actuar desde el gobierno de la ciudad para garantizar la calidad de vida de los ciudadanos y promover el
desarrollo.

Legislación Ciudad Prevenir Conflictos: Normas, Leyes

Gobierno Gestión Solucionar Intereses Ordenanzas
Administración Servicios Mediar Públicos y Privados Reglamentos

50 Mauro, Ma. Noel