INTRODUCCION
A lo largo de los años se han adquirido inmuebles que han venido ingresando al
patrimonio de la Institución, con una serie de problemas y situaciones a las que hay
que ponerle remedio, y a esta conclusión se ha llegado toda vez que el
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO no se ha limitado al archivo
de la documentación enviada por los Pastores, si no que se ha dedicado a estudiar los
documentos de cada propiedad con el firme propósito de que estén legalmente en
orden.
DEPARTAMENTO JURIDICO.
3
NEGOCIACION DE UN
INMUEBLE
a. Mirar las características del terreno. Existen varias clases de terrenos : arcillas o
gredas, arenas, limos, gravas, de relleno, orgánicos. Es conveniente desechar los
que sean de relleno y los orgánicos.
d. Asegurarse de que el lote no esté cerca de una quebrada, río o nivel de aguas
lluvias, que por crecientes puedan resultar afectados. La distancia mínima está
determinada por el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de cada municipio, y
estos lotes requieren la construcción de muros de contención y obras de
protección que incrementan el valor de los proyectos.
e. Tener en cuenta que por el predio no pasen redes de servicios públicos o privados,
tales como : eléctricas de alta tensión, hidráulicas públicas, hidrantes, pozos o
pilas comunales, canales de riego.
2. ESTUDIO DE TÍTULOS.
Una medida prudente, antes de efectuar negociación alguna sobre inmuebles, consiste
en realizar un estudio de títulos, cuya elaboración se recomienda sea encomendada al
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO de la Iglesia.
El estudio de títulos tiene como objeto efectuar un minucioso análisis de los actos que
a cualquier título se hayan efectuado sobre el inmueble, y establecer la posible
existencia de terceros que eventualmente puedan reclamar algún derecho sobre el
mismo.
Una vez obtenida la información pertinente sobre el inmueble, de acuerdo con las
recomendaciones anteriores y tomada la decisión de adquirir un inmueble para la
iglesia, es probable que se requiera de un término para obtener el dinero, programar la
entrega del bien y otros aspectos que impiden que se efectúe inmediatamente el
contrato de compraventa pero que exigirán la preparación y firma de un contrato
preliminar, es decir de un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
a. Por las dos partes: Las dos partes cumplen con la promesa cuando
suscriben la Escritura Pública con el contrato prometido.
4. CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Es la transferencia que alguien hace de un bien a otra persona, a cambio de una suma
de dinero, en forma definitiva. Consiste en trasladar a otro la propiedad de un bien o
inmueble.
Son capaces las personas que se pueden obligar por sí mismas y sin el consentimiento
y autorización de otra persona. Hablamos de los mayores de edad.
Los incapaces absolutos, como son los dementes, impúberes y sordomudos que no
pueden darse a entender por escrito, tienen incapacidad legal y no pueden celebrar un
contrato de compraventa.
También existe una prohibición para adjudicar bienes baldíos costeros o limítrofes a
los extranjeros.
a. Que exista o que se espera que llegue a existir como cuando se compra un
apartamento del cual sólo se tienen los planos para su construcción.
b. Que sea susceptible de ser vendida, es decir, que no esté prohibida su venta. Esta
prohibida la venta de :
- Las cosas que no se encuentran en el comercio, como los bienes fiscales (bienes
que pertenecen al Estado) y los bienes de uso público, o los que se encuentran
embargados por decreto judicial.
12
- Que la cosa sea determinada o determinable, lo que implica que una persona no
puede vender su patrimonio en forma abstracta, sino que debe singularizarlo, o
especificar los bienes que integran su patrimonio. Además, debe señalarse
exactamente la cosa vendida en el momento del contrato, en forma que no pueda
confundirse con otra.
Para que la venta sea válida las partes deben estar totalmente de acuerdo en el bien
objeto de la compraventa y así debe decirse en la escritura pública para que el
traspaso de la propiedad pueda efectuarse.
Un inmueble que forme parte de una propiedad horizontal, tendrá dos tipos de
alinderación para su determinación : Los linderos generales que identifican la
construcción o predio donde se encuentra construido y la alinderación especial que lo
singulariza y diferencia con relación a las otras propiedades individuales de la
propiedad horizontal.
Hecha la corrección por las mismas personas que suscribieron el acto aclarado y con
sus mismas formalidades, la compraventa aclarada deberá ser inscrita por el
Registrador de Instrumentos Públicos.
a. Venta de cosa futura : Puede venderse un inmueble que no existe pero que se
espera que exista. En este caso, la venta se entenderá hecha bajo condición
suspensiva. Si un inmueble que no existe pero se espera que exista se vende bajo
14
4.2.2. EL PRECIO.
El precio debe ser CIERTO, lo que significa que debe ser determinado, o por lo
menos determinable. Si el precio no se determina en una cantidad de dinero cierta y
precisa, o cuando no se señalan las bases con arreglo a las cuales pueda llegar a
saberse cuál es la cantidad, no hay contrato, pues no se sabe cuál es la suma que el
comprador debe pagar por el bien vendido, ni lo que el vendedor puede exigir por
concepto del precio.
El precio debe ser JUSTO, lo que significa que su cuantía no debe ser inferior a la
mitad del justo valor del bien que se compra, porque se incurre en lo que se conoce
como LESION ENORME, que se presenta cuando un inmueble se ha vendido por
un precio inferior a la mitad de su precio real, o superior al doble de su precio, como
cuando un inmueble que vale $1.000.000,oo se vende por $480.000, o por
$2.000.000,oo. La valoración del justo precio para determinar la existencia de la
15
El precio debe ser SERIO. Es irrisorio cuando entre él y el valor del bien, existe una
manifiesta desproporción, tanto que a simple vista el precio aparece como ridículo.
El precio debe ser REAL, es decir, debe estipularse con la intención de ser exigido
por el vendedor al comprador.
c. Hay ocasiones en que no siempre es posible que los compradores sepan con
seguridad si el vendedor cumplió o no con su obligación de transferir el dominio
sin vicios, pues existen propiedades dudosas en el sentido que no se sabe con
certeza quién es su titular. Aquí surge otra obligación del vendedor hacia el
comprador y es el denominado SANEAMIENTO POR EVICCION.
b. Por la cesión del contrato de arrendamiento que tenga celebrado el vendedor con
un tercero.
c. Por cualquier otro medio que permita al comprador la posesión del inmueble.
Se trata de vicios que el vendedor sabía que sufría el bien, los cuales hacen
desmerecer su valor, y por eso decide ocultar su existencia.
Estos vicios deben existir al tiempo de la venta. En relación con los inmuebles, el
vicio debe apreciarse en el momento en que se hace la tradición del dominio al
comprador, vale decir, aquél en que se registra la respectiva escritura pública.
Además, el vicio debe ser tal que la cosa no sirva para su uso natural, o solo sirva
imperfectamente, de manera que se puede presumir que conociéndolos el comprador,
no la hubiera comprado o la hubiera comprado por menos valor.
El vicio debe ser oculto, es decir, que el vendedor no debe haberlo manifestado y ser
tal que el comprador no haya podido fácilmente conocerlo en razón de su profesión u
oficio.
Se puede ejercer la acción redhibitoria, respecto de las cosas muebles, hasta antes de
cumplirse seis meses, y en relación con los inmuebles, hasta antes de un año,
19
contados los dos términos desde la entrega material de la cosa al comprador. Es decir
que si transcurrido el tiempo no se ejerció la acción redhibitoria para dar por
terminado el contrato, ya no se podrá intentar (Art. 1923 del Código Civil).
Dentro del contrato de compraventa, las partes pueden anexar una cláusula
denominada PACTO COMISORIO, en virtud del cual se estipula expresamente
que no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta
(Art. 1935 del Código Civil).
La venta y en general todos los actos que afecten el dominio de bienes inmuebles
requieren para su validez que se otorguen por escritura pública. La falta de
cumplimiento de este requisito, genera la nulidad del acto.
g. Trámites ante la Oficina de Catastro: Aún cuando existe una interrelación entre
la Oficina de Registro y Catastro, se presentan casos en que la información no es
actualizada en Catastro. Por ello, es importante averiguar si se han actualizado
los datos en esta oficina y si no está actualizado entonces es necesario entregar
una copia de la escritura pública correspondiente a la Oficina de Catastro, para
que se tomen las anotaciones del caso, como por ejemplo, el cambio del nombre
del propietario, un desenglobe y demás mutaciones catastrales.
5. EL REGISTRO PÚBLICO.
Es un servicio público que consiste en anotar, en una hoja o folio de matrícula, los
datos más importantes de los actos, contratos o providencias (pronunciamientos de un
Juez) sujetas a registro y de los que dispongan su cancelación, con el fin de que
cualquier persona interesada conozca en todo momento el estado jurídico de los
bienes inmuebles matriculados
b. Dar publicidad a los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los
mismos bienes raíces o le imponen gravámenes o limitaciones, poniendo al
alcance de todos el estado jurídico de la propiedad inmueble, única manera de que
surtan efectos respecto de terceros.
22
El solicitante cuenta únicamente con cinco (5) días hábiles para interponer el recurso
de reposición, contados a partir del día en que se notificó. Por ello es muy importante
que quien solicita el registro de un documento esté pendiente del pronunciamiento
emitido por la oficina de registro y en el evento en que ésta se niegue a llevar a cabo
24
el registro, debe avisar de manera inmediata sobre el particular para poder impugnar
oportunamente la decisión. Así mismo es procedente adelantar el trámite de
revocatoria directa.
En dicho folio se inscribirán todos los actos que impliquen modos de adquisición,
gravámenes, limitaciones o afectaciones del dominio, medidas cautelares y títulos de
tenencia o arrendamiento, constituidas por escritura pública.
c. Número de serie : Todo folio trae preimpreso un número de serie que permite
diferenciarlo de los demás, como medida de seguridad de las inscripciones.
l. Naturaleza Jurídica del Acto : Se inicia con una columna denominada código,
que identifica cada una de las operaciones registradas de acuerdo con una
codificación elaborada por las oficinas de registro, posteriormente se encuentra la
calificación del acto, se indicará en la columna correspondiente si se trata de un
modo de adquirir, de un gravamen, de una limitación, de una medida cautelar, de
tenencia, de una falsa tradición o de la cancelación de una anotación. En la última
división de esta columna se encontrará la especificación del acto, es decir si se
trata de una compraventa, embargo, hipoteca y demás.
6. TRIBUTOS.
Los tributos son las prestaciones en dinero que el Estado, en ejercicio de su poder de
imperio, exige con el objeto de obtener recursos para el cumplimiento de sus fines.
6.1.1. IMPUESTOS :
Los impuestos son tributos cuya obligación tiene como hecho generador una
situación independiente de toda actividad estatal relativa al contribuyente.
Las tasas son tributos cuya obligación tiene como hecho generador la prestación
efectiva y potencial de un servicio público individualizado en el contribuyente. Es
29
decir, que la tasa sólo se genera en la medida en que el particular demande el servicio
gravado. Las tasas también son de orden nacional, departamental o municipal.
6.1.3. CONTRIBUCIONES :
Son obligaciones fiscales que recaen sobre las propiedades raíces que se benefician
con la ejecución de obras de interés público que ejecuten la Nación, los
departamentos, los municipios, los distritos o cualquier otra entidad de derecho
público y que beneficien a la propiedad inmueble.
La escritura pública de compraventa está exenta del pago del impuesto de timbre, de
acuerdo con la Ley 6 de 1.972 art. 36. En el caso de constitución de hipoteca abierta,
se pagará este impuesto sobre los respectivos documentos de deber. Ejemplo : pagaré,
contrato de mutuo y demás.
Las personas jurídicas y sociedades de hecho que realicen pagos o abonos en cuenta
por concepto de adquisición de bienes inmuebles enajenados por otra persona
jurídica, deberán efectuar la retención en la fuente a la tarifa del 1%.
sus propiedades, no debe pagar retención en la fuente por el dinero que recibe por el
precio de la venta
El Pastor llamado a cancelar los gastos notariales, debe fijarse bien por qué conceptos
está haciendo los pagos. Normalmente, ante la elaboración de una escritura pública, la
Notaría cobra la tarifa estipulada por la ley para ese tipo de acto contenido en la
escritura pública (la cual depende de que el acto tenga cuantía o no); además debe
cobrar un valor por las hojas notariales utilizadas y por las copias de la escritura.
por lo que la Notaría cobra $17.760. Hasta aquí llevamos un total de $55.230,oo en
calidad de Derechos Notariales.
La Notaría expide entonces una factura por valor de $136.712,oo. Sin embargo,
fijémonos que por derechos notariales la Notaría cobró $55.230,oo, ya que los demás
conceptos tienen que ver con impuestos y recaudos. La Iglesia, a través del Pastor a
quien le fue otorgado el poder de compra, debe aplicar la retención en la fuente sobre
los $55.230,oo, lo que quiere decir que a esa suma el Pastor debe restarle $3.314,oo,
y pagar únicamente $51.916,oo por derechos notariales.
Cabe advertir que si el Pastor acordó con el vendedor pagar solo la mitad de los
derechos notariales, únicamente debe aplicar la retención en la fuente sobre la mitad
de tales derechos.
Para evitar que se presenten inconvenientes entre los pastores y las Notarías a causa
de la retención, los poderes se expedirán con esa facultad expresa de efectuar la
retención a nombre de la entidad.
7. GASTOS DE ESCRITURACIÓN.
No tener conciencia de esta situación puede llevar a alguna de las partes a incumplir
al momento de otorgar la escritura por no estar en capacidad de cancelar la parte que
le corresponda.
En este punto es necesario tener claro que la retención en la fuente, como impuesto
que corresponde exclusivamente al vendedor, no hace parte de los gastos de
escrituración, y por tratarse de un impuesto NO ES NEGOCIABLE, lo que quiere
decir que si el comprador, en este caso el pastor que actúa a nombre de la Iglesia, se
35
Corresponde a lo que por ley se debe pagar a la Notaría como retribución al servicio
prestado por ella. Cada año la Superintendencia de Notariado y Registro, mediante
una Resolución, fija las tarifas a que tienen derecho las Notarías, estableciendo las
cuantías sobre las cuales serán aplicados algunos porcentajes.
Para el año 2007, las tarifas de los derechos notariales se determinan así :
a. Los actos que por su naturaleza carezcan de cuantía o cuando ésta no se pudiera
determinar, la suma de $38.110,oo;
b.1- El tres por mil (3/1.000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a
$10.484.280,oo;
b.2- El dos punto nueve por mil (2.9/1.000) cuando la cuantía fuere inferior o
igual a $20.968.560,oo;
b.3- El dos punto ocho por mil (2.8/1.000) cuando la cuantía fuere inferior o igual
a $31.452.870,oo;
b.4- El dos punto siete por mil (2.7/1.000) cuando la cuantía fuere superior a
$31.452.870,oo;
Las anteriores tarifas son aplicables a los actos más comunes que versan sobre
inmuebles. Sin embargo, para algunos actos especiales, como las sucesiones o
separación de bienes, se fijan otro tipo de tarifas.
36
La base para el cobro de las tarifas, cuando el acto tiene cuantía, es el valor de la
negociación. En una compra, por ejemplo, la base la constituirá el precio de la venta.
Sin embargo, éste valor no puede ser inferior al avalúo catastral del inmueble o al
autoavalúo.
El documento o carta debe protocolizarse con la escritura que contenga el acto, sin
costo alguno para las partes, y el Notario debe dejar constancia en el instrumento
sobre el valor que sirvió de base para liquidar los derechos notariales.
Sin embargo, cuando en la escritura pública se fije el valor del préstano, éste se tendrá
como cuantía para liquidar los derechos de la hipoteca.
37
Los gastos por boleta fiscal e impuesto de registro, cuyas tarifas actuales son de
10.5/1000 y el 5/1000 sobre el valor del contrato de compraventa se pagarán de
acuerdo con lo que hayan estipulado las partes contratantes.
Es importante aclarar que lo que comúnmente se conoce como boleta fiscal realmente
corresponde al impuesto departamental de registro y anotación. En el caso de Santafé
de Bogotá, este impuesto se paga en la Beneficencia de Cundinamarca; en el caso de
Antioquia se paga en la Oficina de Rentas Departamentales; en las demás ciudades se
pagará en esta oficina si la hubiere y, en su defecto, en los hospitales o servicios
seccionales de salud designados para tal efecto.
Sin embargo, es necesario aclarar que no todo gasto generado por la negociación hace
parte de los gastos de escrituración y registro.
La Tesorería General de la Iglesia únicamente cancela lo que el Pastor tuvo que pagar
en la Notaría por los Derechos Notariales que generó la negociación (incluyendo IVA
y recaudos); también paga el valor del impuesto de registro departamental (Boleta
Fiscal), y el del impuesto de registro que se cancela en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
Otros gastos diferentes a los anteriores, como el impuesto predial y/o de valorización,
estampillas, planos, avalúos, viáticos, correspondencia, fotocopias, autenticaciones,
valor de adjudicación, publicaciones en prensa y/o radio, edictos, tramitadores (para
elaboración de minutas o gestión de todo lo pertinente a la negtociación y su
escrituración) NO SON RECONOCIDOS POR LA TESORERIA GENERAL.
38
Recordemos que cuando la Iglesia actúa como vendedora, ella está exenta de pagar
retención en la fuente.
Para solicitar el reembolso del dinero a reconocer por la Iglesia, el pastor debe enviar
al Departamento Jurídico e Inmobiliario de la Iglesia la escritura pública en la que
consta la negociación, y el certificado de libertad y tradición en la que la Iglesia
figura como propietaria, además de los respectivos recibos de pago, es decir, la
factura expedida por la Notaría Pública en la que se hizo la negociación, el recibo
correspondiente a la boleta fiscal y el emitido por la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos. Se debe indicar claramente el número de la cuenta y el
nombre de la entidad financiera en la que se va a hacer la consignación, señalando el
nombre del titular de dicha cuenta.
a. Toda compra, permuta o donación que se pretenda hacer, debe ser sometida, sin
excepción, a un estudio minucioso de títulos por parte del Departamento Jurídico,
antes de firmar cualquier documento o de comprometer en alguna forma a la
Iglesia, so pena de que la Iglesia no se responsabilice de las consecuencias que
puedan surgir de la negociación.
En pro de agilizar los trámites, la autorización que deben emitir los oficiales,
puede allegarse vía fax.
La determinación del valor real de un inmueble reviste gran importancia no sólo por
el hecho de determinar con certeza su valor, sino por ser una herramienta de gran
utilidad en materia comercial, contable y fiscal.
Es urgente para la Iglesia ponerse al día en esta información. De ahí que requiramos a
los Coordinadores para que con su ayuda sea actualizada esa información.
Por el momento intentaremos conocer, por lo menos el avalúo que la Oficina de
Catastro le ha dado a cada una de las propiedades, para lo cual necesitamos que se
haga la solicitud pertinente en cada oficina. Esta información debe actualizarse
anualmente.
41
EXENCIÓN TRIBUTARIA
Para lograr la exención del impuesto predial, primero se debe averiguar ante el
Concejo Municipal si éste expidió un Acuerdo Municipal o acto administrativo para
eximir de impuestos a las Iglesias. Si no existe el acuerdo se debe hacer la solicitud
de exención tributaria al Concejo Municipal. En algunos lugares la solicitud debe
hacerse al Alcalde para que proceda a elaborar un proyecto de acuerdo municipal que
pueda ser debatido ante el Concejo. Si ya existe el acuerdo y es positivo para las
Iglesias, se debe hacer la solicitud de exención tributaria ante la Secretaría de
Hacienda Municipal.
Para hacer la solicitud, el pastor debe estar autorizado por el Representante Legal de
la Iglesia, mediante un poder que lo habilite para actuar a nombre de la institución.
Si una Iglesia ha sido beneficiada con la exención tributaria, su pastor debe estar
averiguando continuamente (por lo menos anualmente) si el acuerdo que concedió el
42
beneficio aún sigue vigente, a fin de no incumplir con las obligaciones tributarias de
ser el caso.
Cuando los Pastores pretenden adquirir un inmueble para la Iglesia, buscan en primer
lugar su economía, para luego fijarse en una ubicación conveniente según su propia
opinión, estimulados por la cercanía al Parque principal del lugar, a una vía pública
de gran afluencia de gente, etc.
Pese a lo anterior, no podemos ser ciegos ante la realidad, pues a causa del sonido
excesivo y de las construcciones ilegales, nos hemos visto sometidos a enfrentar
demandas, quejas y procesos que en su mayoría han amenazado con cerrar nuestros
templos y que incluso ya afectaron la libertad de uno de nuestros pastores, el cual
tuvo que cumplir con un arresto de 10 días.
44
1. EL SONIDO.
Como Iglesia debemos respetar los niveles máximos permitidos para el sonido, los
cuales están descritos en una tabla elaborada por el Ministerio de Salud (hoy
Ministerio de Protección Social), la cual determina hasta donde llega la tolerancia
social y cuando se está atentando contra la salud pública. Esos niveles dependen de la
zona en donde está ubicada la Iglesia y el horario en el que se produce el sonido. La
tabla es la siguiente :
El ruido que no debe sobrepasar los niveles máximos permitidos, resulta de sumar el
sonido de los equipos, amplificadores, instrumentos musicales, cánticos de los
creyentes, oraciones en voz alta, aplausos, etc.
45
2. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN.
Pese al costo que implica el tramitar una licencia, es indispensable su gestión para
evitar demoliciones y multas que van desde 70 hasta 400 salarios mínimos legales
mensuales vigentes.
Cierto es que muchos de los POT vigentes establecen demasiados requisitos para la
construcción de una Iglesia, los cuales generan mayores costos porque se requieren
lotes más grandes, además de que exigen una ubicación determinada. Sin embargo,
esto no debe ser excusa para tramitar la licencia con otro uso diferente al de Iglesia,
pues es sabido que algunos pastores prefieren solicitar permiso de construcción para
una bodega, salón de reuniones o residencia y ocultar que en realidad se trata de un
templo de predicación. Al respecto, lo importante no es obtener una licencia de
construcción a como de lugar, sino servirse de ella para evitar futuros inconvenientes,
ya que cuando el pastor se vea obligado a certificar el uso del suelo permitido para
ese inmueble, y se constata que el permiso es para una bodega y no para una iglesia,
46
comenzarán a surgir las multas en el mejor de los casos, pues si se determina que el
uso de iglesia no es compatible con la zona, se puede ordenar su cierre.
TRABAJO DISTRITAL
b. Velar porque las congregaciones con propiedad tengan todos sus documentos en
regla y enviarlos a Jurídica para su radicación y archivo;
Para el inicio de las labores a ejecutar, los Coordinadores deben requerir a los
Secretarios Distritales a fin de que les hagan entrega de todas y cada una de las
Escrituras y demás documentos que reposan en sus archivos y que tiene que ver única
y exclusivamente con las propiedades de la Iglesia. Una vez tengan en su poder
dichos documentos el paso a seguir consiste en compararlos con los que están en la
lista que se les ha entregado a cada Coordinador, y que corresponde a las propiedades
que fueron reportadas oportunamente al Departamento de Inmobiliaria de la Iglesia.
2.2.1. TRAMITOLOGÍA :
Somos conscientes que el trabajo a realizar en cada distrito es considerable y por ello,
desde el punto de vista económico, no se puede tomar a la ligera.
2.2.2. VIÁTICOS :
Estos gastos serán asumidos directamente por el Distrito, como así se aprobó en
reunión con el Consistorio de Ancianos y Supervisores Distritales.
Cabe aclarar que en pro del fondo distrital, el traslado del Coordinador Distrital debe
asumirse como último recurso para la solución de los problemas.
Taxis, correo, encomiendas, llamadas de larga distancia,etc., correrán por cuenta del
fondo distrital.
50
Escritorios, computador, fax, etc., son implementos que si bien son necesarios, no
son indispensables y por ello sería ilógico pretender gravar al distrito con mayores
gastos. Sin embargo, es bueno crear conciencia en los oficiales que para la eficacia
del servicio que se pretende prestar es bueno contar con elementos adecuados.
Pese a que no es la solución a todos los problemas que presenta la parte inmobiliaria
de la Iglesia, es un buen comienzo para comenzar a solucionarlos.
La protocolización de una mejora tiene por objeto hacer constar su existencia en una
escritura pública.
Se procede a protocolizar las mejoras cuando la Iglesia no es dueña del lote sino que
es poseedora del mismo, por no tener una escritura pública que la acredite como
propietaria. Sucede mucho cuando se constituye sobre un terreno baldío o que si bien
tiene dueño éste nunca ha otorgado una escritura pública de venta.
Para otros, las mejoras son registrables bajo los siguientes parámetros :
52
Al instrumento público se acompañará una copia del mismo con destino al archivo de
la Oficina de Registro; y el comprobante de haberse pagado el impuesto de registro y
anotación.
A la Iglesia le interesa declarar sus construcciones para efectos del pago del impuesto
predial y la valorización de los inmuebles en materia contable, en el caso del suelo
propio; en el caso de terreno ajeno para poder acreditar unas mejoras, tendiente a
obtener el reconocimiento de una indemnización en el caso en que el dueño reclame
la propiedad y/o para hacerlas valer probatoriamente en un proceso de pertenencia,
etc.; y en el caso de terrenos baldíos, para poder ser reconocidos como proponentes
prioritarios de compra en el evento que se pretenda la adjudicación del terreno, etc.
3.2. ENGLOBAR :
53
Consiste en reunir dos o más predios que colindan entre sí, y hacer de ellos uno sólo.
Para el efecto, debe acudirse a una Notaría Pública y hacer la solicitud pertinente, o
bien allegar una minuta sobre el particular, presentando las escrituras públicas de
cada uno de los predios, de tal manera que, con base en ellas, se pueda hacer coincidir
los linderos de las propiedades para que figuren como un sólo inmueble.
3.3. DESENGLOBAR :
Una vez debidamente aprobados los planos, se debe acudir a una Notaría Pública a fin
de elevar a escritura pública un reglamento de propiedad horizontal, en el cual consta
la partición efectuada, instrumento público que posteriormente debe ser registrado en
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
54
Cuando se conozcan los datos completos de una escritura pública pero no se posea el
documento, debe acudirse a la Notaría Pública donde fue levantado el instrumento y
allí hacer la solicitud de las respectivas copias.
Cualquier persona puede solicitar copias de una escritura pública sin tener que
justificarse ante la Notaría. Se recomienda solicitar copias informales ya que si se
solicita una copia notarial su costo es mucho mayor. De la misma manera, se debe
solicitar copia no solo de la escritura pública propiamente dicha sino de sus anexos.
Varias de las propiedades de la iglesia que hace muchos años fueron adquiridas, aún
contienen los datos del antiguo registro. Para solicitar el certificado de libertad y
tradición de tales inmuebles es necesario acudir a la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos en donde están inscritos, y con los datos desactualizados se
indaga por el número de folio de matrícula inmobiliaria. Una vez se obtenga ese
número, ya se puede solicitar el certificado de libertad y tradición.
Se ha hecho esta anotación en razón a que la escritura y/o documentos que pretenden
acreditar la propiedad sobre el inmueble figuran a nombre del Pastor o de una tercera
persona.
Si el traspaso de la propiedad depende del pago de una deuda que todavía está
vigente, se debe tramitar la suscripción de algún documento que garantice que
futuramente el pastor o el tercero traspasará la propiedad a nombre de la Iglesia, para
lo cual se deberá acudir al Departamento Jurídico e Inmobiliario.
Puede darse la falsa tradición en razón de que la Iglesia compró Derechos Sucesorales
y no se ha llevado a cabo la correspondiente liquidación de la herencia; o bien porque
la Iglesia compró un inmueble ajeno, es decir que quien vendió no era el verdadero
dueño.
En las propiedades compradas por la Iglesia, hay algunas que muestran abiertamente
que se trata de terrenos ejidos o baldíos, porque claramente indican que pertenecen al
municipio o a la Nación, como por ejemplo aquellas en las que figura la adquisición
de mejoras; y hay otras que fueron compradas mediante documento privado
(documentos diferentes a una escritura pública), que no tienen un antecedente de
dominio, y por lo mismo se presume que se trata de este tipo de inmuebles.
Es bueno tener claro que todo inmueble que no tiene dueño, pertenece al municipio y
él es quien debe adjudicarlo.
57
Antes del año 1.967, la Iglesia estaba constituida como una sociedad, y por ello tenía
una personería jurídica con características muy diferentes a la que tiene ahora.
Cuando la Iglesia entró a formar parte de las entidades sin ánimo de lucro, comenzó a
trabajar con otra personería jurídica y por ello tuvo que traspasar los bienes que tenía
a la nueva entidad.
El problema es que algunos inmuebles quedaron por fuera de ese traspaso que se hizo
en la época, y por ello aún podemos encontrar propiedades a nombre de la primera
entidad que fuera constituida.
Es necesario modificar la razón social que aparece en tales escrituras, y esto se lleva a
cabo mediante una nueva Escritura Pública de Aclaración. Esto será trabajado
conjuntamente con el Departamento Jurídico de la Iglesia.
MODELOS
CONCEPTOS
ACTIVO : Son todos los bienes y derechos apreciables en dinero que posee en un
momento dado una persona natural o jurídica.
ACTIVO FIJO : Es aquél que tiene una naturaleza relativamente duradera, que no
está destinado a la venta en el giro ordinario de los negocios. Ejemplo, la venta que
hace una persona que es propietaria de una casa de habitación. Si una constructora
vende las casas que construye, dichos inmuebles no son activos fijos sino activos
movibles.
HIPOTECA : Es un gravamen que recae sobre un inmueble, como garantía del pago
o cumplimiento de una deuda. Si se incumple el pago, se hace efectiva la hipoteca y
se paga la deuda con el inmueble.
69
IMPUESTO PREDIAL : Es el tributo que hay que pagar al Estado, por ser
propietario de un inmueble. El monto se fija dependiendo del valor del inmueble.
LINDEROS : Son las líneas comunes que definen legalmente el límite entre dos o
más predios.
MANDATO : Es un contrato que consiste en autorizar a una persona para que actúe
en nombre y representación de otra, en cualquier asunto.
MUEBLE : Es el bien que por sí mismo o mediante una fuerza externa puede ser
movido de un lugar a otro.
PERMUTA : Contrato que tiene lugar cuando se cambia una cosa por otra sin que en
el cambio entre dinero, a no ser el necesario para igualar el valor de las cosas
cambiadas.
POSESIÓN : Es la tenencia por una persona de una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir con ánimo de
señor y dueño, sin reconocer a otro propietario.
TRADICIÓN : Es la entrega que el antiguo dueño hace de una cosa, al nuevo dueño,
con la intención de transferir y adquirir el dominio por cada una de las partes,
respectivamente.
CONTENIDO
Página
INTRODUCCION ............................................................................... 2
1. ASPECTOS PRELIMINARES EN LA
NEGOCIACION DE INMUEBLES .................................... 3
11.1. QUE SE DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE
COMPRAR UN INMUEBLE? ................................................ 3
2. ESTUDIO DE TITULOS ...................................................... 5
3. PREPARACION DEL CONTRATO ................................... 6
3.1. EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA ...... 6
3.1.1. CONTENIDO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA .... 6
3.1.2. CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA ................................... 8
4. CONTRATO DE COMPRAVENTA .................................... 9
4.1. PERSONAS CAPACES PARA COMPRAR O VENDER ..... 10
4.1.1. INCAPACIDADES ESPECIALES .......................................... 10
4.1.2. OTRAS LIMITACIONES PARA LA
ENAJENACION DE INMUEBLES ........................................ 11
4.2. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA ............................................................ 11
4.2.1. REQUISITOS PARA QUE UNA COSA PUEDA
SER VENDIDA ...................................................................... 11
4.2.1.1. DETERMINACION DEL BIEN EN LA VENTA
DE INMUEBLES .................................................................... 12
4.2.1.2. SANCION POR MALA IDENTIFICACION ........................ 12
4.2.1.3. FORMAS DE VENDER EL INMUEBLE .............................. 13
4.2.1.4. CASOS ESPECIALES DE COMPRAVENTA EN
ATENCION A SU OBJETO ................................................... 13
4.2.2. EL PRECIO .............................................................................. 14
4.3. OBLIGACIOBES DEL VENDEDOR CON
RESPECTO AL COMPRADOR ............................................. 15
4.3.1. MOMENTO EN QUE EL VENDEDOR DEBE
73
1. EL SONIDO ............................................................................... 44
2. LICENCIAS DE CONSTRUCCION ........ ................................. 45
DE CONSTRUCCION .................................................................. 50
3.2. ENGLOBAR .................................................................................. 52
3.3. DESENGLOBAR ........................................................................... 53
3.4. SOLICITAR ESCRITURA PUBLICA ......................................... 54
3.5. SOLICITAR CERTIFICADO DE LIBERTAD
CORRESPONDIENTE A LA MATRICULA INMOBILIARIA... 54
3.6. MATRICULA DESACTUALIZADA ........................................... 54
3.7. DOCUMENTOS A NOMBRE DE PERSONA NATURAL
O DE UN TERCERO ...................................................................... 55
3.8. CON FALSA TRADICION ............................................................ 55
3.9. INMUEBLES CON DOCUMENTO PRIVADO ........................... 56
3.10. APARECE A NOMBRE DE IGLESIA EVANGELICA
PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA .................................. 57
3.11. PROPIEDADES HIPOTECADAS ................................................. 57
MODELOS ................................................................................................. 59
CONCEPTOS .............................................................................................. 67