Anda di halaman 1dari 90

PENERAPAN HUKUM DAN KENDALA-KENDALA DALAM

PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH BESERTA BANGUNAN OLEH


NOTARIS/PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(STUDI KASUS DI KOTA PEKANBARU-RIAU)

SKRIPSI

OLEH :

MERY LUSIANA
NPM : 101010075

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM RIAU
PEKANBARU
2014

0
ABSTRAK

Tanah pada umumnya sering dipakai dalam berbagai arti. Maka dalam
penggunaannya perlu diberi batasan, agar diketahui dalam arti apa istilah tersebut
digunakan. Dalam melakukan jual beli tanah beserta bangunan yang dilakukan di
hadapan Notaris/PPAT, tidak selalu berjalan dengan mulus. Ada beberapa
penerapan hukum dan kendala di lapangan yang tidak sesuai dengan aturan yang
berlaku, yaitu UU Pokok Agraria, PP No.37 Tahun 1998 tentang Pejabat
Pembuat Akta Tanah, PP No.24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, UU No.30
Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional No.1 tahun 2006, serta Peraturan Menteri Keuangan
No.25/PMK/07/2009 tentang PBB.
Masalah pokok dalam penelitian ini berkaitan dengan penerapan hukum
dalam pembuatan akta jual beli tanah beserta bangunan oleh Notaris/PPAT dan
kendala-kendala yang ditemukan oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam
pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan tersebut.
Sedangkan Metode penelitian yang digunakan dilihat dari jenisnya,
termasuk penelitian observational reseach, dengan cara wawancara dan kuesioner
pada responden. Sedangkan ditinjau dari sifatnya, penelitian ini adalah penelitian
Deskriptif, yaitu memberikan gambaran secara jelas dan terperinci dari masalah
pokok yang diteliti mengenai penerapan hukum dalam pembuatan akta jual beli
tanah beserta bangunan oleh Notaris/PPAT dan kendala-kendala yang ditemukan
oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pembuatan akta jual beli tanah
beserta bangunan.
Hasil penelitan dapat disimpulkan bahwa dalam penerapan hukum
pembuatan akta jula beli tanah/bangunan di Kota Pekanbaru, ternyata ada
beberapa notaris/PPAT yang menjalankan tugas tidak sesuai dengan aturan yang
berlaku yaitu mengenai Peraturan Menteri Keuangan No.25/PMK/07/2009
tentang biaya Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan, yaitu Penerimaan negara
dari pajak bumi dan bangunan dengan imbangan 10% untuk pemerintah pusat dan
90% untuk daerah dan dana bagi hasil PBB 90%, Notaris/PPAT memungut
sendiri pajak tersebut dengan nominal 25% untuk pemerintah pusat, sehingga hal
ini tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku,
dan ada beberapa responden yang menyebutkan persyaratan-persyaratan khusus
dalam penerapan hukum jual beli tanah/bangunan, Sedangkan kendala-kendala
yang ditemukan oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pembuatan akta
jual beli tanah dan bangunan tersebut adalah beberapa Notaris/PPAT pernah
menemukan adanya sertifikat ganda, lolosnya sengketa sertifikat walaupun sudah
dilakukan checking, syarat-syarat yang tidak terpenuhi.

1
BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Tanah pada umumnya sering dipakai dalam berbagai arti. Maka dalam

penggunaannya perlu diberi batasan, agar diketahui dalam arti apa istilah tersebut

digunakan. Dalam hukum tanah, kata sebutan "tanah" dipakai dalam arti yuridis

sebagai suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh UUPA.1

Tanah diberikan oleh orang dengan hak-hak yang disediakan oleh UUPA

untuk digunakan atau dimanfaatkan. Diberikannya tanah dengan hak-hak tersebut

tidak bermakna jika penggunaannya terbatas hanya pada tanah sebagai permukaan

bumi saja.2

Untuk keperluan apapun, pasti diperlukan juga penggunaan sebagai tubuh

bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya. Sedalam apa

tubuh bumi itu boleh digunakan dan setinggi apa ruang yang ada diatasnya boleh

digunakan, ditentukan oleh tujuan penggunaannya, dalam batas-batas kewajaran,

perhitungan teknis kemampuan tubuh buminya sendiri, kemampuan pemegang

haknya serta ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.3

1
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I, Djambatan, Jakarta, 2008, hlm.18
2
Ibid.,
3
Ibid.,hlm.19

1
Secara umum jual beli ada yang dilakukan secara lisan dan ada pula yang

dilakukan secara tertulis. Jual beli yang dilakukan secara lisan biasanya dilakukan

karena para pihak yang menganggap jual belinya telah selesai atau tuntas dan

tidak perlu dijadikan sebagai alat bukti.

Sedangkan jual beli yang dibuat secara tertulis oleh para pihak dengan

tujuan untuk dijadikan sebagai alat bukti, baik ada sengketa maupun jual beli yang

dilakukan secara tertulis ada yang dilakukan dibawah tangan, tetapi ada pula yang

dilakukan secara notariil, tergantung dari seberapa jauh nilai dan kepentingan jual

beli tersebut bagi para pelakunya.

Pasal 33 Ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945 menyebutkan bahwa Bumi,

air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan

dipergunakan untuk sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat.4 Pernyataan di

atas dapat ditafsirkan bahwa air merupakan kebutuhan mendasar dan berperan

sebagai sumber kehidupan bagi seluruh lapisan masyarakat, dan negara berperan

untuk menjamin kebutuhan air sebagai kebutuhan pokok.

Dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 tersebut, dapat disimpulkan bahwa

sebesar-besar kemakmuran rakyat merupakan dasar dikuasainya tanah oleh

negara. Ketentuan tersebut mengandung pokok pikiran, bahwa kebutuhan tanah

bagi perseorangan, masyarakat dan negara memerlukan suatu wewenang atau

kekuasaan, kekuatan atau pun kemampuan, serta kecakapan yang berfungsi untuk

4
UUD 1945 Pasal 33 Ayat (3)

2
memenuhi tujuan tersebut. Dalam alinea ke-empat Pembukaan UUD 1945,

dinyatakan bahwa: 5

“Negara berdasarkan atas Ketuhanan Yang Maha Esa menurut dasar

kemanusiaan yang adil dan beradab dalam kerangka negara hukum kesatuan

Republik Indonesia.”

Dalam alinea tersebut terkandung pandangan bahwa : 6

a) Dasar kekuasaan negara untuk mengatur hubungan antar manusia adalah


bersumber pada kedaulatan rakyat serta bersumber pada hukum-hukum
tuhan. Suatu prinsip yang dapat diambil yaitu Tuhan memberikan hak
pada manusia untuk hidup dengan karunia-Nya, begitu pula Tuhan
menghendaki manusia menunaikan kewajibannya sebagaimana
dikehendaki oleh Tuhan.
b) Adanya norma moral bahwa manusia itu harus bersikap adil demi
menjalankan kehidupannya sesuai dengan harkat dan martabatnya yaitu
dengan menjalankan hak dan kewajibannya secara seimbang.

Manusia yang adil dan beradab adalah manusia yang menyadari dirinya

sebagai mahluk ciptaan Tuhan yang berharkat dan bermartabat luhur. Konsepsi ini

merupakan konsepsi moral bangsa Indonesia sebagaimana terdapat dalam

Pembukaan UUD 1945.

Sedangkan hak menguasai negara menurut UUD 1945 harus dilihat dalam

konteks hak dan kewajiban negara sebagai pemilik kekuasaan yang mengemban

tugas menciptakan kesejahteraan rakyat. Kedudukan negara sebagai badan

penguasa pemilik kekuasaan itu adalah pola hubungan antara perseorangan

dengan masyarakat dalam konsepsi hukum adat yang kristalisasi nilai-nilainya

terumuskan dalam Pembukaan UUD 1945, sehingga hak menguasai negara

5
Ibid.,
6
Ibid.,

3
mengandung didalamnya untuk melaksanakan hak dan kewajibannya yang

melahirkan kekuasaan, wewenang bahkan daya paksa.

Dengan demikian, pengertian hak menguasai negara adalah kewenangan

yang dimiliki oleh negara yang berisi wewenang, mengatur, merencanakan,

mengelola/mengurus serta mengawasi pengelolaan, penggunaan dan pemanfaatan

tanah baik dalam hubungan antara perseorangan, masyarakat dan negara dengan

tanah maupun hubungan antara perseorangan, masyarakat dan negara satu dengan

lainnya yang berkaitan dengan tanah.

Tujuan hak menguasai negara atas bumi, air, ruang angkasa itu sendiri

adalah untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam arti

kebangsaan, kesejahteraan, dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara

hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil, dan makmur. Hak menguasai

negara atas bumi, air, dan ruang angkasa dalam pelaksanaannya dapat dikuasakan

kepada pemerintah daerah dan masyarakat-masyarakat hukum adat sekedar

diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional menurut

ketentuan-ketentuan peraturan pemerintah.7

Kewenangan negara untuk mengatur, mengurus dan mengawasi hak atas

tanah baik yang ada pada perseorangan, masyarakat dan negara berhubungan erat

dengan konsep keseimbangan antara hak dan kewajiban yang didalamnya

mengandung unsur bahwa setiap hak terdapat di dalamnya kewajiban, demikian

pula sebaliknya.

7
Ibid.,

4
Dengan demikian, tiap perseorangan masyarakat maupun negara

berdasarkan hak masing-masing pada hakekatnya mempunyai kewajiban untuk : 8

a) memanfaatkan tanah secara nyata bagi peningkatan kemakmuran dan

kesejahteraan masyarakat.

b) melindungi dan menjamin segala hak-hak rakyat atas tanah.

c) mencegah segala tindakan yang menyebabkan rakyat tidak mempunyai

kesempatan atau kehilangan hak atas tanah.

Negara dalam kedudukannya sebagai badan penguasa mempunyai

kekuasaan untuk dipaksakan, melaksanakan segala ketentuan tersebut di atas.

Dengan demikian, makna dari hak menguasai negara adalah tuntutan negara

terhadap perseorangan, masyarakat dan negara sendiri untuk melaksanakan hak

sesuai dengan kewajiban yang dibebankan kepadanya dalam bentuk

memanfaatkan tanah, melindungi dan menjamin hak-hak pihak lain serta

mencegah tindakan yang menyebabkan pihak lain kehilangan kesempatan atau

hak atas tanah.

Dasar struktur hubungan penguasaan atas tanah antara perseorangan,

masyarakat dan negara tersebut di atas diyakini merupakan dasar yang

mengatarkan bangsa Indonesia kepada kejayaan di masa depan. Oleh karena itu

negara sebagai organisasi kekuasaan bangsa serta kedudukannya sebagai badan

penguasa dalam menjalankan fungsi mengatur, mengurus dan mengawasi di

dalamnya mengandung substansi yakni tercapainya sebesar-besar kemakmuran

rakyat.

8
Ibid.,

5
Tanpa kekuasaan negara yang demikian maka mustahil kesejahteraan

rakyat berkaitan dengan tanah dapat tercapai. Namun demikian, kekuasaan negara

juga harus dijalankan sesuai dengan prinsip-prinsip yang terkandung dalam pokok

pikiran pembukaan UUD 1945, konstitusi maupun peraturan perundang-undangan

yang berlaku sehingga sikap tindak negara melalui pemerintahannya tidak saja

mempunyai legitimasi yang sah namun juga sesuai dengan tahap-tahap

perkembangan kesejahteraan yang diharapkan.

Pasal 2 ayat (2) UUPA menetapkan bahwa hak menguasai negara memberi

wewenang untuk : 9

1. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan,


dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa
2. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-
orang dengan bumi, air, dan ruang angkasa
3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-
orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan
ruang angkasa

Dasar hukum dari wewenang negara dalam pasal 2 ayat (2) tersebut

merupakan sumber dari hak-hak atas tanah yang di atur dalam pasal 4 ayat (1)

UUPA , yaitu : 10

"Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2

ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah

yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun

bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum".

9
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana, Surabaya, 2010, hlm.21
10
Ibid.,

6
Berkaitan dengan tanah beserta bangunan, pasal 35 ayat 3 UUPA serta

pasal 34 PP No.40 Tahun 1996 secara tegas menyatakan bahwa: 11

1. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
2. Peralihan Hak Guna Bangunan karena jual-beli kecuali jual-beli,
lelang, tukar-menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah harus
dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
3. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita
Acara Lelang
4. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan harus
dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak pengelolaan.

Kehidupan manusia yang tidak bisa lepas dari hubungan kausal dengan

manusia lain di dalam memenuhi kebutuhan hidupnya, tentu tidak selamanya

hubungan tersebut berjalan dengan baik salah satu pihak kadangkala berbuat tidak

adil, disinilah peranan hukum yang mengatur dan disepakati sebagai tata norma

dan tata kehidupan manusia memegang peranan untuk memberikan jalan tengah

yang diharapkan adil, tidak berat sebelah dan konsisten.

Dalam mengadakan hubungan hukum tiap-tiap pihak mempunyai hak

untuk menuntut sesuatu dari pihak lain dan pihak yang lain itu wajib memenuhi

tuntutan itu dan sebaliknya. Setiap melakukan hubungan hukum dalam kehidupan

modern dewasa ini para pihak biasanya di aktualisasikan dalam bentuk perjanjian

tertulis atau dibuat dalam bentuk akta, disamping memudahkan pembuktian

apabila dikemudian hari ada pihak yang melakukan wanprestasi.

Di dalam Pasal 16 UUPA, mengatur tentang hak-hak atas tanah. Salah

satunya yakni hak milik. Jika berbicara mengenai hak milik, subjek dari hak milik

atas tanah tersebut di atur di dalam pasal 21 UUPA ayat (1) dan (2), yakni : 12

11
Kartini Muljadi dan Gunawan widjaja, Hak-Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2007, hlm.206
12
A.P. Parlindungan, Komentar Atas UUPA, Mandar Maju, Bandung, 2008, hlm.138

7
(1) Hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai Hak Milik.
(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum Indonesia yang dapat
mempunyai Hak Milik dan syarat-syaratnya.
(3) Bagi Warga Negara Asing yang setelah berlakunya UUPA ini memperoleh
Hak Milik karena adanya pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta
karena perkawinan.

Right to Use dari Hak Milik sangatlah luas sekali, yaitu dapat

mempergunakan/mendapat manfaat dari tanah tersebut, sedangkan Right of

disposal, dapat kita telaah dari ketentuan ayat 2 pasal 20 ini yang menyatakan

bahwa, hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain, dengan tidak

perlu hak nya itu berkurang atau harus memajukan permohonan hak yang baru.13

Apabila hal ini dilanggar, maka jual beli batal demi hukum dan tanah jatuh

kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya

tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak

dapat dituntut kembali. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan atau

tidak dalam sengketa.14

Jual beli tanah beserta bangunan itu sendiri harus di lakukan di hadapan

pejabat yang berwenang seperti Notaris/PPAT. Selain untuk membuat akta-akta

otentik, notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan mengesahkan

(waarmerken dan legaliseren) surat-surat atau akta-akta yang dibuat dibawah

tangan.

Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai

undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan.15 Pembuktian dengan

tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan


13
Ibid.,hlm.141
14
Ibid.,
15
G.H.S Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, 2004, hlm.38

8
dibawah tangan. Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibentuk yang telah

ditentukan oleh undang-undang, dibuat dihadapan pegawai-pegawai umum yang

berkuasa untuk itu ditempat dimana akta itu dibuat.16

Notaris memperoleh kekuasaannya itu langsung dari kekuasaan eksekutif,

artinya notaris melakukan sebagian dari kekuasaan eksekutif. Dahulu ada

pendapat yang mengatakan bahwa notaris memperoleh kekuasaannya itu dari

badan pengadilan, oleh karena notaris termasuk dalam pengawasan badan-badan

pengadilan.17

Pasal 15 ayat (1) Undang-undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan

Notaris yang menyebutkan bahwa : 18

“Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan,


perjanjian dan ketetapan yang seharusnya oleh peraturan perundang-
undangan dan atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk
dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal,
pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan
akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga
ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang
ditetapkan oleh undang-undang.”

Pasal 15 ayat (2) huruf (f) menyebutkan bahwa notaris berwenang

membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan, karena undang-undang diberi

wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak yaitu akta otentik, akta

notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris menurut

bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam undang-undang, maksudnya adalah

suatu akta yang yang isinya pada pokoknya dianggap benar.

16
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW) pasal 1867 dan 1869
17
UU No.30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
18
Ibid.,

9
Hal tersebut sangat penting untuk mereka yang membutuhkan alat

pembuktian untuk suatu keperluan, baik untuk pribadi maupun untuk kepentingan

suatu usaha. Kehadiran dan perlunya ada serta terciptanya akta otentik jika dilihat

dari asas manfaatnya adalah karena kebutuhan masyarakat tentang pentingnya alat

bukti tertulis yang mempunyai kedudukan istimewa khususnya dalam bidang

hukum perdata, hal ini sangat erat kaitannya dengan kewajiban atau beban

pembuktian.

Adapun kewenangannya antara lain membuat akta mengenai semua

perbuatan, perjanjian, dan penetapan, sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu

peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau

orang lain. Dengan perkataan lain, wewenang notaris bersifat umum sedangkan

wewenang para pejabat lain adalah pengecualian.19

Hal inilah yang menyebabkan apabila didalam suatu perundang-undangan

untuk suatu perbuatan hukum diharuskan adanya akta otentik terkecuali oleh

undang-undang tersebut dinyatakan secara tegas bahwa selain notaris, pejabat

umum lainnya juga turut berwenang untuk pembuatan sesuatu akta tertentu.

Sedangkan PPAT, memiliki tugas dan kewenangan, antara lain : 20

1. Melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta


sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dijadikan
dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan
oleh perubahan hukum itu.
2. Perbuatan hukum sebagaimana yang dimaksud di dalam ayat (1) adalah
jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan kedalam perusahaan tertentu,
pembagian hak bersama, pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas
tanah hak milik, dan pemberian hak tanggungan.

19
G.H.S Lumban Tobing.,Loc.cit
20
Peraturan Kepala BPN No.1 Tahun 2006 (pasal 2)

10
PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris, Konsultan atau Penasihat

Hukum. PPAT dilarang merangkap jabatan atau profesi pengacara atau advokat
21
dan pegawai negeri, atau pegawai Badan Usaha Milik Negara/Daerah. Peranan

PPAT sangat penting, karena setiap perjanjian untuk pemindahan hak atas tanah

khususnya mengenai jual beli harus di buktikan dengan suatu akte yang dibuat

oleh Pejabat yang ditunjuk oleh ketentuan yang berlaku dan pejabat tersebut

adalah Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT).

Menurut pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,

bahwa peralihan, pemindahan, dan pembebanan hak atas tanah hanya dapat di

daftarkan apabila dibuktikan dengan akta PPAT. Dengan dilakukannya perbuatan

hukum yang bersangkutan di hadapan PPAT, telah dipenuhi syarat terang (bukan

perbuatan hukum yang “gelap”, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi).

Akta yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata atau “riil”

perbuatan hukum jual-beli yang dilakukan.

Dengan demikian sifat jual-beli, yaitu tunai, terang dan riil, dipenuhi. Akta

tersebut membuktikan, bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum yang

bersangkutan. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan

hukum pemindahan hak, maka akta tersebut secara implisit juga membuktikan,

bahwa penerima hak sudah menjadi pemegang hak nya yang baru.

Tetapi hal itu baru diketahui dan karenanya juga baru mengikat para pihak

dan ahli warisnya karena administrasi PPAT sifatnya tertutup bagi umum. Untuk

memperoleh surat bukti yang lebih kuat dan lebih luas daya pembuktiannya

21
Peraturan Pemerintah No.37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah

11
pemindahan haknya didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya,

untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan.

Dengan dicatatnya pemindahan hak tersebut pada sertifikat haknya,

diperoleh surat tanda bukti yang kuat. Karena administrasi pendaftaran tanah yang

ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/kotamadya mempunyai sifat terbuka bagi

umum, maka dengan dicatatnya pemindahan hak tersebut pada buku tanah

haknya, bukan hanya yang memindahkan hak kekuatan hukum dan ahli warisnya,

tetapi pihak ketiga pun dianggap mengetahui, bahwa penerima hak adalah

pemegang haknya yang baru.

Beberapa kendala Notaris/PPAT dalam hal penerapan hukum dalam

pembuatan akta jual beli tanah beserta bangunan dalam penelitian ini adalah tidak

sesuainya fakta dilapangan dengan peraturan yang berlaku, salah satunya yakni

adanya sertifikat ganda yang menyebabkan sengketa antara kedua belah pihak,

dalam hal ini adalah Sertifikat Hak Milik Nomor 05.01.07.01.1.00749 atas nama

Drs.H.Tarmizi Idris dan Sertifikat Hak Milik Nomor 01.20.09.01.1.01129 atas

nama Harvianto Purnama dengan tanah seluas 2665 m2 yang terletak di Kelurahan

Rejosari, Jalan bakti dan terjadi masalah dalam hal penyelewengan atas tanah

tersebut.22

Selain kendala diatas, juga terdapat beberapa kendala, diantaranya adalah

pajak tanah yang tidak mengikuti ketentuan. Sebagai salah satu jenis pajak pusat

yang kewenangan pemungutannya diserahkan kepada daerah, maka pemungutan

pajak bagian yang didapat oleh daerah diatur didalam Peraturan Menteri

22
Sertifikat Hak Milik Nomor 05.01.07.01.1.00749 dengan Sertifikat Hak Milik Nomor
01.20.09.01.1.01129

12
Keuangan No.25/PMK/07/2009 tentang Bagian Pemungutan Pajak Bumi dan

Bangunan, yaitu Penerimaan negara dari pajak bumi dan bangunan dengan

imbangan 10% untuk pemerintah pusat dan 90% untuk daerah dan Dana bagi hasil

PBB 90%. 23

Ada beberapa kendala yang di lakukan pihak Notaris/PPAT dalam

menetukan pajak tersebut sehingga tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku,

dimana pajak tersebut harus di lakukan langsung oleh petugas pajak, sedangkan

dalam prakteknya, beberapa Notaris/PPAT yang ada di Pekanbaru melakukan

pemungutan sendiri.

Terdapat juga kendala-kendala lain surat-surat tanah yang tidak lengkap

sehingga memerlukan surat keterangan dari lurah/desa, sedangkan si penghadap

sudah pindah dan ingin cepat di urus, tentu saja itu menghambat kinerja

notaris/ppat yang bersangkutan.

Disinilah penulis membahas serta mengulas bagaimana penyelesaian yang

sebenarnya yang harus dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan

yang berlaku. Sebagaimana telah kita ketahui bahwa hak atas tanah yang dijual

baru berpindah kepada pembeli, jika penjual sudah menyerahkannya secara

yuridis kepadanya dalam rangka memenuhi kewajiban hukumnya.

Pada prakteknya, jual beli tanah tersebut biasanya disertai dengan adanya

pemberian kuasa untuk mempermudah pengurusan pendaftaran jual beli tanah

tersebut, yang pada akhirnya banyak terjadi kendala-kendala yang dialami oleh

23
Gusminarti, Darnis, dan Khairani, Problematika Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan,
Jurnal Mahkamah, Vol. 4 No. 2, Oktober , 2012, hlm.181

13
Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah mengenai jual beli tanah dan bangunan

tersebut.24

Sehingga atas dasar latar belakang tersebut, penulis tertarik mengangkat

judul ini karena di dalam prakteknya banyak timbul masalah apabila terjadi

sengketa sertifikat tanah beserta bangunan, dan ingin mengetahui apa saja yang

menjadi kendala Notaris/PPAT itu sendiri, karena selama ini penulis hanya

mengetahuinya di dalam persidangan sengketa tanah tanpa mengetahui apa yang

dilakukan Notaris/PPAT sehingga muncul sertifikat ganda serta kendala-kendala

lain yang dihadapi Notaris/PPAT dan cara menerapkannya dengan benar.

Sangat banyak penerapan hukum yang tidak sesuai dengan aturan yang

berlaku serta kendala-kendala yang dialami oleh Notaris/PPAT di lapangan dalam

pembuatan akta jual beli tanah beserta bangunan ini, seperti lolosnya sengketa

sertifikat walaupun sudah dilakukan checking, syarat-syarat yang tidak terpenuhi,

dan dalam hal perpajakan. Oleh karena itu, maka penulis tertarik untuk melakukan

suatu penelitian dengan judul :

"Penerapan Hukum Dan Kendala-Kendala Dalam Pembuatan Akta Jual Beli

Tanah Beserta Bangunan Oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (Studi kasus

di Kota Pekanbaru-Riau)".

24
Ibid.,hlm.17

14
B. Perumusan Masalah

Sebagaimana yang telah dikemukakan diatas mengenai penerapan hukum

pada pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan yang dibuat secara tertulis dan

dikehendaki oleh para pihak yang dibuat secara notariil, dihadapan pejabat yang

berwenang dan sebagai alat bukti yang sempurna bagi para pihak mengenai apa

yang merupakan hak dan kewajibannya, dan sebagai perlindungan bagi para pihak

dikemudian hari serta mengantisipasi kendala-kendala yang terjadi di dalam

pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan oleh pejabat yang berwenang, maka

timbul permasalahan sebagai berikut :

1. Bagaimana Penerapan Hukum Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah

Beserta Bangunan Oleh Notaris/PPAT ?

2. Apa Saja Kendala-kendala yang Ditemukan Oleh Notaris/Pejabat Pembuat

Akta Tanah Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Beserta Bangunan ?

15
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

Tujuan Penelitian :

a. Untuk mengetahui penerapan-penerapan hukum dalam pembuatan akta

jual beli tanah beserta bangunan oleh Notaris/PPAT.

b. Untuk Mengetahui kendala-kendala yang ditemukan oleh

Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pembuatan akta jual beli

tanah beserta bangunan tersebut.

Manfaat Penelitian :

a. Hasil penelitian ini diharapkan menjadi informasi secara ilmiah dalam

mengkaji penerapan penerapan hukum dalam pembuatan akta jual beli

tanah beserta bangunan oleh Notaris/PPAT serta antisipasi apabila

terdapat kendala-kendala yang dihadapi oleh Notaris/PPAT.

b. Hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat bagi masyarakat yang akan

melakukan transaksi jual beli tanah beserta bangunan sebagai pedoman

untuk menerapkan hak dan kewajibannya masing-masing berdasarkan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

16
D. Tinjauan Pustaka

Penelitian yang penulis lakukan yaitu mengenai penerapan hukum dan

kendala-kendala dalam pembuatan akta jual-beli tanah beserta bangunan oleh

Notaris/pejabat pembuat akta tanah.

Berdasarkan pembahasan yang terdapat dalam masalah pokok yang

penulis teliti, ada beberapa asas di dalam perjanjian jual beli. Hukum perjanjian

mengatur tentang beberapa asas, namun secara umum asas perjanjian ada lima

yaitu :

1. Asas Kebebasan Berkontrak

Asas Kebebasan Berkontrak dapat dilihat dalam Pasal 1338 ayat 1 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi “ Semua perjanjian yang

dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya”. Asas Kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang memberikan

kebebasan kepada para pihak untuk : 25

a. Membuat atau tidak membuat perjanjian

b. Mengadakan perjanjian dengan siapa pun

c. Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya, dan

d. Menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan.

Asas kebebasan berkontrak merupakan asas yang paling penting di dalam

perjanjian karena di dalam asas ini tampak adanya ungkapan hak asasi manusia

dalam membuat suatu perjanjian serta memberi peluang bagi perkembangan

hukum perjanjian.

25
Salim H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta : Sinar Grafika,
2003, hlm. 49

17
2. Asas Konsensualisme

Asas konsensualisme dapat dilihat dalam pasal 1320 ayat (1) Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam pasal tersebut dinyatakan bahwa salah

satu syarat adanya suatu perjanjian adalah adanya kesepakatan dari kedua belah

pihak. Asas konsensualisme mengandung pengertian bahwa suatu perjanjian

pada umumnya tidak diadakan secara formal melainkan cukup dengan

kesepakatan antara kedua belah pihak saja. Kesepakatan merupakan

persesuaian antara kehendak dan pernyataan dari kedua belah pihak. 26

3. Asas mengikatnya suatu perjanjian

Asas ini terdapat dalam pasal 1338 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata dimana suatu perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai

undang-undang bagi pembuatnya. Setiap orang yang membuat kontrak, dia

terikat untuk memenuhi kontrak tersebut karena kontrak tersebut mengandung

janji-janji yang harus dipenuhi dan janji tersebut mengikat para pihak

sebagaimana mengikatnya undang-undang.

4. Asas iktikad baik (Goede Trouw)

Perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik (Pasal 1338 ayat (3)

KUHPerdata). Iktikad baik ada dua yaitu : 27

a. Bersifat objektif
artinya mengindahkan kepatutan dan kesusilaan. Contoh : Si A
melakukan perjanjian dengan si B membangun rumah. Si A ingin
memakai keramik cap gajah namun di pasaran habis maka diganti
cap semut oleh si B.

26
Ibid.,hlm.10
27
Handri Rahardjo, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka Yustisia, Jakarta, 2009, hlm.45

18
b. Bersifat subjektif
artinya ditentukan sikap batin seseorang. Contoh : Si A ingin membeli
motor, kemudian datanglah si B (penampilan preman) yang mau
menjual motor tanpa surat-surat dengan harga sangat murah. Si A
tidak mau membeli karena takut bukan barang halal atau barang tidak
legal.

5. Asas Kepribadian

Pada umumnya tidak seorang pun dapat mengadakan perjanjian kecuali

untuk dirinya sendiri. Pengecualiannya terdapat dalam pasal 1317 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata tentang janji untuk pihak ketiga. Namun,

menurut Mariam Darus ada 10 asas perjanjian, yaitu kebebasan mengadakan

perjanjian, Konsensualisme, kepercayaan, Kekuatan mengikat, persamaan

hukum, keseimbangan, kepastian hukum, moral, kepatutan, dan kebiasaan.

Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa

“Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih

mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.”

Sedangkan definisi perjanjian menurut R. Subekti adalah : 28

“Suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua

orang saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.

Suatu perjanjian muncul berdasarkan apa yang oleh para pihak dapat

disimpulkan dari pernyataan atau tindakan mereka berkenaan dengan maksud dan

tujuan (kehendak) bertimbal balik serta dari akibat-akibat hukum yang dapat

dipertanggungjawabkan kepada para pihak sebagai akibat tingkah laku mereka

itu.29

28
Ibid.,hlm.19
29
Ibid, hlm.417

19
Syarat-syarat dalam perbuatan hukum terhadap pengalihan hak atas tanah

terbagi atas 2 (dua) macam, yaitu : 30

a. Syarat Materiil

Syarat materiil sangat menentukan sahnya jual beli tanah tersebut, antara

lain sebagai berikut : 31

1) Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang dijualnya.

2) Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai hak atas tanah yang

dibelinya.

Hal ini bergantung pada subyek hukum dan obyek hukumnya. Subyek

hukum adalah status hukum orang yang membelinya, sedangkan obyek hukum

adalah hak apa yang ada pada tanahnya.

Jika salah satu syarat materiil tidak dipenuhi, atau dikatakan penjual bukan

merupakan orang yang berhak atas tanah yang dijualnya atau pembeli tidak

memenuhi syarat untuk menjadi pemilik hak atas tanah menurut undang-undang

atau tanah yang diperjualbelikan sedang dalam sengketa atau merupakan tanah

yang tidak boleh diperjualbelikan, maka jual beli tanah tersebut adalah tidak sah.

b. Syarat Formil

Setelah semua persyaratan materiil tersebut terpenuhi, maka dilakukan jual

beli di hadapan PPAT. Dalam pelaksanaan jual beli yang dibuat oleh PPAT hal-

hal yang harus diperhatikan adalah: 32

30
Erza Putri, Peran PPAT Dalam Peralihan Hak Atas Tanah, http://erzaputri.blogspot.com,
diakses tanggal 15 Maret 2013
31
Ibid
32
Ibid

20
1) Pembuatan akta tersebut harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan
jual beli atau kuasa yang sah dari penjual dan pembeli serta disaksikan
oleh 2 (dua) orang saksi-saksi yang memenuhi syarat sebagai saksi.
2) Akta dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu lembar
pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang
bersangkutan dan lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap disampaikan
kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran dan kepada
pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya .
3) Setelah akta tersebut dibuat, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja
sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib
menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang
bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar dan PPAT wajib
menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya
akta tersebut kepada para pihak yang bersangkutan.

E. Konsep Operasional

Konsep operasional berisikan mengenai batasan-batasan terminologi yang

terdapat dalam judul dan ruang lingkup penelitian Penerapan Hukum Dan

Kendala-kendala Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Beserta Bangunan Oleh

Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (Studi kasus di Kota Pekanbaru-Riau)

1. Tanah adalah suatu permukaan bumi, termasuk juga tubuh bumi dan air

yang terdapat di bawahnya dan ruang yang ada diatasnya. 33

2. Akta Jual Beli adalah Akta otentik, yaitu surat yang dibuat dihadapan

pejabat umum yang berwenang untuk itu mengenai jual beli yang

merupakan bukti yang paling sempurna yang tidak dapat dibantah oleh

para pihak.34

3. Penerapan Hukum adalah suatu sistem yang dibuat oleh pemerintah dalam

mempraktekkan suatu teori, metode, dan hal lain untuk mencapai tujuan

33
UUPA (pasal 1 ayat 4)
34
G.H.S Lumban Tobing,Op.Cit,hlm.18

21
sehingga dapat terkontrol dan bertugas untuk menjamin adanya kepastian

hukum di dalam masyarakat dan untuk suatu kepentingan yang diinginkan

oleh suatu kelompok atau golongan yang telah terencana dan tersusun

sebelumnya.35

4. Kendala-kendala adalah faktor-faktor atau suatu keadaan yang bersifat

membatasi, menghalangi, mencegah, serta memaksa terjadinya

pembatalan terhadap suatu keinginan tertentu.36

5. Notaris adalah pejabat negara yang berwenang membuat akta otentik

mengenai semua perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang seharusnya oleh

peraturan perundang-undangan yang di kehendaki oleh yang

berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian

tanggal, pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan

dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak

juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang

ditetapkan oleh undang-undang.37

6. PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-

akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terhadap hak atas tanah

beserta bangunan. PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris,

Konsultan atau Penasihat Hukum.38

35
Kamus Hukum Indonesia
36
Kamus Lengkap Bahasa Indonesia
37
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1 tahun2006 (pasal 1)
38
Peraturan Pemerintah No.37 tahun 1998 tentang Pendaftran Tanah

22
F. Metode Penelitian

Berdasarkan permasalahan yang menjadi tujuan dari penelitian ini, maka

agar penelitian ini memperoleh hasil yang dapat dipertanggung jawabkan,

diperlukan suatu metode yang tepat sebagai pedoman dan arah dalam mempelajari

obyek yang diteliti. Dengan demikian penelitian berjalan dengan baik sesuai

dengan rencana yang telah ditetapkan.

Dengan menggunakan metode yang tepat diharapkan seseorang mampu

menemukan, menentukan, menganalisis suatu masalah tertentu sehingga dapat

mengungkapkan suatu kebenaran, karena metode mampu memberikan pedoman

dan arah tentang bagaimana orang mempelajari, menganalisis serta memahami

permasalahan yang dihadapi.

a) Jenis dan Sifat Penelitian

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode observasi atau

Survei. Hal ini karena penelitian dilakukan hanya pada peraturan-peraturan

tertulis atau bahan-bahan hukum lain yang merupakan data sekunder. Penelitian

ini disebut juga penelitian kepustakaan ataupun sebagai studi dokumen.

Dalam penelitian kepustakaan, maka yang diteliti adalah data sekunder

meliputi buku-buku, surat pribadi, dan dokumen resmi dari pemerintah. Data

sekunder ini dapat bersifat pribadi dan bersifat publik. Pada penelitian ini, data

sekunder sebagai sumber atau bahan informasi dapat merupakan bahan hukum

primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier.

23
b) Lokasi Penelitian

Dalam penulisan yang penulis lakukan ini, penulis memilih lokasi di

kantor Notaris/PPAT yang ada di Pekanbaru-Riau. Penulis memilih mengambil

lokasi penelitian tersebut di Kota Pekanbaru karena Penerapan hukum serta

kendala-kendala notaris/PPAT dalam pembuatan akta jual beli tanah dan

bangunan, banyak penulis jumpai di kota Pekanbaru.

c) Populasi dan Responden

Dalam penelitian ini, yang penulis terapkan sebagai populasi adalah


39
semua Notaris/PPAT di kota Pekanbaru, sebanyak 50 orang pada tahun 2013,

karena jumlah populasi relatif besar, maka dengan menggunakan metode

purposive sampling, diambil 40% dari jumlah populasi yaitu 20 orang.

Penulis mengambil populasi dengan pertimbangan Notais/PPAT tersebut

dengan kecenderungannya yaitu sudah lama berprofesi sebagai Notaris/PPAT dan

sudah berpengalaman. Semua sampel yang berjumlah 20 orang menjadi

responden, oleh karena itu dalam penulisan skripsi ini yang menjadi responden,

yakni :

1. Notaris/PPAT Pekanbaru

2. Kepala Kantor BPN Pekanbaru

3. Kepala Kantor Pertanahan Pekanbaru selaku pengawas PPAT

39
www.kota.com/Pekanbaru/tag/notaris-ppat-umum.com

24
d) Data dan Sumber data

1. Data Primer

Dilakukan dengan melalui penelitian di lapangan, yaitu dengan

melakukan penelitian di lapangan secara langsung ke objek penelitian yang

berkaitan dengan penerapan hukum dan kendala-kendala dalam pembuatan

akta jual-beli tanah beserta bangunan oleh Notaris/PPAT .

2. Data Sekunder

Dalam penelitian ini meliputi, bahan hukum sekunder diperoleh

dari peraturan perundang-undangan dalam hal ini adalah Kitab Undang-undang

Hukum Perdata tentang perjanjian jual beli, Hasil penelitian Tanya jawab

langsung dengan Notaris/PPAT, hasil karya kalangan Sarjana Hukum, dan

Magister Kenotariatan yang berhubungan dengan penerapan pasal-pasal Kitab

Undang-undang Hukum Perdata pada jual beli tanah dan bangunan, PP No.37

Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, PP No.40 tahun 1996, PP

No.24 tahun 1997, UU Pokok Agraria, UU No.30 Tahun 2004 tentang Jabatan

Notaris, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1 tahun2006 ,UUD,

serta buku-buku lain yang berkaitan dengan permasalahan yang penulis teliti.

25
e) Alat Pengumpulan Data

1. Kuesioner

Dalam penelitian ini, alat pengumpulan data yang dipakai yaitu

kuesioner dengan cara membuat daftar pertanyaan secara tertutup atau

terbuka kepada responden. Dalam hal ini ditujukan kepada 20

Notaris/PPAT yang ada di Pekanbaru.

2. Wawancara

Berdasarkan penelitian yang penulis lakukan, maka penulis juga

perlu melakukan teknik wawancara, yaitu merupakan suatu teknik

pengumpulan data dalam penelitian dengan mengadakan tanya jawab

secara langsung. Dalam hal ini, ditujukan kepada Kepala Kantor Badan

Pertanahan Negara (BPN) dan Badan Pengawas PPAT Pekanbaru yang

diwakili oleh Kantor Badan pertanahan Negara (BPN) Pekanbaru.

f) Analisis Data

Setelah data dikumpulkan, dipilih sesuai masalah pokok, lalu dilakukan

pengolahan dengan meliputi kegiatan-kegiatan editing, koding, dan tabulasi.

Setelah itu, data yang berasal dari kuesioner dituangkan ke dalam tabel, sementara

data yang berasal dari wawancara diuraikan ke dalam kalimat.

26
g) Metode penarikan Kesimpulan

Di dalam penelitian yang penulis lakukan ini, penulis menggunakan

metode penarikan kesimpulan dengan metode induktif, yaitu menjabarkan dari

hal-hal yang khusus ke hal-hal yang umum. Dimulai dari hasil penelitian yang

penulis lakukan, yang berkaitan dengan penerapan hukum dan kendala-kendala

dalam pembuatan akta jual beli tanah beserta bangunan hingga sampai kepada

aturan hukum yang berlaku.

27
BAB II
TINJAUAN UMUM

A. Hak-Hak Atas Tanah Dalam UUPA

Tanah diberikan dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang disediakan

oleh UUPA adalah untuk digunakan atau dimanfaatkan. Diberikannya tanah

dengan hak-hak tersebut tidak bermakna jika penggunaannya terbatas hanya pada

tanah sebagai permukaan bumi saja. Untuk keperluan apapun, diperlukan juga

penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang

ada diatasnya.40

Sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat 2 UUPA dinyatakan bahwa :

"Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang

untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan

air serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang

langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut

undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi". 41

Berdasarkan ketentuan pasal tersebut diatas, maka hak-hak atas tanah

bukan hanya memberikan wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu

permukaan bumi yang bersangkutan, yang disebut “tanah”, tetapi juga tubuh bumi

yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya. Sehingga dengan

demikian maka yang dipunyai dengan hak atas tanah itu adalah tanahnya, dalam

arti sebagian tertentu dari permukaan bumi.42

40
Effendi Perangin, Praktek permohonan hak atas tanah, Rajawali Pers, Jakarta, 2000, hlm.52
41
R.Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Putra Abardin, Bandung, 2002, hlm.13
42
Ibid.,

28
Di dalam UUPA, menyebutkan adanya dan macamnya hak-hak atas tanah,

yaitu pasal 4 ayat (1) dan (2), dan pasal 16 ayat (1) dan (53). Pasal 4 ayat (1) dan

(2) berbunyi sebagai berikut : 43

1. Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai dimaksud dalam pasal 2,
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut
tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan
hukum.
2. Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi
wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian
pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar
diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan
peraturan-peraturan hukum yang lebih tinggi.

Kriteria hak-hak atas tanah terbagi menjadi :

1. Hak Milik

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang

dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.

Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 44 Luasnya hak

milik meliputi tubuh bumi, air, dan ruang angkasa yang ada diatasnya,

sebagai suatu penjelmaan dari ciri-ciri hukum adat yang menjadi dasar dari

hukum Agraria Nasional.

Salah satu kekhususan dari hak milik ini tidak dibatasi oleh waktu

dan diberikan untuk waktu yang tidak terbatas lamanya, yaitu selama Hak

Milik ini masih diakui dalam rangka berlakunya UUPA. Right to Use dari

Hak Milik sangatlah luas sekali, yaitu dapat mempergunakan/mendapat

43
Boedi Harsono, Op.Cit, hlm.283
44
A.P. Parlindungan, Op.Cit, hlm.137

29
manfaat dari tanah tersebut.45 Namun, hal tersebut tetap dibatasi oleh

ketentuan pasal 6 UUPA, maupun ketentuan atas Land use/zoning atas tanah

dan kemudian atas peraturan-peraturan daerah, yaitu mana yang boleh

dilakukan dan yang tidak boleh dilakukan atas suatu bidang hak milik dan

kemudian hak-hak dari pemerintah daerah melakukan pembatasan dalam

melaksanakan Hak Milik.

Right of disposal, dapat kita telaah dari ketentuan ayat 2 pasal 20

ini yang menyatakan bahwa, hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada

orang lain, dengan tidak perlu hak nya itu berkurang atau harus memajukan

permohonan hak yang baru.46 Kemudian, Hak Milik ini sesuai dengan pasal

25 UUPA, dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan.

Hak Milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani oleh

Hak Tanggungan. Menurut Pasal 27 UUPA, Hak Milik hapus apabila

tanahnya jatuh kepada negara, yaitu karena pencabutan hak berdasarkan pasal

18, karena penyerahan dengan sukarela, karena ditelantarkan, karena

ketentuan pasal 21 ayat (3) dan pasal 26 ayat (2), serta karena tanahnya

musnah.

2. Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut,

dalam pasal 29 guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. Hak

45
Ibid.,hlm.140
46
Ibid.,hlm.141

30
Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan

ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi

modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan

perkembangan zaman.

Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Alas hak dari guna Usaha berasal dari suatu surat keputusan pemberian Hak

Guna Usaha oleh kepala BPN. Dan jika kita meninjau PMDN No.6 tahun

1972, maka dapat kita simak bahwa sebelumnya sesuai dengan pasal 3. 47

Kepala kanwil BPN memberikan HGU untuk minimal 5 ha hingga

25 ha asal saja bukan untuk tanaman keras untuk jangka waktu 5 tahun dan

kemudian diubah dengan peraturan Kepala BPN No.16 tahun 1990, sampai

dengan 100 ha dan jangka waktu 30 tahun wewenang Kanwil BPN dan diatas

100 ha wewenang kepala BPN.

Luasnya Hak Guna Usaha ini seperti sudah dijelaskan diatas,

adalah minimum 5 ha dan maksimum tidak ada ketentuan undang-undang,

tentunya perlu disesuaikan dengan dampaknya terhadap sosial ekonomis jika

diberikan kepada swasta apalagi swasta asing yang beroperasi di Indonesia.

Menurut pasal 30 UUPA, menegaskan bahwa : 48

1. Yang dapat mempunyai hak guna usaha ialah warga negara


Indonesia dan badan-badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
2. Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan
tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam
ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan
atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi

47
Ibid.,hlm.152
48
Boedi Harsono, Op.Cit, hlm.558

31
syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang
memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak memenuhi syarat
tersebut. Jika hak guna usaha tersebut tidak dilepaskan atau
dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus
karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan
diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah.

Hak Guna Usaha hapus karena jangka waktunya berakhir,

dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak

dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya

berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah,

dan ketentuan lain sesuai dalam Pasal 30 ayat 2. 49

3. Hak guna Bangunan

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling

lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat

keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam

ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. 50

Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan dan menurut

Pasal 36 UUPA menyebutkan bahwa : 51

1. Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan ialah warga negara


Indonesia dan Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
2. Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan
dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat
1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun, wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
49
Ibid.,hlm.559
50
A.P. Parlindungan, Op.Cit, hlm.181
51
Ibid.,hlm.183

32
ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh Hak
Guna Bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut.

Hak Guna Bangunan dapat terjadi karena tanah-tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara, karena penetapan Pemerintah dan mengenai

Hak Milik karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang

bersangkutan dengan pihak yang memperoleh Hak Guna Bangunan itu

bermaksud menimbulkan hak tersebut.52

Alas dari Hak Guna Bnagunan terjadi berdasarkan suatu surat

Keputusan Pemerintah untuk pemberian hak, dan hal ini semakin jelas jika kita

simak PMDN No.6 tahun 1972, yakni sampai dengan 2000 m2 diberikan oleh

Kanwil BPN atas permohonan yang bersangkutan.

Hak Guna Bangunan hapus karena jangka waktunya berakhir,

dihentikan sebelum waktunya berakhir, karena sesuatu syarat tidak dipenuhi,

dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut

untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya dimusnahkan, dan ketentuan

lain sesuai dengan pasal 36 ayat 2 UUPA.53

4. Hak Pakai

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil

dari tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi

wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh

pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik

52
Ibid.,hlm.184
53
Ibid.,hlm.186

33
tanahnya yang bukan merupakan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian

pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan

ketentuan undang-undang.54

Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu yang tertentu atau

selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu dan dengan cuma-

cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. Pemberian Hak

Pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan.

Right to use dari Hak Pakai ini jelas sekali terbatasnya, yaitu hanya

untuk mempergunakan atau memungut hasil dari tanah yang bukan miliknya

sendiri baik karena surat keputusan pemerintah tentang pemberian Hak pakai

ataupun karena suatu perjanjian.

Formalitas dari Hak Pakai ini jika dilakukan peralihan hak, harus

sama seperti proses Peralihan Hak Milik dan Hak Guna Bangunan. Demikian

juga dalam undang-undang No.16 Tahun 1965 tersebut juga menyebutkan jika

dilakukan pengikatan fiducia, harus melalui suatu akta PPAT dan didepan

PPAT dan di daftarkan di kantor Pertanahan dan akan diberikan suatu sertifikat

fiducia.55

54
Ibid.,hlm.197
55
Ibid.,hlm.205

34
B. Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli

Istilah “hak” selalu tidak dapat dipisahkan dengan istilah hukum.

Sebagaimana diketahui bahwa hak itu adalah sebagai kepentingan yang diakui dan

dilindungi oleh hukum. Menurut Lili Rasjidi, “bahwa suatu hak itu mengharuskan

kepada orang yang terkena hak itu untuk melakukan suatu perbuatan atau tidak

melakukan sesuatu”.56

Hak-hak atas tanah memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk

mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang di berikannya hak atas

tanah tersebut, maka antara orang atau badan hukum itu telah terjalin suatu

hubungan hukum dengan tanah yang bersangkutan.57

Adanya hubungan hukum itu, dapatlah dilakukan perbuatan hukum oleh

yang mempunyai hak itu terhadap tanah dengan pihak lain seperti jual beli, tukar

menukar dan sebagainya. Seseorang atau badan hukum yang mempunyai sesuatu

hak atas tanah, oleh UUPA di bebani kewajiban untuk mengerjakan atau

mengusahakan sendiri secara aktif serta wajib pula untuk memelihara, termasuk

menambah kesuburan dan mencegah kerusakan tanah tersebut.

UUPA menghendaki agar hak atas tanah yang dipunyai oleh seseorang

atau badan hukum tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk kepentingan

pribadi dengan sewenang-wenang tanpa menghiraukan kepentingan masyarakat

ataupun dengan menelantarkan tanah tersebut sehingga tidak ada manfaatnya.

UUPA telah menentukan beberapa macam hak-hak atas tanah yaitu, hak milik,

56
Lili Rasjidi, Filsafat Hukum : apakah Hukum Itu, Remaja Karya, Bandung, 1988, hlm. 73
57
Effendi Perangin, 401 Pertanyaan dan Jawaban tentang Hukum Agraria, Edisi ke III, Raja
Grafindo Persada, Jakarta 2007, hlm.10

35
hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah,

hak memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak

tersebut yang akan ditetapkan dengan undang-undang.

Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Hukum Agraria Nasional

membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk, yaitu : 58

1. Hak-hak atas tanah yang bersifat primer


Yaitu hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara
langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama
dan dapat dipindah-tangankan kepada orang lain atau ahli
warisnya. Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-PokokAgraria (lebih lanjut disingkat dengan
UUPA) terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer.
2. Hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder
Yaitu hak-hak atas tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat
sementara, karena hak-hak tersebut dinikmati dalam waktu terbatas, dan
hak-hak itu dimiliki oleh orang lain. Hal ini sesuai dengan ketentuan
dalam Pasal 53 UUPA yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah
yang bersifat sementara.

Dapat diartikan Peralihan hak sebagai suatu perbuatan hukum yang

bertujuan memindahkan hak atau barang atau benda bergerak atau tidak bergerak.

Perbuatan yang mengakibatkan dialihkan hak atau barang atau benda tersebut

antara lain dapat berupa jual-beli, tukar-menukar, hibah yang diatur dengan

peraturan perundang-undangan dan memenuhi syarat-syarat yang ditentukan.

Dalam hal ini yang termasuk ”peralihan hak atas tanah tidak hanya

meliputi jual beli tetapi dapat juga terjadi karena hibah, tukar-menukar, pemberian

dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang bermaksud memindahkan hak

pemilikan tanah”. 59

58
Boedi Harsono,Op.cit., hlm.20
59
Ali Ahmad Chomzah, Hukum Pertanahan I, Pemberian Hak atas Tanah Negara, Prestasi
Pustaka, Jakarta, 2002, hlm.15

36
Pada umumnya peralihan hak atas tanah ini yang paling banyak terjadi

didalam masyarakat adalah peralihan hak atas tanah dengan jual beli. Peralihan

hak atas tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang

dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya semula

dan menjadi hak pihak lain.60

Sejak berlakunya UUPA, peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui

jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut

adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak

milik atas tanah. Dalam hal pelaksanaan dari peralihan hak atas tanah tersebut

para pihak harus melakukannya di hadapan pejabat yang berwenang. Dalam hal

ini adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Hal ini sesuai dengan Pasal 29 ayat 1 dan 2 Peraturan Pemerintah Nomor

37 tahun 1998, yang menyebutkan bahwa : 61

1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran


tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai Hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan
data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum ini.
2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah jual beli,
tukar menukar, hibah, pemasukan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas
Tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan, Pemberian Kuasa
membebankan Hak Tanggungan.

Selanjutnya berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997, ditegaskan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas

satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data

60
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1998, hlm. 15-18
61
Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Pendaftaran tanah

37
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan

hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang

dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-

undangan yang berlaku.62

Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus

dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat dihadapan PPAT yaitu akta jual beli

yang kemudian akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran

tanah sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 95 ayat 1 huruf (a) Peraturan

Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.

Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT tersebut bertujuan untuk

memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah

(pembeli tanah).63 Pada jual beli tanah yang telah dibukukan (sudah terbit

sertifikat), maka sertifikat hak milik atas tanah tersebut disertakan dalam

pendaftaran jual beli tanah itu. Namun tidak demikian jika obyek jual belinya

berupa tanah yang belum dibukukan sehingga belum terdapat sertifikat hak milik

atas tanah itu.

Maka, sebagai ganti dari pada sertifikat tersebut harus dilengkapi dengan

surat-surat pendukung lainnya. Untuk tanah yang belum memiliki sertifikat

prosedurnya terlebih dahulu harus melengkapi warkah-warkah tanah (obyek)

sebagaimana disebut dalam Pasal 24 PP No. 24 tahun 1997, dokumen subyeknya,

dan pelunasan pajak-pajak.

62
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
63
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni,
Bandung, 2001, hlm. 21

38
Kemudian, dihadapan PPAT para pihak (penjual-pembeli)

menandatangani AJB (akta 4 jual beli), akta itu kemudian di daftarkan di Kantor

Pertanahan untuk proses pembuatan sertifikatnya. Namun, dalam prakteknya

sekarang di Kota Pekanbaru jual beli tanah yang belum bersertifikat baru bisa

dilakukan setelah tanah tersebut bersertifikat.64

Dari uraian di atas, bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli

dimana obyek jual belinya berupa tanah yang belum bersertifikat, pada

pelaksanaannya di Kota Pekanbaru yakni didahului dengan pendaftaran atau

penegasan hak (konversi) terhadap tanah tersebut, hingga terbitnya suatu sertifikat

hak milik atas tanah, lalu dapat dilakukan proses jual beli atas tanah dan

pembuatan akta jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT.

Pada dasarnya semua orang atau badan hukum dapat menjadi subjek

dalam perjanjian jual beli yaitu sebagai penjual dan pembeli, dengan syarat yang

bersangkutan telah dewasa atau sudah menikah. Namun ada beberapa orang yang

tidak diperkenankan untuk melakukan perjanjian jual beli, sebagaimana

dikemukakan berikut ini : 65

1. Jual beli yang dilakukan oleh Suami istri

Pertimbangan hukum tidak diperkenankannya jual beli antara suami istri

adalah karena sejak terjadinya perkawinan, maka sejak saat itulah terjadi

pencampuran harta, yang disebut harta bersama kecuali ada perjanjian kawin.

Namun ketentuan tersebut ada pengecualiannya yaitu : 66

64
Wawancara pada Agustus 2013 dengan ibu Oktalinda
65
Salim H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta : Sinar Grafika,
2003, hlm. 50
66
Ibid.,

39
a. Jika seorang suami atau istri menyerahkan benda-benda kepada isteri
atau suaminya, dari siapa ia oleh Pengadilan telah dipisahkan untuk
memenuhi apa yang menjadi hak suami atau istri menurut hukum.
b. Jika penyerahan dilakukan oleh seorang suami kepada isterinya, juga
dari siapa ia dipisahkan berdasarkan pada suatu alasan yang sah,
misalnya mengembalikan benda-benda si istri yang telah dijual atau
uang yang menjadi kepunyaan istri, jika benda itu dikecualikan dari
persatuan.
c. Jika si istri menyerahkan barang-barang kepada suaminya untuk
melunasi sejumlah uang yang ia telah janjikan kepada suaminya sebagai
harta perkawinan.

2. Jual beli oleh para Hakim, Jaksa, Advokat, Pengacara, Juru Sita dan Notaris.

Para Pejabat ini tidak diperkenankan melakukan jual beli hanya terbatas

pada benda-benda atau barang dalam sengketa. Apabila hal itu tetap dilakukan,

maka jual beli itu dapat dibatalkan, serta dibebankan untuk penggantian biaya,

rugi dan bunga.

3. Pegawai yang memangku jabatan umum

Yang dimaksud dalam hal ini adalah membeli untuk kepentingan sendiri

terhadap barang yang dilelang. Yang dapat menjadi objek dalam jual beli adalah

semua benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik menurut tumpukan, berat,

ukuran, dan timbangannya. Sedangkan yang tidak diperkenankan untuk

diperjualbelikan adalah benda atau barang orang lain, barang yang tidak

diperkenankan oleh undang-undang seperti obat terlarang, bertentangan dengan

ketertiban, dan Kesusilaan yang baik. 67

Dalam perjanjian jual beli yang terdapat penjual dan pembeli memiliki hak

dan kewajiban yang bertimbal balik dimana bagi si penjual berkewajiban untuk

menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan serta menjamin

67
Ibid.,hlm.51

40
kenikmatan tentram atas barang tersebut dan menanggung terhadap cacat-cacat

yang tersembunyi dan terhadapnya berhak untuk menerima pembayaran harga

barang.

Sedangkan kewajiban si pembeli yang utama adalah membayar harga yang

berupa sejumlah uang pada saat pembelian pada waktu dan ditempat sebagaimana

yang ditetapkan menurut perjanjian, sedangkan haknya adalah menerima barang

yang diperjualbelikan dari penjual tersebut.68

Sementara jual beli menurut hukum pertanahan nasional adalah perbuatan

hukum pemindahan hak yang mempunyai 3 (tiga) sifat, yaitu : 69

1) Bersifat terang, maksudnya perbuatan hukum tersebut dilakukan


dihadapan PPAT sehingga bukan perbuatan hukum yang gelap atau
yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi.
2) Bersifat tunai, maksudnya bahwa dengan dilakukannya perbuatan
hukum tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada
pihak lain yang disertai dengan pembayarannya.
3) Bersifat riil, maksudnya bahwa akta jual beli tersebut telah
ditandatangani oleh para pihak yang menunjukkan secara nyata atau
riil telah dilakukannya perbuatan hukum jual beli. Akta tersebut
membuktikan, bahwa benar telah dilakukannya perbuatan hukum
pemindahan.

Perbuatan hukum jual beli dalam peralihan hak atas tanah merupakan

penyerahan tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli untuk selamanya pada

saat pihak pembeli menyerahkan harganya kepada pihak penjual, sehingga pada

saat jual beli hak atas tanah itu langsung beralih dari penjual kepada pembeli.

68
R.Subekti, Pokok-Pokok Dari Hukum Perdata, cet. 11, Jakarta, Intermasa, 1997, hlm. 135
69
Boedi Harsono, Op.cit., hlm. 330

41
BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Penerapan Hukum dalam pembuatan Akta Jual Beli Tanah beserta

Bangunan oleh Notaris/PPAT

Manusia adalah makhluk sosial yang harus taat dan tunduk pada aturan

hukum yang berlaku di sekitarnya, khususnya dalam hal jual beli tanah beserta

bangunan. Didalam menerapkan hukum di kehidupan individu, maka akan selalu

berkaitan dengan hak dan kewajiban antara kedua belah pihak. Hak dan kewajiban

merupakan sesuatu yang tidak dapat dipisahkan, akan tetapi terjadi pertentangan

karena hak dan kewajiban itu tidak seimbang.

Semua itu terjadi karena pemerintah atau pejabat tinggi yang lebih banyak

mendahulukan hak dari pada kewajiban. Padahal, menjadi seorang pejabat itu

tidak cukup hanya memiliki pangkat, akan tetapi pejabat tersebut menghendaki

untuk memikirkan diri sendiri.

Untuk mencapai keseimbangan antara hak dan kewajiban kedua belah

pihak tersebut, dapat dilakukan dengan cara mengetahui posisi diri masing-masing

individu. Sebagai seorang warga negara harus tahu hak dan kewajibannya dalam

melakukan suatu perbuatan hukum, termasuk jual beli. Seperti yang sudah

tercantum dalam hukum dan aturan-aturan yang berlaku dalam hal jual beli tanah

serta bangunan itu sendiri. Jika hak dan kewajiban seimbang dan terpenuhi, maka

kehidupan akan aman dan sejahtera. Dalam penelitian ini, dapat dilihat pada tabel

III.1 berikut ini :

42
Tabel III.1

Jawaban responden terhadap penerapan hukum

dalam hal jual-beli tanah beserta bangunan

No Penerapan Hukum Jumlah Persentase

1 Di terapkan 17 85%

2 Tidak di terapkan 3 15%

Jumlah 20 100%

Sumber Data : Data hasil lapangan Oktober 2013

Berdasarkan tabel di atas, dapat dijelaskan bahwa sebanyak 15% dalam

hal jual beli tanah serta bangunan, penerapan hukumnya tidak sesuai dengan

aturan hukum yang berlaku, sementara 85% menyatakan telah melakukan

penerapan hukum sesuai dengan aturan yang berlaku.

Hal tersebut terjadi karena beberapa hal, diantaranya ialah karena surat-

surat tanah yang tidak lengkap sehingga memerlukan surat keterangan dari

lurah/desa, sementara si penghadap ingin pihak Notaris/PPAT mengurus akta

balik nama dengan cepat, namun waktu tidak memungkinkan sehingga pihak

Notaris/PPAT tidak memasukkan seluruh persyaratan sesuai dengan ketentuan

yang berlaku.

Selanjutnya, mengenai pemungutan pajak yang seharusnya sesuai dengan

Peraturan Menteri Keuangan No.25/PMK/07/2009 tentang Pemungutan Pajak

Bumi dan Bangunan, dengan imbangan 10% untuk pemerintah pusat dan 90%

43
untuk daerah dan Dana bagi hasil PBB 90%.70 Namun sebaliknya, Notaris/PPAT

dalam prakteknya memungut 25% untuk pemerintah pusat, tentu saja hal ini

bertentangan dengan aturan yang berlaku mengenai wewenang Notaris/PPAT itu

sendiri.

Pasal 15 ayat (1) Undang-undang No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan

Notaris yang menyebutkan bahwa: 71

“Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan,


perjanjian dan ketetapan yang seharusnya oleh peraturan perundang-
undangan dan atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk
dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal,
pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan
akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga
ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang
ditetapkan oleh undang-undang.”

Pasal 15 ayat (2) huruf f menyebutkan bahwa :72

"Notaris berwenang membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan,


Notaris karena undang-undang diberi wewenang menciptakan alat
pembuktian yang mutlak yaitu akta otentik, akta notaris adalah akta
otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris menurut bentuk dan tata
cara yang ditetapkan dalam undang-undang, maksudnya adalah suatu akta
yang yang isinya pada pokoknya dianggap benar".

Hal tersebut sangat penting untuk mereka yang membutuhkan alat

pembuktian untuk suatu keperluan, baik untuk pribadi maupun untuk kepentingan

suatu usaha. Kehadiran dan perlunya ada serta terciptanya akta otentik jika dilihat

dari asas manfaatnya adalah karena kebutuhan masyarakat akan pentingnya alat

bukti tertulis yang mempunyai kedudukan istimewa khususnya dalam bidang

hukum perdata. Hal ini sangat erat kaitannya dengan kewajiban atau beban

70
Gusminarti, Darnis, dan Khairani, Problematika Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan,
Jurnal Mahkamah,Vol.4 No.2, Oktober , 2012, hlm.181
71
uu no.30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
72
Ibid.,

44
pembuktian (khusus dalam sengketa dan perkara menurut Hukum Acara

Perdata).73

Notaris sebagai pejabat umum yang diangkat oleh pemerintah termasuk

unsur penegakan hukum yang memberikan pelayanan hukum kepada masyarakat

dan berstatus profesi swasta yang berwenang untuk membuat akta otentik dan

kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 30

Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.74

Adapun kewenangannya antara lain membuat akta mengenai semua

perbuatan, perjanjian, dan penetapan, sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu

peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau

orang lain. Dengan perkataan lain, wewenang notaris bersifat umum sedangkan

wewenang para pejabat lain adalah pengecualian.75

Hal inilah yang menyebabkan apabila didalam suatu perundang-undangan

untuk suatu perbuatan hukum diharuskan adanya akta otentik terkecuali oleh

undang-undang tersebut dinyatakan secara tegas bahwa selain notaris, pejabat

umum lainnya juga turut berwenang untuk pembuatan sesuatu akta tertentu.

Adapun akta-akta yang pembuatannya juga ditugaskan kepada pejabat lain

atau oleh undang-undang dikecualikan pembuatannya kepadanya, antara lain : 76

1. Akta pengakuan anak di luar kawin (Pasal 281 Kitab Undng-undang


Hukum Perdata)
2. Berita acara tentang kelalaian pejabat penyimpan hipotik (Pasal 1227
Kitab Undang-undang Hukum Perdata)
3. Berita acara tentang penawaran pembayaran tunai dan konsinyasi Pasal
1404 dan Pasal 1406 Kitab Undang-undang Hukum Perdata)

73
Ibid.,
74
Ibid.,
75
Ibid.,
76
G.H.S Lumban Tobing, Op.Cit, hlm.38.

45
4. Akta protes wesel dan cek (Pasal 143 dan Pasal 218 Kitab Undang-
undang Hukum Dagang)
5. Akta Cacatan Sipil (Pasal 4 Kitab Undang-undang Hukum Dagang).

Selain Kewenangan yang telah disebutkan di atas Notaris juga

memberikan nasehat hukum dan penjelasan, petunjuk kepada para penghadap

tentang hal-hal yang dapat dilakukan atau dilarang berhubungan dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku.

Sepanjang mengenai wewenang yang harus dipunyai oleh Pejabat Umum

untuk membuat suatu akta otentik, seorang Notaris hanya boleh melakukan atau

menjalankan jabatannya di dalam seluruh daerah yang ditentukan baginya dan

hanya di dalam daerah hukum ia berwenang.

Notaris mempunyai wewenang yang meliputi empat hal yaitu :77

1. Notaris harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuat


itu. Seperti telah dikemukakan di atas, tidak setiap pejabat umum dapat
membuat semua akta akan tetapi seorang pejabat umum hanya dapat
membuat akta-akta tertentu yaitu yang ditugaskan atau dikecualikan
kepadanya berdasarkan peraturan perundang-undangan.
2. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai orang-orang, untuk
kepentingan siapa akta itu dibuat. Notaris tidak berwenang untuk
membuat akta untuk kepentingan setiap orang. Dalam Pasal 52 (1)
Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris telah
ditentukan bahwa seorang Notaris tidak diperkenankan membuat akta
untuk kepentingan Notaris sendiri, suami atau isterinya, keluarga
sedarah atau keluarga semenda dari Notaris itu dalam garis lurus tanpa
pembatasan derajat dan dalam garis ke samping sampai dengan derajat
ke tiga, baik secara pribadi maupun melalui kuasa, menjadi pihak.
Maksud dan tujuan dari ketentuan ini adalah untuk mencegah terjadinya
tindakan memihak dan menyalah-gunakan jabatan.
3. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat, dimana akta itu
dibuat Notaris ditentukan daerah hukumnya (daerah jabatannya) dan
hanya di dalam daerah yang ditentukan baginya itu ia berwenang untuk
membuat akta otentik. Akta yang dibuatnya di luar daerah jabatannya
adalah tidak sah.

77
Ibid.,hlm.41

46
4. Notaris berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta.
Notaris tidak boleh membuat akta selama ia masih cuti atau dipecat dari
jabatannya, demikian juga Notaris tidak boleh membuat akta sebelum ia
memangku jabatannya (sebelum diambil sumpahnya). Apabila salah
satu dari persyaratan di atas tidak terpenuhi, maka akta yang dibuatnya
menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuataan seperti akta
yang dibuat dibawah tangan, apabila akta ini ditandatangani oleh para
penghadap.

Ada kalanya Notaris/PPAT dapat menolak pembuatan akta dalam hal : 78

1. Apabila diminta kepada Notaris/PPAT dibuatkan Berita Acara untuk


keperluan atau maksud reklame
2. Apabila Notaris/PPAT mengetahui bahwa akta yang dikehendaki oleh
para pihak itu bertentangan dengan peraturan perundang-undangan
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kenyataan
yang tidak sebenarnya.

Begitu juga dengan tanggung jawab Notaris/PPAT terhadap pembuatan

Akta Pelepasan Hak Atas Tanah, dimana akta tersebut dapat dijadikan sebagai

bukti memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan untuk menghindarkan

suatu sengketa di kemudian hari, maka pembuatan akta harus dibuat sedemikian

rupa sehingga apa-apa yang ingin dibuktikan dengan itu dapat diketahui dengan

mudah dari akta yang telah dibuat.

Pekerjaan Notaris/PPAT tidak saja berwenang membuat akta-akta otentik,

akan tetapi juga melakukan pendaftaran akta-akta (akta dibawah tangan yang di

waarmeking) dan mengesahkan akta-akta (melegalisasi akta-akta di bawah

tangan), seperti yang diatur di dalam Stb.1916-46 jo 43. Notaris dalam

menjalankan tugasnya sehari-hari, ternyata juga memberikan nasehat hukum dan

penjelasan atas suatu Undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan.79

78
Ibid, hlm.91
79
Ibid, hlm.124

47
Tugas Notaris hanya terbatas pada perbuatan-perbuatan hukum yang

hanya bersifat keperdataan saja, sedangkan yang bersifat publik, Notaris tidak

berwenang untuk membuatnya, karena untuk ini sudah ada pejabat lain yang

ditunjuk. Akta otentik sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1870 Kitab Undang-

undang Hukum Perdata adalah:

“Akta otentik itu merupakan alat bukti yang sempurna bagi para pihak beserta

para ahli warisnya.”

Dengan dijadikannya akta otentik sebagai alat bukti yang sempurna bagi

dan para ahli warisnya. Maka segala sesuatu mengenai isi yang ada di dalam akta

tersebut merupakan pedoman dan pegangan bagi para pihak untuk memenuhi

kewajiban dan menuntut hak-haknya apabila ada salah satu pihak yang ingkar

janji atau wanprestasi.

Dalam hal perpajakan, pajak harus dan wajib dibayar karena pajak yang

dibayarkan itu juga digunakan negara untuk keperluan-keperluan penyelenggaraan

pemerintah, misalnya seperti pembayaran gaji pegawai negeri, pembayaran

pembelanjaan tentara, polisi, dan keperluan lainnya yang masih banyak lagi.

Banyak hal yang perlu dibeli oleh negara dalam rangka pembangunan dan

penyelenggaraan pemerintah. Apalagi negara Indonesia masih memiliki utang

yang cukup besar, maka dari itu konstribusi dari rakyatnya masih sangat

dibutuhkan. Di dunia ini sebagian besar negara semua memunguti pajak kepada

masyarakatnya. Pajak itu sebagai sumber modal dan pendanaan, dan pajak

merupakan hal terpenting khususnya di Indonesia, karena penghasilan negara

terbesar berasal dari pajak.

48
Tapi masih banyak sekali jika dilihat terjadi kecurangan dan penghindaran

dalam hal membayar pajak. Ketidaktertiban ini ternyata terjadi dari pihak pejabat

pemerintah itu sendiri. Sebaiknya, sebagai warga negara yang baik, kita harus

menghargai keputusan yang telah dibuat negara dan mengikuti aturan yang

berlaku, untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel III.2

Tanggapan responden terhadap

pemungutan pajak bumi dan bangunan

No Pemungutan Pajak Jumlah Persentase

1 Dipungut oleh petugas pajak 18 90%

2 Dipungut oleh Notaris/PPAT 2 10%

Jumlah 20 100%

Sumber Data : Data hasil lapangan Oktober 2013

Berdasarkan tabel di atas, dapat dijelaskan bahwa sebanyak 10%

Notaris/PPAT Pekanbaru melakukan pemungutan pajak sendiri, sehingga tidak

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pemungutan pajak seharusnya dilakukan secara langsung oleh petugas pajak.

Aturan hukum mengenai pemungutan pajak yang seharusnya sesuai

dengan Peraturan Menteri Keuangan No.25/PMK/07/2009 tentang Pemungutan

Pajak Bumi dan Bangunan adalah Penerimaan negara dari pajak bumi dan

bangunan dengan imbangan 10% untuk pemerintah pusat dan 90% untuk daerah

49
80
dan Dana bagi hasil PBB 90%. Namun dalam prakteknya, Notaris/PPAT

memungut 25% untuk pemerintah pusat, sedangkan 90% Notaris/PPAT yang ada

di Pekanbaru mengaku sebaliknya. Pemungutan pajak dilakukan langsung oleh

pertugas pajak.

Adapun cara Mendaftarkan Objek PBB yaitu Orang atau Badan yang

menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek Pajaknya ke Kantor Pelayanan

Pajak (KPP), Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP)

yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan

formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di KPP

atau Dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”. 81

NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan

dengan mendengar pertimbangan Bupati/Walikota serta memperhatikan : 82

a. harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar

b. perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan

dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya

c. nilai perolehan baru

d. penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti tempat

Untuk memudahkan penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang

terutang atas suatu objek pajak berupa tanah (bumi) dan bangunan perlu diketahui

pengelompokan objek pajak menurut nilai jualnya, tarif, Nilai Jual Objek Pajak

Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

80
Gusminarti,Darnis,dan Khairani, Problematika Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan, Jurnal
Mahkamah,Vol.4 No.2, Oktober , 2012, hlm.181
81
Mardiasmo, Perpajakan, Andi Yogyakarta, Yogyakarta, 2009, hlm.12
82
Gunawan Widjaya dan Kartini Mulyadi ,Op.cit, hlm.41

50
Pengelompokan Objek Pajak menurut nilai jual tersebut lazim disebut dengan

klasifikasi tanah (bumi) dan bangunan.83

Kemudian, pada saat melakukan akta balik nama atau jual beli tanah serta

bangunan di hadapan Notaris/PPAT, beberapa notaris/PPAT di Pekanbaru

mengadakan persyaratan-persyaratan khusus yang diwajibkan bagi kedua belah

pihak. Di setiap Notaris/PPAT tidak selalu memiliki persyaratan khusus yang

sama, masing-masing memiliki persyaratan yang berbeda namun tetap dengan

tujuan yang sama, yakni untuk mempertegas suatu akta.

Pada prinsipnya, jual beli tanah bersifat terang dan tunai, yaitu dilakukan

di hadapan PPAT dan harganya telah dibayar lunas. Jika harga jual beli tanah

serta bangunan belum dibayar lunas, maka pembuatan akta jual beli maupun akta

balik nama belum dapat dilakukan.

Sebelum transaksi jual beli itu dilakukan, PPAT akan memberikan

penjelasan mengenai prosedur dan syarat-syarat khusus yang perlu dilengkapi,

baik oleh penjual maupun pembeli. PPAT akan melakukan pemeriksaan untuk

meminta asli sertifikat hak atas tanah dan Surat tanda Terima Setoran PBB dari

penjual.

Adapun pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diperlukan untuk

memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis, yaitu antara sertifikat tanah

dengan buku tanah di kantor Pertanahan. Pemeriksaan sertifikat tanah juga

dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang terlibat

sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, atau tidak sedang berada dalam

83
Ibid.,

51
penyitaan pihak berwenang. Namun, tidak semua Notaris/PPAT yang secara jeli

melakukan tindakan tersebut, hanya beberapa saja. Untuk lebih jelasnya dapat

dilihat pada tabel berikut :

Tabel III.3

Jawaban responden terhadap persyaratan khusus yang harus di penuhi

kedua belah pihak dalam penerapan hukum

jual beli tanah beserta bangunan

Persyaratan Khusus dalam

No jual beli tanah beserta Jumlah Persentase

bangunan

1 Ada 18 90%

2 Tidak ada 2 10%

Jumlah 20 100%

Sumber Data : Data hasil lapangan Oktober 2013

Berdasarkan tabel di atas, dapat dijelaskan bahwa sebanyak 90%

responden menyatakan adanya persyaratan-persyaratan khusus dalam penerapan

hukum jual beli tanah beserta bangunan.

Persyaratan khusus berdasarkan tabel diatas yang dimaksudkan oleh

responden adalah dalam hal permohonan untuk memperoleh keaslian sertifikat,

serta Surat Keterangan Bebas (SKB) Pajak Penghasilan atas penghasilan dari

pengalihan hak atas tanah/ bangunan yang diajukan secara tertulis Notaris/PPAT

ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) tempat orang pribadi atau badan yang

52
bersangkutan terdaftar atau bertempat tinggal dengan format sesuai dengan

Lampiran I Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-30/PJ/2009.

Persyaratan yang harus dipenuhi dalam mengajukan permohonan SKB ini

adalah sebagai berikut : 84

1. Surat Pernyataan Berpenghasilan di bawah PTKP dan Jumlah Bruto


Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan kurang dari Rp
60.000.000,00 dengan format sesuai dengan Lampiran II Peraturan
Direktur Jenderal Pajak Nomor 30/PJ/2009
2. fotokopi Kartu Keluarga
3. fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) tahun yang bersangkutan.

Dalam hal jual beli tanah serta bangunan atau proses balik nama, kedua

belah pihak harus taat dengan proses yang berlangsung di hadapan Notaris/PPAT.

Pada dasarnya secara administratif, syarat dan ketentuan pembuatan sertifikat

tanah adalah pemegang hak tentunya harus memiliki dasar penguasaan, misalnya

akta jual beli, akta hibah, tukar menukar, ganti rugi garapan untuk tanah negara,

dan lain-lain.

Tanah tersebut statusnya tidak bermasalah, menyertakan identitas diri,

bukti lunas pajak, dan objek tanah harus jelas. Lama waktu proses penerbitan

berdasarkan ketentuan adalah 3- 4 bulan dan untuk tanah negara adalah 38 hari

kerja. Namun, tidak semua Notaris/PPAT menerbitkan sertifikat tersebut dalam

jangka waktu sesuai dengan ketentuan, semua tergantung pada Notaris/PPAT itu

sendiri. Ada yang mengeluarkan dalam jangka waktu yang relatif singkat, bahkan

ada pula yang sebaliknya, untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut :

84
Wawancara pada tanggal 12 Oktober dengan ibu Marry Berlian

53
Tabel III.4
Jawaban responden terhadap jangka waktu keluarnya sertifikat
sejak didaftarkan balik nama
Jangka waktu
No Jumlah Persentase
keluarnya sertifikat

1 Cepat 4 20%

2 Lama 16 80%

Jumlah 20 100%

Sumber Data : Data hasil lapangan Oktober 2013

Berdasarkan tabel di atas, dapat dijelaskan bahwa sebanyak 80%

Notaris/PPAT yang mengeluarkan sertifikat dengan jangka waktu yang lama.

Namun, 20% dari reponden dapat mengeluarkan sertifikat dengan tempo waktu 1

bulan saja, hal itu disebabkan karena dalam prakteknya ada responden yang minta

dilayani secara khusus karena beberapa hal, dan tentu saja ini mengeluarkan biaya

yang lebih mahal, padahal menurut penerapan hukum yang berlaku, sertifikat balik

nama baru akan keluar 3-4 bulan sejak di daftarkan.85

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah untuk

pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek

pendaftaran tanah yang belum di daftar. Pendaftaran tanah pertama kali

dilaksanakan melalui secara sistematik dan secara sporadik.86

85
Peraturan Kepala BPN No.1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan pengaturan Pertanahan
86
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I, Op.Cit.,hlm. 474

54
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah

untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek

pendaftaran tanah yang belum di daftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu

desa/kelurahan. Sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek

pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara

individual atau massal.87

Kemudian, pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta

pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan

perubahan-perubahan yang terjadi, baik sebagai akibat beralihnya, dibebaninya atau

berubahnya nama pemegang hak yang telah di daftar, hapusnya maupun

diperpanjangnya jangka waktu hak yang sudah berakhir. 88

Selain hal di atas, penerapan hukum yang tidak sistematis berdasarkan

hasil penelitian yang penulis lakukan adalah mengenai kinerja Notaris/PPAT dalam

hal fungsi. Sesuai dengan yang dimaksud di dalam Pasal 1 PJN tentang jabatan

Notaris dan PP No.24 Tahun 1997 serta PP No.37 Tahun 1998 tentang aturan

PPAT.

Beberapa notaris melanggar atas permintaan penghadap, baik pihak

penjual maupun pihak pembeli. Pihak penjual mengharapkan jual beli itu dapat

terlaksana pada saat itu juga karena sangat membutuhkan uang untuk

87
Ibid.,hlm. 475
88
ibid

55
penyelesaian masalahnya, dan dalam peristiwa lain ada pihak penghadap yang

berhutang atau sudah jatuh tempo.

B. Kendala-kendala yang ditemukan oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta

Tanah dalam pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan

Kendala-kendala jual beli tanah beserta bangunan sebenarnya adalah

berkaitan dengan masalah yang sederhana tapi cukup kompleks dalam arti ada

beberapa hal yang perlu diperhatikan dan dilengkapi terlebih dahulu sebelum jual

beli dilakukan guna sempurnanya perbuatan hukum tersebut sehingga dapat

dibalik nama ke nama pembeli .

Apabila sudah tercapai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli

maka pertama-tama pihak penjual datang ke kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta

Tanah) untuk minta dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). PPAT adalah Pejabat Umum

yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang tugasnya adalah

membuat Akta, yang menjadi bukti telah dilakukannya perbuatan hukum

Peralihan Hak atas Tanah dari Penjual ke Pembeli

Bagi Penjual, yakni : Sertifikat Asli , KTP Pemilik (suami - istri) bagi

yang sudah menikah, Akta Nikah (Surat Nikah) bagi yang sudah menikah, Bukti

pembayaran PBB, dan Kartu Keluarga. Sedangkan bagi Pembeli, yakni : KTP,

Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memeriksa terlebih dahulu Sertifikat

ke Kantor Pertanahan guna mengetahui apakah Sertifikat tersebut asli dan apakah

Sertifikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak . Namun adakalanya sertifikat

56
tersebut diloloskan dari checking, sedangkan sertifikat itu berada dalam keadaan

sengketa. 89 Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel III.5

Jawaban responden terhadap kendala-kendala yang dihadapi

oleh Notaris/PPAT di lapangan

Kendala yang ditemukan


No Jumlah Persentase
Notaris/PPAT

1 Ada 3 15%

2 Tidak Ada 17 85%

Jumlah 20 100%

Sumber Data : Data hasil lapangan Oktober 2013

Berdasarkan tabel di atas, dapat dijelaskan bahwa sebanyak 85%

Notaris/PPAT Pekanbaru tidak menemukan kendala di lapangan pada saat

menerbitkan sertifikat jual beli tanah beserta bangunan, namun sebesar 15%

Notaris/PPAT Pekanbaru lainnya mengaku, ternyata ada menemukan kendala

dalam proses penerbitan sertifikat tersebut .

Proses tersebut tidak berjalan mulus sesuai dengan aturan yang berlaku,

karena ada beberapa kendala yang ditemukan oleh Notaris/PPAT dalam

pembuatan akta jual beli tanah beserta bangunan tersebut. Seperti yang disebutkan

di atas, bahwa kendala terdapat pada saat sertifikat tersebut diloloskan dari

checking, sedangkan sertifikat itu berada dalam keadaan sengketa. Hal tersebut

89
Wawancara dengan Bapak Rino hamzah tanggal 15 Oktober 2013 di Jl.Jend.Sudirman No.125
Pekanbaru-Riau

57
tentu akan menimbulkan akibat hukum serta memakan waktu yang berlarut-larut

dalam prosesnya.

Salah satu akibat hukum yang timbul akibat meloloskan sertifikat dari

sengketa padahal sudah dilakukan checking terlebih dahulu ialah dijumpainya

sertifikat ganda. Dalam penelitian ini adalah Sertifikat Hak Milik Nomor

05.01.07.01.1.00749 atas nama Drs.H.Tarmizi Idris dan Sertifikat Hak Milik

Nomor 01.20.09.01.1.01129 atas nama Harvianto Purnama dengan tanah seluas

2665 m2 yang terletak di Kelurahan Rejosari, Jalan bakti, Pekanbaru-Riau. Untuk

lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel III.6

Jawaban responden terhadap dijumpainya sertifikat ganda

No Dijumpai sertifikat ganda Jumlah Persentase

1 Pernah 2 10%

2 Tidak Pernah 18 90%%

Jumlah 20 100%

Sumber Data : Data hasil lapangan Oktober 2013

Berdasarkan tabel di atas, dapat dijelaskan bahwa sebanyak 10%

Notaris/PPAT Pekanbaru pernah menemukan adanya sertifikat ganda. Ini

merupakan salah satu kendala yang merupakan faktor-faktor penghambat dalam

proses Pensertifikatan Tanah Hak Milik.

58
Berdasarkan hasil wawancara penulis terhadap responden, hal ini

disebabkan oleh : 90

(1) Surat-surat tanah yang tidak lengkap sehingga memerlukan surat


keterangan dari Lurah atau Kepala Desa
(2) Saksi yang menguatkan batas-batas tanah dalam menentukan obyek
hak milik tidak ada, sehingga tidak bisa di pertanggungjawabkan
secara hukum atas tanah hak milik tersebut
(3) Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tidak jelas sehingga tidak bisa
ditentukan besarnya pajak BPHTB
(4) Bukti pembayaran atas pembelian tanah tersebut belum memenuhi
syarat untuk pensertipikatan karena pembayarannya belum lunas.
Sudah barang tentu, bukti pembayaran seperti itu belum dapat
digunakan sebagai syarat pensertipikatan karena akan menimbulkan
permasalahan berbagai pihak, yakni penjual, pembeli,Notaris dan
PPAT

Bila dicermati pula bahwa ada faktor-faktor tertentu yang menjadikan

pihak penjual dan pembeli bersikeras agar permohonan pembuatan Akta Peralihan

Hak Atas Tanah berhasil.91

Oktalinda, menambahkan bahwa apabila di Kota Pekanbaru sangat banyak

kasus-kasus tanah seperti Faktor-faktor tersebut adalah faktor ekonomi

(kebutuhan keuangan yang sangat mendesak), dan faktor kepercayaan karena

hubungan baik antara penjual dan pembeli. 92 Padahal, hak milik tanah yang tidak

jelas sangat menyulitkan di kemudian hari bahkan banyak menimbulkan sengketa

tanah.

90
Wawancara pada tanggal 15 Oktober dengan ibu Swieti Michaellia
91
Sunarjati Hartono, Beberapa pemikiran ke arah pembaharuan hukum tanah, Alumni,
Bandung, 2003, hlm.22
92
wawancara pada tanggal 20 Agustus dengan ibu Oktalinda

59
Berdasarkan wawancara penulis kepada responden, faktor-faktor yang

menjadi kendala dalam Pensertipikatan Tanah Hak Milik sebagaimana

disampaikan di atas, PPAT mengembalikan berkas usulan pensertipikatan kepada

pihak yang bersangkutan untuk dilengkapi persyaratannya.

Menurut Swieti Michaellia, selaku Notaris/PPAT meminta pihak yang

bersangkutan agar : 93

A. Melengkapi berkas dengan surat keterangan tanah yang akan dibuatkan


sertifikatnya. Sebagaimana telah dijelaskan bahwa syarat untuk
mengajukan permohonan pendaftaran tanah adalah :
1. Surat permohonan dari pemilik tanah untuk melakukan
pensertifikatan tanah miliknya
2. Surat kuasa apabila kepengurusannya dikuasakan kepada orang
lain.
3. Identitas diri pemilik tanah (pemohon), yang dilegalisir oleh
pejabat umum yang berwenang dan atau kuasanya
4. Bukti hak atas tanah yang dimohonkan, yakni surat tanda bukti hak
milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan swapraja yang
bersangkutan, sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan
PMA No. 9/1959, surat keputusan pemberian hak milik dari
pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya
UUPA yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang
diberikan tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di
dalamnya, Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat PPAT
yang tanahnya belum dibukukan disertai atas hak yang dialihkan,
dan lain-lain, serta bukti lainnya apabila tidak ada surat bukti
kepemilikan, berupa Surat Pernyataan Penguasaan Fisik lebih dari
20 tahun secara terus menmerus dan surat keterangan Kepala
Desa/Lurah, disaksikan 2 orang tetua adat/penduduk setempat,
surat pernyataan telah mememasang tanda batas, fotokopi SPPT
PBB tahun berjalan, fotokopi SK Ijin Lokasi dan surat keterangan
lokasi apabila pemohon adalah badan hukum.
B. Melengkapi kesaksian terhadap batas-batas tanah yang akan dibuatkan
sertifikatnya.
C. Mengurus NJOP tahun berjalan ke Kantor PBB

93
Wawancara pada tanggal 15 Oktober 2013, dengan ibu Swieti Michaellia

60
Adapun ketidak-pahaman tentang prosedur pengurusan sertifikat hak atas

tanah sudah tentu dengan menjelaskannya kepada pihak pemohon agar mereka

memahami bahwa memang demikianlah urut-urutan pendaftaran tanah untuk

memperoleh sertifikatnya, yakni harus melalui 3 (tiga) tahap yang garis besarnya

adalah : permohonan hak, pengukuran dan pendaftaran hak, dan penerbitan

sertifikat. 94

Urut-urutan demikian itu sering tidak dipahami oleh pemilik tanah sebagai

pemohon sehingga kesan bagi mereka atau pihak yang sedang mengajukan

permohonan, bahwa pensertipikatan tanah membutuhkan waktu yang sangat lama.

Berbagai permasalahan yang menyangkut pendaftaran tanah memang sering

terjadi.

Selanjutnya, pihak BPN selaku pengawas PPAT kota Pekanbaru

menjelaskan bahwa, dengan adanya sertifikat tanah bukanlah jaminan 100%

bahwa tanah itu tidak ada sengketa. Namun, dengan adanya sertifikat adalah

sebagai pegangan dan kepastian hak kepada subjek tanah tersebut bahwa tanahnya

telah di ukur, ditentukan batas-batasnya oleh yang berwenang untuk itu.95

Dan hukum telah memberikan hak prerogatif baginya sebagai pemilik dan

dikeluarkannya sertifikat atas tanah tersebut, dalam artian sudah pasti pihak BPN

terlebih dahulu melakukan pemeriksaan terhadap obyeknya. Selanjutnya pihak

BPN menegaskan banyak ditemukan kendala yang dilakukan oleh pihak PPAT.96

94
Felix Sitorus, Sosiologi agraria, Akatiga, Bandung, 2008, hlm.18
95
Wawancara pada tanggal 25 Oktober 2013 dengan kepala kantor BPN Pekanbaru
96
Ibid.,

61
Seperti seseorang yang akan mengalihkan tanahnya yang telah

bersertifikat kepada pihak lain tetapi tidak memakai jalur yang telah ditetapkan

oleh peraturan yang ada, hanya memakai akta notaris dengan judul perikatan jual

beli yang dibuat dihadapan notaris.

Perbuatan hukum jual beli dihadapan Notaris/PPAT itu dibuat untuk

menunda atau menghindarkan pajak-pajak yang harus dibayar atau dipenuhi oleh

para pihak. Pihak penjual harus membayar pph yang diatur dalam UU No.21

Tahun 1996 dengan sebutan pph yaitu 5% dari NJOP yang dikeluarkan oleh

kantor pelayanan pajak PBB setiap akhir/pertengahan tahun.

Dalam hal tanggung jawab, pihak BPN hanya bertanggung jawab atas

kesalahan-kesalahan yang dilakukan oleh pihak BPN yang bersangkutan. Dalam

hal kesalahan atau kelalaian yang dilakukan oleh pihak PPAT, tidak dibebankan

kepada BPN, di BPN Pekanbaru ini hanya mengawasi kinerja PPAT Pekanbaru.97

Hal-hal yang dipertanggungjawabkan pihak BPN yaitu yang menyangkut

kewajibannya, antara lain adalah melaksanakan kestabilan dalam pertikaian-

pertikaian batas tanah dengan melaksanakan tugas-tugas pengukuran, batas-batas

tanah, gambar-gambar, sampai pada pengeluaran sertifikat atas tanah.98

Pada umumnya disebabkan masyarakat tidak mengerti dan memahami

tentang proses pensertipikatan tanah hak milik itu. Baik itu sertifikat hak milik,

maupun sertifikat balik nama. Hal ini merupakan salah satu tantangan PPAT

untuk menjelaskannya sehingga masyarakat menjadi mengerti. Namun di

lapanagan, kendala tidak hanya ditemukan pada saat melakukan sertifikat

97
Ibid.,
98
Ibid.,

62
terhadap hak milik saja, akan tetapi juga pada proses balik nama, untuk lebih

jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel III.7

Jawaban responden terhadap kendala dari pendaftaran balik nama

No Kendala pendaftaran Jumlah Persentase

Pendaftaran Secara
1 2 10%
Sistematik

Pendaftaran Secara
2 18 90%
Sporadik

Jumlah 20 100%

Sumber data : Data hasil lapangan Oktober 2013

Berdasarkan tabel di atas, dapat dijelaskan bahwa sebanyak 10%

Notaris/PPAT menyatakan tidak banyak menjumpai masalah dalam pendaftaran

tanah secara sistematik, hal ini dikarenakan berkaitan langsung dengan program

pemerintah sehingga tidak terlalu ada kendala di lapangan. Namun untuk cara

sporadik, sebanyak 90% Notaris/PPAT yang berada di Pekanbaru banyak

menjumpai kendala.

Hal tersebut disebabkan karena pendaftaran tanah secara sporadik

berkaitan dengan fisik pada lapangan yang tidak selalu pasti. Maka tidak heran

jika terdapat kesalahan-kesalahan dalam melakukan proses pendaftaran tanah

tersebut. Itulah salah satu hal yang menyebabkan kurangnya antusias masyarakat

untuk taat pada aturan yang berlaku.

63
Selama ini telah terbentuk kesan bahwa untuk memperoleh sertifikat hak

atas tanah itu sangat sulit, memakan waktu yang lama dan membutuhkan biaya

yang mahal. Kesulitan ini biasanya timbul karena berbagai faktor seperti kurang

lengkapnya surat-surat tanah yang dimiliki oleh pemohon, kesengajaan sementara

oknum aparat yang memiliki mental tak terpuji dan/atau karena siklus agraria

belum berjalan sebagaimana mestinya, ataupun tata cara pendaftaran itu sendiri

yang disalahgunakan.

Secara objektif harus diakui bahwa tata cara memperoleh sertifikat itu

masih terlalu birokratis, berbelit-belit dan sulit dipahami oleh orang awam.

Kenyataan ini sering menimbulkan rasa enggan untuk mengurus sertifikat bila

tidak benar-benar mendesak.99

Di samping beberapa penyebab terhambatnya proses pensertipikatan hak

atas tanah secara sporadik di atas, masih ada penyebab lainnya, pemalsuan

terhadap identitas pemegang hak yang dalam akta disebutkan “penghadap saya”,

artinya pemegang hak atas tanah yang dalam akta disebutkan sebagai penghadap

PPAT, padahal identitas pemohon merupakan persyaratan pokok yang harus

dipenuhi dari sekian banyak persyaratan pendaftaran tanah untuk memperoleh

sertifikat hak atas tanah. 100

99 Sertifikat sebagai Alat Bukti yang Sah (diakses dari internet 21 Agustus
2013:http://phekix.wordpress.com/2009/04/08)
100
Wawancara pada tanggal 20 Oktober 2013 dengan ibu Swieti micahellia

64
Hal demikian akan menimbulkan permasalahan besar di kemudian hari

yang melibatkan PPAT yang bersangkutan. Petugas Pembuat Akta Tanah atau

PPAT dapat saja terseret ke dalam kasus-kasus hukum manakala terdapat hal-hal

yang tidak sesuai dengan apa yang tercantum dalam akta, seperti : 101

1. Tanggal di dalam akta tidak sesuai dengan kehadiran para pihak


2. Para pihak tidak hadir, tetapi ditulis hadir
3. Para pihak tidak membubuhi tanda tangan tetapi ditulis atau ada tanda
tangannya
4. Akta sebenarnya tidak dibacakan tetapi diterangkan telah dibacakan
5. Luas tanah berbeda dengan yang diterangkan oleh para pihak
6. PPAT ikut campur tanganterhadap syarat-syarat perjanjian
7. Pencantuman dalam akta bahwa pihak-pihak sudah membayar lunas
apa yang diperjanjikan padahal sebenarnya belum lunas atau bahkan
belum ada pembayaran secara riil
8. Pencantuman pembacaan akta yang harus dilakukan oleh PPAT
sendiri, padahal tidak dilakukan
9. Pencantuman mengenal orang yang menghadap padahal sebenarnya
tidak mengenalnya.

Hal-hal yang menyimpang dari tanggung jawab moral PPAT ini perlu

dihindari sehingga PPAT benar-benar dapat melakukan tugasnya dengan baik.

Apabila dalam penelitian ini diketahui bahwa PPAT mengembalikan berkas

usulan pensertipikatan kepada pihak yang bersangkutan untuk dilengkapi

persyaratannya, tindakan ini sudah tepat, karena persyaratan tersebut sangat

menentukan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam penerbitan

sertifikat hak milik tanah yang bersangkutan.

Di samping itu, permasalahan yang muncul di kemudian hari dapat

dihindarkan. Seperti adanya ketidaksesuaian identitas diri pemilik tanah

(pemohon) atau saksi yang menguatkan batas-batas tanah dalam menentukan

101
Wawancara pada tanggal 15 Agustus 2013 dengan ibu Swieti Michaellia

65
obyek hak milik tidak ada tetapi PPAT meloloskannya, maka PPAT jelas akan

terseret kedalam kasus hukum dan hal tersebut akan menimbulkan masalah besar

dalam hak milik atas tanah.102

Jelaslah bahwa peranan PPAT dalam memberikan perlindungan hukum

terhadap pensertipikatan tanah terutama adalah untuk mencegah adanya

permasalahan yang timbul dalam pensertipikatan tanah tesebut sehingga dapat

merugikan berbagai pihak, tak terkecuali PPAT itu sendiri.

Hal ini ditandai oleh tindakan-tindakan logis dan tetap berpegang pada

aturan hukum pensertipikatan tanah. Pekerjaan PPAT adalah melakukan

perbuatan hukum. Karena itu, PPAT memerlukan dukungan hukum terhadap

pekerjaannya itu. PPAT memerlukan norma-norma hukum yang dijadikan sebagai

dasar, atau pedoman dalam melaksanakan tugasnya.

Perlindungan hukum seperti yang kita lihat di atas belumlah sempurna

seperti yang diharapkan, yang pada dasarnya merupakan usaha sadar yang

dilakukan oleh setiap orang, instansi pemerintah atau swasta dalam pemajuan,

pemenuhan, dan perlindungan hak-hak individu atau kelompok masyarakat

tertentu. Perlindungan hukum ini merupakan tanggung jawab pemerintah. Negara

akan menjadi kuat apabila masyarakatnya memperoleh perlindungan yang baik.


103

Hukum yang adil dan manusiawi akan melahirkan kehidupan yang damai

dan sejahtera. Keadilan, termasuk perlindungan hukum harus dapat diperoleh

semua orang. Di sisi lain, kepastian hukum mengandung suatu nilai asas, bahwa
102
Wawancara dengan Kepala Kantor BPN Pekanbaru selaku wakil pengawas PPAT di Pekanbaru
103
Hambali Thalib, Sanksi pemidanaan dalam konflik pertanahan, Kencana, Makasar, 2010
hlm.72

66
peraturan harus ada sebelum perbuatan dilakukan. Karena itu, kepastian hukum

merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. 104

Perihal kepastian hukum ini, Satjipto Rahardjo menjelaskan bahwa

kepastian hukum bisa berupa suatu keadaan yang memenuhi tuntutan serta

kebutuhan yang sangat praktis, yakni adanya kaidah tertentu. Dalam bahasa yang

umum sekarang ini, adanya kaidah tersebut sama artinya dengan peraturan

hukum. Dengan adanya peraturan hukum tersebut, maka tuntutan bagi adanya

kepastian hukum itupun terpenuhilah sudah.105

Selaras dengan pendapat tersebut, Romli Atmosusa menjelaskan bahwa

kepastian hukum bukanlah matematika, melainkan suatu konsepsi tentang cita

hukum di samping keadilan dan kegunaan hukum. Kepastian hukum mengandung

harapan terciptanya ketertiban yang berujung pada terciptanya keadilan. Harapan

semacam itu tentunya merupakan harapan dari setiap orang dalam bidang

kehidupan apapun.

Sebagaimana diketahui bahwa Norma-norma yang terdapat dalam aturan

dasar suatu konstitusi merupakan norma tertinggi dalam negara yang disebut

norma dasar atau norma fundamental. Dengan demikian, norma hukum dalam

suatu negara berjenjang-jenjang, yang di bawah bersumber dan berdasar pada

yang lebih tinggi.

104
Ibid.,
105
Satjipto Rahardjo, “Meningkatkan Kepastian Hukum dalam Rangka Pelaksanaan Keadilan
Berdasarkan Pancasila”, Hukum dan Pembangunan, Tahun XVIII No. 6 1988,hlm.533

67
Karena itu, norma hukum yang berada di bawah tidak boleh bertentangan

dengan norma hukum yang lebih tinggi. Di Indonesia, sebagai norma dan aturan

dasarnya adalah Pancasila dan Undang-undang Dasar 1945. Karena itu, norma

dan aturan yang ada di Indonesia dalam bidang apapun tidak boleh bertentangan

dengan Pancasila dan Undang-undang Dasar 1945.

Dalam Penjelasan Umum UUD 1945, ditegaskan bahwa Pancasila adalah

Cita Hukum (Rechtside) yang menguasai Hukum Dasar Negara, baik hukum dasar

tertulis maupun hukum dasar tidak tertulis. Oleh A. Hamid S. Attamimi

disebutkan bahwa Pancasila merupakan norma dasar yang menurut Nawiasky,

bagi suatu negara sebaiknya disebut Norma Fundamental Negara (Staats-

fundamentalnorm) yang menciptakan semua norma-norma yang lebih rendah

dalam sistem norma hukum tersebut serta menentukan berlaku atau tidaknya

norma-norma dimaksud.106

Dalam penjelasan UUD 1945 dinyatakan bahwa Negara Republik

Indonesia adalah negara yang berdasar atas hukum. Hal ini bukan berarti bahwa

hukum bukan hanya produk yang dibentuk oleh Lembaga Tertinggi atau

Lembaga-lembaga Tinggi Negara saja, melainkan lebih dari itu hukum mendasari

dan membimbing tindakan-tindakan Lembaga Tertinggi dan Lembaga Tinggi

Negara maupun segenap warga negara Indonesia dalam segala aspek kegiatan

kemasyarakatan, kebangsaan, kenegaraan, politik, ekonomi, sosial, budaya,

keamanan, dan lain-lain.

106
A. Hamid S. Attamimi, “Pancasila Cita Hukum dalam Kehidupan Hukum Bangsa Indonesia”,
dalam Pancasila sebagai Ideologi dalam Berbagai Bidang Kehidupan Bermasyarakat,
Berbangsa dan Bernegara, disunting oleh Oetojo Oesman dan Alfian. Jakarta: BP-7 Pusat,
hlm.70

68
Misalnya dalam Undang-undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun

2004 tentang Jabatan Notaris disebutkan “Negara Republik Indonesia sebagai

negara hukum berdasarkan Pancasila dan Undang-undang Dasar Negara Republik

Indonesia 1945 menjamin kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum yang

berintikan kebenaran dan keadilan”.

Hal ini menunjukkan bahwa Pancasila dan Undang-undang Dasar 1945

merupakan sumber, dasar dan norma hukum di Indonesia. Dengan demikian,

Negara Republik Indonesia sebagai negara hukum yang berdasarkan Pancasila

dan Undang-undang Dasar 1945 sebenarnya menjamin adanya kepastian,

ketertiban, dan perlindungan hukum kepada siapapun melalui undang-undang,

peraturan, atau hukum yang derajatnya di bawah hukum dasar sebagai realisasi

dan pengembangan hukum dasar itu dalam bidang-bidang tertentu.

Setiap manusia mempunyai kepentingan yang berbeda-beda, bahkan tidak

jarang saling bertentangan satu dengan yang lain sehingga dapat menimbulkan

kericuhan, atau pertikaian. Karena itu, manusia memerlukan norma atau kaidah.

Kaidah diperlukan manusia sebagai salah satu upaya untuk mewujudkan keadaan

yang tertib dan tenteram dalam kehidupannya. Salah satu bentuk dari norma atau

kaidah tersebut adalah kaidah hukum.107

Menurut Lawrence M. Friedmann, setiap hukum selalu mengandung tiga

komponen, yakni komponen struktural, komponen substansial, dan komponen

kultural. Komponen struktural dari sistem hukum mencakup berbagai institusi

107
Arie Sukanti Hutagalung, Kewenangan pemerintah di bidang pertanahan, Rajawali Pers,
Jakarta, 2009, hlm.37

69
yang diciptakan oleh sistem hukum tersebut dengan fungsi yang berbeda-beda

dalam rangka mendukung bekerjanya sistem hukum tersebut, termasuk struktur

organisasinya, landasan hukum yang digunakan untuk bekerjanya, serta

pembagian kompetensinya.

Sedangkan komponen substansial mencakup segala macam keluaran dari

suatu sistem hukum. Dalam pengertian ini termasuk norma-norma hukum baik

yang berupa peraturan, keputusan, doktrin sejauh digunakan dalam proses yang

bersangkutan. Adapun komponen kultural hukum adalah keseluruhan faktor yang

menentukan bagaimana sistem hukum memperoleh tempatnya yang logis dalam

kerangka budaya milik masyarakat umum.

Hal ini kemudian ditegaskan oleh Abdurrahman bahwa budaya hukum

adalah keseluruhan sikap dari masyarakat dan sistem nilai-nilai yang ada dalam

masyarakat yang akan menentukan bagaimana seharusnya hukum itu berlaku

dalam masyarakat yang bersangkutan.108

Apabila bekerjanya hukum sekadar dilihat dari segi struktural belaka,

maka kita akan terpaku pada kerangka bekerjanya sistem hukum sebagaimana

yang telah digambarkan dalam peraturan-peraturan hukum yang berlaku.

Demikian pula halnya apabila bekerjanya hukum sekadar dilihat dari segi

substansial belaka, maka hukum tidak lebih dari seperangkat norma yang logis,

konsisten dan bersifat otonom.109

108
Abdurrahman, Tebaran Pikiran tentang Studi Hukum dan Masyarakat, (Jakarta: Media Sarana
1986), hlm. 91
109
Arie Sukanti Hutagalung,Op.cit,hlm.40

70
Dalam hal ini, hukum hanya dipandang sebagai sesuatu yang bersifat

dogmatis sehingga realita sosial tidak diperhitungkan. Lembaga-lembaga hukum,

politik, agama dan lain-lain sepanjang waktu dalam sejarah bangsa dan

masyarakat yang bersangkutan. Sedangkan nilai-nilai hukum substansial terdiri

dari anggapan dasar mengenai distribusi maupun penggunaan sumber-sumber di

dalam masyarakat tentang apa yang dianggap adil atau tidak adil oleh masyarakat

yang bersangkutan.110

Satjipto Raharjo menganggap bahwa dalam bekerjanya hukum, hal yang

tidak dapat diabaikan adalah orang-orang atau anggota masyarakat yang menjadi

sasaran pengaturan hukum dan yang menjalankan hukum positif itu, apakah akan

menjadi hukum yang dijalankan dalam masyarakat banyak ditentukan oleh sikap,

pandangan serta nilai yang dihayati oleh anggota masyarakat ini.111

Hukum memang harus dilaksanakan secara efektif. Efektivitas hukum ini

tergantung pada berbagai faktor, seperti wujud dari hukum itu sendiri, sarana

penunjang pelaksanaannya, pelaksana hukum dan pihak yang dikenai hukum

tersebut. Wujud dari hukum biasanya sudah disusun sedemikian rupa oleh para

ahli di bidangnya.

Pelaksana hukum juga sudah ditunjuk berdasarkan kriteria-kriteria tertentu

yang dipandang mampu untuk melaksanakan tugas hukum dengan baik. Pihak

yang dikenai hukum, yakni masyarakat pun ada. Sarana penunjang hukum juga

sudah disediakan bersamaan dengan mulai diundangkan dan diberlakukannya

hukum yang dimaksud.

110
Ibid.,
111
Satjipto Raharjo,op.cit,hlm.230

71
Namun bagaimana kedua belah pihak, yakni pihak pelaksana hukum dan

pihak yang dikenai hukum itu menerapkan dan menjalankan kaidah-kaidah

hukum merupakan kunci terwujudnya efektivitas hukum tersebut. Bila keduanya

tidak mempunyai kesadaran hukum untuk melaksanakan hukum itu dengan baik,

maka hukum itu menjadi tidak efektif.

Kesadaran hukum ini sangat tergantung pada budaya hukum yang ada di

masyarakat di mana hukum itu diberlakukan. Karena itu, penegakan hukum

sebagai salah satu cerminan dari budaya hukum, yakni pelaksanaan hukum secara

konkrit dalam kehidupan masyarakat sehari-hari seharusnya berlaku bagi para

penegak hukum dan masyarakat sebagai obyek hukum.

Tujuan dikeluarkannya Undang-undang Pokok Agraria dan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah untuk menjamin adanya kepastian

hukum dan perlindungan hukum hak atas tanah bagi masyarakat yang oleh

pemilik hak tersebut dapat dipertahankan dan dipergunakan sebagaimana

mestinya. Untuk mendapatkan surat tanda bukti kepemilikan tanah tersebut,

masyarakat diharuskan mendaftarkan tanahnya.112

Dengan diperolehnya sertifikat tanah oleh masyarakat berarti mereka

mendapatkan kepastian hukum dan perlindungan hukum hak atas tanahnya.

Pemegang Hak Atas Tanah jelas akan mendapatkan jaminan hukum. Sebagaimana

dijelaskan oleh Wantjik Saleh, bahwa : Sertifikat hak atas tanah selain buku tanah

112
UUPA No.5 Tahun 1960

72
dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas

sampul yang bentuknya ditetapkan dengan Peraturan Menteri.113

Sedangkan Pasal 32 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

menyebutkan : “Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai

alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat

didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data

yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”.

Kemudian, Pasal 32 Ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

menyebutkan :

“Dalam hak atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara
sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut
dengan iktikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain
yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut
pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak
diterbitkannya sertfikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara
tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan
mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut”.

Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat mengenai data fisik (tanah) memiliki makna bahwa

keterangan yang tercantum di dalamnya memiliki kekuatan hukum sepanjang

tidak ada alat bukti yang lain yang bertentangan dengannya.

Apabila ada keraguan atas sertifikat tersebut, maka pemilik tanah yang

bersangkutan harus mengajukan keberatan secara tertulis kepada Kantor

Pertanahan yang menerbitkannya atau mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri

yang berwenang menguji kebenaran sertifikat tersebut.

113
K.Wantjik Saleh, op.cit,hlm.64

73
Selanjutnya, setelah diperoleh keputusan pengadilan yang bersifat tetap,

maka pemilik tanah yang sebenarnya mengajukan permohonan kepada Kepala

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat untuk mencabut sertifikat

tanah yang diperkarakan.114

Di samping sertifikat memberikan kepastian hukum, juga memberikan

perlindungan hukum bagi pemiliknya dari segala tindakan yang sekiranya

mengganggu keberadaan hak atas tanah untuk dapat dipergunakan sepenuhnya

oleh pemiliknya, baik untuk keperluan transaksi jual beli, atau untuk keperluan

lain yang menyangkut tanah tersebut.

Sertifikat hak atas tanah ini merupakan bukti otentik dan produk akhir dari

proses pendaftaran tanah. Jadi apabila masyarakat sudah mensertifikatkan

tanahnya, maka diharapkan akan tercapailah salah satu tujuan UUPA, yakni

terciptanya kepastian dan perlindungan hukum hak-hak atas tanah bagi seluruh

rakyat.

Pendaftaran hak atas tanah diharapkan dapat menumbuhkan kesadaran

masyarakat akan hak-hak dan kewajiban atas tanahnya, serta mempertinggi

kesadaran hukum mereka berkaitan dengan pensertipikatan tanah. Kesadaran

hukum yang demikian sangat menguntungkan baik bagi pemerintah maupun

masyarakat sendiri.115

114
http://RudyHamzah.blogspot.com diakses pada tanggal 05 Agustus 2013
115
Bachtiar Effendi, Pendaftaran tanah di Indonesia dan peraturan pelaksanaannya, Alumni,
Bandung, 2001, hlm.47

74
Keuntungan tersebut tercermin dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997, bahwa tujuan dari pendaftaran tanah atau proses balik nama terhadap

tanah beserta bangunan adalah : 116

(1) Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada


pemegang hak suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
(2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah, agar dengan mudah dapat
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun yang sudah terdaftar.
(3) Untuk terselenggarakannya tertib administrasi pensertipikatan tanah.
Kepastian dan perlindungan dan jaminan hukum bagi pemilik hak
atas tanah menjadikan yang bersangkutan merasa terlindung dari
tindakan yang sekiranya mengganggu keberadaan hak atas tanah
tersebut.

116
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah

75
BAB IV

PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian yang penulis lakukan, mengenai penerapan

hukum dan kendala-kendala dalam pembuatan akta jual beli tanah beserta

bangunan, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :

1. Notaris/PPAT harus melakukan Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan,

dengan imbangan 10% untuk pemerintah pusat dan 90% untuk daerah dan

Dana bagi hasil PBB 90%, sesuai dengan Menteri Keuangan

No.25/PMK/07/2009. Namun sebaliknya, dalam prakteknya beberapa

Notaris/PPAT dalam prakteknya memungut 25% untuk pemerintah pusat,

dan hal-hal lain yang bertentangan dengan aturan yang berlaku.

2. Sedangkan mengenai kendala-kendala dalam pembuatan akta jual beli tanah

beserta bangunan, semestinya apabila diikuti pada peraturan hukum yang

berlaku, maka kendala-kendala ini tidak akan terjadi. Namun, setelah

dilakukan penelitian, ternyata terdapat pada beberapa kendala diantaranya,

yakni adanya sertifikat yang diloloskan pada saat dilakuakan checking,

sedangkan sertifikat itu berada dalam keadaan sengketa. Kemudian, ada

beberapa Notaris/PPAT merasa kesulitan dalam melakukan pendaftaran tanah

secara sporadik, karena hal tersebut berkaitan dengan fisik pada lapangan

yang tidak selalu pasti dan selalu berubah-ubah.

76
B. Saran

Dari kesimpulan tersebut diatas, maka penulis menyarankan kepada :

1. Untuk para Notaris/PPAT, agar mematuhi aturan yang berlaku saat ini yang

berkaitan dengan pendaftaran tanah, akta jual beli, serta aturan-aturan lain

yang berkaitan dengan masalah pada penelitian ini agar tidak menimbulkan

masalah dikemudian hari.

2. Agar tidak terjadi masalah dikemudian hari, maka pihak Notaris/PPAT itu

sendiri harus secara jelas dimuat syarat-syarat, hak dan kewajiban yang harus

dipenuhi para pihak, perjanjian tersebut menjadi alat bukti yang sempurna

yang mengikat bagi para pihak (termasuk pihak ketiga) dan mengikat pula

bagi hakim dan pelaksanaan pemenuhan isi perjanjian dapat dieksekusi

dengan dibuatnya “grosse akta” yang mempunyai kekuataan eksekutorial

sebagaimana putusan hakim.

77
DAFTAR KEPUSTAKAAN

A. Buku-buku :

Abdi Irrahman, Masalah Pencabutan Hak-hak Atas Tanah dan


Pembebasan Tanah di Indonesia (edisi revisi) , Citra
aditya Bakti, Bandung, 2007

Abdurrahman, Tebaran Pikiran tentang Studi Hukum dan Masyarakat,


(Jakarta: Media Sarana 1986

A. Hamid S. Attamimi, “Pancasila Cita Hukum dalam Kehidupan Hukum


Bangsa Indonesia”, dalam Pancasila sebagai Ideologi
dalam Berbagai Bidang Kehidupan Bermasyarakat,
Berbangsa dan Bernegara, disunting oleh Oetojo
Oesman dan Alfian. Jakarta: BP-7 Pusat Ali Ahmad
Chomzah, Hukum Pertanahan I, Pemberian Hak atas
Tanah Negara, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002

Arie Sukanti Hutagalung, Kewenangan Pemerintah di Bidang


Pertanahan, Rajawali Pers, Jakarta, 2009

A.P. Parlindungan, Komentar Atas UUPA, Mandar Maju, Bandung, 2008

Bachtiar Effendi, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan


Pelaksanaannya, Alumni, Bandung, 2001

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA,


Isi dan Pokok Pelaksanaannya, Hukum Tanah
Nasional, Jilid I Djambatan, Jakarta, 2007

Effendi Perangin, 401 Pertanyaan dan Jawaban tentang Hukum Agraria,


edisi ke-III, Raja Grafindo, Jakarta, 2007

________________, Praktek Permohonan hak Atas Tanah, Rajawali Pers,


Jakarta, 2003

Felix Sitorus, Sosiologi Agraria, Akatiga, Bandung, 2008

Florianus Sangsun, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah, Visimedia,


Jakarta, 2009

G.H.S Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, 2004

78
Hambali Thalib, Sanksi Pemidanaan Dalam Konflik pertanahan,
Kencana, Makasar, 2010

Handri Rahardjo, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka


Yustisia,Jakarta, 2009

Herlien Budiono, Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia,


Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak-hak Atas


Tanah,Kencana, Jakarta, 2007

K.Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia,


Jakarta,1998Mariam Darus Badrulzaman,
KUHPERDATA Buku III, Bandung : Alumni, 2006

Mardiasmo, Perpajakan, Andi Yogyakarta,Yogyakarta, 2009

Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, cetakan ke-V, mandar


Maju, Bandung, 2007

R.Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Putra Abardin, Bandung,


2000

R.Subekti, Aneka Perjanjian,Cetakan ke-10, Citra Aditya Bakti, jakarta,


1995

________, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta,1997

________, Pokok-Pokok dari Hukum Perdata, cetakan ke- 11, Intermasa,


Jakarta,1997

Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang


Pokok Agraria, Alumni, Bandung, 2001

Salim H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak,


Jakarta : Sinar Grafika

Soetomo, Peralihan Hak dan Sertifikat, Penerbitan Universitas


Brawijaya, Malang, 2000

Sudaryo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah (Jakarta: Sinar


Grafika, 1993

79
Sunarjati Hartono, Beberapa Pemikiran Ke arah Pembaharuan Hukum
Tanah, Alumni, Bandung, 2003

Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, 2008

Than Thong Kie, Studi Notariat,Serba-serbi Praktek Notaris, Buku


I,PT.Iktiar Baru Van Hoeve, Jakarta, 2000

Urip santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana,


Surabaya, 2010

B. Jurnal :

Gusminarti, Darnis, dan Khairani, Problematika Pemungutan Pajak Bumi

dan Bangunan, Jurnal Mahkamah,Vol.4 No.2, Oktober,

2 012

C. Internet :

Erza Putri, Peran PPAT Dalam Peralihan Hak Atas Tanah,http :


//erzaputri.blogspot.com diakses pada tanggal 15 Maret
2013

http://RudyHamzah.blogspot.com diakses pada tanggal 05 Agustus 2013

Sertifikat sebagai Alat Bukti yang Sah (diakses dari internet 21 Agustus
2013:http://phekix.wordpress.com/2009/04/08)

www.kota.com/Pekanbaru/tag/notaris-ppat-umum.com

D. Kamus :

Kamus Lengkap Bahasa Indonesia

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW)

Kamus Hukum Indonesia

80
E. Peraturan Perundang-Undangan :

Peraturan Kepala BPN No.1 Tahun 2010 tentang standar pelayanan dan
pengaturan pertanahan

Peraturan Kepala BPN No.1 Tahun 2006 tentang kode etik PPAT

Peraturan Menteri Keuangan No.25/PMK/07/2009 tentang pajak bumi dan


bangunan

Peraturan Pemerintah No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan


Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 tentang hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah

UUD 1945

UU No.30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

UU No.28 Tahun 2007 tentang ketentuan-ketentuan umum perpajakan

UU Pokok Agraria No.5 Tahun 1960

81
Lampiran

Pertanyaan/kuesioner untuk mendapatkan data dalam rangka


penulisan karya ilmiah/skripsi terhadap Notaris/PPAT di kota
Pekanbaru

Terima kasih kepada Bapak/Ibu/Saudara/i atas kesediaan untuk mengisi

daftar kuesioner ini. Data yang Bapak/Ibu/Saudara/i berikan sangat berguna bagi

penulisan skripsi penulis dengan judul "Penerapan Hukum Dan Kendala-Kendala

Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Beserta Bangunan Oleh Notaris/Pejabat

Pembuat Akta Tanah (Studi Kasus di Kota Pekanbaru-Riau)".

Petunjuk :

1. Pilihlah salah satu jawaban yang dianggap paling benar

2. Lingkarilah jawaban pertanyaan yang benar terjadi pada kehidupan

Bapak/Ibu/Saudara/i

3. Jawaban yang Bapak/Ibu/Saudara/i berikan akan dijga kerahasiaannya

dengan baik

4. Atas dasar kemurahan hati bantuan kepada Bapak/Ibu/Saudara/i telah

meluangkan waktu untuk dapat menjawab pertanyaan ini dengan

sesungguhnya tanpa ada pengaruh dari pihak lain, penulis ucapkan Terima

Kasih

82
Daftar pertanyaan/kuisioner untuk untuk mendapatkan data
dalam rangka penulisan karya ilmiah/skripsi terhadap
Notaris/PPAT di Pekanbaru

I. Pertanyaan Umum

Nama :

Pekerjaan :

Alamat :

II. Pertanyaan Khusus

1. Bagaimana Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan dalam mengeluarkan

sertifikat jual beli tanah beserta bangunan ?

a. Dilakukan oleh petugas pajak

b. Dipungut oleh Notaris/PPAT

2. Bagaimana penerapan hukum dalam hal jual beli tanah beserta bangunan ?

a. Di terapkan

b. Tidak di terapkan

a. Lainnya...............................................................................................

3. Apakah ada persyaratan khusus yang harus di penuhi oleh pihak penjual

dan pembeli dalam hal jual beli tersebut ?

a. Ada

b. Tidak

c. Lainnya............................................................................................

83
4. Apakah ada kendala-kendala yang di hadapi oleh Notaris/PPAT di

lapangan ?

a. Di temukan kendala

b. Tidak di temukan kendala

5. Apa saja kendala-kendala yang di hadapi oleh Notaris/PPAT di lapangan

...........................................................................................................

6. Adakah diantara kedua belah pihak yang tidak menjalankan kewajibannya

a. Ada

b. Tidak Ada

7. Apakah pernah dijumpai adanya sertifikat ganda ?

a. Pernah

b. Belum Pernah

8. Apakah penetapan Pajak tanah beserta bangunan sesuai dengan aturan

pemerintah ?

a. Ya

b. Tidak

c. Lainnya..........................................................................................

9. Apakah pernah dijumpai lolosnya sengketa sertifikat walaupun sudah

dilakukan checking terlebih dahulu ?

a. Pernah

b. Belum Pernah

84
Daftar Pertanyaan/Wawancara untuk untuk mendapatkan data
dalam rangka penulisan karya ilmiah/skripsi terhadap Kepala
Kantor BPN selaku pengawas PPAT Pekanbaru-Riau

Terima kasih kepada Bapak/Ibu/Saudara/i atas kesediaan untuk mengisi

daftar wawancara ini. Data yang Bapak/Ibu/Saudara/i berikan sangat berguna bagi

penulisan skripsi penulis dengan judul "Penerapan Hukum dan Kendala-Kendala

Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Beserta Bangunan Oleh Notaris/Pejabat

Pembuat Akta Tanah (Studi Kasus di Kota Pekanbaru-Riau)".

Pelaksana peneliti :

Nama : Mery Lusiana

Npm : 101010075

Jurusan : Hukum Perdata

Petunjuk pengisian pertanyaan :

1. Mohon bantuan kepada Bapak/Ibu/saudara/i untuk dapat menjawab

pertanyaan ini dengan sesungguhnya tanpa ada pengaruh dari pihak lain.

2. Jawaban yang Bapak/Ibu/Saudara/i berikan akan dijga kerahasiaannya

dengan baik.

3. Wawancara ini digunakan semata-mata hanya untuk mendapatkan data

dalam rangka penulisan karya ilmiah/skripsi dan tidak ada hubungannya

dengan kepentingan atau hal-hal yang lain.

85
Pertanyaan :

1. Sejauh mana peran BPN dalam hal mengawasi pekerjaan yang dilakukan

oleh PPAT ?

.......................................................................................................................

2. Apakah Bapak//Ibu mengawasi Notaris/PPAT sesuai dengan aturan yang

berlaku ?

.....................................................................................................................

3. Apa saja hal-hal yang perlu di awasi dalam kinerja yang dilakukan oleh

PPAT ?

.....................................................................................................................

4. Apakah selama ini Bapak/Ibu/Saudar/i menemukan hal-hal yang

merupakan kejanggalan yang dilakukan oleh PPAT selama bekerja ?

.............................................................................................................

5. Di Pekanbaru sendiri, selama Bapak/Ibu bekerja sudah ada berapa PPAT

yang lalai atau bekerja tidak sesuai dengan aturan yang ada ?

....................................................................................................................

6. Apa saja sanksi yang diberikan apabila PPAT tersebut telah lalai atau

menyalahi aturan ?

.................................................................................................................

86
Daftar pertanyaan/Wawancara untuk untuk mendapatkan data
dalam rangka penulisan karya ilmiah/skripsi terhadap Kantor
BPN Kota Pekanbaru-Riau

Terima kasih kepada Bapak/Ibu/Saudara/i atas kesediaan untuk mengisi

daftar wawancara ini. Data yang Bapak/Ibu/Saudara/i berikan sangat berguna bagi

penulisan skripsi penulis dengan judul "Penerapan Hukum Serta Kendala-Kendala

Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Dan Bangunan Oleh Notaris/Pejabat

Pembuat Akta Tanah (Studi Kasus di Kota Pekanbaru-Riau)".

Pelaksana peneliti :

Nama : Mery Lusiana

Npm : 101010075

Jurusan : Hukum Perdata

Petunjuk pengisian pertanyaan :

1. Mohon bantuan kepada Bapak/Ibu/saudara/i untuk dapat menjawab

pertanyaan ini dengan sesungguhnya tanpa ada pengaruh dari pihak lain.

2. Jawaban yang Bapak/Ibu/Saudara/i berikan akan dijga kerahasiaannya

dengan baik.

3. Wawancara ini digunakan semata-mata hanya untuk mendapatkan data

dalam rangka penulisan karya ilmiah/skripsi dan tidak ada hubungannya

dengan kepentingan atau hal-hal yang lain.

87
Pertanyaan :

1. Apakah selama ini, jual beli tanah/bangunan yang dilakukan selalu

mengacu kepada uu no.5 Tahun 1960 ?

............................................................................................................

2. Apakah pihak Bpn terlebih dahulu melakukan pemeriksaan terhadap objek

yang ada di dalam sertfikat ?

.............................................................................................................

3. Apakah jual beli yang dilakukan oleh pihak yang bersangkutan dapat

diwakilkan oleh keluarga/pihak lain yang memegang sertifikat ?

...........................................................................................................

4. Dalam hal penjual sudah berkeluarga, apakah suami istri harus hadir

keduanya ?

............................................................................................................

5. Jika salah satu syarat materiil tidak dipenuhi, apakah jual beli

tanah/bangunan itu tetap dianggap sah ?

..............................................................................................................

6. Apakah Bapak/Ibu menemukan kendala yang berkaitan dengan pembuatan

sertifikat Tanah/Bangunan yang dilakukan oleh Notaris/PPAT ?

...........................................................................................................

7. Apabila terjadi kesalahan dalam hal pembatasan tanah atau hal-hal lain

yang berkaitan dengan kesalahan sertifikat tanah/bangunan, apakah pihak

Bpn ikut mempertanggungjawabkan hal tersebut ?

...........................................................................................................

88