Tasacion A Valor Comercial Hoja Resumen de La Tasacion #T841-2017

Calle Enrique Palacios 335
Oficina 707 – Miraflores

Telef. (01) 759 3741 email: comercial@tafisac.com
TASACION A VALOR COMERCIAL

HOJA RESUMEN DE LA TASACION N° T841-2017
CLIENTE : CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L

SOLICITANTE : CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L
PROPIETARIO : CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L
UBICACIÓN : Sub Lote A-4 Segmento A, Fundo Ypresa, Distrito Ate,
Provincia y Departamento Lima
TIPO DE BIEN : Almacén
ANTIGÜEDAD : 6 años.
ESTADO DE CONSERVACIÓN : Bueno.
FECHA ASIGNACION DE VALOR : 24 de Noviembre del 2017.
MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN : Ladrillo.
PERITO :
-----------------------------------
C.P.C. Silvio Castañeda Vera
REPEV 8828 – 2010
Nº DE HOJAS : 13
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TASACIÓN COMERCIAL BAJO ENFOQUE IFRS DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN SUB

LOTE A-4 SEGMENTO A FUNDO YPRESA, DISTRITO ATE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
LIMA.
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Propietario.-
CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.
2. Solicitante.-
CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.
3. Objeto de la Tasación.-
Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del predio materia del
presente trabajo.
Se ha considerado la información proporcionada como: Autovalúo 2017 del Inmueble y

Partida Electrónica del mismo.
Por instrucción del solicitante, se procederá a determinar el valor de la Tasación Comercial

de los inmuebles de la siguiente forma:
CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.: Valor del terreno, Valor de las edificaciones
y el Valor de las Obras complementarias.
4. Fecha a la cual está referida la Tasación.-
24 de Noviembre del 2017.
5. Metodología empleada.-
La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que

corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble,
inspección ocular y toma de muestras fotográficas.
Para el valor de las edificaciones y obras complementarias se ha acordado realizar el

“Enfoque de Componentes”, basado en la antigüedad, los materiales de construcción,
respetando las características por partida de cada edificación, para lo cual se ha propuesto
un cuadro donde se disgrega cada elemento que constituye la edificación (los
componentes), a los cuales se les asigna un valor unitario, los cuales luego del
procedimiento de valorización se obtiene los resultados solicitados por el cliente a
Diciembre del 2017
El enfoque de componentes requiere que se identifiquen y deprecien por separado los

diferentes componentes del inmueble, si tienen diferentes patrones de beneficios y son
importantes en relación con el costo total del elemento. Este enfoque de componentes
significa que para cada componente del inmueble se usarán diferentes períodos de
depreciación.
Los componentes individuales serían entonces depreciados durante sus respectivas vidas
útiles. Sin embargo, se pueden agrupar las partes importantes del activo que tengan vidas
útiles y patrones de consumo similares.
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A. VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN POR COMPONENTE
Según el R.M. 241-2012-VIVIENDA, se ha aprobado el Cuadro de Valores Unitarios

Oficiales de Edificación para la Costa, Sierra y Selva para el Ejercicio Fiscal 2017.
Tipo de Cambio: S/. 3.241
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B. FACTOR DE DEPRECIACIÓN
El Factor de Depreciación se ha obtenido de las tablas dadas por el Reglamento

Nacional de Tasaciones (Método Lineal en función del tiempo).
El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno, bueno,
regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluación derivada de los rubros
mencionados en el artículo II.B.14 del Reglamento Nacional de Tasaciones y que se
definen de la siguiente forma:
Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

presentan deterioro alguno.
Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal.
Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no

tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e
instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.
Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa
deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e
instalaciones tienen visibles desperfectos.
Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace
presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables.
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C. VIDA ÚTIL DE CADA COMPONENTE
Según Norma E-030 de Diseño Sismo Resistente del Reglamento Nacional de

Edificaciones, la estructura es diseñada para una vida útil determinada, la que se define
en la siguiente tabla:
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La vida útil de cada componente referente a acabados en general, depende del tipo de
material utilizado y condiciones externas a los cuales son sometidos los materiales
según el uso, por lo tanto será criterio de perito definir la vida útil según inspección
ocular realizada.
D. VALOR RESIDUAL
Es el valor final de un activo, una vez que haya sido totalmente depreciado, tras haber
sido utilizado durante su vida útil.
El valor residual de un activo depende de numerosos factores. Pero principalmente se

considera si el activo tendrá algún tipo de valor en el mercado una vez finalizada su
vida útil.
Los elementos de un activo pueden poseer, tienen distintas naturalezas, vidas útiles y,
por consiguiente, diferente valor residual.
Por normal general, cuantas más veces un activo pueda ser utilizado, mayor será su
valor residual.
VALOR RESIDUAL = VALOR NETO – DEPRECIACIÓN ACUMULADA.
6. Localización.-
El inmueble, materia de la Tasación se encuentra localizado en Sub Lote A-4 Segmento A,

Fundo Ypresa, Distrito Ate, Provincia y Departamento Lima
7. Linderos y medidas perimétricas.-
Los que se encuentran inscritos en la partida N° 12292614 de la SUNARP.
Frente : Servidumbre de paso, con 15.50 ml

Derecha: Sub Lote A3, con 8.00 ml, 0.40 ml y 61.85 ml.
Izquierda : Sub Lote A5, con 72.85 ml
Fondo : Testamentaría Lara, con 14.85 ml
8. Área de Terreno.-
AT = 1042.80 m2
Nota: El área de terreno se ha obtenido de la ficha registral brindada por el cliente.
9. Áreas Techadas.-
Las áreas techadas correspondientes al inmueble son las siguientes:
A) Edificación N° 1: Área de oficinas de tres niveles : 240.00 m2
B) Edif. N° 2 : Nave Industrial : 1,042.80 m2

- TOTAL : 1282.8 m2
Nota: Las áreas techadas se han obtenido según inspección ocular.
10. Descripción y Distribución.-
Se trata de un local industrial que cumple las funciones de almacén, tiene conexión con el
predio colindante hacia su frente y tiene salida hacia la calle Junín por el otro lado, cuenta
con un área de oficinas de dos niveles, el primer nivel es de ladrillo y techo aligerado y el
segundo es de drywall, cuenta con escaleras metálicas. La estructura de la nave industrial
está conformada por zapatas y columnas de concreto armado, muros portantes con
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columnas y vigas soleras de amarre, ladrillo, la estructura del techo consta de vigas
metálicas laterales y tijerales metálicos medianos con cobertura de planchas de aluminio y
de fibra de vidrio, pisos de cemento pulido.
Entorno Entorno
Entorno Almacén
Interior Interior
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7
Interior Interior
11. Calidad de los Acabados.-
El inmueble cuenta con acabados sobre el nivel de estándar para este tipo de instalación.
12. Antigüedad y Estado de Conservación.-
De acuerdo a inspección ocular la edificación presenta una antigüedad aproximada de 6

años, detallados a continuación:
Su estado de conservación es “BUENO”, notándose la estructura sin deterioro, los

acabados e instalaciones presentan desgaste natural por el uso al que está sometido y a un
mantenimiento adecuado.
Nota: Las antigüedades de las áreas techadas se han obtenido según inspección ocular y la
tasación anterior.
13. Depreciación.-
Según la Tabla Nº 03 y 04 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, considerando

que la edificación presenta como materiales predominantes el ladrillo, su uso es para
Oficina, almacenes y producción, su estado de conservación es “Bueno”, le correspondería
el factor de depreciación de 0.84 y 0.87.
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14. Titulación e Inscripción.-
El Inmueble se encuentra inscrito en la Partida Nº 12292614 del Registro de Propiedad

Inmueble Zona Registral N° IX – Sede Lima, Oficina Lima.
15. Zonificación y Uso Actual del Predio.-
- Zonificación : VT – Vivienda taller.

- Uso Actual : Almacén
16. Infraestructura de Servicios Urbanos.-
La zona donde se ubica el predio cuenta con los siguientes servicios de habilitación
urbana: redes de agua potable y desagüe, red de alumbrado público y domiciliario; red de
telefonía, pistas de asfalto en buen estado, con veredas de concreto. Se accede al inmueble
por principales avenidas como: Av. Nicolás Ayllón.
17. Comentarios.-
El inmueble está ubicado en plena zona industrial del Distrito de Ate, a pocas cuadras de la
Av. Industrial y casi en el límite con el Distrito de La Molina.
Se trabajó para la Elaboración del presente informe en base a la documentación
proporcionada: CRI y Autovalúo 2017 del Inmueble y Partida Registral, se observa la
inscripción de una fábrica en la partida registral y la descripción de áreas edificadas en el
autovalúo sin embargo estas no concuerdan con la inspección realizada al inmueble,
motivo por el cual se procede a calcular las áreas de acuerdo a inspección ocular, se
recomienda inscribir la fábrica actual en RRPP.
Se observa que el local cuenta con labores de mantenimiento de las edificaciones, las
instalaciones sanitarias y eléctricas son oportunas.
El Inmueble cuenta con vigilancia particular permanentemente, correcta señalización de
los ambientes y zonas vulnerables.
18. Investigación de Valores Comerciales de Referencia:
La zona se encuentra plenamente consolidada existiendo algunas referencias en el lugar,

las mismas que detallamos a continuación:
a. Valores comerciales de terrenos
Área de
PRECIO PRECIO
Terreno REFERENCIA
UBICACIÓN US$ X M2
M2
Terreno industrial, cerca al Mercado de 2425625 -
Productores, en esquina, zona industrial - 2,962.5 2’200.000.00 742.62 2418552 – MAK
comercial Inmobiliaria
Terreno industrial, Calle San Andres Rd,
2’300,000.0 983436614 –
Ate, Urb. Santa Martha Etapa 1, zona 2,570.00 894.94
0 Sergio Enrique
industrial
4’675,000.0 970314379 –
Av. Nicolás de Piérola Cdra. 302, Ate 5,500.00 850.00
0 Fidel Sucasaire
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II. VALORIZACIÓN
a). Valor de Terreno (VT):
Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el

predio. Su acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento urbano,
se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en tasación:
US$ 900.00/m2
Por lo tanto:
VT = US$ 900.00/m2 x 1,042.80 m2
VT = US$ 938,520.00
b). Valor de la Edificación (VE):
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en

la inspección realizada se estima el precio de mercado de la edificación en:
Valor de la Edificación:
VE = VUE x AT x FD
Donde:
VUE = Valor Unitario de edificación

AT = Área Techada.
VESD = Valor de Edificación sin Depreciar
VOCSD = Valor de Obras Complementarias sin Depreciar
D = Depreciación
FD = Factor de Depreciación (1-D)
VE = Valor de edificación
VR (%) = Porcentaje de Valor residual
Por lo tanto:
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c). Valor de las Obras Complementarias (VOC):

El inmueble cuenta con las siguientes obras complementarias:
d). Valor del Predio (VTP):
El Valor de Tasación del Predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno
(VT); más el Valor de la Edificación (VE); más el Valor de las Obras Complementarias
(VOC):
VTP = VT + VE + VOC
VTP = US$ 938, 520.00 + US$ 222,624.33 + US$ 537.67
VTP = US$ 1 161,682.00
e). Valor Similar Nuevo (VSN):
El Valor Similar Nuevo (VSN), será igual al Valor de Edificación sin Depreciar (VESD);
más el Valor de las Obras Complementarias sin Depreciar (VOCSD).
VSN = US$ 263,080.83
SON: DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL OCHENTA CON 83/100

DÓLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 3.241/dólar
Lima, 30 de noviembre del 2017.
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PLANO DE LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
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Se ha considerado la información proporcionada como: Autovalúo 2017 del Inmueble y

Por instrucción del solicitante, se procederá a determinar el valor de la Tasación Comercial

4. Fecha a la cual está referida la Tasación.-

24 de Noviembre del 2017.

La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que

Para el valor de las edificaciones y obras complementarias se ha acordado realizar el

El enfoque de componentes requiere que se identifiquen y deprecien por separado los

A. VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN POR COMPONENTE

Según el R.M. 241-2012-VIVIENDA, se ha aprobado el Cuadro de Valores Unitarios

Tipo de Cambio: S/. 3.241

El Factor de Depreciación se ha obtenido de las tablas dadas por el Reglamento

Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no

C. VIDA ÚTIL DE CADA COMPONENTE

Según Norma E-030 de Diseño Sismo Resistente del Reglamento Nacional de

El valor residual de un activo depende de numerosos factores. Pero principalmente se

VALOR RESIDUAL = VALOR NETO – DEPRECIACIÓN ACUMULADA.

El inmueble, materia de la Tasación se encuentra localizado en Sub Lote A-4 Segmento A,

7. Linderos y medidas perimétricas.-

Los que se encuentran inscritos en la partida N° 12292614 de la SUNARP.

Frente : Servidumbre de paso, con 15.50 ml

Nota: El área de terreno se ha obtenido de la ficha registral brindada por el cliente.

Las áreas techadas correspondientes al inmueble son las siguientes:

A) Edificación N° 1: Área de oficinas de tres niveles : 240.00 m2

B) Edif. N° 2 : Nave Industrial : 1,042.80 m2

Nota: Las áreas techadas se han obtenido según inspección ocular.

10. Descripción y Distribución.-

11. Calidad de los Acabados.-

12. Antigüedad y Estado de Conservación.-

De acuerdo a inspección ocular la edificación presenta una antigüedad aproximada de 6

Su estado de conservación es “BUENO”, notándose la estructura sin deterioro, los

Según la Tabla Nº 03 y 04 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, considerando

14. Titulación e Inscripción.-

El Inmueble se encuentra inscrito en la Partida Nº 12292614 del Registro de Propiedad

15. Zonificación y Uso Actual del Predio.-

- Zonificación : VT – Vivienda taller.

16. Infraestructura de Servicios Urbanos.-

18. Investigación de Valores Comerciales de Referencia:

La zona se encuentra plenamente consolidada existiendo algunas referencias en el lugar,

a. Valores comerciales de terrenos

a). Valor de Terreno (VT):

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el

VT = US$ 900.00/m2 x 1,042.80 m2

b). Valor de la Edificación (VE):

De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en

VUE = Valor Unitario de edificación

c). Valor de las Obras Complementarias (VOC):

d). Valor del Predio (VTP):

VTP = US$ 938, 520.00 + US$ 222,624.33 + US$ 537.67

VTP = US$ 1 161,682.00

e). Valor Similar Nuevo (VSN):

VSN = US$ 263,080.83

SON: DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL OCHENTA CON 83/100

Tipo de Cambio: S/. 3.241/dólar

Lima, 30 de noviembre del 2017.

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