Hablábamos de los desahucios en los contratos término indefinido y yo le dije que al parecer esa

Norma tenía un poco de incoherencia o no era coherente en el desahucio Entonces él decía que en
los contratos a término indefinido no se desahucia cómo se van a prorrogar?

en los contratos a término fijo término fijo Cómo se van hacer prórroga si no se puede fijarse lo
mismo terminó porque cuando se habla de prórroga quiere decir que se va a fijar sobre mismo
termini sial y si no tiene término Cómo se va hablar de prórroga en un contrato a término
indefinido (pregunta Luis)

Comenten los contratos a término indefinido Cómo es a término indefinido en un caso hablar de
prórroga sino que es el mismo contrato que siempre está ahora el desahucio de esos contratos
Pero la pregunta es cuando una persona puede dar por terminado un contrato? En cualquier
momento previo desahucio Es decir de pronto un cliente me puede preguntar a mi doctor que
ventaja o desventaja tiene un contrato a término fijo frente a un contrato a término indefinido Yo
le diría que para mí es mejor hacer un contrato a término fijo que a término definido porque
contrato a término indefinido el arrendador o el arrendatario puede darlo por terminado en
cualquier momento solamente haciendo previamente al desahucio mientras que en los contratos
a término fijo el arrendador no puede darlo por terminado sino al vencimiento del tiempo previo
desahucio no es necesario el desahucio sino al vencimiento del término porque los contratos a
término fijo no hay lugar al desahucio.

Si se puede hacer pagos en especie la corte dice que sí porque hay tres motivos primero porque
enriquece patrimonio del trabajador dos este enriquecimiento proviene directamente del servicio
y 3 estos pagos se realizan de manera habitual y dice que estos son los elementos para que
realmente dentro de las prestaciones se constituye como salario es decir prestaciones en especie
o pagos en especie.

No puede considerarse que lo indicado por el código laboral sea taxativo frente a que constituye
salario en especie hay que analizar de pronto cada caso en particular para llegar a concluir si ese
pago es o no en especie y yo les colocó Este ejemplo qué se debió haber estudiado en laboral pero
se los colocó porque muchas veces en materia de arriendo esto pasa sobre todo cuando el
arriendo dentro del pago Se establece que puede ser dado en especie y la especie es que lo que
forma

he visto casos en lo que de pronto por ejemplo yo tengo una finca en la Peña yo le digo de pronto
a Juan que me la cuide porque yo no tengo forma de cuidarla y yo para para evadir la
consecuencias laborales de esa relación que tengo yo con Juan yo lo que hago que sustituyó o
suscribo un contrato de arriendo de local comercial y manifiesto que ahí le pagó y pues lo que
sucede aquí es que yo puedo darle discusión desde distintas perspectivas o formas yo puedo dar
una discusión diciendo no que no se puede parar con salarios sino que yo bueno depende la
situación Porque la situación es la que me va a llevar en el caso planteado ayer el señor le dio una
casa y en este segundo caso el señor no le ha dado la casa lo está poniendo a vivir en el mismo
lugar dónde está supuestamente laborando Entonces los ponen a suscribir contrato de arriendo
con la finalidad de conocer las prestaciones sociales y el pago cuando en el mundo no es esa sería
otra discusión distinta a la que estamos planteando pero que también se asoma y es necesario
traer la colación.
En el caso de Valentina no es que le pagaban el arriendo O sea si le da una casa para que él viviera
ahí y lo que decían ahí era que igual si estaba re enriqueciendo el patrimonio y que eso podía que
no constituyera salario solamente en el caso hubiesen pactado entre ellas que eso no surtirá
efecto de salario si las partes de Ana esto pactado se entiende que no va a ser el salario Y
obviamente que el dueño de la casa que le da porque él casualmente tiene una finalidad con eso o
sea esto es necesario verlo y estudiar la de parte de ustedes no ustedes encontrarán con eso y
muchos casos más de hecho Valentina en ese caso dice que al tipo que le dieron la casa para que
viviera a y él aceptó que él pensó O sea que él pensó que después él podía cobrar salario a él
después Entonces en ese caso es como que también actuó de Mala Fe

De la finca si el caso fuera por lo menos Okay yo Si una persona vive en una casa y se paga con los
frutos que produzcas a casa el mango la papaya la yuca ñame y los iba a poder y lo iba a poder
vender o comérselos el mismo él decía que en el caso de que no funcione producir la finca eso se
entendía como

La discusión que estamos hablando no es del arriendo sino el salario el arriendo lo puede pagar
con fruto y todo eso no es discusión la discusión es que el tipo va a decir allá que eso no se le
puede tomar como salario Y esto es más que toda materia laboral de hecho la sentencia que
Valentina en control de la sala de casación laboral la discusión no está en civil sino en laboral pero
tiene relación con civil porque yo tengo que conocer las situaciones del contrato arriendo

El contrato de arriendo es un contrato con una característica que es que es que el contrato es
intuito persona lo que quiere indicar o significar que es intuito persona desde la perspectiva del
arrendatario lo que quiere decir es que este contrato por regla general no se puede ceder a menos
que medie expresa autorización del arrendador ya sea previamente o el momento de la sesión
previamente es que dentro del mismo contrato se puede colocar que el faculta al arrendatario
para que se da el contrato o posteriormente que a pesar de la prohibición que está establecida por
la ley entonces lo que quiere decir esto que si yo a un contrato arriendo yo tengo que colocar que
no puede ser porque la ley Dice que no puede ser es tuyo no lo carga porque se entiende que si no
colocó nada de la ley dice que no se puede ceder en materia de arriendo es la regla general y
alguna excepción en materia de locales comerciales hay algunas acepciones hay pero la regla
general es así

Pasa material sub arriendo xion sesión algunos dicen que se considera sesión cuando se traslada
más del 51% o sea cuando se entrega el uso de la cosa por más del 50% a una persona se
considera presión y subarriendo porque hay veces que se discuten porque la parte no entrega
todo sino parte del inmueble Entonces se considera sesión cuando se entrega más de 50% del
inmueble y sus arriendo cuando se entrega menos del 50% del inmueble lo ha definido la doctrina

Ejemplo yo tengo esto arrendado y de repente llega alguien y yo digo Bueno yo no necesito esto
yo te entrego de ahí para acá y yo me quedo con este pedacito pero lo que quiere decir es que
estoy entregando más del 50% sea más de lo que yo estoy usando entonces aquí no se puede
hablar de subarriendo sino de sesión Obviamente que si la cesión de contrato está prohibida y se
da esa sesión es inoponible al arrendador porque él dice que el otro dice respondiendo le sigue
pagando Porque si el vinculado conmigo porque yo no te he autorizado a realizar ese tipo de actos
También Es importante saber que en materia de arriendo nació como una especie de garantía para
el pago del Canon sólo para el pago del Canon pero algunos dicen que también puede para el pago
de otras obligaciones derivadas del contrato de arriendo El derecho de retención el derecho de
retención lo tiene tanto el arrendador como el arrendatario ahora el derecho de retención no es
una figura única o solo para la rienda el derecho de la canción una figura general para muchos
contratos en donde se permite que se haga pero en el arriendo algunos dicen que el derecho de
retención para el arrendatario el arrendatario podrá retener el inmueble o la cosa arrendada
cuando el arrendador le adeude obligaciones derivadas del contrato como por ejemplo Sí
existiendo una mejora necesarias que era a cargo del arrendador y éste autoriza al arrendatario
que las haga y que éste después se las paga y se termina el contrato y éste no se las ha pagado el
arrendatario podrá retener el inmueble la retención del inmueble por parte del arrendatario
implicará una especie de compensación porque empezará a neutralizarse el uso que él va a tener
con la retención la obligacion que se tenga

Ese derecho de retención a favor del arrendatario lo puede renunciar si quiere el hecho de al
renunciar su derecho de retención no está renunciando a la obligación porque el derecho de
retención es una especie de garantía para el este evento en este caso arrendatario

El derecho de retención la norma nunca me ha gustado Pero si yo retengo una cosa y yo tengo que
pagarle a él un arriendo por el uso Entonces como él me debe esa retención que yo hago como la
voy teniendo tengo que ir pagando

Es decir un ejemplo ayunas mejoras necesarias en el inmueble que están a cargo del arrendador y
el arrendador le dice a su arrendatario haga las y las va descontando de ahí poco a poco del Canon
de arrendamiento y él las hace y el contrato se termina pero hay que tener en cuenta que hay uno
que es una obligación propia del contrato Entonces el arrendatario puede retener el inmueble es
decir puede quedarse usándolo y

Pero puede pasar lo siguiente que pasa si el arrendador me dice ami mire arrendatario presteme
5000000 y yo se los prestó y después no me los paga yo no le puedo retener el mueble porque eso
no es una obligación propia derivada de eso de ahí tiene que ser derivada del arriendo

Sé que uno dice yo lo retengo como garantía de pago pero mientras yo lo re tengo no tengo que
pagar nada porque yo lo estoy reteniendo porque lo va a usar y como usted lo usa usted tiene que
pagar por el uso y lo va a retener hasta que usted compense la obligación que se tiene para con
usted cuando ahí se neutralice ya usted tiene la obligación de restituir porque ya no le debe pero
si usted no está interesado en seguir utilizando el inmueble usted lo que tiene que decir al tipo Es
que aquí está su inmueble yo no retengo nada si usted no me paga yo lo de mando para que me
pague Y por eso es que ese derecho es renunciable porque en última cel dice renuncia al derecho
del derecho de retención

Qué es lo que no me gusta el derecho de retención para el arrendatario que él lo tiene que alegar
en la presentación de la demanda o con la presentación de la demanda o con la contestación de la
demanda decir si Él presentó una demanda para darlo por terminado el tiene que alegar ahí
derecho de retención Y si

Y si a él el arrendador lo demanda para dar por terminado el contrato a él él tiene que en la Cos
Tentación solicitar la retención y si no la y si no la solicita quien no la puede solicitar en ningún
lado o de ninguna forma la retención puede ser especie de una medida cautelar así como una
garantía y como medida cautelar vida me censura Porque si es una medida cautelar porque
solamente se puede pedir ahí.

Tiene esto tiene que ver básicamente con lo que se llama compensación porque cuando dos
personas son son acreedoras y deudoras y se van neutralizando la deuda 1715 especifica Qué es la
compensación.

El arrendador tiene también el derecho de retención pero no del inmueble océano de la cosa
arrendada sino de las cosas que se hayan colocado o adherido a la cosa arrendada porque el
arrendador no es retener su misma cosa si no las cosas que estén ahí sí es un inmueble él puede
retener las cosas que haya llevado hay el arrendatario para garantizar el pago para el arrendador
también debe solicitarlo con la presentación de la demanda también si puede retener cosas por
obligaciónes propias de contrato del arriendo específicamente el derecho de retención se da para
algunos cuando la causal de terminación dt del contrato es el no pago del canon dicen que aquí es
lo del arrendador que no hay otros Por qué de qué otra forma podría el arrendador o el
arrendatario obligarse entre sí Si no es por la pero hay que tener en cuenta que también puede ser
por mejoras

Para mí hoy el derecho de retención que tiene el arrendador Cómo es para garantizar
obligaciones derivadas del contrato especialmente la del pago del Canon para mí hoy ese derecho
de retención cómo está estructurado en el código civil ha entrado en desuso porque a partir de
que se le hizo una reforma al código de procedimiento civil que ya no existe hoy se estableció que
el arrendador podía solicitar medidas cautelares previas en los procesos de restitución Entonces el
derecho de retencion El lo pide en la demanda y lo hace efectivo cuando finaliza el proceso que se
va a dar el lanzamiento porque antes no puede o sea él tiene que el juez dar por terminado el
contrato Ordenar el lanzamiento Y cuándo van a ya a sacar al tipo y qué hacen el derecho de
retención Entonces ella dijeron que esto era inoperante porque cuando quisieran ir allá y El tipo se
había mudado a media noche y no te deja ahí nada

Por eso Viene una reforma en donde dice vamos a permitir le al arrendador que mediante una
medida previa solicité el embargo y secuestro de los bienes que sean susceptibles que se pueden
embargar y que se pueden secuestrar de propiedad de su arrendatario Y entonces ya casi nadie
pide derecho de retención sino que piden es una medida cautelar previa sobre los bienes del
arrendatario lo secuestran los hermanos embargan y después que van y le hacen el proceso de
lanzamiento

El Contrato de arriendo tiene unas particularidades propias En dónde se va a dar el uso de una
cosa, Esto no es el único contrato que implica el uso de una cosa Hay un contrato que se asemeja
mucho a esto que es el comodato es decir ahí también se da este tipo de cosas y hay que
diferenciar entre arriendo y comodato para que no los confundan Dentro de este contrato de
arriendo la ley habla de que hay varias mejoras que se pueden originar en primer lugar la ley habla
de que se pueden hacer mejoras locativas o que se puede originar mejoras locativas y lo primero
que uno tiene que saber es que es una mejora locativa ésta se trata del deterioro natural del
inmueble producido por el transcurso del tiempo o por su uso legítimo en manos del arrendatario
Son deterioros que se producen con el uso de una cosa cómo descalabro de paredes dura de
cristales etcétera está no son las únicas solamente que las ponen como ejemplo entonces si yo
todos los días usó al abrir y cerrar la y un día de esos me quedan la mano la manigueta yo no voy a
llamar al arrendador para que me venga arreglar eso porque esto constituye una mejora locativa
porque hace parte del uso ordinario de la cosa como lo Define el artículo 22 2098 1998 se quemó
una lámpara tiene que ir a comprarla y ponerlo porque una mentoria roco una mejora locativa.

El codigo no dedefinio las mejoras necesarias

Me preguntaron si yo dentro del contrato del arriendo podría establecer los parámetros de que
constituye una mejora necesaria y que constituye una mejora locativa?

Tipos de mejoras las necesarias las útiles y las voluptuosas pero las necesarias son las que se hacen
en la cosa para impedir su pérdida o deterioro o destrucción o la reparaciones realizadas en un
edificio que amenaza en ruinas.

El techo se daña es una mejora necesaria y le toca al al arrendador tiene la obligación de mantener
la cosa es un estado bueno para el objeto el que fue arrendado, son para que se pueda seguir
utilizando el inmueble y la locativa son las que se generan por el uso de la cosa o del inmueble que
tiene el arrendatario día a día de la cosa.

Yo puedo decir dentro de contrato que la ruptura de un cristal es una mejora necesaria y es
necesaria porque nosotros lo dijimos pero entonces algunos decían... las partes podremos
podremos en virtud de la autonomía de la voluntad establecer eso porque de pronto le entró un
contrato de un arriendo que usted haga usted dice lo que dentro de ese contrato se va a
considerar como mejora locativa o como mejora necesaria pero si la casa se está cayendo el
arrendatario tiene que llamar al arrendador y decirle que Qué se inunda que se llueve asi que
arregle la

Primero establecer la naturaleza de la mejora si es necesaria o es locativa el artículo 1998 Define al

final que es una mejora locativa pero no encontramos en el código un artículo una definición de
mejora necesaria pero la doctrina ha dicho que son aquellas que se requieren para mantener el
inmueble en estado o en el estado para lo cual fue arrendado como por ejemplo la ruina de un
edificio porque ajá si de pronto se esta agrietando un edificio o una pared yo le tengo que decir al
al arrendador Qué es lo que está pasando y decirle que eso estaba a su cargo A menos que yo
como arrendatario haya provocado porque es así yo voy manejando parqueando el carro y me voy
directo y tumba la casa o la pared me van a decir que este año es mi culpa y usted lo hace porque
la mejora necesaria zona que son a cargo del arrendador siempre y cuando ésta no sea producida
por culpa del arrendatario ahora Esto es lo que dice la ley también la parte en su contrato puede
indicar que las mejoras necesarias sean a cargo del arrendatario ya eso es voluntad de las partes

Yo todos los días Bajó mi palanca del baño 10 veces y un día la palanca se daña Entonces ya no
cierra la llave Entonces se forma no porque Llamar al arrendador generada por mí porque si usted
tapa el baño el arrendador no tiene que responder por eso.

En el caso que se mencionó anteriormente habría bastante discusión puesto que qué tal que una
mejora sea locativa pero usted en el contrato parte que va a ser necesaria Ah y cómo se entra a
discutir pregunta de Valentina pero haría responde que no porque ella eso se pactó A menos que
porque hay muchas cosas porque tú puedes decir qué es era un contrato de adhesión que lo hizo
el A menos que porque hay muchas cosas porque tú puedes decir qué es era un contrato de
adhesión que lo hizo el arrendador y me puso a mí contra la espada y la pared y me puso a mí que
yo respondía por todo y es una cláusula Abusiva Y esto es un contrato de consumo Y esa cláusula
etcétera Pero en principio la ley está diciendo que yo podría en un momento determinado indicar
que constituyen que se origina una mejora necesaria y que para no especular y no generar
discusión en eso aun cuando la naturaleza de estas sea necesaria o locativa o viceversa como sea
aunque la mejora sea locativa ellos la hayan portado como necesaria

Dentro del contrato de arriendo hay varias mejoras hay mejoras necesarias y mejoras locativas y
hay mejoras voluptuarias las mejoras locativas son aquellas que se dan por el uso normal y
ordinario del bien por ejemplo que se dañan las llaves del agua Cómo se daña la pintura como que
se dañe la cerradura de la puerta esto es uso normal de la cosa Como por ejemplo que se rompe
un cristal dice el Señor legislador esto es una mejora locativa regla general esas mejoras locativas
están a cargo del arrendatario Pero eso no quiere decir que las partes pueden no pueden pactar lo
contrario es decir que las a su mal arrendador

Un ejemplo el señor le entregó su casa pintada al arrendatario Entonces el arrendatario cuando se

fue él dijo que la había pintado también porque no me la está entregando como yo se la entregue
y su deber es entregarme la cosa o el inmueble en la misma cosa en la misma forma como yo se la
entregue y esta pintura constituye una mejora locativa que está a cargo de usted arrendatario Así
que usted debe pintarlo

No hay algún obstáculo porque la misma ley lo autoriza a que se invierta la carga y diga que la va a
asumir el arrendador Y en este caso no habría discusión porque el arrendador es el que tiene la
posición dominante es el dueño del inmueble el arrendatario es es el que está en una desventaja
contractual ahí

Las mejoras necesarias son aquellas que impiden el uso y goce pleno del bien por parte del
arrendatario. Si se origina una mejora necesaria que limita el uso del inmueble que no haya sido
ocasionada por culpa imputable al arrendatario y el arrendador está en la obligación de hacerlo y
si no la hace limitar uso de la cosa o bien y el arrendatario tiene derecho a qué se le rebaje Elcano
y además hay que el arrendador la haga entonces un ejemplo sería que una Brisa se llevó el techo
de una casa y entonces uno dice Bueno arrendador vea que la brisa está me levantó el techo de la
casa venga y haga entonces sale con el cuento de que voy mañana del pasado de que no hay plata
y etcétera si él no lo hace es una causal de terminación del contrato Qué puede invocar el
arrendatario pero también el arrendatario si él quiere puede ejecutarlas pero tiene que primero
indicarse las al arrendador y tiene que decirle o darle la autorización el arrendador para que las
hagas porque si no lo autorizan.

O sea en este tipo de causales no se requiere desahucio implemente se da por terminado el

contrato.

Si hay una mejora necesaria y el arrendador no la hace esto constituye una perturbación? No
porque la perturbación implica un tipo de embarazo Pero esto tiene que verse con cuidado para
áreas no hay una perturbación y el legislador por eso abre la puerta y le dice usted no está
dispuesto O sea perturbaciones que no me permitan el uso correcto entonces legislador le dice yo
le doy la vaina para usted después terminado contrato y cede y se vaya usted porque se va a
querer quedar aquí

Porque si tú me arriendas un bien inmueble y al inmueble se le vuela el techo y tú no haces la

mejora Yo me puedo ir te dejó tu mueble ahí te doy por terminado el contrato porque no hiciste la
mejora Porque si yo me quedo ahí es que se va a dar la perturbación del uso entonces si yo me
quedo ahí que perturbación va a ver ahí si yo acepté quedarme ahí bajo esas condiciones que
tiene el inmueble

Una mejora necesaria puede originarse por un vicio oculto

Artículo 1990 parece que tuviera una contradicción con la opción que se le da al arrendatario para
terminarlo Y es que en el último inciso dice que si el impedimento para el goce de la cosa es
parcial el juez decidirá Entonces qué sucede con esto hay que hay gente muy relajada y hay gente
excesivamente quisquillosa Entonces el arrendador Entonces el arrendatario le dice que se se le
levantó una baldosa en seguida dicen que se van del inmueble Porque se les levanto una baldosa
es lo que dice que que mirar Cuál es la magnitud de la mejora necesaria y hasta donde esté limita
el uso de la cosa para ver si es que el arrendatario no se va a ir porque se quiere ir si no porque en
realidad eso le impide y entonces no es que se esté contradiciendo sino que analizarlo bien

La mejora necesaria está a cargo del arrendador y es aquella que limita el uso de la cosa las
mejoras necesarias hay discusiones frente a esto si el arrendatario se mudó viendo que la cosa
está en ese estado el después no puede venir a decir o sea eso porque de principio fue así

En una discusión que yo tuve el tipo puso que la renda va la cosa estado en que se encuentra y se
la describía y él dijo que sí queda arrendaba entonces después él cuando vio que quedan ala está
flotando y todo pero ella que a cada ratito tenía que hacerle cosas le dijo ven acá que esto es una
mejora necesaria Pero él dijo que no que el man Al momento de meterse al inmueble sabía las
condiciones del inmueble Así que usted no puede venir a decirme ahora que esas mejoras
necesarias deben surgir con posterioridad a la celebración A menos que esas mejoras necesarias
se produzcan por un vicio oculto que no pudo ver en arrendatario Porque ahí sí dice que no la
conocía

Hay mejoras útiles la mayoría de la gente dice que las mejoras útiles son las que puede hacer el
arrendatario pero áreas cree que no dice que también pueden haber mejoras útiles que puede
hacer el arrendador lo que pasa es que estas mejoras útiles para que las haga el arrendador
requiere de una autorización de parte del arrendatario para ingresar es decir a mí me arrendaron
esto así con el piso este Y de pronto la arrendatario dice hombre vamos a cambiar te la baldosa es
un bien para mí pero yo le puedo decir que dije esa baldosa Así que se poco a poco de polvo eso
trabajadores j*** aquí a todo rato a la mujer mía tampoco, puede que yo te haya rentado la casa
estaba específico pero que el arrendatario le diga por ejemplo que hay unos gabinetes que Están
pasados de moda porque son de los años 70 Entonces yo quiero que mi mujer tenga unos
gabinetes bonitos y yo quiero cambiar su gabinete o lo otro también Es que de pronto el baño s
baldosines de los años 80 tienen verde no es que la cosa no sirva sino que el arrendatario quiere
hacerlo entonces esto es una mejora voluptuarias y esta mejora puede ser útil o subdue de pronto
si el cambia los gabinetes puede ser útil si el cambia el baldosín del baño los azulejos del baño son
útiles pero de pronto él dice que Ana que quiere poner una bañera traída de Dubai con
incrustaciones de oro

Vencer útiles o Soto Arias un ejemplo de esto es la bañera, puede suceder que el arrendatario
diga que no quiere tal puerta la puerta está bien funciona bien pero él la quiere de seguridad que
tienen tales especificaciones

Por ejemplo si usted tiene una casa en los caracoles y le pone una tina eso va a valer lo mismo
póngale Tina o no tina

Ejemplo sería que diga que le va a poner una baldosa a italiana esto es lo que se llama subduario

De pronto tu tienes una casa en la boquilla y le puse cosas costosas y aja cuando lo vendi el
comprador me dijo que me las podia llevatr y no se que...

En primer lugar para el arrendatario hacer mejoras volubtuarias le tiene que informar al
arrendador el arrrendador debe autorizarlas no basta solo la informacion si no que DEBE
AUTORIZARLAS,si lo autoriza el las hace pero no esta obligado a pagarlas,el las puede pagar por
buena gente pero no esta obligado a pagarlas (arrendador) tambien el arrendatario podra
llevarselas pero este debera dejar el inmueble en las mismas condiciones que lo encontro

El hecho de que sean utilies

Y utiles quiere decir que valoran el inmueble.

Ej: se arrendo una casa en manga y vivia ahí por mas de 13 años y aja le autorizaron las mejoras y
los dueños iban a verla de vez en cuando pero después de un tiempo el arrendatario cayo en una
mala situación de dejo de pagar el cannon y lo sacaron de ahí y el arrendatario restauró la casa
completamente y después lo sacaron por no pago pero en el contrato decía las condiciones en las
que estaba en la casa.