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Maestría

Reporte de caso

Nombre: VERONICA NOYOLA V. Matrícula: 2884265

Nombre del curso: Nombre del profesor:


Toma de Decisiones Administrativas y Alfonso Alfredo Góngora Maldonado
Financieras

Módulo: 1 La administración
Actividad: 1 CASO DE ESTUDIO
financiera y sus principales
herramientas de valuación Inversion Hotelera en Huatulco

Fecha: 26 marzo 2019.


Bibliografía:
Ross, S., Westerfield, R., Jordan, B. (2018). Fundamentos de finanzas corporativas. 
Ciudad de México: McGraw Hill Education.

Contenidos del curso "Toma de decisiones Administrativas y Financieras"(2019), de 
TecMilenio Sitio web: 
https://miscursos.tecmilenio.mx/ultra/courses/_146399_1/cl/outline

SINOPSIS:
El caso trata de la decisión que se tiene que tomar en cuanto a la inversión de
la empresa Desarrollos Turísticos, S.A. de C.V (DETURSA) en un terreno que
se adquirió en Bahías de Huatulco, por un lado, se planea hacer un hotel en el
terreno de 12,000 m2 que se adquirió y, por otro lado, algunos de los
inversionistas piensan que vender es la mejor opción.
Para tal decisión se tienen que tomar en cuenta diferentes datos como la
tendencia del turismo, tanto en el país como en destino de playas y en
Huatulco, así como revisar el estudio de mercado para poder determinar qué
tipo de hotel se va a construir, para que nivel social se va a construir el hotel,
qué tipo de hoteles hay alrededor.
Así mismo, es de vital importancia tomar en cuenta la inversion necesaria, las
fuentes de financiamiento, las tasas de interés, el tiempo de recuperación, la
relación de riesgo y rendimiento.
El caso se desarrolla en el año 2000, cuando había incertidumbre política por
las elecciones políticas, sin embargo, 19 años después la incertidumbre sigue
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siendo una parte importante para la inversion y toma de riesgo en cualquier


negocio.

PREGUNTAS DETONANTES
1 ¿A que se riesgos de enfrenta Andrés?
Información: En primer lugar, Andrés tiene que elaborar un estudio para
determinar cuál opción es la mejor para el mayor rendimiento para los
accionistas, entre plantear el desarrollo de un hotel o vender el terreno.
El problema es la necesidad de tomar la decisión lo antes posible ya que la
oferta del comprador está por vencer, además que FONATUR este ejerciendo
presión para que se invierta en el terreno de 12,000 m2. Y en caso que la
opción sea la de construir el hotel, se necesita definir el tipo de financiamiento
con el que se va a trabajar.
Aunado a esto, se tienen que tomar en cuenta las variables tanto del mercado
como del sector turismo y de la economía, así como la inestabilidad política.
Argumentación: Hay diferentes puntos a considerar en cuanto a la información
que se necesita para la toma de decisiones. De acuerdo a los contenidos del
curso “La primera cuestión se refiere al presupuesto de capital y tienen que ver
con el proceso de plantear y administrar las inversiones a largo plazo de una
empresa.”
“La segunda cuestión se refiere a las formas en que la empresa obtiene y
administra el financiamiento de largo plazo que necesita para respaldar sus
inversiones a largo plazo; y a esto se le llama estructura de capital.”
“la tercera cuestión se refiere a la administración del capital de trabajo neto que
se calcula restando de los activos circulantes los pasivos a corto plazo. La
administración del capital de trabajo neto es una actividad del día al día que le
garantiza a la empresa suficientes recursos para seguir adelante con las
operaciones y evitar costosas interrupciones, ya que se refiere al recibo y
desembolso de efectivo”
Conclusión: Los riesgos a los que se enfrenta Andrés al frente de la empresa
DETURSA como director de proyectos es principalmente ayudar a los
accionistas a tomar la mejor decisión posible para generar el mayor
rendimiento con las mejores condiciones posibles
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2 ¿De qué forma la administración financiera le ayudará a evaluar la mejor


alternativa a Andrés?
Información: El caso provee información importante para realizar los estudios
necesarios para la toma de la mejor decisión posible, esta es la razón por la
cual es importante la administración financiera, para, con toda la información y
con todos los datos se llegue a tomar la mejor decisión para incrementar el
valor de las acciones de la empresa o para generar la mayor utilidad a los
accionistas
Argumentación: La administración financiera le ayudará a Andrés a que la
decisión que tomen los accionistas, ya sea vender el terreno o construir el hotel
tenga el menor riesgo posible y al mismo tiempo la mayor utilidad, entendiendo
como riego, de acuerdo a los contenidos del curso como “el término riesgo es
utilizado para referirse a la probabilidad de que ocurra algún suceso
desfavorable… Un gran número de personas considera el riesgo como una
probabilidad de pérdida. Pero el riesgo se presenta cuando no se está seguro
respecto al resultado de una actividad o suceso en particular, es decir, no se
está seguro de lo que ocurrirá en el futuro”
Así mismo, la administración financiera ayuda a la evaluación de los diferentes
proyectos, “La evaluación de proyectos por medio de métodos matemáticos-
financieros es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por
parte de los administradores financieros, ya que un análisis que se anticipe al
futuro puede evitar posibles desviaciones y problemas en el largo plazo”
Contenidos del curso.
Conclusión: La administración financiera se encarga de desarrollar las
herramientas necesarias para evaluar los diferentes proyectos que se
presenten en una empresa para determinar su rendimiento en el largo plazo
para tomar la mejor decisión posible. Cabe señalar que existen muchas
variables que no se pueden controlar, como las variaciones en el tipo de
cambio, la inflación, la influencia de los políticos en el sector económico, no
solamente en el país sino en todo el mundo, ya que las relaciones comerciales
entre países y las diferentes políticas económicas afectan directa o
indirectamente las variables económicas.
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3 ¿Desarrollos Turísticos, S.A de C.V. (DETURSA) deberá vender el


terreno a los inversionistas extranjeros o apostar al éxito del proyecto
hotelero?
Información: A simple vista y sin el análisis a profundidad con fórmulas y
comparación de proyectos, yo considero que la mejor opción es vender el
terreno. En primer lugar, porque los accionistas crearon la empresa Desarrollos
Turísticos. S. A. de C.V. hace apenas un año y sin tener conocimientos ni
experiencia en el área turística.
Por otro lado, el panorama de la industria turística, aún y que ha tenido un
crecimiento, Bahías de Huatulco es el lugar con menos ocupación, además que
Aunado a todo lo anterior esta la presión que se tiene de tomar una decisión lo
antes posible, por la presión de FONATUR para la construcción del hotel y por
los interesados en comprar el terreno. Sin mencionar la incertidumbre política
que se presenta. Entre otros puntos, como los comentados anteriormente, se
tiene que tomar en cuenta el financiamiento necesario, en caso de que se
decida construir el hotel
Argumentación: “La tasa de descuento apropiada de un nuevo proyecto es la
mínima tasa de rendimiento esperado que debe ofrecer una inversión para ser
atractiva. Este mínimo rendimiento requerido se conoce como costo de capital
de la inversión, y se llama así porque el rendimiento requerido es lo que la
empresa debe ganar de su inversion de capital en un proyecto para alcanzar su
punto de equilibrio. Por lo tanto, puede interpretarse como el costo de
oportunidad relacionado con la inversion de capital de la empresa.” (Ross,
2018) A fin de cuentas se tiene que tomar en cuenta cuál de las dos opciones
es la que va a dar mayor rendimiento por la inversion que se realice.
Conclusión: A simple vista, la opción de vender el terreno se ve las más
confiable y la menos arriesgada, sin embargo, falta tomar en cuenta todos los
análisis que se requieren con los números para ver cuál de las dos opciones es
la que les va a dar un mayor rendimiento en el largo plazo.

PROPUESTA DE SOLUCIÓN
La primera propuesta de solución es que se venda el terreno, con esto no se
obtendría tan buena utilidad como, quizá, se podría lograr con la construcción
del hotel a largo plazo.
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Pero como se cometo anteriormente, los accionistas no tienen experiencia en


el sector turístico, la inversion que llevan al momento, que vienen siendo todos
los activos del balance general, que es igual al total del capital social, lo que
vale la empresa al momento, son MN$8’777,000.00, los terrenos se los
compran en MN$9’900,000.00. Es una diferencia aproximada de $1’100,000.00
pesos que representaría una utilidad del 11% anual. No sería el mejor negocio,
sin embargo, se ganaron ese dinero por no hacer nada, solamente por haber
comprado el terreno y esperar a que subiera de precio.
Con la opción de invertir en la construcción del hotel, además de los pagos que
ya se hicieron como la compra del terreno y de los estudios de mercado, entre
los accionistas aportarían MN$32’400,000.00 además de pedir un crédito por
más de $42’000,000.00 de pesos a 10 años con una tasa en pesos de 17.7%
(cetes +4) o en dólares con el riesgo del tipo de cambio de 13.7% (Libor + 6) “el
apalancamiento financiero se refiere al grado en que una empresa depende de
la deuda. Cuanto más financiamiento de la deuda utiliza una empresa en la
estructura de capital, tanto mayor es el uso de apalancamiento financiero”
(Ross, 2018)
Otro riesgo al que se enfrentarían los accionistas es que sí tengan la ocupación
necesaria para recuperar la inversion en el menor tiempo y comenzar a tener
utilidades. Un punto a su favor es que los accionistas han conseguido reforzar
el proyecto, por un lado, con la negociación con una operadora turística de
Canadá y por otro la contratación de un operador hotelero, que dicen puede
conseguir una ocupación mínima del 62% aunque los datos de los 5 años
anteriores dan un promedio de 52.46% en Huatulco (la más baja comparada
con destinos como Cancún, Acapulco, Vallarta, entre otros) y de 54.18% en los
hoteles de la Bahía de Huatulco.
Citando los contenidos del curso y para concluir mi propuesta inicial de vender
el terreno “El riesgo de las inversiones se relaciona con la probabilidad de que
realmente se gane una cantidad inferior al rendimiento esperado, entre más
grande es la probabilidad de obtener un rendimiento bajo o un rendimiento
negativo, más riesgosa es la inversión.
Para seleccionar un proyecto de inversión, éste debe de ser por lo menos tan
deseable como lo sean las opciones disponibles en los mercados”