Anda di halaman 1dari 61

KATA PENGANTAR

Modul Pengantar Bangunan Gedung Tingkat Dasar ini dimaksudkan untuk


memberikan pemahaman dasar kepada peserta diklat tentang lingkup manajemen
penyelenggaraan bangunan gedung yang meliputi proses yang terjadi di dalam
penyelenggaraan bangunan gedung.
Modul ini disusun dalam 7 (tujuh) bab yang terdiri dari Pendahuluan, Tinjauan
Umum Penyelenggaraan Bangunan Gedung, Tahapan Penyelenggaraan Bangunan
Gedung, Penunjang Penyelenggaraan Bangunan Gedung, Perkembangan dalam
Penyelenggaraan Bangunan Gedung, Kegagalan dan Penjaminan Bangunan Gedung,
dan Penutup. Modul ini disusun secara sistematis agar peserta pelatihan dapat
mempelajari materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada
peran aktif peserta diklat.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim
penyusun/penyempurna atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk
mewujudkan modul ini. Penyempurnaan, maupun perubahan modul di masa
mendatang senantiasa terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan
situasi, kebijakan dan peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini
dapat membantu dan bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat
dan Daerah dalam bidang penyelenggaraan bangunan gedung.

Semarang, Oktober 2017

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan


Jalan, Perumahan, Permukiman, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah

Pengantar Bangunan Gedung i


DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR........................................................................................................i

DAFTAR ISI..................................................................................................................ii
DAFTAR GAMBAR.......................................................................................................v
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL............................................................................vi
BAB 1 PENDAHULUAN...............................................................................................1
A. Latar Belakang............................................................................................2
B. Deskripsi Singkat........................................................................................2
C. Tujuan Pembelajaran..................................................................................2
D. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok.........................................................3
BAB 2 TINJAUAN UMUM PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG.......................5
A. Indikator Keberhasilan................................................................................6
B. Landasan Penyelenggaraan Bangunan Gedung...........................................6
C. Pengertian Kegiatan Penyelenggaraan Bangunan Gedung..........................7
D. Latihan........................................................................................................9
E. Rangkuman.................................................................................................9
BAB 3 TAHAPAN PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG..................................11
A. Indikator Keberhasilan..............................................................................12
B. Tahapan Umum.........................................................................................12
C. Tahapan Perencanaan Teknis Bangunan Gedung......................................17
D. Tahapan Pelaksanaan Konstruksi Bangunan Gedung................................19
E. Tahapan Pengawasan Konstruksi Bangunan Gedung................................21
F. Tahapan Pemanfaatan Bangunan Gedung................................................22
G. Tahapan Pelestarian Bangunan Gedung....................................................24
H. Tahapan Pembongkaran Bangunan Gedung.............................................26
I. Latihan......................................................................................................27
J. Rangkuman...............................................................................................27
BAB 4 PENUNJANG PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG.............................29
A. Indikator Keberhasilan..............................................................................30
B. Pengantar..................................................................................................30
C. Fungsi dan Klasifikasi Bangunan Gedung..................................................30
D. Persyaratan Bangunan Gedung.................................................................30

ii Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


E. Perizinan Penyelenggaraan Bangunan Gedung.........................................31
F. Sanksi Penyelenggaraan Bangunan Gedung..............................................32
G. Pendataan Bangunan Gedung...................................................................33
H. Pembinaan Penyelenggaraan Bangunan Gedung......................................33
I. Latihan......................................................................................................33
J. Rangkuman...............................................................................................34
BAB 5 PERKEMBANGAN DALAM PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG........35
A. Indikator Keberhasilan..............................................................................36
B. Perkembangan Kompleksitas Fungsi dan Bangunan Gedung....................36
C. Perkembangan Metode dalam Pembangunan Bangunan Gedung............37
D. Perkembangan Teknologi dalam Pembangunan Bangunan Gedung.........38
E. Latihan......................................................................................................41
F. Rangkuman...............................................................................................42
BAB 6 KEGAGALAN DAN PENJAMINAN BANGUNAN GEDUNG................................43
A. Indikator Keberhasilan..............................................................................44
B. Kegagalan Bangunan Gedung....................................................................44
C. Penjaminan Bangunan Gedung.................................................................45
6.4 Latihan....................................................................................................45
D. Rangkuman...............................................................................................46
BAB 7 PENUTUP......................................................................................................47
DAFTAR PUSTAKA.....................................................................................................49
GLOSARIUM.............................................................................................................50
BAHAN TAYANG........................................................................................................52

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung iii


DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Skema Tahapan dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung.............15


Gambar 2 Skema Tahapan Penyelenggaran Bangunan Gedung.............................16
Gambar 3 Skema Tahapan Penyelenggaran Bangunan Gedung.............................17
Gambar 4 Skema Tahapan Perencanaan Teknis Bangunan Gedung.......................18
Gambar 5 Skema Pelaksanaan Konstruksi Bangunan Gedung...............................20
Gambar 6 Skema Tahapan Pemanfataan Bangunan Gedung.................................23
Gambar 7 Skema Tahapan Pemanfataan Bangunan Gedung.................................25
Gambar 8 Skema Tahapan Pembongkaran Bangunan Gedung..............................27
Gambar 9 Gambar Percepatan Bangunan Gedung dengan teknologi Modern......39

iv Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

A. Deskripsi
Modul Penyusunan Kurikulum Penyelenggaraan Bangunan Gedung ini terdiri dari 5
(lima) materi pokok dalam kegiatan belajar. Kegiatan belajar merupakan pengantar
terhadap pemahaman tentang proses penyelenggaraan bangunan gedung. Sebagai
suatu modul pengantar, modul ini menjelaskan secara keseluruhan dari proses
penyelenggaraan yang terdiri dari input, proses dan output pada setiap tahap.
Tahap penyelenggaraan bangungan gedung terdapat 5 bab yang meliputi tinjauan
umum tentang penyelenggaraan bangunan gedung,
Dasar dalam pengembangan modul berdasarkan kepada peraturan yang berlaku
sebagai dasar dalam pelaksanaan di lapangan secara berurutan dan dengan
berbagai contoh baik melalui pengetahuan di dalam kelas ataupun di luar kelas.
Modul ini terdiri dari 2 modul yang akan diterapkan di dalam 2 diklat
penyelenggaraan bangunan gedung tingkat dasar dan tingkat lanjutan. Ke dua diklat
ini berdasarkan pada sumber yang sama dengan pendekatan permasalahan yang
berbeda.

B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta diklat dilengkapi dengan peraturan
perundangan yang terkait dengan materi, yang terkait dengan penyelenggaraan
bangunan gedung. Banyaknya acuan dari undang-undang, peraturan pemerintah,
peraturan menteri serta SNI sehingga tidak dicantumkan di dalam tulisan ini.
C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah dengan
kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh widyaiswara, adanya kesempatan tanya
jawab, diskusi interaktif serta latihan-latihan untuk menciptakan pemahaman yang
mendalam terhadap keleluasaan pengetahuan.

D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan alat
bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu :
Note book dan LCD Proyektor
Papan tulis atau white board dengan penghapusnya

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung v


Alat tulis

vi Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


BAB 1
PENDAHULUAN

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 1


Pendahuluan

A. Latar Belakang
Mata diklat Pengantar Bangunan Gedung merupakan overview dari pelaksanaan
diklat Penyelenggaraan Bangunan Gedung. Mata diklat ini dharapkan dapat
memberikan pengetahuan dan pemahaman bagi penyelenggaraan bangunan
gedung secara umum sebelum memasuki materi yang lebih rinci. Pemahaman
terhadap keseluruhan mata diklat dimaksudkan sebagai pengikat antar mata diklat.
Dengan demikian, pengetahuan dan pemahaman peserta diklat menjadi lebih
komrehensif.
Diklat ini merupakan mata diklat yang diselenggarakan oleh BPSDM PU di bandung
yang merupakan diklat untuk ASN yang terkait dengan penyelenggaraan bangunan
gedung. Mata diklat ini merupakan mata diklat yang tidak mengarah untuk
menciptakan keahlian dan atau ketrampilan bagi peserta diklat. Mata diklat ini
diarahkan untuk peningkatan kemampuan ASN untuk mengelola dan mengarahkan
pembangunan bangunan gedung, agar dalam pelaksanaan teknis dan administratif
telah memenuhi kaidah-kaidah serta kualitas dalam penyelenggaraan bangunan
gedung. Sedangkan tanggung jawab dalam pembangunan bangunan gedung tetap
berada di penyedia jasa.

B. Deskripsi Singkat
Mata diklat ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman kepada peserta diklat
yang tentang lingkup penyelenggaraan bangunan gedung yang meliputi proses yang
terjadi di dalam penyelenggaraan bangunan gedung melalui ceramah interaktif,
diskusi, dan latihan.

C. Tujuan Pembelajaran
1. Hasil belajar
Pada akhir pembelajaran, peserta diklat diharapkan mampu
mengimplementasikan konsep penyelenggaraan bangunan gedung sebagai
dasar untuk memahami diklat yang diselenggarakan.
2. Indikator Hasil Pembelajaran
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu memahami dan
melaksanakan :
a. Tinjauan Umum Penyelenggaraan Bangunan Gedung

2 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


b. Tahapan Penyelenggaraan Bangunan Gedung
c. Penunjang Penyelenggaraan Bangunan Gedung
d. Perkembangan dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung
e. Kegagalan dan Penjaminan Bangunan Gedung

D. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok


1. Materi Pokok
a. Tinjauan Umum Penyelenggaraan Bangunan Gedung
b. Tahapan Penyelenggaraan Bangunan Gedung
c.Penunjang Penyelenggaraan Bangunan Gedung
d. Perkembangan dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung
e. Kegagalan dan Penjaminan Bangunan Gedung

2. Sub Materi Pokok


a. Tinjauan Umum Penyelenggaraan Bangunan Gedung
1)Landasan penyelenggaraan bangunan gedung
2)Pengertian kegiatan penyelenggaraan bangunan gedung
b. Tahapan Penyelenggaraan Bangunan Gedung
1) tahapan umum
2) tahapan perencanaan teknis bangunan gedung
3) tahapan pelaksanaan konstruksi bangunan gedung
4) tahapan pengawasan konstruksi bangunan gedung
5) tahapan pemanfaatan bangunan gedung
6) tahapan pelestarian bangunan gedung
7) tahapan pembongkaran bangunan gedung
c. Penunjang Penyelenggaraan Bangunan Gedung
1) Fungsi dan klasifikasi bangunan gedung
2) Persyaratan bangunan gedung
3) Perizinan penyelenggaraan bangunan gedung
4) Sanksi penyelenggaraan bangunan gedung
5) Pendataan bangunan gedung
6) Pembinaan penyelenggaraan bangunan gedung
d. Perkembangan dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung
1) Perkembangan kompleksitas fungsi dan bangunan gedung
2) Perkembangan metode dalam pembangunan bangunan gedung

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 3


3) Perkembangan teknologi dalam pembangunan bangunan gedung
4) Kegagalan dan Penjaminan Bangunan Gedung
5) Kegagalan bangunan gedung
6) Penjaminan bangunan gedung

4 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


BAB 2
TINJAUAN UMUM PENYELENGGARAAN
BANGUNAN GEDUNG

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 5


Tinjauan Umum Penyelenggaraan Bangunan
Gedung
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami tinjauan umum
penyelenggaraan bangunan gedung.

B. Landasan Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Menurut UU No. 28 Tahun 2002, tujuan pembangunan nasional adalah untuk
mewujudkan masyarakat adil dan makmur yang merata secara material dan
spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Bangunan gedung
yang merupakan bagian dari pembangunan nasional secara fisik yang tidak dapat
lepas dari tujuan pembangunan nasional bahwa bangunan gedung penting sebagai
tempat manusia melakukan kegiatannya untuk mencapai berbagai sasaran yang
menunjang terwujudnya tujuan pembangunan nasional. Bangunan gedung harus
diselenggarakan secara tertib, diwujudkan sesuai dengan fungsinya, serta
dipenuhinya persyaratan administratif dan teknis bangunan gedung. Selain itu,
pengaturan dan pengendalian bangunan gedung tersebut dilakukan bangunan
gedung dapat terselenggara secara tertib dan terwujud sesuai dengan fungsinya,
diperlukan peran masyarakat dan upaya pembinaan.
Hal ini disebabkan bangunan gedung merupakan wadah/tempat bagi manusia
menjalankan berbagai kegiatannya. Sebagai suatu tempat, bangunan merupakan
bagian yang sangat dekat dengan manusia. Bangunan gedung mempunyai pengaruh
terhadap manusia yang berada didalamnya. Pengaruh tersebut dapat berbentuk
pengaruh terdapat fisik maupun psikologis. Kenyamanan dan keamanan bangunan
gedung dapat menjamin kegiatan manusia didalamnya akan berpengaruh terhadap
nilai dan hasil dari kegiatannya.
Bangunan gedung merupakan aglomerasi antara aspek arsitektural, struktural,
mekanikal dan elektrikal yang terwujud dari kebutuhan manusia dalam melakukan
kegiatannya. Menurut UU 28 tahun 2002, pengertian bangunan gedung adalah
adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah
dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik

6 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan
sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi
proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan
pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran. Segala bentuk kebutuhan dan
keinginan manusia tertuang didalam bangunan gedung tersebut. oleh karena itu,
bangunan merupakan bagian dari ekspresi diri manusia. Ekspresi ini merupakan
perwujudan kebudayaan manusia. Perwujudan budaya tersebut merupakan
mewakili manusia dalam perjalanan sejarah dan perkembangannya.
Dengan demikian apabila pembangunan bangunan gedung dilaksanakan secara
tertib berdasarkan persyaratan yang berlaku maka sehingga akan memberikan
dampak positif bagi terwujudnya fungsi bangunan sesuai dengan harapan
masyarakat.
Untuk menjamin terwujudnya bangunan gedung yang tertib dan mempunyai
manfaat yang tinggi bagi pengguna, maka dibutuhkan proses penyelenggaraan
bangunan gedung yang dapat dipertanggungjawabkan.
Selanjutnya landasan kebijakan dan strategi dalam penyelenggaraan bangunan
gedung dari pemerintah pusat sebagai dasar dalam pembangunan di seluruh
Indonesia telah diutarakan pada bab Kebijakan dan Strategi Penyelenggaraan
Bangunan Gedung.

C. Pengertian Kegiatan Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Menurut UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, bangunan gedung
mempunyai arti wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah
dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik
untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan
sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
Sedangkan pengertian bangunan gedung, menurut PP No. 35 Tahun 2005 tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung, dirinci lagi menjadi bangunan gedung umum dan bangunan gedung
khusus. Pengertian bangunan gedung umum adalah bangunan gedung yang
fungsinya untuk kepentingan publik, baik berupa fungsi keagamaan, fungsi usaha,
maupun fungsi sosial dan budaya.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 7


Sedangkan Bangunan gedung tertentu adalah bangunan gedung yang digunakan
untuk kepentingan umum dan bangunan gedung fungsi khusus, yang dalam
pembangunan dan/atau pemanfaatannya membutuhkan pengelolaan khusus
dan/atau memiliki kompleksitas tertentu yang dapat menimbulkan dampak penting
terhadap masyarakat dan lingkungannya.
Bangunan gedung sebelum direncanakan dan dilaksanakan harus memenuhi
kaidah-kaidah dari fungsi ruang sampai dengan fungsi bangunan serta klasifikasi
bangunan gedung secara komprehensif. Dalam memahami fungsi tersebut maka
bangunan tersebut wajib memenuhi persyaratan administrasi, tata bangunan dan
persyaratan keandalan bangunan. Selain persyaratan administratif, persyaratan
teknis yang meliputi persyaratan tata bangunan dan keandalan mempunyai peran
penting dalam tercapainya bangunan gedung yang berkualitas.

1. Tinjauan Pembangunan dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Pada sub bab ini akan dijelaskan berbagai pengertian dari tahapan penyelenggaraan
bangunan gedung. penjelasan ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman
bersama terhadap penyelenggaraan bangunan gedung, sehingga diharapkan dalam
proses pembelajaran tidak ditemui perbedaan pandangan yang hakiki.
Menurut UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, kegiatan pembangunan
terdiri dari kegiatan pembangunan, pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran.
Kegiatan pembangunan terbagi lagi atas kegiatan perencanaan teknis dan
pelaksanaan konstruksi. Dalam pelaksanaan konstruksi terkandung kegiatan yang
bersamaan dengan tahapan pelaksanaan konstruksi adalah kegiatan pengawasan
konstruksi.
Menurut PP No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung, perencanaan teknis adalah
proses membuat gambar teknis bangunan gedung dan kelengkapannya yang
mengikuti tahapan prarencana, pengembangan rencana dan penyusunan gambar
kerja yang terdiri atas: rencana arsitektur, rencana struktur, rencana
mekanikal/elektrikal, rencana tata ruang luar, rencana tata ruang-dalam/interior
serta rencana spesifikasi teknis, rencana anggaran biaya, dan perhitungan teknis
pendukung sesuai pedoman dan standar teknis yang berlaku.
Menurut UU No. 28 Tahun 2002 dan PP 36 Tahun 2005, pengertian pemanfaatan
bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan
fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan
pemeriksaan secara berkala. Pengertian pemeliharaan adalah kegiatan menjaga
keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik

8 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


fungsi. Pengertian perawatan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti
bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan
sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi. Sedangkan pengertian pemeriksaan
berkala adalah kegiatan pemeriksaan keandalan seluruh atau sebagian bangunan
gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya dalam
tenggang waktu tertentu guna menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung.
Pengertian pelestarian adalah kegiatan perawatan, pemugaran, serta pemeliharaan
bangunan gedung dan lingkungannya untuk mengembalikan keandalan bangunan
tersebut sesuai dengan aslinya atau sesuai dengan keadaan menurut periode yang
dikehendaki. Kegiatan perawatan dan pemeliharaan pada bangunan gedung yang
dilestarikan sama seperti yang dilakukan pada bangunan gedung pada umumnya.
Perbedaaannya pada penggunaan dalam keaslian komponen pada bangunan yang
dilestarikan. Sedangkan pengertian pemugaran bangunan gedung yang dilindungi
dan dilestarikan adalah kegiatan memperbaiki, memulihkan kembali bangunan
gedung ke bentuk aslinya.
Pengertian Pembongkaran bangunan gedung adalah kegiatan membongkar atau
merobohkan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan
bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya.

D. Latihan
Diskusikan dengan peserta lain dan jawablah pertanyaan di bawah ini.
1. Jelaskan pengertian bangunan gedung! Jelaskan pula apa yang dimaksud
dengan bangunan gedung khusus! Jelaskan pula apa perbedaan antara
bangunan umum dengan bangunan gedung khusus!
2. Jelaskan apa yang dimaksud dengan penyelenggaraan bangunan gedung!
Jelaskan pula lingkup penyelenggaraan bangunan gedung!
3. Apa yang dimaksud dengan pemanfaatan bangunan gedung?
4. Apa yang dimaksud dengan pelestarian bangunan gedung?
5. Apa yang dimaksud dengan pembongkaran bangunan gedung?

E. Rangkuman
Tinjauan umum ini merupakan bagian awal dalam memahami bangunan gedung
dan penyelenggaraan bangunan gedung. Pemahaman awal dari bangunan gedung
dan penyelenggaraan bangunan gedung adalah memahami pengertiannya dari
pengertian pembangunan, pemanfaatan, pelestarian sampai dengan pembongkaran
bangunan gedung.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 9


Diharapkan dengan memahami tentang pengertian dan ruang lingkup kegiatan dari
penyelenggaraan bangunan gedung secara umum, peserta dapat mempunyai
pengetahuan awal untuk memahami pada tingkat detail/rinci.

10 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


BAB 3
TAHAPAN PENYELENGGARAAN BANGUNAN
GEDUNG

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 11


Tahapan Penyelenggaraan Bangunan Gedung
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami dan melaksanakan
tahapan penyelenggaraan bangunan gedung.

B. Tahapan Umum
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu
dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan
usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
Sedangkan penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang
meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan
pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran. Proses perencanaan teknis adalah
sebelum bangunan dibangun dibutuhkan perencanaan yang matang berdasarkan
pada kaidah-kaidah bangunan gedung yang meliputi persyaratan bangunan gedung
baik persyaratan peruntukan, persyaratan tata bangunan dan lingkungan,
persyaratan keandalan bangunan. Persyaratan ini dibutuhkan demi tercapainya
kualitas fungsi yang dibutuhkan oleh manusia sebagai pengguna bangunan gedung.
Perencanaan teknis merupakan implementasi dari persyaratan dalam bangunan
gedung yang dibutuhkan oleh kegiatan manusia dan pengaturan kegiatan manusia
yang diungkapkan dalam tatanan ruang. Tatanan ruang diatur berdasarkan kepada
sistem-sistem yang berlaku seperti sistem sirkulasi, pola ruang, zonasi ruang dan
organisasi ruang sehingga dapat mendukung dari pergerakan manusia yang
memenuhi tingkat kenyamanan, keselamatan dan kemudahan pencapaian.
Tatanan ruang dipadupadankan dengan struktur dan konstruksi sebagai pembentuk
ruang yang kokoh dan utilitas yang mengatur sistem pengendalian terhadap HVAC
dan pembuangan limbah manusia. Pemaduan tersebut diterapkan ke dalam gambar
perencanaan (Gambar 1) . Gambar perencanaan ini sebagai acuan didalam
pelaksanaan pembangunan.
Dari gambar rencana tersebut, maka bangunan gedung dilaksanakan dalam
pembangunan. Proses pelaksanaan tersebut dibutuhkan persyaratan tertentu yang
meliputi persyaratan organisasi, persyaratan administrasi dan persyaratan anggaran
sebagai bagian dari jaminan terlaksananya pembangunan bangunan gedung. Dalam

12 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


pelaksanaan pembangunan bangunan gedung diperlukan pengawasan terhadap
pelaksanaan pembangunan bangunan gedung.
Pengawasan ini mempunyai tujuan untuk terjaminnya bangunan yang dibangun
sesuai dengan perencanaan yang telah dilakukan. Pengawasan juga berfungsi
sebagai terlaksananya pembangunan berdasarkan ketepatan waktu dan
penggunaan bahan bangunan yang sesuai dengan yang telah diatur dalam rencana
kerja dan persyaratan, waktu pelaksanaan dan anggaran yang telah ditetapkan.
Setelah bangunan gedung didirikan dan digunakan oleh pengguna, maka bangunan
tersebut proses pemanfaatan bangunan dilakukan. Pemanfaatan bangunan gedung
adalah kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah
ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara
berkala. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung
beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi. Perawatan adalah kegiatan
memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan
bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi.
Pemeriksaan berkala adalah kegiatan pemeriksaan keandalan seluruh atau sebagian
bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya
dalam tenggang waktu tertentu guna menyatakan kelaikan fungsi bangunan
gedung.
Bangunan yang mempunyai nilai arsitektur serta nilai sejarah perlu dilestarikan
sebagai bagian dari perkembangan budaya masyarakat yang akan diwariskan
kepada generasi mendatang. Pelestarian adalah kegiatan perawatan, pemugaran,
serta pemeliharaan bangunan gedung dan lingkungannya untuk mengembalikan
keandalan bangunan tersebut sesuai dengan aslinya atau sesuai dengan keadaan
menurut periode yang dikehendaki.
Sedangkan pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merubuhkan seluruh
atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana
dan sarananya. Pembongkaran dilakukan apabila bangunan sudah tidak laik fungsi
lagi dan dapat berpengaruh terhadap keselamatan lingkungannya.

Secara terperinci, proses penyelenggaraan bangunan gedung dapat dilihat pada


diagram di bawah ini.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 13


16

Gambar 1 Skema Tahapan dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

14 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Gambar 2 Skema Tahapan Penyelenggaran Bangunan Gedung
Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

Modul 1 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 15


16

Gambar 3 Skema Tahapan Penyelenggaran Bangunan Gedung


Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

14 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


C. Tahapan Perencanaan Teknis Bangunan Gedung
Proses dalam perencanaan teknis bangunan gedung dapat dilihat pada diagram di bawah ini.

PEMERINTAH DAERAH (PEMBINAAN, PEMBERDAYAAN MASYARAKAT


DAN PENGENDALIAN)

PEMILIK – PENGGUNA - PENYEDIA JASA


Gambar 4 Skema Tahapan Perencanaan Teknis Bangunan Gedung
Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

Modul 1 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung 17


20

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar)


1. Tahapan Perencanaan Teknis Bangunan Gedung
Persiapan yang dilakukan sebelum dilaksanakannya proses perencanaan teknis
adalah pemenuhan seluruh kebutuhan dan persyaratan yang berlaku, agar
dalam proses perencanaan tidak terjadi kendala. Dalam hal ini persyaratan
terhadap perencanaan tersebut adalah:
a. Kerangka Acuan Kerja (KAK) dan interpretasi/tanggapan terhadap KAK.
b. Persyaratan administrasi seperti: status hak atas tanah, peruntukan lahan.
c. Persyaratan tata bangunan: intensitas bangunan yang dipersyaratkan,
persyaratan fungsi bangunan.
d. Persyaratan keandalan bangunan,
e. Data dan informasi didalam tapak dan diluar tapak baik berupa data fisik
maupun non fisik seperti tanah, kondisi transportasi, kondisi iklim, kondisi
lingkungan, dll.
Proses perencanaan teknis bangunan gedung meliputi :
a. Tahap konsepsi perencanaan
b. Tahap pra rencana bangunan gedung
c. Tahap pengembangan rencana
d. Tahap rencana detail
e. Tahap dokumen pelaksanaan konstruksi
f. Penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa pelaksanaan
g. Pengawasan berkala
h. Petunjuk pemanfaatan bangunan gedung
Melihat proses dalam perencanaan teknis di atas, maka proses perencanaan
teknis tidak hanya terdiri dari penyiapan dokumen untuk pelaksanaan
pembangunan. Proses perencanaan teknis meliputi juga pengawasan berkala
yang dilakukan oleh perencana pada saat pelaksanaan pembangunan bangunan
gedung, memberikan penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa pelaksanaan
serta petunjuk pemanfaatan bangunan gedung.
Dalam proses perencanaan tidak hanya dilakukan oleh penyedia jasa dalam hal
ini adalah arsitek, melainkan dapat dilakukan secara bersama antara pemerintah
dengan masyarakat. Pada kasus tertentu, perencanaan dilakukan bersama oleh
masyarakat sebagai pelaku perencana; sedangkan perencana (konsultan) sebagai
fasilitator dan pengarah perencanaan agar perencanaan masih memenuhi
kaedah-kaedah perencanaan secara umum.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 19


2. Hasil Perencanaan Teknis Bangunan Gedung
Hasil dalam proses perencanaan teknis adalah :
a. Dokumen perencanaan yang terdiri dari : gambar rencana (arsitektur,
struktur dan ME), gambar detail (arsitektur, struktur dan ME)
b. Dokumen perhitungan struktur bangunan
c. Dokumen rencana kerja dan syarat (adminsitrasi, umum dan teknis)
d. Dokumen BoQ (Bill of Quantity)
e. Dokumen RAB
f. Laporan perencanaan
Hasil/output ini digunakan sebagai persiapan dalam lelang dan pengurusan IMB.
Lelang dilaksanakan oleh panitia lelang. Pengurusan IMB tersebut digunakan
sebagai izin yang diberikan kepada bangunan gedung yang akan dilaksanakan
(dibangun). IMB menunjukkan bahwa bangunan yang akan dibangun telah
memenuhi persyaratan yang diberlakukan.

D. Tahapan Pelaksanaan Konstruksi Bangunan Gedung


Proses pelaksanaan teknis bangunan gedung diperlihatkan pada diagram dibawah
ini.

Gambar 5 Skema Pelaksanaan Konstruksi Bangunan Gedung


Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

20 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


1. Persiapan Dalam Pelaksanaan Konstruksi Bangunan Gedung
Persiapan yang dilakukan sebelum dilakukan pelaksanaan pembangunan, maka
hal yang paling penting adalah adanya izin Mendirikan Bangunan, dan
pelelangan yang dijalankan oleh panitia tertentu yang ditunjuk berdasarkan
peraturan yang berlaki. Pembangunan dapat dilaksanakan apabila terdapat 2 hal
tersebut. Selain kelengkapan gambar perencanaan sebagai bagian dari sumber
utama dalam pelaksanaan pembangunan.
2. Proses Pelaksanaan Konstruksi Bangunan Gedung
Proses pelaksanaan secara umum terdiri dari :
a. Melakukan Pemeriksaan Dokumen Pelaksanaan
b. Melakukan Perubahan pekerjaan
c. Melakukan Persiapan Lapangan Bangunan Gedung
d. Melakukan Kegiatan Konstruksi
e. Melakukan Pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi Bangunan Gedung
f. Melakukan Pemeriksaan akhir uji coba peralatan Bangunan Gedung
g. Melakukan Penyerahan hasil akhir pekerjaan
Pemeriksaan dokumen secara bersama dilakukan antara perencana, pelaksana
dan pengawas serta pihak pemberi kerja untuk menyepakati beberapa hal
terkait dengan pelaksanaan melalui pemeriksaan dokumen secara bersama.
Kesepakatan tersebut penting untuk dilaksanakan sebagai upaya mengurangi
kesalahan dalam pelaksanaan.
Persiapan lapangan terdiri dari pembersihan lapangan, penyiapan air kerja dan
bangunan seperti, direksi kit dll. dalam persiapan lapangan juga ditentukan titik
0 bangunan sebagai titik awal untuk menentukan garis bangunan. Titik 0
tersebut penting dalam menetapkan di lapangan. Kemudahan dalam
perencanaan untuk menentukan titik 0 tersebut tidak terjadi di lapangan,
khususnya apabila tapak sangat terbatas atau topografi yang sulit dicapai.
3. Hasil Perencanaan Teknis Bangunan Gedung
Hasil dari proses pelaksanaan adalah terbentuknaya bangunan gedung yang
akan dimanfaatkan oleh pengguna. Bangunan yang dibangun selanjutnya akan
dilakukan pendataan bangunan gedung khususnya untuk bangunan gedung
negara.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 21


E. Tahapan Pengawasan Konstruksi Bangunan Gedung
Tahapan pengawasan Konstruksi merupakan salah satu tahap dalam
penyelenggaraan bangunan gedung yang menjadi satu kesatuan dengan tahap
pelaksanaan teknis. Pengawasan merupakan kegiatan yang memantau dan
mengevaluasi pada setiap tahap dalam pelaksanaan konstruksi yang meliputi aspek
perencanaan konstruksi, pengadaan jasa dan manajemen pelaksanaan konstruksi.
Pelaksanaan Pengawasan dan evaluasi dilakukan terhadap kinerja pelaksana
terhadapa kesesuaian gambar perencanaan, spesifikasi, jadwal dan anggaran yang
sesuai dengan Standar Nasional dan syarat keteknikan sehingga bangunan yang
dihasilkan sesuai dengan perencanaannya.
1. Persiapan dalam Pengawasan Teknis Bangunan Gedung
Persiapan dan data yang dilakukan oleh pengawas sama dengan pelaksanaan
yaitu: dokumen perencanaan, rencana kerja dan syarat, BoQ, RAB, perhitungan
struktur.
2. Tujuan Pengawasan Teknis Bangunan Gedung
Pada dasarnya tujuan pengawasan adalah menjamin bahwa dalam pelaksanaan
di lapangan sesuai dengan dokumen yang ada, selain itu pengawasan yang
dilakukan adalah pengawasan terhadap waktu, penggunaan anggaran, serta
penggunaan bahan yang didasarkan pada diagram kurve S. Didalam kurva S
memuat waktu, dan penggunaan anggaran yang diwujudkan melalui prosentase
ketercapaian pelaksanaan. Penggunaan anggaran tersebut diketahui dari
penggunaan anggaran untuk bahan bangunan dan sumber daya manusia
(tukang, mandor, tenaga ahli) yang bekerja pada proyek tersebut.
3. Hasil Pengawasan Teknis Bangunan Gedung
Hasil pengawasan kepada bangunan gedung adalah rekomendasi kepada
pengguna bahwa dari berbagai tes yang dilakukan terhadap peralatan dan
perlengkapan bangunan gedung telah bekerja sesuai dengan acuan. Hal ini
sangat penting bagi pengguna yang akan menempati bangunan gedung
tersebut.
Setelah bangunan tersebut selesai dibangun maka proses dalam
penyelenggaraan bangunan gedung adalah mendata bangunan yang ada
melalui proses pendataan bangunan gedung. tujuan dari pendataan ini adalah
sebagai bagian dari pengarsipan/dokumnetasi terhadap aset yang dimilik
pemerintah dalam bentuk bangunan gedung.

22 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


F. Tahapan Pemanfaatan Bangunan Gedung
Tahapan pemanfaatan dilakukan setelah kontraktor melakukan serah terima kepada
pemilik bangunan berdasarkan berbagai pengujian terhadap sarana dan prasarana
untuk menjamin seluruh elemen ASMET pada bangunan gedung tersebut berfungsi
dengan baik. Tahapan pemanfaatan bangunan gedung terdiri dari 3 jenis yaitu
pengoperasian, pemeliharaan dan perawatan. Pengoperasian adalah kegiatan
membuka dan menutup berbagai fungsi baik mekanikal dan elektrikal dengan
tujuan agar fungsi tersebut berjalan sesuai dengan capaian yang diharapkan.
Lingkup dari pengoperasian adalah elektrikal (jaringan AC, lampu, cctv, dll) dan
mekanikal (jaringan air bersih, jaringan air, pipa gas dll).
1. Persiapan dalam Pemanfaatan Bangunan Gedung
Persiapan yang dilakukan adalah mengkaji seluruh sistem ASMET apakah
berfungsi sebagaimana mestinya serta meakukan kajian perubahan fungsi
ruang dan sebagainya.
2. Tahapan Pemanfaatan Bangunan Gedung
Tahapan pemeliharaan bangunan gedung secara umum diperlihatkan pada
skema di bawah ini.

Gambar 6 Skema Tahapan Pemanfataan Bangunan Gedung


Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 23


Aspek dalam pemeliharaan bangunan gedung yang akan diuraikan pada
pelatihan adalah sebagai berikut :
a. Persiapan dan Rencana Pemeliharaan Bangunan Gedung
b. Pedoman Operasi
c. Manajemen Pemeliharaan Dan Perawatan Bangunan
d. Lingkup Pemeliharaan Dan Perawatan Bangunan Gedung
e. Menyusun Tata Cara Dan Metode Pemeliharaan Dan Perawatan Bangunan
f. Melakukan pemeriksaan berkala
Dalam pemeliharaan bangunan gedung terdapat 4 tahap proses pemanfaatan
bangunan gedung yaitu : 1) pengoperasian, 2) pemeliharaan dan 3)
perawatan. Ke tiga tahap ini dilakukan dengan cara pengawasan yang dilakukan
secara periodik. Dari pengawasan tersebut dapat diketahui perubahan dari
elemen arsitektur, struktur, mekanikal, elektrikal dan tata ruang luar yang
membutuhkan tindakan yang bersifat pemeliharaan, perawatan dan
pemeriksaan.
Seluruh proses dalam pemeliharaan ini tujuannya adalah menjaga fungsi
bangunan dan ruang masih sesuai dengan pada awalnya sekaligus menambah
usia bangunan gedung.
3. Hasil Pemanfaatan Bangunan Gedung
Hasil dari proses pemeliharaan tersebut adalah perpanjangan sertifikat laik
fungsi yang diajukan kepada pemerintah dengan rentang 5 tahun.

24 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


G. Tahapan Pelestarian Bangunan Gedung
Proses pelestarian bangunan gedung dapat diperlihatkan pada diagram di bawah
ini.

Gambar 7 Skema Tahapan Pemanfataan Bangunan Gedung


Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

1. Persiapan dalam Pelestarian Bangunan Gedung


Masukan dalam proses pelestarian adalah adanya bangunan gedung yang
ditetapkan oleh Tenaga Ahli Bangunan Gedung Cagar Budaya (TABG-CB) sebagai
bangunan cagar budaya yang dilestarikan. Penetapan ini dilakukan dengan
berbagai kriteria dan oleh berbagai pemangku kepentingan.
Pemangku kepentingan terdiri dari berbagai unsur yaitu pemerintah, ahli cagar
budaya, masyarakat dan berbagai ahli melalui kajian akademis. Hal ini penting
untuk menilai bangunan tersebut agar mempunyai tingkat keakuratan yang
tinggi dalam proses penetapan bangunan yang dilestarikan. Aspek sejarah, seni,
gaya arsitektur yang mewakili, dan aspek kemungkinan di revitalisasi menjadi
signifikan dalam proses penetapan.
Persiapan selanjutnya adalah melaksanakan persyaratan bangunan gedung
sebagaimana persyaratan terhadap bangunan cagar budaya. Persyaratan
bangunan gedung tersebut juga sama seperti persyaratan bangunan gedung
pada umumnya. Selanjutnya tindakan pelestarian juga harus memenuhi
persyaratan pelestarian. Persyaratan ini dilakukan oleh berbagai tenaga ahli
yang kompeten yaitu TABG-CB.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 25


Kepentingan masyarakat dalam melakukan pelestarian, khususnya masyarakat
yang bertempat tinggal di sekitar bangunan cagar budaya. Kepentingan
masyarakat dalam arti bahwa masyarakat dapat berperan serta dalam proses
dan penetapan bangunan cagar budaya tersebut.
2. Proses Pelestarian Bangunan Gedung
Proses dalam melakukan tindakan pelestarian bangunan gedung sama seperti
yang dilakukan pada bangunan gedung umumnya yaitu :
a. Penyelenggaraan bangunan gedung cagar budaya yang dilestarikan
b. Pemberian kompensasi, insentif dan disinsentif pada bangunan gedung
cagar budaya yang dilestarikan.
Penyelenggaraan bangunan gedung cagar budaya yang dilestarikan terdiri dari
perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan dan pembongkaran. Langkah ini
sama seperti dengan penyelenggaraan bangunan gedung pada umumnya.
Perbedaannya adalah adanya TABG-CB yang menjadi bagaian konsultasi teknis.
Kebutuhan konsultasi ini penting karena perencanaan dan pelakanaan
bangunan gedung yang dilestarikan membutuhkan penanganan yang berbeda
dengan bangunan gedung pada umumnya. Perencanaan dan pelaksanaan
bangunan gedung cagar budaya dibutuhkan tenaga yang ahli cagar budaya,
seperti arsitektur, sipil, arkeologi dan sebagainya yang membutuhkan tingkat
pemahaman yang mendalam terhadap bangunan cafar budaya.
3. Hasil Pelestarian Bangunan Gedung
Hasil pelestarian bangunan gedung adalah terlestarikan bangunan gedung yang
mempunyai sejarah peradaban kebudayaan Indonesia sehingga bangunan
tersebut tetap mempunyai keandalan sesuai dengan persyaratan yang
diberlakukan.

26 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


H. Tahapan Pembongkaran Bangunan Gedung
Proses pembongkaran pada bangunan gedung dapat diperlihatkan pada diagram di
bawah ini.

Gambar 8 Skema Tahapan Pembongkaran Bangunan Gedung


Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)

Pembongkaran pada hakekatnya tidak hanya didasarkan pada ketidaklaikan fungsi


semata. Pembongkaran dapat terjadi karena disebabkan oleh aspek eksternal
seperti perubahan lingkungan seperti perubahan tata ruang, kondisi lingkungan
yang tidak memadai dan sebagainya. Meskipun demikian ketidaklaikan fungsi
merupakan kriteria utama dalam menetapkan pembongkaran suatu bangunan.
pembongkaran dilakukan dengan tujuan untuk memberikan rasa aman bagi
pengguna dan masyarakat dan lingkungan sekitarnya.
1. Persiapan dalam Pembongkaran Bangunan Gedung
Persiapan yang dilakukan untuk pembongkaran adalah proses penetapan
pembongkaran atau izin pembongkaran. Izin dapat dikeluarkan oleh pimpinan
daerah (walikota/bupati, gubernur di DKI Jakarta atau menteri) berdasarkan
kepada masukan dari berbagai pihak yaitu masyarakat dan para ahli
dibidangnya. Izin tersebut terkait dengan kebijakan dan penetapan
pembongkaran bangunan gedung setiap daerah.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 27


2. Proses Pembongkaran Bangunan Gedung
Proses dalam tindakan pembongkaran bangunan gedung adalah :
a. Pelaksanaan pembongkaran Bangunan Gedung,
b. Pengamanan lingkungan,
c. Pengawasan pembongkaran.
Setelah mendapatkan penetapan tentang izin pembongkaran, maka dilakukan
pelaksanaan tentang pembongkaran. Dalam proses pelaksanaan
pembongkaran dibutuhkan ahli tentang pembongkaran bangunan gedung,
karena terkait dengan keselamatan dan keamanan lingkungannya. Dalam
proses pelaksanaan pembongkaran akan diawasi oleh pengawas, agar proses
pembongkaran dapat dilakukan sesuai dengan aturan dan kaedah yang
berlaku.
3. Hasil Pembongkaran Bangunan Gedung
Hasil pembongkaran bangunan gedung adalah pendataan bangunan tersebut
dengan menghapus data tersebut.

I. Latihan
Diskusikan dengan peserta diklat lain dan jawablah pertanyaan di bawah ini.
1. Jelaskan secara umum, bagaimana tahapan dalam penyelenggaraan bangunan
gedung?
2. Jelaskan bagaimana proses dalam perencanaan teknis bangunan gedung?
3. Kebutuhan Persyaratan yang diperlukan sebelum dilaksanakannya proses
perencanaan teknis adalah?
4. Jelaskan apa yang dimaksud dengan pengawasan konstruksi?
5. Jelaskan tujuan pengawasan konstruksi bangunan gedung?

J. Rangkuman
Tahapan dalam penyelenggaraan bangunan gedung terdiri dari 4 tahapan yaitu
tahap pembangun, tahap pemanfaatan, tahap pelestarian dan tahap
pembongkaran. Pemahaman terhadap penyelenggaraan bangunan gedung
merupakan suatu siklus kehidupan dari diciptakan, dimanfaatkan, dilestarikan dan
dibongkar. Proses tersebut dilakukan secara berurutan. Setiap urutan mengandung
pengetahuan, ketrampilan dan keahlian yang tidak disamakan satu dengan yang
lainnya. Setiap tahap membutuhkan ketrampilan dan keahlian tersendiri dan proses
yang berbeda. Untuk itu, dalam pengelolaan setiap tahap perlu dikuasai oleh
peserta diklat.

28 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 29
BAB 4
PENUNJANG PENYELENGGARAAN BANGUNAN
GEDUNG

30 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Penunjang Penyelenggaraan Bangunan Gedung
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami dan melaksanakan
penunjang dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

B. Pengantar
Penunjang penyelenggaraan bangunan gedung adalah aspek-aspek persyaratan lain
pendukung dari penyelenggaraan bangunan gedung yang merupakan bagian
penting dalam penyelenggaraan bangunan gedung. Bangunan gedung tidak hanya
dibangun saja melainkan ada dukungan adminsitrasi dan teknis untuk mewujudkan
bangunan yang handal.

C. Fungsi dan Klasifikasi Bangunan Gedung


Pemahaman fungsi dan klasifikasi bangunan gedung wajib dipahami hingga wajib
dilaksanakan dalam proses perencanaan teknis bangunan gedung. Penjelasan
fungsi dan klasifikasi termaktub dalam UU No. 28 Tahun 2002 dan PP No. 36 Tahun
2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung. fungsi dalam peraturan tersebut terdapat 5 jenis utama
yaitu: fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial-budaya dan fungsi khusus.

D. Persyaratan Bangunan Gedung


Bangunan gedung adalah tempat manusia melakukan segala aktivitasnya. Sehingga
bangunan gedung mempunyai peran penting dalam kehidupan manusia. Oleh
karena itu, bangunan gedung wajib dibangun dengan berdasarkan persyaratan
tertentu. Dengan adanya fungsi mewadahi (sebagai tempat) kegiatan manusia,
maka bangunan gedung tersebut harus memberi rasa aman dan nyaman serta
merasa terlindungi dari faktor iklim, faktor keamanan lingkungan dan faktor
kesehatannya. Persyaratan tersebut wajib dilaksanakan untuk menkamin
ketentraman manusia didalamnya.
Pembangunan bangunan gedung tidak hanya untuk mewadahi kegiatan manusia
melainkan juga mengembangkan lingkungan yang indah, serasi dan nyaman.
Untuk itu, maka persyaratan bangunan gedung tidak hanya terkait dengan
bangunan gedung melainkan terkait dengan kualitas lingkungan. Untuk mencapai

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 31


kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang baik maka diperlukan pengendalian
dan pengawaan, maka diperlukan sistem yang memantau terhadap pengendalian
pembangunan tersebut yaitu kontrol terhadap kualitas fungsi bangunan melalui
persyaratan adminsitrasi, persyaratan peruntukan lahan, persyaratan tata bangunan
dan persyaratan keandalan bangunan gedung.
Persyaratan peruntukan lahan adalah persyaratan yang harus dipenuhi oleh fungsi
bangunan yang akan dibangu wajib sesuai dengan peruntukan lahannya. Yang telah
ditetapkan didalam RTRW dan RDTRK. Persyaratan administrasi adalah persyaratan
legalitas tanah dan IMB. Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan entitas
bangunan, persyaratan arsitektur dan persyaratan keandalan bangunan gedung.
persyaratan entitas bangunan adalah persyaratan yang diterapkan kepada aspek
ketinggian, prosentase terhadap tapak, keluasan bangunan yang diijinkan, jarak
bangunan terhadap pagar dan jalan dan persyaratan daerah hijau.
Persyaratan keandalan meliputi: persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan
dan persyaratan kemudahan. Persyaratan keselamatan adalah persyaratan
bangunan agar manusia dapat merasa terlindungi dan keselamatan apabila terjadi
bencana yang terjadi pada bangunan tersebut, misal kebakaran.
Persyaratan kenyamanan adalah persyaratan bagi manusia agar dapat melakukan
kegiatan dengan nyaman yang terkait dengan pengendalian suhu, kelembaban,
udara. Kenyamanan tersebut juga terkait dengan kenyamanan penglihatan dan atau
pencahayaan untuk memenuhi persyaratan kegiatannya.
Persyaratan kesehatan adalah persyaratan bangunan gedung untuk menjamin
manusia dalam melakukan kegiatan tanpa hambatan kesehatan. Kesehatan tesebut
dapat terjadi dari sistem pembuangan limbah CO 2 melalui sistem penghawaan,
kuman penyakit melalui pengaturan terhadap kelembangan dan pencahayaan,
sistem pembuangan limbah padat dan cair melalui sistem sanitasi.
Persyaratan kemudahan adalah persyaratan bangunan gedung untuk menjamin
kemudahan dalam melakukan pergerakan secara horisontal dan vertikal bagi barang
dan manusia pada umumnya dan atau manusia yang berkebutuhan khusus
(disable).

E. Perizinan Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Persyaratan bangunan gedung dapat dicapai melalui pengendalian dan
pengawasan. Aspek pengendalian salah satunya melalui perizinan. Melalui
perizinan tersebut, aspek-aspek yang menghambat ketercapaian kinerja bangunan

32 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


gedung dapat dihindari. Perizinan dalam penyelenggaraan bangunan gedung
adalah:
1. Izin Mendirikan Bangunan
IMB ini diajukan pada saat bangunan gedung akan dilaksanakan dan dibangun.
Sebelum dibangun segala persyaratan yang termaktub dalam izin tersebut
harus sudah dipenuhi dan mendapat izin bahwa bangunan tersebut dapat
dibangun secara sah dengan berbagai ketentuan. Izin ini dikeluarkan atas dasar
pengajuan gambar rencana bangunan gedung yang telah memenuhi
persyaratan intensitas, lahan dan persyaratan tata bangunan dan persyaratan
keandalan bangunan gedung. Izin ini tidak mengurangi sanksi apabila terjadi
pelanggaraan terhadap persyaratan yang telah diberlakukan.
2. Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) adalah sertifikat yang dikeluarkan setelah
pelaksanaan bangunan gedung telah selesai dan akan diserahterimakan
kepada pengguna jasa atau pemilik. SLF dikeluarkan apabila bangunan tersebut
telah melalui berbagai pengujian terhadap kelayakan fungsi dari aspek
arsitektur, struktur, mekanikal, elektrikan, dan tata lingkungan serta tata ruang
dalam.
3. Izin Pembongkaran
Izin pembongkaran dilakukan apabila suatu bangunan gedung ditetapkan
unyuk dibongkar karena bangunan gedung tersebut sudah tidak dapat sesuai
dengan peraturan yang berlaku, misal tidak laik fungsi lagi sehingga dapat
mengganggu lingkungan. Pembogkaran karena dapat merupakan
pertimbangan pemiliknya sendiri.

F. Sanksi Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Sanksi adalah bentuk tindakan yang diberlakukan apabila terjadi pelanggaran
terhadap penyelenggaraan bangunan gedung. Pelanggaran ini dapat terjadi
misalnya pada perubahan fungsi yang tidak sesuai dengan peruntukan lahannya.
Sanksi dapat terjadi pada saat tahap perencanaan, pelaksanaan dan pemanfaatan
bangunan gedung.
Sanksi dalam hal adanya pelanggaran atas UU Bangunan Gedung, pemilik dan/atau
pengguna bangunan gedung dapat dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi
pidana. Yang masuk dalam ruang lingkup sanksi administratif yaitu dapat
diberlakukan pencabutan IMB sampai dengan pembongkaran bangunan gedung
serta dapat dikenakan sanksi denda maksimal 10% dari nilai bangunan yang sedang

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 33


maupun telah dibangun. Sedangkan sanksi pidana yang diatur dalam UU Bangunan
Gedung ini dapat berupa sanksi kurungan penjara selama-lamanya 5 (lima) tahun
penjara dan/atau pidana denda paling banyak 20% dari nilai bangunan gedung jika
karena kelalaiannya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

G. Pendataan Bangunan Gedung


Dukungan pendataan bangunan gedung dalam penyelenggaraan bangunan gedung
adalah untuk pengendalian dalam penyelenggaraan bangunan gedung. Fungsi
pendataan adalah untuk merekam perkembangan bangunan gedung tersebut
dengn berbagai spesifikasinya serta bangunan yang mempunyai nilai sejarah dan
peradabannya. Dengan adanya pendataan ini maka pengelolaan serta pengendalian
dapat dilakukan sesuai dengan sasarannya.

H. Pembinaan Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Berdasarkan pada UU No. 28 Tahun 2002 dan PP No. 36 Tahun 2005, aspek
pembinaan meliputi pengaturan, pemberdayaan dan pengawasan. Pengaturan
adalah aspek pembinaan dengan melalui peraturan dan berbagai pedoman yang
dikeluarkan sebagai dasar dalam pelaksanaan penyelenggaraan bangunan gedung.
Pembinaan penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pengaturan,
pemberdayaan, dan pengawasan dalam rangka mewujudkan tata pemerintahan
yang baik sehingga setiap penyelenggaraan bangunan gedung dapat berlangsung
tertib dan tercapai keandalan bangunan gedung yang sesuai dengan fungsinya,
serta terwujudnya kepastian hukum. Pengaturan adalah penyusunan dan
pelembagaan peraturan perundang-undangan, pedoman, petunjuk, dan standar
teknis bangunan gedung sampai di daerah dan operasionalisasinya di masyarakat.
Pemberdayaan adalah kegiatan untuk menumbuhkembangkan kesadaran akan hak,
kewajiban, dan peran para penyelenggara bangunan gedung dan aparat pemerintah
daerah dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
Pengawasan adalah pemantauan terhadap pelaksanaan penerapan peraturan
perundang-undangan bidang bangunan gedung dan upaya penegakan hukum.

I. Latihan
Diskusikan dalam kelompok dengan pertanyaan di bawah ini.
1. Jelaskan bagaimana pemahaman tentang fungsi bangunan gedung menjadi
bagian penting sebelum penyelenggaraan bangunan gedung!

34 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


2. Jelaskan mengapa pemahaman tentang persyaratan menjadi bagian penting
sebelum perencanaan bangunan gedung!
3. Jelaskan persiapan perizinan dan proses perizinan apa yang harus dilakukan
sebelum dilaksanakannya pelaksanaan konstruksi maupun pada
pemanfaannya!
4. Jelaskan apa yang dimaksud dengan sanksi dalam penyelenggaraan bangunan
gedung!
5. Jelaskan apa yang dimaksud dengan pendataan bangunan gedung!
6. Jelaskan apa yang dimaksud dengan pembinaan masyarakat!

J. Rangkuman
Bahan ajar dari mata diklat ini merupakan penjelasan umum dari faktor-faktor yang
menjadi pendukung dalam tahapan penyelenggaraan bangunan gedung dari
pemahaman tentang fungsi, klasifikasi, persyaratan bangunan gedung, perizinan,
sanksi, pendataan dan pembinaan penyelenggaraan bangunan gedung secara
umum. Dengan adanya mata diklat ini diharapkan peserta dapat mengetahui
wawasan dalam peneyelenggaraan bangunan gedung.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 35


BAB 5
PERKEMBANGAN DALAM PENYELENGGARAAN
BANGUNAN GEDUNG

36 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Perkembangan dalam Penyelenggaraan Bangunan
Gedung
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami dan melaksanakan
perkembangan dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

B. Perkembangan Kompleksitas Fungsi dan Bangunan Gedung


Perkembangan hunian khususnya di perkotaan telah mengalami perubahan dan
perkembangan fungsi hunian. Fungsi hunian saat ini telah terjadi percampuran (mix
used) antara fungsi hunian dan fungsi lain. Fungsi tambahan yang menjadi satu
dengan fungsi hunian sebagian fungsi usaha. Perkembangan ini merupakan
fenomena perkembangan kegiatan yang dapat dilakukan di dalam fungsi hunian
sesuai dengan tuntutan meningkatkan faktor ekonomi.
Perkembangan penambahan fungsi tersebut bagian dari upaya manusia dalam
memenuhi kebutuhan hidup. Penambahan fungsi usaha tersebut terdiri dari usaha
perdagangan (toko, galeri, warung makan, salon, praktek dokter, bengkel dan
sebagainya), perkantoran (kantor). Industri (indusri makanan, indsutri sepatu,
garmen, pembuatan batik, sepatu dan sebagainya). Hal ini menimbulkan persoalan
yang terkait dengan persyaratan IMB, tata bangunan dan keandalan bangunan
gedung dan terjadinya perubahan fungsi bangunan terkait dengan pengurusan SLF.
Fungsi campuran (mix used) terjadi pada skala besar. Fungsi ini berkembang di kota
besar khususnya di Jakarta yang menyatukan berbagai fungsi menjadi satu kesatuan
massa bangunan yang kompak sehingga bangunan tersebut tidak dapat dikatakan
sebagai kumpulan bangunan melainkan mengembangkan permukiman dalam satu
lahan yang dapat mewakili satu kesatuan permukiman. Fungsi yang dikembangkan
pada fungsi campuran dengan skala besar dapat terdiri dari fungsi hunian,
keagamaan, usaha dan sosial-budaya.
Tantangan yang terjadi akibat perkembangan pada fungsi campuran adalah tahap
perencanaan, pengelolaan bangunan gedung, limbah rumah tangga dll. Limbah
yang dihasilkan perlu menjadi perhatian terutama fungsi usaha, misal : zat cair
kimia yang dihasilkan oleh usaha batik, limbah padat seperti kulit sepatu, dan
sebagainya.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 37


C. Perkembangan Metode dalam Pembangunan Bangunan Gedung
Perkembangan metode dalam pembangunan bangunan gedung dapat terjadi pada
tahap perencanaan dan tahap pelaksanaan bangunan gedung.
1. Metode dalam Tahap Prencanaan Teknis
Metode pada tahap perencanaan teknis telah dibantu pada sistem analisa
dalam proses perencanaan dengan tujuan untuk mempercepat dari aspek riset
sebelum melakukan perencanaan bangunan gedung. beberapa aplikasi dalam
perencanaan terkait dengan hubungan massa dengan lingkungan sekitarnya.
Bagaimana pengaruh iklim terhadap bayangan dalam dinding dan sebagainya.
Analisa perencanaan tersebut mempermudah dalam pengambilan keputusan
dalam perancangan yang berpengaruh dalam fungsi bangunan gedung.
2. Metode dalam Pelaksanaan Konstruksi
Metode dalam pelaksanaan bangunan gedung mengalami perkembangan
dengan adanya bantuan teknologi. Tujuan dalam metode ini adalah pada
dasarnya untuk mendapatkan waktu pelaksanaan yang semakin cepat dan
tepat. Hal ini disebabkan karena terkait dengan adanya investasi dalam
pembangunan bangunan gedung. Semakin cepat bangunan tersebut dibangun
dan dimanfaatkan, maka akan berpengaruh terhadap tingkat keuntungan
dalam investasi.
Sistem pembangunan saat ini dikembangkan melalui sistem top and down yang
berbeda dengan sistem pembangunan konvensional (down-up) yang dari
bawah naik ke atas. Kemudian, sistem pembangunan di China yang dilakukan
selama 15 hari. Pembangunan ini dapat dipastikan menggunakan metoda yang
berbeda dengan metoda konvensional lainnya. Bangunan yang dibangun
adalah sebuah hotel dengan ketinggian 30 lantai dengan luas bangunan
557.784 m2.
Metode konvensional seperti penggunaan batu bata untuk bangunan tinggi
sudah tidak relevan lagi, selain memberi beban berat pad struktur;
pembangunan menjadi lama dan beresiko tinggi.

38 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


D. Perkembangan Teknologi dalam Pembangunan Bangunan Gedung
Perkembangan Teknologi dibutuhkan agar kegiatan konstruksi bangunan gedung
dapat berjalan secara effisien dan efektif, Juga dengan teknologi akan didapat
produk yang lebih berkualitas atau lebih sesuai dengan kebutuhan pengguna
bangunan gedung dan lebih ekonomis dalam biaya, pemakaian bahan, dan
sebagainya.
Berbagai perkembangan teknologi konstruksi bangunan gedung antara lain:
1. Teknologi bahan
Bahan bangunan yang umum diapakai pada struktur bangunan gedungadalah
beton dan baja, kemajuan teknologi pada proses pembuatan bajadan beton
berdampak pada peningkatan kekuatan bahan beton dan baja. Contoh
pembuatan kabel baja bermutu tinggi, yang selanjutnyadigunakan dalam
peningkatan teknologi beton pratekan yang lebih ekonomis.
2. Teknologi Desain
Dengan adanya perangkat komputer yag makin canggih berdampak
padametode desain yang lebih cepat dan bervariasi, sehingga dapat
membuatberbagai alternatif desain yang lebih baik dalam waktu yang singkat,
demikian pula dalam bahan-bahan miniatur tahap perancangan arsitektural,
lebih dapat memuaskan pengguna rancangan dengan berbagai variasiwarna
dan bentuk rancangan.
3. Metode Konstruksi
Dengan adanya bahan-bahan baru yang lebih baik, dan kemajuan
teknologidalam peralatan lebih sempurna, menyebabkan jadwal dan
biayapelaksanaan dapat lebih memenuhi persyaratan kontrak Bangunan terdiri
dari berbagai komponen yang fungsi yang berbeda dan salingmelengkapi .
Klasifikasi komponen bangunan dapat didasarkan pada:
a. Bahan bangunan yang digunakan: beton, baja, kayu, dan sebagainya.
b. Pembentuk ruang, lantai, atap, plafond, dinding, jendela, dan sebagainya.
c. Keahlian yang diterapkan komponen arsitektur, mekanikal, elekterikal,dan
sebagainya

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 39


Pada tahap perencanaan, perkembangan metode perencanaan telah didukung oleh
komputer khususnya telah banyak aplikasi penggambaran bangunan gedung.
Melalui komputer, persoalan dalam perencanaan dapat dibantu secara cepat,
karena bentuk 3D secara langsung dapat dilihat ketika penggambaran tersebut
dilakukan dalam 2 dimensi. Bentuk 3 dimensi ini memperlihatkan hasil sesuai
dengan pemilihan bahan bangunan.
Melalui aplikasi komputer tersebut, perencanaan dapat dilakukan secara bersama
melalui 1 komputer sebagai pusatnya antara tenaga ahli seperti arsitek, sipil, ME
dan tata lingkungan sehingga kesalahan dalam perencanaan dapat diminalisasi.
Kesalahan yang sering timbul disebabkan oleh kurang terkoordinasinya antara
tenaga ahli sehingga mengakibatkan ketidaksinkronan antara arsitektur dengan ME
atau dengan sipil dan sebagainya. Misalnya letak pintu atau jendela tidak sesuai
dengan perletakan struktur utama atau pendukung sehingga terjadi ketidaksesuaian
perletakan dan sebagainya. Hal yang sering terjadi ketidaksesuaian adalah tata
ruang dalam dengan ME, sehingga keindahan ruang menjadi berkurang.

Gambar 9 Percepatan Konstruksi Bangunan Gedung dengan teknologi Modern


Sumber : ilmusipil.com

40 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Metode perencanaan melalui komputer juga telah mengalami perkembangan pesat
melalui kemampuan dalam membentuk bidang-bidang arsitektur yang lebih bebas
yang tidak dapat dilakukan apabila menggunakan cara konvensional yang terkait
dengan ketepatan pengukuran.
Penggunaan komputer berpengaruh terhadap perhitungan volume dan harga
komponen bangunan secara tepat dan cepat apabila terjadi perubahan dalam
perancangan bangunan gedung. penggunaan perhitungan dengan cara manual
membuat pekerjaan perencanaan menjadi lambat karena harus terjadi perhitungan
ulang.
1. Dampak dalam Penyelengaraan Bangunan Gedung
Aktifitas pembangunan akan menghasilkan dampak, baik pada manusia
ataupun lingkungan hidup. Dampak terhadap manusia yakni meningkat atau
menurunnya kualitas hidup manusia, sedangkan dampak bagi lingkungan yakni
meningkat atau menurunnya daya dukung alam yang akan mendukung
kelangsungan hidup manusia.
Pembangunan dalam penyelenggaraan bangunan gedung mampu memberikan
peningkatan ekonomi masyarakat. Banyak dampak positif yang diterima oleh
masyarakat dari sisi ekonomi. Pembangunan selain memberikan aspek positif,
pembangunan dapat memberikan dampak negatif. Dampak negatif tersebut
terjadi pada perubahan lingkungan. Salah satu contoh adalah meningkatnya
kepadatan bangunan. meningkatnya kepadatan bangunan akan mengurangi
ruang terbuka hijau. Hal ini akan mengakibatkan kualitas lingkungan menjadi
berkurang baik kualias udara dan tanah. Dengan berkurangnya ruang terbuka
mengakibatkan berkurangnya air yang terserap dalam tanah.
a. Dampak Pembangunan terhadap kondisi Sosial Ekonomi
1) Melalui pembangunan, pelaksanaan kegiatan perekonomian akan
berjalan lebih lancar dan mampu mempercepat proses pertumbuhan
ekonomi.
2) Adanya pembangunan memungkinkan terciptanya lapangan pekerjaan
yang dibutuhkan oleh masyarakat, sehingga akan mengurangi
pengangguran.
3) Selain mengurangi pengangguran, lapangan pekerjaan yang tercipta
akibat adanya pembangunan ekonomi secara langsung dapat
meningkatkan pendapatan nasional.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 41


4) Melalui pembangunan, dimungkinkan adanya perubahan struktur
perekonomian dari struktur ekonomi agraris menjadi struktur ekonomi
industri, sehingga kegiatan ekonomi yang dilaksanakan oleh negara akan
semakin beragam dan dinamis.
5) Pembangunan menuntut peningkatan kualitas sumber daya manusia
sehingga ilmu pengetahuan dan teknologi pun berkembang dengan pesat.
Dengan demikian, akan berkontribusi pada meningkatnya kesejahteraan
masyarakat.
b. Dampak Pembangunan terhadap kondisi Lingkungan
1) Banyak proyek pembangunan dan alih fungsi lahan yang menimbulkan
masalah kesehatan. Masalah itu timbul karena pembangunan telah
mengganggu atau merusak habitat berbagai spesies hewan yang
menjadi vektor penyakit, antara lain, beberapa jenis nyamuk yang
menjadi vektor penyakit malaria atau demam berdarah.
2) Pembangunan yang dilakukan dengan menggusur lahan pertanian
warga akan membuat mereka kehilangan sumber penghidupan.
eksploitasi lingkungan secara berlebihan, kemiskinan, kesulitan hidup,
ketegangan sosial, dan meningkatnya kejahatan.
3) Pencemaran udara oleh kendaraan bermotor banyak terdapat di kota
besar, seperti Jakarta, Bogor, Bandung, Surabaya, dan Medan.
4) Pencemaran oleh limbah industri makin banyak terjadi di berbagai
daerah.
5) Kerusakan tata guna lahan dan tata air di daerah dataran tinggi
mengakibatkan laju erosi dan frekuensi banjir meningkat.

E. Latihan
Diskusikan pertanyaan di bawah ini dengan rekan sejawat dan diskusikan bersama
dalam kelas.
1. Jelaskan bagaimana perkembangan fungsi bangunan gedung dan berikan
contoh!
2. Jelaskan bagaimana perkembangan metode perencanaan dan pelaksanaan
bangunan gedung!
3. Jelaskan perkembangan teknologi dalam pelaksanaan bangunan gedung!
4. Jelaskan bagaimana dampak dari pembangunan dari sisi sosial, ekonomi dan
lingkungan!

42 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


F. Rangkuman
Perkembangan dalam penyelenggaraan bangunan gedung merupakan penjelasan
tentang kemajuan teknologi dan metode baik dalam perencanaan dan pelaksanaan
bangunan gedung. pemahaman terhadap kemajuan dalam metode dan teknologi
dalam penyelenggaraan bangunan gedung perlu untuk diutarakan dalam mata
diklat ini secara umum, agar peserta diklat dapat memahami keterkaitan antara
tahapan dengan metode dan teknologi.
Dalam penjelasan bahan ajar juga dibahas tentang dampak pembangunan
bangunan gedung yang terkait dengan sosial, ekonomi dan lingkungan.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 43


BAB 6
KEGAGALAN DAN PENJAMINAN BANGUNAN
GEDUNG

44 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Kegagalan dan Penjaminan Bangunan Gedung
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami kegagalan dan
penjaminan bangunan gedung.

B. Kegagalan Bangunan Gedung


Kegagalan konstruksi merupakan kegagalan yang terjadi diakibatkan dari faktor yang
bersifat teknis dan non teknis. Kegagalan ini dapat disebabkan karena buruknya
sistem dan pengawasan pada proses pengadaan barang / jasa, konstruksi yang tidak
direncanakan dengan baik dan penyimpangan pada proses pelaksanaan konstruksi.
Kegagalan perkerjaan konstruksi adalah keadaan hasil pekerjaan konstruksi yang
tidak sesuai dengan spesifikasi pekerjaan sebagaimana disepakati dalam kontrak
kerja konstruksi baik sebagian maupun keseluruhan sebagai akibat kesalahan
pengguna jasa atau penyedia jasa. (PP. 29/2000 pasal 31 tentang Penyelenggaran
Jasa Konstruksi).
Untuk mendapatkan faktor penyebab kegagalan konstruksi tidaklah mudah.
Seringkali sumber dari kegagalan itu sendiri merupakan akumulasi dari berbagai
faktor. Oyfer (2002) menyatakan “construction defects” di Amerika disebabkan oleh
faktor manusia (54%), desain (17%), perawatan (15%), material (12%), dan hal tak
terduga (2%). Vickynason (2003) menyatakan bahwa 80% dari total projects risk in
construction dimungkinkan penyebabnya faktor manusia.
Sementara itu, Carper (1989) menyatakan bahwa penyebab potensial untuk
kegagalan konstruksi secara umum disebabkan oleh : site selection and site
developments errors, programing deficiencies, construction errors, material
deficiencies and operational errors.
Herry Ludiro Wahyono (2011), faktor yang mempengaruhi kegagalan proyek yaitu
konstruksi biaya yang dialokasikan, kualitas pelaksanaan pekerjaan, serta waktu
pelaksanaan.

Kegagalan konstruksi pada bangunan gedung terjadi pada kegagalan: elemen


struktur dengan rata-rata penyimpangan sebesar 4,36% dari nilai kontrak, elemen
atap 2,53%, pondasi 0,15%, utilitas 0,12% dan finishing 0,07%. Kesuksesan proyek

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 45


konstruksi tergantung dari peran pengawas. Dalam model: Pengawas internal
(Kontraktor) dan pengawas eksternal (Konsultan Pengawas) berpengaruh signifikan
terhadap kualitas proyek, sehingga untuk memperkuat fungsi pengawas perlu
pemenuhan terhadap kode etik profesi pengawas yang tertuang dalam Surat
Keputusan Sertifikat Keahlian. Faktor internal Supervisi (Kontraktor) mempengaruhi
kualitas dan eksternal supervisi (Konsultan Pengawas), sedangkan faktor kualitas
sangat tergantung eksternal Supervisi.

C. Penjaminan Bangunan Gedung


Jaminan atas Konstruksi Bangunan Gedung diberikan dan dipenuhi oleh Penyedia
Jasa Konstruksi, dalam setiap pekerjaan konstruksi dicantumkan masa pemeliharaan
yang tanggung jawabnya dibebankan kepada penyedia jasa konstruksi mulai dari
tiga bulan sampai satu tahun, tergantung besar nilai proyek dan klausul kontrak.
Dalam masa pemeliharaan penyedia jasa wajib memantau hasil kerjanya, dan
menjaga (memelihara) agar tidak terjadi kerusakan-kerusakan. Apabila terjadi
kerusakan bangunan yang disebabkan karena kualitas yang tidak sesuai spesifikasi
teknik maka sudah tentu semua biaya perbaikan ditanggung oleh penyedia jasa.
Masa pemeliharaan sebagaimana tercantum dalam kontrak bukanlah waktu untuk
menyelesaikan sisa-sisa pekerjaan, melainkan untuk pemeliharaan pekerjaan yang
sudah 100 % selesai, dan telah dilakukan serah terima pertama pekerjaan,
Tanggung jawab penyedia jasa tidak berhenti setelah masa pemeliharaan habis,
tetapi masih tetap dibebani tanggung jawab tertentu sesuai dengan klausul kontrak
(biasanya dicantumkan dalam pasal kegagalan bangunan). Tanggung jawab ini
disebut Jaminan Konstruksi. Dalam undang undang jasa konstruksi No.18 tahun
1999 pada Bab VI pasal 25 ayat (2) disebutkan kegagalan yang bangunan menjadi
tanggung jawab penyedia jasa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditentukan
terhitung sejak penyerahan akhir pekerjaan konstruksi dan paling lama 10 tahun.
Kegagalan Bangunan yang bukan termasuk keadaaan force majeur menjadi
tanggung jawab penyedia jasa konstruksi. Kegagalan Bangunan sebagaimana
dimaksud dalm Undang-Undang Jasa Konstruksi ditetapkan oleh Pihak Ketiga selaku
Penilai Ahli.

6.4 Latihan
Jawablah dan jelaskan pertanyaan di bawah ini:
1. Jelaskan bagaimana kegagalan bangunan dapat terjadi!
2. Jelaskan mekanisme dan ketentuan penjaminan suatu bangunan gedung!

46 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


D. Rangkuman
Kegagalan bangunan merupakan bagian dari tahapan penyelenggaraan bangunan
gedung yang harus dihindari. Hal ini dapat terjadi di berbagai daerah, khususnya
pada lokasi yang berdampak bahaya seperti gempa, tanah yang rentan, dll.
Pemahaman terhadap faktor kegagalan bangunan dapat memberikan kesadaran
bagi ASN dalam pengelolaan penyelenggaraan bangunan gedung.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 47


BAB 7
PENUTUP

48 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Penutup

Mata diklat pengantar penyelenggaraan bangunan gedung merupakan mata diklat


yang bersifat umum dan luas. Dengan memahami pengetahuan yang bersifat umum
dan luas terhadap ruang lingkup tahapan pembangunan dengan berbagai daya
dukung untuk meningkatkan kualitas bangunan gedung baik secara teknis maupun
administratif secara menyeluruh maka diharapkan peserta diklat mempunyai
persiapan yang lebih untuk mengikuti diklat penyelenggaraan bangunan.
Dengan mempelajari mata diklat ini Peserta diharapkan mampu
mengimplementasikan konsep penyelenggaraan bangunan gedung sebagai dasar
untuk memahami diklat yang diselenggarakan.

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 49


DAFTAR PUSTAKA

Capter, Kenneth L.,ed. 1989. Forensic Engineering. Elsevier Science Publishers: New
York
Oyfer. 2002. Multiple Sources Construction Failures and Defects
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 1/PRT/M/2015 tentang Bangunan Cagar
Budaya yang Dilestarikan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2007 Tanggal 9 Agustus 2007
tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 25/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Sertifikat Laik Fungsi
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Bangunan Gedung Negara
Peraturan Pemerintah RI No. 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan
Peraturan Pemerintah RI No. 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi
Peraturan Pemerintah RI No. 36 No. 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-
Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 73 Tahun 2011 Pembangunan Bangunan
Gedung Negara
Undang Undang RI No. 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi
Undang Undang RI No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Undang Undang RI No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup
Wahyono, Herry Ludiro. 2011. Analisis Ketidaksesuaian Kontrak dalam Kegagalan
Konsruksi dan Kegagalan Bangunan. Thesis S-2. Program Pasca Pasca Sarjana (S-2).
Semarang : Universitas Diponegoro

50 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


GLOSARIUM

Aglomerasi : Pemusatan dalam lokasi atau kawasan tertentu


ASMET : Arsitektur, Sipil, Mekanikal, Elektrikal dan Tata Lingkungan
ASN : Aparatur Sipil Negara
BG : Bangunan Gedung
BOQ : Bill Of Quantity (Detail Volume sebuah pekerjaan )
BPSDM : Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia
CCTV : Close circuit Television
Diklat : Penyelenggaraan proses belajar mengajar dalam rangka
meningkatkan kemampuan dalam melaksanakan tugas dan
jabatan tertentu
Direksi Kit : Bangunan Sementara pekerjaan konstruksi
HVAC : Heating Ventilation and Air Conditioning
IMB Izin Mendirikan Bangunan
KAK Kerangka Acuan Kerja
Kompetensi Deskripsi penguasaan pengetahuan dan keterampilan
Dasar
Kurva S Kurva Monitoring Jadwal Konstruksi
ME Mekanikal Elektrikal
Modul : Unit lengkap terdiri atas rangkaian kegiatan belajar
untuk membantu peserta didik mencapai tujuan
pembelajaran secara khusus dan jelas
Overview Tinjauan umum / ikhtisar
PP Peraturan Pemerintah
PU Pekerjaan Umum
RAB Rencan Anggaran Biaya
RDTRK Rencan Detail Tata Ruang Kota
RTRW Rencana Tata Ruang Wilayah
SLF Sertifikat Laik Fungsi

Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 51


TABG-CB Tenaga Ahli Bangunan Gedung Cagar Budaya
Topografi : Studi tentang bentuk permukaan bumi
UU Undang-Undang
Zonasi Ruang Pembagian Suatu Wilayah

52 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 53
BAHAN TAYANG

54 Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung


Pengantar Penyelenggaraan Bangunan Gedung (Tingkat Dasar) 55