MAKALAH MANAJEMEN PROYEK

JENIS-JENIS KONTRAK PROYEK KONSTRUKSI

Oleh:
Fahrizal Achmad ( 112016155)
Pembimbing:
Ir.Hj. Revisda, MT.

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH PALEMBANG

FAKULTAS TEKNIK JURUSAN SIPIL
 KATA PENGANTAR

Assalammu’alaikumWr. Wb.
Dengan mengucapkan puji dan syukur atas kehadiran Allah SWT, karena atas
berkat rahmat dan ridho-Nya penulis dapat menyelesaikan tugas mata kuliah
Manejemen Proyek yang berjudul “Jenis-jenis Kontrak Proyek Konstruksi.”
Dalam penulisan makalah ini penulis menyadari sepenuhnya bahwa masih
banyak kekurangan dan kelemahan, baik dari segi isi maupun teknik penulisan yang
terlepas dari pengamatan penulis, hal ini tidak lain dikarenakan oleh keterbatasan
penulis tugas ini. Pada kesempatan ini penulis banyak mengucapkan terimakasih
kepada Ibu Efrilia,SST, M.T. Selaku dosen pengajar mata kuliah Manajemen Proyek
Akhir kata, penulis mengucapkan terimakasih atas segala dukungannya
semoga apa yang kita lakukan mendapatkan limpahan rahmat dari Allah SWT dan
berguna bagi kita semua, amin.

Palembang, Oktober 2017

Penulis

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL

KATA PENGANTAR ................................................................................. ii

DAFTAR ISI ................................................................................................ iii

BAB I. PENDAHULUAN

1.1 Latar belakang ...................................................................... 1

1.2 Maksud dan Tujuan .............................................................. 1
1.3 Permasalahan........................................................................ 1

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Kontrak Konstruksi ............................................................. 2

2.2 Kontrak Berdasarkan Aspek Perhitungan Biaya ................. 2

2.3 Kontrak Berdasarkan Aspek Cara Jasa ................................ 3

2.4 Kontrak Berdasarkan Aspek Cara pembayaran .................. 4

2.5 Kontrak Berdasarkan Aspek tugas ....................................... 5

2.6 Kontrak Proyek Berdasarkan Dengan KHUP Pasal160b .... 6

BAB III. PENUTUP

3.1 Kesimpulan .................................................................................10

3.2 Saran ..........................................................................................10

DAFTAR PUSTAKA .....................................................................................11

 BAB I
PENDAHULUAN

2.1 Pendahuluan
 Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan adanya sebuah ikatan kerja antara
pengguna jasa dengan penyedia jasa yang digunakan sebagai dasar hukum, berbentuk
kontrak konstruksi. Pada umumnya kontrak konstruksi berisi tentang pembagian hak
dan kewajiban diantara keduanya. Kontrak adalah dokumen yang mempunyai
kekuatan hukum, yang dibuat oleh dua orang atau lebih, yang berisi tentang hak dan
kewajiban dari pihak- pihak yang bersangkutan untuk melaksanakan sebuah
perjanjian pekerjaan guna membuat keputusan dimana hasil kesepakatan tersebut
ditulis dalam sebuah kontrak, diperlukan sebuah penawaran dan penerimaan. Dalam
membuat perjanjian harus melibatkan pihak-pihak yang berkompeten dan
berdasarkan hukum yang berlaku. Kontrak konstruksi berarti perikatan tertulis antara
pengguna jasa (pemilik proyek / pemberi tugas) dan penyedia jasa (konsultan
perencana/ kontraktor pelaksana/ konsultan pengawas) mengenai kegiatan industri
jasa konstruksi.

2.2 Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari penulisan makalah ini kita dapat mengetahui jenis
kontrak-kontrak pada proyek dimana, setiap suatu proyek memiliki kontrak yang
berbeda sesuai dengan karakteristik dan kondisi proyek.

2.3 Permasalahan
Berdasarkan dari judul makalah ini dapat dirumuskan masalah tentang apa saja
jenis kontrak-kontrak pada proyek?

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Kontrak Konstruksi
Kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik
proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan
untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Kontrak
merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan
kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman
kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua
masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan
kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.
Di bawah ini kami mencoba untuk men-share beberapa jenis kontrak konstruksi
menurut sepengetahuan penulis, yaitu :
1. Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya
2. Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa
3. Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran
4. Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas

2.2 Kontrak Berdasarkan Aspek Perhitungan Biaya

Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya dibagi menjadi 2, yaitu :
1. Fixed Lump Sum Price
Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai
dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya
pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap
perubahan tersebut.
Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai,
sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik
dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena merupakan satu-
 satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan
dikeluarkan.
2. Unit Price
Kontrak jenis ini adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit
volume, per unit panjang ataupun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas
dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi
jumlah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti
dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Untuk menentukan
kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan pengukuran(opname) bersama
pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan
kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual
proyek hingga proyek itu selesai.

2.3 Kontrak Berdasarkan Aspek Perhitungan Jasa

Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa dibagi menjadi 3, yaitu :
1. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)
Pada jenis kontrak ini kontraktor dibayar berdasarkan atas semua biaya
pengeluarannya. Kontrak jenis ini biasanya untuk proyek-proyek pembangunan
tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain.
2. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas
pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan.
Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya didasarkan atas persentase
biaya yang dikeluarkan kontraktor.
Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek belum
bisa diestimasi secara akurat, karena perencanaan belum selesai, proyek tidak
dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat,
sementara rencana dan spesifikasi belum dapat diselesaikan. Kekurangan dari
 kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang
akan dilaksanakan.
3. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
Pada jenis kontrak ini imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya,
jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan
biaya yang diperlukan.

2.4 Kontrak Berdasarkan Aspek Cara Pembayaran

Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran dibagi menjadi 3, yaitu :
1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
Yaitu prestasi pekerjaan kontraktor dihitung setiap bulan dan dibayar setiap
bulan. Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi
penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi
kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan
jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan
dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal.
Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan
prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya
bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai
prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga
barang-barang setengah jadi
2. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya
prestasi dinyatakan dalam persentase. Cara Pembayaran Termin atau Prestasi
(Stage Payment). Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi
fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah
jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)
3. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)
 Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 %
diterima baik oleh pengguna jasa baru dibayar oleh penyedia jasa. Pengguna jasa
memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank Kontrak bentuk ini
biasanya nilainya lebih tinggi.

2.5 Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas

Kontrak berdasarkan aspek pembagian tuas dibagi menjadi 6, yaitu :
1. Bentuk Kontrak Konvensional
Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu
aspek pembangunan saja. Setiap aspek satu Penyedia Jasa dimana perencanaan,
pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang berbeda. Oleh karena itu
pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan untuk mengawasi pekerjaan.
2. Bentuk Kontrak Spesialis
Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan
spesialis untuk masing-masing keahlian. Keuntungan dari kontrak ini adalah :
a. Mutu pekerjaan lebih handal,
b. Penghematan waktu, dan
c. Keleluasaan dan kemudahan mengganti penyedia jasa.
3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)
Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan
yang lengkap dan melaksanakannya dalam suatu kontrak konstruksi. Perbedaan
antara design construction/built, dan turn-key adalah dari sistem pembayarannya,
dimana pada design construction/built pembayaran secara termijn sesuai
pekerjaan. Sedangkankey-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan selesai.
4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
Pada bentuk kontrak ini proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan
peralatan dan pemasangan / pengerjaan menjadi tanggung jawab penyedia jasa.
Pengguna jasa hanya memberikan TOR atau pokok-pokok acuan tugas. Kontrak
ini biasa dipakai untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri.
 5. Bentuk Kontrak BOT/BLT
Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik (Build).
Setelah itu Investor mengelola selama kurun waktu tertentu (Operate) dan setelah
masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik
(Transfer).
6. Bentuk Swakelola (Force Account)
Yaitu suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung
jawab secara langsung dalam pelaksanaan proyek tersebut.

2.6 Kontrak Proyek Berdasarkan Dengan KHUP Pasal 160b

Dalam dunia konstruksi, perjanjian antara pihak owner dengan pihak kontraktor
diikat dalam sebuah kontrak kerja. Pengaturan hukum kontrak kerja proyek
konstruksi diatur oleh pihak-pihak yang terlibat dan sesuai dengan ketentuan
peraturan dan perundang-undangan yang berlaku (KUHP pasal 1601b). Kontrak
proyek konstruksi ini berupa dokumen tertulis dan wajib menjelaskan tentang
kesepakatan keselamatan umum dan tertib bangunan karena sebuah proyek konstruksi
merupakan pekerjaan yang mengandung resiko tinggi.
Jenis-jenis kontrak proyek konstruksi adalah:
1. Kontrak harga satuan (Unit price contract)
Dalam kontrak ini, pihak kontraktor hanya menentukan harga satuan
pekerjaan untuk biaya semua jenis pekerjaan yang mungkin dikeluarkan termasuk
biaya overhead dan keuntungan. Biasanya, kontrak ini digunakan jika kuantitas
aktual dan masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat
sebelum proyek dimulai. Pemilik dan kontraktor akan melakukan opname atau
pengukuran bersama terhadap jumlah bahan yang terpasang untuk menentukan
kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya. Kelemahan dari jenis kontrak ini yaitu
pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu
selesai.
2. Kontrak biaya plus jasa (Cost plus fee contract)
 Dalam kontrak ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas
pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan.
Besarnya biaya overhead dan keuntungan biasanya dihitung berdasarkan
presentase biaya yang akan dikeluarkan kontraktor. Yang menjadi kelemahan jenis
kontrak ini hampir sama dengan jenis kontrak harga satuan dimana pemilik tidak
dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan. Biasanya kontrak
jenis ini dipakai jika proyek tersebut harus diselesaikan dalam waktu yang singkat
sementara rencana dan spesifikasinya belum dapat diselesaikan.
3. Kontrak biaya menyeluruh (Lump sum contract)
Dalam kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek
sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Apabila terjadi perubahan dalam kontrak,
perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan
besarnya pembayaran (baik tambah maupun kurang) yang akan diberikan kepada
kontraktor terhadap perubahan tersebut.
Kontrak jenis ini hanya bisa diterapkan apabila ada perencanaan yang telah
benar-benar selesai, dimana kontraktor sudah dapat melakukan estimasi kuantitas
secara akurat. Biasanya pemilik proyek dengan jumlah anggaran yang terbatas
akan memilih jenis kontrak ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang
memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.
4. Fixed Price Contracts
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan
pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima
kontraktor.
Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan di-
keluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing
dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.
5. Unit Price Contract
Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang
ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan
tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau
panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan
dapat diketahui di akhir pekerjaan.
Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai
kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume
(sliding rate).
6. Prime Cost Contracts
Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu
pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan
pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.
Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost
contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-
macam prime cost contract yaitu :
7. Cost Plus Percentage Fee Contract
Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan
detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage
fee adalah biaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik
pekerjaan yang dihasilkan.
Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki
mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan
pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan
gawat darurat.
8. Cost Plus Fixed Fee Contract
Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya
beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat
dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan,
pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan
beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.
9. Cost Plus Variablae Percentage Fee Contract
 Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor
didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya
yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya.
10. Target Estimate Contract
Kontrak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum
terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah
berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang
diperkirakan.
Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum
setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost).
11. Guaranted Maximum Cost Contract
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total
proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang
terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor.
Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya
yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan
yang telah disepakati sebelumnya.
12. Convertible Cost Contract
pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan
dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang
mau menawar dengan harga yang “memadai”.
Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya
secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai
suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.
13. Cost Plus Time And Material Contract
Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu
kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk
pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.
BAB III
PENUTUP
3.1 Kesimpulan
setiap suatu proyek memiliki kontrak yang berbeda sesuai dengan karakteristik
dan kondisi proyek. Ada banyak jenis jenis kontrak proyek antara lain, Kontrak
berdasarkan aspek perhitungan biaya, Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa,
Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran, Kontrak berdasarkan aspek pembagian
tugas.
Berdasarkan Kontrak Proyek Dengan KHUP Pasal 160b, jenis-jenis kontrak
proyek konstruksi Kontrak harga satuan (Unit price contract), Kontrak biaya plus jasa
(Cost plus fee contract), Kontrak biaya menyeluruh (Lump sum contract), Fixed Price
Contracts, Unit Price Contract, Prime Cost Contracts, Cost Plus Percentage Fee
Contract, Cost Plus Fixed Fee Contract, Cost Plus Variablae Percentage Fee Contract,
Target Estimate Contract, Guaranted Maximum Cost Contract, Convertible Cost
Contract, Cost Plus Time And Material Contract.

3.2 Saran
Dari penulisan ini dalam penetuan perjanjian kontrak proyek konstruki harus
sesuai dengan karakteristik dan kondisi proyek.

DAFTAR PUSTAKA

http://www.academia.edu/9373667/Jenis_kontrak (diakses tanggal 29 September

2017)
http://www.ilmusipil.com/kontrak-kerja-proyek-konstruksi(diakses tanggal 29
September 2017)
http://www.konstruksimania.blogspot.co.id/2012/09/jenis-kontrak-proyek-
konstruksi.htm(diakses tanggal 29 September 2017)