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PROPUESTA DE DESARROLLO CONJUNTO HABITACIONAL

EN LA COMUNA DE OLMUÉ.

EMPRESA NUEVA/COMPETIR EN EL MERCADO: El caso de estudio, se presenta

desde una empresa nueva, que se plantea entrar en el mercado inmobiliario,
generando un producto de calidad y con valores de venta con un 5% a 10% más
bajo que el mercado, de modo de poder proyectar la misma, en desarrollos
inmobiliarios continuos desde la inversión privada.
Esta definición inicial, lleva a realizar el estudio completo desde elección de en que
comuna invertir, a tipo de viviendas a proyectar, así como valor de venta.
Lo anterior, da lugar a realizar el análisis de costos para evaluar la factibilidad de
dicha inversión, tanto desde las capacidades técnicas necesarias, materialidades,
mercado objetivo, así como la definición de gestión de venta.
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Rural-Urbano
Olmué se entiende como una comuna Rural/urbana con una población de 14.105
habitantes. Olmué presenta 26,42% de población rural y un 73,58% de población
urbana.
Ciudad que aloja Segunda Vivienda
Por sus características Rural/urbana, se define como una ciudad turística y de
descanso, con parcelas que van desde los 500 mt2 a 1000mt2, y se ha desarrollado
un mercado de segunda vivienda, por la cercanía y conectividad con Santiago,
Valparaíso y Viña del Mar.
Anexamente / su condición Turística
Dada por su cualidad rural campestre, con desarrollos turísticos tradicionales,
hotelería, gastronomía y parques de conservación natural, presentándose como una
localidad para el descanso.
Clima Mediterraneo
El clima de Olmué se clasifica como cálido y templado. Los inviernos son más
lluviosos que los veranos en Olmué. Esta ubicación está clasificada como Csc por
Köppen y Geiger. La temperatura promedio en Olmué es 15.2 ° C. La precipitación es
de 382 mm al año.
Profesionales Jóvenes invirtiendo
Olmué se presenta como una ciudad, con una población en los rangos de 15 a 44
años, cercana al 42%, lo que permite visualizarla como un potencial de inversión en
el mercado inmobiliario.
Crecimiento demográfico cercano al 2.01% Anual
Según la base estadística del INE, Olmué, presenta una tasa crecimiento
demográfico proyectado en un 2.01% anual.

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DIMENSIONES DEL PROYECTO.
Para desarrollar el proyecto, se definieron criterios de estudio que permiten dar
dimensiones al proyecto y al tamaño de la inversión.
MERCADO EXISTENTE
Olmué, presenta según el Censo 2017, un total de 9.318 viviendas.
Se caracteriza, por viviendas emplazadas en terrenos de 500 A 1000 Mt2, con
valores que van de 4.000 a12.000 UF.
Reconocer un TARGET OBJETIVO
Por su distribución demográfica según edades de la comuna, y por sus
características antes descritas, se define el Target desde PROFESIONALES
JÓVENES a PERSONAS EN EDAD DE JUBILACIÓN, dicho rango va desde los 30 a
65+ años, que corresponde al 55.97% de la población de Olmué.
ESTILO ARQUITECTÓNICO Y METODO CONSTRUCTIVO
Al ver el desarrollo del mercado existente, se reconoce como el mercado objetivo,
busca construcciones Solidas y de orden moderno, dando lugar a viviendas de
características mediterraneas y minimalistas.
Lo anterior, permite definir el método constructivo, a través de ALBAÑILERÍA
REFORZADA, lo que permite, construcciones sólidas, usando provisión de materiales
locales, así como resistente a las condiciones del clima de la comuna de Olmué.

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…Otra dimensión del proyecto significativa es la…
DEFINICIÓN DEL TAMAÑO DE INVERSIÓN
ESTUDIO DEL ENTORNO, dado por la observación de la situación de la
Comuna actual y las proyecciones de la misma.
DEFINICIÓN MERCADO OBJETIVO, al haber definido un marcado, permite
entender y definir un valor de venta final y con ello los
requerimientos de inversión.
DEFINICIÓN EMPLAZAMIENTO, Al escoger Olmué, como foco de inversión
inmobiliario creciente, se define un lote con la
capacidad de recibir un proyecto de tamaño mediano,
que acoja 3 viviendas, de modo de generar un conjunto.
DEFINICIÓN UNIDADES DE VIVIENDA Fueron definidas por espacios amplios, y
con capacidad de ampliar, donde se define un espacio
mayor común y 3 habitaciones.
Con la capacidad de ampliarse ya que se construye
proyectando una segunda etapa de construcción por
vivienda.
DE ACUERDO AL TAMAÑO DE LA EMPRESA, se plantea como una
empresa nueva, que busca entrar en el mercado con un
producto competitivo tanto por su calidad, como por su
valor de venta, de modo de generar proyección y
capacidad de replicar el proyecto en el corto plazo.
DEFINICIÓN DE PROYECTO SEGÚN LOTE, El lote definido de 1000 mt2, permite
emplazar 3 viviendas con espacios propios,
estacionamientos, y con capacidad que cada propietario
pueda desarrollar específicamente sus proyectos de
mejoras de los espacios de recreación propio.

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PROGRAMACIÓN GENERAL Se reconocen y definen dos programaciones
generales, a modo de permitir organizar gastos y metodologías de venta, para lograr
los plazos estipulados.
PROGRAMACIÓN CONSTRUCCIÓN.
Se programa en 5 subetapas generales trimestrales.
Etapa 1: Terreno, Proyectos/permisos, Urbanización, Instalación de Faenas:
Esta etapa se define desde la compra del terreno, definición del
proyecto, obtención de permisos de construcción y urbanización, para
realizar la instalación de faenas.
Etapas 2/3/4: Construcción de viviendas: Cada etapa corresponde a la
construcción de cada vivienda, desarrollada en periodos de 3 meses cada una.
Etapa 5: Áreas comunes y Postventa: Esta etapa, se sobrepone a la
construcción de la última vivienda, ya que se proyecta haber vendido las 2 primeras, y
con ello estar realizando los trabajos de áreas comunes, así como la mantención
postventa.
PROGRAMACIÓN GESTIÓN DE VENTA
La gestión de venta se programa desde el inicio del proyecto, y se ordena en etapas de
constituir una sala de venta y publicidad dirigida por dicho departamento de venta.
Luego, la proyección de venta se entiende desde la etapa de terminaciones de la primera
vivienda, y que esta se mantenga constante hasta finalizar la construcción de la tercera
vivienda, dando una venta trimestral, con un rango de 2 meses extras una vez terminadas.

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FLUJO DE CAJA
La elaboración de un flujo de caja detallado permite visualizar los gastos según las
distintas etapas y con esto entender/definir los requerimientos de dinero según
cada una, así como evaluar las posibles fuentes de financiamiento.
En el caso de estudio, se proyectan los gastos iniciales, así como la venta de
cada vivienda, permitiendo generar continuidad en la construcción del proyecto en su
totalidad.
Lo anterior, define la rentabilidad de la inversión, dado por, el tiempo de ejecución,
inversión, retorno y utilidad total en el periodo determinado.

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ANÁLISIS DE FINANCIAMIENTO
El financiamiento se plantea desde una inversión propia inicial….

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EVALUACIÓN FINAL
FACTIBILIDAD TÉCNICA/ECONÓMICA DE CONJUNTO HABITACIONAL
EN LA COMUNA DE OLMUÉ
FACTIBILIDAD TÉCNICA/ECONÓMICA:
Comuna con alto desarrollo de inversión turística: Siendo una ciudad turística y
con un crecimiento demográfico proyectado cercado al 2% anual, se reconoce como
lugar con desarrollo inmobiliario constante.
Los Metros cuadrados construidos y terreno, propuestos en el proyecto, se
convierte en un producto competitivo en el mercado, ya que entrega un tamaño
medido para el usuario que no busca tener producción agrícola.
Lo anterior sumado Método constructivo, entregando una vivienda sólida, y su Valor
de venta competitivo, permite proyectar la viabilidad del proyecto en su totalidad.
Estudio de inversión favorable, según retorno de inversión.
Potencial de continuidad de inversiones en la misma comuna o en comunas en
crecimiento, esto ya que se platea como el punto de partida de la empresa y con esto
sirva de capitalización para primeros proyectos del mismo tamaño de inversión.