COMERCIAL EN LA CIUDAD DE
TALCA
Según la Internacional Council of Shopping Centers (ICSC) en un reporte llamado “Shopping Center
Classifications: Challenges and Opportunities” de 1999, habla sobre los formatos de centros
comerciales que con los años han adquirido una serie de identidades. Éstos son de ventas al por
menor, con diseños integrados en los espacios urbanos, lo especial es el estacionamiento cerca del
local, incluye la estrategia de arrendamiento de locales, énfasis en los bienes y servicios básicos
para satisfacer las demandas de mercancías de las masas.
La ciudad de Talca cada día está sufriendo el aumento de su población, es por este motivo que la
Sociedad Rio Claro Ltda. una empresa de la ciudad que se dedica a la compra, venta y arriendo de
inmuebles propios o de terceros, se está enfocando en desarrollar un centro comercial en calle 1
oriente con 25 sur.
Objetivo General
Objetivos Específicos
Sociedad Rio Claro Ltda. es una empresa que se dedica a la compra, venta y alquiler de inmuebles
propios. El problema radica en realizar el desarrollo de un proyecto de renta de inmobiliario
comercial (arriendo de locales), mediante un estudio de factibilidad técnica y financiera, para la
implementación de un centro comercial en calle 1 oriente con 25 sur de la ciudad de Talca. La
razón por la que se debe evaluar este proyecto de inversión es para determinar la rentabilidad del
mismo y los niveles de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la
mejor alternativa para llevar a cabo.
Los centros comerciales se caracterizan por ser la base del comercio de urgencia o de ciertos
servicios que posibilitan su consumo más específico, por lo que su ubicación debe ser accesible o
cerca del domicilio, es por ello que hace referencia a un sector auto movilizado, y al negocio de
barrio. En estos proyectos siempre están presentes sucursales bancarias, supermercados y
farmacias.
El plan es conveniente en el sentido en que se adapta a las características de la vida diaria, ósea
resuelve problemas prácticos, en él se encuentran productos y/o servicios en poco tiempo y de
manera segura. Potencia el desarrollo urbano y arquitectónico de las ciudades. Se dispone en
lugares cercanos o de pasada al hogar.
¿Cuál será la viabilidad del proyecto?, para determinar su viabilidad económica es necesario
determinar si es rentable el plan o no, se buscará disminuir la pérdida monetaria por parte de la
sociedad empresarial. ¿Qué se busca entregar con la implementación de este centro comercial?
Como ya se mencionó en líneas anteriores, este proyecto persigue otorgar un espacio físico donde
empresas externas entreguen sus bienes y servicios a la comunidad.
Para garantizar que el proyecto responda con los objetivos se debe contar con un buen análisis de
mercado, donde se recolectarán y analizarán datos sobre demanda, oferta, competencia y
comportamiento de la población en el área donde se quiere ejecutar, por ende, estudiar la
factibilidad técnico-financiero del desarrollo del proyecto de renta de inmobiliario comercial es
vital.
Estudio técnico
El estudio técnico pretende resolver las preguntas referentes a dónde, cuánto, cuándo, cómo y
con qué producir lo que se desea, ya revisados los antecedentes generales de centros comerciales,
se puede concluir que es atractivo bajo un primer filtro el desarrollo del proyecto de renta de
inmobiliario en la comuna de Talca. Se procedió al estudio técnico del proyecto, el cual comprende
el estudio de usos de suelo y normas específicas, la localización para el desarrollo del proyecto, o
bien la factibilidad técnica.
• Verificación de construcción
Residencial-Vivienda- Hospedaje-Equipamiento:
Científico.
Comercio.
Culto y cultura.
Deporte.
Educación.
Salud, excepto cementerios y crematorios.
Seguridad, excepto cárceles y centros de detención.
Servicios.
Social.
Por ende, está permitida la edificación de un centro comercial en el sector. Como disposiciones
obligatorias por parte del municipio es considerar estacionamientos de acuerdo a la ordenanza
local y para efectos del artículo 3.1.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción
correspondientes a la solicitud al Director de Obras Municipales la aprobación de anteproyectos
de loteo, se deberá incorporar medidas de prevención de riesgos provenientes de áreas
colindantes y/o del mismo terreno.
• Revisión de Leyes
Los aspectos legales que revisar serán la Ley General de Urbanismo y Construcción, Ordenanza
General de Urbanismo y Construcción el Plan Regulador Comunal y la Ley 19.300 correspondiente
a las Bases Generales del Medio Ambiente. Los cuales son revisados en conjunto en el certificado
de informaciones previas donde se hace el resumen de cada una de ellas, de lo que se concluye lo
siguiente, para el estudio de usos de suelo y normas específicas, se recopilo información del Plano
Regulador Comunal de la comuna de Talca sobre coeficiente de contructibilidad, coeficiente de
ocupación del suelo, altura máxima, cantidad de estacionamientos, áreas verdes, etc., del terreno
que mantiene la empresa para la construcción de este inmueble.
Los factores del plano regulador que interesan para este tipo de proyectos son la altura máxima, el
coeficiente de contructibilidad y el coeficiente de ocupación del suelo, las cuales están
correlacionadas entre sí. Dadas las características generales del proyecto de renta de inmobiliario
que se pretende construir, se obtuvo estos datos a través del certificado de informaciones previas
donde el coeficiente de ocupación de suelo es 0,6 y el coeficiente de constructibilidad es de 1,5 y
la altura máxima de edificación es de 15 metros, por ende 4 pisos. En paralelo al momento de
realizar el proyecto es necesario considerar la ley N° 19.300 de Bases Generales del Medio
Ambiente (LBGMA) en los que se dispone que proyectos o actividades podrán ejecutarse o
modificarse previa evaluación de su impacto ambiental. En el Artículo 3 del Reglamento, apartado
g.2 establece que debe someterse obligatoriamente al Sistema, todo proyecto de desarrollo
urbano o turístico, en zonas no comprendidas en alguno de los planes que alude la letra h del
Artículo 10 de la Ley, entendiéndose por proyectos de desarrollo urbano, proyectos de
equipamiento tales como centros comerciales; recintos para aparcamiento de vehículos:
restaurantes, etc. El Artículo 10, señala que deberá el proyecto someterse al sistema de evaluación
de impacto ambiental.
Determinación del tamaño del proyecto
a) Localización de construcción
Como la localización del centro comercial se ubica en calle 1 oriente con 25 sur, puesto que la
empresa mantiene este terreno para inversión, este se sitúa en la zona Centro Oriente, que
corresponde a 6,1 por ciento de la población total de la ciudad, los posibles consumidores quedan
dados por 14.992 personas, según datos entregados en la Actualización del Plan de Transporte en
Es importante tener en consideración que el número de personas por hogar que integra la zona
Centro Oriente son de 3,2 y la distribución de hogares por categoría de ingreso es la siguiente:
El mercado potencial de un centro comercial está dirigido a todas las personas sin exclusividad y
que tienen deseos de hacer compras, distracción, alimentación, paseo de shopping entre otros. Ya
definido el segmento de mercado, se procedió a construir la población actual de la ciudad de Talca
(información 2014), en base a datos obtenidos con la Secretaría de Planificación de Transporte y el
Instituto Nacional de Estadísticas. Donde la densidad poblacional al año 2016 en la ciudad de Talca
es de 245.338 habitantes y de la zona Centro Oriente de 14.992 individuos.
Esta es una determinación clave para el diseño de la construcción; existen algunos factores que
limitan su tamaño. Para definir la capacidad ideal del centro comercial, se tomará en cuenta el
área del terreno que son 1860,53 m2, con ello se determina la capacidad de construcción,
tomando en cuenta en primera instancia el coeficiente de ocupación de suelo. Si mantiene una
superficie de 1.860 metros cuadrados y la reglamentación nos indica que tenemos un coeficiente
de ocupación de suelo de 0,6; entonces se podrá desplantar el proyecto en 1.116 metros
cuadrados para ocupar en el terreno como máximo y el resto se debe dejar libre para áreas verdes
u algún otro tipo de actividad al aire libre. Por otro lado, el coeficiente de constructibilidad nos
muestra el número de plantas que se pueden construir, en este caso son dictaminadas a través del
certificado de informaciones previas, altura máxima 15 metros por ende 4 pisos como máximo.
Hecha toda la investigación y estudios del proyecto, se procede a la definición del producto a
ofrecer, los interesados en el proyecto han determinado construir 863 metros cuadrados, de los
cuales 743 m2 corresponden a locales y 120 m2 a circulación, siendo la construcción de una
planta. El producto que se va a ofrecer serán locales comerciales de superficies entre 65 y 151
m2respectivamente, ubicado en calle 1 oriente con 25 sur, La superficie sobre la cota cero fue
determinada por la empresa Constructora Luis Navarro, la cual ayudo también a definir los costos
de construcción que se verán más adelante.
Proveedores
Se ha escogido trabajar con la Constructora Luis Navarro ya que ofrece un servicio integral, desde
los movimientos de tierra (extracción y retiro de material), venta y transporte de hormigones y
servicios en obras de edificación. Además, que la Sociedad Rio Claro Ltd. ya ha trabajado con esta
empresa y mantienen lazos de confianza.
Para este tipo de proyecto el plan de operaciones comienza con la adquisición del terreno que, en
este caso, la empresa ya cuenta con uno propio. Se procede al inicio de obras que tiene una
duración de diez meses en la cual se incluyen las actividades de faenas preliminares, las que
corresponden a las etapas en que se prepara el terreno e instala la infraestructura necesaria para
comenzar con la construcción del inmueble.
Una vez que las faenas preliminares han sido concluidas con éxito, la siguiente fase en la
construcción del edificio. El período de construcción para este tipo de edificio es de diez meses y
cuatro para construcción de proyecto y permisos. La fase de construcción comienza con la obra
gruesa que son todos los trabajos propios de la obra de construcción, y que son parte del
esqueleto o estructura portante de la obra. Son aquellos trabajos mayoristas de la obra, la parte
que sostiene la obra. La primera etapa es el trazado y nivelación que corresponden al primer paso
necesario para llevar a cabo la construcción y consiste en marcar sobre el terreno las medidas que
se han determinado, para luego fijar los niveles de los pisos. La segunda etapa es la excavación y
extracción de tierra para las fundaciones. La etapa tres corresponde justamente a las fundaciones
que son los cimientos del edificio. La cuarta etapa consiste en la producción y colocación de las
estructuras de hormigón, donde se incluye el moldaje, los estucos, la estructura de techumbre
(conjunto de elementos que conforman la parte superior de una edificación, que la cubre y cierra)
y la cubierta (son estructuras de cierre superior, que sirven como cerramientos exteriores, cuya
función fundamental es ofrecer protección al edificio contra los agentes climáticos).
La primera etapa de esta fase consiste en la instalación y/o colocación de los termo paneles en la
fachada de todo el edificio. Los termo paneles son componentes prefabricados compuestos por
dos o más vidrios separados entre sí por una cámara de aire seco y quieto, herméticamente
cerrado al paso de la humedad y al vapor de agua, lo que lo transforma en aislante térmico y
acústico.
La segunda etapa corresponde a los pavimentos y se refiere al piso que se le va a colocar a las
superficies interiores del centro comercial.
La tercera etapa es la instalación de los cielos falsos, que el techo secundario construido a cierta
distancia del forjado o cubierta para tapar las canalizaciones que discurren a la vista.
La cuarta etapa es la instalación de tabiques, que son las paredes delgadas que sirven para
separar los locales comerciales. Las etapas cinco, seis, siete y ocho corresponden a las
instalaciones de las puertas, marcos de puertas, de las quincallerías (bisagras y chapas) y por
último la pintura de los tabiques. La cuarta fase corresponde a la instalación de artefactos y
griferías como inodoro y lavatorios.
La quinta fase tiene que ver con la instalación de alcantarillados, agua, electricidad, corrientes
débiles, calefacción y aire acondicionado, red seca, red húmeda, sistema de detección de
incendios e implementos y ductos de basura. La sexta y última fase corresponde a las obras
exteriores, estas son los jardines y a las veredas.
Balance de Obra construcción del centro comercial
PRECIO UNITARIO
UNIDAD CANTIDAD UF TOTAL, UF
CORRIENTES DEBILES GL 1 794 794
RED SECA GL 1 156 156
RED HUMEDA GL 1 156 156
SISTEMA DE DETECCION DE
INCENDIOS GL 1 78,4 78,4
TOTAL 1184,4
Calculados los costos y los gastos generales de construcción, a estos se les debe incluir las
utilidades de la empresa constructora. Para este caso se calculó que las utilidades de la empresa
constructora son el diez por ciento de los costos totales de construcción. Por último, al resultado
neto después de las utilidades, se debe considerar el pago de IVA, que corresponde a un 19 por
ciento del total neto, llegando finalmente al resultado del total general de costos de construcción
es de 18.215 UF. En la siguiente tabla se muestra el detalle de estos resultados:
Con los costos totales de construcción y la superficie total construida, puede calcularse el costo
por metro construido, variable que será parte del análisis de sensibilidad junto con el precio y la
velocidad de arriendo. El costo por metro cuadrado construido es: 28.687/863=33,24 uf/m2. Y
esto puede ir variando entre 31-34 UF/m2 según informaciones obtenidas por las diferentes
empresas constructoras consultadas.
Depreciaciones
El organigrama que se utilizará para este proyecto será de tipo clásico, representa casi una
estructura plana. Donde el cabecilla está determinado por el representante de la Sociedad Rio
Claro Ltda. Quien tendrá a su cargo a una persona encargada en el área de marketing y rentas,
además de un contador, una persona encargada de la seguridad y el aseo.
Descripción de cargos
Área de Marketing y rentas: persona que posee la confianza del representante de la sociedad, para
coordinar el área de marketing y rentas, se encarga de colocar a público el arriendo de los locales y
gestionar su ocupación (trámites legales).
Tabla N° 11. Perfil del área de marketing y rentas.
Contador: encargado de llevar las cuentas de la organización, así como entregar los estados de
resultados y sus proyecciones.
El costo de recursos humanos está compuesto por la primera línea que incluye al encargado de
área de marketing y rentas del centro comercial, el cual tendrá un sueldo de 450.000 pesos, luego
dos personas encargadas de la seguridad del recinto y una persona encargada del aseo y ornato
del centro comercial con un sueldo ambos de 250.000 pesos. De forma externa a la organización
se contará con un contador cada cierto tiempo para realizar las labores contables del proyecto, el
pago de sus servicios será de 120.000 considerándolo una vez al mes. Los costos de recursos
humanos estarán además asociados los costos de la Ley 16.744 correspondiente a accidentes del
trabajo y seguro de cesantía.
LEY 16744
SEGURO
SUELDO ACCIDENTES DEL TOTAL, TOTAL,
EMPLEADOS CANTIDAD CESANTIA
IMPONIBLE TRABAJO MENSUAL ANUAL
(3%)
(0,95+1,7%)
AREA DE
MARKETING Y
RENTAS $ 450.000 1 $ 11.925 $ 13.500 $ 475.425 $ 5.705.100
En esta cuenta se registran todos aquellos gastos que son necesarios para el funcionamiento del
proyecto. Para determinar el valor de este gasto, es necesario determinar el porcentaje de metros
cuadrados arrendados pues de ellos depende la disminución de estos costos, ya que por contrato
de arriendo son estos mismos lo que pagan el concepto de gasto común, se tomaron las siguientes
variables:
Electricidad
El cálculo para el total anual de gasto por iluminación del centro comercial se detalla a
continuación:
Este costo está sujeto a los precios disponibles en NUEVOSUR para el mes de enero del 2018. La
proyección de los siguientes años está sujeto a la variación anual precio electricidad como se
indicó anteriormente en 2,69 por ciento
Agua
El costo de agua fue considerado por la utilización de los baños en el centro comercial, este valor
fue evaluado por la utilización de un baño normal y multiplicado por el número de ellos en el
recinto, dando un total anual de 1.198.825 pesos. Su proyección está basada en la variación anual
precio agua potable de 1,86 por ciento.
Aseo
En los gastos de aseo han sido considerados los factores que son detallados en la tabla N°4.45 y su
proyección está determinado por la variación anual del índice de precios al consumo en un 4,205
por ciento.