Avaluo Turbaco

ORLANDO ENRIQUE JIMENO GÓMEZ
INGENIERO CIVIL MATRICULA PROFESIONAL # 13202-18043 BOLIVAR

PERITO AVALUADOR DE BIENES INMUEBLES - LICENCIA No. 0056
CONSEJO SUPERIOR JUDICATURA – AUXILIAR DE LA JUSTICIA
Cartagena de Indias D. T. y C., 05 de Marzo de 2019
Señor:
ROBERTO MARTINEZ BAENA
Ciudad.
REFERENCIA: SOLICITUD DE DICTAMEN PERICIAL

Referencia Catastral No: 13-836-01-02-0067-0221-000
Matrícula Inmobiliaria No: 060-17221
Dirección: Kra. 29 No 27-275 Urbanización LA GRANJA en el Municipio de
Turbaco en el Departamento de Bolívar
El suscrito, ORLANDO ENRIQUE JIMENO GOMEZ, identificado con la cédula de ciudadanía

No 9.093.686 expedida en Cartagena, Ingeniero Civil de profesión con tarjeta profesional No
13202-18043 de Bolívar y Tarjeta de Perito No 0056 expedida por el Consejo de la Judicatura,
solicitado por el interesado, para presentar un dictamen pericial que permita establecer con
precisión el valor del inmueble de la referencia. A continuación me permito rendir informe
técnico pericial sobre el bien inmueble urbano y el avaluo comercial a que se refiere la solicitud.
Dirección: Barrio María Auxiliadora, Calle 31A #39-229. E-mail: orenjigo14@hotmail.com, Tel: 6624186,
Celular: 310-3611330
Cartagena de Indias – Colombia
INTRODUCCIÓN:
El bien inmueble objeto de la experticia, se encuentre ubicado en la urbanización La Granja del
sector Plan Parejo y distinguido en la información catastral con la nomenclatura urbana Kra 29
No 27-275 del Municipio de Turbaco –Dpto. de Bolívar..
El sitio donde está ubicado el bien inmueble es una zona residencial y comercial, al inmueble
se llega por la Kra 29 y a 400 metros de la calle 27 o Troncal de Occidente y al lado izquierdo
entrando del Municipio de Turbaco. Este inmueble tiene un área total de Tres mil Trescientos
Cincuenta y Seis (3.356,00) metros cuadrados.,
Para realizar este peritaje fue necesario hacer un registro fotográfico y medidas por fuera del
predio del solicitante el día 04 de Marzo de 2019, para determinar todas las áreas de
construcciones que se encuentran contenidas dentro del predio, características, accesibilidad a
las mismas y realizar un estudio fotográfico de las áreas construidas y sin construir, en esta
visita fui atendido por el señor Roberto Martínez Baena.
En el bien inmueble se encuentran las siguientes construcciones:
1. Una (1) construcción de dos (2) plantas que sirve de vivienda, ubicada en el fondo del
predio y construida con cimentaciones, columnas, placa de concreto, levantes en
bloques de cemento y ladrillos pañetados, pisos en cerámica, ventanas de aluminio y
vidrio, puertas en madera, techo en tejas de asbesto cemento y fachada en enchapes
estilo ladrillo.
2. Un (1) Kiosco de dos (2) plantas construido en madera pisos de cerámica y techo en
palma.
3. Una (1) piscina ubicada al lado del kiosco, construida en muros de concreto reforzado,
enchapes y zona de circulación o andenes, con sistema de bombeo.
4. Un (1) pozo artesano construido en forma circular y paredes de ladrillo, con bomba
sumergible para extracción del agua y con una profundidad de veinticinco (25) metros.
5. Una (1).zona de parqueadero en estructura de madera y techo en láminas de asbesto

cemento.
Para mejor ilustración al presente informe se anexa un plano detallado de las construcciones y
se complementa con un registro fotográfico.
A continuación hago avalúo detallado del bien inmueble.
Celular: 310-3611330
INFORME DE AVALUO COMERCIAL DEL BIEN

INMUEBLE URBANO
PROPIETARIOS:
AGROPECUARIA MARTINEZ BAENA Y CIA LTDA Y
FRANCISCA BAENA DE MARTINEZ
Cartagena de Indias, Marzo 05 de 2.019
Celular: 310-3611330
CONTENIDO:
1. OBJETIVO GENERAL DEL INFORME
2. PROPOSITO DEL AVALUO
3. TITULACION DEL INMUEBLE
4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL ENTORNO Y DEL SECTOR
5. CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE
6. ASPECTOS SOCIO ECONOMICOS
7. NORMATIVIDAD VIGENTE EN MATERIA DE PLANEACION DISTRITAL
8. METODOLOGIA VALUATORIA UTILIZADA
9. PROYECCIONES COMERCIALES
10. AVALUO COMERCIAL
11. NOTA DEL PERITO AVALUADOR
12. REGISTRO FOTOGRAFICO
Celular: 310-3611330
1. INTRODUCCION
Todo avalúo tiene como objetivo principal determinar el valor comercial o de renta de un bien
inmueble, sea este de naturaleza urbana o rural, para poder orientar a los inversionistas y a los
propietarios sobre las condiciones económicas en que se realizaría una posible negociación en
condiciones uniformes y equilibradas para las partes intervinientes e interesadas.
Por esa razón, se procederá a utilizar la metodología avaluatoria que mejor determine el valor del
metro cuadrado en la zona, de tal manera que resulte de utilidad el presente trabajo.
2. PROPOSITO DEL AVALUO
2.1. OBJETO DEL AVALUO: Se trata de determinar el mejor precio del metro cuadrado para
comercializar el inmueble en estudio, todo ello con el fin de optimizar las condiciones de
negociabilidad del mismo.
2.2. DESTINATARIO DEL PERITAZGO: AGROPECUARIA MARTINEZ BAENA Y CIA LTDA Y

FRANCISCA BAENA DE MARTINEZ
2.3. TIPO DE AVALUO: COMERCIAL
3. TITULACION DEL INMUEBLE
3.1. DEPARTAMENTO: BOLIVAR
3.2. MUNICIPIO: TURBACO
3.3. BARRIO: LA GRANJA
3.4. DIRECCION: C 29 27 275 SEGÚN NOMENCLATURA DEL IGAC
3.5. TIPO DE INMUEBLE: LOTE CON CONSTRUCCIONES INTERNAS
3.6. TITULO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE:
3.6.1. ESCRITURA PUBLICA No.: 4.135
3.6.2. FECHA Y NOTARIA: DIEMBRE 30 DE 1.996–NOTARIA 5tª DE

CARTAGENA
3.6.3. REFERENCIA CATASTRAL No.: 13-836-01-02-0067-0221-000
3.6.4. MATRICULA(S) INMOBILIARIA(S) Nos.: 060-17221
Celular: 310-3611330
4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL ENTORNO Y DEL

SECTOR
4.1. LOCALIZACION: ZONA NOROCCIDENTAL
4.2. VIAS DE ACCESO:
4.2.1. PRINCIPAL: TRONCAL DE OCCIDENTE
4.2.2. ESTADO DE LA VIA: BUENO – ASFALTADA Y DOBLE CALZADA
4.2.3. SECUNDARIAS: VIA DE ACCESO
4.2.4. ESTADO DE LA VIA: BUENO – PAVIMENTADA EN CONCRETO
RÍGIDO
4.3. ESTRATO: 3
4.4. SERVICIOS COMUNITARIOS:
4.4.1. SUPERMERCADOS: SUPERMERCADOS, TIENDAS DE VIVERES Y

ABARROTES
4.4.2. CENTROS COMERCIALES: EN CONSTRUCCIÓN
4.4.3. SEGURIDAD POLICIVA: SUBESTACION DE POLICIA
4.4.3.1. IGLESIAS: SALON DEL REINO DE LOS TESTIGOS DE

JEHOVA/PARROQUIA DEL MUNICIPIO.
4.4.4. INSTITUCIONES EDUCATIVAS: COLEGIO DISTRITALES DEL MUNICIPIO
4.5. PARQUES RECREACIONALES: PARQUES DEL MUNICIPIO
4.6. SECTORES CIRCUNSVECINOS:
4.6.1. POR EL NORTE: MUNICIPIO DE SANTA ROSA NORTE-BOL.
4.6.2. POR EL SUR: MUNICIPIO DE TURBANA-BOLIVAR
4.6.3. POR EL OCCIDENTE: DISTRITO DE CARTAGENA DE INDIAS
4.6.4. POR EL ORIENTE: MUNICIPIO DE ARJONA –BOLIVAR
Celular: 310-3611330
4.7. TOPOGRAFIA: PLANA
4.8. SERVICIOS PUBLICOS DISPONIBLES: ACUEDUCTO PARCIAL

ENERGIA ELECTRICA
ALUMBRADO PUBLICO
GAS NATURAL
TV. CABLE
5. CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE.
5.1. TERRENO CON CONSTRUCCIONES INTERNAS:
5.1.1. FORMA: RECTANGULAR
5.1.2. TOPOGRAFIA: PLANA
5.1.3. RELACION FRENTE – FONDO: 0.64
5.1.4. UBICACIÓN EN LA MANZANA: POCO MAS DEL MEDIO Y COLINDANDO

CON LA CRA 29
5.1.5. ALINDERAMIENTO Y MEDIDAS:
5.1.5.1. POR EL NOROESTE QUE ES EL FRENTE:

Linda con Vía de Acceso a la Urbanización la Granja, de por medio, con terrenos que
son o fueron del Señor ENRIQUE DAGER y mide CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA
(46,50 MTS).
5.1.5.2. POR EL SUROESTE QUE ES LA DERECHA ENTRANDO:

Linda con Terrenos del Señor JAIRO DE JESUS MARTINEZ BAENA y mide SETENTA Y
DOS CON DIECISIETE CMS (72,17 MTS).
5.1.5.3. POR EL NORESTE QUE ES LA IZAQUIERDA ENTRANDO:

Linda con Terrenos que son o fueron de la Universidad de Cartagena y mide SETENTA
Y DOS CON DIECISIETE (72,17 MTS)
5.1.5.4. POR EL SURESTE QUE ES EL FONDO:

Linda con Terrenos que son o fueron de la Universidad de Cartagena y mide
CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA (46,50 MTS)
AREA TOTAL DEL TERRENO: 3.356 METROS CUADRADOS (M²).
Celular: 310-3611330
6. ASPECTOS SOCIO ECONOMICOS
El inmueble avaluado se encuentra ubicado en la zona noroccidental del Municipio. Hay evidencias
de construcciones en desarrollo, pero el inmueble, por efecto de su ubicación, está en un área de
alta valorización comercial.
7. NORMATIVIDAD VIGENTE SEGÚN EL P.O.T.
Artículo 175. CUADROS DE REGLAMENTACIÓN. Adóptense para el presente Acuerdo los

cuadros normativos municipales y urbanos
CUADRO 1 Zona De Uso Del Suelo Residencial Plan Parejo

CUADRO 2 Zona De Uso Del Suelo Residencial Centro Fundacional
CUADRO 3 Zona De Uso Del Suelo Residencial De Actividades Locales
CUADRO 4 Zona De Uso Del Suelo Comercial Mixto Doble Calzada
URBANOS CUADRO 5 Zona De Uso Del Suelo Institucional
CUADRO 6 Zona De Uso Del Suelo Equipamientos Complementarios
CUADRO 7 Zona De Expansión Urbana De Vocación Industrial
CUADRO 8 Unidad De Uso Del Suelo Cabecera Municipal
CUADRO 9 Unidad De Uso Del Suelo Mixto 2
UNIDADES CUADRO 10 Unidad De Uso Del Suelo Industrial y Mixto 1
DE USO DEL CUADRO 11 Unidad De Uso Del Suelo Zona De Conurbación
SUELO CUADRO 15 Unidad De Uso Del Suelo De Mediana Densidad
CUADRO 16 Unidad De Uso Del Suelo Residencial, Recreacional y Turística
CUADRO 12 Zona De Uso Del Suelo Municipal Recreativo, Residencial Y Campestre
RURALES CUADRO 13 Zona De Uso Del Suelo Municipal Ecoturístico Y Residencial Campestre
CUADRO 14 Zona De Uso Del Suelo Municipal Corredor Comercial
CUADRO DE REGLAMENTACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO
8. METODOLOGIA VALUATORIA UTILIZADA

El método utilizado para determinar el valor del metro cuadrado del inmueble sujeto al presente
trabajo es el COMPARATIVO o de MERCADO, toda vez que es el que permite establecer con mayor
precisión el comportamiento del mercado inmobiliario en la zona en la que se halla el predio avaluado.
Celular: 310-3611330
ESTUDIO DE MERCADEO
TERRENOS EN EL SECTOR Y LA ZONA
FACT
VALOR DE LA OR
VALOR XM2
VENDEDOR Y/O OFERTA FACTOR UBICA VALOR
ITEM COMPRADOR TIPO DE INMUEBLE AREA(M2) FUENTE CIÓN FINAL
1 PARADOR TERRENO EN TRONCAL 15.000, $ 5.850.000.000 $ 390.000 0,9 0,7 $ 245.700
LILIANA LLINAT TERRENO VIVIENDA EN
2 TORRES KRA 29 196 $ 98.000.000 $ 500.000 0,9 0,8 $ 360.000
TERRENO KRA 29 A 100 $ 204.000

3 ABEL SABALETA MTS 3.000 $ 850.000.000 $ 283.333 0,9 0,8
$ 269.900
MEDIA ARITMETICA (PROMEDIO)
https://www.fincaraiz.com.co/lotes/venta/turbo/
9. PROYECCIONES COMERCIALES
a. OFERTA: MEDIA
b. DEMANDA: MEDIA
10. AVALUO COMERCIAL
ITEM DESCRIPCION UNIDAD CANTID. VR UNITARIO VR. PARCIAL

1 TERRENO TOTAL M2 3.356,00 $ 269.900,00 $ 905.784.400
2 CONSTRUCCIÓN 1 (1ER PISO) M2 95,00 $ 600.000,00 $ 57.000.000
3 CONSTRUCCIÓN 2 (PISCINA) M2 60,00 $ 300.000,00 $ 18.000.000
4 CONSTRUCCIÓN 3 (2DO PISO) M2 72,00 $ 600.000,00 $ 43.200.000
5 CONSTRUCCIÓN 4 (KIOSCO) M2 25,00 $ 250.000,00 $ 6.250.000
6 POZO ARTESANO ML 25,00 $ 150.000,00 $ 3.750.000
6 PARQUEADERO M2 100,00 $ 100.000,00 $ 10.000.000

VALOR TOTAL DE PREDIO $ 1.043.984.400
Celular: 310-3611330
El
valor comercial de este predio, en las condiciones actuales del mercado inmobiliario en la zona, se
estima en la suma de:
SON: MIL CUARENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO

MIL MIL CUATROCIENTOS PESOS MDA-CTE
11. NOTA DEL PERITO AVALUADOR
El suscrito perito avaluador hace constar que el presente trabajo ha sido realizado bajo estrictas
normas de objetividad y declara, bajo gravedad de juramento, que no le asiste interés alguno en
posibles negociaciones que se pudieren llegar a realizar con el inmueble avaluado, como tampoco
tiene ningún vínculo comercial que no fuera con este avaluó, ni familiar con los solicitantes.
Si se requiere cualquier aclaración con respecto al avaluo del bien inmueble estoy atento para asistir en lo que
sea solicitado.
ORLANDO ENRIQUE JIMENO GOMEZ

C.C. No. 9.093.686 de Cartagena
Consejo Superior de la Judicatura – Auxiliar de la Justicia
Cargo 201 Perito Avaluador de Bienes Inmuebles
Cargo 304 Ingeniero Civil- Licencia No. 0056
HECTOR JIMENEZ VANEGAS

C.C. No. 9.093.686 de Cartagena
Consejo Superior de la Judicatura – Auxiliar de la Justicia
Cargo 201 Perito Avaluador de Bienes Inmuebles
Cargo 304 Ingeniero Civil- Licencia No. 0056
RAA
Celular: 310-3611330
12. REGISTRO FOTOGRAFICO
FOTO. No. 1 Localización del predio dentro del sector, copiado del IGAC
FOTO. No. 2 Localización del predio acercado dentro del sector, copiado del IGAC
Celular: 310-3611330
FOTO. No. 3 Información del predio, copiado del IGAC
FOTO. No. 4 Localización del predio dentro del sector, copiado del GOOGLE EARTH
Celular: 310-3611330
FOTO. No. 5 Localización del predio acercado en el sector, copiado del GOOGLE EARTH
FOTO. No. 6 Entrada principal a la Urbanización LA BRANJA (Troncal de Occidente que es

la calle 27 y se aprecia la entrada en la Kra. 29 por donde se llega al predio y a 300 mts)
Celular: 310-3611330
FOTO. No. 7 Entrada principal a la Urbanización LA BRANJA (Troncal de Occidente que es

la calle 27 y se aprecia la entrada en la Kra. 29 por donde se llega al predio y a 300 mts)
FOTO. No. 8 Se aprecia vía de entrada al predio que es la Kra 29 pavimentada
Celular: 310-3611330
FOTO. No. 9 Se aprecia construcción de dos plantas dentro del predio.
FOTO. No.10 Se aprecia construcción de dos plantas dentro del predio.
Celular: 310-3611330
FOTO. No.11 Se aprecia construcción de dos plantas dentro del predio, piscina, kiosco y
zona de parqueadero
Celular: 310-3611330
FOTO. No.12 Se aprecia entrada al predio, frente del predio, colindantes por el frente de
por medio Kra 29 y lindero de la derecha entrando.
Celular: 310-3611330
DOCUMENTO DE IDENTIDAD
Celular: 310-3611330
Celular: 310-3611330
RELACIÓN DE PERITAJES PRESENTADO EN DIFERENTES JUZGADOS
FECHA JUZGADO CLASE DE PROCESO RADICACIÓN
22-10-2018 JUZGADO 8CC DE CARTAGENA ORDINARIA DE PERTENENCIA Y AVALUO No 2014 - 0075
07-06-2018 PROMISCUO DE SATA ROSA DE LIMA IMPOSICIÓN DE SERVIDUMBRE No. 031-2018
01-06-2018 PROMISCUO DE SATA ROSA DE LIMA IMPOSICIÓN DE SERVIDUMBRE No. 107-2017
08-08-2017 9 CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA ORDINARIO DE DECLARACIÓN PERTENENCIA No. 102- 2013
27-09-2016 5 CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA PERTENENCIA No. 316- 2015
06-07-2016 3 CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA PERTENENCIA No. 435-2015
06-04-2016 9 CIVIL MUNICIPAL DE CARTAGENA ORDINARIA POR RESPONSABILIDAD CIVIL No. 349-2013
EXTRACONTRACTUAL
12-03-2015 6 CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO No 049 - 2013
Celular: 310-3611330

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ORLANDO ENRIQUE JIMENO GÓMEZ

INGENIERO CIVIL MATRICULA PROFESIONAL # 13202-18043 BOLIVAR

Cartagena de Indias D. T. y C., 05 de Marzo de 2019

REFERENCIA: SOLICITUD DE DICTAMEN PERICIAL

El suscrito, ORLANDO ENRIQUE JIMENO GOMEZ, identificado con la cédula de ciudadanía

En el bien inmueble se encuentran las siguientes construcciones:

5. Una (1).zona de parqueadero en estructura de madera y techo en láminas de asbesto

A continuación hago avalúo detallado del bien inmueble.

INFORME DE AVALUO COMERCIAL DEL BIEN

Cartagena de Indias, Marzo 05 de 2.019

1. OBJETIVO GENERAL DEL INFORME

2. PROPOSITO DEL AVALUO

3. TITULACION DEL INMUEBLE

4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL ENTORNO Y DEL SECTOR

5. CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE

6. ASPECTOS SOCIO ECONOMICOS

7. NORMATIVIDAD VIGENTE EN MATERIA DE PLANEACION DISTRITAL

8. METODOLOGIA VALUATORIA UTILIZADA

10. AVALUO COMERCIAL

11. NOTA DEL PERITO AVALUADOR

12. REGISTRO FOTOGRAFICO

2. PROPOSITO DEL AVALUO

2.2. DESTINATARIO DEL PERITAZGO: AGROPECUARIA MARTINEZ BAENA Y CIA LTDA Y

2.3. TIPO DE AVALUO: COMERCIAL

3. TITULACION DEL INMUEBLE

3.1. DEPARTAMENTO: BOLIVAR

3.2. MUNICIPIO: TURBACO

3.3. BARRIO: LA GRANJA

3.4. DIRECCION: C 29 27 275 SEGÚN NOMENCLATURA DEL IGAC

3.5. TIPO DE INMUEBLE: LOTE CON CONSTRUCCIONES INTERNAS

3.6. TITULO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE:

3.6.1. ESCRITURA PUBLICA No.: 4.135

3.6.2. FECHA Y NOTARIA: DIEMBRE 30 DE 1.996–NOTARIA 5tª DE

3.6.3. REFERENCIA CATASTRAL No.: 13-836-01-02-0067-0221-000

3.6.4. MATRICULA(S) INMOBILIARIA(S) Nos.: 060-17221

4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL ENTORNO Y DEL

4.1. LOCALIZACION: ZONA NOROCCIDENTAL

4.2. VIAS DE ACCESO:

4.2.1. PRINCIPAL: TRONCAL DE OCCIDENTE

4.2.2. ESTADO DE LA VIA: BUENO – ASFALTADA Y DOBLE CALZADA

4.2.3. SECUNDARIAS: VIA DE ACCESO

4.2.4. ESTADO DE LA VIA: BUENO – PAVIMENTADA EN CONCRETO

4.4. SERVICIOS COMUNITARIOS:

4.4.1. SUPERMERCADOS: SUPERMERCADOS, TIENDAS DE VIVERES Y

4.4.2. CENTROS COMERCIALES: EN CONSTRUCCIÓN

4.4.3. SEGURIDAD POLICIVA: SUBESTACION DE POLICIA

4.4.3.1. IGLESIAS: SALON DEL REINO DE LOS TESTIGOS DE

4.4.4. INSTITUCIONES EDUCATIVAS: COLEGIO DISTRITALES DEL MUNICIPIO

4.5. PARQUES RECREACIONALES: PARQUES DEL MUNICIPIO

4.6. SECTORES CIRCUNSVECINOS:

4.6.1. POR EL NORTE: MUNICIPIO DE SANTA ROSA NORTE-BOL.

4.6.2. POR EL SUR: MUNICIPIO DE TURBANA-BOLIVAR

4.6.3. POR EL OCCIDENTE: DISTRITO DE CARTAGENA DE INDIAS

4.6.4. POR EL ORIENTE: MUNICIPIO DE ARJONA –BOLIVAR

4.7. TOPOGRAFIA: PLANA

4.8. SERVICIOS PUBLICOS DISPONIBLES: ACUEDUCTO PARCIAL

5. CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE.

5.1. TERRENO CON CONSTRUCCIONES INTERNAS:

5.1.1. FORMA: RECTANGULAR

5.1.2. TOPOGRAFIA: PLANA

5.1.3. RELACION FRENTE – FONDO: 0.64

5.1.4. UBICACIÓN EN LA MANZANA: POCO MAS DEL MEDIO Y COLINDANDO

5.1.5. ALINDERAMIENTO Y MEDIDAS: