LAS TOLERANCIAS CATASTRALES - REGISTRALES EN LAS

INMATRICULACIONES COMO INSTRUMENTO DE CERTEZA DE LA

PROPIEDAD Y ORDENAMIENTO DE LA INVERSIÓN

Autor: Neptalí Rey Damián Robles

Registrador Público (e)

Oficina Registral de Barranca –

Zona Registral N° IX-Sede Lima

Docente Universitario de la Universidad Nacional de Barranca

Sumario: 1.- Inmatriculación, 2.- Título Inmatriculador, 3.- Tolerencias

Catastrales – Registrales, 4.- El Importancia de publicidad registral y el catastro,
5.- Las Tolerancias Catastrales – Registrales como instrumento de certeza de la
propiedad

Resumen:

Mediante publicidad de los predios en el Registro de Propiedad Inmueble

se pretende toda la población pueda conocer quién es el propietario de un bien
inmueble, y esto se logra con la inmatriculación o primera inscripción. No
obstante, es una constante que en la realidad se presenten diferencias de áreas
de un mismo predio; es decir, entre los valores que se indican el título
inmatriculador con los valores que se señalan en sus planos; para solucionar
estos eventos el legislador creó la figura de tolerancias catastrales-registrales,
mediante el cual se acepta la diferencia de áreas de un mismo predio, en
determinados supuestos.

Sin embargo, en los supuestos de la tolerancia catastral-registral no

contempla el siguiente supuesto: si el predio a inmatricular colinda con predios
inscritos y con predios no inscritos; en estos casos debe aplicarse el siguiente
criterio: “Procede la inmatriculación del predio conforme al área del plano,
prescindiendo de los rangos de tolerancia establecidos en la Directiva N° 001-
2008-SNCP/CNC, siempre que la Oficina de Catastro determine que se trata del
mismo predio y no exista superposición con predios inscritos. Toda vez que, de
acuerdo al criterio asumido por el Tribunal Registral en la Resolución N° 486-
2010-SUNARP-TR-T, si pese a la discrepancia anotada se determinase que
título y plano se refieren al mismo predio y éste no estuviese inscrito ni la
diferencia generase superposición, debe inmatricularse según los principios de
razonabilidad y proporcionalidad recogidos por el artículo IV.1.4 del Título
Preliminar de la Ley 27444.

1.- Inmatriculación:

Como lo afirma María Goñi Rodríguez de Almeida la inmatriculación

registral supone la incorporación en el Registro de la finca registral -edificio de
culto ya construido''-, por primera vez, que se realiza siempre a través de la
primera inscripción de dominio, plasmando por tanto su titularidad dominical
(GOÑI: 2011).

Asimismo, Gunther Gonzales Barrón indica que la inmatriculación es el

ingreso de una finca en el Registro, es decir, se trata de la primera inscripción
referida a un inmueble determinado, con lo cual éste comienza su vida o historia
registral. (GUNTER: 2012)

Roca Sastre, citado por Chico y Ortiz prevé que, la inmatriculación es el

ingreso de una finca en la vida registral realizado en virtud de una primera
inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro
particular, es obtenida por medios particulares y surte efectos específicos.
(CHICO Y ORTIZ: 1994)

En efecto, conforme lo se tiene del artículo 16 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por la Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN,
la inmatriculación es el acto mediante el cual se incorpora por primera vez un
bien al registro abriendo un folio o partida registral, esto concordante con lo
establecido en el artículo el articulo IV del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos y articulo 4 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.

2.- Título Inmatriculador:

El artículo 2010 del Código Civil prevé que la inscripción se efectúa en

virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario;
entonces, el título inmatriculador es aquel instrumento público mediante el cual
se adquiere la propiedad y que reúne los requisitos de antigüedad requeridos por
el artículo 2018 del Código Civil (salvo excepciones previstas en el artículo 18
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).

Además, para la delimitación adecuada del predio se requiere información

gráfica (memoria descriptiva y planos) que por mandato legal debe acompañarse
al título fundante de la inmatriculación.

3.- Tolerencias Catastrales – Registrales:

La Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC, aprobada mediante la resolución n.°

03-2008-SNCP-CNC establece en su literal h) del ítem 3 que existe un rango
aceptable en la diferencia de áreas de un mismo predio; a este rango se
denomina tolerancia catastral — registral.

En el CXV Pleno del Tribunal Registral se aprobó el siguiente precedente

de observancia obligatoria: En el caso de inmatriculaciones que colinden con
predios no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del título de
propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que
el Área de Catastro determine que se trata del mismo predio. En estos casos se
aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos en la Directiva N°
01-2008-SNCP/CNC. La adopción de este criterio regente se sustentó en la
resolución N° 486-2010-SUNARP-TR-T del 3.12.2010, se transcribe lo
pertinente:
 Aunque referidas al mismo predio, puede ocurrir que las áreas
consignadas en el título y en el plano no sean rigurosamente coincidentes. En
los numerales 7.c.iii y 7.d.i de la Directiva 001-2008-SNCPICNC se regulan
supuestos de discrepancia de área cuya consecuencia es que no se aplicarán
los rangos de tolerancia, frase que admite dos interpretaciones: i) debe existir
plena coincidencia entre título y plano, pues no es admisible discrepancia alguna;
o ii) las discrepancias reguladas no constituyen supuestos de aplicación del
régimen de tolerancias. El supuesto del numeral 7.d.i consiste en la discrepancia
entre el área del título presentado y el área inscrita, pese a la cual la Oficina de
Catastro establece que es el mismo predio. Esta hipótesis se sustrae a las reglas
de tolerancia, esto es, no constituye supuesto de aplicación de esas reglas. Este
es el sentido que adopta (en el numeral 7.d.i) la frase «no se aplicarán los rangos
de tolerancia.

Este sentido es el mismo que debe atribuirse a la misma frase en el

numera 7.c.iii: la discordancia entre el área indicada en el título inmatriculante
con la del plano presentado no constituye supuesto de aplicación de los rangos
de tolerancia. No sería admisible que un mismo texto adopte sentidos distintos
en un mismo cuerpo normativo como es la Directiva 001-2008-SNCP/CNC, salvo
razones justificadas y razonables, las cuales —entiende este Tribunal— no
existen. Si, pese a la discrepancia se determinase que título y plano se refieren
al mismo predio y éste no estuviese inscrito ni la diferencia generase
superposición, rechazar la inmatriculación resentiría el sentido común y
especialmente sería contraria a los principios de razonabilidad y
proporcionalidad recogidos por el artículo IV1.4 del Título Preliminar de la Ley
27444. Según enseña Sapar, (e)l principio de razonabilidad es un principio
general del derecho. Esto significa, en primer lugar, que goza de juridicidad: es
obligatorio en la aplicación del derecho en general. En otras palabras, el
operador jurídico debe buscar la maximización de la razonabilidad ya sea en la
sanción de cualquier acto normativo, en la interpretación, en su aplicación y
control. En segundo lugar, significa que forma parte del ordenamiento jurídico
independientemente de que sea o no declarado en forma expresa. Sobre la base
de este principio, pretender una absoluta coincidencia entre el área del título y la
del plano cuando existe certeza de que se trata de la misma finca es una medida
desproporcionada, pues ninguna finalidad pública (ni tampoco privada) resulta
tutelada con ella, máxime si el numeral 7.c.iv de la Directiva 001-2008-
SNCP/CNC17 permite —pese a las discrepancias entre título y plano— la
inmatriculación de predios que colinden con otros ya inscritos, siempre que la
divergencia no afecte propiedades de terceros, supuesto que es sustancialmente
igual al de la inmatriculación de predios que no colindan con otros ya
inmatriculados.

Por ello, conforme lo estableció este Colegiado en las Resoluciones 634-

2009-SUNARP-TR-L y 220-2010-SUNARPTR-T, el referido numeral 7.c.iii debe
interpretarse (a la luz del numeral 7.d.i de la misma Directiva) en el sentido que
un predio puede inmatricularse aunque existan discrepancias entre el área
consignada en el título y la que aparece en los planos, pues dicha divergencia
no constituye un supuesto de aplicación del régimen de tolerancias regulado por
la Directiva 001-2008-SNCP/CNC. 1 Ahora, tampoco puede inmatricularse
predios que tienen determinadas características según el título, pero que difieren
notoriamente con las del plano, por el riesgo de que acceda al Registro una finca
distinta a la realmente adquirida por su titular. Por ello, al igual que en la hipótesis
del numeral 7.d.i de la Directiva 001-2008-SNCP/CNC, corresponderá a la
Oficina de Catastro establecer que se trata del mismo predio (y, obviamente, que
no existe superposición con terceros), en cuyo caso el predio se inmatriculará
con las características físicas graficadas en el plano presentado. Siendo la
misma finca, resultaría también ajeno al principio de razonabilidad y
proporcionalidad inmatricular el predio con el área del título y con ello inducir al
propietario a seguir un procedimiento de rectificación que sólo ratificará el
contenido del plano presentado. I Si la Oficina de Catastro informase que está
imposibilitada de determinar si el predio descrito en el título es el mismo que el
del plano presentado, se plantea la cuestión de si procede inmatricular el predio,
y cuál debe ser el área que el Registro reflejará (la del título o la del plano). Para
ello, debe tenerse en cuenta que el Registro inmatricula un predio en virtud a
títulos dominicales con antigüedad superior a los cinco años porque asume que
el último adquirente es el verdadero propietario, pues en caso sus transferentes
no hubiesen sido dueños de la finca, dicho vicio habría sido saneado por la
usucapión18. 1 El derecho adquirido por usucapión tiene siempre una base
material (el predio) individualizada en el título adquisitivo, con independencia de
si sus características expresadas en el mismo corresponden exactamente a la
realidad física. En un escenario en que discrepan título y plano y en que Catastro
no puede sancionar que se refieren a la misma finca, la descripción de ésta
contenida en el título resulta no sólo más relevante sino la única a tomar en
cuenta, desde que el Registro está imposibilitado de validarla con el plano. Por
ello, no cabe duda de que en dicho escenario la adquisición de una porción del
suelo se ha producido por usucapión, por lo que debe admitirse su
inmatriculación, pero reflejando las características físicas expresadas en el título.
Y siendo que preceptivamente el acceso de un predio al Registro está
acompañado de una base gráfica o planos, con las características previstas en
la ley, deberá presentarse el plano (con las características y formalidades
legales) que refleje fielmente el área, medidas y linderos tal como aparecen en
el título inmatriculante. En caso el interesado pretendiese que el predio se
inmatricule con las características del plano, será exigible la previa rectificación
judicial, administrativa o notarial de las características físicas de la finca.
(RESOLUCIÓN N.° 482-2018-SUNARP-TR-T)

4.- El Importancia de publicidad registral y el catastro.

Caperochipi afirma que por la publicidad en unos libros de la propiedad,

de los derechos reales y de ciertos créditos y cargas, se pretende que todo el
mundo pueda conocer quién es el propietario de un bien inmueble y cuáles son
los gravámenes o limitaciones que recaen sobre la propiedad inmueble
(usufructo, derechos de adquisición preferente, créditos privilegiados). Se
pretende resolver la aporía de la incerteza del título al no reconocer eficacia (o
por la inoponibilidad) a los títulos no registrados, y se protege con ello al
comprador y al acreedor, a los que, dada la preferencia del título registrado, se
facilita la prueba de su adquisición y la acreditación del rango de su derecho.
(ÁLVAREZ: 2010).

Asimismo, agrega que, El registro se muestra útil en toda actividad de

fomento. El registro pretende publicar en el registro la situación jurídica de todos
los inmuebles, y es por ello que se manifiesta como instrumento utilísimo para la
expropiación forzosa, reforma agraria, la concentración parcelaria, el
planeamiento urbano, la reparcelación urbanística, la ordenación del territorio, y
en general toda prestación de servicios públicos, que encuentran en el registro
un mecanismo ágil de identificación de los propietarios y de las cargas de la
propiedad. (ÁLVAREZ: 2010)

Se destaca entonces la importancia que tiene el registro en la

inmatriculación de los predios.

Ahora bien, el catastro tiene cabida en la seguridad jurídica preventiva de

las trasmisiones inmobiliarias toda vez que le corresponde la delimitación física
del objeto del derecho, cuyos medios y cartografía permiten una clara
identificación de las fincas por referencia a los datos catastrales, que tienen
además una presunción de exactitud que debe prevalecer en este sentido.
(CAVALLÉ: 2009)

5.- Las Tolerancias Catastrales – Registrales como instrumento de certeza

de la propiedad

Atendiendo a lo citado, si existe discrepancia en el área, linderos y/o

medidas perimétricas que se consignan en el título de propiedad con datos que
figuran en el gráfico del plano, para que el predio tenga acceso al Registro con
las características que se consignan en el plano (según la realidad física del
inmueble) será exigible la previa rectificación judicial, administrativa o notarial de
las características físicas del predio; de tal forma que, exista correspondencia
entre el título inmatriculador con el plano. No obstante ¿Qué sucede si dicha
discrepancia es mínima? ejemplo de 100 m² a 98.50 m². ¿Sería necesario exigir
al usuario que efectúe un proceso de rectificación, que le irrogue mayores gastos
en tiempo y dinero?
En este evento en aplicación de los principios de razonabilidad1 previsto

1 Articulo IV.1.A. Principio de razonabilidad.- Las decisiones de la autoridad

administrativa, cuando crean obligaciones, califiquen infracciones, impongan
sanciones, o establezcan restricciones a los administrados, deben adaptarse
dentro de los límites de la facultad atribuida y manteniendo la debida proporción
entre los medios a emplear y los fines públicos que deba tutelar, a fin de que
en el Art. IV. 1. 4 del Título Preliminar de la Ley 27444, en el ámbito registral se
han establecido las siguientes reglas:

a) Si el predio a inmatricular colinda con predios inscritos: Conforme al

numeral 7.c.iv de la Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC2, sobre “Tolerancias
Catastrales-Registrales”, se aplicarán los rangos de tolerancia3 siempre y
cuando la Oficina de Catastro determine que no existe superposición con predios
inscritos.

b) Si el predio a inmatricular colinda con predios no inscritos: Se aplica el

precedente de observancia obligatoria aprobado en el CXV Pleno Registral 4, por
lo que se efectúa la inmatriculación conforme al área del plano prescindiendo de
los rangos de tolerancia establecidos en la Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC,
siempre que la Oficina de Catastro determine que se trata del mismo predio.

No obstante, es preciso realizar la siguiente cuestión ¿Qué sucede si el

respondan a lo estrictamente necesario para la satisfacción de su cometido.

2 Publicada el 29/08/2008 en el diario oficial “El Peruano”.
3 Los rangos de tolerancia catastrales-registrales son los siguientes:

NATURALEZA URBANA
Rango de área (m²) Tolerancia (%)
Menores de 200 2.5.
De 200 a 1000 2.0
Mayores a 1000 1.0

NATURALEZA RURAL
Rango de área (Ha) Tolerancia (%)
Menores de 1 7.5
De 1 a 5 6.3
Mayores a 5 3.0

4Realizado los días 12 y 13 de diciembre de 2013, publicado en el diario “El

Peruano” el 07/01/2014: PRECISIÓN DE TOLERANCIA EN
INMATRICULACIONES “En caso de inmatriculaciones que colinden con predios
no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del título de propiedad,
procede la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el área de
catastro determine que se trata del mismo predio.
En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos
en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC.”
Criterio sustentado en la Resolución N° 486-2010-SUNARP-TR-T del
03/12/2010.
predio a inmatricular colinda con predios inscritos y con predios no
inscritos? si bien no existe una disposición específica al respecto, debe
aplicarse el siguiente criterio: “Procede la inmatriculación del predio conforme al
área del plano, prescindiendo de los rangos de tolerancia establecidos en la
Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC, siempre que la Oficina de Catastro determine
que se trata del mismo predio y no exista superposición con predios inscritos.
Toda vez que, de acuerdo al criterio asumido por el Tribunal Registral en la
Resolución N° 486-2010-SUNARP-TR-T5, si pese a la discrepancia anotada se
determinase que título y plano se refieren al mismo predio y éste no estuviese
inscrito ni la diferencia generase superposición, rechazar la inmatriculación
resentiría el sentido común y especialmente sería contraría a los principios de
razonabilidad y proporcionalidad recogidos por el artículo IV.1.4 del Título
Preliminar de la Ley 27444.
SAPAG afirma que, El principio de razonabilidad es un principio general del
derecho. Esto significa, en primer lugar, que goza de juridicidad: es obligatorio
en la aplicación del derecho en general. En otras palabras, el operador jurídico
debe buscar la maximización de la razonabilidad ya sea en la sanción de
cualquier acto normativo, en la interpretación, en su aplicación y control. En
segundo lugar, significa que forma parte del ordenamiento jurídico
independientemente de que sea o no declarado en forma expresa. (SAPAG:
2008)

En efecto, este principio debe ser observado por los Registradores dentro del
proceso de calificación de todo título a fin de garantizar una decisión además de
legal, justa, razonable y predictible.

5Resolución que sustenta el precedente de observancia obligatoria aprobado en

el CXV Pleno del Tribunal Registral.
Bibliografía:

ALVAREZ CAPEROCHIPI, José A. (2010) “El Registro de Propiedad” Juristas

Editores E.I.R.L., Lima, p 47, 50.

CAVALLÉ CRUZ, Alfonso (2009) “El valor del instrumento público y su relación
con los efectos de publicidad registral y el catastro” Ponencia expuesta en
Cartagena de Indias. Colombia. P 74

CHICO Y ORTlZ, José Maria, Estudios sobre Derecho Hipotecario, tomo 1,

Marcial Pons, Madrid, 1994, pág. 744.

GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA, María (2011) “La inscripción de los lugares

de culto en el Registro de la Propiedad” ponencia con el mismo título, presentada
en el IX Simposio Internacional sobre el Régimen legal de los Lugares de Culto.
Pamplona.

GONZALES BARRÓN, Gunter(2012) “Derecho Registral y Notarial” Jurista

Editores E.I.R.L., Lima. P 181.

SAPAG Mariano A.: El principio de proporcionalidad y de razonabilidad como

límite constitucional al poder del Estado: un estudio comparado, Dikaion, Vol. 22,
Núm. 17, diciembre, 2008, p. 182, Universidad de la Sabana, Colombia. Versión
electrónica disponible en sitio web:
www.redalyc.org/articulo.oa?id=72011607008.
Resumen:

Mediante publicidad de los predios en el Registro de Propiedad Inmueble

se logra conocer quién es el propietario de un bien inmueble, y esto se logra con
la inmatriculación o primera inscripción. No obstante, es una constante que en la
realidad se presenten diferencias de áreas de un mismo predio; para solucionar
estos eventos el legislador creó la figura de tolerancias catastrales-registrales.

No obstante, en los supuestos de la tolerancia catastral-registral no

contempla el siguiente supuesto: si el predio a inmatricular colinda con predios
inscritos y con predios no inscritos; en estos casos debe aplicarse el siguiente
criterio: Procede la inmatriculación del predio conforme al área del plano,
prescindiendo de los rangos de tolerancia establecidos en la Directiva N° 001-
2008-SNCP/CNC, siempre que la Oficina de Catastro determine que se trata del
mismo predio y no exista superposición con predios inscritos. Según los
principios de razonabilidad y proporcionalidad recogidos por el artículo IV.1.4 del
Título Preliminar de la Ley 27444.

Abstrac

By advertising the properties in the Real Estate Registry, it is possible to know

who owns a real estate property, and this is achieved with the first registration.
However, it is a constant that in reality there are differences of areas of the same
property; to solve these events the legislator created the figure of cadastral-
registration tolerances.
However, in the case of cadastral-registry tolerance, the following assumption is
not considered: if the property to be registered adjoins registered properties and
unregistered properties; in these cases, the following criteria must be applied:
The first inscription of the property according to the area of the plan proceeds,
regardless of the tolerance ranges established in Directive No. 001-2008-SNCP
/ CNC, provided that the Cadastre Office determines that deals with the same
property and there is no overlap with registered properties. According to the
principles of reasonableness and proportionality collected by article IV.1.4 of the
Preliminary Title of Law 27444.