Anda di halaman 1dari 12

1.

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan (BPHTB) dan Bea Materai

a. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.

Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa,

tambak, peraiaran serta laut wilayar Republik Indonesia.

Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap

pada tanah dan perairan. Termasuk dalam pengertian bangunan adalah:

- Jalan lingkungan dalam satu kesatuan dengan komplek bangunan

- Jalan tol

- Kolam renang

- Pagar mewah

- Tempat olah raga

- Galangan kapal, dermaga

- Taman mewah

- Tempat penampungan / kilang minyak ,air dan gas ,pipa minyak

- Fasilitas yang memberikan manfaat

Surat pemberitahuan objek pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak

untuk melaporkan data objek menurut ketentuan undang undang pajak pajak bumi dan

bangunan.

Surat pemberitahuan pajak terhutang (SPPT) adalah surat terutang yang

digunakan oleh direktorat jendaral pajak untuk memberitahukan besarnya pajak

terutang kepada wajib pajak. Direktorat jendaral pajak menerbitkan SPPT berdasar

SPOP wajib pajak.

b. Pengertian Bea Prolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)


1) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang

dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Maka BPHTB

selanjutnya disebut pajak.

2) Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa

hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh

orang pribadi atau badan.

3) Hak atas tanah adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan

diatasnya sebagaimana dalam undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan peraturan perundang-undangan yang

berlaku (diatur dalam Undang-undag di bidang pertanahan dan bangunan).

c. Pengertian Bea Materai

1) Bea Materai adalah pajak atas dokumen dokumen yang berisikan tulisan yang

mengandung arti dan maksud perbuatan, keadaan atau kenyataan seseorang dan

atau pihak-pihak yang berkepentingan.

2) Benda materai adalah materai tempel dan kertas materi yang dikeluarkan oleh

Pemerintah Republik Indonesia.

3) Tanda tangan adalah tanda tangan sebagaimana lazimnya di pergunakan termasuk

paraf, teraan atau cap tanda tangan atau cap paraf, terapan cap nama atau tanda

lainya sebagai pengganti tanda tangan.

4) Pemeteraian Kemudian adalah suatu cara pelunasaan bea materai yang di lakukan

oleh pejabat pos atas permintaan pemegang dokumen yang bea materainya belum

dilunasi sebagai mana mestinya.


5) Pejabat pos adalah pejabat PT. pos dan giro yang diserahi tugas melayani

permintaan Pemeteraian Kemudian.

2. Dasar Hukum

a. Dasar Hukum PBB

Dasar hukum pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah Undang-Undang no.12 tahun

1985 sebagaimana telah diubah menjadi Undang-Undang No. 12 Tahun 1994.

b. Dasar Hukum BPHTB

Dasar hukum Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan yaitu:

- Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan Undang-

Undang No. 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Undang-Undang ini menggantikan Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924

Nomor 291.

- Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerag.

c. Dasar Hukum Bea Materai

Dasar hukum pengenaan Bea Materai adalah Undang-Undang Nomor 13

tahun 1998 yang disebut juga Undang-Undang Bea Materai. Undang-Undang ini

berlaku sejak tanggal 1 Januari 1986. Selain itu untuk mengatur pelaksanaannya,

telah dikeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 7 Tahun 1995 sebagaimana telah

diubah dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2000 tentang Perubahan Tarif

Bea Materai dan Besarnya Batas Pengenaan Harga Nominal yang Dikenakan Bea

Materai.

Sebab dikeluarkannya Undang-Undang No. 13 tahun 1985 tentang Bea Materai:

- Agar lebih sempurna dan sederhana (hanya terdiri 7 bab, 18 pasal)


- Lebih mudah dilaksanakan karena hanya mengenal satu jenis bea materai tetap

yaitu Rp 6.000 dan Rp 3.000

- Objek lebih luas.

3. Subjek dan Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas

Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Bea Materai.

a. Subjek dan Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

- Subjek PBB

1) Yang menjadi subyek pajak dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

(PBB) adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas

bumi, dna memperoleh manfaat atas bumi atau memiliki, menguasai dan

memperoleh manfaat atas bangunan. Dengan demikian tanda pembayaran atau

pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.

2) Subyek pajak sebagaimana dimaksud dalam no.1 yang dikenakan kewajiban

perpajakan menjadi wajib pajak.

3) Dalam hal suatu objek pajak belum jelas diketahui siapa wajib pajaknya, maka

Direktur Jenderal Pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagaimana

dimaksud dalam no.1 sebagai wajib pajak. Ini berarti kewenangan Dirjen

Pajak untuk menentukan subjek wajib pajak, apabila suatu objek pajak belum

jelas wajib pajaknya.

4) Subjek pajak ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam no.3 dapat memberikan

keterangan secara tertulis keapda direktur jendral pajak bahwa ia bukan wajib

pajak terhadap objek pajak dimaksud.

5) Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak dalam no 4 disetujui maka

direktur jendral pajak membatalkan penetapan sebagai wajib pajak


sebagaimana dalam no.3 dalam jangka waktu satu bulan sejak diterimanya

surat keterangan yang dimaksud.

6) Bila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka direktur jendral pajak

mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai alasan-alasan

7) Apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya keterangan

sebagaimana dalam no. 4 direktur jendral pajak tidak memberikan keputusan

maka keterangan yang di ajukan itu dianggap disetujui. Apabila direktur

jenderal pajak tidak membberikan keputusan dalam waktu satu bulan sejak

diterimanya keterangan dari wajib pajak, maka ketetapan sebagai wajib pajak

gugur dengan sendirinya dan berhak mendapat keputusan pencabutan

penetapan sebagai wajib pajak

- Objek Pajak PBB

Hal yang menjadi objek pajak adalah bumi dan bangunan. Klasifikasi bumi

dan bangunan adalah pengelompokan bumi bangunan menurut nilai jualnya dan

digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang

terutang.

Dalam menentukan klasifikasi bumi/tanah diperhatikan faktor faktor sebagai

berikut :

o Letak

o Peruntukan

o Pemanfaatan

o Kondisi lingkungan dan lain-lain

Dalam menentukan klasifikasi bangunan di perhatikan faktor-faktor sebagai

berikut:

o Bahan yang digunakan


o Rekayasa

o Letak

o Kondisi lingkungan dan lain lain

Pengecualian Objek Pajak

Objek pajak yang tidak dikenakan pakak bumi dan bangunan adalah objek

pajak yang digunakan semata mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak

mencari keuntungan, antara lain :

o Di bidang ibadah, contoh: masjid, pura, gereja,vihara

o Di bidang kesehatan, contoh: rumah sakit

o Di bidang pendidikan, contoh: madrasah ,pesantren

o Di bidang sosial, contoh: panti asuhan

o Di bidang kebudayaan nasional, contoh : museum ,candi,

o Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenisnya

dengan ini.

o Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional,

tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang

belum dibebani suatu hak.

o Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas

perlakuan timbal balik.

o Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang

ditentukan Menteri Keuangan.

Objek pajak yang digunakan oleh Negara untuk penyelenggaraan

pemerintahan, penentuan mengenai pengenaan pajaknya di atur oleh lebih

lanjut dengan peraturan pemerintah. Yang dimaksud dengan objek pajak


adalah Objek Pajak yang diimiliki digunakan oleh pemerintahan pusat dan

pemerintah daerah dalam penyelenggaraan pemerintahaan . Pajak bumi dan

bangunan adalah pajak Negara yang sebagian besar penerimaanya merupakan

pendapatan yang antara lain dipergunakan untuk penyediaan fasilitas yang

juga dinikmati oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah .Oleh sebab itu

wajar Pemerintah pusat juga ikut membiayai penyediaan fasilitas tersebut

melalui pembayaran pajak bumi dan bangunan.

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

ditetapkan untuk masing-masing kabupaten/kota adalah setinggi-tingginya Rp

12.000.000 untuk setiap wajib pajak. Apabila seorang wajib pajak memiliki

beberapa objek pajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek

pajak dengan nilai terbesar dan objek pajak lainnya dikurangi secara penuh

tanpa dikenakan NJOPTKP.

b. Subjek dan Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

- Subjek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Subyek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak

atas tanah dan/atau bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan kewajiban

membayar BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi

Wajib Pajak.

- Objek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan (disengaja) atau

peristiwa hukum (otomatis / tidak disengaja) yang mengakibatkan diperolehnya

hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Contoh

peristiwa hukum adalah warisan karena pemilik meninggal dunia.


Perolehan hak pada dasarnya ada dua : yaitu pemindahan hak dan perolehan

hak baru. Pemindahan hak berarti sebelum memperoleh hak, hak atas tanah dan

atau bangunan tersebut sebelumnya sudah ada di “orang” lain. Karena perbuatan

atau peristiwa tertentu, haknya berpindah kepada subjek hukum A ke subjek

hukum ke B. Sedangkan perolehan hak baru biasanya berasal dari tanah negara

kemudian diperoleh subjek pajak. Atau konversi hak, contohnya, dari hak adat

menjadi hak milik.

Objek Pajak BPHTB yaitu perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Perolehan atas tanah dan bangunan meliputi:

o Pemindahan hak karena:

a. Jual beli

b. Tukar menukar

c. Hibah

d. Hibah wasiat

e. Waris

f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya

g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

h. Penunjukan pembeli dalam lelang

i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap

j. Penggabungan usaha

k. Peleburan usaha

l. Pemekaran usaha

m. Hadiah

o Pemberian hak baru karena:

a. Kelanjutan pelepasan hak


b. Diluar pelepasan hak

Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Peroleehan Hak atas Tanah dan

Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh:

o Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

o Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau pelaksanaan

pembangunan guna kepentingan umum.

o Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan

keputusan menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan

kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan usaha atau perwakilan

organisasi tersebut.

o Orang pribadi atau badan kerja karena konvensi hak atau karena perbuatan

hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.

o Orang pribadi atau badan karena wakaf.

o Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

c. Subjek dan Objek Pajak Bea Materai

- Subjek Pajak Bea Materai yaitu pihak yang mendapat manfaat dari dokumen,

kecuali pihak pihak yang bersangkutan menentukan lain.

- Objek pajak bea materai yaitu:

o Tarif Bea Materai Rp 6000 dikenakan diatas dokumen :

1) surat perjanjian dan surat surat lainya yang dibuat dengan tujuan

digunakan sebagai mana alat pembuktian mengenai perbuatan kenyataan

atau keadaan yang bersifat perdata.

a) akta akta termasuk salinannya

b) akta akta yang dibuat pejabat pembuat akta tanah (PPAT) termasuk rangkap

rangkapannya
c) surat yang memuat jumlah yang mempunyai harga nominal lebih dari RP

1,000,000 (satu juta rupiah):

 Yang menyebutkan penerimaan uang

 Yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam

rekening di bank.

 Yang berisi pemberitahuan saldo rekening di bank.

 Yang berisi pengakuan bahwa utang uang sebagian atau seluruhnya

telah dilunasi atau diperhitungkan

d) Surat surat berharga seperti :weel promes dan aksep yang berharga

nominalnya lebih dari 1.000.000,-

e) Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun sepanjang harga nominalnya

lebih dari 1.000.000

Dokumen dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di muka

pengadilan.

a. Surat surat biasa dan surat surat kerumahtanggan

b. surat surat yang semula tidak dikenakan bea materai berdasarkan tujuanya

jika digunaan untuk tujuan lain atau atau digunakan untuk orang lain, di

maksud semula.

o Tarif Bea Materai RP 3000 diatas dokumen

a) Surat yang memuat jumlah uang yang mempunyai harga nominal lebih dari

Rp 250.000. tetapi tidak lebih dari 1.000.000 (satu juta rupiah) yang

menyebutkan penerimaan uang.

o Yang menyatan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam rekening

di bank
o Yang berisi pemberitahuan saldo rekening di bank

o Yang berisi pengakuan bahwa hutang uang sebagian atau seluruhnya telah

dilunasi.

b) surat surat berharga seperti:wesel ,promes dan aksep yang harga nominalnya

lebih dari 250.000 tetapi tidak lebih dari 1.000.000

c) Efek dengan nama dalam bentuk apapun sepanjang harga nominalnya leih

dari RP 250.000 tetapi tidak lebih RP 1.000.000

d) cek dan bilyet giro dengan harga nominal berapa pun.

Apabila suatu dokumen mempunyai nominal tidak lebih dari Rp 250.000,-

maka atas dokumen tersebut tidak terutang bea materai / tidak dikenakan bea

materai.

Yang tidak dikenakan bea materai dokumen yang berupa, antara lain

o surat penyimpanan barang

o konosemen

o surat angkutan penumpang dan barang

o keterangan pemindahan yang dituliskan di atas dokumen sebagaimana

dimaksud dalam nomor 1, 2, 3

o bukti pengiriman dan penerimaan uang

o surat pengiriman barang untuk dijual natas tanggungan pengurim

o surat surat lainya yang dapat disamakan dengan surat surat tersebut di atas

o segala bentuk izasah yang termasuk dalam pengertian ini adalah surat

tanda tamat belajr ,tanda lulus ,surat keterangan telah mengikuti suatu

pendidikan,latihan ,kursus dan penataran.


o tanda terima gaji ,uang tunjangan dan pembayaran lainya yang ada

kaitanya dengan hubungan kerja serta surat menyurat di serahkan untuk

mendaatkan pembayaran itu

o Tanda bukti penerimaan uang Negara dari kas Negara ,kas pemerintah

daerah dan bank.

o kuitansi untuk semua jenis pajak dan penerimaan lainya yang dapat di

samakan dengan itu dari kas Negara kas pemerintah daerah dan bank

o tanda penerimaan uang yang dibuat untuk keperluan intern organisasi

o dokumen yang menyebutkan tabungan , pembayaran uang tabungn kepada

penabung oleh bank koprasi dan badan badan usaha lainya yang bergerak

di bidang tersebut

o Surat gadai yan diberikan oleh perum pengadaian

o Tanda pembagian keuntungan atau bunga dari efek ,dengan nama dan

dalam bentuk apapun saat terutang

4. Tarif dan Tata Cara Perhitungan Penyetoran dan Pelaporan PBB, BPHTB dan

Bea Materai.

a. Tarif dan tata cara perhitungan, penyetoran dan pelaporan PBB

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5% (lima per

sepuluh persen).