Informe enero 30

Técnico
de
Avalúo
2019
Propietario: Sr.
Calle Sin Nombre, Sector Las Brisas del Estadio, Municipio Rafael A.
Independencia, Estado Yaracuy. Martínez Planas
,C.I:4.569.869

Ing. Miguel A. Ramírez Ch.

Índice

Certificación de Imparcialidad _______________________________________________ 3

Resumen Informativo _____________________________________________________ 4
Aspectos Generales _______________________________________________________ 5
Descripción del Entorno y/o Sector _______________________________________________ 5
Descripción del Inmueble _______________________________________________________ 5

Criterio para la Obtención del Valor __________________________________________ 6

Método de Costo y Metodo de Mercado ___________________________________________ 7

Cálculos_________________________________________________________________ 8
Valor de la Construcción Tipo “A” (Techo de Platabanda) = VcA _________________________ 8
Valor de la Construcción Tipo “B” (Techo de Acerolit) = VcB ____________________________ 8
Obras Exteriores = OE___________________________________________________________ 9

Avalúo Total ____________________________________________________________ 10

Anexos ________________________________________________________________ 11
Informe Fotográfico ______________________________________________________ 12
Informe Fotográfico _________________________________ Error! Bookmark not defined.
Documentos del Ing..Avaluador _______________________ Error! Bookmark not defined.

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Certificación de Imparcialidad
Quien suscribe, Miguel Ángel Ramírez Ch., titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.240.607,
inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº de C.I.V.: 99099; inscrito en la
Asociación de Profesionales Tasadores y Avaluadores de Venezuela (APROFETAVE); bajo el
Nº: LA-TA-01-12.

CERTIFICA

1. Que el Avalúo es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y

universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el trabajo ningún
otro factor, intención o sentimiento profesional que pudiese alterar en lo más
mínimo tanto los datos o hipótesis del trabajo, como el resultado obtenido al aplicar
los mencionados datos.
2. Que no tiene ningún interés, ni directo ni indirecto con el bien inmueble avaluado
en cualquier posible operación comercial, ni le ligan con los propietarios lazos
familiares ni de ninguna otra índole.
3. Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de
Avaluador.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadísticas son ciertos y que no ha exagerado ni omitido conscientemente
ningún factor importante que pueda influir en los resultados.

Certificación que se expide por motivo del avalúo practicado al inmueble ubicado en la calle
S/N, sector Brisas del Estadio, Municipio Independencia, Estado Yaracuy.

___________________________
Ing. Miguel A. Ramírez Ch.
C.I.: V-9.240.607
C.I.V.: 99099
APROFETAVE: LA-TA-01-12

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Resumen Informativo
Del Avalúo realizado al inmueble ubicado en la Calle Sin Nombre, Sector Brisas del Estadio,
Municipio Independencia, Estado Yaracuy.

Propietario: Sr. Rafael A. Martínez P. de Cedula de Identidad 4.569.869.

Técnico Avaluador: Ing. Miguel Ramírez, C.I.: V-9.240.607, C.I.V.: 99.099, APROFETAVE:
LA-TA-01-12.
Inmueble a Valorar: Vivienda unifamiliar.

Objetivo del Avalúo: El presente trabajo tiene como objeto la recolección, procesamiento
y análisis técnico necesario para establecer el Valor del Mercado aplicable al inmueble en
estudio.

Ubicación del Inmueble: Calle Sin Nombre, Sector Brisas del Estadio, Municipio
Independencia, Estado Yaracuy.

Valor Total del Inmueble: BsS. 13.934.658,10

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Aspectos Generales
Descripción del Entorno y/o Sector

Características de la Zona y del Urbanismo

En inmueble se encuentra ubicado en una zona residencial con viviendas de un nivel y dos
(2) niveles en la mayoría del sector; cerca se encuentran edificios escolares así como
comercios vecinales.

Descripción del Inmueble

El inmueble consta de una (01) vivienda de concreto armado de un (01) nivel. Tiene las
siguientes características y servicios:

Linderos
 Norte: Con la Calle Sin Nombre.
 Sur: Centro Odontológico.
 Este: Casa que es o fue de Félix Aguilar.
 Oeste: Casa que es propiedad de Carlos Sánchez.

Servicios básicos
 Aguas Blancas: Suministrada por Hidrológica del Estado.
 Aguas Negras: Funcionan en todo el Sector y suministradas y mantenidas por la
Hidrológica del Estado.
 Electricidad: Suministrada por CORPOELEC.
 Líneas Telefónicas e Internet: Suministradas por CANTV.

Tradición Legal del Terreno: Municipal.

Características de la Construcción
 Losa de fundación con vigas de riostras y en ambos sentidos.
 Columnas y vigas de carga de concreto armado
 Piso de cemento pulido.
 Paredes con bloques de concreto y arcilla con friso liso interno y externo.
 Pintura en paredes a base de caucho interior y exterior.
 Puertas metálicas en las áreas internas; en las áreas externas tiene portón metálico.

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  Ventanas metálicas de dos hojas en las áreas internas, en las áreas externas con rejas
metálicas de tubo cuadrado 1x1.
 Instalaciones Sanitarias: Empotradas, baño con W.C. y lavamanos de línea
económica, cerámica en pared hasta una altura de 1,7mts con respecto a nivel de
piso.
 Instalaciones Eléctricas: Semis- empotradas, tomacorrientes e interruptores simples
y dobles instalados de acuerdo a las normas del código eléctrico nacional, lámparas
en cada una de las dependencias del inmueble.

Dependencias
 Tres (03) habitaciones.
 Un (01) baño.
 Una (01) cocina.
 Una (01) sala-comedor
 Un (01) patio

Medidas Parcela
 Ancho Promedio: 9,50 m.
 Largo Promedio: 10,70 m

Área de Construcción
 Área de Techo de Acerolit=69,55 m2
 Área de Techo de Zinc=30,00 m2
 Área de Techo de Platabanda=37,70

Criterio para la Obtención del Valor

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Método de Costo
Aplicado para conocer el Valor de la Construcción (Vc) del inmueble en estudio, éste se
obtuvo siguiendo el siguiente método:

 Partiendo del Área de Construcción (Ac) y el Precio Unitario de Construcción (PU),

éste último haciendo la consideración según sus características físicas o tipología
constructiva, por lo tanto el:

PU(Bs/m2) = [Monto del Presupuesto / área de la Construcción]

Así se obtiene el Valor de Reposición a Nuevo (VR):

VR(Bs) = PU(Bs/m2) * Ac(m2)

 El Valor de Depreciación (D), fue obtenido siguiendo el método de Ross Heidecke,

por medio de la siguiente ecuación:

D = (VR – Vr) * (AL + (1 – AL) * C)

Con los pasos anteriores resulta que el Valor de la Construcción (Vc) es:

Vc (Bs) = VR(Bs) – D(Bs)

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Cálculos
Valor de la Construcción Tipo “A” (Techo de Platabanda) = VcA
VCA = VRA – DA

VRA = Valor de Reposición a Nuevo de la Construcción Tipo “A”

DA = Depreciación de la Construcción Tipo “A”

DA = (VRA – VrA) (AL + (1-AL) C)

Donde: VrA = Valor Residual

e = Edad del inmueble; e = 3 años

Vu = Vida Útil del inmueble; Vu = 55 años

C = Estado de Conservación; C = 8.09 (Buena).

Área = 37.70 m2

P.U.(Bs/m2) = Precio Unitario de Construcción

VRA= P.U (BsS/M2)*Área de Construccion.

VrA=10%*VRA

DA = (VRA – VrA) (AL + (1 – AL) x C)

𝟏 𝒆 𝒆𝟐
𝑨𝑳 = ∗ ( + )
𝟐 𝑽𝒖 𝑽𝒖𝟐

VcA = VRA – DA = VcA = BsS 6.218.841,20

Valor de la Construcción Tipo “B” (Techo de Acerolit) = VcB

VCB = VRB – DB

VRB = Valor de Reposición a Nuevo de la Construcción Tipo “B”

DB = Depreciación de la Construcción Tipo “B”

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DB = (VRB – VrB) (AL + (1-AL) C)

Donde: VrB = Valor Residual

e = Edad del inmueble; e = 15 años

Vu = Vida Útil del inmueble; Vu = 55 años

C = Estado de Conservación; C = 30% (Regular).

Área = 69.55 M2

P.U.(Bs/m2) = Precio Unitario de Construcción

VRB = P.U* Area de Construccion

VrB = 10% x VRB

DB = (VRB – VrB) (AL + (1 – AL) x C)

𝟏 𝒆 𝒆𝟐
𝑨𝑳 = ∗( + )
𝟐 𝑽𝒖 𝑽𝒖𝟐

VcB = VRB – DB = VcB = BsS 5.736.344,90

Obras Exteriores y Área de Techo de Zinc.

 Patio con Pavimento de concreto
 Pared Perimetral
 Area con Techo de Zinc.

Total Obras Exteriores: OE = BsS1.979.472,00

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Avalúo Total
 Valor de la Construcción Tipo “A” (VcA): …………………….....................BsS 6.218.841,20
 Valor de la Construcción Tipo “B” (VcB): …………………….....................BsS 5.736.344,90
 Valor Obras Exteriores (OE): ..............................................................BsS 1.979.472,00
TOTAL: BsS 13.934.658,10

El justiprecio del inmueble en estudio es de Trece millones Novecientos Treinta y Cuatro

Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares Soberanos con Diez Céntimos (BsS
13.934.658,10)

NOTA: En el presente estudio no se tomó el valor del terreno ya que el mismo es de uso
Municipal.

Atentamente;

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Ing. Miguel A. Ramírez Ch.
C.I.: V-9.240.607
C.I.V.: 99099
APROFETAVE: LA-TA-01-12

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Anexos

 Informe Fotográfico
 Documentos del Ing. Avaluador

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Informe Fotográfico

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