Dokumen - Tips - Dokumen Draft Outline Business Case Kajiangambar 325 Penampang Girder PDF

KEMENTERIAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL/
BADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL

REPUBLIK INDONESIA
JALAN TAMAN SUROPATI NOMOR 2 JAKARTA 10310
TELEPON (021) 31936207, 3905650; FAKSIMILE (021) 3145374
www.bappenas.go.id
DOKUMEN
DRAFT OUTLINE BUSINESS CASE
Paket Pekerjaan :
Penyiapan Dokumen
Proyek Investasi Outline Business Case and
Project Readiness Monorail Batam
Kata
Pendahuluan Pengantar
Laporan Draft Outline Business Caseini dibuat sebagai realisasi Perjanjian Kerja antara Kementerian
Perencanaan Pembangunan Nasional/Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (PPN/Bappenas)
dengan PT. Marga Graha Penta, tentang pekerjaan “Penyiapan Dokumen Proyek Investasi Outline
Business Case and Project Readiness Monorail Batam”.
Laporan Rancangan Kajian Akhirini terdiri dari 7 (tujuh) Bab, yaitu:

 Bab 1 Pendahuluan;
 Bab 2 Kajian Hukum dan Kelembagaan;
 Bab 3 Kajian Teknis;
 Bab 4 Kajian Kelayakan Ekonomi;
 Bab 5 Kajian Lingkungan dan Sosial;
Harapan kami, Laporan Draft Outline Business Case ini telah memenuhi kriteria yang ditentukan oleh
Pihak Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
(PPN/Bappenas)untuk pekerjaan ini, dan dapat dipergunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
rencana implementasi penyelenggaraan dan pengusahaan monorel di Pulau Batam.
Jakarta,Agustus2015
PT. MARGA GRAHA PENTA
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam i
1 Pendahuluan
BAB 1 PENDAHULUAN .........................................................................................................................1-1

1.1 Latar Belakang ....................................................................................................................1-1
1.2 Maksud Tujuan....................................................................................................................1-2
1.3 Ruang Lingkup Kegiatan .....................................................................................................1-2
1.4 Keluaran .........................................................................................................................1-4
1.5 Lokasi Kegiatan...................................................................................................................1-4
BAB 2 KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN ......................................................................... 2-1

2.1 Pendahuluan ............................................................................................................. 2-1
2.2 Ringkasan Umum...................................................................................................... 2-4
2.2.1 Rekomendasi dan Rencana Tindak Lanjut................................................. 2-4
2.2.2 Kajian Kelembagaan................................................................................... 2-4
2.2.3 Kajian Hukum ............................................................................................. 2-5
2.3 Rekomendasi dan Rencana Tindak Lanjut................................................................ 2-6
2.3.1 Bentuk KPBU.............................................................................................. 2-6
2.3.2 Kriteria Utama dalam Pemilihan Badan Usaha........................................... 2-7
2.3.3 Rencana Jadwal Kegiatan Penyiapan dan Transaksi KPBU...................... 2-8
2.3.4 Penyediaan Area Komersial untuk Pengusahaan Badan Usaha KPBU ..... 2-11
2.4 Kajian Kelembagaan ................................................................................................. 2-16
2.4.1 Kewenangan BP Batam Untuk Bertindak Sebagai PJPK ........................... 2-16
2.4.2 Kesesuaian Rencana Pengembangan Proyek dengan RPJMN, Rencana
Kerja Pemerintah dan Rencana Strategis BP Batam .................................. 2-19
2.4.3 Pemetaan Pemangku Kepentingan yang Tekait dengan Proyek .............. 2-21
2.4.4 Kesesuian Lokasi KPBU dengan RTRW .................................................... 2-34
2.4.5 Keterkaitan Antar Sektor Infrastruktur dan Antar Wilayah .......................... 2-34
2.5 Kajian Hukum ............................................................................................................ 2-35
2.5.1 Ketentuan Peraturan Perundang-undangan dalam Kegiatan Usaha
Perkeretapian .............................................................................................. 2-35
2.5.2 Bentuk KPBU............................................................................................... 2-44
2.5.3 Skema Pembiayaan KPBU dan Sumber Dana........................................... 2-46
2.5.4 Penawaran KPBU kepada Badan Usaha ................................................... 2-51
2.5.5 Aspek Lingkungan Hidup............................................................................ 2-53
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam ii
2.5.6 Konsultasi Publik ........................................................................................ 2-55
2.5.7 Dukungan Kelayakan atas Proyek.............................................................. 2-57
2.5.8 Penjaminan Infrastruktur............................................................................. 2-61
BAB 3 KAJIAN TEKNIS..........................................................................................................................3-1

3.1 Penyiapan Rencana Jalur Monorel .....................................................................................3-1
3.1.1 Kesesuaian Rencana Jalur Monorel Dengan RTRW ...............................................3-1
3.1.2 Kesesuaian Rencana Jalur Monorel Dengan Kebutuhan Operasional ..................3-51
3.2 Rancang Bangun Awal Jalur Monorel ...............................................................................3-62
3.2.1 Karakteristik Jalur Monorel.....................................................................................3-62
3.2.2 Kriteria Desain .......................................................................................................3-74
3.2.3 Perencanaan Geometrik ........................................................................................3-77
BAB 4 KAJIAN KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL ................................................................ 4-1

4.1 Analisis Permintaan Perjalanan Angkutan Penumpang Monorel ........................................4-1
4.1.1 Survei Wawancara Pelaku Perjalanan.....................................................................4-1
4.1.2 Analisis Pertumbuhan Permintaan Perjalanan.......................................................4-22
4.2 Analisis Struktur Pendapatan ............................................................................................4-24
4.2.1 Kajian Sumber Pendapatan Non-Operasi Monorel................................................4-24
4.3 Analisis Biaya Manfaat Sosial ...........................................................................................4-40
4.3.1 Penghematan Biaya Operasi Kendaraan...............................................................4-40
4.3.2 Penghematan Nilai Waktu Perjalanan ...................................................................4-41
4.3.3 Evaluasi Kelayakan Ekonomi.................................................................................4-42
4.4 Analisis Keuangan.............................................................................................................4-43
4.4.1 Analisis Biaya Modal..............................................................................................4-43
4.4.2 Analisis Keuangan .................................................................................................4-44
BAB 5 KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL ...................................................................................... 5-1

5.1 Kajian Lingkungan Bagi KPBU Yang Wajib Andal.............................................................. 5-1
5.1.1 Umum ..................................................................................................................... 5-1
5.1.2 Maksud dan Tujuan ................................................................................................ 5-1
5.1.1 Dasar Kajian Lingkungan........................................................................................ 5-1
5.1.2 Penapisan Kegiatan Wajib Andal............................................................................ 5-3
5.2 Pelingkupan........................................................................................................................ 5-4
5.2.1 Deskripsi Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Akan Dikaji............................. 5-4
5.2.2 Deskripsi Rona Lingkungan Hidup Awal ................................................................5-13
5.2.3 Dampak Penting Hipotetik......................................................................................5-13
5.2.4 Hasil Proses Pelingkupan ......................................................................................5-17
5.2.5 Batas Wilayah Studi dan Batas Waktu Kajian........................................................5-17
5.2.6 Rekomendasi Hasil Kajian Lingkungan..................................................................5-18
5.3 Perkiraan Biaya .................................................................................................................5-18
5.4 Persiapan Rencana dan Jadwal........................................................................................5-18
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam iii
2 Pendahuluan
Gambar 1.1 Rencana Koridor Monorel Pulau Batam ...........................................................................1-5
Gambar 3.1 Wilayah Administrasi Kota Batam.....................................................................................3-1

Gambar 3.2 Sistem Pusat Perkotaan ...................................................................................................3-9
Gambar 3.3 Sistem Transportasi Darat ..............................................................................................3-14
Gambar 3.4 Sistem Transportasi Laut................................................................................................3-16
Gambar 3.5 Sistem Transportasi Udara .............................................................................................3-18
Gambar 3.6 Sistem Jaringan Energi...................................................................................................3-20
Gambar 3.7 Rencana Pengembangan Struktur Tata Ruang Kota Batam ..........................................3-24
Gambar 3.8 Rencana Pemanfaatan Lahan ........................................................................................3-27
Gambar 3.9 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi Darat di Kota Batam .............................3-34
Gambar 3.10 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi Laut Kota Batam...................................3-41
Gambar 3.11 Lokasi Survei Lalulintas ..................................................................................................3-54
Gambar 3.12 Proporsi Kendaraan di Kota Batam ................................................................................3-56
Gambar 3.13 Model Jaringan Jalan Pulau Batam ................................................................................3-57
Gambar 3.14 Bangkitan dan Tarikan di Pulau Batam Tahun 2013.......................................................3-59
Gambar 3.15 Desire Line MAT di Pulau Batam Tahun 2013................................................................3-60
Gambar 3.16 Pembebanan Jaringan Jalan di Pulau Batam Tahun 2013.............................................3-61
Gambar 3.17 Koridor Rencana Jalur Monorel di Pulau Batam .............................................................3-62
Gambar 3.18 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Centre (Tanjung Ucang-Simpang Base Camp)...........3-63
Gambar 3.19 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Centre (Simpang Base Camp-Dam Muka
Kuning) ...........................................................................................................................3-63
Gambar 3.20 Koridor 1: Tanjung Uncang-Batam Centre (Dam Muka Kuning-Simpang Muka
Kuning) ...........................................................................................................................3-64
Gambar 3.21 Koridor 1: Tanjung Uncang-Batam Centre (Simpang Muka Kuning-Batam Centre) .......3-64
Gambar 3.22 Koridor 2: Segmen Kawasan Nagoya.............................................................................3-65
Gambar 3.23 Koridor 2: Segmen Bandara Hang Nadim – Nagoya ......................................................3-66
Gambar 3.24 Kelayakan Aplikasi Prategang pada Balok Bentang Sederhana ....................................3-75
Gambar 3.25 Penampang Girder Beton AASHTO (I dan T-bulb).........................................................3-76
Gambar 3.26 Penampang Box Girder Beton AASHTO ........................................................................3-77
Gambar 3.27 Potongan Melintang Jalur Monorel .................................................................................3-77
Gambar 3.28 Standar Penampang Monorel .........................................................................................3-78
Gambar 3.29 Alinyemen Vertikal ..........................................................................................................3-80
Gambar 3.30 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Centre .........................................................................3-81
Gambar 3.31 Jalur 2: Bandara Hang Nadim-Kawasan Nagoya ...........................................................3-82
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam iv
Gambar 3.32 Ukuran Sarana dan Prasarana Monorel .........................................................................3-83
Gambar 3.33 Tipikal Pada Ruas Jalan .................................................................................................3-84
Gambar 3.34 Ilustrasi Pada Ruas Jalan Brigjend Katamso..................................................................3-85
Gambar 3.35 Ilustrasi Pada Ruas Jalan A. Yani Utara.........................................................................3-86
Gambar 3.36 Ilustrasi Pada Ruas Jalan A. Yani Selatan......................................................................3-87
Gambar 3.37 Ilustrasi Pada Ruas Jalan A. Yos Sudarso .....................................................................3-88
Gambar 4.1 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Umur ................ 4-2
Gambar 4.2 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Jenis Kelamin... 4-3
Gambar 4.3 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Tingkat
Pendidikan ................................................................................................................. 4-3
Gambar 4.4 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Pekerjaan......... 4-3
Gambar 4.5 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Pendapatan...... 4-4
Gambar 4.6 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Umur ...................... 4-4
Gambar 4.7 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Jenis Kelamin......... 4-5
Gambar 4.8 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Tingkat Pendidikan 4-5
Gambar 4.9 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Pekerjaan............... 4-5
Gambar 4.10 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Pendapatan............ 4-6
Gambar 4.11 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Umur .................... 4-6
Gambar 4.12 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Jenis Kelamin....... 4-7
Gambar 4.13 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Tingkat
Pendidikan ................................................................................................................. 4-7
Gambar 4.14 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Pekerjaan ............. 4-7
Gambar 4.15 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Pendapatan.......... 4-8
Gambar 4.16 Karakteristik perjalanan Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan
Frekuensi Perjalanan Tiap Minggu............................................................................. 4-8
Gambar 4.17 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan
Maksud Perjalanan .................................................................................................... 4-9
Biaya Transportasi Tiap Bulan ................................................................................... 4-9
Biaya Menggunakan Angkutan Umum Tiap Bulan..................................................... 4-10
Alternatif Moda Lain ................................................................................................... 4-10
Gambar 4.21 Karakteristik perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan
Gambar 4.22 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Maksud
Perjalanan .................................................................................................................. 4-11
Gambar 4.23 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Biaya
Transportasi Tiap Bulan ............................................................................................. 4-12
Gambar 4.24 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Biaya
Menggunakan Mobil Pribadi Tiap Bulan..................................................................... 4-12
Gambar 4.25 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan
Gambar 4.26 Karakteristik perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Gambar 4.27 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Maksud Perjalanan .................................................................................................... 4-14
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam v
Gambar 4.28 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Biaya
Transportasi Tiap Bulan ............................................................................................. 4-14
Gambar 4.29 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Biaya
Menggunakan Angkutan Umum Tiap Bulan............................................................... 4-15
Gambar 4.30 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Gambar 4.31 Indikasi Lokasi Stasiun KA Lintas Utama Pulau Batam ............................................. 4-16
Gambar 4.32 Bangkitan-Tarikan Pergerakan Potensi Penumpang KA-1 ........................................ 4-16
Gambar 4.33 Bangkitan-Tarikan Pergerakan Potensi Penumpang KA-2 ........................................ 4-17
Gambar 4.34 Loading Profile Perjalanan Responden Calon Penumpang KA ................................. 4-17
Gambar 4.35 Persepsi Responden Pengguna Mobil Pribadi Terhadap Pelayanan Rencana KA
Batam......................................................................................................................... 4-19
Gambar 4.36 Persepsi Responden Pengguna Mobil Pribadi Terhadap Pelayanan Rencana KA
Batam......................................................................................................................... 4-20
Gambar 4.37 Persepsi Responden Pengguna Sepeda Motor Terhadap Pelayanan Rencana KA
Batam......................................................................................................................... 4-21
Gambar 4.38 Proyeksi Demand Monorel Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Center.......................... 4-23
Gambar 4.39 Proyeksi Demand Monorel Jalur 2: Bandara Hang Nadim-Nagoya ........................... 4-24
Gambar 4.40 Peta Lokasi Lahan Untuk Pengembangan Property .................................................. 4-26
Gambar 4.41 Komplek Pelabuhan Batu Ampar ............................................................................... 4-27
Gambar 4.42 Komplek Pelabuhan Feri Batam................................................................................. 4-28
Gambar 4.43 Komplek Bandara Hang Danim.................................................................................. 4-29
Gambar 4.44 Jumlah Penduduk Kota Batam................................................................................... 4-30
Gambar 4.45 Pertumbuhan Ekonomi Kota Batam (%) .................................................................... 4-30
Gambar 4.46 Nilai PDRB Kota Batam ............................................................................................. 4-31
Gambar 4.47 Nilai PDRB Kota Batam (%)....................................................................................... 4-31
Gambar 4.48 Jumlah Wisatawan di Kota Batam.............................................................................. 4-32
Gambar 4.49 Stasiun Tipe A............................................................................................................ 4-36
Gambar 4.50 Stasiun Tipe B............................................................................................................ 4-37
Gambar 4.51 Stasiun Tipe C............................................................................................................ 4-37
Gambar 4.52 Formulasi BOK untuk Satuan Mobil Penumpang....................................................... 4-41
Gambar 4.53 Manfaat Ekonomi dengan Pendekatan Consumer Surplus........................................ 4-42
Gambar 4.54 Ilustrasi Net Cash Flow Penyelenggaraan Monorel Batam........................................ 4-46
Gambar 4.55 Sensitivitas FIRR terhadap Perubahan Time Horizon................................................ 4-47
Gambar 4.56 Sensitivitas FIRR terhadap Perubahan Biaya Konstruksi .......................................... 4-47
Gambar 4.57 Sensitivitas FIRR terhadap Perubahan Volume Penumpang..................................... 4-48
Gambar 4.58 Net Cash Flow (milyar Rp) dan FIRR (%) untuk Beragam Nilai Tarif......................... 4-49
Gambar 5.1 Peta Tata Ruang Wilayah KPBPB Batam........................................................................ 5-5

Gambar 5.2 Rencana Koridor 1 Monorel Batam.................................................................................. 5-7
Gambar 5.3 Rencana Koridor 2 Monorel Batam.................................................................................. 5-9
Gambar 5.4 Bagan Alir Pelingkupan...................................................................................................5-16
Gambar 5.5 Prosedur Dalam Melakukan Kajian Dampak Lingkungan...............................................5-20
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam vi
3 Pendahuluan
Tabel 3.1 Pertumbuhan Penduduk Kota Batam 1998 – 2011...........................................................3-2

Tabel 3.2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha di Kota Batam (Juta
Rupiah) .............................................................................................................................3-3
Tabel 3.3 PDRB Atas Harga Konstan 2000 Menurut Lapangan Usaha di Kota Batam (Juta
Rupiah) .............................................................................................................................3-3
Tabel 3.4 PDRB dan Angka Per Kapita Atas Harga Berlaku Kota Batam ........................................3-3
Tabel 3.5 PDRB dan Angka Per Kapita Atas Harga Konstan Kota Batam .......................................3-4
Tabel 3.6 Rencana Pengembangan Pelabuhan Utama Sekunder .................................................3-36
Tabel 3.7 Rencana Pengembangan Pelabuhan Tersier.................................................................3-37
Tabel 3.8 Rencana Pengembangan Pelabuhan Barang di Kota Batam .........................................3-39
Tabel 3.9 Rencana pengembangan fasilitas Bandara Hang Nadim ...............................................3-42
Tabel 3.10 Panjang Jalan Menurut Kondisi Jalan (dalam Km) .........................................................3-51
Tabel 3.11 Panjang Jalan Menurut Jenis Permukaan (dalam Km)...................................................3-51
Tabel 3.12 Panjang Jalan Menurut Kelas Jalan (dalam Km) ............................................................3-52
Tabel 3.13 Rekapitulasi Volume Lalulintas Jam Puncak pada Jaringan Jalan di Kota Batam..........3-55
Tabel 3.14 Pembagian Sistem Zona Pemodelan Transportasi di Wilayah Studi..............................3-58
Tabel 3.15 Koridor 2: Bandara Hang Nadim – Kawasan Nagoya...................................................3-67
Tabel 3.16 Detail Geometris Penampang AASHTO .........................................................................3-76
Tabel 3.17 Modulus Penampang AASHTO ......................................................................................3-76
Tabel 3.18 Spesifikasi Teknis Monorel .............................................................................................3-79
Tabel 4.1 Jumlah Responden di Masing – Masing Lokasi.............................................................. 4-1

Tabel 4.2 Nilai ATP dan WTP.........................................................................................................4-22
Tabel 4.3 Model Perilaku Pilihan Moda dan Indikator Kesesuaian Data ........................................4-22
Tabel 4.4 Korelasi Tarif Monorel dan Proporsi Peluang Pilihan Monorel........................................4-23
Tabel 4.5 Kondisi Lokasi Lahan Untuk Pengembangan Property...................................................4-26
Tabel 4.6 Implikasi Terhadap Pengembangan Properti..................................................................4-33
Tabel 4.7 Harga Jual Kondominium/ Apartment .............................................................................4-33
Tabel 4.8 Kompetitor hotel existing.................................................................................................4-34
Tabel 4.9 Rencana Pengembangan Yang Sesuai..........................................................................4-35
Tabel 4.10 Pendapatan Kondominium/ Apartemen Tower A............................................................4-35
Tabel 4.11 Pendapatan Kondominium/ Apartemen Tower B............................................................4-35
Tabel 4.12 Stasiun Jalur 1 ................................................................................................................4-37
Tabel 4.13 Stasiun Jalur 2 ................................................................................................................4-38
Tabel 4.14 Pendapatan Stasiun Tipe B ............................................................................................4-39
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam vii
Tabel 4.15 Pendapatan Stasiun Tipe C ............................................................................................4-39
Tabel 4.16 Perhitungan Biaya Pengembangan Kondominium / Apartment Batu Ampar..................4-39
Tabel 4.17 Pentahapan Pengembangan Monorel Pulau Batam.......................................................4-42
Tabel 4.18 Hasil Perhitungan Parameter Kelayakan Ekonomi Monorel Pulau Batam......................4-42
Tabel 4.19 Rekapitulasi Kebutuhan Biaya Pembangunan Prasarana Monorel Batam - Jalur 1 .......4-44
Tabel 4.20 Rekapitulasi Kebutuhan Biaya Pembangunan Prasarana Monorel Batam - Jalur 2 .......4-44
Tabel 4.21 Hasil Perhitungan Parameter Kelayakan Finansial Monorel Pulau Batam – Skenario 1 4-44
Tabel 4.24 Net Cash Flow (milyar Rp) dan FIRR (%) untuk Beragam Nilai Tarif..............................4-48
Tabel 5.1 Lokasi Stasiun Monorel Batam - Jalur 1 .......................................................................... 5-6

Tabel 5.2 Lokasi Stasiun Monorel Batam - Jalur 2 .......................................................................... 5-7
Tabel 5.3 Matriks Identifikasi Dampak dan Alternatif Penanganan.................................................5-12
Tabel 5.3 Matriks Interaksi Tahapan Kegiatan dan Komponen-komponen Lingkungan Prastudi
Kelayaan Monorel Batam................................................................................................5-15
Tabel 5.5 Rekapitulasi Perkiraan Biaya Studi Amdal......................................................................5-18
Tabel 5.6 Waktu Pelaksanaan Studi ANDAL dan RKL/RPL ...........................................................5-19
Penyiapan Dokumen Investasi Outline Business Case and Projet Readiness Monorail Batam viii
1 Pendahuluan
1.1 Latar Belakang

Batam merupakan pintu gerbang wilayah Barat Indonesia. Semenjak ditetapkan sebagai kawasan
perdagangan bebas (free trade zone), laju pertumbuhan penduduk dan perekonomian terus mengalami
peningkatan. Dampak dari pertumbuhan penduduk dan peningkatan perekonomian tersebut adalah
semakin tingginya pergerakan barang maupun manusia. Untuk mengakomodir kebutuhan tersebut, maka
diperlukan ketersediaan sarana dan prasarana transportasi yang memadai, efektif dan efisien. Kereta api
merupakan pilihan moda terbaik yang memiliki keunggulan daya angkut yang besar, hemat energi, ramah
lingkungan, serta kebutuhan lahan yang kecil. Pemerintah, dalam hal ini Ditjen Perkeretaapian,
Kementerian Perhubungan, telah melakukan kegiatan penyusunan “Masterplan Perkeretaapian di Pulau
Batam” pada tahun anggaran 2009, penyusunan “Studi Kelayakan Pembangunan Jaringan Kereta Api
Lintas Utama Pulau Batam” pada tahun anggaran 2010, dan penyusunan “Studi Penetapan Trase
Jalan Kereta Api Lintas Utama Pulau Batam” pada tahun anggaran 2012.
Berdasarkan hasil studi yang telah dilakukan tersebut, dapat diketahui bahwa prioritas pembangunan
jaringan kereta api di Pulau Batam adalah Batam Center-Tanjung Uncang (±17,7 Km) dan Batu Ampar-
Bandara Hang Nadim (±19,6 Km). Pada lintas tersebut diperkirakan besaran permintaan perjalanan dapat
mencapai 10.499 pnp/hari dan 8.328 pnp/hari pada tahun pertama operasi (2016) dan mencapai 48.820
pnp/hari dan 38.725 pnp/hari pada akhir tahun tinjauan (2065). Potensi perjalanan tersebut mayoritas
berasal dari kawasan komersial, kawasan pelabuhan, dan kawasan permukiman padat. Hasil rancangan
awal rencana jalur KA lintas utama Pulau Batam adalah dengan menggunakan kereta monorel. Jalur
monorel Pulau Batam direncanakan eleveted dengan ketinggian ± 8 m di atas permukaan jalan.
Dalam rangka memulai langkah implementasi pembangunan proyek monorel di Pulau Batam ini, Sesuai
dengan Peraturan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional No. 4 tahun 2015 tentang TataCara Pelaksanaan Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, diperlukan penyiapan proyek
kerjasama investasi, khususnya Kajian Awal Prastudi Kelayakan (Outline Business Case)dan
Rancangan Kajian Akhir. Keluaran kegiatan ini digunakan sebagai dasar bagi pelaksanaan tahap
transaksi (lelang) penyelenggara layanan monorail di Pulau Batam.
Penyiapan Dokumen Proyek Investasi Outline Business Case and Project Readiness Monorail Batam 1-1
1.2 Maksud Tujuan
Maksud dari pekerjaan ini adalah memastikan kesanggupan penanggung jawab proyek kerjasama (PJPK)
dan siap untuk dilanjutkan ke tahap transaksi proyek (kerjasama) pembangunan Monorel di Pulau Batam.
Dalam hal perkerjaan ini PJPK dibantu oleh Konsultan yang mempunyai kompetensi dalam penyusunan
dokumen penyiapan Proyek Kerjsama di sektor Transportasi, khususnya Transportasi Darat, terutama
mengenai Angkutan Massal Cepat.
Tujuan dari kegiatan ini adalah menyusun dokumen penyiapan proyek Kerjasama Pemerintah dan Swasta
dalam penyelenggaraan Angkutan Massal Cepat (Monorel) di Pulau Batam. Dalam hal ini adalah
membuat dokumen tersebut terdiri dari: Dokumen Kajian Awal Prastudi Kelayakan (Outline Business
Case), Dokumen Rancangan Dasar (Basic Design), Dokumen Rancangan Kajian Akhir, dan
Termsheet Perjanjian Investasi. dalam rangka penyelenggaraan monorail di Pulau Batam.
Adapun, secara spesifik, tujuan kegiatan ini adalah:

1. Menentukan sasaran dan kendala proyek kerjasama;
2. Mengkaji pilihan teknis serta ketersediaan teknologi dan barang/jasa yang dibutuhkan;
3. Menentukan berbagai permasalahan pokok dan hambatannya, usulan mengatasi permasalahan
serta bentuk dan besarnya Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah;
4. Mengidentifikasi pilihan bentuk kerjasama terbaik;
5. Mengidentifikasi resiko dan upaya mitigasi yang diperlukan;
6. Mengidentifikasi persyaratan pelaksanaan Proyek Kerjasama, termasuk landasan hukum yang
diperlukan dan pelaksanaan pengadaan tanah; dan
7. Menyusun rencana komersial yang mencakup alokasi resiko dan mekanisme pembayaran.
Sedangkan kajian kesiapan dilakukan dengan memperhatikan hal-hal berikut:

1. Persetujuan para pemegang kepentingan mengenai konsep proyek kerjasama
2. Permohonan untuk memperoleh persetujuan prinsip Dukungan Pemerintah dan/atau jaminan
pemerintah dalam hal diperlukan
3. Tim pengelola Proyek Kerjasama telah dibentuk disahkan dan berfungsi sesuai dengan peran dan
tanggungjawab yang telah ditentukan dan
4. Penyusunan rancangan anggaran serta rencana jadwal pelaksanaan kesiapan tapak/tanah,
permukiman kembali, kepatuhan lingkungan hidup, dan penyelesaian permasalahan hukum serta isu
kritis lainnya.
1.3 Ruang Lingkup Kegiatan

Lingkup kegiatan ini, secara umum, terdiri dari substansi sebagai berikut:
1. Pengumpulan data di sektor transportasi, khususnya transportasi darat, terutama mengenai
Angkutan Massal Cepat, baik data sekunder maupun data primer dari lapangan maupun wawancara.
2. Penyiapan Kajian Awal Prastudi Kelayakan di sektor Transportasi khususnya Transportasi Darat
terutama mengenai Angkutan Massal Cepat yang terdiri dari:
a. Kajian Hukum dan Kelambagaan, meliputi:
• Analisis Peraturan Perundang-undangan;
• Analisis Kelembagaan.
b. Kajian Teknis, meliputi:

• Analisis Teknis;
• Penyiapan Tapak;
• Rancang Bangun Awal;
• Lingkup Proyek Kerjasama; dan
• Spesifikasi Keluaran.
c. Kajian/Evaluasi Kelayakan Proyek, bersumber dari studi kelayakan yang telah dilakukan
sebelumnya (Ditjen KA, Kemenhub, 2010), meliputi:
• Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS);
• Analisis Pasar;
• Analisis Keuangan;
• Analisis Resiko; dan
• Analisis Struktur Tarif.
d. Kajian Lingkungan dan Sosial, meliputi:

• Kajian lingkungan hidup untuk Proyek Kerjasama yang wajib AMDAL atau wajib UKL-UPL;
• Analisis sosial; dan
• Rencana Pengadaan Tanah dan Rencana Pemukiman Kembali.
e. Kajian Bentuk Kerjasama dalam Penyediaan Infrastruktur, mengikuti ketentuan sebagai berikut:
• Karakteristik dasar bentuk kerjasama harus mencerminkan alokasi resiko, penanggung
jawab pembiayaan, dan status pengelolaan aset kerjasama;
• Bentuk-bentuk kerjasama yang ditawarkan diantaranya adalah:
a) Bangun-milik-guna-serah (build-own-operate-transfer);
b) Bangun-guna-serah (build-operate-transfer);
c) Bangun-serah-guna (build-transfer-operate);
d) Rehabilitasi-guna-serah (rehabilitate-operate-transfer);
e) Kembangkan-guna-serah (develop-operate-transfer); dan
f) Bentuk-bentuk kerjasama lainnya.
• Pemilihan bentuk kerjasama dilakukan dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai

berikut:
a) Kepastian kertersediaan infrastruktur tepat pada waktunya;
b) Optimalisasi investasi oleh Badan Usaha;
c) Memaksimalkan investasi oleh Badan Usaha;
d) Kemampuan Badan Usaha untuk melakukan transaksi; dan
e) Kepastian adanya pengalihan keterampilan manajemen dan teknis sektor swasta ke
sektor publik.
f. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Dukungan Pemerintah yang bertujuan untuk meningkatkan kelayakan keuangan Proyek
Kerjasama, dapat diberikan dalam bentuk:
• Perizinan;
• Pengadaan tanah;
• Dukungan sebagian konstruksi;
• Kontribusi fiskal dalam bentuk tunai dan/atau dalam bentuk non-tunai dan/atau non fiskal;
dan/atau
• Bentuk lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Jaminan Pemerintah yang bertujuan untuk mengurangki risiko Badan Usaha diberikan oleh
Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan peraturan
perundang-undangan.
3. Penyiapan Kajian Kesiapan (Project Readiness) di sektor Transportasi khususnya Transportasi

Darat terutama mengenai Angkutan Massal Cepat yang terdiri dari:
a. Ringkasan Eksekutif
b. Kesiapan Kelembagaan yang meliputi:
• Pembentukan Tim Pengelola Proyek Kerjasama
• Penyusunan Rencana Kerja
c. Kesiapan Tapak
• Program untuk mengatasi hambatan dalam penyiapan tapak
• Program Pengadaan Tanah
d. Kesiapan rencana pemukiman kembali
• Rencana pemukiman kembali
• Lembaga yang terlibat dalam rencana pemukiman kembali
e. Kesiapan perolehan izin lingkungan
• Status kemajuan AMDAL
• Identifikasi hambatan-hambatan yang perlu ditelaah lebih lanjut.
f. Kajian Hukum
Status pengurusan perizinan sehubungan dengan proyek kerjasama
g. Kesiapan perolehan dukungan pemerintah dan/atau jaminan pemerintah:
• Status perolehan dukungan pemerintah, sehubungan dengan apakah permohonan untuk
memperoleh persetujuan prinsip sudah diajukan kepada pemerintah dan bagaimana stasus
pengajuan usulan tersebut pada saat penyusunan Laporan Kesiapan Proyek
• Status perolehan Jaminan Pemerintah, sehubungan dengan apakah BUPI sudah
menerbitkan confirmation to proceed untuk PJPK.
h. Kesimpulan dan Rekomendasi
i. Lampiran
1.4 Keluaran
Keluaran yang diharapkan dari kegiatan ini adalah tersedianya:
1. Dokumen Kajian Awal Prastudi Kelayakan atau Outline Business Case rencana penyelenggaraan
Monorail di Pulau Batam
2. Dokumen Kajian Kesiapan (Project Readiness) Monorail di Pulau Batam yang terdiri dari:
a. Laporan Kajian Kesiapan
b. Dokumen studi LARAP
c. Dokumen lingkungan (KA-Andal/UKL-UPL)
1.5 Lokasi Kegiatan

Kegiatan ini berlokasi di Kota Batam, Provinsi Kepulauan Riau pada trase yang telah ditetapkan. Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Gambar 1.1 Rencana Koridor Monorel Pulau Batam
Table of Contents
1 Pendahuluan ..................................................................................................................................... 1-1
1.1 Latar Belakang......................................................................................................................... 1-1
1.2 Maksud Tujuan ........................................................................................................................ 1-2
1.3 Ruang Lingkup Kegiatan ......................................................................................................... 1-2
1.4 Keluaran .................................................................................................................................. 1-4
1.5 Lokasi Kegiatan ....................................................................................................................... 1-4
Gambar 1.1 Rencana Koridor Monorel Pulau Batam ................................................................................ 1-5
2 Kajian Hukum Dan Kelembagaan
2.1 Pendahuluan
Berdasarkan Kerangka Acuan Kerja untuk pekerjaan Penyusunan Dokumen Studi Pendahuluan Proyek
Monorail di Batam yang diterbitkan pada tanggal 9 Maret 2015, disebutkan bahwa Badan Pengusahaan
Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (“BP Batam”) sebagai satu-satunya instansi
Pemerintah yang memiliki tugas dan tanggung jawab dalam mengelola Batam sebagai Kawasan
Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (“KPBPB”), saat ini sedang merencanakan
pembangunan jaringan kereta api lintas utama pulau Batam dengan menggunakan kereta monorel
dengan ketinggian ± 8 m di atas permukaan jalan dengan rute Batam Center- Tanjung Uncang ( ± 17,7
Km) dan Batu Ampar- Bandara Hang Nadim (±19,6 Km) (“Proyek”) melalui skema Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha (“KPBU”), dan BP Batam akan bertindak sebagai Penanggung Jawab Proyek
Kerjasama (“PJPK”) untuk Proyek yang diusulkan tersebut.
Dokumen laporan kajian hukum dan kelembagaan ini disusun sesuai dengan tujuan dari penyelenggaraan
Proyek hal mana berdasarkan Kerangka Acuan Kerja yang diterbitkan oleh BP Batam, tahapan yang
sedang dilakukan saat ini adalah tahapan perencanaan yaitu dengan melakukan penyusunan dokumen
Studi Pendahuluan atas Proyek. Adapun pendekatan dan metodologi yang digunakan dalam penyiapan
laporan kajian hukum dan kelembagaan sebagai bagian dari dokumen Studi Pendahuluan terbagi menjadi
beberapa tahap, yaitu:
1. kajian peraturan perundang-undangan yang berlaku terhadap kegiatan usaha ataupun struktur
transaksi yang terkait dengan penyelenggaraan Proyek, hal mana juga akan terkait dengan kajian
kelembagaan terhadap setiap institusi yang relevan dengan Proyek1;
2. analisa terhadap setiap dokumen-dokumen yang telah ada sehubungan dengan rencana
penyelenggaraan Proyek2;
3. identifikasi kekosongan hukum (regulatory gap) terkait peraturan perundang-undangan yang perlu
disempurnakan untuk tujuan penyelenggaraan Proyek;
4. identifikasi resiko dalam Proyek yang mungkin timbul dan penentuan alokasi resiko kepada pihak
yang paling mampu untuk menanggung resiko tersebut;
5. audiensi serta konsultasi yang diselenggarakan dengan setiap pihak terkait untuk mendapatkan
masukan sebagaimana diperlukan; dan
6. penyusunan laporan kajian hukum dan kelembagaan yang dilakukan secara pararel dengan
kegiatan konsultasi bersama BP Batam dan konsultan lainnya dalam merumuskan kesimpulan dan
rekomendasi kajian hukum.
1 Peraturan Perundang-Undangan yang digunakan dalam kajian hukum dan kelembagaan adalah sebagaimana yang
dijabarkan dalam daftar yang dilampirkan dalam laporan ini.
2 Dokumen-dokumen yang diperiksa adalah sebagaimana dijabarkan dalam daftar yang dilampirkan dalam laporan
ini.
Dengan menggunakan pendekatan dan metodologi sebagaimana di atas, kajian kelembagaan dan hukum
kemudian diuraikan sesuai dengan ruang lingkup sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri
Perencanaan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor 4 Tahun 2015
tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktur (“Permen Bappenas No. 4/2015”) sebagai berikut:
1. Rekomendasi dan Rencana Tindak Lanjut
Tujuan dari pembahasan ini adalah memberikan rekomendasi dan rencana tindak lanjut terkait
pelaksanaan Proyek. Bagian ini akan membahas hal-hal sebagai berikut:
a. Bentuk KPBU
Dalam praktiknya terdapat beberapa bentuk pilihan KPBU seperti Bangun-Serah-Guna,
Bangun-Guna-Serah, Konsesi atau Bangun-Guna-Milik. Dalam bagian ini hanya akan
membahas mengenai bentuk KPBU yang paling tepat untuk digunakan dalam pelaksanaan
Poyek. Pemilihan bentuk KPBU sangatlah penting demi menjamin efektifitas dan efisiensi
Proyek.
b. Kriteria Utama dalam Pemilihan Badan Usaha
Bagian ini akan membahas kriteria-kriteria utama yang perlu diperhatikan dan dijadikan acuan
oleh PJPK dalam memilih Badan Usaha untuk pelaksanaan Proyek.
c. Rencana Jadwal Kegiatan Penyiapan dan Transaksi KPBU
Bagian ini akan membahas mengenai rencana kegiatan-kegiatan yang harus dilakukan oleh
PJPK dan pihak terkait lainnya baik dalam tahap penyiapan KPBU maupun dalam tahap
transaksi KPBU.
d. Penyediaan Area Komersial untuk Pengusahaan Badan Usaha KPBU
Pada bagian ini akan membahas mengenai kewenangan BP Batam atas area komersial
dalam kaitannya dengan Proyek, bentuk pengusahaan yang dimungkinkan atas area
komersial tersebut, proses pembebasan area komersial untuk dapat diusahakan oleh Badan
Usaha KPBU, serta isu-isu yang mungkin akan muncul dalam kaitannya dengan penyediaan
area komersial tersebut.
2. Kajian Kelembagaan
Kajian kelembagaan dipersiapkan untuk memastikan keabsahan dari penyelenggaraan Proyek.
Ruang lingkup atas kajian kelembagaan mencakup 5 (lima) aspek sebagai berikut:
a. Kewenangan BP Batam untuk Bertindak sebagai PJPK
Kajian mengenai kewenangan BP Batam untuk bertindak sebagai PJPK sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan. Mengingat bahwa BP Batam adalah suatu badan
khusus yang didirikan oleh Pemerintah yang kewenangannya dibatasi oleh tujuan dan wilayah
tertentu, maka perlu diuraikan mengenai ketetentuan peraturan perundang-undangan yang
mendasari kewenangan BP Batam untuk melakukan pembangunan jaringan monorel lintas
utama pulau Batam dengan rute Batam Center- Tanjung Uncang dan Batu Ampar- Bandara
Hang Nadim. Dengan demikian, penting untuk memastikan apakah Proyek akan dilaksanakan
sesuai dengan jenis kegiatan pengusahaan yang dapat dilakukan oleh BP Batam, dan
apakah lokasi penyelenggaraan Proyek merupakan bagian dari wilayah pengusahaan BP
Batam yang termasuk dalam KPBPB.
b. Kesesuaian Rencana Pengembangan Proyek dengan RPJMN, Rencana Kerja
Pemerintah dan Rencana Strategis BP Batam
Bagian ini akan membahas kesesuaian antara rencana pengembangan Proyek dengan
RPJMN, Rencana Kerja Pemerintah dan Rencana Strategis BP Batam.
c. Pemetaan Pemangku Kepentingan yang Tekait dengan Proyek
Tujuan dari kegiatan mengidentifikasi setiap kewenangan institusi yang terkait dengan Proyek
adalah untuk memastikan bahwa dalam tahap penyiapan dan pelaksanaan Proyek, setiap
kewenangan tersebut dapat direalisasikan untuk kepentingan Proyek. Dengan demikian
diharapkan BP Batam sejak dini dapat melakukan koordinasi yang diperlukan dengan para
instansi terkait tersebut. Adapun kewenangan yang terkait dapat berupa suatu persetujuan
perizinan, kerjasama dalam pelaksanaan penyiapan Proyek, serta memberikan kebijakan
yang sesuai dengan tujuan penyelenggaraan Proyek.
d. Kesesuian Lokasi KPBU dengan RTRW
Dalam bagian ini akan dibahas mengenai kesesuaian lokasi Proyek dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) Kota Batam. Hal ini penting untuk dibahas sebab dalam peraturan
perundang-undangan terdapat ketentuan yang menyatakan bahwa dalam KPBPB jika
dilakukan kegiatan-kegiatan di bidang ekonomi, seperti sektor perdagangan, maritim, industri,
perhubungan, perbankan, pariwisata dan bidang lainnya maka kegiatan-kegiatan tersebut
dilakukan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Batam.
e. Keterkaitan Antar Sektor Infrastruktur dan Antar Wilayah
Bagian ini akan menguraikan mengenai keterkaitan antar sektor infrastruktur dan antar
wilayah dalam kaitannya dengan pelaksanaan Proyek.
3. Kajian Hukum
Tujuan dari dilakukannya kajian hukum adalah untuk merumuskan hal-hal sebagai berikut:
a. Ketentuan peraturan perundang-undangan dalam kegiatan usaha perkeretapian;
b. Bentuk KPBU (seluruh opsi-opsi struktur transaksi yang ada);
c. Skema pembiayaan KPBU dan sumber dananya;
d. Penawaran KPBU kepada Badan Usaha (proses dan tata cara penilaian);
e. Aspek lingkungan hidup;
f. Konsultasi publik (rencana dan proses pelaksanaan);
g. Dukungan Kelayakan atas Proyek; dan
h. Penjaminan infrastruktur.
Lebih lanjut dalam penyusunan laporan kajian kelembagaan dan hukum, terdapat asumsi-asumsi
dan pembatasan yang digunakan yaitu antara lain bahwa semua dokumen yang diberikan dalam
bentuk fotokopi dalam rangka pemberian kajian hukum ini adalah sesuai dengan aslinya, bahwa
kajian diberikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia sehingga karenanya kajian ini tidak
dimaksudkan untuk berlaku atau ditafsirkan menurut hukum atau yurisdiksi selain hukum Negara
Republik Indonesia, dan kajian kelembagaan dan hukum diberikan berdasarkan pemeriksaan
dokumen-dokumen sebagaimana dirinci dalam daftar terlampir sehingga karenanya terdapat
kemungkinan bahwa kajian hukum ini dapat berubah, sebagian atau seluruhnya, apabila ditemukan
dokumen-dokumen tambahan selain dari yang diuraikan pada laporan kajian kelembagaan dan
hukum ini.
2.2 Ringkasan Umum
2.2.1 Rekomendasi dan Rencana Tindak Lanjut
Bentuk KPBU yang tepat untuk Proyek adalah Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer/”BOT”).

Keuntungan menggunakan skema BOT bagi BP Batam adalah BP Batam tidak perlu mengeluarkan biaya
yang sangat besar untuk pelaksanaan Proyek karena biaya ditanggung oleh Badan Usaha KPBU atau
dapat ditanggung secara bersama-sama (besarannya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati)
demikian juga terkait denga risiko proyek dan pada akhir masa kontrak BP Batam akan memperoleh
bangunan serta fasilitas lainnya seperti sarana dan prasarana kereta monorel.
Sementara itu terkait kriteria utama dalam pemilihan Badan Usaha KPBU, merujuk pada Lampiran
Permen Bappenas No. 4/2015 pada Bab IV tentang Transaksi KPBU huruf D, BP Batam dapat mengacu
pada Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah No. 19 Tahun 2015
tentang Tata Cara Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur (“Perkap LKPP No. 19/2015”).
Terkait rencana jadwal kegiatan pada tahap penyiapan KPBU terdiri dari penyiapan kajian Prastudi
Kelayakan, Pembentukan Tim KPBU, Konsultasi Publik, Penjajakan Minta Pasar, dan Kegiatan
Pendukung sementara untuk kegiatan pada tahapan transaksi KPBU terdiri dari Penjajakan Minat Pasar,
Penetapan Lokasi KPBU, Pengadaan Badan Usaha KPBU, Penandatanganan Perjanjian KPBU dan
Pemenuhan Pembiayaan (Financial Close).
Dalam hal transaksi KPBU telah dilaksanakan, maka hal yang perlu diperhatikan lebih lanjut ialah
mengenai penyediaan area komersial di wilayah Proyek untuk pengusahaan Badan Usaha KPBU. BP
Batam selaku pemegang hak pengelolaan atas tanah di wilayah KPBPB Batam, memiliki kewenangan
atas pengelolaan area komersial di sekitar wilayah Proyek. Adapun bentuk pengusahaan yang dapat
dilakukan atas area komersial di wilayah sekitar Proyek didasarkan pada ketentuan Peraturan Menteri
Keuangan No. 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara sebagaimana
terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan No. 174/PMK.06/2013 (“PMK No. 33/2012”) dan
Peraturan Menteri Keuangan No. 78/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang
Milik Negara (“PMK No. 78/2014”). Dalam hal BP Batam akan melakukan pembebasan area komersial
dari pelaku usaha yang sudah terlebih dahulu mengusahakan area tersebut dilakukan dengan mekanisme
pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum (“UU No. 2/2012”) serta dengan mempertimbangkan
mekanisme ganti kerugian sebagaimana yang telah diatur dalam perjanjian antara BP Batam dengan
pelaku usaha sebelumnya.
2.2.2 Kajian Kelembagaan
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2007 sebagaimana yang telah diubah dnegan
Peraturan Pemerintah No. 5 Tahun 2011 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas
Batam (“PP No. 46/2007”), kawasan Batam ditetapkan sebagai KPBPB untuk jangka waktu 70 (tujuh
puluh) tahun sejak tanggal 20 Agustus 2007. Kawasan Perdagangan yang dimaksud meliputi Pulau
Batam, Pulau Tonton, Pulau Setokok, Pulau Nipah, Pulau Rempang, Pulau Galang Pulau Galang Baru,
dan Pulau Janda Berias dan gugusannya. Dengan demikian, Batam Center, Tanjung Uncang, Batu
Ampar, Bandara Hang Nadim adalah bagian dari Pulau Batam sehingga termasuk dalam KPBPB. Oleh
karena itu, BP Batam memiliki kewenangan tunggal untuk bertindak sebagai PJPK untuk Proyek ini.
Setelah mengkaji Peraturan Presiden No. 2 Tahun 2015 tentang Rencana Pembangunan Jangka
Menengah Nasional (RPJMN) Tahun 2015-2019 (“PP No. 2/2015”), Peraturan Presiden No. 60 Tahun
2015 tentang Rencana Kerja Pemerintah (RKP) Tahun 2016 (“Perpres No. 60/2015”) dan Rencana
Strategis BP Batam 2015-2019 dapat disimpulkan bahwa pembangunan jalur kereta api lintas utama
pulau Batam dengan menggunakan kereta monorel telah sesuai dan searah dengan RPJMN, RKP dan
Renstra BP Batam.
Dari informasi yang diperoleh hingga saat ini, pemerintah Kota Batam belum menerbitkan Peraturan
Daerah mengenai Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kota Batam (RTRW). Peraturan Daerah mengenai
RTRW Kota Batam sebelumnya telah diatur dalam Peraturan Daerah Kota Batam No. 2 Tahun 2004
tentang RTRW Kota Batam tahun 2004-2014 (“Perda No. 2/2004”), keberlakuan Perda ini berakhir pada
tahun 2014.
2.2.3 Kajian Hukum

1. Ketentuan Peraturan Perundang-undangan dalam Kegiatan Usaha Perkeretaapian
Undang-undang No. 23 Tahun 2007 tentang Perkeretaapian (“UU No. 23/2007”)
menggolongkan pengaturan mengenai monorel ke dalam rezim perkeretaapian sehingga
ketentuannya mengacu pada ketentuan yang berlaku dalam bidang perkeretaapian. Untuk
dapat menyelenggarakan kegiatan usaha prasarana perkeretaapian monorel, Badan Usaha
KPBU diwajibkan untuk terlebih dahulu ditetapkan sebagai penyelenggara prasarana
perkeretaapian umum oleh BP Batam (mengacu pada pendelegasian wewenang pemberian
perizinan penyelenggaraan perkeretaapian umum di KPBPB Kota Batam dari Walikota
Batam kepada BP Batam). Penetapan ini dapat dituangkan dalam Perjanjian KPBU.
Untuk menyelenggarakan prasarana perkeretaapian umum, Badan Usaha KPBU wajib
memiliki izin usaha, izin pembangunan, dan izin operasi prasarana perkeretaapian umum.
Sementara dalam hal Badan Usaha KPBU juga akan menyelenggarakan sarana
perkeretaapian umum, maka Badan Usaha KPBU juga perlu memperoleh izin usaha dan izin
operasi sarana perkeretaapian umum.
Terkait dengan tarif dan mekanisme penyesuaiannya, perlu diketahui bahwa pertimbangan
politik dapat mempengaruhi perkembangan tarif pada masa mendatang yang dapat
mengurangi tingkat tarif yang diperlukan untuk pengembalian biaya secara penuh. Pada
dasarnya perjanjian KPBU akan mengatur bagaimana tarif ditetapkan dan disesuaikan
sejalan dengan waktu, dan Pemerintah dapat memberikan jaminan untuk menutupi
kewajiban ini.
2. Bentuk KPBU
KPBU dapat dilakukan dalam berbagai bentuk kerjasama. Dalam bagian ini akan dibahas
berbagai bentuk KPBU yang dapat diterapkan dalam Proyek.
3. Skema Pembiayaan KPBU
Pembiayaan KPBU harus diperoleh oleh Badan Usaha KPBU dalam waktu paling lambat 12
(dua belas) bulan setelah penandatangan perjanjian kerjasama. Pembiayaan dapat
diperoleh dari lembaga keuangan Indonesia maupun pinjaman luar negeri. Dalam bagian ini
juga akan diuraikan mengenai isu-isu relevan terkait dengan pembiayaan Proyek.
4. Penawaran KPBU kepada Badan Usaha
Penawaran KPBU kepada Badan Usaha dilakukan dalam beberapa tahap pelelangan yang
kompetitif hingga kemudian pemenang lelang ditetapkan oleh PJPK sesuai dengan usulan
Panitia Pelelangan.
5. Aspek Lingkungan Hidup
Badan Usaha KPBU sebagai pihak yang bertanggung jawab atas usaha dan/atau kegiatan
yang akan dilaksanakan terkait dengan Proyek, wajib memperoleh AMDAL untuk
melaksanakan Proyek. Untuk itu Peraturan Bappenas No. 4/2015 membebankan tanggung
jawab kepada PJPK untuk menyusun dokumen AMDAL yang terdiri dari (i) Kerangka Acuan
Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL); (ii) Analisis Dampak Lingkungan Hidup (ANDAL);
dan (iii) Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Rencana Pemantauan Lingkungan
Hidup (RKL-RPL) sebagai dasar penilaian untuk memperoleh Izin Lingkungan dari
Menteri/Kepala Daerah sesuai kewenangannya.
6. Konsultasi Publik
Konsultasi publik adalah proses interaksi antara PJPK dengan pemangku kepentingan untuk
meningkatkan transparansi, efisiensi, akuntabilitas dan efektivitas Proyek. Konsultasi publik
meliputi kegiatan komunikasi informasi, identifikasi dan pembahasan terhadap berbagai isu
strategis antara instansi pemberi kontrak dengan pemangku kepentingan dalam
perencanaan dan penyiapan Proyek.
Konsultasi publik harus dipahami sebagai salah satu bentuk partisipasi publik yang bertujuan
untuk meningkatkan akuntabilitas publik. Partisipasi publik tidak daoat terlaksana tanpa
adanya transaparansi informasi.
Konsultasi publik mencakup isu akuntabilitas Pemerintah Pusat/Daerah, risiko, dampak
lingkungan dan dampak sosial yang harus dibahas pada saat tahap seleksi dan penetapan
prioritas Proyek dan pada tahap penyiapan pra-studi kelayakan.
7. Dukungan Kelayakan atas Proyek
Dukungan kelayakan diberikan kepada Proyek yang layak secara ekonomi berdasarkan
Analisis Biaya Manfaat Sosial. Pemberian dukungan pemerintah antara lain diberikan dalam
bentuk perizinan, pelelangan tanah, dukungan sebagian konstruksi, dan/atau bentuk lainnya
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
8. Penjaminan Infrastruktur
Jaminan Pemerintah adalah kompensasi finansial dan/atau kompensasi dalam bentuk lain
yang diberikan oleh Menteri Keuangan kepada Badan Usaha melalui skema pembagian
risiko untuk Proyek KPBU.
Jaminan Pemerintah akan diberikan dengan mempertimbangkan prinsip-prinsip manajemen
dan mitigasi risiko keuangan di dalam APBN yang dilakukan oleh Menteri Keuangan.
2.3 Rekomendasi dan Rencana Tindak Lanjut

2.3.1 Bentuk KPBU
Sehubungan dengan proyek pembangunan monorel di Kota Batam bentuk KPBU BOT merupakan bentuk
yang paling tepat untuk digunakan. BOT dalam konteks pengadaan infrastruktur dapat diartikan sebagai
sebuah kontrak atau perjanjian antara pemilik proyek (PJPK) dengan pihak lain sebagai operator atau
pelaksana proyek (Badan Usaha KPBU). Dalam hal ini PJPK memberikan hak kepada operator atau
pelaksana untuk membangun sebuah sarana dan prasarana serta mengoperasikannya untuk selama
jangka waktu tertentu dan dapat menarik iuran selama jangka waktu tertentu tersebut untuk memperoleh
pengembalian modal investasi dan keuntungan yang wajar dan pada akhir masa kontrak harus
mengembalikan proyek tersebut kepada pemilik proyek (PJPK). Apabila semuanya berjalan sesuai
dengan rencana maka pada akhir masa kontrak , atau pada saat proyek tersebut harus dikembalikan
pada PJPK maka Badan Usaha KPBU telah dapat mengembalikan semua biaya yang telah dikeluarkan
ditambah dengan sejumlah keuntungan yang diharapkan dari proyek tersebut.
Dengan demikian paling tidak terdapat tiga ciri BOT, yaitu:
1. Pembangunan (Build)
Pemilik Proyek (PJPK) sebagai pemberi hak pengelolaan memberikan kuasanya kepada Badan
Usaha KPBU untuk membangun sebuah proyek dengan dananya sendiri (dalam beberapa hal
dimungkinkan didanai bersama/participating interest). Desain dan spesifikasi bangunan umumnya
merupakan usulan Badan Usaha KPBU yang harus mendapat persetujuan dari pemilik proyek
(PJPK).
2. Guna (Operate)
Merupakan masa atau tenggang waktu yang diberikan PJPK kepada Badan Usaha KPBU selama
jangka waktu tertentu mengoperasikan dan mengelola proyek untuk diambil manfaat ekonominnya.
Bersamaan dengan itu Badan Usaha KPBU berkewajiban melakukan pemeliharaan terhadap proyek
tersebut. Apabila diperjanjikan maka pada masa ini PJPK dapat juga menikmati sebagian
keuntungan yang diperoleh.
3. Penyerahan (Transfer)
Badan Usaha KPBU menyerahkan hak pengelolaan dan fisik proyek kepada pemilik proyek (PJPK)
setelah akhir masa kontrak. Pembebanan biaya penyerahan umumnya telah ditentukan dalam
perjanjian mengenai pihak yang menanggungnya.
Sementara itu keuntungan menggunakan skema BOT bagi BP Batam adalah BP Batam tidak perlu
mengeluarkan biaya yang sangat besar untuk pelaksanaan Proyek karena biaya ditanggung oleh Badan
Usaha KPBU atau dapat ditanggung secara bersama-sama (besarannya sesuai dengan perjanjian yang
telah disepakati) demikian juga terkait denga risiko proyek dan pada akhir masa kontrak BP Batam akan
memperoleh bangunan serta fasilitas lainnya seperti sarana dan prasarana kereta monorel.
2.3.2 Kriteria Utama dalam Pemilihan Badan Usaha

Dalam pemilihan Badan Usaha untuk pelaksanaan Proyek terdapat beberapa kriteria utama yang harus
diperhatikan oleh BP Batam selaku PJPK. Dalam Lampiran Permen Bappenas No. 4/2015 pada Bab IV
tentang Transaksi KPBU huruf D disebutkan bahwa ketentuan lebih lanjut mengenai pengadaan Badan
Usaha KPBU diatur melalui peraturan kepala lembaga yang menyelenggarakan urusan pemerintah di
bidang kebijakan pengadaan barang/ jasa pemerintah dalam hal ini adalah Perkap LKPP No. 19/2015.
Dalam peraturan tersebut disebutkan bahwa Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha KPBU meliputi
kegiatan (i) Prakualifikasi dan (ii) pemilihan. Pasal 22 Perkap LKPP No.9/2015 menyebutkan bahwa
persyaratan peserta Prakualifikasi pengadaan Badan Usaha sekurang-kurangnya sebagai berikut:
1. Badan Usaha memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan untuk menjalankan
kegiatan/usaha;
2. Badan Usaha memiliki pengalaman dan kemampuan dalam pembiayaan dan pelaksanaan Proyek
KPBU;
3. Dalam hal peserta berbentuk konsorsium :
a. Pengalaman dan kemampuan dalam pelaksanaan proyek KPBU sekurang-kurangnya dimiliki
oleh salah satu anggota konsorsium; dan
b. Pengalaman dan kemampuan pembiayaan dinilai secara agregat
4. Memenuhi kewajiban perpajakan
5. Badan Usaha tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak pailit, kegiatan usahanya tidak sedang
dihentikan;
6. Tidak memiliki pertentangan kepentingan;
7. Dalam hal peserta berbentuk badan hukum asing, maka dokumen yang diterbitkan Negara lain,
yang akan digunakan di Indonesia dilegalisasi oleh notaries public di Negara dimana dokumen
tersebut diterbitkan dan dilegalisasi oleh kedutaan besar atau konsulat Indonesia;
8. Dalam hal peserta adalah badan usaha internasional atau lembaga/institusi/organisasi internasional
dengan tetap mengedepankan prinsip pengadaan yang baik, serta memnuhi kewajiban perpajakan
sesuai dengan peraturan perundangundangan Negara yang bersangkutan;
9. Peserta dapat berbentuk sebagai badan usaha tunggal atau konsorsium;
10. Dalam hal peserta melakukan konsorsium, peserta harus memiliki perjanjian konsorsium yang
memuat sekurang-kurangnya:
a. Kewajiban dan tanggung jawabmasing-masing badan usaha;
b. Penunjukan pimpinan konsorsium yang mewakili konsorsium;
c. Kewajiban dan tanggung jawab pimpinan konsorsium;
d. Pimpinan konsorsium dapat lebih dari satu badan usaha;
e. Pimpinan konsorsium harus menguasai mayoritas ekuitas dari badan usaha KPBU yang
dibentuk apabila ditetapkan sebagai pemenang atau ditunjuk dalam pemilihan; dan
f. Dalam hal pimpinan konsorsium lebih dari satu maka ditunjuk peewakilan resmi (authorized
representative) konsorsium.
11. Bukan badan usaha atau lembaga/institusi/organisasi nasional atau internasional yang melakukan
penyiapan dan/atau transaksi pada proyek KPBU yang sama kecuali bagi badan usaha pemrakarsa
KPBU pada proyek unsolicited;
12. Selama proses pengadaan badan usaha KPBU anggota konsorsium yang menjadi peserta tidak
boleh menjadi anggota atau berpartisipasi atau terlibat dengan cara apapun, secara langsung atau
tidak langsung , dalam konsorsium lainnya pada seluruh tahapan atau menjadi calon peserta badan
usaha tunggal pada proyek KPBU yang sama.
Sehubungan dengan penilaian kualifikasi badan usaha KPBU dalam tahapan Prakualifikasi maka kriteria
utama penilaian panitia pengadaan di dasarkan pada dokumen kualifikasi yang disampaikan peserta
sekurang-kurangnya meliputi:
a. Pemenuhan syarat administrasi;
b. Kemampuan teknis; dan
c. Kemampuan keuangan.
Setelah tahapan prakualifikasi selesai maka proses selanjutnya adalah pemilihan Badan Usaha KPBU.
Dalam tahap ini peserta lelang akan menyampaikan Dokumen Penawaran kepada panitia pengadaan
sesui jadwal yang ditetapkan dalam Dokumen Permintaan Proposal. Dokumen Penawaran ini akan
menjadi kriteria penilaian. Dalam evaluasi Dokumen Penawaran terdapat tiga aspek yang dinilai yaitu (i)
evaluasi administrasi,(ii) evaluasi teknis dan (iii) evalusi finasial dimana Nilai Dukungan Kelayakan akan
dijadikan parameter finansial yang dikompetisikan pada Proyek yang mendapatkan Dukungan Kelayakan.
2.3.3 Rencana Jadwal Kegiatan Penyiapan dan Transaksi KPBU

1. Tahap Penyiapan KPBU
Tahap penyiapan KPBU bertujuan untuk mengkaji kelayakan KPBU untuk dapat
dikerjasamakan dengan Badan Usaha. Dalam tahapan ini terdapat beberapa kegiatan yang
harus dilakukan, yaitu sebagai berikut:
a. Penyiapan Kajian Prastudi Kelayakan
Penyiapan kajian Prastudi Kelayakan terdiri dari penyiapan kajian awal Prastudi
Kelayakan dan penyiapan kajian akhir Prastudi Kelayakan. Kajian awal Prastudi
Kelayakan terdiri dari:
(a) Kajian hukum dan kelembagaan;
(b) Kajian teknis;
(c) Kajian ekonomi dan komersial;
(d) Kajian lingkungan dan sosial;
(e) Kajian bentuk KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur;
(f) Kajian risiko;
(g) Kajian kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah; dan
(h) Kajian mengenai masalah yang perlu ditindaklanjuti
Sementara itu Kajian akhir Prastudi Kelayakan, terdiri dari penyempurnaan data dengan
kondisi terkini dan pemutakhiran atas kelayakan dan kesiapan KPBU yang sebelumnya
telah tercakup dalam kajian awal Prastudi Kelayakan, termasuk penyelesaian hal-hal
yang perlu ditindaklanjuti.
b. Pembentukan Tim KPBU

PJPK membentuk Tim KPBU dalam tahap penyiapan KPBU dan dapat dibantu oleh
Badan Penyiapan. Tim KPBU memiliki peran dan tanggung jawab:
(a) melakukan kegiatan tahap penyiapan KPBU meliputi, kajian awalPrastudi Kelayakan
dan kajian akhir Prastudi Kelayakan;
(b) melakukan kegiatan tahap transaksi KPBU hingga tercapainya pemenuhan
pembiayaan (financial close), kecuali kegiatan pengadaan Badan Usaha KPBU;
(c) menyampaikan pelaporan kepada PJPK secara berkala melalui Simpul KPBU; dan
(d) melakukan koordinasi dengan Simpul KPBU dalam pelaksanaan tugasnya.
c. Konsultasi Publik
PJPK menetapkan Konsultasi Publik yang dapat dilakukan pada setiap tahap penyiapan
KPBU untuk melakukan penjelasan dan penjabaran terkait dengan KPBU dan sekurang-
kurangnya menghasilkan hal-hal sebagai berikut: 1) Penerimaan tanggapan dan/atau
masukan dari pemangku kepentingan yang menghadiri Konsultasi Publik; dan 2)
Evaluasi terhadap hasil yang didapat dari Konsultasi Publik danvimplementasinya dalam
KPBU.
d. Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding)
PJPK melakukan Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding) antara lain melalui kegiatan
pertemuan dua pihak (one-on-one meeting) dan promosi KPBU dengan calon investor,
lembaga keuangan nasional dan internasional, serta pihak lain yang memiliki ketertarikan
terhadap pelaksanaan KPBU. Penjajakan Minat Pasar dapat dilakukan lebih dari satu
kali.
e. Kegiatan Pendukung
Kegiatan pendukung yang dapat dilakukan pada tahap penyiapan diantaranya yaitu
kegiatan untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah,
kegiatan yang berkaitan dengan pengadaan tanah, kegiatan yang berkaitan dengan
lingkungan hidup (bagi KPBU yang diwajibkan memiliki AMDAL, maka pada tahap
penyiapan KPBU, PJPK melakukan proses kajian lingkungan hidup dengan mengikuti
mekanisme AMDAL
2. Tahap Transaksi KPBU

a. Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding)
Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding) bertujuan untuk memperoleh masukan,
tanggapan dan mengetahui minat terhadap KPBU. PJPK melakukan Penjajakan Minat
Pasar (Market Sounding) antara lain melalui kegiatan pertemuan dua pihak (one-on-one
meeting) dan promosi KPBU dengan calon investor, lembaga keuangan nasional
daninternasional, serta pihak lain yang memiliki potensi dalam pelaksanaan KPBU.
Penjajakan Minat Pasar dapat dilakukan lebih dari satu kali, berdasarkan hasil dari
Penjajakan Minat Pasar tersebut Panitia Pengadaan dapat melakukan perubahan
terhadap rancangan Dokumen Pengadaan.
b. Penetapan Lokasi KPBU
PJPK memastikan kesesuaian dokumen perencanaan pengadaan tanah dan pemukiman
kembali berkaitan dengan rencana KPBU untuk mendapatkan penetapan lokasi dan juga
memastikan KPBU telah mendapatkan Izin Lingkungan. PJPK mengajukan permohonan
penetapan lokasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Penetapan
lokasi untuk KPBU dilakukan sebelum tahap Prakualifikasi pengadaan Badan Usaha
Pelaksana KPBU. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana dilaksanakan setelah penetapan
lokasi untuk tanah yang belum tersedia, sedangkan untuk tanah milik negara/daerah
untuk pelaksanaan KPBU yang sudah tersedia mengikuti mekanisme Pengelolaan
Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
c. Pengadaan Badan Usaha KPBU
Pengadaan Badan Usaha KPBU mencakup persiapan dan pelaksanaan pengadaan
Badan Usaha KPBU, Ketentuan mengenai Pengadaan Badan Usaha KPBU diatur
melalui peraturan kepala lembaga yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang
kebijakan pengadaan barang/jasa pemerintah.
d. Penandatanganan Perjanjian KPBU
Pemenang lelang harus mendirikan Badan Usaha KPBU yang akan menandatangani
Perjanjian KPBU. Badan Usaha KPBU harus telah didirikan secara sah selambat-
lambatnya dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak dikeluarkannya Surat Penetapan
Pemenang Lelang oleh PJPK. Perjanjian KPBU ini akan ditandatangani oleh PJPK dan
Badan Usaha KPBU, selambat-lambatna 40 (empat puluh) hari kerja setelah
terbentuknya Badan Usaha KPBU.
Perjanjian KPBU mengatur ketentuan mengenai manajemen pelaksanaan KPBU dalam
empat masa yaitu masa prakonstruksi, konstruksi, operasi komersial dan masa
berakhirnya Perjanjian KPBU. Perjanjian KPBU akan berlaku efektif setelah semua
persyaratan pendahuluan yang ditetapkan dalam Perjanjian KPBU telah dipenuhi oleh
masing-masing pihak antara lain misalnya terdapat persetujuan Jaminan Pemerintah dan
terdapat perizinan perizinan yang diperlukan oleh Badan Usaha Pelaksana untuk
melaksanakan bidang usahanya. Perlu diketahui bahwa pemenuhan pembiayaan
(financial close) bukan merupakan persyaratan pendahuluan agar Perjanjian KPBU
menjadi efektif. Dalam hal semua persyaratan pendahuluan tersebut telah dipenuhi,
maka PJPK akan menerbitkan berita acara yang menyatakan bahwa perjanjian KPBU
telah berlaku efektif.
e. Pemenuhan Pembiayaan (Financial Close)
Pemenuhan Pembiayaan yang bersumber dari pinjaman dinyatakan telah terlaksana
apabila telah ditandatanganinya perjanjian pinjaman untuk membiayai seluruh KPBU dan
sebagian pinjaman sebagaimana telah dapat dicairkan untuk memulai pekerjaan
konstruksi. Dalam hal KPBU terbagi dalam beberapa tahapan, pemenuhan pembiayaan
dinyatakan terlaksana apabila telah ditandanganinya perjanjian pinjaman untuk
membiayai salah satu tahapan KPBU dan sebagian pinjaman telah dapat dicairkan untuk
memulai pekerjaan konstruksi.
2.3.4 Penyediaan Area Komersial untuk Pengusahaan Badan Usaha KPBU
1. Kewenangan BP Batam atas Area Komersial terkait Proyek
Area komersial terkait Proyek dapat dibedakan menjadi area komersial di dalam wilayah
Proyek dan di luar wilayah Proyek. Area komersial dalam wilayah Proyek mencakup area
sepanjang jalur, stasiun dan fasilitas operasi monorel, di luar itu maka termasuk ke dalam area
komersial di luar wilayah proyek. Proyek akan dilaksanakan di Pulau Batam yang saat ini
statusnya adalah sebagai KPBPB.
Penetapan Pulau Batam sebgai KPBPB di diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 46
Tahun 2007 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2011 (“PP No.
46/2007”) yang menentukan bahwa kawasan Batam ditetapkan sebagai KPBPB untuk jangka
waktu 70 (tujuh puluh) tahun sejak diberlakukannya PP No. 46/2007 yaitu sejak tanggal 20
Agustus 2007. KPBPB yang dimaksud meliputi Pulau Batam, Pulau Tonton, Pulau Setokok,
Pulau Nipah, Pulau Rempang, Pulau Galang Pulau Galang Baru, dan Pulau Janda Berias dan
gugusannya.
Pada Pasal 2A PP No. 46/2007 disebutkan bahwa, pengelolaan, pengembangan, dan
pembangunan KPBPB dilaksanakan oleh Kepala BP Batam. Lebih lanjut, dalam Pasal 4 PP
No.46/2007 disebutkan bahwa Hak Pengelolaan atas tanah yang menjadi kewenangan Otorita
Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam dan Hak Pengelolaan atas tanah yang menjadi
kewenangan Pemerintah Kota Batam beralih kepada BP Batam. Perlu dicatat bahwa Hak
Pengelolaan yang menjadi kewenangan Pemerintah Kota Batam beralih kepada BP Batam
setelah terjadi pelepasan Hak Pengelolaannya oleh Pemerintah Kota Batam.
Oleh karena itu maka dapat disimpulkan bahwa sepanjang Proyek tersebut dilaksanakan di
Pulau Batam dimana rencananya area jalur kereta api monorel terdiri dari dua koridor yaitu: (i)
Koridor Batu Ampar- Hang Nadim dan (ii) Koridor Batam Center-Batu Aji yang mana masih
termasuk dalam cakupan KPBPB maka hak pengelolaan dan pengusahaan area komersial
terkait Proyek menjadi kewenangan BP Batam.
2. Bentuk Pengusahaan atas Area Komersial terkait Proyek

Berdasarkan Pasal 2C Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2007 sebagaimana yang telah
diubah dengan Peraturan Pemerintah No. 5 Tahun 2011 tentang Kawasan Perdagangan
Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (“PP No. 46/2007”) disebutkan bahwa aset BP Batam
adalah aset negara dimana ditetapkan statusnya sebagai Barang Milik Negara (BMN) oleh
Menteri Keuangan. Dengan demikian, dikarenakan aset BP batam adalah BMN maka
pengelolaanya tunduk pada Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan
Barang Milik Negara/Daerah dan lebih khusus lagi Peraturan Menteri Keuangan
No.4/PMK.06/2013 tentang Tata Cara Pengelolaan Aset Pada Badan Pengusahaan Kawasan
Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (“PMK 4/2013”).
Dalam PMK 4/2013 disebutkan bahwa pemanfaatan asset BP Batam yang terdiri dari aset
berupa tanah dan/atau bangunan, sebagian tanah dan/atau bangunan dan/atau selain tanah
dan/atau bangunan dapat dilakukan dengan menggunakan tiga cara yaitu:
a. Sewa;
b. Pinjam Pakai;
c. Kerjasama Pemanfaatan.
Pemanfaatan asset BP Batam dilaksanakan oleh Kepala BP Batam dan dilaporkan kepada
Menteri Keuangan. Pemanfaatan asset tersebut dilaksanakan berdasarkan pertimbangan
teknis dengan memperhatikan kepentingan umum dimana pemanfaatannya tidak merubah
status kepemilikan asset dan perpanjangan jangka waktu pemanfaatan asset dilaksanakan
dengan ketentuan jangka waktu tersebut tidak melampaui batas waktu keberadaan KPBPB
yaitu 70 tahun sejak tanggal 20 Agustus 2007.
a. Sewa
Sewa dilakukan dalam rangka (i) mengoptimalkan Pemanfaatan BMN yang belum/tidak
dipergunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan
Negara;(ii) memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka menunjang tugas dan
fungsi BP Batam; atau (iii)mencegah penggunaan BMN oleh pihak lain secara tidak sah.
Sementara itu pihak yang dapat menyewa asset meliputi:
a) Pemerintah Daerah;
b) BUMN;
c) BUMD
d) Swasta;
e) Unit penunjang kegiatan penyelenggaraan pemerintahan/Negara; dan/atau
f) Badan hukum lainnya
Sewa aset dilakukan dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun dan dapat
diperpanjang. Perpanjangan sewa tersebut dilakukan dengan ketentuan jangka waktu
tidak melampaui batas waktu keberadaan KPBPB. Permintaan perpanjangan jangka
waktu sewa harus disampaikan kepada Kepala BP Batam paling lambat 3 (tiga) bulan
sebelum berakhirnya jangka waktu sewa.
Sementara itu untuk penetapan formula tarif sewa diusulkan oleh Kepala BP Batam
untuk mendapat persetujuan Menteri Keuangan dan nantinya penetapan tarif Sewa
dilakukan oleh Kepala BP Batam.
Pemanfaatan asset dengan cara sewa harus dituangkan dalam suatu perjanjian yang
sekurang-kurangnya memuat:
a) Dasar perjanjian;
b) Para pihak yang terkait dalam perjanjian;
c) Jenis, luas atau jumlah barang , besaran sewa dan jangka waktu sewa
d) Hak dan kewajiban para pihak.
b. Pinjam Pakai
Pinjam Pakai aset dilaksanakan antara BP Batam dengan Pemerintah Daerah dengan
jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun dan dapat diperpanjang. Pinjam Pakai
dilaksanakan berdasarkan perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat:
a) Para pihak yang terikat dalam perjanjian;
b) Jenis, luas atau jumlah asset yang dipinjamkan, dan jangka waktu;
c) Tanggung jawab peminjam atas biaya operasional selama jangka waktu pinjam
pakai;
d) Hak dan kewajiban para pihak.
c. Kerjasama Pemanfaatan
Kerjasama Pemanfaatan asset dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:
a) Dilakukan dengan mitra kerjasama yaitu BUMN, BUMD, badan hukum lainnya dan
pihak lain;
b) mitra Kerjasama Pemanfaatan harus membayar kontribusi tetap kepada BP Batam
setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian yang telah ditetapkan dan
pembagian keuntungan hasil Kerjasama Pemanfaatan;
c) dalam hal jangka waktu Kerjasama Pemanfaatan kurang dari 1 (satu) tahun, mitra
Kerjasama Pemanfaatan membayar kontribusi tetap dan pembagian keuntungan
berdasarkan perhitungan yang dilakukan oleh BP Batam;
d) besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil Kerjasama
Pemanfaatan ditetapkan dari hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh Kepala BP
Batam;
e) besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil Kerjasama
Pemanfaatan harus mendapat persetujuan Kepala BP Batam.
Perlu diketahui bahwa selama jangka waktu pengoperasian, mitra Kerjasama

Pemanfaatan dilarang menjaminkan atau menggadaikan asset yang menjadi obyek
Kerjasama Pemanfaatan. Untuk jangka waktu Kerjasama Pemanfaatan dilaksanakan
paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang, dikecualikan untuk penyediaan
infrastruktur paling lama 50 tahun. Untuk pemilihan mitra Kerjasama Pemanfaatan
sendiri dilakukan melaui tender, kecuali untuk asset yang bersifat khusus dapat dilakukan
penunjukan langsung. Yang dimaksud dengan asset yang bersifat khusus adalah yang
memiliki kriteria sebagai berikut:
a) mempunyai spesifikasi tertentu sesuai dengan peraturan perundang-undangan,
seperti investasi didasarkan pada perjanjian hubungan bilateral antar negara;
b) bersifat rahasia dalam kerangka pertahanan negara;
c) mempunyai konstruksi dan spesifikasi yang harus dengan perijinan khusus;
d) dalam rangka menjalankan tugas negara; atau
e) lainnya berdasarkan penetapan Kepala BP Batam setelah mendapatkan
persetujuan Menteri Keuangan.
3. Pembebasan Area Komersial terkait Proyek

Area komersial terkait Proyek dapat dibedakan menjadi area komersial yang berada di dalam
wilayah Proyek dan di luar wilayah Proyek. Area komersial dalam wilayah Proyek mencakup
area sepanjang jalur, stasiun dan fasilitas operasi monorel. Sementara area komersian di luar
wilayah Proyek mencakup aset BP Batam di luar wilayah Proyek yang dapat diusahakan oleh
Badan Usaha KPBU.
a. Pembebasan Area Komersial dalam Wilayah Proyek
Area komersial dalam wilayah Proyek mencakup seluruh area yang dapat dimanfaatkan
secara komersial yang berada di sepanjang jalur, stasiun dan fasilitas operasi monorel.
Pembebasan area komersial dalam wilayah Proyek sejalan dengan pembebasan tanah
untuk Proyek yang merujuk pada ketentuan UU No. 2/2012 dan peraturan
pelaksananya 3 , mengingat bahwa Proyek termasuk dalam pembangunan untuk
kepentingan umum yang pembebasan tanahnya dilaksanakan berdasarkan pada
ketentuan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
Adapun prosedur pengadaan tanah berdasarkan UU No. 2/2012 dan peraturan
pelaksananya adalah sebagai berikut:
a) Perencanaan
BP Batam selaku PJPK diwajibkan untuk membuat Rencana Pengadaan Tanah
dalam rangka pembangunan Proyek. Berdasarkan Pasal 3 Perpres No. 71/2012,
Rencana Pengadaan Tanah wajib mempertimbangkan Rencana Tata Ruang
Wilayah pada tingkat nasional, provinsi, kabupaten/kota dan Prioritas
Pembangunan.
Dalam dokumen Rencana Pengadaan Tanah ini juga dicantumkan mengenai
perkiraan nilai tanah yang meliputi tanah, ruangan di atas dan di bawah tanah,
bangunan, tumbuhan, obyek yang berkaitan dengan tanah, dan kerugian lainnya
yang dapat diperhitungkan.
b) Persiapan
Berdasarkan Pasal 8 Perpres No. 71/2012, setelah menerima Rencana Pengadaan
Tanah yang dipersiapkan oleh BP Batam, Gubernur wajib membuat Tim
Perencanaan dalam 10 (sepuluh) hari kerja. Langkah yang dilakukan dalam Tim
Perencanaan pada tahap ini adalah:
(1) Pemberitahuan Rencana Pembangunan
Pasal 17 UU No. 2/2012 dan Pasal 11 ayat (1) Perpres No. 71/2012
mengatur bahwa Tim Perencanaan wajib melaksanakan pemberitahuan
rencana pembangunan kepada masyarakat di lokasi rencana pembangunan
dalam 20 (dua puluh) hari kerja sejak Gubernur menerima Rencana
Pengadaan Tanah.
(2) Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan
Berdasarkan pasal 27 ayat (1) Perpres No. 71/2012, Tim Perencanaan wajib
melakukan pendataan awal yang meliputi kegiatan untuk mengumpulkan
data awal mengenai Pihak yang Berhak dan obyek pengadaan tanah dalam
waktu 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diumumkannya rencana pembangunan.
(3) Konsultasi Publik Rencana Pembangunan
Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) Perpres No. 71/2012 konsultasi publik akan
mendiskusikan maksud dan tujuan dari pembangunan untuk kepentingan
umum, tahapan dan waktu proses pengadaan tanah, peran penilai dalam
menentukan ganti kerugian, insentif yang diberikan kepada pemegang hak
atas tanah, obyek yang akan dinilai ganti kerugian, bentuk ganti kerugian,
hak dan kewajiban dari Pihak yang berhak. Lebih lanjut, berdasarkan Pasal
33 ayat (5) Perpres No. 71/2012, hasil dari konsultasi publik mengenai lokasi
proyek akan dibuat dalam Berita Acara Kesepakatan.
(4) Penetapan Lokasi Pembangunan
Pasal 41 Perpres No. 71/2012 dan Pasal 19 ayat (6) UU No. 2/2012,
Penetapan Lokasi pembangunan dilakukan oleh Gubernur dalam 14 (empat
belas) hari kerja sejak diterimanya aplikasi dari Instansi. Keputusan untuk
3
Peraturan pelaksana dari UU No. 2/2012 adalah Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015
(“Perpres No. 71/2012”)
mengeluarkan Penetapan Lokasi didasarkan kepada diterima atau ditolaknya
keberatan Pihak yang Berhak oleh Gubernur.
(5) Pengumuman Penetapan Lokasi Pembangunan
Pengumuman Penetapan Lokasi dilaksanakan paling lambat 3 (tiga) hari
kerja sejak dikeluarkannya Penetapan Lokasi pembangunan dan dilakukan
selama paling kuran 14 (empat belas) hari kerja.
c) Pelaksanaan
Berdasarkan Pasal 49 dan 50 Perpres No. 71/2012, tahap pelaksanaan pengadaan
tanah berada di bawah tanggung jawab Badan Pertanahan Nasional (“BPN”).
Berdasarkan Pasal 49 ayat (2) Perpres No.71/2012, pengadaan tanah dilakukan
oleh Kepala Kantor Wilayah BPN sebagai Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Kepala Kantor Wilayah BPN dapat mendelegasikan lebih lanjut kepala Biro Tanah
(BPN di Kota/Kabupaten/tingkat Kantor Pertanahan) di bawah kekuasaannya.
Dalam tahap ini juga akan dilaksanakan penetapan nilai ganti kerugian yang sesuai
dengan penilaian yang dilakukan oleh penilai. Berdasarkan Pasal 74 Perpres No.
71/2012, nilai ganti kerugian dapat berbentuk uang, tanah pengganti, pemukiman
kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah
pihak. Ganti kerugian, baik dalam salah satu bentuk yang tercantum di atas, atau
kombinasi angka dari mereka, harus sama nilainya dengan jumlah yang ditentukan
dalam penilaian tersebut. Namun, berdasarkan Pasal 72 ayat (1) Perpres No.
71/2012, ganti kerugian juga harus sesuai dengan kesepakatan dengan Pihak yang
Berhak. Kesepakatan ini dilakukan dalam forum musyawarah penetapan bentuk
ganti kerugian yang wajib dilaksanakan dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kerja sejak
hasil penilaian diterima oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Berdasarkan Pasal 41 ayat (2) UU No. 2/2012, pada saat ganti kerugian telah
diberikan, Pihak yang Berhak harus melepaskan hak atas tanah dan menyerahkan
bukti kepemilikan kepada BP Batam melalui BPN.
d) Pengalihan Tanah yang Dibebaskan
Berdasarkan Pasal 112 ayat (1) Perpres No. 71/2012, setelah ganti kerugian
diberikan atau dititipkan, Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan tanah dan
dokumen kepada Instansi dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja dan hak Pihak yang
Berhak menjadi hilang. Kemudian, berdasarkan Pasal 112 ayat (4) Perpres No.
71/2012, tanah tersebut kemudian disertifikatkan dan didaftarkan dalam waktu 30
(tiga puluh) hari kerja. Lebih lanjut, menurut Pasal 113 Perpres No. 71/2012
Instansi dapat memulai pembangunan setelah hak atas tanah dialihkan.
Jangka waktu yang diperlukan dalam melaksanakan prosedur pengadaan tanah

berdasarkan UU No. 2/2012 dan Perpres No. 71/2012 adalah kurang lebih 11/2 (satu
setengah) tahun.
b. Pembebasan Area Komersial di Luar Wilayah Proyek

Pembebasan area komersial di luar wilayah Proyek tidak dapat mengikuti mekanisme
pengadaan tanah sebagaimana diatur dalam UU No. 2/2012 dan peraturan
pelaksananya. Hal ini dikarenakan dalam Pasal 10 UU No. 2/2012, lingkup tanah untuk
kepentingan umum dalam kaitannya dengan pembangunan Proyek terbatas pada tanah
di sepanjang jalur, stasiun dan fasilitas operasi kereta api.
Dengan demikian, pembebasan atas area komersial di luar wilayah Proyek mengikuti
mekanisme pengakhiran perjanjian sesuai dengan bentuk pemanfaatan aset BP Batam,
sebagaimana yang telah diuraikan dalam bagian sebelumnya. Dalam hal perjanjian
pemanfaatan aset tersebut tidak mengatur mengenai pengakhiran perjanjian sepihak dari
BP Batam, maka BP Batam dapat memberikan ganti kerugian sebagaimana yang
disepakati dengan pihak terkait.
4. Isu Terkait
Adapun isu-isu yang mungkin muncul dalam kaitannya dengan penyediaan area komersial
untuk pengusahaan Badan Usaha KPBU terkait Proyek, adalah sebagai berikut:
a) Dalam hal BP Batam bukanlah pihak dalam perjanjian pemanfaatan aset
Mengingat bahwa BP Batam terbentuk pada tahun 2007, maka perlu adanya kepastian
pengalihan hak pengelolaan atas seluruh area wilayah komersial di sekitar Proyek yang
dikelola sebelum tahun 2007, dari Pemerintah Kota Batam kepada BP Batam.
Apabila terdapat pemanfaatan atas area komersial dimana BP Batam bukanlah pihak
dalam perjanjian pemanfaatan atas wilayah tersebut, maka perlu ada koordinasi lebih
lanjut antara BP Batam dengan Pemerintah Kota Batam.
b) Lamanya jangka waktu yang diperlukan untuk pengadaan tanah di dalam wilayah Proyek
Dalam hal proses pengadaan tanah untuk area komersial di dalam wilayah Proyek
mengalami kendala, terutama terkait dengan musyawarah penetapan nilai ganti kerugian,
maka periode yang diperlukan untuk melaksanakan pengadaan tanah dapat mundur
hingga kurang lebih 2 (dua) tahun.
2.4 Kajian Kelembagaan

2.4.1 Kewenangan BP Batam Untuk Bertindak Sebagai PJPK
1. Kerangka regulasi kewenangan PJPK
Mengingat bahwa Proyek dimaksudkan untuk dilaksanakan melalui skema KPBU, dasar
hukum yang digunakan untuk menentukan pihak yang bertindak sebagai PJPK atas Proyek
adalah Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur (“Perpres No. 38/2015”) dan Permen Bappenas
No. 4/2015. Disamping itu, regulasi dari sektor terkait juga akan berlaku. Dikarenakan Proyek
dapat dikategorikan sebagai infrastruktur perhubungan darat, Peraturan Menteri Perhubungan
Nomor 83 Tahun 2010 tentang Panduan Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur Transportasi (“Permenhub No. 83/2010”) harus juga
ditinjau untuk menentukan apakah BP Batam memiliki kewenangan untuk bertindak sebagai
PJPK untuk Proyek.
Berdasarkan Perpres No. 38/2015, PJPK merupakan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah
atau BUMN/BUMD sebagai penyedia atau operator infrastruktur berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Lebih lanjut, berdasarkan Permen Bappenas No. 4/2015
PJPK merupakan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan direktur BUMD/BUMD
sebagaimana diatur berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan
dengan sektor terkait. Sedangkan berdasarkan Permenhub No. 83/2010, PJPK dalam
pelaksanaan kerjasama Proyek harus merupakan Menteri Perhubungan, Kepala Lembaga,
Kepala Daerah dan Direktur Utama dari BUMN/BUMD, dalam hal peraturan perundang-
undangan mengenai sektor yang bersangkutan menyatakan bahwa Penyediaan Infrastruktur
oleh Pemerintah diselenggarakan atau dilaksanakan oleh Badan Usaha Milik Negara/Daerah.
Permenhub No. 83/2010 4 mendefinisikan Kepala Lembaga sebagai pimpinan
kementerian/lembaga yang ruang lingkup, tugas dan tanggung jawabnya meliputi jenis
infrastruktur yang diatur dalam Permenhub No. 83/2010. Dengan demikian agar BP Batam
dapat dipandang sebagai lembaga yang memiliki kewenangan atas Proyek, maka perlu
dilakukan identifikasi apakah tugas dan tanggung jawab BP Batam meliputi infrastruktur
perkeretaapian sebagaimana yang akan dikembangkan dalam Proyek.
2. Kewenangan BP Batam atas KPBPB

Undang-Undang Nomor 44 Tahun 2007 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2007 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 36
Tahun 2000 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 1
Tahun 2000 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas menjadi Undang-
Undang menjadi Undang-Undang (“UU No. 1/2000”) menentukan bahwa KPBPB adalah suatu
kawasan yang berada dalam wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia yang
terpisah dari daerah pabean sehingga bebas dari pengenaan bea masuk, pajak pertambahan
nilai, pajak penjualan atas barang mewah, dan cukai5. Di dalam KPBPB dilakukan kegiatan-
kegiatan dibidang ekonomi seperti sektor perdagangan, maritim, industri, perhubungan,
perbankan, pariwisata, dan bidang-bidang lain yang ditetapkan dalam Peraturan Pembentukan
KPBPB.
Penetapan Pulau Batam sebagai KPBPB di diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 46
Tahun 2007 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2011 (“PP No.
46/2007”) yang menentukan bahwa Batam berikut dengan batas-batas yang telah ditentukan,
telah ditetapkan sebagai KPBPB.
Lembaga Pemerintah yang memiliki kewenangan pengusahaan terhadap KPBPB adalah
Badan Pengusahaan yang dibentuk oleh Dewan Kawasan6. Pasal 8 ayat (2) UU No. 1/2000
menentukan bahwa Kepala Badan Pengusahaan KPBPB mempunyai tugas dan wewenang
melaksanakan pengelolaan, pengembangan, dan pembangunan KPBPB, sesuai dengan
fungsi-fungsi KPBPB.
KPBPB mempunyai fungsi sebagai tempat untuk mengembangkan usaha-usaha di bidang
perdagangan, jasa, industri, pertambangan dan energi, transportasi, maritim dan perikanan,
pos dan telekomunikasi, perbankan, asuransi, pariwisata dan bidang-bidang lainnya. Adapun
fungsi tersebut meliputi7:
a. kegiatan manufaktur, rancang bangun, perekayasaan, penyortiran, pemeriksaan awal,
pemeriksaan akhir, pengepakan, dan pengepakan ulang atas barang dan bahan baku
dari dalam dan luar negeri, pelayanan perbaikan atau rekondisi permesinan, dan
peningkatan mutu;
b. penyediaan dan pengembangan prasarana dan sarana air dan sumber air, prasarana
dan sarana perhubungan termasuk pelabuhan laut dan bandar udara, bangunan dan
jaringan listrik, pos dan telekomunikasi, serta prasarana dan sarana lainnya.
Adapun kewenangan BP Batam atas pengusahaan KPBPB Batam pada awalnya didasarkan
pada ketentuan Pasal 4 ayat (1) Keputusan Presiden No. 41 Tahun 1973 tentang Kawasan
Industri Pulau Batam sebagaimana telah beberapa kali diubah dan terakhir kali oleh Keputusan
Presiden No. 25 Tahun 2005 (“Kepres No. 41/1973”) yang menyebutkan sebagai berikut:
4 Bagian I tentang Definisi Istilah

5 Pasal 1 UU No. 1/2000
6 Pasal 7 Ayat (2) UU No. 1/2010
7 Pasal 9 UU No. 1/2000
“Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (“Otorita Batam”) adalah penguasa
yang bertanggungjawab atas pengembangan, pertumbuhan Daerah Industri Pulau Batam dan
mempunyai tugas sebagai berikut:
1. mengembangkan dan mengendalikan Pembangunan Pulau Batam sebagai suatu Daerah
Industri;
2. mengembangkan dan mengendalikan kegiatan-kegiatan pengalih-kapalan
(transshipment) di Pulau Batam;
3. merencanakan kebutuhan prasarana dan pengusahaan instalasi-instalasi prasarana dan
fasilitas lainnya;
4. menampung dan meneliti permohonan izin usaha yang diajukan oleh para pengusaha
serta mengajukannya kepada instansi-instansi yang bersangkutan
5. menjamin agar tata-cara perizinan dan pemberian jasa-jasa yang diperlukan dalam
mendirikan dan menjalankan usaha di Pulau Batam dapat berjalan lancar dan tertib,
segala sesuatunya untuk dapat menumbuhkan minat para pengusaha menanamkan
modalnya di Pulau Batam.”
Berdasarkan PP No. 46/2007, dengan terbentuknya Badan Pengusahaan KPBPB Batam,

maka segala hak dan kewenangan yang dimiliki oleh Otorita Batam beralih kepada Badan
Pengusahaan tersebut. Terhadap hal ini pada dasarnya dapat timbul argumentasi apakah
peralihan tersebut berarti bahwa kewenangan Otorita Batam yang ditentukan oleh Kepres No.
41/1973 juga ikut beralih kepada Badan Pengusahaan - mengingat dalam ketentuan peralihan
PP No. 46/2007, tidak terdapat ketentuan yang mengalihkan kewenangan Otoritas Batam
berdasarkan Kepres No. 41/1973 melainkan hanya terkait pengalihan aset Otoritas Batam dan
hak pengelolaan atas tanah.
Namun demikian, dengan pertimbangan bahwa 1) hingga saat ini belum terdapat pencabutan
atas Kepres No.41/1973, dan 2) sesuai dengan keputusan Dewan Kawasan Batam terkait
dengan pendirian BP Batam yang bertujuan untuk meneruskan kegiatan pengusahaan yang
dilakukan oleh Otorita Batam, maka dapat diargumentasikan bahwa BP Batam pada saat ini
memiliki kewenangan-kewenangan yang diatur dalam Kepres No. 41/1973. Disamping itu,
kewenangan BP Batam berdasarkan Pasal 8 ayat (2) jo Pasal 9 UU No. 1/2000 dapat
diargumentasikan telah melingkupi juga kewenangan yang diatur dalam Kepres No. 41/1973.
Selain pada ketentuan peraturan di atas, kewenangan BP Batam juga diatur dalam Pasal 1
ayat (3) Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Keuangan Pada Badan
Pengusahaan Kawasan Perdangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (“PP No. 6/2011”)
yang menentukan bahwa BP Batam adalah lembaga/instansi pemerintah pusat yang dibentuk
oleh Dewan Kawasan dengan tugas dan wewenang melaksanakan pengelolaan,
pengembangan, dan pembangunan KPBPB Batam sebagaimana ditentukan oleh Peraturan
Pemerintah.
3. Kewenangan BP Batam sebagai PJPK atas Proyek

Kewenangan BP Batam untuk bertindak sebagai PJPK atas Proyek dapat didasarkan pada
hal-hal berikut:
a. BP Batam didirikan sebagai Badan Pengusahaan yang berwenang melakukan
pengusahaan pada KPBPB Batam sebagaimana ditentukan berdasarkan UU No. 1/2000
serta PP No. 46/2007;
b. BP Batam memiliki kewenangan untuk melaksanakan penyediaan dan pengembangan
prasarana dan sarana perhubungan mengingat fungsi dari KPBPB adalah tempat untuk
mengembangkan usaha-usah a di bidang transportasi sebagaimana diatur dalam UU No.
1/2000 dan Kepres No. 41/1973.
Berdasarkan PP No. 46/2007 kawasan Batam ditetapkan sebagai KPBPB untuk jangka waktu
70 (tujuh puluh) tahun sejak diberlakukannya PP No. 46/2007 yaitu sejak tanggal 20 Agustus
2007. Kawasan Perdagangan dimaksud meliputi Pulau Batam, Pulau Tonton, Pulau Setokok,
Pulau Nipah, Pulau Rempang, Pulau Galang Pulau Galang Baru, dan Pulau Janda Berias dan
gugusannya.
Dengan demikian, Batam Center, Tanjung Uncang, Batu Ampar, Bandara Hang Nadim adalah
bagian dari Pulau Batam sehingga termasuk dalam KPBPB. Oleh karena itu, BP Batam
memiliki kewenangan tunggal untuk bertindak sebagai PJPK untuk Proyek ini.
2.4.2 Kesesuaian Rencana Pengembangan Proyek dengan RPJMN, Rencana Kerja Pemerintah
dan Rencana Strategis BP Batam
Setiap pembangunan di Indonesia harus mengacu pada Rencana Pembangunan Jangka
Menengah Nasional (RPJMN). RPJMN ini selanjutnya akan dijabarkan melalui Rencana Kerja
Pemerintah (RKP) dan juga Rencana Kerja Pemerintah Daerah (RKPD). Rencana Strategis
(Renstra) BP Batam Tahun 2015-2019 juga merupakan penjabaran atau realisasi lebih lanjut dari
RPJMN yang akan berfungsi sebagai pedoman dan arahan bersama bagi seluruh pemangku
kepentingan dalam penyelenggaraan dan pembangunan pengembangan KPBPB Batam, yang
terpadu dan searah dengan rencana pembangunan nasional lima tahun mendatang guna
menunjang tercapainya sasaran strategis RPJMN.
Dengan demikian, rencana pembangunan jaringan kereta api lintas utama pulau Batam dengan
menggunakan kereta monorel haruslah sesuai dan searah dengan RPJMN, RKP dan Renstra BP
Batam.
Berdasarkan Peraturan Presiden No. 2 tahun 2015 tentang (RPJMN) tahun 2015-2019 (“Perpres
No. 2/2015”) disebutkan bahwa untuk mewujudkan visi misi pembangunan dalam RPJMN 2015-
2019 telah dirumuskan Sembilan agenda prioritas nasional. Kesembilan agenda prioritas itu disebut
Nawa Cita. Adapun kesembilan agenda tersebut adalah:
1. Menghadirkan kembali Negara untuk melindungi segenap bangsa dan memberikan rasa
aman kepada seluruh warga Negara;
2. Membuat pemerintah selalu hadir dengan membangun tata kelola pemerintahan yang bersih,
efektif, demokratis dan terpercaya;
3. Membangun Indonesia dari pinggiran dengan memperkuat daerah-daerah dan desa dalam
kerangka Negara kesatuan;
4. Memperkuat kehadiran Negara dalam melakukan reformasi system dan penegakan hukum
yang bebas korupsi, bermartabat, dan terpercaya;
5. Meningkatkan kualitas hidup manusia Indonesia;
6. Meningkatkan produktivitas rakyat dan daya saing di pasar Internasional sehingga bangsa
Indonesia bisa maju dan bangkit bersama bangsa-bangsa Asia lainnya;
7. Mewujudkan kemandirian ekonomi dengan menggerakkan sector-sector strategis ekonomi
domestic;
8. Melakukan revolusi karakter bangsa;
9. Memperteguh kebhinekaan dan memperkuat restorasi sosial Indonesia.
Sementara itu dalam Peraturan Presiden No. 60 tahun 2015 tentang Rencana Kerja Pemerintah
(RKP) Tahun 2016 (“Perpres No. 60/2015”) disebutkan bahwa RKP Tahun 2016 merupakan
penjabaran tahun kedua dari RPJMN tahun 2015-2019 dan juga merupakan kesinambungan upaya
pembangunan yang terencana dan sistematis serta dilaksanakan baik masing-masing maupun
seluruh komponen bangsa dengan memanfaatkan berbagai sumber daya yang tersedia secara
optimal, efisien, efektif dan akuntabel dengan tujuan akhir untuk meningkatkan kualitas hidup
manusia dan masyarakat secara berkelanjutan.
RKP memuat prioritas pembangunan, rancangan kerangka ekonomi makro, program-program
kementerian/lembaga, lintas kementerian, kewilayahan dalam bentuk kerangka regulasi dan
kerangka pendanaan yang bersifat indikatif sesuai maksud Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2004
tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional. Berdasarkan uraian tersebut di atas, tema
RKP Tahun 2016 adalah “Mempercepat Pembangunan Infrastruktur Untuk Memperkuat Pondasi
Pembangunan Yang Berkualitas”. RKP 2016 dimaksudkan sebagai pedoman bagi
Kementerian/Lembaga menyusun rencana kerja (Renja) Tahun 2016 serta pedoman bagi
pemerintah daerah menyusun RKP Daerah (RKPD). Selanjutnya RKP akan digunakan sebagai
pedoman penyusunan Rancangan Undang-Undang APBN, dan RKPD sebagai pedoman
penyusunan rancangan peraturan daerah APBD.
Dalam Rancangan Awal Renstra BP Batam 2015-2019 (“Renstra BP Batam”), dalam Bab 3
mengenai Startegi, Arah Kebijakan, Kerangka Regulasi dan Kerangka Kelembagaan disebutkan
bahwa BP Batam mendukung beberapa fokus prioritas nasional diantaranya disebutkan dalam
poin 4 yaitu meningkatkan produktivitas rakyat dan daya saing di pasar Internasional sehingga
bangsa Indonesia bisa maju dan bangkit bersama bangsa-bangsa Asia lainnya (prioritas ini adalah
prioritas keenam dalam Sembilan Agenda Prioritas Nasional). Dalam rangka merealisasikan
prioritas ini, BP Batam sebagaimana tertuang pada Bab 3 poin 4.2 Renstra BP Batam akan
membangun transportasi massal perkotaan dengan sasaran sebagai berikut:
1. Meningkatnya pelayanan angkutan massal perkotaan,
a. Modal share (pangsa pasar) angkutan umum perkotaan di Kota
Megapolitan/Metropolitan/Besar minimal 32 persen.
b. jumlah kota yang menerapkan sistem angkutan massal berbasis jalan dan/atau rel
minimal 29 kota.
2. Meningkatnya kinerja lalu lintas jalan perkotaan yang diukur dengan kecepatan lalu lintas
jalan nasional di kota-kota metropolitan/besar minimal 20 km/ jam.
Dalam merealisasikan sasaran ini arah kebijakan BP Batam adalah melakuka pengembangan
angkutan umum missal yang modern dan maju dengan berorientasi berbasis kepada bus (BRT)
maupun rel (LRT,tramway, MRT), salah satunya melalui strategi pengembangan kereta perkotaan
di Batam.
Oleh karena itu, dari penjelasan di atas maka dapat disimpulkan pembangunan jalur kereta api api
lintas utama pulau Batam dengan menggunakan kereta monorel telah sesuai dan searah dengan
RPJMN, RKP dan Renstra BP Batam.
2.4.3 Pemetaan Pemangku Kepentingan yang Tekait dengan Proyek
1. Dewan Nasional KPBPB
Untuk lebih meningkatkan pengembangan KPBPB di Indonesia, berdasarkan Peraturan
Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2008 tentang Dewan Nasional KPBPB
(“Perpres No. 30/2008”) dibentuk Dewan Nasional KPBPB. Dewan Nasional berkedudukan di
bawah dan bertanggungjawab kepada Presiden. Dewan Nasional sebagaimana dijelaskan
dalam Perpres 30/2008 terdiri dari:
a. Ketua Merangkap Menteri Koordinator Bidang Perekonomian;
Anggota
b. Anggota 1. Menteri Sekretaris Negara;
2. Menteri Dalam Negeri;
3. Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia;
4. Menteri Keuangan;
5. Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral;
6. Menteri Perindustrian;
7. Menteri Perdagangan;
8. Menteri Perhubungan;
9. Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi;
10. Menteri Pekerjaan Umum;
11. Menteri Negara Lingkungan Hidup;
12. Menteri Negara Perencanaan Pembangunan
Nasional/ Kepala BAPPENAS;
13. Kepala Kepolisian Negara Republik Indonesia;
14. Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal;
15. Kepala Badan Pertanahan Nasional;
16. Wakil Sekretaris Kabinet.
Dalam Pasal 3 Perpres No. 30/2008 menjelaskan mengenai tugas Dewan Nasional antara
lain adalah sebagai berikut:
a. Menetapkan kebijakan umum dalam rangka percepatan pengembangan KPBPB
sehingga mampu bersaing dengan kawasan sejenis di negara lain;
b. Membantu Dewan KPBPB dalam rangka pengelolaan KPBPB, termasuk dalam upaya
penyelesaian permasalahan strategis yang timbul dalam pengelolaan KPBPB; dan
c. Melakukan pengawasan atas pelaksanaan pengelolaan KPBPB.
2. BP Batam
a. Pendirian
Berdasarkan Kepres No. 41/1973, Pulau Batam telah diatur sebagai daerah industri
yang dikelola oleh Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam atau Badan
otorita Batam (“BOB”). Pada tahun 2007, BOB diubah menjadi Badan Pengusahaan
Batam (“BP Batam”) berdasarkan PP No. 46/2007.
PP No. 46/2007 mengatur wilayah Batam sebagai KPBPB untuk jangka waktu 70 (tujuh
puluh) tahun sejak PP No.46/2007 ditetapkan. Kawasan tersebut meliputi Pulau Batam,
Pulau Tonton, Pulau Setokok, Pulau Nipah, Pulau Rempang, Pulau Galang dan Pulau
Galang Baru dan Pulau Janda Berias dan gugusannya. Dalam kawasan tersebut BP
Batam mempunyai Hak pengelolaan atas tanah yang sebelumnya dimiliki oleh BOB dan
Pemerintah Kota Batam yang berada di KPBPB. Setiap pengembangan di sektor
ekonomi di dalam KPBPB dilakukan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Batam.
b. Kewenangan, Tanggung Jawab, dan Struktur Organisasi

BP Batam adalah sebuah lembaga yang bertanggung jawab atas pengembangan
kawasan industri Pulau Batam dengan ruang lingkup sebagai berikut:
a) Menggunakan dan memanfaatkan tanah di kawasan industri Pulau Batam dengan
tujuan pembangunan, bisnis, dan fasilitas lainnya;
b) Mengembangkan dan mengendalikan pembangunan Pulau Batam sebagai
kawasan industri;
c) Mengembangkan dan menngendalikan kegiatan pengalihan-kapalan(
transshipment) di Pulau Batam;
d) Merencanakan kebutuhan prasarana dan pengusahaan instalasi-instalasi
prasarana dan fasilitas lainnya;
e) Menerima dan memeriksa pengajuan izin usaha yang diajukan oleh badan usaha
dan berkoordinasi lebih lanjut atas pengajuan tersebut dengan instansi yang
bersangkutan;
f) Mejamin tata cara perizinan dan pemberian jasa-jasa yang diperlukan dalam
mendirikan dan menjalankan usaha di Pulau Batam dapat berjalan lancer dan
tertib, untuk dapat menumbuhkan minat para investor supaya menanamkan
modalnya di Pulau Batam.
Kewenangan-kewenangan BP Batam dalam menarik investor di Pulau Batam adalah

sebagai berikut:
a) Berwenang untuk mewakili pemerintah dalam hal menerbitkan izin, menyediakan
jasa layanan kepada masyarakat, mengelola tanah, dan kewenangan lainnya atas
dasar pendelegasian yang diberikan oleh Pemerintah Pusat;
b) Terkait dengan fungsi pembangunan, BP Batam memiliki wewenang untuk
mengelola sarana dan prasarana seperti bandara, pelabuhan laut, listrik, air minum,
rumah sakit, termasuk sarana transportasi dan dan lain-lain dalam rangka
mempertahankan daya saing sebagai kawasan industri, kegiatan pengalihan
kapalan, perdagangan dan pariwisata.
Dalam kawasan KPBPB BP Batam mempunyai hak pengelolaan atas tanah yang
sebelumnya dimiliki oleh BOB dan Pemerintah Kota Batam yang berada dikawasan
KPBPB.
Adapun di dalam Kawasan KPBPB jika dilakukan kegiatan-kegiatan di bidang ekonomi,
seperti sektor perdagangan, maritim, industri, perhubungan, perbankan, pariwisata dan
bidang lainnya maka kegiatan-kegiatan tersebut dilakukan sesuai dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Batam.
Sehubungan dengan pengelolaan keuangan, BP Batam tunduk pada ketentuan
Peraturan Pemerintah No. 6/2011 dimana BP Batam tunduk pada Pola Pengelolaan
Keuangan Badan Layanan Umum, yang selanjutnya disebut PPK-BLU, yaitu pola
pengelolaan keuangan yang memberikan fleksibilitas berupa keleluasaan untuk
menerapkan praktik bisnis yang sehat untuk meningkatkan pelayanan kepada
masyarakat dalam rangka memajukan kesejahteraan umum dan mencerdaskan
kehidupan bangsa, sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 1 Tahun 2004
tentang Perbendaharaan Negara, sebagai pengecualian dari pengelolaan keuangan
negara pada umumnya.
Lebih lanjut, berdasarkan ketentuan PP No. 6/2011, BP Batam mengusahakan sendiri
sumber pendapatan untuk mendanai belanjanya. Adapun sumber pendapatan BP
Batam diperoleh dari:
a) Jasa layanan yang diberikan kepada masyarakat;
b) Hasil kerjasama dengan pihak lain;
c) Hibah yang diperoleh sesuai peraturan perundangan;
d) Hak Pengelolaan atas tanah; dan/atau
e) Hasil usaha lainnya.
Pendapatan sebagaimana dimaksud di atas dilaporkan kepada Menteri Keuangan

sebagai penerimaan negera bukan pajak dan dapat digunakan langsung untuk
membiayai belanja BP Batam.
Selain sumber pendapatan yang disebutkan pada paragraf sebelumnya, BP Batam juga
dapat memperoleh pendapatan dari:
a) Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara; dan/atau
b) Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah.
Sehubungan dengan Perencanaan dan Penganggaran, PP No. 6 Tahun 2011 mengatur

bahwa BP Batam menyusun rencana strategis 5 (lima) tahunan dengan mengacu pada
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional. Badan Pengusahaan menyusun
Rencana Bisnis dan Anggaran Badan Layanan Umum (“RBA”) dengan mengacu pada
rencana strategis. RBA dimaksud disusun sesuai kebutuhan dalam pengelolaan
Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas serta kemampuan dalam
menghimpun pendapatan dan dilakukan setiap tahun.
BP Batam mengajukan RBA tersebut kepada Dewan Kawasan untuk memperoleh
pengesahan. RBA yang telah disahkan kemudian dituangkan ke dalam Rencana Kerja
dan Anggaran Kementerian Negara/Lembaga (“RKA-KL”). RKA-KL disampaikan kepada
Menteri Keuangan untuk dijadikan bahan penyusunan rancangan Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara. Kemudian setelah Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara ditetapkan, Menteri Keuangan menyampaikan pagu alokasi anggaran kepada
BP Batam. Lebih lanjut menyesuaikan RKA-KL dengan pagu alokasi anggaran tersebut.
RKA-KL yang telah disesuaikan tersebutlah yang akan menjadi dasar penyusunan
Daftar Isian Pelaksanaan Anggaran.
c. Struktur Organinasi BP Batam

Berdasarkan pada Peraturan Ketua BP Batam No. 5 Tahun 2015 tentang Struktur
Organisasi dan Prosedur Kerja atas Anggota/ Deputi di Lingkungan BP Batam (“Perka
No. 5/2015”), Keputusan Ketua BP Batam No. 23 Tahun 2015 tertanggal 5 Mei 2015
(“Perka No. 23/2015”) dan Surat Perintah Ketua BP Batam No. 40/KA/5/2015 tertanggal
5 Mei 2015 (“Surat No. 40/2015”), struktur organisasi BP Batam adalah:
d. Dewan Kawasan
Berdasarkan pada Keputusan Presiden No. 18 Tahun 2013 tentang Dewan Kawasan
Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam (“Dewan Kawasan”), Dewan
Kawasan memiliki tugas dan kewenangan dalam menetapkan kebijaksanaan umum,
membina, mengawasi, dan mengkoordinasikan kegiatan BP Batam sesuai dengan
kebijakan umum Pengusahaan KPBPB. Berikut adalah struktur organisasi dari Dewan
Kawasan:
 Ketua : Gubernur Provinsi Kepulauan Riau
 Wakil Ketua : Walikota Batam
 Anggota :
a) Kepala Kantor Pelayanan Utama Bea dan Cukai Tipe B Batam, Direktorat
Jenderal Bea dan Cukai, Kementerian Keuangan;
b) Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak Riau dan Kepulauan Riau,
Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan;
c) Kepala Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Provinsi
Kepulauan Riau;
d) Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Kepulauan
Riau;
e) Kepala Kepolisian Daerah Kepulauan Riau;
f) Kepala Kejaksaan Tinggi Provinsi Kepulauan Riau;
g) Komandan Pangkalan Utama Tentara Nasional Indonesia Angkatan Laut IV;
h) Komandan Gugus Keamanan Laut Wilayah Barat; dan
i) Komandan Komando Resort Militer 033/WIRAPRATAMA
3. Provinsi Kepulauan Riau

Provinsi Pulau Riau dibentuk/terbentuk berdasarkan Undang-undang Nomor 25 Tahun 2002
tentang Pembentukan Provinsi Pulau Riau (“UU No. 25/2002”) dan merupakan Provinsi ke-32
di Indonesia yang mencakup Kota Tanjungpinang, Kota Batam, Kabupaten Bintan, Kabupaten
Karimun, Kabupaten Natuna, dan Kabupaten Lingga. Secara keseluruhan Wilayah Pulau
Riau terdiri dari 4 (empat) Kabupaten dan 2 (dua) Kota, 42 (empat puluh dua) Kecamatan
serta 256 (dua ratus lima puluh enam) Kelurahan/Desa dengan jumlah 2.408 (dua ribu empat
ratus delapan) pulau besar dan kecil dimana 40% (empat puluh persen) belum bernama dan
berpenduduk. Adapun luas wilayahnya sebesar 252.601 Km² (dua ratus lima puluh dua ribu
enam ratus satu kilometer persegi), di mana 95% (sembilan puluh lima persen) - nya
merupakan lautan dan hanya 5% (lima persen) merupakan wilayah darat, dengan batas
wilayah sebagai berikut :
a. Utara dengan Vietnam dan Kamboja
b. Selatan dengan Provinsi Kepulauan Bangka Belitung dan Jambi
c. Barat dengan Singapura, Malaysia, dan Provinsi Riau
d. Timur dengan Malaysia, Brunei, dan Provinsi Kalimantan Barat
Berdasarkan UU No. 25/2002, kewenangan provinsi sebagai Daerah Otonom mencakup

bidang pemerintahan yang bersifat lintas kabupaten dan kota, serta kewenangan dalam
bidang pemerintahan tertentu lainnya, kecuali bidang politik luar negeri, pertahanan
keamanan, peradilan, moneter dan fiskal, agama serta kewenangan bidang lain, sesuai
dengan peraturan perundang-undangan. Di samping kewenangan tersebut, Provinsi Pulau
Riau juga mempunyai kewenangan pemerintahan yang tidak atau belum dapat dilaksanakan
oleh kabupaten atau kota. Kewenangan Provinsi Pulau Riau sebagai wilayah Administrasi
mencakup kewenangan dalam bidang pemerintahan yang dilimpahkan kepada Gubernur
Pulau Riau selaku wakil Pemerintah.
Adapun beberapa kewenangan wajib dari Pemerintah Provinsi Pulau Riau sesuai dengan
Peraturan Daerah Provinsi Pulau Riau Nomor 6 Tahun 2008 tentang Urusan Pemerintah
Yang Menjadi Kewenangan Provinsi Pulau Riau (“Perda No. 6/2008”), kewenangan
Pemerintah Provinsi Pulau Riau tersebut meliputi antara lain sebagai berikut:
a. Perencanaan dan pengendalian pembangunan;
b. Perencanaan, pemanfaatan dan pengawasan tata ruang;
c. Penyelenggaraan ketertiban umum dan ketentraman masyarakat;
d. Penyediaan sarana dan prasarana umum;
e. Penanganan bidang kesehatan;
f. Penyelenggaraan pendidikan dan alokasi sumber daya manusia potensial;
g. Penanggulangan masalah sosial lintas kabupaten/kota;
h. Pelayanan ketenagakerjaaan lintas kabupaten/kota;
i. Fasilitasi pengembangan koperasi, usaha kecil dan usaha menengah;
j. Pengendalian lingkungan hidup;
k. Pelayanan pertanahan termasuk lintas kabupaten/kota;
l. Pelayanan kependudukan dan catatan sipil;
m. Pelayanan administrasi umum pemerintahan;
n. Pelayanan administrasi penanaman modal termasuk lintas kabupaten/kota;
o. Penyelenggaraan pelayanan dasar yang belum dilaksanakan oleh kabupaten/kota yang
diamanatkan oleh peraturan pemerintah;
p. Urusan wajib lainnya yang diamanatkan oleh peraturan perundang-undangan.
Selanjutnya, urusan pemerintah provinsi yang bersifat pilihan meliputi urusan pemerintahan
yang secara nyata ada dan berpotensi untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat sesuai
dengan kondisi, kekhasan dan potensi unggulan daerah yang bersangkutan.
Di dalam Pasal 7Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan
Pemerintahan antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi dan Pemerintahan Daerah
Kabupaten/Kota (“PP No. 38/2007”) disebutkan bahwa urusan wajib Pemerintahan
Provinsi/Kabupaten/Kota meliputi urusan : pendidikan, kesehatan, lingkungan hidup,
pekerjaan umum, penataan ruang, perencanaan pembangunan, perumahan, kepemudaan
dan olahraga, penanaman modal, koperasi dan usaha kecil dan menengah, kependudukan
dan catatan sipil, ketenagakerjaan, ketahanan pangan, pemberdayaan perempuan dan
perlindungan anak, keluarga berencana dan keluarga sejahtera, perhubungan, komunikasi
dan informatika, pertanahan, kesatuan bangsa dan politik dalam negeri, otonomi daerah,
pemerintahan umum, administrasi keuangan daerah, perangkat daerah, kepegawaian, dan
persandian, pemberdayaan masyarakat dan desa, sosial, kebudayaan, statistik, kearsipan,
dan perpustakaan.
Sedangkan yang dimaksud dengan urusan pilihan yaitu urusan pemerintahan yang secara
nyata ada dan berpotensi untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat sesuai dengan
kondisi, kekhasan, dan potensi unggulan daerah yang bersangkutan, meliputi urusan-urusan:
kelautan dan perikanan, pertanian, kehutanan, energi dan sumber daya mineral, pariwisata,
Industri, perdagangan, dan ketransmigrasian.
Sehubungan dengan BP Batam, Gubernur bertindak sebagai Ketua Dewan Kawasan, yang
mempunyai tugas dan wewenang dalam menetapkan kebijaksanaan umum, membina,
mengawasi dan mengkoordinasikan kegiatan Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan
Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam.
Gubernur selaku Ketua Dewan Kawasan juga memiliki kewenangan yang khusus terkait
dengan pengelolaan keuangan dari BP Batam. Berdasarkan ketentuan Pasal 10 ayat (4)
Dewan Kawasan memiliki kewenangan dalam mengesahkan Rencana Bisnis dan Anggaran
Badan Layanan Umum yang diajukan oleh BP Batam.
4. Kota Batam
Secara geografis, ruang lingkup wilayah Kota Batam terbentang antara 0° 25’29’’ LU - 1°
15’00’’ dan 103° 34’35’’ BT - 104° 26’04’’ BT dengan total wilayah darat dan wilayah laut
seluas 3.990,00 km² (kilometer persegi) meliputi lebih dari 400 (empat ratus) pulau, yang 329
(tiga ratus dua puluh sembilan) di antaranya telah bernama, termasuk di dalamnya pulau-
pulau terluar di wilayah perbatasan negara.
Pemerintah Kota Batam meliputi Kecamatan berikut ini :
a. Kecamatan Batam Kota
b. Kecamatan Nongsa
c. Kecamatan Bengkong
d. Kecamatan Batu Ampar
e. Kecamatan Sekupang
f. Kecamatan Belakang Padang
g. Kecamatan Bulang
h. Kecamatan Sagulung
i. Kecamatan Galang
j. Kecamatan Lubuk Baja
k. Kecamatan Sungai Beduk
l. Kecamatan Batu Aji
Sebagai Pemerintah Daerah, Kota Batam memiliki hak untuk mengatur dan menjalankan
sendiri pemerintahannya. Sejak memiliki otonomi daerah, Kota Batam memiliki kewenangan
untuk :
a. Menetapkan Peraturan Daerah yang berlaku di Kota Batam;
b. Menetapkan Peraturan Kepala Daerah;
c. Kewenangan untuk bertindak sebagai Pemerintah Daerah, dalam hal mengatur:
i. Perencanaan dan pengendalian pembangunan;
ii. Perencanaan, pemanfaatan dan pengawasan tata ruang;
iii. Penyelenggaraan ketertiban umum dan ketentraman masyarakat;
iv. Penyediaan sarana dan prasarana umum;
v. Penanganan bidang kesehatan;
vi. Penyelenggaraan pendidikan;
vii. Penanggulangan masalah sosial;
viii. Pelayanan ketenagakerjaaan;
ix. Fasilitasi pengembangan koperasi, usaha kecil dan usaha menengah;
x. Pengendalian lingkungan hidup;
xi. Pelayanan pertanahan;
xii. Pelayanan kependudukan dan catatan sipil;
xiii. Pelayanan administrasi umum pemerintahan;
xiv. Pelayanan administrasi penanaman modal.
Pada dasarnya, Kota Batam juga memiliki kewenangan dalam mengatur tata letak kota di
Kota Batam (sejalan dengan RTRW yang tercermin dalam Perda 2/2004), yang meliputi:
a. Gambaran kegiatan perencanaan tata ruang;
b. Pemanfaatan lahan;
c. Pengawasan pemanfaatan lahan;
d. Rancangan struktur dari tata ruang regional dan sistem kegiatan pelayanan kota;
e. Transportasi, fasilitas umum, rancangan kegunaan utama sistem kota;
f. Rancangan alokasi pemanfaatan area daratan dan lautan;
g. Pedoman pengawasan ruang wilayah;
Bersama-sama dengan Gubernur yang bertindak sebagai Ketua, Walikota bertindak sebagai
Wakil Ketua Dewan Kawasan, yang mempunyai tugas dan wewenang dalam menetapkan
kebijaksanaan umum, membina, mengawasi dan mengkoordinasikan kegiatan Badan
Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam.
Walikota selaku Wakil Ketua Dewan Kawasan juga memiliki kewenangan yang khusus terkait
dengan pengelolaan keuangan dari BP Batam. Berdasarkan ketentuan Pasal 10 ayat (4)
Dewan Kawasan memiliki kewenangan dalam mengesahkan Rencana Bisnis dan Anggaran
Badan Layanan Umum yang diajukan oleh BP Batam.
5. DPRD Kota Batam

Tugas dan wewenang DPRD adalah sebagai berikut :
a. Membentuk peraturan daerah yang dibahas dengan Bupati/Walikota untuk mendapat
persetujuan bersama;
b. Menetapkan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah bersama dengan Kepala
daerah;
c. Melaksanakan pengawasan terhadap pelaksanaan peraturan daerah dan peraturan
perundang-undangan lainnya, keputusan Kepala Daerah, Anggaran Pendapatan dan
Belanja Daerah, kebijakan pemerintah daerah dalam Melaksanakan program
pembangunan daerah, dan kerja sama internasional di daerah;
d. Mengusulkan pengangkatan dan pemberhentian Kepala Daerah/Wakil Kepala Daerah
kepada Menteri Dalam Negeri melalui Gubernur;
e. Memberikan pendapat dan pertimbangan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota
terhadap rencana perjanjian internasional yang menyangkut kepentingan daerah;
f. Meminta laporan keterangan pertanggungjawaban Kepala Daerah dalam pelaksanaan
tugas Desentralisasi; dan
g. Tugas-tugas dan wewenang lain yang diberikan oleh Undang-undang.
6. Kementerian Keuangan
Berdasarkan peraturan KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan dalam bentuk
kontribusi fiskal yang bersifat finansial untuk Proyek KPBU. Tujuan dari dukungan ini adalah
untuk meningkatkan kelayakan finansial Proyek KPBU, meningkatkan kepastian atas
pengadaan proyek infrastruktur sesuai dengan kualitas dan waktu yang direncanakan dan
mewujudkan layanan public dengan tariff terjangkau oleh masyarakat. Berdasarkan hal di
atas, maka Menteri Keuangan telah menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan No. 223/2012
tentang Pemberian Dukungan Kelayakan atas Sebagian Biaya Konstruksi pada Proyek Kerja
Sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur (“PMK No.
223/2012”) dan Peraturan Menteri Keuangan No. 143/2013 tentang Panduan Pemberian
Dukungan Kelayakan atas Sebagian Biaya Konstruksi pada Proyek Kerja Sama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur (“PMK No. 143/2013”).
Kontribusi fiskal yang bersifat finansial, pada umumnya, diberikan dalam bentuk kontribusi
untuk sebagian dari biaya konstruksi, kontribusi untuk sebagian dari biaya operasi, jaminan
minimum pendapatan, dan pembayaran tetap selama operasi untuk meningkatkan kelayakan
finansial dari Proyek KPBU dalam rangka meningkatkan minat dan partisipasi dari peserta
lelang pada Proyek KPBU. Mengingat kompleksitas yang diperlukan untuk persiapan instansi
terkait dan manajemen risiko fiskal, kontribusi fiscal yang bersifat financial dalam bentuk
kontribusi untuk sebagian dari biaya konstruksi dianggap paling tepat untuk diberikan oleh
Menteri Keuangan. Kontribusi fiskal yang bersifat finansial ini menentukan jumlah dukungan
pemerintah yang diberikan untuk menutupi sebagian dari biaya konstruksi, yang umumnya
dikenal sebagai (“Dukungan Kelayakan”).
Berdasarkan PMK No. 223/2012 dan PMK No. 143/2013, Dukungan Kelayakan adalah
Belanja Negara yang diberikan dalam bentuk uang tunai terhadap Proyek (skema
pembayaran pengguna) untuk porsi tertentu dari Biaya Konstruksi Proyek KPBU. Porsi
tertentu itu tidak mendominasi Biaya Konstruksi KPBU, namun harus meliputi biaya
konstruksi, biaya peralatan, biaya pemasangan, biaya bunga terhadap pinjaman yang berlaku
selama masa konstruksi, dan biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan konstruksi, namun
tidak termasuk biaya pengadaan lahan dan insetif pajak.
Dukungan Kelayakan pada dasarnya adalah uang tunai yang diberikan pemerintah kepada
Proyek KPBU dimana tidak adanya alternatif lain untuk membiayai Proyek, dan bahwa APBN
telah mengalokasikan dana tersebut.
Dukungan Kelayakan diberikan kepada Proyek KPBU yang memenuhi kriteria sebagai
berikut:
a. Proyek KPBU yang telah memenuhi kelayakan ekonomi tetapi belum memenuhi
kelayakan finansial;
b. proyek KPBU sebagaimana dimaksud pada huruf a menerapkan prinsip pengguna
membayar;
c. proyek KPBU sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b dengan total biaya
investasi tidak kurang dari Rp. 100.000.000.000; (seratus miliar rupiah);
d. proyek KPBU sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c yang dilaksanakan
oleh Badan Usaha Penandatangan Perjanjian Kerjasama/ Badan Usaha Pelaksana
KPBU yang dibentuk oleh Badan Usaha Pemenang Lelang yang ditetapkan oleh PJPK
melalui proses lelang yang terbuka dan kompetitif sesuai dengan peraturan mengenai
KPBU dalam Penyediaan infrastruktur;
e. proyek KPBU sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c dan huruf d
dilaksanakan berdasarkan Perjanjian KPBU yang mengatur skema pengalihan aset
dan/atau pengelolaannya dari Badan Usaha Penandatangan Perjanjian Kerjasama
kepada PJPK pada akhir periode kerjasama; dan
f. hasil dari pra-Studi Kelayakan Proyek KPBU sebagaimana dimaksud pada huruf a,
huruf b, huruf c, huruf d dan huruf e:
i. mencantumkan pembagian resiko yang optimal antara Pemerintah/PJPK sebagai
satu pihak dan Badan Usaha Penandatangan Perjanjian Kerjasama/Badan Usaha
Pemenang Lelang sebagai pihak lainnya;
ii. menyimpulkan bahwa proyek KPBU telah layak secara ekonomi yang juga
meliputi aspek teknis, hukum, lingkungan dan sosial; dan
iii. Menunjukkan bahwa proyek KPBU tersebut telah layak secara finansial dengan
diberikannya Dukungan Kelayakan.
Dalam rangka pemberian Dukungan Kelayakan, Menteri Keuangan mendirikan Komite

Dukungan Kelayakan yang memiliki tugas sebagai berikut :
a. Mengusulkan anggaran Dukungan Kelayakan kepada Menteri Keuangan untuk
dialokasikan sesuai dengan mekanisme APBN dengan memperhatikan prinsip
kemampuan keuangan negara, kesinambungan fiskal, dan pengelolaan risiko fiskal;
b. mengevaluasi setiap usulan dan laporan dalam rangka pemberian Dukungan Kelayakan
yang disampaikan oleh PJPK kepada Menteri Keuangan; dan
c. memberikan rekomendasi kepada Menteri Keuangan berdasarkan hasil evaluasi
sebagaimana dimaksud dalam huruf b.
Menteri Keuangan menyetujui pemberian Dukungan Kelayakan setelah memperoleh

rekomendasi dari Komite Dukungan Kelayakan. Proses persetujuan ini meliputi empat tahap,
yaitu:
a. Persetujuan Prinsip;
b. Persetujuan Besaran;
c. Persetujuan Final;
d. Surat Dukungan Kelayakan;
Dukungan Kelayakan diberikan oleh Pemerintah c.q PJPK kepada proyek KPBU di dalam
Dokumen Persetujuan Pemberian Dukungan Kelayakan. Dokumen Persetujuan Pemberian
Dukungan Kelayakan sendiri adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian
KPBU dan dibuat oleh PJPK dan Badan Usaha. PMK No.223/2012 tidak menentukan bentuk
dan syarat ketentuan yang harus dimasukkan dalam Dokumen Persetujuan Pemberian
Dukungan Kelayakan, namun demikian, dokumen itu harus sekurang-kurangnya terdiri dari
besaran Dukungan Kelayakan, waktu serta syarat pembayaran8.
7. Kementerian Perhubungan
Berdasarkan Pasal 34 Peraturan Pemerintah No. 56 Tahun 2009 tentang Penyelenggaraan
Perkeretaapian (“PP No. 56/2009”), monorel adalah salah satu dari jenis kereta api, oleh
karena itu peran dan keterlibatan Kementerian Perhubungan dalam proyek KPBU ini sangat
vital, mengingat kewenangannya dalam menyusun dan menetapkan Rencana Induk
Perkeretaapian Nasional. Sehubungan dengan rencana pembangunan Proyek, Kementerian
Perhubungan telah menerbitkan Peraturan Menteri Perhubungan No. 43 tahun 2011 tentang
Rencana Induk Perkeretaapian Nasional (“Permenhub No. 43/2011”) dimana di dalamnya
memuat salah satunya rencana pengembangan jaringan jalur kereta api di Pulau Batam.
Disamping itu, Kementerian Perhubungan juga memiliki peran dalam memperlancar
pembangunan Proyek. Oleh karenanya, koordinasi yang baik antara Kementerian
Perhubungan dan BP Batam untuk persiapan Proyek sangat diperlukan, mengingat bahwa
Kementerian Perhubungan berfungsi sebagai lembaga teknis yang memiliki wewenang
terkait sektor perkeretaapian.
8. Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia

Dalam pelaksanaan Proyek KPBU, Badan Usaha pemenang lelang harus mendirikan suatu
Badan Usaha berbentuk Perseroan Terbatas yang berperan sebagai Badan Usaha
Pelaksana KPBU (“Badan Usaha KPBU”) dimana tugasnya antara lain menandatangani
perjanjian KPBU dengan PJPK serta melaksanakan pembangunan Proyek sesuai dengan
syarat dan ketentuan yang ada pada perjanjian KPBU. Dalam pendirian Badan Usaha KPBU,
Kemenkumham memiliki peranan dalam mengesahkan pendirian Badan Usaha KPBU,
pengesahan ini diberikan melalui Keputusan Menteri mengenai pengesahan badan hukum
perseroan.
9. Kementerian Pekerjaan Umum

Untuk dapat melaksanakan Proyek KPBU ini setiap Badan Usaha Jasa Konstruksi wajib
meiliki izin tertentu untuk dapat melaksanakan kegiatan usahanya salah satunya Izin Usaha
Jasa Konstruksi (“IUJK”). Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 04 Tahun
2011 tentang Pedoman Persyaratan Pemberian Izin Usaha Jasa Konstruksi Nasional,
Kementerian Pekerjaan Umum telah memberikan pedoman bagi pemerintah kabupaten/kota
dalam menerbitkan IUJK terkait dengan layanan jasa konsultansi perencenaan pekerjaan
konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan layanan jasa konsultansi
pengawasan pekerjaan konstruksi. Selain itu, Kementerian Pekerjaan Umum juga telah
menerbitkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 08/PRT/M/2011 tentang Pembagian
8
Pasal 19 PMK No. 223/2012.
Subklasifikasi dan Subkualifikasi Usaha Jasa Konstruksi, dimana didalamnya diatur
mengenai tata cara pelaksanaan penerbitan sertifikat usaha jasa konstruksi sesuai dengan
persyaratan kemampuan badan usaha jasa konstruksi dan kompetensi tenaga kerja
konstruksi serta pembagian subklasifikasi bidang usaha jasa konstruksi nasional dengan
pembagian subklasifikasi yang berlaku internasional.
10. Kementerian Tenaga Kerja dan Transmigrasi

Kementerian Tenaga Kerja dan Transmigrasi dalam kaitannya dengan proyek KPBU memiliki
fungsi dan peran antara lain mengesahkan Recana Penggunaan Tenaga Kerja Asing
(RPTKA) dan menerbitkan Izin Mempekerjakan Tenaga Asing (IMTA) apabila Badan Usaha
KPBU menggunakan tenaga kerja asing.
11. Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM)

BKPM dalam kaitannya dengan Proyek KPBU dalam penyediaan infrastruktur melaksanakan
fungsi sebagai “clearing house agent” yaitu fasilitator dalam menyelesaikan hambatan-
hambatan dalam pelaksanaan proyek-proyek infrastruktur. Selain itu, BKPM juga memiliki
peran dalam melakukan kegiatan promosi terpadu atau penjajakan minat pasar (market
sounding) dimana kegiatan promosi ini melibatkan kementerian dan instansi terkait, BP
Batam sebagai PJPK, serta perwakilan pemerintah Indonesia di luar negeri. Dalam kegiatan
tersebut, BKPM menginformasikan profil Proyek KPBU (termasuk infrastruktur pembangunan
monorail di Batam) yang siap ditawarkan, serta menjelaskan secara detail tentang tahapan
alur pelaksanaan dari proses tender proyek KPBU hingga penandatanganan kontrak maupun
terkait dengan peraturan-peraturannya. Investor yang hadir dalam kegiatan penjajakan minat
pasar (market sounding), dapat berkonsultasi langsung dengan PJPK selaku pihak pemilik
proyek, dan memberikan masukan mengenai proyek-proyek yang ditawarkan.
Peran BKPM terkait penjajakan minat pasar (market sounding) tersebut diatur dalam Bab IV
Lampiran Permen Bappenas No. 4/2015. Penjajakan minat pasar (market sounding)
bertujuan untuk memperoleh masukan, tanggapan dan mengetahui minat atas KPBU, dimana
PJPK melakukan penjajakan minat pasar (market sounding) antara lain melalui kegiatan
pertemuan dua pihak (one-on-one meeting) dan promosi KPBU dengan calon investor,
lembaga keuangan nasional dan internasional, serta pihak lain yang memiliki potensi dalam
pelaksanaan KPBU.
12. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)

PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) (“PII”) didirikan berdasarkan Peraturan
Pemerintah No. 35 Tahun 2009 tentang Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia untuk
Pendirian Perusahaan Perseroan (Persero) di Bidang Penjaminan Infrastruktur, sebagai
upaya pemerintah untuk mempercepat pembangunan infrastruktur di Indonesia dengan
memberikan jaminan secara akuntabel, transparan, dan kredibel. Selain itu, kehadiran PII
sebagai Perusahaan Penjaminan Infrastruktur juga diharapkan dapat mendorong masuknya
dana swasta untuk sektor infrastruktur di Indonesia dengan meningkatkan kelayakan kredit
proyek KPBU yang dapat menurunkan biaya dana proyek infrastruktur.
PII didirikan untuk tujuan sebagaimana berikut:
a. Untuk meningkatkan kelayakan kredit atas KPBU dalam proyek infrastruktur dengan
memberikan jaminan terhadap resiko infrastruktur;
b. Untuk meningkatkan tata kelola dan transparansi proses jaminan KPBU proyek
infrastruktur terkait dengan tindakan atau kelambanan pemerintah;
c. Untuk memfasilitasi jalannya kesepakatan untuk lembaga/para pihak dalam proyek
kerjasama (kementerian, BUMN, Pemerintah daerah) dengan memberikan jaminan
kepada proyek KPBU yang terstruktur dengan baik;
d. Untuk membatasi kewajiban kontingensi pemerintah dan meminimalisasi kekagetan
secara mendadak pada anggaran pemerintah.
Sehubungan dengan jaminan infrastruktur yang akan diberikan pada proyek ini, BP Batam
sebagai PJPK akan menandatangani Perjanjian Penjaminan dengan PII sebagai penjamin.
Jika PJPK tidak dapat memenuhi kewajiban finansial nya kepada Badan Usaha KPBU,
Penjamin akan menyelesaikan kewajiban keuangan PJPK kepada Badan usaha KPBU
berdasarkan Perjanjian Penjaminan. Jika Penjamin telah memenuhi kewajibannya kepada
perusahaan KPBU, PJPK berkewajiban untuk memenuhi regres. Regres adalah hak
Penjamin untuk menagih PJPK atas apa yang dibayarkannya kepada Badan Usaha KPBU
dalam rangka memnuhi kewajiban finansial PJPK. Untuk melaksanakan dan mengatur syarat
dan ketentuan atas penjaminan tersebut BP Batam sebagai PJPK akan menandatangani
Perjanjian Penjaminan dengan PII sebagai Penjamin.
Sehubungan dengan Regres, berdasarkan Pasal 30 PMK No. 260/2010, PT Penjaminan
Infrastruktur Indonesia (Persero)dapat mengajukan kepada Kementerian Keuangan untuk
mengambil alih hak PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) untuk menerima
pembayaran (terkait dengan Perjanjian Penyelesaian Regres atau putuan Arbitrase) kepada
PJPK. Menteri Keuangan akan mengambil alih seluruh hak PII terhadap PJPK. PMK No.
260/2010 tidak secara spesifik mengatur mengenai bagaimana mekanisme pengalihan hak
Regres dari PII kepada Kementerian Keuangan dilakukan.
Selanjutnya, berdasarkan pasal 31 ayat (2) PMK No. 260/2010, setelah terjadi pengalihan hak
Regres dari PII kepada Menteri keuangan, Menteri Keuangan dapat mengkonversi hak
Regres dengan kewajiban finansial yang dimiliki Menteri Keuangan kepada PJPK. Konversi
dapat dalam bentuk pemotongan Dana Bagi Hasil (“DBH”) dan Dana Alokasi Umum (“DAU”),
DBH adalah dana, yang bersumber dari pendapatan dari Anggaran Penerimaan dan Belanja
Negara (“APBN”), yang dialokasikan kepada daerah berdasarkan prosentase untuk mendanai
kebutuhan daerah dalam rangka pelaksanaan desentralisasi. Sementara, DAU adalah dana
yang bersumber dari APBN, yang dialokasikan dengan tujuan untuk menyeimbangkan
distribusi pendanaan. Baik DBH maupun DAU adalah bagian dari Dana Perimbangan, yang
dialokasikan untuk daerah. Berdasarkan ketentuan ini, dapat dijelaskan bahwa DBH dan DAU
adalah kewajiban finansial dari Menteri Keuangan kepada daerah.
PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) menyediakan layanan satu pintu dalam
melakukan evaluasi, penetapan struktur penjaminan serta pemberian penjaminan bagi proyek
infrastruktur dengan skema KPBU. Peran kebijakan layanan satu pintu (pelaksana) atau
Single Window Policy adalah kebijakan Pemerintah yang menugaskan PT Penjaminan
Infrastruktur Indonesia (Persero) sebagai Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur untuk
melaksanakan proses penjaminan, mengevaluasi proyek infrastruktur, menstruktur
penjaminan dan memproses klaim.
PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) akan mengundang penyedia penjaminan
untuk melakukan penjaminan bagi proyek – proyek KPBU infrastruktur di Indonesia. Proyek
infrasturktur yang dapat diberikan penjaminan oleh PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia
(Persero) adalah proyek yang menggunakan skema KPBU, sesuai PP No. 67/2005 jo
Peraturan No 13/2010. Sebagaimana diatur dalam Perpres No. 78/2010 dan PMK No.
260/2010, proyek tersebut diantaranya harus memenuhi kelayakan teknis dan keuangan,
serta sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan sektor terkait.
13. PLN
Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan Ketenagalistrikan yaitu
Undang-Undang No. 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan (“UU No. 30/2009”),
Pemerintah memiliki kewenangan antara lain sebagai berikut:
a. penetapan kebijakan ketenagalistrikan nasional;
b. penetapan peraturan perundang-undangan di bidang ketenagalistrikan;
c. penetapan pedoman, standar, dan kriteria di bidang ke tenagalistrikan;
d. penetapan pedoman penetapan tarif tenaga listrik untuk konsumen;
e. penetapan rencana umum ketenagalistrikan nasional;
f. penetapan wilayah usaha;
g. penetapan kin jual beli tenaga listrik lintas negara;
h. penetapan izin usaha penyediaan tenaga listrik untuk badan usaha;
i. Penetapan izin operasi yang fasilitas instalasinya mencakup lintas provinsi
j. penetapan tarif tenaga listrik untuk konsumen dari pemeg'ang kin usaha penyediaan
tenaga listrik yang ditetapkan oleh Pemerintah;
k. penetapan persetujuan harga jual tenaga listrik dan sewa jaringan tenaga listrik dari
pemegang izin usaha penyediaan tenaga listrik yang ditetapkan oleh Pemerintah;
l. penetapan persetujuan penjualan kelebihan tenaga listrik dari pemegang izin operasi
yang ditetapkan oleh Pemerintah;
m. penetapan izin usaha jasa penunjang tenaga listrik yang dilakukan oleh badan usaha
milik negara atau penanarn modal asing/mayoritas saharnnya dimiliki oleh penanam
modal asing;
n. penetapan izin pemanfaatan jaringan tenaga listrik untuk kepentingan telekomunikasi,
multimedia, dan informatika pada jaringan milik pemegang kin usaha penyediaan
tenaga listrik atau kin operasi yang ditetapkan oleh Pemerintah;
o. pernbinaan dan pengawasan kepada badan usaha di bidang ketenagalistrikan yang
izinnya ditetapkan oleh Pemerintah;
p. pengangkatan inspektur ketenagalistrikan;
q. pembinaan jabatan fungsional inspektur ketenagalistrikan untuk seluruh tingkat
pemerintahan; dan
r. penetapan sanksi administratif kepada badan usaha yang izinnya ditetapkan oleh
Pemerintah.
Dalam menjalankan kewenangannya tersebut, Pemerintah telah menugaskan PT PLN

(Persero) selaku BUMN untuk diberikan tugas dan prioritas utama dalam penyediaan tenaga
listrik untuk kepentingan umum. Tugas dan kewenangan PLN tersebut mungkin akan
bersinggungan dengan Proyek, khususnya apabila pembangunan dan konstruksi Proyek
membutuhkan sarana dan prasarana listrik tersendiri.
14. Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Berdasarkan Peraturan Presiden No. 20 tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional
(“Perpres No. 20/2015”), BPN memiliki tugas pemerintahan di bidang pertanahan antara lain:
a. penyusunan dan penetapan kebijakan di bidang pertanahan;
b. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran, dan pemetaan;
c. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah, pendaftaran
tanah, dan pemberdayaan masyarakat;
d. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan dan
pengendalian kebijakan pertanahan;
e. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah;
f. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengendalian dan penanganan
sengketa dan perkara pertanahan;
g. pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan BPN;
h. pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian dukungan administrasi
kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN;
i. pelaksanaan pengelolaan data informasi lahan pertanian pangan berkelanjutan dan
informasi di bidang pertanahan;
j. pelaksanaan penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan; dan
k. pelaksanaan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan.
Terkait dengan pelaksanaan Proyek, BPN khususnya BPN Kota Batam memiliki peranan dan
tanggung jawab dalam memberikan izin-izin terkait lokasi untuk Proyek seperti Izin Lokasi
ataupun membantu dalam hal ada pembebasan lahan atau pengadaan tanah.
2.4.4 Kesesuian Lokasi KPBU dengan RTRW

Dari informasi yang diperoleh hingga saat ini, pemerintah Kota Batam belum menerbitkan
Peraturan Daerah mengenai Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kota Batam (RTRW). Perda
mengenai RTRW Kota Batam sebelumnya telah diatur dalam Perda Kota Batam No. 2 tahun 2004
tentang RTRW Kota Batam tahun 2004-2014, keberlakuan Perda ini berakhir pada tahun 2014.
Setelah keberlakuannya berakhir maka Perda 2/2014 tidak dapat lagi dijadikan sebagai dasar
pemanfaatan ruang di Kota Batam. Dengan demikian, saat ini telah terjadi kekosongan hukum atas
RTRW Kota Batam. Oleh karena itu, pembentukan Perda RTRW Kota Batam yang baru sangat
diperlukan untuk mengatur pemanfaatan ruang di Kota Batam demi kelancaran pembangunan
Proyek.
Selain itu Perda mengenai RTRW Kota Batam diperlukan mengingat dalam PP 46/2007 disebutkan
bahwa setiap pengembangan di sektor ekonomi di dalam KPBPB dilakukan sesuai dengan
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Batam.
2.4.5 Keterkaitan Antar Sektor Infrastruktur dan Antar Wilayah

Pembangunan Proyek monorel di Pulau Batam adalah merupakan jenis infrastruktur transportasi
dimana dalam pelaksanaannya dimungkinkan akan bersinggungan dengan infrastruktur lain seperti
infrastruktur telekomunikasi dan informatika dan infrastruktur ketenagalistrikan. Pembangunan
proyek monorel akan berjalan efektif apabila didukung oleh infrastruktur telekomunikasi dan
infrastruktur ketenagalistrikan yang memadai.
Pembangunan jaringan kereta api lintas utama pulau Batam dengan menggunakan kereta monorel
dengan ketinggian ± 8 m di atas permukaan jalan dengan rute Batam Center- Tanjung Uncang ( ±
17,7 Km) dan Batu Ampar- Bandara Hang Nadim (±19,6 Km) memilikaitan erat dengan daerah
daerah sekitarnya. Dengan pembangunan proyek ini diharapkan akan menjadi pendorong dan
sarana bagi pengembangan sektor-sektor infrastruktur lain di daerah sekitar Pulau Batam.
2.5 Kajian Hukum
2.5.1 Ketentuan Peraturan Perundang-undangan dalam Kegiatan Usaha Perkeretapian
Berdasarkan Pasal 4 UU No. 23/2007, kereta api monorel merupakan salah satu jenis dari kereta
api yang pengaturannya tunduk pada ketentuan undang-undang tersebut. Dengan demikian,
sepanjang tidak diatur secara khusus, segala ketentuan peraturan perundang-undangan tentang
perkeretaapian berlaku pula untuk monorel.
1. Penyelenggaraan Prasarana Perkeretaapian Umum
Pasal 1 angka 3 UU No. 23/2007 menyebutkan bahwa prasarana perkeretaapian adalah jalur
kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api agar kereta api dapat
dioperasikan.
a. Jalur kereta api
Jalur kereta api untuk perkeretaapian umum membentuk satu kesatuan jaringan jalur
kereta api yang terdiri dari:9
i. jaringan jalur kereta api nasional yang ditetapkan dalam rencana induk
perkeretaapian nasional;
ii. jaringan jalur kereta api provinsi yang ditetapkan dalam rencana induk
perkeretaapian provinsi; dan
iii. jaringan jalur kereta api kabupaten/kota yang ditetapkan dalam rencan induk
perkeretaapian kabupaten/kota.
Penyelenggara prasarana perkeretaapian umum wajib menempatkan tanda larangan di

jalur kereta api secara lengkap dan jelas. Kegagalan dalam melaksanakan kewajiban ini
dapat dikenakan sanksi administratif berupa teguran tertulis atau pembekuan izin atau
pencabutan izin operasi.10
b. Stasiun kereta api

Stasiun kereta api untuk keperluan naik turun penumpang paling rendah dilengkapi
dengan fasilitas berikut:11
i. keselamatan;
ii. keamanan;
iii. kenyamanan;
iv. naik turun penumpang;
v. penyadang cacat;
vi. kesehatan; dan
vii. fasilitas umum.
Disamping fasilitas wajib tersebut, stasiun kereta api dapat menyediakan jasa pelayanan
khusus yang berupa:12
i. ruang tunggu penumpang;
ii. bongkar muat barang;
iii. pergudangan;
iv. parkir kendaraan; dan/atau
9
Pasal 49 UU No. 23/2007
10
Pasal 81 jo. 82 UU No. 23/2007
11
Pasal 54 UU No. 23/2007
12
Pasal 57 UU No. 23/2007
v. penitipan barang.
Pengguna jasa pelayanan khusus tersebut dikenai tarif pelayanan jasa tambahan.
c. Fasilitas operasi kereta api

Fasilitas operasi kereta api terdiri dari:13
i. Peralatan persinyalan;
ii. Peralatan telekomunikasi;
iii. Instalasi listrik.
2. Pembangunan Prasarana Perkeretaapian

Pembangunan Prasarana Perkeretaapian meliputi:14
a. Pembangunan jalur kereta api;
b. Pembangunan stasiun kereta api; dan
c. Pembangunan fasilitas pengoperasian kereta api.
Setiap pembangunan prasarana perkeretaapian tersebut harus memenuhi persyaratan teknis

prasarana perkeretaapian.
Perlu diketahui bahwa sebelum melaksanakan pembangunan prasarana perkeretaapian,
Walikota Batam, dengan terlebih dahulu mendapat persetujuan Menteri Perhubungan, perlu
menetapkan trase jalur kereta api di Pulau Batam sesuai dengan rencana induk
perkeretaapian. Trase jalur kereta api tersebut paling sedikit memuat:15
a. Titik-titik koordinat;
b. Lokasi stasiun;
c. Rencana kebutuhan lahan; dan
d. Skala gambar.
3. Pengoperasian Prasarana Perkeretaapian

Prasarana perkeretaapian yang dioperasikan wajib memenuhi persyaratan berikut:
a. Kelaikan teknis, yang meilputi persyaratan sistem dan persyaratan komponen.
Persyaratan ini meliputi:
i. Sistem dan komponen jalan rel;
ii. Sistem dan komponen jembatan;
iii. Sistem dan komponen terowongan;
iv. Sistem dan komponen stasiun;
v. Sistem dan komponen peralatan persinyalan;
vi. Sistem dan komponen peralatan telekomunikasi; dan
vii. Sistem dan komponen instalasi listrik.
13
Pasal 59 UU No. 23/2007
14
Pasal 114 PP o. 56/2009
15
Pasal 115 PP No. 56/2009
b. Kelaikan operasional, yang merupakan persyaratan kemampuan prasarana
perkeretaapian sesuai dengan rencana operasi perkeretaapian, yang harus memenuhi
persyaratan berikut:16
i. Beban gandar;
ii. Kecepatan;
iii. Frekuensi; dan
iv. Ruang bebas.
Untuk menjamin kelaikan teknis dan operasional prasarana perkeretaapian, maka wajib
dilakukan pengujian dan pemeriksaan yang akan dilaksanakan oleh Menteri
Perhubungan atau didelegasikan kepada lembaga/badan hukum yang mendapat
akreditasi dari Menteri Perhubungan.17 Penyelenggara prasarana perkeretaapian yang
lulus dalam pengujian dan pemeriksaan ini nantinya akan mendapatkan sertifikat
akreditasi.
4. Perawatan Prasarana Perkeretaapian

Penyelenggara prasarana perkeretaapian wajib melakukan perawatan prasarana
perkeretaapian dengan berpedoman pada standar dan tata cara perawatan prasarana
perkeretaapian. 18 Pelaksanaan perawatan prasarana perkeretaapian harus dilakukan oleh
tenaga perawatan prasarana perkeretaapian yang memenuhi syarat dan kualifikasi keahlian
sesuai dengan jenis prasarana perkeretaapian sebagaimana ditetapkan oleh Menteri
Perhubungan.19
Perawatan prasarana perkeretaapian meliputi:20
a. Perawatan berkala yang dilakukan secara rutin sesuai dengan standar dan atat cara
perawatan yang ditetapkan oleh Menteri Perhubungan; dan
b. Perbaikan untuk mengembalikan fungsi prasarana perkeretaapian.
5. Penyelenggara Prasarana Perkeretaapian

a. Badan Usaha sebagai Penyelenggara
Penyelenggaraan prasarana perkeretaapian dilaksanakan oleh badan usaha, baik secara
sendiri maupun melalui kerja sama.21 Sebelum memperoleh izin sebagai penyelenggara
prasarana perkeretaapian, Badan Usaha KPBU harus terlebih dahulu ditetapkan sebagai
penyelenggara prasarana perkeretaapian oleh Walikota Batam. 22 Namun demikian,
dengan adanya berlakunya Perpres No. 97/2014 yang menyatakan bahwa perizinan dan
non perizinan yang menjadi urusan Pemerintah, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah
Kabupaten/Kota di Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas atau di
Kawasan Ekonomi Khusus diselenggarakan oleh Badan Pengusahaan Kawasan
Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas atau Administrator Kawasan Ekonomi
Khusus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, maka kewenangan
Walikota Batam tersebut dapat dilimpahkan kepada BP Batam. Namun demikian,
16
Pasal 139 PP No. 56/2009
17
Pasal 68 UU No. 23/2007 jo. Pasal 141 PP No. 56/2009
18
Pasal 171 PP No. 56/2009
19
Pasal 172 PP No. 56/2009
20
Pasal 173 PP No. 56/2009
21
Pasal 23 UU No. 23/2007
22
Menimbang bahwa jalur monorel hanya akan berada dalam wilayah Kota Batam, maka pejabat yang berwenang menetapkan suatu
badan usaha sebagai penyelenggara prasarana perkeretaapian adalah Walikota Batam. Namun demikian, apabila jalur monorel
nantinya akan melewati beberapa kota/kabupaten, maka kewenangan penetapannya beralih kepada Gubernur Kepulauan Riau.
pelimpahan izin ini harus dilakukan berdasarkan pendelegasian wewenang dari Walikota
Batam kepada BP Batam.23
Setelah ditetapkan sebagai penyelenggara prasarana perkeretaapian umum, Badan
Usaha KPBU akan memperoleh hak untuk menyelenggarakan prasarana perkeretaapian
umum sebagaimana akan dicantumkan dalam perjanjian penyelenggaraan prasarana
perkeretaapian umum antara BP Batam dan Badan Usaha KPBU. 24 Jangka waktu
perjanjian ini ditetapkan sesuai dengan kesepakatan antara BP Batam dan Badan Usaha
KPBU berdasarkan dana investasi dan keuntungan yang wajar.25
Perjanjian penyelenggaraan prasarana perkeretaapian umum wajib sekurang-kurangnya
memuat:26
i. Lingkup penyelenggaraan;
ii. Jagka waktu hak penyelenggaraan prasarana perkeretaapian umum;
iii. Hak dan kewajiban termasuk risiko yang harus dipikul para pihak, yang didasarkan
pada prinsip pengalokasian risiko secara efisien dan seimbang;
iv. Standar kinerja pelayanan serta prosedur penanganan keluhan masyarakat;
v. Sanksi dalam hal para pihak tidak memenuhi ketentuan perjanjian
penyelenggaraan;
vi. Penyelesaian sengketa;
vii. Pemutusan atau pengakhiran perjanjian penyelenggaraan;
viii. Fasilitas penunjang prasaran perkeretaapian;
ix. Keadaan memaksa (force majeure); dan
x. Ketentuan mengenai penyerahan prasarana perkeretaapian dan fasilitasnya pada
akhir masa hak penyelenggaraan.
Dalam kaitannya dengan Proyek ini, Perjanjian KPBU dapat dianggap sebagai perjanjian
penyelenggaraan prasarana perkeretaapian umum sebagaimana diasebutkan di atas
sepanjang dalam Perjanjian KPBU menyebutkan secara jelas terkait dengan penetapan
Badan Usaha KPBU sebagai penyelenggara prasarana perkeretaapian oleh BP Batam,
termasuk seluruh ketentuan minimum yang harus dimuat dalam perjanjian sebagaimana
dijelaskan sebelumnya.
b. Perizinan yang Diperlukan

Untuk menjadi penyelenggara prasarana perkeretaapian, Badan Usaha KPBU harus
didirikan secara khusus untuk bergerak dalam bidang penyelenggaraan prasarana
perkeretaapian dan wajib untuk memiliki:27
1) Izin Usaha
i. Pihak yang Berwenang
Berdasarkan PP No. 56/2009 izin usaha penyelenggara prasarana
perkeretaapian diberikan oleh Walikota Batam dalam hal jaringan jalur
perkeretaapian tersebut berada dalam wilayah Kota Batam. 28 Namun
demikian, dengan berlakunya Perpres No. 97/2014 maka kewenangan
23
Pelimpahan kewenangan ini akan mempermudah proses pemberian izin penyelenggaraan prasarana dan sarana perkeretaapian
umum bagi Badan Usaha KPBU. Bentuk pelimpahan kewenangan ini harus berupa peraturan walikota tentang pendelegasian
kewenangan penetapan dan pemberian perizinan penyelenggaraan perkeretaapian umum di wilayah Kota Batam kepada BP Batam.
24
Pasal 307 PP No. 56/2009
25
Pasal 308 PP No. 56/2009
26
Pasal 310 PP No. 56/2009
27
Pasal 305 PP No. 56/2009
28
Pasal 312 PP NO. 56/2009
pemberian izin di wilayah Kota Batam sebagai daerah KPBPB dilimpahkan
kepada BP Batam.29
ii. Jangka Waktu Izin
Izin usaha penyelenggara prasarana perkeretaapian diberikan untuk
jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun untuk setiap
perpanjangan.
iii. Persyaratan
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh izin usaha
penyelenggara prasarana perkeretaapian adalah sebagai berikut:30
 Akte pendirian badan hukum Indonesia;
 Nomor Pokok Wajib Pajak;
 Surat keterangan domisili perusahaan;
 Rencana kerja;
 Kemampuan keuangan;
 Surat penetapan sebagai penyelenggara prasarana perkeretaapian
umum;
 Perjanjian penyelenggaraan prasarana perkeretaapian; dan
 Sumber daya manusia.
iv. Kewajiban
Setelah memperoleh izin usaha penyelenggara prasarana perkeretaapian,
Badan Usaha KPBU wajib melaksanakan kegiatan berikut:31
 Perencanaan teknis;
 AMDAL atau UKL-UPL;
 Pengadaan tanah; dan
 Mengajukan izin pembangunan prasarana perkeretaapianumum
sebelum memulai pelaksanaan pembangunan fisik.
Kegiatan tersebut harus sudah selesai paling lama 3 (tiga) tahun sejak
diterbitkannya izin usaha. Dalam hal waktu 3 (tiga) tahun telah terlampaui
dan Badan Usaha KPBU belum menyelesaikan kewajibannya di atas dan
tidak ada permohonan untuk memperpanjang penyelesaian kegiatan,
maka izin usaha dapat dicabut.
Namun demikian, pencabutan izin usaha karena keterlambatan
penyampaian perencanaan teknis hanya dapat dikenakan apabila telah
ada pemberitahuan tertulis sebanyak 3 (tiga) kali dengan jangka waktu
tunggu selama 1 (satu) bulan untuk setiap pemberitahuan.
2) Izin Pembangunan
29
Pasal 13 Perpres No. 97/2014 menyatakan bahwa Perizinan dan Non perizinan yang menjadi urusan Pemerintah, Pemerintah
Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota di Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas atau di Kawasan Ekonomi Khusus
diselenggarakan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas atau Administrator Kawasan Ekonomi
Khusus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Namun demikian, pelimpahan izin ini harus dilakukan berdasarkan
pendelegasian wewenang dari pejabat terkait tersebut kepada Badan Pengusahaan KPBPB.
30
Pasal 313 PP No. 56/2009
31
Pasal 314 PP No. 56/2009
Izin pembangunan prasarana perkeretaapian diberikan oleh BP Batam
dalam hal jaringan jalur perkeretaapian tersebut berada dalam wilayah
Kota Batam 32 , berdasarkan rekomendasi dari Gubernur Provinsi
Kepulauan Riau dan disetujui oleh Menteri Perhubungan.33
Izin pembangunan prasarana perkeretaapian diberikan untuk jangka waktu
paling lama 5 (lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu
paling lama 5 (lima) tahun untuk setiap perpanjangan.34
iii. Persyaratan
Persyaratan teknis yang harus dipenuhi untuk memperoleh izin
pembangunan prasarana perkeretaapian adalah sebagai berikut:35
 Rancang bangun yang dibuat berdasarkan perhitungan;
 Gambar teknis;
 Data lapangan;
 Jadwal pelaksanaan;
 Spesifikasi teknis yang kemudian harus disahkan oleh Menteri
Perhubungan;
 AMDAL atau UKL-UPL;
 Metode pelaksanaan;
 Izin Mendirikan Bangunan;
 Izin lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku; dan
 Telah membebaskan tanah sekurang-kurangnya 10% (sepuluh
persen) dari total tanah yang dibutuhkan.
iv. Kewajiban
Setelah memperoleh izin pembangunan prasarana perkeretaapian, Badan
Usaha KPBU wajib:36
 Menaati peraturan perundang-undangan dibidang perkeretaapian;
 Menaati peraturan perundang-undangan lainnya yang berkaitan
dengan pembangunan prasarana perkeretaapian;
 Bertanggung jawab terhadap dampak yang timbul selama
pelaksanaan pembangunan prasarana perkeretaapian;
 Melaksanakan kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
penyelenggaraan prasarana perkeretaapian;
 Melaksanakan pekerjaan pembangunan prasarana perkeretaapian
sesuai dengan rencana teknik; dan
 Melaporkan kegiatan pembangunan prasarana perkeretaapian secara
berkala kepada Walikota Batam.
3) Izin Operasi
32
Dengan asumsi bahwa telah ada pendelegasian kewenangan pemberian izin penyelenggaraan perkeretaapian umum di Kota Batam
kepada BP Batam.
33
Pasal 325 PP NO. 56/2009
34
Pasal 321 ayat (5) PP No. 56/2009
35
Pasal 321 PP No. 56/2009
36
Pasal 328 PP No. 56/2009
Izin operasi prasarana perkeretaapian diberikan oleh BP Batam dalam hal
jaringan jalur perkeretaapian tersebut berada dalam wilayah Kota Batam37,
berdasarkan rekomendasi dari Gubernur Provinsi Kepulauan Riau dan
disetujui oleh Menteri Perhubungan.38
Izin operasi prasarana perkeretaapian berlaku sesuai dengan batas
pemberian konsesi yang diatur dalam perjanjian penyelenggaraan
prasarana perkeretaapian.39
iii. Persyaratan
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh izin operasi
prasarana perkeretaapian adalah sebagai berikut:40
 Prasarana perkeretaapian yang telah dibangun telah sesuai dengan
persyaratan kelaikan teknis dan operasional prasarana
perkeretaapian dan telah lulus uji pertama;
 Memiliki sistem dan prosedur pengoperasian prasarana
perkeretaapian;
 Tersedianya petugas atau tenaga perawatan, pemeriksaan, dan
pengoperasian prasarana perkeretaapian yang memiliki sertifikat
kecakapan; dan
 Memiliki peralatan untuk perawatan prasarana perkeretaapian.
iv. Kewajiban
Setelah memperoleh izin operasi prasarana perkeretaapian, Badan Usaha
KPBU wajib:41
 Mengoperasikan prasarana perkeretaapian;
 Menaati peraturan perundang-undangan dan ketentuan dibidang
perkeretaapian dan pelestarian fungsi lingkungan hidup;
 Menaati peraturan perundang-undangan lain yang berkaitan dengan
pengoperasian prasarana perkeretaapian yang bersangkutan;
 Melaporkan kegiatan operasional prasarana perkeretaapian secara
berkala setiap 1 (satu) tahun sekali kepada pemberi izin; dan
 Mendapatkan persetujuan Menteri Perhubungan apabila akan
melaksanakan pembangunan prasarana/fasilitas lain yang
bersinggungan atau berpotongan dengan prasarana perkeretaapian.
Sementara itu, dalam hal Badan Usaha KPBU akan bergerak dalam bidang
penyelenggaraan sarana perkeretaapian, maka Badan Usaha KPBU harus didirikan
secara khusus sebagai penyelenggara sarana perkeretaapian dan wajib memiliki:
1) Izin Usaha
Izin usaha penyelenggara sarana perkeretaapian diberikan oleh Menteri
Perhubungan.42
37
Dengan asumsi bahwa telah ada pendelegasian kewenangan pemberian izin penyelenggaraan perkeretaapian umum di Kota
Batam kepada BP Batam.
38
Pasal 330 PP NO. 56/2009
39
Pasal 330 ayat (2) PP No. 56/2009
40
Pasal 331 PP No. 56/2009
41
Pasal 328 PP No. 56/2009
Izin usaha penyelenggara sarana perkeretaapian berlaku selama Badan Usaha
KPBU masih menjalankan usaha sarana perkeretaapian.
iii. Persyaratan
Izin usaha penyelenggara sarana perkeretaapian diterbitkan setelah
memenuhi persyaratan berikut:43
 Memiiki akte pendirian badan hukum Indonesia;
 Memiliki NPWP;
 Memiliki surat keterangan domisili perusahaan;
 Membuat surat pernyataan kesanggupan untuk memiliki paling sedikit 2
(dua) rangkaian kereta api;
 Mempunyai rencana kerja; dan
 Memiliki perjanjian kerja sama dengan penyelenggara prasarana
perkeretaapian dalam hal Badan Usaha KPBU hanya sebagai
penyelenggara sarana perkeretaapian umum.
iv. Kewajiban
Dalam hal Badan Usaha KPBU telah mendapatkan izin penyelenggara sarana
perkeretaapian, maka Badan Usaha KPBU wajib:44
 Memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam izin usaha
penyelenggara sarana perkeretaapian;
 Memiliki izin operasi paling lama 2 (dua) tahun sejak izin usaha diterbitkan;
 Melaporkan perubahan kepemilikan perusahaan atau domisili perusahaan
apabila terjadi perubahan;
 Melaporkan kegiatan usahanya setiap tahun kepada kepada Menteri
Perhubungan; dan
 Sebelum memperoleh izin operasi penyelenggara sarana perkeretaapian,
Badan Usaha KPBU wajib mempersiapkan spesifikasi teknis sarana
perkeretaapian, studi kelayakan, dan pengadaan sarana perkeretaapian.
2) Izin Operasi
Izin operasi sarana perkeretaapian diberikan oleh BP Batam.45
Izin operasi sarana perkeretaapian berlaku selama 5 (lima) tahun dan dapat
diperpanjang untuk setiap kali paling lama 5 (lima) tahun.
iii. Persyaratan
Izin operasi sarana perkeretaapian diterbitkan setelah memenuhi persyaratan
berikut:46
 Memiiki studi kelayakan;
 Memiliki paling sedikit 2 (dua) rangkaian kereta api sesuai dengan
spesifikasi teknis sarana perkeretaapian;
42
Pasal 338 PP No. 56/2009
43
Pasal 339 PP No. 56/2009
44
Pasal 341 jo. Pasal 342 ayat (2) PP No. 56/2009
45
Dengan asumsi bahwa telah ada pendelegasian kewenangan pemberian izin penyelenggaraan perkeretaapian umum di Kota Batam
kepada BP Batam.
46
Pasal 346 ayat (2) PP No. 56/2009
 Sarana perkeretaapian yang akan dioperasikan telah lulus uji pertama
yang dinyatakan dengan sertifikat uji pertama;
 Tersedianya awak sarana perkeretaapian, tenaga perawatan, dan tenaga
pemeriksa sarana perkeretaapian yang memiliki sertifikat kecakapan;
 Memiliki sistem dan prosedur pengoperasian, pemeriksaan, dan
perawatan sarana perkeretaapian; dan
 Menguasai fasilitas perawatan sarana perkeretaapian.
iv. Kewajiban
Dalam hal Badan Usaha KPBU telah mendapatkan izin operasi sarana
perkeretaapian, maka Badan Usaha KPBU wajib:47
 Mengoperasikan sarana perkeretaapian;
 Menaati peraturan perundang-undangan di bidang perkeretaapian;
 Menaati peraturan perundang-undangan di bidang pelestarian fungsi
lingkungan hidup;
 Bertanggung jawab atas pengoperasian sarana perkeretaapian; dan
 Melaporkan kegiatan operasional sarana perkeretaapian secara berkala
kepada Walikota Batam.
6. Tarif dan Mekanisme Penyesuaiannya

a. Tarif Awal dan Penyesuaian Tarif
Dalam hal pengembalian investasi Badan Usaha KPBU bersumber dari pembayaran oleh
pengguna dalam bentuk tarif, PJPK menetapkan tarif awal atas penyediaan infrastruktur.
Tarif awal dan penyesuaiannya ditetapkan untuk memastikan pengembalian investasi
yang meliputi penutupan biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan dalam kurun
waktu tertentu.48
Berdasarkan Pasal 15 ayat (1) dan (2) Perpres No. 67/2015, tarif awal dan
penyesuaiannya secara berkala ditetapkan untuk memastikan tingkat pengembalian
investasi yang meliputi penutupan biaya modal, biaya operasional dan keuntungan yang
wajar dalam kurun waktu tertentu. Dalam hal penerapan tarif awal dan penyesuaiannya
tidak dapat dilakukan sesuai dengan ketentuan tersebut, tarif ditentukan berdasarkan
tingkat kemampuan pengguna.
Lebih lanjut dalam Pasal 12 ayat (4) dan (5) Perpres No. 67/2005 disebutkan bahwa
dalam hal tarif ditetapkan berdasarkan tingkat kemampuan pengguna, PJPK memberikan
Dukungan Kelayakan sehingga Badan Usaha KPBU dapat memperoleh pengembalian
investasi. Namun demikian, Dukungan Kelayakan tersebut hanya diberikan kepada
KPBU yang mempunyai kepentingan dan kemanfaatan sosial berdasarkan kajian
lengkap dan menyeluruh atas kemanfaatan sosial.
b. Tarif Angkutan Orang

Tarif angkutan orang merupakan besaran biaya yang dinyatakan dalam biaya per
penumpang per kilometer. Tarif angkutan orang ditetapkan oleh penyelenggara sarana
perkeretaapian dan wajib diumumkan paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum
diberlakukan.49
47
Pasal 341 jo. Pasal 342 ayat (2) PP No. 56/2009
48
Pasal 12 Perpres No. 38/2015
49
Pasal 147 Peraturan Pemerintah No. 72 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Kereta Api (“PP No. 72/2009”)
Tarif yang telah ditetapkan oleh penyelenggara sarana perkeretaapian wajib dilaporkan
kepada Direktur Jenderal Perkeretaapian.50 Dalam hal penetapan dan pelaksanaan tarif
oleh penyelenggara sarana perkeretaapian tidak sesuai dengan pedoman penetapan tarif
yang ditetapkan oleh Menteri Perhubungan, Menteri, Gubernur, atau Bupati/Walikota
sesuai dengan kewenangannya dapat mengenakan sanksi administratif berupa:51
(a) Teguran tertulis;
(b) Pembekuan izin operasi; dan
(c) Pencabutan izin operasi.
Menteri, Gubernur, atau Bupati/Walikota dapat menetapkan tarif angkutan orang apabila
masyarakat belum mampu membayar tarif yang ditetapkan penyelenggara sarana
perkeretaapian untuk angkutan pelayanan kelas ekonomi. Dalam hal tarif yang
ditetapkan tersebut lebih rendah dari tarif yang ditetapkan oleh penyelenggara sarana
perkeretaapian, selisih tarif menjadi tanggung jawab Menteri, Gubernur, atau
Bupati/Walikota dalam bentuk kewajiban pelayanan publik.52
2.5.2 Bentuk KPBU

Perpres No. 38/2015 dan Peraturan Bappenas No. 4/2015 tidak mengatur mengenai bentuk
kerjasama penyediaan infrastruktur. Namun demikian, sesuai dengan Permendagri No. 22/2009,
kerja sama antara pemerintah daerah dan perusahaan swasta dapat dikategorikan menjadi:
1. Perjanjian Pelayanan
a. Perjanjian Operasional/Pemeliharaan
Dalam sistem kerjasama ini, BP Batam mengontrakkan kepada Badan Usaha KPBU utnuk
mengoperasikan/memelihara suatu fasilitas pelayanan publik.
b. Perjanjian Manajemen/Kelola
Dalam bentuk kerjasama ini, BP Batam mengontrakkan kepada Badan Usaha KPBU
utnuk mengelola suatu sarana/prasarana yang dimiliki oleh BP Batam.
c. Perjanjian Sewa
Dalam bentuk kerjasama ini, Badan Usaha KPBU menyewakan suatu fasilitas infrastruktur
tertentu atas dasar kontrak kepada BP Batam untuk dioperasikan dan dipelihara oleh BP
Batam selama jangka waktu tertentu.
d. Perjanjian Konsesi
Dalam bentuk kerjasama ini, Badan Usaha KPBU diberikan hak konsesi atau tanggung
jawab untuk menyediakan jasa pengelolaan atas sebagian atau seluruh sistem
infrastruktur tertentu, termasuk pengoperasian dan pemeliharaan fasilitas serta pemberian
layanan kepada masyarakat dan penyediaan modal kerjanya.
50
Pasal 3 Peraturan Menteri Perhubungan No. PM 34 Tahun 2011 tentang Tata Cara Perhitungan dan Penetapan Tarif Angkutan
Orang dan Barang dengan Kereta Api (“Permenhub No. 34/2011”)
51
Pasal 148 PP No. 72/2009
52
Pasal 149 PP No. 72/2009
2. Perjanjian Pembangunan
a. Bangun-Guna-Serah
Dalam bentuk kerjasama ini, Badan Usaha KPBU memperoleh hak untuk mendanai dan
membangun suatu fasilitas/infrastruktur, yang kemudian dilanjutkan dengan
pengelolaannya dan dapat menarik iuran selama jangka waktu tertentu untuk memperoleh
pengembalian modal investasi dan keuntungan yang wajar. Setelah jangka waktu itu
berakhir, Badan Usaha KPBU menyerahkan kepemilikannya kepada BP Batam.
b. Bangun-Serah-Guna
Dalam bentuk kerjasama ini, Badan Usaha KPBU bertanggung jawab untuk membangun
infrastruktur/fasilitas, termasuk membiayainya dan setelah pembangunannya selesai,
infrastruktur/fasilitas tersebut diserahkan penguasaan dan kepemilikannya kepada BP
Batam. Selanjutnya, BP Batam menyerahkan kembali kepada Badan Usaha KPBU untuk
dikelola selama jangka waktu tertentu untuk pengembalian modal investasinya serta
memperoleh keuntungan yang wajar.
c. Bangun-Sewa-Serah
Dalam bentuk kerjasama ini, Badan Usaha KPBU diberikan tanggung jawab untuk
membangun infrastruktur termasuk membiayainya. BP Batam kemudian menyewa
infrastruktur tersebut melalui perjanjian sewa beli kepada Badan Usaha KPBU selama
jangka waktu tertentu dan setelah jangka waktu tersebut berakhir, maka BP Batam
menerima penguasaan dan kepemilikan infrastruktur tersebut.
3. Perjanjian Rehabilitasi
a. Rehabilitasi-Kelola-Serah
Dalam bentuk kerjasama ini, BP Batam mengontrakkan kepada Badan Usaha KPBU
untuk memperbaiki suatu fasilitas publik yang ada, kemudian Badan Usaha KPBU
mengelolanya dalam waktu tertentu sesuai dengan perjanjian, untuk selanjutnya
diserahkan kembali kepada BP Batam apabila Badan Usaha KPBU telah memperoleh
pengembalian modal dan profit pada tingkat yang wajar.
b. Bangun-Tambah-Kelola-Serah
Dalam bentuk kerjasama ini, Badan Usaha KPBU diberi hak atas dasar kontrak dengan
BP Batam untuk menambah suatu fasilitas tertentu pada fasilitas publik yang ada.
Kemudian Badan Usaha KPBU diberikan hak untuk mengelola bangunan tambahan
sampai Badan Usaha KPBU dapat memperoleh pengembalian modal dan profit pada
tingkat yang wajar.
4. Perjanjian Patungan
Dalam bentuk kerjasama ini, BP Batam bersama-sama dengan Badan Usaha KPBU
membentuk suatu badan hukum patungan dalam bentuk perseroan untuk membangun dan/atu
mengelola suatu aset yang dimiliki oleh perusahaan patungan tersebut, termasuk segala
kegiatan yang menjadi lingkup usaha perusahaan patungan.
Model kerjasama di atas tidak mengikat, PJPK dapat memilih model kerjasama yang sesuai
untuk Proyek. Namun demikian, dalam pemilihan bentuk kerjasama, hendaknya
mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
a. Kepastian ketersediaan infrastruktur tempat pada waktunya;
b. Optimalisasi investasi oleh Badan Usaha KPBU;
c. Maksimalisasi efisiensi yang diharapkan dari pengusahaan infrastruktur oleh Badan Usaha
KPBU;
d. Kemampuan Badan Usaha KPBU untuk melakukan transaksi;
e. Alokasi risiko; dan
f. Kepastian adanya pengalihan keterampilan manajemen dan teknis sektor swasta ke
sektor publik.
Bentuk KPBU harus mencakup sekurang-kurangnya:

a. Lingkup KPBU, mencakup sebagian atau seluruh proses kegiayan KPBU, seperti
membiayai, merancang, mebangun, merehabilitasi, mengoperasikan, memelihara, dan
lainnya;
b. Jangka waktu dan penahapan KPBU;
c. Identifikasi keterlibatan pihak ketiga, seperti off-taker, penyedia bahan baku, dan lainnya;
d. Skema pemanfaatan Barang Milik Negara dan/atau Barang Milik Daerah selama
perjanjian KPBU;
e. Status kepemilikan aset KPBU selama jangka waktu perjanjian KPBU dan pengalihan aset
setelah berakhirnya perjanjian KPBU; dan
f. Bentuk partisipasi pemerintah dalam Badan Usaha KPBU, seperti penyertaan modal dan
bentuk lainnya.
2.5.3 Skema Pembiayaan KPBU dan Sumber Dana

1. Pembiayaan KPBU
Peraturan KPBU mengharuskan Badan Usaha KPBU untuk mendapatkan pembiayaan paling
lambat dalam waktu 12 (dua belas) bulan setelah penandatanganan perjanjian kerjasama.
Pembiayaan dapat diperoleh melalui dua cara yaitu:
a. Lembaga keuangan Indonesia; atau
b. Pinjaman luar negeri.
2. Lembaga Keuangan Indonesia

Badan Usaha KPBU dapat mempertimbangkan pilihan untuk mencari dana untuk Proyek dari
lembaga keuangan Indonesia sebagai berikut:
a. Bank
Badan Usaha KPBU dapat mencari pembiayaan dari bank Indonesia yang menyediakan
pinjaman kredit dan pembiayaan. Harus dicatat, bagaimanapun, bahwa batasan
pinjaman maksimum akan berlaku untuk setiap pembiayaan yang
disediakan oleh bank Indonesia (tergantung pada status peminjam)53:
(a) Jika peminjam adalah pihak yang terafiliasi atau berhubungan dengan
bank, jumlah maksimum pembiayaan
yang dapat disediakan oleh bank adalah 10% dari modal bank.
(b) Jika peminjam tidak terafiliasi atau terhubung dengan bank dan
merupakan peminjam
tunggal, jumlah maksimum pembiayaan yang dapat disediakan
oleh bank adalah 20% dari modal bank.
53
PBI No. 7/2005
(c) Jika peminjam tidak terafiliasi atau terhubung dengan bank dan merupakan
bagian
dari kelompok peminjam, jumlah maksimum pembiayaan yang dapat
disediakan oleh bank adalah 25% dari modal bank.
b. Perusahaan Pembiayaan
Badan Usaha KPBU dapat mencari pembiayaan untuk proyek dari sebuah perusahaan
keuangan. Perusahaan pembiayaan adalah sebuah lembaga keuangan non-bank yang
didirikan untuk melakukan kegiatan bisnis keuangan54.
c. Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur

Badan Usaha KPBU dapat mencari pembiayaan untuk proyek dari perusahaan
pembiayaan infrastruktur. Perusahaan pembiayaan infrastruktur adalah badan usaha
yang didirikan khusus untuk proyek-proyek infrastruktur keuangan.55.
Perusahaan pembiayaan infrastruktur melaksanakan kegiatan-kegiatan berikut:
(a) Pinjaman langsung untuk tujuan pembiayaan infrastruktur;
(b) Pembiayaan ulang dari setiap proyek infrastruktur yang telah dibiayai oleh pihak
lain; dan
(c) Menyediakan pinjaman subordinasi yang berkaitan dengan pembiayaan
infrastruktur
Perusahaan pembiayaan infrastruktur juga menyediakan layanan-layanan berikut:

(a) Peningkatan kredit, termasuk jaminan untuk pembiayaan infrastruktur;
(b) Layanan penasihat;
(c) Investasi ekuitas;
(d) Setiap kegiatan yang dilakukan untuk mencari pasar penukar (swap market) yang
terkait dengan pembiayaan infrastruktur; dan
(e) Setiap kegiatan lain yang berkaitan dengan pembiayaan infrastruktur tunduk pada
persetujuan Menteri Keuangan.
Saat ini, ada 2 (dua) perusahaan pembiayaan infrastruktur di Indonesia, PT Multi

Sarana Infrastruktur (Persero) (BUMN) dan PT Indonesia infrastruktur Finance (sebuah
perusahaan swasta perseroan terbatas dimiliki oleh negara, ADB, IFC dan lain-lain).
3. Pinjaman Luar Negeri

Jika Badan Usaha KPBU mengajukan permohonan untuk pinjaman luar negeri untuk
mendanai proyek tersebut, Perusahaan itu harus mematuhi peraturan pinjaman negeri yang
dikeluarkan oleh Bank Indonesia (bank sentral di Indonesia) 56 , yang mengakui adanya
pembiayaan luar negeri dalam bentuk pinjaman (berdasarkan perjanjian pinjaman) dalam
Rupiah atau Valuta Asing, obligasi/utang utang atau jenis lain dari kewajiban.
54
Peraturan Menteri Keuangan No. 84/PMK.012/2006 of 2006 tentang Perusahaan Pembiayaan
55
Peraturan Menteri Keuangan No. 100/PMK.010/2009 of 2009 tentang Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur
56
Peraturan Bank Indonesia No. 12/1/PBI/2010 tentang Badan Usaha Pinjaman Luar Negeri Non-Bank
Setiap perusahaan yang bermaksud untuk mendapatkan pinjaman yang luar negeri wajib
menyampaikan laporan kepada Bank Indonesia, yang terdiri dari:
a. Laporan rencana pinjaman luar negeri dalam 1 (satu) tahun;
b. Hasil analisis manajemen risiko Perseroan;
c. Evaluasi peringkat;
d. Rasio keuangan; dan
e. Laporan keuangan.
Tergantung pada jenis pinjaman luar negeri yang didapat oleh perusahaan, perusahaan akan
diminta untuk menyerahkan salah satu laporan berkala sebagai berikut (sebagaimana yang
berlaku):
a. Laporan pinjaman luar negeri jangka pendek
Perusahaan yang telah memperoleh pinjaman jangka pendek harus menyerahkan
laporan pinjaman luar negei jangka pendek kepada Bank Indonesia setiap semester
(paling telat pada tanggal 10 Juni dan 10 Desember) dengan menyediakan (i) rasio
keuangan dan (ii) laporan keuangan.
b. Laporan pinjaman luar negeri jangka panjang
Laporan ini harus disampaikan kepada Bank Indonesia setiap tahun pada tanggal 10
Maret. Hal ini harus mencakup informasi berikut:
c. Laporan rencana pinjaman luar negeri jangka panjang
Laporan ini harus disampaikan kepada Bank Indonesia setiap tahun paling lambat
pada tanggal 10 Maret. Hal ini harus mencakup informasi berikut:
(a) Rencana pinjaman luar negeri perusahaan dalam satu tahun;
(b) Analisis manajemen risiko;
(c) Evaluasi penilaian;
(d) Rasio pembiayaan; dan
(e) Laporan keuangan.
Setiap perubahan rencana pinjaman luar negeri atau analisis manajemen risiko juga
harus dilaporkan kepada Bank Indonesia setiap tahun (selambat-lambatnya pada tanggal
1 Juli).
d. Laporan posisi pinjaman jangka panjang

Laporan ini harus disampaikan kepada Bank Indonesia setiap semester (paling
lambat pada tanggal 10 Juni dan 10 Desember) dengan memberikan (i) rasio keuangan
perusahaan dan (ii) laporan keuangan.
Harap dicatat bahwa penyampaian laporan berkala pinjaman luar negeri adalah
kewajiban penting bagi peminjam Indonesia. Kegagalan dalam memberikan informasi
yang lengkap dan akurat di laporan atau keterlambatan atau kegagalan penyampaian
laporan dapat menimbulkan sanksi terhadap peminjam relevan, yang dapat berkisar dari
denda untuk pembatalan atau pencabutan izin.
4. Isu Spesifik Terkait Pembiayaan Proyek
a. Aset yang dapat dijaminkan sehubungan dengan Proyek
Diharapkan bahwa proyek akan berlangsung di tanah yang dikuasai oleh PJPK. Namun
demikian, berdasarkan Pasal 49 UU No. 1/2004, aset yang dimiliki oleh Negara atau
pemerintah daerah, termasuk tanah, tidak dapat dijaminkan untuk mendapatkan
pinjaman. Pembatasan ini berlaku baik untuk badan swasta yang saat ini memiliki aset
serta entitas pemerintah yang memiliki aset tersebut. Dengan demikian, kesepakatan
apapun yang membahayakan aset milik negara/pemerintah daerah tidak berlaku oleh
hukum.
Perlu diketahui bahwa berdasarkan Pasal 2C PP No. 5/2011, aset BP Batam merupakan
aset negara dan statusnya ditetapkan sebagai Barang Milik Negara oleh Menteri
Keuangan. Dengan demikian, aset BP Batam, termasuk tanah, tidak dapat dijadikan
jaminan untuk memperoleh pinjaman pembiayaan Proyek.
b. 1 tahun untuk mendapatkan pembiayaan
Berdasarkan Peraturan KPBU, Badan Usaha KPBU akan memiliki satu tahun terhitung
dari penandatanganan perjanjian kerjasama untuk mengamankan pembiayaan. Ini harus
dibuktikan baik dengan penandatanganan kesepakatan pinjaman dan pinjaman tersebut
siap untuk pencairan. Kegagalan untuk mendapatkan pembiayaan dalam 12 (dua belas)
bulan tersebut atau perpanjangan yang, jika diberikan, berarti bahwa PJPK akan berhak
untuk mencairkan bank garansi yang dibuat oleh Badan Usaha KPBU.
c. Penggunaan Wajib Mata Uang Rupiah
Pada 1 Juni 2015 Bank Indonesia mengeluarkan SEBI No. 17/2015, yang
mengimplementasikan dan lebih lanjut menjelaskan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan
oleh peraturan induknya yaitu PBI No. 17/2015. PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015
menyatakan bahwa semua transaksi keuangan dalam yurisdiksi Indonesia yang
berlangsung pada atau setelah tanggal 1 Juli 2015, harus dinominasikan dan
diselesaikan dalam kurs rupiah.
SEBI No. 17/2015 diharapkan dapat memperjelas berbagai isu-isu yang belum
terselesaikan dalam Peraturan 17/2015. Namun, SEBI tersebut sebagian besar
mengulang ketentuan dalam peraturan induknya dengan klarifikasi kecil, khususnya pada
perlakuan lebih baik terhadap sejumlah skema transaksi.
Penting untuk dicatat bahwa PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015 menggunakan
terminologi "transaksi", tanpa lebih lanjut mengklarifikasi apakah ini berarti perjanjian itu
sendiri atau transaksi yang dilakukan sesuai dengan perjanjian. Berdasarkan analisa
atas PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015, serta sejumlah konsultasi dengan Bank
Indonesia, kewajiban tersebut berlaku untuk transaksi dan kewajiban yang ada.
Dalam PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015, transaksi dianggap masuk dalam lingkup
PBI dan SEBI tersebut, dan karena itu dinominasikan dan diselesaikan, jika memenuhi
kriteria berikut:
(a) Bahwa transaksi tersebut merupakan transaksi sebagaimana didefinisikan dalam
Pasal 2 (1) PBI No. 17/2015, yang merupakan salah satu dari transaksi berikut:
a. transaksi untuk tujuan pembayaran;
b. penyelesaian kewajiban lain yang harus dipenuhi menggunakan uang;
c. transaksi keuangan lainnya.
(b) Bahwa transaksi tersebut terjadi di Indonesia; dan
(c) Bahwa transaksi tersebut bukanlah sebuah transaksi yang dikecualikan. Definisi ini
cukup luas mencakup untuk maliputi jual-beli, sewa-beli, perjanjian pinjaman, serta
perjanjian pelayanan.
d. Larangan Mencantumkan Harga dalam Mata Uang Asing
PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015 melarang pencantuman harga hanya dalam
mata uang asing atau pencantuman ganda dalam Rupiah dan Valuta Asing.
Berdasarkan tanggapan tertulis dari Bank Indonesia, kami juga telah diberitahu bahwa
referensi Valuta Asing untuk penyesuaian harga pembayaran juga tidak diperbolehkan.
e. Pengecualian
PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015 mengecualikan transaksi sebagai berikut:
Transaksi
. Penjelasan
1 Transaksi tertentu dalam a. Pembayaran utang asing;
implementasi APBN (Pasal b. Pembayaran utang dalam negeri yang di denominasi dalam
4(a) and Pasal 6 PBI) valuta asing;
c. Pembelian barang dari luar negeri;
d. Pembelian modal dari luar negeri;
e. Penerimaan negara yang berasal dari penjualan obligasi
dalam valuta asing; dan
f. transaksi lain dalam hal implementasi APBN. Untuk semua
hal diatas, pembayaran yang menggunakan valuta asing
harus disetujui secara tertulis.
2 Penerimaan atau pencairan Mata uang asing hanya dapat digunakan jika penerima atau
hibah dari atau ke luar negeri pemberi berlokasi di luar negeri.
(Pasal 4(b) dan Pasal 7 PBI) Untuk hal di atas, pembayaran menggunakan mata uang asing
3 Transaksi Perdagangan a. Ekspor dari atau impor ke kawasan pabean Indonesia;
Internasional (Pasal 4(c) dan dan atau
Pasal 8 PBI) b. Layanan internasional dilakukan dengan metode sebagai
berikut:
- Penyediaan lintas batas; dan
- Konsumsi luar negeri.
Untuk hal di atas, pembayaran menggunakan mata uang asing
Catatan: nilai tambah kegiatan dalam kerangka ekspor dan

impor barang ke dalam dan ke luar Indonesia tidak
dikategorikan sebagai perdagangan internasional dan
diharuskan menggunakan rupiah.
4 Tabungan bank dalam mata Untuk hal di atas, pembayaran menggunakan mata uang asing
uang asing harus disetujui secara tertulis.
5 Transaksi Pembiayaan a. Hanya diizinkan dimana salah satu pihak transaksi
Internasional (Pasal 4(d) dan pembiayaan berdomisili di luar negeri;
Pasal 9 PBI) b. Dimana pemilik dana adalan bank di Indonesia, transaksi
harus memenuhi peraturan mengenai transaksi valuta
antara sebuah bank di Indonesia dan pihak asing.
Untuk hal di atas, pembayaran menggunakan mata uang

asing harus disetujui secara tertulis.
6 Transaksi dalam mata uang a. Kegiatan usaha valuta asing yang dilakukan oleh bank
asing yang dilakukan menurut berdasarkan undang-undang yang mengatur tentang
hukum (Pasal 5 PBI) perbankan dan perbankan syariah;
b. Transaksi penerbitan efek oleh pemerintah dalam mata
uang asing di pasar primer atau sekunder berdasarkan
pada undang-undang yang mengatur obligasi pemerintah
dan obligasi syariah;
c. Transaksi lainnya dalam mata uang asing berdasarkan
pada undang-undang.
Untuk hal di atas, pembayaran menggunakan mata uang asing
Transaksi
. Penjelasan
7 Transaksi di tempat penukaran
mata uang asing
8 bank asing mencatat dari dan
ke Indonesia, sesuai dengan
hukum yang berlaku
9 Proyek Infrastruktur Strategis Membutuhkan persetujuan dari Bank Indonesia (definisi dari
proyek tidak ditetapkan secara jelas, yang berarti bahwa
masing-masing komponen proyek mungkin atau tidak mungkin
dibebaskan dibawah blanket exemption).
2.5.4 Penawaran KPBU kepada Badan Usaha

Merujuk pada Permenhub No. 83/2010, seluruh proyek KPBU infrastruktur di sektor transportasi
harus dilakukan melalui proses pelelangan yang kompetitif yang didahului proses struktural yang
pada umumnya termasuk proses pra-kualifikasi meliputi:
1. Pembentukan Panitia
Panitia pelelangan anggotanya berjumlah ganjil minimal 5 (lima) orang yang terdiri dari ketua,
wakil ketua dan sekretaris merangkap sebagai anggota dan beberapa anggota dibentuk
dengan Surat Keputusan Menteri Perhubungan.
Anggota panitia minimal memahami, mengerti dan menguasai tentang tata cara pelelangan,
ruang lingkup KPBU, hukum perjanjian, dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku di bidang transportasi, aspek teknis dan aspek keuangan serta tidak memiliki
hubungan afiliasi dengan anggota panitia pelelangan lainnya atau badan usaha peserta
pelelangan.
Panitia bertugas menyusun jadwal pelelangan, konsep pengumuman pelelangan dan
melakukan pengumuman pelelangan. Selain itu, panitia pelelangan juga menyusun Harga
Penrkiraan Sendiri (“HPS”) berdasarkan laporan pra-studi kelayakan atau dapat dilakukan
dengan menunjuk konsultan independen, yang terdiri dari:
a. Biaya proyek;
b. Probisi bunga;
c. Asumsi bunga;
d. Eskalasi.
2. Pelelangan Pra-Kualifikasi
Dokumen pra-kualifikasi paling tidak memuat hal-hal sebagai berikut:
a. Penjelasan singkat Proyek KPBU;
b. Bentuk atau format dari dokumen pernyataan minat (expression of interest);
c. Persyaratan kualifikasi calon peserta pelelangan;
d. Jadwal pelaksanaan dan tata cara penilaian prakualifikasi.
3. Dokumen Pelelangan
Dokumen pelelangan setidaknya memuat:
a. Lingkup pekerjaan, jumlah dokumen penawaran yang disampaikan, dan peninjauan
tapak Proyek KPBU;
b. Isi dokumen pelelangan, penjelasan isi dokumen pelelangan, dan perubahan isi
dokumen pelelangan;
c. Persyaratan bahasa yang digunakan dalam dokumen penawaran, penulisan harga
penawaran, mata uang penawaran, cara pembayaran, masa berlaku penawaran, surat
jaminan penawaran, usulan penawaran alternatif oleh peserta pelelangan, bentuk
penawaran, dan penandatanganan surat penawaran;
d. Cara penyampulan dan penandaan sampul dokumen penawaran, batas akhir waktu
penyampaian dokumen penawaran, perlakuan terhadap dokumen penawaran yang
terhambat, serta larangan untuk perubahan dan penarikan dokumen penawaran yang
telah masuk;
e. Prosedur pembukaan dokumen penawaran, klarifikasi dokumen penawaran,
pemeriksaan kelengkapan dokumen penawaran, koreksi aritmatik, dan konversi ke
dalam mata uang tunggal;
f. Sistem evaluasi dokumen penawaran meliputi kriteria formulasi dan tata cara evaluasi;
g. Dokumen pra-studi kelayakan Proyek KPBU;
h. Naskah perjanjian kerjasama yang telah disempurnakan oleh panitia pelelangan
berdasarkan rancangan ketentuan (term sheet) perjanjian kerjasama yang telah
disiapkan dalam tahap penyiapan pra-studi kelayakan;
i. Daftar kuantitas dan harga;
j. Spesifikasi teknis dan gambar;
k. Bentuk surat penawaran;
l. Rencana bentuk kerjasama berdasarkan hasil kajian terhadap Proyek KPBU;
m. Rencana pembiayaan proyek dan sumber dananya;
n. Bentuk surat jaminan penawaran dalam bentuk bank garansi yang dikeluarkan oleh
bank nasional atau bank asing yang memiliki cabang di Indonesia serta besaran
jaminan penawaran berupa prosentase dari nilai Proyek KPBU;
o. Bentuk surat jaminan pelaksanaan dalam bentuk bank garansi yang dikeluarkan oleh
bank nasional atau bank asing yang memiliki cabang di Indonesia serta besarannya
jaminan pelaksanaan berupa prosentase dari nilai Proyek KPBU (besarnya nilai jaminan
pelaksanaan dapat dikurangi secara bertahap sesuai dengan kemajuan Proyek KPBU
sebagaimana diatur dalam perjanjian kerjasama);
p. Surat perjanjian kerahasiaan yang ditandatangani oleh peserta pelelangan, yang
menyatakan bahwa isi dari dokumen penawaran tidak dapat dipergunakan oleh peserta
pelelangan untuk tujuan selain mengikuti pelelangan Proyek KPBU dan tidak boleh
disebarluaskan kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari panitia
pelelangan;
q. Metode penyampaian dokumen penawaran dengan metode dua sampul yaitu:
(a) Sampul 1 berisi dokumen administrasi dan teknis;
(b) Sampul 2 berisi dokumen finansial
Kemudian kedua sampul tersebut dimasukkan ke dalam 1 (satu) sampul penutup dan
disampaikan secara bersamaan kepada panitia pelelangan.
4. Pembukaan Dokumen Penawaran

Pembukaan dokumen lelang dilakukan sesuai dengan ketentuan yang telah diatur dalam
dokumen pelelangan. Panitia pelelangan dapat menggugurkan dokumen penawaran pada
waktu pembukaan penawaran, jika penyampaian dan kelengkapan dokumen penawaran tidak
sesuai dengan dokumen pelelangan. Panitia pelelangan segera membuat Berita Acara
Pembukaan Dokumen Penawaran terhadap dokumen penawaran yang masuk.
5. Evaluasi Dokumen Penawaran
Evaluasi dokumen penawaran dilakukan sesuai dengan kriteria yang telah tercantum dalam
dokumen pelelangan. Peserta pelelangan tidak boleh mengundurkan diri apabila telah
menyampaikan penawaran, dan dokumen penawaran tersebut telah diterima oleh panitia
pelelangan.
6. Penetapan Pemenang Lelang

Panitia pelelangan menetapkan calon pemenang pelelangan berdasarkan hasil evaluasi.
PJPK menetapkan badan usaha pelelangan berdasarkan usulan dari panitia pelelangan.
Apabila PJPK tidak sependapat dengan usulan panitia pelelangan, maka PJPK membahas
hal tersebut dengan panitia pelelangan untuk mengambil keputusan, dan dituangkan ke
dalam berita acara yang memuat keberata dan kesepakatan untuk ditandatangani oleh PJPK
dan panitia pelelangan (keputusan berupa menyetujui usulan panitia pelelangan atau
melakukan evaluasi ulang yang hasilnya bersifat final).
Dalam hal terjadi keterlambatan dalam menetapkan pemenang pelelangan dan
mengakibatkan penawaran atau jaminan penawaran habis masa berlakunya, maka dilakukan
konfirmasi kepada seluruh peserta pelelangan untuk memperpanjang surat penawaran dan
jaminan penawaran.
2.5.5 Aspek Lingkungan Hidup

1. Dokumen Izin Lingkungan dan Analisis Dampak Lingkungan
Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan (“PP
No. 27/2012”), setiap usaha dan/atau kegiatan yang memerlukan Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan (AMDAL), wajib memperoleh Izin Lingkungan. Dalam kaitannya dengan Proyek,
berdasarkan Huruf F (1) Lampiran I Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012
tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki AMDAL (“Permen LH
No. 5/2012”) dalam klasifikasi perhubungan, kegiatan yang mensyaratkan AMDAL adalah
sebagai berikut:
Jenis Pekerjaan Skala Alasan Ilmiah Khusus
Pembangunan jalur kereta
api, dengan atau tanpa
stasiunnya:
a. Pada permukaan tanah ≥ 25 km Berpotensi menimbulkan dampak
(at-grade), panjang berupa emisi, gangguan lalu lintas,
kebisingan, getaran, gangguan
pandangan, ekologis, dampak
sosial, gangguan jaringan prasarana
sosial (gas, listrik, air minum,
telekomunikasi) serta dampak
perubahan kestabilan lahan, land
subsidence dan air tanah
b. Di bawah permukaan Semua besaran
tanah (underground),
panjang
c. Di atas permukaan tanag ≥ 5 km
(elevated), panjang
Berdasarkan ketentuan tersebut, Badan Usaha KPBU sebagai pihak yang bertanggung jawab
atas usaha dan/atau kegiatan yang akan dilaksanakan terkait dengan Proyek, wajib
memperoleh AMDAL untuk melaksanakan Proyek. Untuk itu Peraturan Bappenas No. 4/2015
membebankan tanggung jawab kepada PJPK untuk menyusun dokumen AMDAL yang terdiri
dari (i) Kerangka Acuan Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL); (ii) Analisis Dampak
Lingkungan Hidup (ANDAL); dan (iii) Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Rencana
Pemantauan Lingkungan Hidup (RKL-RPL) sebagai dasar penilaian untuk memperoleh Izin
Lingkungan dari Menteri/Kepala Daerah sesuai kewenangannya.
2. Kajian Awal Lingkungan Hidup

Kajian Lingkungan Hidup pada Kajian Awal Prastudi Kelayakan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Bappenas No. 4/2015, untuk kegiatan KPBU yang wajib memiliki AMDAL,
dilakukan dengan mengikuti ketentuan berikut:
a. Penapisan
Kegiatan penapisan dilakukan dengan tujuan:
(a) Menetapkan potensi dampak penting yang akan timbul dari KPBU;
(b) Menetapkan klasifikasi KPBU dalam memperkirakan dampak yang akan
ditimbulkan terhadap lingkungan hidup sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan;
(c) Menentukan peningkatan kapasitas dan program pelatihan untuk melaksanakan
program perlindungan lingkungan, apabila diperlukan;
(d) Memperkirakan biaya yang dikeluarkan untuk perizinan yang berkaitan dengan
kepentingan lingkungan hidup; dan
(e) Menyiapkan rencana dan jadwal untuk melaksanakan program kepatuhan
lingkungan dan melakukan pencatatan untuk persetujuan lingkungan.
b. Penyelesaian
Kegiatan penyelesaian digunakan sebagai dasar pertimbangan untuk menyusun KA-
ANDAL.
3. KA-ANDAL
Berdasarkan Pasal 20 PP No. 27/2012, KA-ANDAL harus dipersiapkan oleh pemrakarsa
proyek, dimana dalam proyek ini adalah PJKP. KA-ANDAL harus dipersiapkan
sebelumANDAL dan RKL-RPL. Dalam rangka memperoleh persetujuan KA-ANDAL, PJKP
harus menyerahkan rancangan KA-ANDAL kepada Gubernur melalui sekretariat Komisi
Penilai AMDAL Provinsi karena Proyek ini adalah proyek lintas ibukota/daerah. Kemudian,
komisi tersebut akan mengevaluasi rancangan paling lambat 30 (tiga puluh) hari kerja sejak
KA-ANDAL dinyatakan lengkap secara administratif. Persetujuan atas KA-ANDAL oleh
Komisi akan menjadi dasar untuk membuat ANDAL dan RKL-RPL.
4. ANDAL dan RKL-RPL
Berdasarkan Pasal 28 PP No. 27/2012, rancangan ANDAL dan RKL-RPL akan diserahkan
kepada Gubernur melalui Sekretariat Komisi Penilai AMDAL Provinsi. Komisi Evaluasi
AMDAL akan mengevaluasi ANDAL dan RKL-RPL yang diserahkan paling lambat 75 (tujuh
puluh lima) hari kerja sejak dokumen ANDAL dan RKL-RPL dinyatakan lengkap secara
administratif.
Berdasarkan Pasal 32 PP No. 27/2012, Gubernur akan menentukan keputusan kelayakan
lingkungan (atau keputusan ketidaklayakan lingkungan) berdasarkan evaluasi atas ANDAL
dan RKL-RPL yang diserahkan oleh Komisi dalam jangka waktu 10 (sepuluh) hari kerja.
Waktu total yang dibutuhkan untuk prosedur AMDAL adalah kurang lebih 115 (seratus lima
belas) hari kerja. Berdasarkan prosedur KPBU, prosedur AMDAL harus dimulai dari Tahap
Perencanaan dan harus terselesaikan dalam Tahap Transaksi. Penyusunan dokumen
AMDAL harus dilakukan dalam Tahap Perencanaan, tahap pertama dari AMDAL harus
dilaksanakan dalam Tahap Persiapan, dan penyelesaian persyaratan AMDAL harus sudah
dilaksanakan pada Tahap Transaksi.
2.5.6 Konsultasi Publik

Konsultasi publik merupakan proses interaksi antara PJPK dengan masyarakat termasuk
pemangku kepentingan untuk meningkatkan transparansi, efisiensi, akuntabilitas dan efektivitas
KPBU. Konsultasi publik dilaksanakan sebagai bagian dari identifikasi KPBU dalam tahap
perencanaan dan bertujuan untuk memperoleh pertimbangan mengenai manfaat dan dampak
KPBU terhadap kepentingan masyarakat. Dari kegiatan konsultasi publik ini diharapkan dapat
diperoleh hasil sekurang-kurangnya sebagai berikut:
1. Penerimaan tanggapan dan/atau masukan dari pemangku kepentingan yang menghadiri
konsultasi publik;
2. Evaluasi terhadap hasil yang didapat dari konsultasi publik dan implementasinya dalam
KPBU.
Untuk memaksimalkan pelaksanaan konsultasi publik, perlu dilakukan kegiatan-kegiatan sebagai

berikut:
1. Perencanaan Konsultasi Publik
Konsultasi publik dilaksanakan dengan terlebih dahulu melakukan perencanaan konsultasi
publik. Kegiatan ini terdiri dari:
a. Pemetaan Aktor
Sebelum melaksanakan proses konsultasi publik, terlebih dahulu perlu dilakukan
pemetaan aktor atau analisis stakeholders yang akan terlibat dalam proses konsultasi
publik. Pemetaan aktor ini menentukan efektivitas pembagian peran dari masing-masing
aktor yang terlibat dalam konsultasi publik. Pemetaan aktor ini juga berpengaruh
terhadap kualitas masukan dan informasi yang dibutuhkan dalam pelaksanaan KPBU.
Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pemetaan aktor ini, antara lain:
(a) Keterwakilan sektor:
Berupa komposisi baik dari pihak pemerintah, lembaga masyarakat, perusahaan,
maupun individual yang mempunyai kepentingan dan perhatian terhadap kegiatan
KPBU.
(b) Legitimasi:
Berupa kewenangan, mandat, dan representasi dari kelompok terkait jaringan.
(c) Sumber Daya:
Berupa potensi pengetahuan, informasi, dan pengalaman yang dimiliki terkait
kegiatan KPBU.
(d) Kapasitas pengembangan kebijakan:
Berupa pengetahuan dan kemampuan untuk mengembangkan strategi dan
mempengaruhi publik.
(e) Sebaran geografis:
Berupa keterwakilan sebaran daerah di berbagai tingkat komunitas dan wilayah.
Aktor-aktor yang terlibat dalam proses konsultasi publik diidentifikasi sebagai primary
actor dan secondary actor. Primary actor diantaranta mencakup pihak yang mempunyai
kewenangan mengambil keputusan dalam konsultasi publik. Sedangkan secondary
actor adalah pihak yang terpengaruh atau terkena dampak pelaksanaan KPBU yang
akan dibahas dalam konsultasi publik.
Pemetaan aktor dilakukan dengan mengidentifikasi dan menganalisa aktor serta
kepentingannya terhadap proyek KPBU. Inti dari pemetaan aktor ini adalah untuk
mengetahui kepentingan setiap pihak dan pembagian kerja dalam proyek KPBU. Hasil
dari pemetaan aktor dalam kepentingan ini dapat dijadikan strategi pelibatan setiap
aktor dalam proses konsultasi publik.
b. Perancangan Proses Konsultasi Publik

Setelah kegiatan pemetaan aktor, penting bagi tim pelaksana konsultasi publik untuk
menyepakati rangkaian proses konsultasi publik yang akan dilaksanakan. Setiap
anggota tim perlu memahami pembagian tugas dan tahapan waktu kegiatan. Hal ini
untuk menjaga agar tahapan dan proses konsultasi publik dirancang semaksimal
mungkin dengan melibatkan berbagai kelompok masyarakat yang berkepentingan.
c. Penentuan Tim Kerja Konsultasi Publik
Tim yang bertugas memfasilitasi proses konsultasi publik idealnya merupakan tim
bersama yang mewakili unsur BP Batam sebagai PJPK dan tim yang mewakili unsur
non-pemerintah dengan kriteria tertentu. Anggota tim dari unsur PJPK adalah unit kerja
yang memiliki tugas dan fungsi yang terkait dengan proyek KPBU. Namun apabila
diperlukan, maka anggota tim ini dapat terdiri dari perwakilan unit-unit kerja yang lain,
baik dari intra maupun inter-departemen. Hal ini bertujuan agar proyek KPBU dapat
terlaksana secara konsisten dan sinkron dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
d. Skema Pendanaan Konsultasi Publik
Pada tahap perencanaan, perlu adanya kesepakatan skema pendanaan konsultasi
publik. Akuntabilitas dari skema pendanaan diperlukan untuk menjaga agar tidak terjadi
tumpang tindih pendanaan untuk membiayai sebuah kegiatan yang sama.
2. Pelaksanaan Konsultasi Publik

Dalam pelaksanaan konsultasi publik diperlukan adanya suatu persiapan yang meliputi
kegiatan identifikasi berbagai hal yang dapat mempengaruhi proses konsultasi publik,
persiapan aspek pendukung pelaksanaan konsultasi publik, serta pengembangan hubungan,
terutama hubungan personal dengan jaringan yang ada di wilayah yang terkena dampak
proyek KPBU, sehingga diharapkan dapat diketahui karakteristik peserta dan kondisi khas
pada wilayah dimana konsultasi publik akan berlangsung.
Kegiatan lain yang dipersiapkan sebelum pelaksanaan konsultasi publik adalah penentuan
lokasi konsultasi publik akan berlangsung, dengan memperhatikan faktor jarak dan letak,
sehingga lokasi pelaksanaan konsultasi publik dapat dengan mudah dijangkau oleh peserta
konsultasi publik. Dalam hal ini diperhatikan pula ketersediaan sarana dan prasarana
transportasi, serta kemudahan akses dari tempat asal peserta.
Hal lain yang perlu diperhatikan adalah ketersediaan waktu dalam penyelenggaraan
konsultasi publik. Waktu yang kurang memadai akan mengakibatkan proses konsultasi publik
menjadi sekedar justifikasi, karena proses dan keterlibatan peserta menjadi tidak optimal.
Dalam penyusunan jadwal konsultasi publik, penentuan waktu menjadi sangat diperhatikan
karena berpengaruh pada tingkat kehadiran dan tingkat keaktifan peserta dalam forum
diskusi.
Penyusunan jadwal yang ramah terhadap peserta ini memberikan kontribusi yang lebih
konstruktif terhadap proses konsultasi publik. Meski demikian, penyusunan jadwal tetap harus
memperhatikan efektivitas dan efisiensi waktu sehingga tujuan konsultasi publik dapat
tercapai.
3. Pendokumentasian Proses dan Hasil Konsultasi Publik

Dokumentasi merupakan media untuk mendorong akuntabilitas proses konsultasi publik.
Setidaknya terdapat 3 (tiga) jenis pendokumentasian yang diperlukan dalam proses
konsultasi publik, yakni dokumentasi proses, dokumentasi sebagai reportase, dan
dokumentasi hasil.
Dokumentasi proses merupakan transkrip dari seluruh proses kegiatan. Dokumentasi proses
dapat dijadikan alat verifikasi suatu masukan terhadap proyek KPBU. Melalui dokumentasi ini
dapat diketahui proses diskusi sebagai latar belakang suatu masukan. Selanjutnya dokumen
ini dapat menjadi penjelasan tentang suatu kondisi dalam pelaksanaan proyek KPBU.
Dokumentasi sebagai bentuk reportase diperlukan sebagai publikasi sekaligus akuntabilitas
mengenai perkembangan aktual dalam pembahasan proyek KPBU. Oleh karenanya
dokumentasi yang dilakukan dalam bentuk reportase diperlukan untuk menekankan isu-isu
yang mencuat dalam suatu proses pembahasan.
Sementara itu, pendokumentasian hasil diskusi dimaksudkan untuk mempercepat elaborasi
masukan terkait pelaksanaan proyek KPBU. Dokumentasi ini hanya mencatat hasil-hasil yang
disepakati, bukan mencakup isu-isu yang masih dipermasalahkan.
2.5.7 Dukungan Kelayakan atas Proyek

Menteri Keuangan telah mengeluarkan Peraturan Menteri Keuangan No. 223/2012 dan Peraturan
Menteri Keuangan No. 143/2013 yang bertujuan untuk mengatur lebih lanjut Pasal 16 Perpres No.
38/2015 yang mengatur tentang dukungan pemerintah untuk proyek-proyek pemerintah-swasta
dalam bentuk kontribusi fiskal, fasilitas perizinan, pengadaan tanah, dan pembiayaan sebagian
biaya konstruksi. PMK hanya menetapkan dukungan pemerintah dalam bentuk pembiayaan
sebagian biaya konstruksi.
Dalam rangka memperoleh dukungan pemerintah tersebut, PJPK untuk proyek KPBU harus
mendapat persetujuan Menteri Keuangan. Persetujuan ini menentukan jumlah besaran dukungan
pemerintah yang diberikan untuk menutupi biaya konstruksi, yang umumnya dikenal sebagai
dukungan kelayakan dalam bentuk kontribusi fiskal ("Dukungan Kelayakan").
Dukungan Kelayakan adalah alat yang digunakan untuk menyerap biaya konstruksi dan pada
dasarnya berbentuk uang tunai yang diberikan kepada proyek KPBU oleh pemerintah selama tidak
ada alternatif lain untuk memenuhi pembiayaan proyek, dan bahwa anggaran tersebut telah
dialokasikan dalam APBN. Biaya konstruksi yang akan dicakup oleh Dukungan Kelayakan adalah:
biaya konstruksi dan peralatan, biaya bunga jaminan, dan biaya konstruksi terkait lainnya. Perlu
menjadi catatan bahwa biaya pengadaan tanah dan insentif pajak tidak tercakup dalam Dukungan
Kelayakan ini.
Dukungan Kelayakan dapat diberikan kepada Proyek KPBU yang memenuhi kriteria sebagai
berikut:
1. Proyek KPBU yang telah memenuhi kelayakan ekonomi tetapi belum memenuhi kelayakan
finansial;
2. Proyek KPBU sebagaimana dimaksud dalam huruf a berlaku prinsip pengguna membayar;
3. Proyek KPBU sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b dengan total biaya
investasi tidak kurang dari Rp 100.000.000.000,00 (seratus milyar Rupiah);
4. Proyek KPBU sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b dan huruf c dilakukan oleh
Badan Usaha KPBU sebagai penandatangan Perjanjian Kerjasama yang didirikan oleh
konsorsium Pemenang Lelang, yang ditentukan melalui proses lelang yang terbuka dan
kompetitif sesuai dengan Peraturan KPBU;
5. Proyek KPBU sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d
dilaksanakan berdasarkan Perjanjian KPBU yang mengatur skema pengalihan aset dan/atau
manajemen dari Badan Usaha KPBU sebagai penandatangan Perjanjian KPBU pada akhir
periode kerjasama; dan
6. Hasil Pra-Studi Kelayakan Proyek KPBU sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b,
huruf c, huruf d, dan huruf e:
a. Termasuk alokasi optimal dari risiko antara pemerintah sebagai salah satu pihak dan
Badan Usaha KPBU sebagai penandatangan Perjanjian KPBU/Badan Usaha
Pemenang Lelang sebagai pihak lain;
b. Merangkum bahwa Proyek KPBU layak secara ekonomis, yang juga meliputi teknis,
hukum, lingkungan, dan aspek sosial; dan
c. Menunjukkan bahwa Proyek KPBU tersebut layak secara finansial dengan pemberian
Dukungan Kelayakan.
Dokumen yang diperlukan untuk Dukungan Kelayakan:

Tahap Isi Dokumen Lampiran
Permohonan Permohonan Persetujuan Prinsip wajib a. Dokumen Pra-Studi Kelayakan:
Persetujuan sekurang-kurangnya berisi: 1. Aspek studi kelayakan ekonomi,
Prinsip a. Informasi mengenai Perjanjian KPBU; teknis, hukum, dan keuangan
b. Pengajuan nilai Dukungan Kelayakan; sebagaimana disyaratkan dalam
c. Jadwal dan kebutuhan pencairan Peraturan KPBU;
untuk Dukungan Kelayakan; dan 2. Analisis biaya dan manfaat sosial;
d. Skema kontribusi Pemerintah Daerah. 3. Model keuangan Proyek KPBU;
4. Metode penghitungan permintaan,
tarif, kesediaan pengguna untuk
membayar, dan kemampuan
pengguna untuk membayar;
5. Rancangan pendahuluan Perjanjian
KPBU antara PJPK and Badan
Usaha KPBU sebagai
penandatanganan Perjanjian KPBU,
yang melekatkan rancangan awal
dokumen persetujuan pemberian
Dukungan Kelayakan;
6. Hasil konsultasi publik dengan
pemangku kepentingan; dan
7. Hasil analisa yang menunjukkan
bahwa seluruh alternatif untuk
meningkatkan kelayakan keuangan
dari Proyek KPBU seperti
peningkatan tarif, perpanjangan
masa konsesi, dan pengurangan
jumlah biaya investasi tidak dapat
meningkatkan kelayakan keuangan
Proyek KPBU, maka dari itu
Dukungan Kelayakan perlu diberikan.
b. Surat Pernyataan dari PJPK kepada
Menteri Keuangan yang berisi pernyataan-
pernyataan sebagai berikut:
1. Dokumen Pra-Studi Kelayakan
sebagaimana dimaksud pada huruf a
dibuat secara benar, dan seluruh
lampiran dan isinya dapat
dipertanggungjawabkan; dan
2. PJPK bersedia untuk tunduk pada
mekanisme pemberian Dukungan
Kelayakan yang ditentukan dalam
PMK No. 223/2012.
Permohonan Permohonan untuk persetujuan nilai a. Dokumen pemberitahuan hasil pra-
Persetujuan Dukungan Kelayakan harus memuat kualifikasi;
Nilai sekurang-kurangnya: b. Perubahan dokumen sebagaimana
Dukungan a. Penunjukkan dasar hukum dalam dimaksud dalam Pasal 11 ayat (3) huruf a
Kelayakan penyerahan permohonan persetujuan PMK No. 223/2012 (jika ada); dan
nilai Dukungan Kelayakan dan c. Surat Pernyataan dari PJPK yang
seluruh dokumen rujukan dengan menyatakan bahwa dokumen-dokumen
menyebutkan angka yang lengkap yang disebutkan dalam huruf a dan huruf b
dan tanggal dokumen; sudah dibuat secara benar dan semua
b. Penjelasan singkat terhadap isinya dapat dipertanggungjawabkan.
kemajuan pengadaan Badan Usaha
setelah Persetujuan Prinsip untuk
Dukungan Kelayakan sudah
diperoleh, di mana PJPK sudah
berhasil melaksanakan fase Pra-
Kualifikasi;
c. Pengumuman mengenai perubahan
terhadap dokumen-dokumen yang
sudah diajukan sebagai lampiran
Permohonan Persetujuan Prinsip
Dukungan Kelayakan (apabila ada)
dan dokumen terkait yang
dilampirkan;
d. Pengajuan perubahan waktu dan/atau
persyaratan pencairan Dukungan
Kelayakan yang sudah diajukan
dalam Permohonan Persetujuan
Prinsip terhadap Dukungan
Kelayakan (apabila ada), beserta
alasannya;
e. Pernyataan bahwa Permohonan
Persetujuan Prinsip terhadap nilai
Dukungan Kelayakan sudah
memenuhi kriteria Proyek KPBU yang
mungkin diberikan Dukungan
Kelayakan dan persyaratan terkait
dengan jumlah pembagian
sebagaimana diatur di dalam
Peraturan Menteri Keuangan yang
mengatur mengenai pemberian
Dukungan Kelayakan untuk bagian
dari biaya pembangunan Proyek
KPBU dalam ketentuan infrastuktur;
dan
f. Permohonan kepada Menteri
Keuangan untuk memperoleh
Persetujuan Nilai Dukungan
Kelayakan.
Permohonan Permohonan Pertujuan Akhir harus a. Salinan Berita Acara Hasil Lelang;
Persetujuan mencakup sekurang-kurangnya: b. Surat Pernyataan PJPK yang menyatakan
Akhir a. Dasar hukum terhadap pengajuan bahwa lelang telah dilaksanakan sesuai
Permohonan Persetujuan Akhir dengan Peraturan KPBU;
Dukungan Kelayakan; c. Salinan Surat Penunjukan Pemenang
b. Seluruh dokumen yang menjadi Lelang;
acuan terhadap Permohonan d. Jadwal Penyelenggaraan Proyek KPBU
Persetujuan Akhir Dukungan yang disetujui PJPK dan Badan Usaha
Kelayakan, bersamaan dengan Pemenang Lelang, sekurang-kurangnya
penunjukan lengkap nomor dan mengenai:
tanggal dokumen; 1. Jadwal Pendirian Badan Usaha
c. Informasi singkat bahwa PJPK sudah KPBU sebagai penandatangan
melaksanakan pengadaan Badan Perjanjian KPBU dengan Badan
Usaha, dimana PJKP sudah berhasil Usaha Pemenang Lelang; dan
memutuskan Badan Usaha 2. Jadwal penandatanganan perjanjian
Pemenang Lelang; KPBU antara PJPK dan Badan Usaha
d. Pengumuman perubahan dokumen- KPBU sebagai penandatangan
dokumen yang sudah diserahkan Perjanjian KPBU.
sebagai lampiran Permohonan
Persetujuan Prinsip Dukungan
Kelayakan dan/atau Permohonan
Persetujuan Nilai Dukungan
Kelayakan (apabila ada) dan
dokumen terkait yang dilampirkan;
e. Permohonan perubahan waktu
dan/atau persyaratan pembayaran
Dukungan Kelayakan (apabila ada),
beserta alasannya;
f. Pernyataan bahwa Permohonan
Persetujuan Akhir Dukungan
Kelayakan yang diajukan sudah
sesuai dengan ketentuan dan syarat
yang berlaku; dan
g. Permohonan ke Menteri Keuangan
untuk memberikan Persetujuan Akhir
terhadap Dukungan Kelayakan.
Surat Berdasarkan Pasal 17 PMK No. 223/2012,
Dukungan PJPK mengajukan laporan kepada Menteri
Kelayakan Keuangan, sedangkan dalam Pasal 30 PMK
No. 143/2013, pihak yang seharusnya
menajukan laporan adalah Badan Usaha.
Laporan yang diajukan harus melampirkan:

a. Akta Pendirian Badan Usaha
Penandatangan Perjanjian KPBU;
b. Bukti Penyetoran dari total saham Badan
Usaha Pemenang Lelang kepada Badan
Usaha Penandatangan Perjanjian KPBU;
dan
c. Rancangan Akhir Perjanjian KPBU dengan
melampirkan rancangan akhir dari
Dokumen Persetujuan Pemberian
Dukungan Kelayakan untuk Proyek KPBU.
Dukungan Kelayakan akan menjadi komitmen mengikat dan dapat dilaksanakan setelah Surat
Dukungan Kelayakan tersebut di atas ditandatangani, sebagai contoh, kecuali seluruh empat
persetujuan secara kumulatif telah disahkan, maka Dukungan Kelayakan tidak akan mengikat.
Dukungan Kelayakan untuk biaya pembangunan akan dicairkan untuk angsuran proyek KPBU.
PMK No. 223/2012 mengatur dua metode dalam menerima angsuran57:
1. Pencairan selama masa pembangunan dalam setiap tahap yang disepakati berdasarkan
perjanjian KPBU; dan/atau
2. Pencairan setelah tanggal jatuh tempo operasi komersial, berdasarkan perjanjian KPBU.
Di dalam Proyek ini, Menteri Perhubungan harus bertindak sebagai perwakilan dari Menteri
Keuangan untuk mencairkan Dukungan Kelayakan58.
2.5.8 Penjaminan Infrastruktur

1. Penjaminan Infrastruktur
Peraturan KPBU mengatur Pemerintah untuk memberikan jaminan kepada Proyek yang
dilaksanakan berdasarkan Peraturan KPBU. Jaminan Pemerintah tersebut akan diberikan
dengan mempertimbangkan prinsip-prinsip manajemen dan mitigasi risiko keuangan di dalam
APBN yang dilakukan oleh Menteri Keuangan.
Sebagai pertimbangan untuk ketentuan Jaminan Pemerintah, Menteri Keuangan berwenang
untuk:
a. Menetapkan ketentuan kriteria dari Jaminan Pemerintah yang akan diberikan untuk
Proyek;
b. Meminta dan memperoleh data dan informasi yang dibutuhkan dari pihak yang terkait
dengan Proyek;
57
Pasal 20 PMK No. 223/2012.
58
Pasal 21 ayat (3) PMK No. 223/2012.
c. Menyetujui atau menolak Permohonan untuk pemberian jaminan;
d. Menetapkan bentuk dan jenis Jaminan Pemerintah yang akan diberikan untuk Proyek.
Berdasarkan Perpres No. 78/2010 dan PMK No. 260/2010, jaminan infrastruktur hanya hanya
dapat diberikan untuk proyek KPBU yang memenuhi persyaratan di dalam Perpres No.
78/2010 dan PMK No. 260/2010. Oleh karena itu, mengingat Proyek adalah proyek KPBU
berdasarkan Peraturan KPBU, Proyek tersebut dianggap memenuhi syarat untuk mengajukan
permohonan jaminan infrastruktur, dengan tunduk pada persyaratan, prosedur, dan
mekanisme sebagaimana diatur Perpres No. 78/2010 dan PMK No. 260/2010.
Berdasarkan Peraturan KPBU, Jaminan Pemerintah harus ditentukan sebelum tahap
Pelelangan. Setiap Jaminan Pemerintah harus ditetapkan berdasarkan dokumen-dokumen
Pelelangan. Jaminan Pemerintah dapat diberikan oleh BUMN yang khusus didirikan untuk
tujuan ini, yaitu PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) (“PII”). PII dapat memberikan
jaminan untuk Badan Usaha KPBU untuk melindungi kewajiban PJPK berdasarkan alokasi
risiko sebagai berikut:59
No Risiko Penjelasan
1. Lisensi, izin, dan Cakupan terhadap risiko akibat keterlambatan atau
persetujuan kegagalan dalam memberikan lisensi, izin atau
persetujuan (keterlambatan yang berdampak negatif
terhadap biaya konstriksi, biaya pendanaan dan
dimulainya perolehan pendapatan).
2. Keterlambatan/Kegagalan Cakupan terhadap risiko keterlambatan atau kegagalan
Pemenuhan Pembiayaan pemenuhan pembiayaan yang diakibatkan
(Financial Close) tindakan/tidak bertindaknya PJPK (selain isu lahan dan
isu perijinan).
3. Perubahan regulasi dan Cakupan terhadap kerugian sebagai dampak dari
peraturan perundang- perubahan regulasi/peraturan perundang-undangan
undangan yang berdampak negatif terhadap proyek, seperti
peraturan pajak, struktur tarif, atau peraturan yang
mempengaruhi spesifikasi teknis proyek dan
menyebabkan perubahan biaya. Berlaku hanya jika
kontrak secara eksplisit terhadap dan terikat dengan
regulasi/peraturan perundang-undangan yang berlaku
(melindungi terhadap perubahan regulasi/peraturan
perundang-undangan), dimana lazim bagi PJPK untuk
menanggung risiko perubahan regulasi/peraturan
perundang-undangan yang bersifat diskriminatif.
4. Wanprestasi Cakupan terhadap tindakan/tidak bertindaknya PJPK
yang melanggar kontrak, atau merubah kontrak secara
sepihak.
5. Integrasi dengan Jaringan Cakupan terhadap tindakan/tidak bertindaknya PJPK
(atau otoritas yang berwenang) yang mempengaruhi
operasional/pendapatan proyek karena kegagalan (atau
tidak memadainya) integrasi dengan jaringan yang
tersedia atau yang direncanakan.
6. Risiko Fasilitas Pesaing Cakupan terhadap risiko adanya fasilitas/infrastruktur
sejenis yang dibangun dan akan bersaing dengan
penyediaan layanan yang diperjanjikan.
7. Risiko Pendapatan Cakupan terhadap pemenuhan/penerapan kewajiban
PJPK terhadap pendapatan proyek. Cakupan berlaku
59
Dana Jaminan Infrastuktur Indonesia, Berdasarkan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha di Indonesia: Ketenuan
PedomanJaminan Infrastruktur, Maret 2011.
No Risiko Penjelasan
hanya jika PJPK secara kontraktural menyetujui
pembayaran atas layanan infrastruktur/proyek
(anuitas/dukungan fiskal terhadap kesenjangan
kelayakan/pendapatan minimum).
8. Risiko Permintaan Cakupan terhadap perubahan, yang ditanggung Badan
Usaha KPBU akibat tindakan PJPK, yang
mempengaruhi permintaan layanan proyek.
9. Risiko Harga Cakupan terhadap pemenuhan tingkat pendapatan yang
tidak tercapai akibat perubahan tarif secara sepihak
10. Risiko Ekspropriasi Cakupan terhadap tindakan pengambilalihan proyek
oleh PJPK atau otoritas lainnya yang menyebabkan
berakhirnya kontrak proyek.
11. Risiko Tidak Dapat Cakupan terhadap risiko pendapatan/profit dari proyek
dilakukannya Konversi tidak dapat dikonversi ke mata uang asing dan/atau
dan Transfer Mata Uang tidak dapat direpatriasi ke negara asal investor.
12. Risiko Parastatal atau Cakupan terhadap risiko suatu entitas sub-nasional atau
Sub-nasional parastatal yang bertindak sebagai PJPK pada suatu
proyek yang gagal memenuhi pembayaran kontraktual
atau kewajiban materil lainnya (karena keputusan
sepihak).
13. Risiko Keadaan Kahar Cakupan terhadap risiko bahwa suatu kejadian diluar
yang Mempengaruhi kendali kedua belah pihak (bencana alam atau akibat
PJPK tindakan manusia) yang akan terjadi dan dapat
menyebabkan keterlambatan atau kegagalan PJPK
untuk memenuhi kinerja kewajiban kontraktual.
14. Risiko Antarmuka Cakupan terhadap risiko bahwa metode atau standar
(Interface) layanan sektor publik akan menghambat layanan
kontraktual atau sebaliknya. Risiko ini termasuk jika
kualitas pekerjaan oleh pemerintah tidak sesuai dengan
apa yang telah dikerjakan Badan Usaha KPBU.
Dalam rangka menyediakan jaminan, PII akan membuat perjanjian jaminan dengan Badan
Usaha KPBU, yang akan menjamin kewajiban keuangan PJPK berdasarkan Perjanjian KPBU
yang telah disetujui PII. Dalam hal ini, PII mensyaratkan PJPK untuk membuat Perjanjian
Regres (Recourse Agreement) dengan PII.
Dalam hal PJPK gagal memenuhi kewajibannya berdasarkan Perjanjian KPBU, Badan Usaha
KPBU dapat mengajukan klaim ke PII selama memenuhi persyaratan untuk mengklaim
sebagaimana diatur dalam perjanjian penjaminan. Pengajuan klaim dan proses evaluasi, serta
klaim pembayaran jaminan, wajib diatur di dalam perjanjian penjaminan. PII harus memiliki hak
regres terhadap P|JPK untuk mendapatkan penggantian pembayaran klaim jaminan, sesuai
dengan syarat dan ketentuan yang disetujui dalam perjanjian regres.
2. Penyelesaian Klaim Jaminan/ Kewajiban Regres

Persyaratan klaim jaminan yang dapat dibuat oleh Badan Usaha KPBU dalam hal terjadi
kelalaian oleh PJPK diatur dalam PMK No. 260/2010 and Perpres 78/2010. Badan Usaha
KPBU dapat mengklaim berdasarkan salah satu dari dua kondisi sebagaimana diatur dalam
Perpres 78/2010, yaitu:
1. Badan Usaha KPBU sudah diberitahukan oleh PJPK mengenai ketidakmampuannya untuk
memenuhi kewajian keuangan sebelum tenggang waktu yang diatur dalam perjanjian
KPBU; atau
2. Dalam tenggang waktu yang ditentukan dalam perjanjian KPBU PJPK gagal memenuhi
kewajiban keuangannya.
Dalam salah satu dari dua kasus tersebut, Badan Usaha KPBU dapat mengajukan klaim untuk
penyelesaian kepada PII, setelah PII mendapatkan, memproses, dan memverifikasi klaim
tersebut. Proses verifikasi akan memeriksa hal-hal sebagai berikut:
1. Kesesuian klaim dengan lingkup jaminan yang diberikan oleh PII untuk memastikan bahwa
perjanjian jaminan mencakup klaim Badan Usaha KPBU; dan
2. Bahwa tidak ada sengketa antara PJPK dan Badan Usaha KPBU yang menyangkut klaim
yang diajukan Badan Usaha KPBU
Jika PJPK lalai dalam kewajibannya maka PII akan melakukan pembayaran kepada Badan
Usaha KPBU. Apabila ada sengketa antara Badan Usaha KPBU dan PJPK, PII akan
mengharuskan para pihak untuk menyelesaikan sengketa tersebut sebelum menyelesaikan
klaim jaminan.
3 Pendahuluan
3.1 Penyiapan Rencana Jalur Monorel

3.1.1 Kesesuaian Rencana Jalur Monorel Dengan RTRW
A Wilayah Administrasi
Secara administrasi, Kota Batam merupakan bagian dari Provinsi Kepulauan Riau yang secara geografis
terletak antara 0°0,25' 29’' - 1°0,15’ 00” Lintang Utara dan 103°0,34’ 35” - 104°0,26’ 04” Bujur Timur.
Adapun batas-batas administrasinya sebagai berikut: (lihat Gambar 3.1)
 Sebelah Utara : Selat Singapura;
 Sebelah Selatan: Kecamatan Senayang Kabupaten Bintan;
 Sebelah Timur : Kecamatan Bintan Utara Kabupaten Bintan;
 Sebelah Barat : Kabupaten Karimun dan Moro Kabupaten Karimun.
Gambar 3.1 Wilayah Administrasi Kota Batam
B Kondisi Kependudukan dan Perekonomian
Menurut catatan statistik penduduk Kota Batam tahun 2011 sebesar 1.145.146 jiwa, dengan tingkat
kepadatan penduduk 1.102,33 jiwa/km2 (asumsi wilayah darat sekitar 1.038,84 km2). Berdasarkan data
statistik Batam dalam Angka dari tahun 1998-2011 laju pertumbuhan penduduk rata-rata per tahun
mencapai 11,36% per tahun. Tabel 3.1 menunjukkan data mengenai pertumbuhan penduduk di Kota
Batam pasca krisis tahun 1997. Dari data tersebut diketahui pertumbuhan jumlah penduduk cenderung
fluktuatif. Sedangkan pertumbuhan penduduk tiga tahun terakhir, 2009-2011, pertumbuhan penduduk
Kota Batam mulai berkurang hingga tinggal 1 digit (sekitar 6-10 % per tahun), dan kemungkinan trend
pertumbuhan penduduk ini akan berlanjut dalam beberapa tahun ke depan.
Tabel 3.1 Pertumbuhan Penduduk Kota Batam 1998 – 2011

No Tahun Laki Perempuan Jumlah Pertumbuhan
1 1998 154.300 139.400 293.700
2 1999 160.066 176.891 336.957 14,73%
3 2000 210.325 227.033 437.358 29,80%
4 2001 244.184 282.967 527.151 20,53%
5 2002 257.272 292.679 549.951 4,33%
6 2003 268.431 294.230 562.661 2,31%
7 2004 281.807 309.446 591.253 5,08%
8 2005 332.720 353.067 685.787 15,99%
9 2006 347.575 366.385 713.960 4,11%
10 2007 355.692 368.623 724.315 1,45%
11 2008 455.071 444.873 899.944 24,25%
12 2009 506.758 481.797 988.555 9,85%
13 2010 545.189 511.512 1.056.701 6,89%
14 2011 590.821 554.325 1.145.146 8,37%
Rata-Rata Pertumbuhan 1998-2011 11.36%
Rata-rata Pertumbuhan 5 Tahun Terakhir (2007-2011) 10,16%
Sumber: Kota Batam Dalam Angka (2012) dan http://www.batamkota.go.id
Penduduk Kota Batam yang berjumlah 1.145.146 jiwa yang terdiri atas 590.821 jiwa laki-laki dan 554.325
jiwa perempuan. Dari jumlah penduduk tersebut tersebar di 12 kecamatan dan 64 kelurahan. Hanya
penyebarannya tidak merata sehingga mengakibatkan kepadatan penduduk per km2 di setiap daerah
bervariasi.
Dalam konteks pembangunan ekonomi wilayah, besaran barang dan jasa yang dihasilkan oleh
masyarakat dikenal sebagai Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) menjadi salah satu indikator
kemampuan dan kapasitas perekonomian daerah yang bersangkutan. Sedangkan pendapatan perkapita
masyarakat dan jumlah penduduk bisa digunakan untuk menggambarkan kekuatan demand-nya. Dengan
kata lain PDRB adalah cerminan kemampuan sumber daya ekonomi yang dihasilkan oleh suatu wilayah.
Sedangkan tingkat pendapatan dan jumlah penduduk bisa menjadi indikator untuk mengukur daya beli
dan tingkat permintaan masyarakatnya.
Dari PDRB ini pula bisa dilihat struktur perekonomian atau peranan setiap sektor ekonomi dalam suatu
wilayah. Sektor-sektor ekonomi yang mempunyai peran besar menunjukkan dominasi perekonomian
suatu daerah. Sektor-sektor perekonomian yang digunakan untuk mengenali potensi perekonomian Kota
Batam terdiri dari 9 (sembilan) sektor lapangan usaha, yaitu sektor pertanian, pertambangan dan
penggalian, industri dan pengolahan, listrik, gas dan air minum, bangunan, perdagangan, pengangkutan
dan komunikasi, keuangan, persewaan dan jasa perusahaan serta sektor jasa tampak pada Tabel 3.2.
Tabel 3.2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha di Kota Batam (Juta Rupiah)
No Lapangan Usaha 2009 2010*) 2011**)
1 Pertanian, Peternakan, Kehutanan dan Perikanan 477.878,33 534.638,29 599.955,60
2 Pertambangan dan Penggalian 50.389,17 55.101,35 57.337,00
3 Industri Pengolahan 24.253.904,43 27.812.382,39 30.445.651,54
4 Listrik, Gas dan Air Bersih 320.416,47 383.926,89 415.236,21
5 Bangunan 1.016.494,35 1.287.652,41 1.494.616,45
6 Perdagangan, Hotel dan Restoran 10.622.143,70 12.551.757,96 14.490.528,41
7 Pengangkutan dan Komunikasi 1.150.008,78 1.282.975,51 1.421.254,34
8 Keuangan, Persewaan dan Jasa/Perusahaan 2.451.023,22 2.713.620,38 2.936.833,39
9 Jasa - Jasa 626.966,88 695.578,30 763.004,07
PDRB 40.969.225,33 47.297.634,49 52.624.417,00
Sumber: BPS/Batam Dalam Angka 2012
*) Angka Perbaikan
**) Angka Sementara
Tabel 3.3 menunjukkan bahwa PDRB Kota Batam tahun 2011 untuk sektor industri merupakan sektor
yang dominan dengan kontribusi sekitar 60,69 % dari total PDRB Kota Batam, kemudian disusul sektor
perdagangan, hotel, dan restoran dengan kontribusi sekitar 25,72% dan sektor keuangan sebesar 4,44%.
Tabel 3.3 PDRB Atas Harga Konstan 2000 Menurut Lapangan Usaha di Kota Batam (Juta Rupiah)
No Lapangan Usaha 2009 2010*) 2011**)
1 Pertanian, Peternakan, Kehutanan dan Perikanan

Bahasa

Dokumen - Tips - Dokumen Draft Outline Business Case Kajiangambar 325 Penampang Girder PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Dokumen - Tips - Dokumen Draft Outline Business Case Kajiangambar 325 Penampang Girder PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KEMENTERIAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL/

BADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL

Laporan Rancangan Kajian Akhirini terdiri dari 7 (tujuh) Bab, yaitu:

PT. MARGA GRAHA PENTA

BAB 1 PENDAHULUAN .........................................................................................................................1-1

BAB 2 KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN ......................................................................... 2-1

BAB 3 KAJIAN TEKNIS..........................................................................................................................3-1

BAB 4 KAJIAN KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL ................................................................ 4-1

BAB 5 KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL ...................................................................................... 5-1

Gambar 1.1 Rencana Koridor Monorel Pulau Batam ...........................................................................1-5

Gambar 3.1 Wilayah Administrasi Kota Batam.....................................................................................3-1

Gambar 5.1 Peta Tata Ruang Wilayah KPBPB Batam........................................................................ 5-5

Tabel 3.1 Pertumbuhan Penduduk Kota Batam 1998 – 2011...........................................................3-2

Tabel 4.1 Jumlah Responden di Masing – Masing Lokasi.............................................................. 4-1

Tabel 5.1 Lokasi Stasiun Monorel Batam - Jalur 1 .......................................................................... 5-6

1.1 Latar Belakang

Adapun, secara spesifik, tujuan kegiatan ini adalah:

Sedangkan kajian kesiapan dilakukan dengan memperhatikan hal-hal berikut:

1.3 Ruang Lingkup Kegiatan

b. Kajian Teknis, meliputi:

d. Kajian Lingkungan dan Sosial, meliputi:

• Pemilihan bentuk kerjasama dilakukan dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai

f. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

3. Penyiapan Kajian Kesiapan (Project Readiness) di sektor Transportasi khususnya Transportasi

1.5 Lokasi Kegiatan

Gambar 1.1 Rencana Koridor Monorel Pulau Batam ................................................................................ 1-5

Bentuk KPBU yang tepat untuk Proyek adalah Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer/”BOT”).

2.2.2 Kajian Kelembagaan

2.2.3 Kajian Hukum

2.3 Rekomendasi dan Rencana Tindak Lanjut

2.3.2 Kriteria Utama dalam Pemilihan Badan Usaha

2.3.3 Rencana Jadwal Kegiatan Penyiapan dan Transaksi KPBU

b. Pembentukan Tim KPBU

2. Tahap Transaksi KPBU

2. Bentuk Pengusahaan atas Area Komersial terkait Proyek

Perlu diketahui bahwa selama jangka waktu pengoperasian, mitra Kerjasama

3. Pembebasan Area Komersial terkait Proyek

Jangka waktu yang diperlukan dalam melaksanakan prosedur pengadaan tanah

b. Pembebasan Area Komersial di Luar Wilayah Proyek

2.4 Kajian Kelembagaan

2. Kewenangan BP Batam atas KPBPB

4 Bagian I tentang Definisi Istilah

Berdasarkan PP No. 46/2007, dengan terbentuknya Badan Pengusahaan KPBPB Batam,

3. Kewenangan BP Batam sebagai PJPK atas Proyek

b. Kewenangan, Tanggung Jawab, dan Struktur Organisasi

Kewenangan-kewenangan BP Batam dalam menarik investor di Pulau Batam adalah

Pendapatan sebagaimana dimaksud di atas dilaporkan kepada Menteri Keuangan

Sehubungan dengan Perencanaan dan Penganggaran, PP No. 6 Tahun 2011 mengatur

c. Struktur Organinasi BP Batam

3. Provinsi Kepulauan Riau

Berdasarkan UU No. 25/2002, kewenangan provinsi sebagai Daerah Otonom mencakup

5. DPRD Kota Batam

Dalam rangka pemberian Dukungan Kelayakan, Menteri Keuangan mendirikan Komite

Menteri Keuangan menyetujui pemberian Dukungan Kelayakan setelah memperoleh

8. Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia

9. Kementerian Pekerjaan Umum

10. Kementerian Tenaga Kerja dan Transmigrasi

11. Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM)

12. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)

Dalam menjalankan kewenangannya tersebut, Pemerintah telah menugaskan PT PLN

14. Badan Pertanahan Nasional (BPN)

2.4.4 Kesesuian Lokasi KPBU dengan RTRW