MODUL PERKULIAHAN

Manajemen
Konstruksi
Sistem Pelaksanaan
Pembangunan

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

04
Teknik Teknik Arsitektur 10200 Endah Mustikowati, ST, MT

Abstract Kompetensi

Pengertian sistem pelaksanaan Memahami ragam sistem pelaksanaan

pembangunan pembangunan, peran para pihak dan
kontrak pembangunan

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

1 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Pembahasan

Pendahuluan

Sistem pelaksanaan pembangunan merupakan skema keterkaitan diantara para pihak yang
berperan dalam pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Karakteristik suatu sistem ditandai
atas beberapa aspek berikut :
 Sistem Pelaksanaan Pembangunan (Proyek Besar) - Pendekatan Ekonomis dan
Teknis
 Tipe Kontrak antara Pemberi tugas dan Team Manajemen Konstruksi, Perencana
serta Pelaksana / Kontraktor
 Tipe Kontrak, Organisasi Proyek serta Sistem Pelaksanaan Pembangunan

Skema beberapa tipe sistem pelaksanaan pembangunan sbb:

 Tipe tradisional, trimitra pembangunan dengan organisasi pemberi tugas, perencana,
dan pelaksana
 Tipe MK (Konsultan manajemen konstruksi) sebagai motor proyek
 Build Operate Tranfer (BOT)
 Turn-Key Project
 Fast track

Penjelasan diuraikan berikut ini.

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

2 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
a. Trimitra Pembangunan (Tipe Tradisional)
Tiga pihak yang berperan dalam pelaksanaan pembangunan yakni pemberi tugas,
perencana dan pelaksana.

b. MK
Konsultan MK sebagai koordinator proyek

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

3 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
c. B O T
Pelaksana BOT dengan kekuatan sendiri (fully self / with agreement financing)
melaksanakan dan mengoperasikan proyek hingga waktu yang disepakati.

d. Turn-Key
Pelaksana Turnkey dengan kekuatan sendiri (fully self /with agreement financing)
melaksanakan proyek. Pembayaran dan serah-terima pada saat proyek telah
diselesaikan atau beroperasi.

e. Fast-Track
Sesuai tipe kontrak, Pelaksana menyelesaikan pekerjaan pada waktu yang disepakati.
Pengaturan waktu disusun lebih cepat dari waktu pelaksanaan pada umumnya dengan
konsekwensi perhitungan tertentu. Pelaksanaan dilakukan dengan strategi melakukan
berbagai pekerjaan secara parallel, lembur, pengaturan shift, dll.

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

4 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Bacaan Lanjut
Pelaksanaan Konstruksi dengan Kemitraan

Konsep kemitraan usaha mempunyai landasan yang kuat baik dilihat dari sudut pandang
ekonomi, sosial – politik maupun moral. Dari sudut pandang ekonomi, kemitraan usaha
merupakan tuntutan efisiensi, produktivitas, peningkatan kualitas produk, menekan biaya
produksi, mencegah fluktuasi suplai, menekan biaya penelitian dan pengembangan serta
dalam peningkatan daya saing. Dari sudut pandang moral kemitraan menunjukkan upaya
kebersamaan, kesetaraan, melestarikan falsafah bersatu kita teguh, bercerai kita runtuh,
menuju masa depan yang jaya. Dari sudut pandang sosial politik, kemitraan dapat
mencegah terjadinya kesenjangan sosial, kecemburuan sosial dan gejolak sosial politik.

Untuk memudahkan pengelompokan, kemitraan dapat dibagi menjadi dua kelompok ialah
kemitraan pada level kepemilikan modal dan kemitraan pada level operasional.

Kemitraan pada Level Kepemilikan Modal (Aspek Keuangan)

Perkembangan kemitraan pada level kepemilikan modal; pada zaman dahulu pengusaha
hanya pengusaha perorangan yang modalnya menggunakan uangnya sendiri dan skala
produksi / operasinya sangat kecil sehingga lingkup pemasaran & operasinya sangat
terbatas dan biaya per unit produk yang dihasilkan mahal. Sesuai dengan tuntutan zaman
untuk efisiensi dan pasar yang lebih luas, pengusaha semakin menyadari skala usaha yang
terlalu kecil biaya per unitnya mahal, kualitas produk/jasa yang diproduksi rendah karena
tidak ada research & development dan daya saingnya rendah.

Dengan kesadaran tersebut pengusaha perorangan semakin menyadari usaha yang terlalu
kecil sulit berkembang dan tendensi kalah bersaing dengan usaha besar sehingga
pengusaha perorangan membutuhkan modal yang lebih besar. Untuk memperoleh modal
yang lebih besar tidak mungkin dipenuhi oleh modal satu orang oleh sebab itu dibutuhkan
beberapa orang yang mempunyai modal untuk bermitra menjadi satu menjalankan usaha.
Bentuk kemitraan kepemilikan modal ini dapat berupa CV maupun PT. Dari fakta sejarah
menunjukkan kemitraan kepemilikan modal perusahaan terbukti memperkokoh perusahaan
dan meningkatkan kinerja perusahaan. Jadi kemitraan kepemilikan modal terbukti baik.

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

5 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Dengan perkembangan usaha lintas wilayah semakin disadari oleh pengusaha, modal yang
dimiliki beberapa orang tidak cukup untuk menangani proyek yang lebih besar sehingga
perusahaan perlu bermitra dengan perbankan maupun lembaga keuangan untuk
memperkuat modalnya dengan cara meminjam uang atau bagi hasil. Dari fakta sejarah
menunjukkan kemitraan perushaan dengan perbankan terbukti baik.

Dengan perkembangan teknologi transportsi dan komunikasi yang semakin canggih maka
perusahaan berkembang lintas negara yang disebut Multinasional Corporation (MNC).
Untuk mengembangkan MNC dibutuhkan dana yang sangat besar yang pengembangannya
jangka panjang sehingga pembiayaan ini tidak seratus persen cocok dibiayai dengan
pinjaman bank. Proyek sangar besar (mega proyek) yang Break Even Point nya lebih dari 5
tahun tidak cocok dibiaya dengan bank karena pinjaman bank harus dibayar pokok dan
bunganya setiap bulan begitu pinjaman ditandatangani sedangkan proyek yang dikerjakan
belum menghasilkan keuntungan sampai lebih dari 5 tahun. Dengan kondisi tersebut
dibutuhkan sumberdana yang persyaratannya lebih ringan dan jumlahnya sangat besar oleh
sebab itu pengusaha membutuhkan dana dari pasar modal. Dari fakta sejarah membuktikan
kemitraan dalam bentuk pasar modal sangat menguntungkan pengusaha maupun
investornya sehingga banyak perusahaan menjadi MNC.

Peran kemitraan pada level keuangan dapat digambarkan seperti pada Gambar 1-2
dibawah ini.

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

6 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Gambar 1.
Peran Kemitraan dan Lembaga Keuangan dalam Meningkatkan Keunggulan Kompetitif

Gambar 2.
Peran Kemitraan, Lembaga Keuangan dan Pasar Modal dalam Meningkatkan Keunggulan
Kompetitif

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

7 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Kemitraan pada Level Operasional (Aspek Perusahaan & Industri)

Kemitraan bersinergi dapat diidentikkan dengan supplay chain management walaupun tidak
sama persis. Kemitraan mempunyai arti yang lebih luas dibandingkan dengan supplay chain
management karena kemitraan ada unsur kerjasma untuk segala bidang. Kemitraan usaha
merupakan manifestasi dari kebersamaan atau keterkaitan sumberdaya dalam bidang
produksi, pengolahan, distribusi, pemasaran, penelitian, rekayasa, alih teknologi, keuangan,
pembiayaan, service dan segala bidang yang ada kaitannya dengan kerjasama. Supply
chain management merupakan bagian dari kemitraan yang konteksnya lebih sempit yaitu
pada level logistik dan operasional/produksi.

Sebelum tahun 1990 supplay chain management tidak dikenal orang, yang dikenal orang
ialah logistic, production atau operation management. Konsep logistic atau operation
management merupakan konsep yang tradisional mengenai manajemen operasi yang
secara khusus menunjukkan aktivitas yang terjadi dalam batas lingkungan organisasi
tunggal. Fokus manajemen logistic dan operasi aktivitasnya lebih menekankan pada
pembelian, produksi, pergudangan, inventory dan pengiriman sedangkan Supply Chain
Management (SCM) lebih focus pada pengelolaan jaringan / kemitraan diantara perusahaan
yang bekerja sama dan mengkoordinir kegiatan- kegiatan perusahaan yang bekerjasama
tersebut dalam menghasilkan produk atau jasa untuk disampaikan kepada konsumen akhir.

Supplay chain management lahir karena tuntutan zaman, banyak konsumen yang tersebar
di seluruh dunia membutuhkan produk yang unik, kualitas baik, harganya murah dan mampu
mengakomodir perubahan kebutuhan konsumen yang sangat cepat sehingga satu
perusahaan tidak mungkin melakukan sendiri untuk memproduksi seluruh komponen dari
produk atau jasa yang dibutuhkan konsumen tersebut diatas oleh sebab itu masing-masing
perusahaan harus fokus pada produk / pekerjaan tertentu (spesialis) dan untuk
meningkatkan daya saing perusahaan spesialis tersebut mereka membutuhkan kemitraan
dengan perusahaan lain sehingga dapat menghasilkan produk atau jasa sesuai kebutuhan
dan keinginan konsumen. Dengan kemitraan atau supply chain management produk yang
dibutuhkan dan diinginkan konsumen dapat dihasilkan dalam periode waktu lebih cepat,
dengan biaya lebih murah, kualitas lebih baik dan biaya investasi lebih kecil.

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

8 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Jadi secara teoritis konsep kemitraan ialah masing- masing perusahaan fokus (spesialis)
pada produk / komponen produk / pekerjaan tertentu dan untuk menghasilkan produk yang
utuh mereka membutuhkan mitra yang handal / tangguh. Jadi secara teoritis untuk
menghasilkan produk yang berkualitas dan harganya murah dan cepat merespon perubahan
kebutuhan pasar dibutuhkan komponen yang berkualitas (perusahaan specialis), kemitraan
dalam logistik dan produksi (supplay chain management) dan metode produksi dan
inventory just in time & lean production. Agar supaya kemitraan dalam produksi berhasil
dengan baik maka dibutuhkan kemitraan dalam bidang lain yang meliputi kemitraan dalam
keuangan (kemitraan kepemilikan modal, kemitraan dengan lembaga keuangan dan pasar
modal), ketenaga kerjaan, kelembagaan dan kemitraan dengan supplier (peralatan & tenaga
ahli). Agar supaya kemitraan berhasil dengan baik dan efisien maka perlu didukung dengan
aspek hukum (kontrak, perjanjian dan penyelesaian sengketa) yang dikelola oleh lembaga
resmi (kenotariatan, arbitrase dan pengadilan).

Yang dimaksud dengan metode produksi & inventory just in time ialah perusahaan induk
(yang menghasilkan produk utuh) tidak harus memproduksi semua komponen yang
dibutuhkan sendiri tetapi mengandalkan dari suppliernya yang tangguh. Tugas utama
perusahaan induk ialah membuat design utuh dari produk yang akan diproduksi, membagi
tugas kepada suppliernya untuk memproduksi komponen- komponen tertentu dan membuat
jadwal perakitan & produksi yang akurat yang jadwal tersebut diberikan kepada para
supliernya sehingga komponen yang dibuat supplier tersebut selesai tepat waktunya, tepat
jumlahnya dan tepat kualitasnya. Dengan metode produksi & inventory just in time
perusahaan induk tidak membutuhkan gudang besar, pegawai banyak dan investasi besar
sehingga perusahaan induk dapat bekerja lebih efisien dengan kinerja tinggi.

Yang dimaksud dengan metode produksi dan inventory ”lean production" merupakan
metode produksi yang melakukan penelitian terus menerus dan menghilangkan kegiatan-
kegiatan, penggunaan barang–barang yang tidak penting. Sebagai hasil dari metode lean
production ialah banyak perusahaan besar yang tidak lagi membutuhkan gudang & bahan
baku dalam jumlah besar, gudang hasil akhir yang besar selain itu proses produksi yang
panjang dapat diperpendek sehingga perusahaan dapat bekeja lebih efisien. Metode
produksi dan inventory just in time & lean production banyak diaplikasikan oleh perusahaan
Jepang sehingga produk yang dihasilkan berkualitas tinggi dan harganya murah.

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

9 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Konsep dasar Supplay Chain Management (SCM) ialah planning, sourcing, making dan
delivery . Planning dalam konteks ini merupakan perencanaan dan pengorganisasian
operasi yang meliputi perencanaan supply dan perencanaan inventory. Sourcing merupakan
kegiatan yang harus dilakukan untuk memperoleh input atau faktor produksi dalam rangka
menghasilkan produk atau jasa. Making merupakan proses pengubahan input menjadi
output yang berbentuk produk atau jasa. Making termasuk kegiatan design produk dan
manajemen produksi. Delivering merupakan aktivitas yang menyampaikan produk atau jasa
ke konsumen akhir sesuai dengan order konsumen tersebut.

Dengan adanya supplay chain management perusahaan-perusahaan yang terlibat akan

memperoleh kemanfaatan sebagai berikut:
 Mengurangi biaya investasi untuk memperoleh output yang sama
 Mengurangi resiko
 Meningkatkan kualitas sumberdaya manusia
 Meningkatkan teknologi
 Mengurangi produk yang cacat
 Meningkatkan kualitas produk
 Mengurangi biaya tenaga kerja
 Meningkatkan efisiensi
 Meningkatkan kinerja
 Kapasitas produksi tidak perlu berlebihan
 Meningkatkan aktivitas pabrik
 Perusahaan dapat fokus pada produk unggulannya
 Mengurangi biaya research & development untuk menghasilkan produk atau jasa
yang sama.
 Pengembangan produk baru dapat dilakukan lebih cepat
 Meningkatkan service sekaligus mengurangi biaya
 Just in time mudah dijalankan
 Inventory bahan baku dapat dikurangi
 Inventory barang jadi dapat dikurangi
 Gudang besar tidak lagi dibutuhkan
 Menghasilkan produk yang mempunyai keunggulan kompetitif.

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

10 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
DaftarPustaka

Barrie, Donald. S dan Boyd C. Paulson, Manajemen Konstruksi Profesional, terjemahan -
Penerbit Erlangga , 1992.
Djoyowirono, Soegeng, Manajemen Konstruksi, Edisi Keempat, Biro Penerbit Teknik Sipil
Universitas Gajah Mada, 2005
Laporan proyek, Daya Saing Industri Konstruksi, 2010

2017 Manajemen Konstruksi PusatBahan Ajar dan eLearning

11 Endah Mustikowati, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id