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DERECHO REGISTRAL PERUANO

1. QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD


2. PARA QUE SIRVE EL REGISTRO
3. QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES
4. QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN
5. A QUE REGISTRO ACUDIR
6. CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO
7. QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES
8. QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR
9. QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO
10. DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE
11. CUANTO CUESTA INSCRIBIR
12. PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR
13. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN;
SISTEMA REGISTRAL

1.-QUE ES ELREGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Sin necesidad de llegar a formular una definición, pero si a dar un alcance de


su naturaleza, debemos señalar que el Registro de la Propiedad Inmueble, es
un Institución Pública, creada por el Estado, conformada por un conjunto de
libros, es decir una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente
legalizados existentes en cada Oficina Registral, así como de las partidas
obrantes en fichas y mediante partida electrónica (innovación tecnológica que
vienen aplicando los Registros Públicos en el Perú, mediante el uso o auxilio
del documento electrónico), en los que se extiende conforme a ley, los asientos
correspondientes a los actos inscribibles. El art. 13 del Reglamento de las
inscripciones concordado con él art. 2019 Del Código Civil, expresan que “en el
libro denominado Registro de la Propiedad se harán los asientos de todos los
títulos relativos a(...) (los inmuebles) situadas dentro del respectivo distrito”;

Podría también decirse que es una institución establecida para dar seguridad al
trafico jurídico tanto en las relaciones entre particulares, como entres estos y
las empresas y estas entre sí. Esa seguridad es el valor añadido que da a la
inscripción o anotación preventiva de todos aquellos actos y contratos, los
cuales constituyen asientos de carácter principal, los accesorios son las
cancelaciones y las notas marginales, que pueden afectar tanto a las
inscripciones como a las anotaciones preventivas, y además los asientos de
presentación

Es un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo


inscrito y en la calificación de un funcionario técnico e independiente. Es un
registro de fe pública registral. No es un registro de escrituras. No hay
trascripción de documento ni archivo de títulos.
El registro de la propiedad como instrumento de garantía de las transacciones
inmobiliarias, asegura al adquirente, con los requisitos legales, el
mantenimiento en su adquisición y lo protege a terceros, siempre y cuando se
haya constituido en un tercero registral.

2.- PARA QUE SIRVE EL REGISTRO

El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en


general.

Es, así, de suma importancia para todos, ya que:

Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan


todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad
(instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza
del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan
garantizar sus derechos frente a terceros.

De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripción consiste


en amparar los derechos de quienes adquieren apoyándose en los asientos del
Registro, y de sus antecedentes y precedentes registrales acogiéndose a él
contra todos erga omnes.

Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea
mediante las búsquedas o certificaciones que emiten los registradores de quién
es el propietario de una propiedad inmobiliaria determinada, así como si ésta
se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una
información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier
operación con la misma.

Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes
dificultades, como al que presta, quien tendrá con la hipoteca la plena
seguridad de recobrar lo que prestó.

Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del


país, dotando de seguridad a las transmisiones de propiedades y demás
operaciones inmobiliarias en general.

3.- QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES

Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador Público, cuya


función fundamental es la de calificación, que consiste en el examen extrínseco
de los documentos cuya inscripción se solicita para apreciar si los derechos en
ellos contenidos están correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria
conexión con la titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho
examen llega a la conclusión de que todo está bien, procede a la inscripción
solicitada. En caso contrario, deniega la inscripción mediante las observaciones
(cuando exista defectos subsanables) ola tacha (si el título por ejemplo es nulo,
cuando aparece celebrando la venta u menor de edad que carece de
capacidad civil), indicando los defectos advertidos y el modo, en su caso, de
subsanarlos. Según el Reglamento el término de vigencia de un asiento de
presentación es de treinta días, teniendo cinco días el Registrador para calificar
el título y veinte el usuario para subsanar las omisiones, sino caso contrario al
vencimiento del término se procede a la tacha.

Es necesario precisar que en el procedimiento registral no existe la cosa


juzgada, pues si al denegar una inscripción, el título devenía en defectos
subsanables o de fondo como el caso expuesto, el menor al adquirir su
mayoría de edad.

Podrá otorgar un contrato de confirmación del acto jurídico ratificándolo en


todos sus extremos con el cual el Registrador podrá admitir la inscripción, si
solo ese fuera el defecto detectado.

La calificación Registral se halla regulada por el Principio de la Legalidad, la


cual tiene por objeto que el registrador al momento de calificar los títulos
presentados para su inscripción, efectúa un estudio prolijo de los instrumentos
o títulos, los cuales tienen que estar adecuados a las normas registrales y a
subes relacionadas con los asientos precedentes del Registro, y a las normas
legales aplicables al acto o contrato o de su licitud. La calificación de los títulos
se concreta al estudio de la validez del acto o contrato que el documento
contiene en cuanto a su formalidad y a la capacidad de los otorgantes.

Las consecuencias que tiene la inscripción ponen de manifiesto la importancia


de la función del Registrador, así como la necesidad de una preparación
jurídica especializada para dicho cargo, al que se accede a través de un
concurso público siendo su principal requisito el de ser abogado en ejercicio y
debidamente colegiado. El problema central que se viene generando es que al
ser un funcionario público, deviene al no existir un proceso de
profesionalización por su respectiva institución, que el Registrador se llega a
burocratizar ya ser un funcionario rutinario, pues si este no se actualiza o
renueva sus conceptos será siempre un registrador que frente a hechos
nuevos, no asuma sus funciones y rechaza inscripciones y asuma actitudes
legalistas denegando la inscripción cuando el acto o contrato no se halla
contemplado en la legislación en forma taxativa, máxime si nos atenemos que
el derecho se va renovando y tiene que adecuarse a los cambios que se
producen en la sociedad.

4.- QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN

En la regulación existente en la legislación peruana, en el artículo 131 del


Reglamento General de los Registros Públicos señala: “Toda inscripción se
efectúa a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de
quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes
expresamente autorizados para ello, pueden ser presentantes de títulos; están
también facultados para hacer valer los recursos que permitan los Reglamentos
de los Registros”, éstos recursos son el de apelación por ante el Tribunal
Registral como segunda y última instancia administrativa y si es negativo su
petitorio tiene el derecho de iniciar las acciones contenciosas administrativas,
por otro lado existe el recurso de queja contra el Registrador. Se deja
constancia que estos recurso prolongan la vigencia del asiento de
presentación, lo cual garantiza que durante su vigencia no pueda efectuarse
ninguna inscripción relacionada a la partida que contravenga el derecho
invocado.

Es lamentable, que en la actualidad en los Registros Públicos, se haya emitido


políticas administrativas por las cuales, sé ha denegado el derecho que tenía el
usuario de entrevistarse con el Registrador para que fundamente o en su
defecto oriente al usuario, sobre las observaciones o tachas formuladas al
título, habiéndolo derivado a un mecanismo meramente administrativo, siendo
que el que lo absuelve es un tercero que no es quien toma la decisión y de lo
que se converse con este no determina ni influye en la absolución de la
observación, si bien es cierto que este mecanismo se generó para
supuestamente alejar al Registrador del usuario y evitar con ello actos de
corrupción, sabido es que existen lobees de estudios jurídicos o de abogados
que manteniendo una relación personal o de otra índole llegan directamente al
funcionario y logran acceder a sus inscripciones lo cual degenera pues se
convierte en un sistema muy selectivo violando el derecho a la igualdad que la
ley y la Constitución Política ampara, máxime que aún en nuestra sociedad no
hemos vencido las viejas raigambres del tarjetazo o de la presión política como
medio para conseguir algo, taras que debemos superar y desterrar.

5.- A QUE REGISTRO ACUDIR

Conforme lo establece el artículo 2019 del Código Civil, los bienes inmuebles y
los actos y contratos relacionados a este se inscriben en el Registro del
Departamento o provincia donde se halla ubicado el inmueble.

En el Perú, la institución Registral se halla organizada en oficinas Registrales


Regionales, las cuales a su vez han generado ámbitos geográficos de
jurisdicción de las oficinas Registrales que generalmente en provincia se hallan
ubicadas en las capitales y en algunos casos en los Distritos, por la naturaleza
y movimiento de inscripciones, es un solo registrador el que tiene competencia
sobre toda la provincia en la cual se le designa, y su competencia no sólo está
relacionada al Registro de la Propiedad, sino a todos los Registros, en el caso
de las grandes ciudades como Lima, Callao, Arequipa, entre otros, existe
designación de Registradores que tienen competencia sobre un Distrito o
Distritos.

Así por ejemplo si su propiedad se halla ubicada en el Distrito de Barranco,


Provincia y Departamento de Lima, si desea inscribir cualquier acto, lo solicitará
en la oficina Registral de Lima y Callao, e internamente, se asigna su
calificación al Registrador Público a cargo del Distrito de Barranco.
En el caso de que usted desee saber si una persona tiene derecho inscrito en
el Registro de la Propiedad de Lima y Callao, deberá acudir a dichas oficinas y
solicitará un certificado ya sea positivo negativo de propiedad, o en su defecto
mediante el sistema de búsqueda ( en estos casos por parte de la institución
registral, no existe aún una depuración de sus índices por lo que muchas veces
uno no puede confiar de dicha información sin tener a la vista la partida, pues
puede suceder que se me informe que x persona tiene propiedad inscrita, pero
al verificar la partida, ya no es el propietario. Es recomendable que en estos
casos solicite mediante las manifestaciones tener a la vista las partidas y con
ello tomar conocimiento de su contenido para obtener la información que
busca.

6.- CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO

Previa a la adquisición u otro acto relacionado con el inmueble es


recomendable que los usuarios deben recurrir al Registro a fin de verificar
haciendo uso del principio de publicidad registral, a fin de tomar conocimiento
del contenido de las inscripciones. Lo no inscrito, no le perjudica. La propiedad
debe estar libre de cargas y gravámenes (hipotecas, medidas cautelares, entre
otros). Es necesario que previo a la celebración de un contrato verifique la
realidad física del bien y que este coincida con los datos inscritos( sucede en
muchos casos, que sólo se registró el terreno y no la fábrica construida, en
estos casos deberá de precisarse dicha información en el contrato a celebrar,
para con posterioridad o previo a la celebración del contrato se regularice la
declaratoria de fábrica; otro de los casos muy comunes es la variación delas
numeraciones o de la jurisdicción, ello en los casos en los cuales se han
creado nuevos distritos.

Para mayor seguridad, puede pedir a su vendedor o referente se le adjunte


copias literales de los asientos registrales, en la cual se incluya la totalidad de
la partida; actualmente al estar llevándose las inscripciones en sistemas de
fichas, y mediante el uso de las partidas electrónicas, es más fácil tener una
información más completa y rápida, solicitando copias simples informativas. El
problema se genera en las partidas antiguas, las cuales todavía se llevan en
tomos o libros, lo que hace más dificultoso y engorroso obtener una
certificación, pues actualmente pese a los avances tecnológicos sobre todo en
Lima, dura 15 días como mínimo, el algunos casos de las oficinas provinciales,
han optimizado sus servicios y lo otorgan en el día.

Si adquiere sin consultar, puede llevarse muchas sorpresas, de allí que deberá
de guiarse por el adagio popular, que señala “más vale prevenir que
lamentarse”, dado que en la actualidad aún existe individuos inescrupulosos
que venden inmuebles que no le pertenecen o son litigiosos. Los casos más
frecuentes, son en aquellas zonas no urbanizadas ni habilitadas, en las cuales
efectúan lotizaciones sin tener la respectivas resoluciones Municipales, y a la
postre el adquiriente se encuentra con la sorpresa que el terreno es de un
tercero, o que está catalogado como agrícola, lo que demanda a la corta o a la
larga un engorroso trámite para su saneamiento físico legal.

7.- QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES

En el Perú, se comprende para este rubro, a los hechos por los que se lleva a
cabo cambios en las relaciones jurídicas de la propiedad inmueble y de los
derechos reales que recaen sobre ella.

La expresión inscribible contenida en el artículo 1º del Reglamento de las


Inscripciones, y 2019 del Código Civil a los títulos que propiamente son objeto
de inscripción y a los que son de simple anotación preventiva, contenidos en el
artículo 79 del Reglamento acotado y 2020 del Código Civil.

Para la incorporación del acto o contrato inscribible, es necesario que se tenga


en cuenta la naturaleza del derecho y que se acredite en documento que
conste en instrumento público o privado según sea el caso, lo cual representa
el título que da mérito a la inscripción ( instrumento público en el cual se funda
el derecho la persona a cuyo favor haya practicarse, y que tengan fe por S/
solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite; Vg. Escrituras públicas, en el caso de contratos
privados con firmas legalizadas notarialmente o por el Fedatario de la
Institución pública que lo emite, etc.).

Se registran todos los de trascendencia real. Es decir, los que afectan a la finca
con independencia de su titular o propietario. Sobre el particular en forma
genérica se ha establecido en el Código Civil en su artículo 2019, los siguientes
actos inscribibles:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,


modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales


dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran
a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles
sobre inmuebles.

Dentro de este contexto se hallan todos aquellos actos y contratos sean estos
primarios o secundarios, por lo que el concepto plasmada en la norma es de
carácter general. En un Ítem específico estamos tratando de desarrollar todos
los actos inscribibles recogidos de la propia práctica registral.

8.- QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR

Conforme a lo dispuesto por el artículo 2010 del Código Civil , La inscripción se


hacen en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición
contraria”, la cual concordada con el artículo 4 y 5 del Reglamento de las
Inscripciones, la cual precisa: “ se entiende por título para los efectos de la
inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que se funde su derecho
a la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fe por si solos o
con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se
acredite”.

Por otro lado el Reglamento General de los Registros Públicos , en su


artículo122 señala: “Los instrumentos públicos en virtud de los cuales, por regla
general deben hacerse las inscripciones, son los siguientes:

a) Las escrituras públicas y demás documentos extendidos ante notarios,


cónsules o representantes diplomáticos en ejercicio de sus atribuciones.
b) Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes
de entidades estatales o paraestatales a los cuales la ley haya
concedido funciones análogas a las notariales;
c) Los extendidos por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones;
d) Las partidas de los Registros de Estado Civil (matrimonio, nacimiento,
etc,).
e) Las partidas parroquiales en los casos previstos en el art. 1827 del
Código Civil (1,936- derogado); tarándose de matrimonios, solamente
tendrán valor las partidas parroquiales referentes a nupcias contraídas
antes de la vigencia de la Ley Nº 6890 del 08 de octubre de 1,930 (por la
cual se crea el Registro de Estado Civil).

Debe precisar que las inscripciones se realizan a mérito de los testimonios o


copias certificadas expedidas por el mismo funcionario o institución que
conserve en su poder la matriz, en el caso de los notarios se efectúa a mérito
de los partes notariales conforme a las formalidades establecidas en la
legislación sobre la materia.

Las normas en algunos casos prevé la inscripción a mérito de instrumentos


privados, siendo la única formalidad la legalización de las firmas de los
contratantes, como fue el caso de las Hipotecas de predios Rústicos antes de
la entrada en vigencia del Registro de Predios Rurales (registro especial en
cual se ha simplificado al titularidad por el formulario registral, con la
intervención del fedatario), en las cuales las hipotecas, se formalizaban en
instrumento privado con firmas legalizadas de los intervinientes, con lo cual
adquirían la calidad de título.

9.- QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO

Al presentar el usuario o inscribiente el título que da mérito a la inscripción, el


usuario se constituye a la oficina Registral, en la cual se halla ubicado el
inmueble a inscribir, hace efectivo el pago de los derechos registrales, con lo
cual será presentado en el Libro Diario en la cual se extenderá el asiento de
presentación, los cuales se extienden en riguroso orden cronológico de
presentación sin dejar ni huecos, y se numeran correlativamente( art. 137 del
R.G.R.P.), el cual debe contener los siguientes datos:

a) El nombre apellido y domicilio del presentante.

b) La hora de presentación;

c) La naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del


funcionario que lo ha expedido.

d) El derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o


extinga por el título que se presentó a inscribir.

Además, al margen de cada asiento y según los casos se anotará el Tomo y


Folio (ficha o partida electrónica) en que se ha hecho la inscripción o que esta
ha sido denegada, apelada o formulado recurso de queja o acción contenciosa
administrativa, para los efectos de la prórroga de los asientos de presentación.

Dejamos constancia que según la normativa registral el asiento de


presentación tiene una vigencia de 30 días útiles (no se cuentan días feriados
ni en los cuales el registro haya dejado de laborar), su importancia es
relevante, por cuanto en el supuesto que se haya formulado una apelación, de
ser declarada fundada, los efectos jurídicos de la inscripción se retrotraen
dentro del Principio prioridad al de la fecha de presentación (art. 143 del R .G. R.
P.); término durante el cual, ningún documento contradictorio se inscribirá, por
lo que cualquier otro acto realizado por el transferente y no inscrito, voluntaria o
forzosamente (embargo...) le afecta.

Por ejemplo, si usted adquiere una propiedad, y solicita su inscripción a las


8:30 horas, y posteriormente a las 8:31. Horas, se presenta otro título
relacionado a la misma partida (embargo u otro), este último no podrá inscribirse,
si resulta incompatible con el presentado primero, pues si inscribe este, ya no
podrá ser inscrito el segundo (art.149 del R.G.R.P.), lo cual es regulado por el
principio de impenetrabilidad.

10.- DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE

La inscripción, por regla general, es voluntaria y declarativa del derecho


inscrito. Por ello, no es obligatoria. Pero si no inscribe, no obtendrá la
protección registral, de carácter extrajudicial, y quedará sujeta al devenir
económico del transferente, que seguirá figurando como propietario público del
bien (como está a su nombre la podrán embargar, vender, hipotecar...)

En algunos supuestos, la inscripción es constitutiva. Esto es, si no se inscribe


no existe el derecho. Por ejemplo, la hipoteca.

No dude en inscribir. Es la única protección que puede obtener para


mantenerse en la adquisición que ha realizado. El recurso judicial es la otra vía
y está supeditado a que el fallo, a su vez, sea inscribible por seguir estando la
finca inscrita a nombre del vendedor

Es menester que el usuario tenga presente, que bajo la figura del tercero
registral, la ley protege al inscribiente, conforme lo regula el artículo 2014 del
Código Civil “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona qué en el Registro aparece con facultades para otorgarlo
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescindao resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la


inexactitud del registro”.

Como se podrá apreciar, que es muy importante inscribir algún derecho


inscribible adquirido a fin de obtener la protección del Registro, pues puede
darse el caso, que Juan compra de Pedro, un inmueble inscrito a su nombre,
por contrato privado y no lo formaliza a escritura pública, ni menos aún solicita
la inscripción al Registro, posteriormente, Pedro es vencido en un Juicio, y se
ordena trabar embargo sobre sus bienes, dentro del principio de publicidad y
legitimación, aparecería que Pedro sigue siendo el Propietario, pese a haber
vendido su propiedad, por lo que el tercero interesado podrá embargarlo y pedir
el remate, con lo cual pondría en peligro su adquisición.

11.- CUANTO CUESTA INSCRIBIR

Los derechos de inscripción que cobra el Registro, es establecido mediante la


publicación anual modificada de acuerdo a la variación de la Unidad Impositiva
Tributaria (actualmente es de S/ 2,900.00 para el año 2,000), dichos derechos
se hallan divididos en dos rubros, derecho de presentación, el cual es un monto
fijo establecido en el arancel, más el 3 X mil del valor del acto o contrato, en el
caso de las hipotecas o gravámenes del 1.5 X mil.

Es menester precisar que el único requisito que exige el registro para presentar
un título es el de haber pagado tanto por el derecho de presentación como de
inscripción, actualmente en las oficinas registrales existen oficinas de
orientación al usuario en el cual le efectúan una pre-liquidación, con lo cual
tendrá una idea de cuánto le constaría la inscripción, en el caso de las
anotaciones preventivas sólo se cobra el asiento de presentación.
12.- PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR

Conforme a lo estipulado en el Reglamento General de los Registros Públicos,


el plazo ordinario es el de cinco días, si la documentación presentada cumple
con las disposiciones legales, caso contrario deberá formular las tachas u
observaciones, en el segundo caso el usuario tendrá 20 días para subsanarlos,
si al término de vigencia del asiento de presentación que es de 30 días útiles
conforme a lo antes expuesto, se procederá a la tacha, en cuyo asiento el
registrador dejara constancia del monto pagado y la diferencia por devolver
cuyos derechos podrán ser tomados en cuenta al momento de volver a
presentar el título para lo cual se deberá de acompañar, tanto el asiento de
tacha como el recibo original pagado.

El usuario deberá tener presente que el hecho de haber sido tachado su título
no lo inhabilita ni menos aún se debe considerar que nunca más se inscribirá,
pues en la institución Registral no existe la cosa juzgada, por lo que el usuario
una vez subsanado las observaciones podrá volver a presentar el Título, salvo
que contenga defectos insubsanables, que conlleven a la nulidad absoluta del
acto o contrato que se pretenda inscribir.

13.- EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

Efectos jurídicos substantivos de la inscripción:

Calificación.

El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil,


administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos,
excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo,
verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y
fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina principio de
legalidad.

Certeza del derecho y valor en cambio.

Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades


inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos
reales y los pactos personales de trascendencia real en términos que aseguren
la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. Así, la
responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos subjetivos de
trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su existencia y
contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del
mismo.

Protección judicial de la inscripción.

La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace


necesaria la calificación independiente del contenido de los derechos, se
muestra mediante la protección judicial de los asientos registrales (tutela
judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra.
Esto es, la seguridad preventiva actúa al margen de las contiendas judiciales y,
con la singular protección, de la salvaguardia de los Tribunales.

Firmeza de la adquisición.

En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se


presume) es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier
tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe el artículo 2014
del Código Civil, dando seguridad jurídica a los adquirientes en el sentido de
que nadie podrá privarles de la titularidad de sus derechos.

Inoponibilidad de lo no inscrito.

El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no


inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no
inscrito, frente a él, no existe.

Acción real registral.

Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la


publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de
la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del
mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad.

Publicidad formal de la titularidad.

El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad


material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o
acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de
su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el tratamiento
profesional del contenido de los asientos y bajo su responsabilidad, expida el
documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales son: la
nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la certificación,
autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La
nota simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no
fehaciente de publicidad

SISTEMA REGISTRAL

En el Perú, se sigue el sistema de folio real, inscripción voluntaria, de desarrollo


técnico, con fuertes efectos jurídicos extrajudiciales. En consecuencia, la competencia
se distribuye con carácter territorial; dentro de cada distrito se inscriben las
propiedades inmuebles en él situadas; cada bien da lugar a un folio real en el Libro-
Registro (de ahí su denominación) donde consta todo el historial de la finca desde su
inmatriculación: se dota al asiento registral de los efectos de oponibilidad, legitimación
y fe pública, por la virtualidad de los principios de prioridad y tracto sucesivo, sobre la
base única de la calificación del Registrador, que presenta, inscribe y publica, bajo su
responsabilidad, los derechos sobre las fincas