Anda di halaman 1dari 42

+

SPI 101 Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai

PKP 100+
+ Pendahuluan 2

1.1 Tujuan dari SPI 101 ini adalah untuk memberikan


definisi umum mengenai Nilai Pasar. SPI 101 juga
menjelaskan kriteria umum yang berhubungan
dengan definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam
penilaian aset atau liabilitas yang maksud dan
tujuannya memerlukan estimasi Nilai Pasar.

PKP 100+
+ Pendahuluan 3

1.2 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau


sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar, atas
suatu aset atau liabilitas, jika aset atau liabilitas tersebut
ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal
penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai
Pasar atas aset (kecuali aset keuangan), seorang Penilai
harus terlebih dahulu menentukan Penggunaan yang Tertinggi
dan Terbaik (HBU), merujuk kepada Konsep dan Prinsip
Umum Penilaian butir 12. HBU tersebut dapat berupa
kelanjutan dari penggunaan aset yang ada atau alternatif
penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan
terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar.

PKP 100+
+ Pendahuluan 4

1.3 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan


prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik aset, situasi
dan kondisi paling memungkinkan dimana aset tersebut
diperjualbelikan di pasar. (Lihat KPUP butir 11 dan Jenis
Properti).

ED SPI Edisi VII


+ Pendahuluan 5

1.4 Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai


Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara
tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila
didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Perbandingan
Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya, hendaknya
dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan Pendapatan,
termasuk analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan
pada arus kas dan tingkat pengembalian berdasarkan data
pasar. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh
hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai
dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek
penilaian. Meskipun ketersediaan data dan keadaan berkaitan
dengan pasar atau aset itu sendiri yang akan menentukan
pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan, namun hasil
penilaian dengan menggunakan pendekatan atau metode
manapun harus menghasilkan Nilai Pasar jika setiap pendekatan
tersebut didasarkan pada data pasar.

ED SPI Edisi VII


+ Pendahuluan 6

1.5 Cara memperdagangkan aset di pasar akan membedakan


penerapan berbagai pendekatan maupun prosedur untuk
mengestimasi Nilai Pasar. Jika didasarkan pada informasi
pasar, setiap pendekatan merupakan metode perbandingan.
Dalam setiap situasi penilaian, satu atau lebih pendekatan
biasanya lebih menggambarkan aktivitas pasar (terbuka).
Penilai akan mempertimbangkan setiap pendekatan dalam
setiap penugasan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan
menentukan pendekatan yang paling tepat untuk
dipergunakan.

ED SPI Edisi VII


+ Ruang Lingkup 7

2.1 SPI ini berlaku untuk Nilai Pasar aset dan/atau liabilitas,
sesuai dengan definisi aset atau properti dan liabilitas pada
KPUP dan Jenis Properti.
Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real properti,
mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap
seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa
memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian
dari bisnis yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya.
Sedangkan, penerapan Nilai Pasar untuk jenis properti
lainnya merujuk kepada Standar Teknis terkait.
Standar Teknis yang memberikan panduan dalam penilaian
setiap jenis aset atau properti tersebut hanya akan merujuk
pada SPI 101 untuk definisi dan kriteria umum Nilai Pasar.

PKP 100+
+ Definisi 8

3.1 Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang


yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan.
3.2 Istilah Aset memiliki pemahaman yang sama dengan
Properti sebagaimana dijelaskan didalam KPUP butir 3.0,
sehingga istilah aset dalam SPI ini dapat dipertukarkan
dengan properti. Setiap unsur dari definisi Nilai Pasar ini
memiliki kerangka pengertian masing-masing:

PKP 100+
+ Definisi 9

a) “...estimasi sejumlah uang..” merujuk pada harga yang


dinyatakan dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang
dapat dibayar secara tunai pada tanggal penilaian atas suatu
asset dalam transaksi pasar yang bebas ikatan. Nilai Pasar
diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh
secara wajar di psar pada tanggal penilaian,d engann
memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik
yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga
yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh
pembeli secara wajar pula.
Estimasi ini secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau
penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus
seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali
(sale and lease back), pertimbangan khusus atau konsesi-konsesi
yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau
unsur lain dari Nilai Khusus.

PKP 100+
+ Definisi 10

b) “...dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset


atau liabilitas...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu aset
atau liabilitas lebih merupakan estimasi jumlah uang dari
pada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual
sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga pada
suatu transaksi yang memenuhi semua unsur dari definisi Nilai
Pasar pada tanggal penilaian.
c) “...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi
Nilai Pasar berlaku hanya pada tanggal dimana opini nilai
diberikan. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah,
maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat
pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan
mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada
tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal
sebelumnya atau tanggal yang akan datang.

PKP 100+
+ Definisi 11

d) “...antara pembeli yang berminat membeli...” merujuk pada


seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk
membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli
maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli
dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan pasar yang
berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan
pasar hipotetis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli
dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga
pasar. Pemilik aset saat ini adalah termasuk bagian pelaku
ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya
membuat asumsi-asumsi yang tidak realistis mengenai kondisi
pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas
yang dapat diperoleh secara wajar.

PKP 100+
+ Definisi 12

e) “...penjual yang berminat menjual...” adalah penjual yang


tidak sangat berminat atau tidak terpaksa menjual pada
sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat
harga yang dianggap tidak wajar dalam kondisi pasar pada
saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan
untuk menjual asetnya pada kondisi pasar dan pada tingkat
harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka),
setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun
harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya
pemilik aset tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab
“penjual yang berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.

PKP 100+
+ Definisi 13

f) “...dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length


transaction)...” adalah transaksi antara pihak-pihak yang
tidak memiliki hubungan khusus atau hubungan istimewa
(misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaannya
atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang dapat
membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan
sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya
unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi
antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masing-
masing bertindak independen.

PKP 100+
+ Definisi 14

g) “...yang pemasarannya dilakukan secara layak...” berarti aset


akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar
penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang
dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai
Pasar. Cara penjualan dianggap merupakan yang paling
tepat untuk mendapatkan harga terbaik di pasar dimana
penjual memiliki akses. Jangka waktu pemasaran aset dapat
bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup
waktu sehingga aset dapat menarik perhatian pembeli
potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini
dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.

PKP 100+
+ Definisi 15

h) “...di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar


pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian...” menganggap
bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang
berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang
cukup tentang keadaan dan karakteristik aset, penggunaan
yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar
pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing bertindak
untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang
dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik
untuk posisinya masing-masing dalam transaksi tersebut.

PKP 100+
+ Definisi 16

Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisis


keadaan pasar pada tanggal penilaian, dan bukan pada
keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu. Seorang
penjual yang menjual asetnya pada tingkat harga di bawah
harga pasar yang terjadi sebelumnya tidak berarti dapat
dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat
itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian,
sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya
yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang
berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan
selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang
tersedia saat itu.

i) “...dan tanpa paksaan...“ menyatakan bahwa masing-masing


pihak terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak
ada paksaan untuk menyetujuinya.

PKP 100+
+ Definisi 17

3.3 Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi
tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa
dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.

3.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai
Pasar aset selain aset keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal
dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan
serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
yang dinilai. Penerapan untuk setiap jenis aset mengacu kepada
Standar Teknis terkait.

PKP 100+
+ Definisi 18

3.5 Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal) adalah
perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh
dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu bagian dari aset
(tidak termasuk tanah), antara pembeli yang berminat membeli dan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan berdasarkan pemindahan dari aset kelokasi
lain.

Nilai ini biasanya digunakan dalam penilaian aset berwujud yaitu


personal properti berupa Mesin dan Peralatan. Dan dikenal juga
sebagai Nilai Pasar Exsitu (lihat SPI 310 – Penilaian Mesin dan
Peralatan)

PKP 100+
+ Definisi 19

3.6 Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah uang
yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal
penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa
yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan.

Kerangka pengertian definisi Nilai Pasar (Lihat pada butir 3.2. huruf a-
i) dapat diterapkan pada interpretasi Nilai Sewa Pasar dengan
perubahan yang diperlukan untuk menggambarkan konteks sewa-
menyewa dari definisi tersebut.

PKP 100+
+ Hubungan dengan Standar Akuntansi 20

4.1 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di


dalam SPI 201, harus dipahami berkaitan dengan SPI 101 ini.
a) Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan
pedoman bagi penilai, akuntan, dan masyarakat
berkenaan dengan standar penilaian yang berpengaruh
pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aset tetap biasanya
merupakan Nilai Pasar. (Lihat KPUP butir 13.1)
4.2 Terdapat beberapa istilah atau terminologi yang digunakan
baik oleh Penilai maupun Akuntan yang dapat menimbulkan
kesalahpahaman dan kemungkinan penyalahgunaan. SPI 101
mendefinisikan Nilai Pasar dan membahas kriteria untuk
menentukan Nilai Pasar. Terminologi penting lainnya didefinisikan
dalam SPI 102, dan persyaratan lebih spesifik dibahas dalam
SPI 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.

PKP 100+
+ Pernyataan Standar 21

Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 101 dan KPUP, penilai wajib mematuhi
semua bagian KEPI.

5.1 Dalam pelaksanaan dan pelaporan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus:

a) Menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta


tidak menimbulkan kesalahpahaman;

b) Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;

c) Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan


pendekatan penilaian yang sesuai;

d) Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca


dan mengacu pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami
data, alasan, analisis dan kesimpulan penilaian;

e) Memenuhi persyaratan SPI 105 - Pelaporan Penilaian.

PKP 100+
+ Pembahasan 22

6.1 Konsep dan definisi Nilai Pasar bersifat fundamental terhadap


semua praktek penilaian. Uraian ringkas mengenai prinsip
ekonomi dan landasan prosedur dijelaskan dalam KPUP dan
KEPI.
6.2 Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi
sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar
lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam
penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan
definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas
harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu
sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing
pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan
dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan
diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan
dokumentasi lainnya.

PKP 100+
+ Pembahasan 23

6.3 Konsep Nilai Pasar menganggap harga yang telah


dinegosiasikan akan terjadi dalam pasar terbuka dan kompetitif
dimana pelaku pasar bertindak secara bebas. Kata “terbuka”
dan “kompetitif” tidak memiliki pengertian absolut. Terkadang
digunakan istilah “terbuka” setelah kata “Nilai Pasar” untuk
menjelaskan bahwa pasar dimana aset ditawarkan bukanlah
pasar yang terbatas atau restriktif. Sebaliknya dengan tidak
digunakan istilah “terbuka”, tidak mengindikasikan bahwa
transaksi tersebut bersifat individu atau tertutup.
Pasar untuk suatu aset dapat berupa pasar internasional
maupun lokal. Pasar dapat terdiri dari beberapa pembeli dan
penjual, atau hanya sedikit pelaku pasar. Asumsi pasar dimana
aset ditawarkan untuk dijual adalah pasar dimana aset yang
diasumsikan dipertukarkan biasanya dipertukarkan.

PKP 100+
+ Pembahasan 24

6.4 Nilai Pasar dari aset akan mencerminkan Penggunaan


Tertinggi dan Terbaik (HBU)nya. HBU didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
tersebut. HBU mungkin merupakan kelanjutan dari
penggunaan yang ada atau penggunaan
alternatifnya. Hal ini ditentukan dari penggunaan
yang dipertimbangkan oleh pelaku pasar ketika
memformulasikan harga penawaran.

PKP 100+
+ Pembahasan 25

6.5 Sifat dan sumber dari data masukan penilaian harus


konsisten dengan dasar nilai, yang selanjutnya juga harus
mempertimbangkan tujuan penilaian. Sebagai contoh,
berbagai pendekatan dan metode penilaian mungkin
digunakan untuk mendapatkan opini Nilai Pasar sejauh
digunakan data yang berasal dari pasar. Pendekatan
pasar, sesuai definisinya, menggunakan data masukan
yang berasal dari pasar. Untuk mengindikasikan Nilai
Pasar, pendekatan pendapatan seharusnya diterapkan
dengan menggunakan data masukan dan asumsi yang
akan digunakan oleh pelaku pasar. Untuk mengindikasikan
Nilai Pasar yang didapat dari pendekatan biaya, biaya
dari aset dengan utilitas sebanding dan penyusutan yang
sesuai seharusnya ditentukan dengan analisis dari biaya
dan penyusutan yang berasal dari pasar.

PKP 100+
+ Pembahasan 26

6.6 Data yang tersedia dan keadaan yang terkait dengan pasar
untuk aset yang dinilai akan menentukan metode penilaian yang
digunakan atau metode yang paling relevan dan sesuai.
Apabila didasarkan pada data yang berasal dari pasar dan
dianalisis dengan sesuai, setiap pendekatan atau metode yang
digunakan seharusnya memberikan indikasi Nilai Pasar.
6.7 Nilai Pasar tidak mencerminkan atribut aset yang hanya bernilai
bagi pemilik atau pembeli tertentu yang tidak tersedia bagi
pembeli lainnya di pasar. Keuntungan tersebut dapat terkait
dengan karakteristik fisik, geografis, ekonomi atau legal dari
aset. Nilai Pasar mensyaratkan diabaikannya elemen tersebut
dikarenakan pada tanggal penilaian kapanpun, Nilai Pasar
hanya mengasumsikan adanya pembeli yang berminat, dan
bukan pembeli tertentu yang berminat.

PKP 100+
+ Pembahasan 27

6.8 Penilaian pasar biasanya didasarkan pada informasi mengenai


aset pembanding. Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk
melaksanakan pengumpulan data yang cukup dan relevan
supaya dapat memberikan analisis yang kompeten dan
membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung. Dalam
proses ini, Penilai menerima data apa adanya, namun harus
mempertimbangkan semua data pasar yang berkaitan,
kecenderungan transaksi pembanding, dan informasi lain yang
diperlukan. Jika data pasar terbatas, atau tidak tersedia
(misalnya untuk properti khusus), Penilai harus menyatakan
secara wajar situasi tersebut dan menyatakan apakah estimasi
nilai menjadi terbatas karena kekurangan data tersebut. Setiap
penilaian membutuhkan pertimbangan Penilai, namun apabila
Nilai Pasar yang diestimasikan tersebut lebih didasarkan pada
sifat aset atau kurangnya data pembanding, maka hal tersebut
harus dinyatakan dalam Laporan Penilaian.

PKP 100+
+ Pembahasan 28

6.9 Dengan pertimbangan bahwa kondisi yang berubah merupakan


karakteristik pasar, penilai harus mempertimbangkan apakah
data yang tersedia mencerminkan dan memenuhi kriteria untuk
Nilai Pasar.
a) Kondisi pasar pada periode dengan perubahan yang cepat,
ditandai dengan harga-harga yang cepat berubah biasanya
disebut kondisi ketidakseimbangan. Periode ketidakseimbangan
ini dapat berlangsung hingga bertahun-tahun dan dapat
memengaruhi kondisi pasar sekarang dan masa depan. Dalam
keadaan lain, fluktuasi perubahan ekonomi dapat menyebabkan
data pasar yang tidak menentu. Jika beberapa penjualan tidak
sejalan dengan pasar, maka terhadap data demikian diberikan
bobot yang lebih kecil atau bahkan dapat diabaikan. Hal
tersebut memungkinkan bagi Penilai untuk menetapkan pada
tingkat mana pasar tersebut berada. Harga-harga transaksi
perseorangan mungkin bukan merupakan bukti Nilai Pasar,
namun analisis akan data pasar yang demikian harus
dipertimbangkan dalam proses penilaian.

PKP 100+
+ Pembahasan 29

b) Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak


banyak ditemukan “penjual yang berminat menjual dan
pembeli yang berminat membeli”. Beberapa transaksi, meski
tidak semua, dapat melibatkan liabilitas finansial, atau kondisi
yang mengurangi atau menghilangkan keinginan pemilik
tertentu untuk menjual. Penilai harus mempertimbangkan
semua data yang berkaitan dalam kondisi pasar yang
demikian dan mengaitkan bobot tertentu atas transaksi
individual yang diyakini mencerminkan pasar. Pihak likuidator
dan kurator biasanya berkewajiban untuk mendapatkan
harga terbaik dalam penjualan aset. Meskipun demikian,
penjualan dapat terjadi tanpa pemasaran yang layak atau
jangka waktu pemasaran yang cukup.
c) Penilai harus mempertimbangkan transaksi yang demikian
untuk menentukan apakah data tersebut memenuhi
persyaratan dalam definisi Nilai Pasar dan bobot yang harus
dikenakan pada data tersebut.

PKP 100+
+ Pembahasan 30

d) Selama periode transisi pasar yang ditandai dengan kenaikan


atau penurunan harga yang sangat cepat, terdapat risiko
menilai terlalu rendah atau terlalu tinggi jika bobot yang
diberikan kepada data historis terlalu besar atau jika dibuat
asumsi mengenai pasar di masa depan yang tidak terjamin
atau tidak wajar. Dalam keadaan demikian, Penilai harus
secara berhati-hati menganalisis dan menggambarkan
tindakan dan perilaku pasar, serta memastikan bahwa
laporannya mengungkapkan semua hasil penyelidikan dan
penemuannya.

PKP 100+
+ Pembahasan 31

6.10 Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai
Pasar suatu aset atau properti akan ditawarkan secara bebas dan
cukup lama di pasar dan dengan publikasi yang cukup pula.
Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian.
Pasar untuk real properti serta personal properti berwujud biasanya
berbeda dengan pasar untuk jenis properti lainnya seperti saham,
obligasi atau aset lancar lainnya. Properti tersebut biasanya lebih
jarang terjual dan pasarnya pun cenderung kurang formal dan kurang
efisien dibandingkan, misalnya, dengan efek yang dicatatkan di bursa.
Lebih lanjut, jenis properti ini biasanya kurang likuid. Karena alasan ini,
dan karena real properti dan personal properti berwujud tidak
biasanya diperdagangkan di bursa, Nilai Pasarnya harus
mempertimbangkan penawaran yang memadai dan cukup waktu
sehingga pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat
terlaksana.

PKP 100+
+ Pembahasan 32

6.11 Properti penghasil pendapatan yang dimiliki sebagai investasi jangka


panjang oleh perusahaan properti, dana pensiun, atau pemilik yang
sejenis, biasanya dinilai dengan dasar penjualan aset secara individu
dan terencana. Nilai total atas aset tersebut yang dianggap akan
diperlakukan sebagai portofolio atau suatu kesatuan kelompok aset
dapat lebih besar, atau lebih kecil dari jumlah total Nilai Pasar masing-
masing aset.

6.12 Setiap penilaian harus merujuk pada maksud dan tujuan penilaian.
Sebagai tambahan pada persyaratan laporan penilaian lainnya,
Penilai harus jelas menggolongkan menurut jenis aset jika tujuan
penilaian adalah untuk pelaporan keuangan.

PKP 100+
+ Pembahasan 33

Dalam kondisi luar biasa, hasil estimasi Nilai Pasar dapat dinyatakan sebagai
jumlah negatif. Situasi yang memungkinkan keadaan tersebut di antaranya properti
sewa, properti khusus lainnya, properti dalam kondisi usang dimana biaya
pembongkarannya melampaui nilai tanah, properti yang terkontaminasi, dan lain-
lain. Nilai negatif harus dilaporkan terpisah dari nilai positif dan Penilai harus tidak
melaporkan kepentingan ini sebagai ”Nilai Nol” ataupun ”Tidak Bernilai”.

6.13 Dalam penilaian property dengan Dasar Nilai Pasar untuk Dipindahkan,
lebih diutamakan penilaian dari suatu bagian property yang dapat
dipindahkan (tidak termasuk tanah), yang untuk beberapa bagian yang
tidak dapat dipindahkan, tidak mempunyai nilai mangaar apabila
dibongkat atau hilangnya sejumlah biaya (misalnya pondasi, material dari
bangunan yang dibongkat dan tidak bermanfaat lagi, biaya instalasi dll)
merupakan faktor pengurang dalam proses penilaian.

6.14 Nilai Sewa Pasar dapat digunakan sebagai dasar nilai ketika menilai sewa
atau kepentingan yang dihasilkan dari sewa. Dalam kasus seperti ini,
adalah penting untuk mempertimbangkan sewa kontraktual, dan apabila
berbeda, sewa pasar.

PKP 100+
+ Pembahasan 34

6.15 Kerangka konseptual yang mendukung definisi Nilai Pasar


sebagaimana dijelaskan sebelumnya pada butir 3.2 huruf a-i dapat
diterapkan untuk membantu interpretasi Nilai Sewa Pasar. Secara
khusus, jumlah yang diestimasikan mengecualikan kenaikan atau
penurunan sewa yang diakibatkan oleh persyaratan, pertimbangan,
atau konsesi khusus. Persyaratan sewa yang wajar adalan persyaratan
yang umumnya disetujui di pasar untuk jenis properti tersebut pada
tanggal penilaian di antara pelaku pasar. Indikasi Sewa Pasar
seharusnya hanya diberikan sesuai dengan indikasi dari persyaratan
sewa prinsipal yang telah diasumsikan.

PKP 100+
+ Pembahasan 35

6.16 Sewa Kontraktual adalah sewa yang dibayarkan berdasarkan


persyaratan sewa yang sebenarnya (aktual). Sewa ini dapat bersifat
tetap selama durasi masa sewa, atau variabel. Frekuensi dan dasar
dalam menentukan variasi sewa akan dituangkan dalam kontrak sewa
dan harus diindentikasikan dan dipahami untuk dapat menentukan total
manfaat yang dinikmati oleh pemilik sewa dan kewajiban dari
penyewa.

6.17 Dalam beberapa situasi Nilai Sewa Pasar mungkin harus ditentukan
berdasarkan persyaratan sewa eksisting (misalnya untuk tujuan
penentuan sewa dimana persyaratan sewa eksisting berlaku dan
karenanya tidak dapat diasumsikan sebagai bagian dari sewa
hipotetis).

PKP 100+
+ Pembahasan 36

6.18 Dalam menghitung Nilai Sewa Pasar, Penilai harus mempertimbangkan


hal-hal berikut:

a) Dalam kaitannya dengan Sewa Pasar yang terikat dengan


kontrak sewa, persyaratan dan kondisi di dalam kontrak
tersebut adalah persyaratan kontrak yang wajar kecuali
persyaratan dan kondisi tersebut illegal dan berlawanan
dengan legislasi yang menaunginya

b) Dalam kaitannya dengan Sewa Pasar yang tidak terkait


dengan kontrak sewa, persyaratan dan kondisi yang
diasumsikan adala persyaratan dari kontrak hipotetis yang
pada umumnya terdapat di pasar untuk jenis properti pada
tanggal penilaian di antara pelaku pasar

PKP 100+
+ Pembahasan 37

6.19 Untuk menentukan opini Nilai Sewa Pasar, dalam hal tidak terdapat
persyaratan sewa-menyewa yang spesifik atau kondisi lain yang
relevan dalam suatu penilaian, asumsi tentang jangka waktu sewa dan
kondisi penting lainnya harus dibuat berdasarkan kenyataan yang
terjadi di pasar.

6.20 Nilai ini biasanya digunakan dalam penilaian real properti atau
personal properti berwujud.

PKP 100+
+ Syarat Pengungkapan 38

7.1 Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang


dilaksanakan untuk estimasi dan pelaporan Nilai Pasar
harus memenuhi pernyataan standar pada SPI 101 butir
5.0 Laporan harus memuat definisi Nilai Pasar
sebagaimana diatur dalam SPI ini, bersama-sama dengan
rujukan khusus atas bagaimana aset dilihat dari segi
kegunaannya dan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
serta pernyataan atas semua asumsi penting.

7.2 Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk


kepada SPI 101 butir 5.1

PKP 100+
+ Syarat Pengungkapan 39

7.3 Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai


alternatif dapat dipergunakan dalam keadaan tertentu,
Penilai harus memastikan bahwa jika seandainya jenis nilai
yang lain diestimasikan dan dilaporkan, maka nilai-nilai
tersebut tidak boleh dianggap sebagai representasi Nilai
Pasar.

7.4 Jika penilaian dibuat oleh Penilai Internal, yaitu Penilai


yang bekerja pada perusahaan atau instansi yang
merupakan pemilik/penguasa aset yang dinilai atau
akuntan yang merupakan auditor perusahaan yang
bersangkutan, maka hubungan yang demikian harus
diungkapkan dalam laporan.
PKP 100+
+ Ketentuan Penyimpangan 40

8.1 Penyimpangan terhadap standar ini harus dibuat sesuai


dengan pedoman yang diatur pada SPI 105 - Pelaporan
Penilaian.

PKP 100+
+ Kutipan dan Tanggal Berlaku 41

9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 101 - Nilai Pasar
sebagai Dasar Nilai.

9.2 SPI 101 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan
mulai berlaku secara efektif pada tanggal 1 Februari
2019.

PKP 100+
TERIMA KASIH

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)


Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Jl. Kalibata Raya No. 11-12E, Jakarta Selatan 12740
Telp : 62 21 7949079 – 79181706
Fax : 62 21 7949081
Office 18, Lantai 3 Unit 3F
Jl. TB Simatupang Kav. 18 Jakarta Selatan Indonesia
Email : mappi@cbn.net.id
Website : http://www.mappi.or.id

Anda mungkin juga menyukai