inmobiliario
2. Arriendos
3. Compra y venta
En este caso tu foco está en adquirir y revender propiedades en paños o áreas de
mayor demanda, cercanas a espacios públicos de alto tráfico (supermercados,
estaciones de metro, paraderos de buses). Requiere que estudies bien los
prospectos antes de invertir y los planes reguladores de las zonas objetivo.
4. Administrar propiedades
Bajo esta modalidad, no sólo compras y arriendas propiedades, sino que también
ofreces servicios de administración. Desde el pago de los gastos comunes hasta
revisiones técnicas de mantención, como plomería y electricidad.
5. Renovaciones
En este caso compra viviendas a bajo precio y que necesitan arreglos, las renuevas
completamente y después las vendes a mayor precio. El desafío aquí es que manejes
conocimiento y valores de trabajo de albañilería, diseño y arquitectura.
6. Fondos inmobiliarios
7. Invertir en remates
Ten en cuenta que todas estas alternativas de inversión tienen tanto limitantes
naturales, como la ubicación de la propiedad, su accesibilidad, y/o la demanda del
momento, como artificiales, como los acuerdos de copropiedad de edificios de
oficinas y departamentos y condominios y las deudas asociadas al bien raíz.
Invertir en bienes raíces es hacer crecer el capital personal a largo plazo. Sin
embargo, hay muchos mitos en torno a este tipo de negocio que pueden perjudicar
tu inversión si los desconoces.
1. Propiedades residenciales
Una de las ventajas de este tipo de inversión es que la demanda - en una situación
económica estable a nivel nacional- irá en aumento, ya que la población sigue
creciendo.
Además, las propiedades residenciales suelen estar más protegidas contra riesgos
cambiarios de monedas locales y el valor de la propiedad crecerá con el pasar de los
años.
2. Propiedades comerciales
3. Propiedades industriales
Este punto incluye todos aquellos espacios que son usados con fines comerciales.
Una de las cosas positivas que tiene esta inversión es que puede destinarse para
varios usos, ya sea como almacén, como oficina, para producir bienes o servicios.
También puede segmentarse y arrendar los subespacios que se generen.
4. Propiedades retail
Los Fondos de inversión en Bienes Raíces o Real Estate Investment Trust (REIT) en
inglés, son aquellas sociedades de inversión que tienen activos inmobiliarios y que
obtienen ingresos principalmente de los arriendos de los mismos. Es decir, ofrecen
acciones en la Bolsa, como otras empresa que cotizan en el mercado bursátil.
En este caso, los inversionistas aportan el monto necesario para comprar, desarrollar
y administrar propiedades inmobiliarias. Sus utilidades se reparten como dividendos.
Recuerda que invertir en bienes raíces es comprar bienes inmuebles que generan
ingresos o están destinados a fines de inversión como un lugar de residencia, es
decir, casa, departamento o en algunos casos, terrenos.
Lo habitual es que inversionistas con experiencia en bienes raíces cuenten con varias
propiedades inmobiliarias, una de las cuales es la residencia principal, mientras que
las otras se utilizan para generar ingresos por arriendo y ganancias a través del
ajuste de precios.
Ahora bien, si no estás seguro sobre qué es verdad y qué es un mito cuando se
trata de invertir en propiedades, te damos algunos consejos y pasos a seguir para
que te atrevas a dar este importante salto.
1.- Hay que tener mucho dinero: lo ideal para cualquier persona que quiera
invertir en bienes raíces es contar con capital suficiente para no tener necesidad de
financiación. Sin embargo, para comprar una propiedad siempre deberás tener cierto
capital inicial. Para ello tienes dos vías, al contado o a través de un crédito
hipotecario.
2.- Ahora no es el mejor momento: pensar que se debe esperar hasta que el
mercado inmobiliario mejore es otro de los mitos más comunes sobre inversión en
bienes raíces.
En los factores externos se debe considerar la salud económica del país, estar
seguros de que las tasas de interés son bajas o que el repunte económico de la
economía local sea estable.
3.- El ingreso por arriendo cubre todos los costos: algunos inversionistas
suponen que los ingresos por el arriendo cubrirán el valor de la hipoteca y un poco
más; es decir, que generarán una ganancia prácticamente sin esfuerzos.
Invertir en bienes raíces se traduce, finalmente, en una opción abierta para adquirir
otras inversiones similares o mejores. Si el dueño de una propiedad quiere invertir
en algo de mayor valor, siempre contará con la ventaja de vender o ser aval para
otras inversiones; un aspecto que los bancos aprecian mucho.
En definitiva, la inversión en bienes raíces es una gran oportunidad comercial. Lo
importante es tener claridad y conocimientos antes de invertir dinero y tiempo en
ello.
Sin embargo, no hay que tener miedo. Los inversores inmobiliarios exitosos piensan
ágilmente y modifican su estrategia de acuerdo con las condiciones del mercado
inmobiliario. Por lo mismo, la importancia de estudiar constantemente, recibir
consejos y leer artículos sobre el mundo inmobiliario es la clave.
Las dos mejores opciones para pagar el pie de una futura propiedad
Hoy en día, para comprar una propiedad lo ideal es contar con ahorros suficientes
para financiar parte de la propiedad y así costear el resto con un crédito hipotecario.
No obstante, una práctica que está ganando más adeptos es pagar el pie de una
propiedad con entrega futura, en cuotas, para reducir la posibilidad de
sobre endeudamiento.
Dado que no todas las personas tienen suficientes ahorros para pagar el pie
inmediatamente, entre las ventajas más atractivas de la compra en verde está la
flexibilidad en el pago del pie. Al tratarse de una propiedad con demora de
entrega, se otorga un plazo único en el mercado inmobiliario para ahorrar este
dinero y pagarlo en cuotas.
Así, el inversionista paga el pie durante los meses que demore la recepción
del proyecto, que habitualmente oscila entre los 12 y 30 meses.
Otro aspecto positivo a considerar, es que los pilotos de los edificios en verde
suelen estar disponibles cuando finalizan los proyectos, por lo que una ventaja
también es es que al tener una idea de cómo está conformado el edificio se
puede negociar para hacer ajustes o modificaciones.
Una compra a ciegas. Al ser una compra adelantada, no se puede ver por lo
que se está pagando, ya que no existen pilotos disponibles al momento de
firmar.
El proceso de entrega de la propiedad tarda dos años o más. Sin embargo, el valor
en blanco es mucho menor que la modalidad en verde o entrega inmediata.
Lo importante que hay que tener en cuenta al comprar bajo esta modalidad, es
que al tratarse de una compra aún más temprana que su versión en verde, tantos
las ventajas económicas como las desventajas por comprar a ciegas se ven aún más
intensificadas. Para no llevarse grandes sorpresas, lo más recomendable es elegir
una inmobiliaria confiable y que te ofrezca el mejor precio.
Para conseguirlo, existe una opción válida para invertir en el pie de una
propiedad: invertir en fondos mutuos.
Los fondos mutuos son la suma de aportes en dinero entregados por personas
naturales y jurídicas a una sociedad anónima o administradora regulada por la
Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
Hay que tener claro que invertir el dinero a un administrador es un riesgo que debe
correr por cuenta de cada aportante del fondo mutuo elegido.
De este modo puedes tomar una mejor decisión y evitar riesgos a futuro.
En resumen
El pago del pie al contado de justifica solo si pagar en cuotas implica pagar altos
intereses.
Sin embargo, los fondos cuentan como una alternativa de inversión válida, pero con
un retorno bajo pero muy líquido.
¿Invertir en bienes raíces o acciones?
Definir en qué invertir no es una decisión fácil. Antes debes tener claras tus
expectativas, los riesgos y, obviamente, tu presupuesto. Es decir, todo dependerá
de factores como tu personalidad, metas financieras, cuenta de ahorros y también
del contexto económico. Para decidir qué tipo de inversión se ajusta mejor a tus
necesidades, aquí analizamos los pros y contras de cada alternativa:
Bienes Raíces
Eres el propietario
Tendrás una serie de variables bajo tu control que incluso ayudan a incrementar el
retorno de la inversión. Al contrario de lo que pasa con las acciones, donde tienes
que confiar en la administración de la empresa si no eres socio mayoritario.
El llamado apalancamiento es mucho más fácil de conseguir. Para comprar una casa
o departamento, hay múltiples alternativas de créditos hipotecarios -desde
entidades bancarias hasta cajas de compensación- en los que puedes conseguir el
capital para financiar la compra.
Con este tipo de préstamo puedes pagar el inmueble en un plazo extenso. Incluso
hay casos de personas que financian el pie con créditos de consumo o bien invierten
el dinero en proyectos en verde o blanco para tener más tiempo para pagar.
Para mayor información, puedes seguir los consejos de nuestro blog “6 consejos
claves para invertir con éxito en el sector inmobiliario
Para esto, considera que deberás pagar los gastos a quien realiza la operación.
Los corredores de bolsa cobran un porcentaje por operar en el mercado accionario.
No hay una opción que sea mejor que la otra. Todo dependerá del riesgo que quieras
asumir, en cuánto tiempo quieres recibir el retorno de tu inversión, el capital inicial,
etc. Lo importante es que escojas una alternativa que se adapte a tus expectativas
y capacidades financieras.
Así lo han demostrado grandes personajes de la historia como Thomas Alva Edison
y Henry Ford, de quienes se ha podido desprender una serie de características en
común y que toda persona puede poner en práctica para, precisamente, convertirse
en alguien exitoso.
Estar informado
En este sentido, una conducta fundamental para estar cada vez más informado del
negocio, es escuchar con mucha atención a tus interlocutores. De esta manera
podrás no sólo acceder a información privilegiada de tus clientes, sino que además
irás ganando cada vez más confianza en tu expertise.
La disciplina siempre se traduce en éxito y este hábito tiene mucha más relación con
ser activo y constante en el trabajo, que rígido e incapaz de reaccionar a los cambios.
Por esto es que, cuando hablamos de tener un plan y acatarlo, lo que debes entender
es que, antes de ingresar al mercado inmobiliario, deberías tomarte un tiempo en
diseñar tu plan de negocios.
Este plan no sólo te ayudará a establecer aspectos clave como la visión y metas de
tu empresa, también te va a animar a proyectar tu negocio con una serie de reglas
que aseguren las decisiones que tomarás a lo largo de tu carrera como empresario
del rubro.
Buscar aliados
El negocio inmobiliario tiende a ser independiente y solitario en el sentido que
permite a quienes lo ejercen una libertad y flexibilidad únicas en comparación con
otros trabajos. Por lo mismo, es recomendable acudir a buenos aliados, tanto para
mantener una buena red de contactos, como crecer en un mercado altamente
competitivo y ágil.
Con aliados nos referimos a leer libros que enseñan métodos para alcanzar la “buena
salud” financiera o que incentivan la práctica de hábitos para ser efectivos en los
negocios, hasta asistir a cursos y seminarios pensados especialmente para personas
que quieran aprender todo lo necesario para desenvolverse con éxito en el mundo
de la inversión inmobiliaria.
Desde la visión y metas que quieras establecer para tu negocio, hasta cómo
promocionar y obtener tus primeras ganancias. Estos son sólo algunos de los
elementos que debe tener tu plan de inversión inmobiliaria.
Qué duda cabe: la inversión inmobiliaria siempre es un buen negocio, sobre todo
cuando las tasas de interés están bajas.
Puede que el objetivo principal de tu inversión sea ganar dinero y ahorrarlo para la
vejez. Sin embargo, cuando piensas de qué manera lograrás este cometido, la
respuesta no llega tan rápido. Para esto, es necesario establecer una visión que
indique claramente hacia dónde dirigirás tus objetivos y, con esto, fijar las acciones
para lograrlas.
Luego están tus criterios de selección o en qué te vas a basar para elegir tus
propiedades, así como también la identificación de oportunidades y procesos para
obtener tus primeras ganancias. Esto, con la clara intención de afinar cada vez más
tu ojo como inversionista inmobiliario.
Concentrarse en nichos es clave para lograr una inversión inmobiliaria exitosa. ¿Pero
cómo identificar la mejor opción si eres inversionista primerizo?
Ciertamente tiene sus momentos de alzas y bajas, como toda inversión financiera.
Aún así, el chileno es uno de los mercados inmobiliarios más consolidados de
América Latina. Este liderazgo es encabezado por Santiago como el epicentro de los
grandes cambios en la demanda y oferta local.
Gracias a esta estabilidad y seguridad, el sector hoy ofrece una amplia oferta de
oportunidades de inversión.
Ten en cuenta que toda inversión tiene un riesgo asociado, el que dependerá de tu
capacidad de tolerancia como inversionista. Identifica aquí cuál es el nicho que más
te conviene:
En blanco
En verde
La compra en verde también tiene riesgos asociados, aunque acotadas en
comparación con su símil “en blanco”. Por lo general, el proyecto está en
construcción y cuenta con la mayoría de las autorizaciones municipales, excepto por
el Permiso de Recepción.
En este caso, el valor es un poco más alto pero sus ventajas incluyen flexibilidad
para pagar el pie, que puede ser en cuotas en efectivo o a crédito durante el plazo
que demore el proyecto en estar listo.
Inmueble pequeño
Flipping
Llave en mano
Este concepto aplica a todo tipo de inversiones que son entregadas a los
compradores para “llegar y usar”. Es decir, el proveedor se hace cargo de todo el
desarrollo y montaje del proyecto personalizado según los gustos del cliente, para
que éste simplemente utilice el bien o servicio cuando está listo sin necesidad de
intervenir.
Multifamilia
Duplex
Invertir en una casa duplex tiene como fin atraer a arrendatarios que buscan ahorrar
gastos de vivienda o bien no pueden comprar un inmueble por sí solo. A diferencia
de los edificios de departamentos, donde los habitantes comparten los gastos
comunes, en una casa duplex el inmueble es diseñado para sólo tener dos unidades
habitacionales completamente equipadas de forma separada.
Por lo general, el propietario habilita un área especial para que otras personas vivan
ahí y paguen arriendo.
Terrenos vacíos
La inversión en terrenos vacíos, desde el que ocupa una casa hasta paños
inmobiliarios completos, tiene como objetivo obtener un retorno a largo plazo. Ésta
es una práctica común de inversionistas de alto patrimonio o fondos de inversión,
quienes proyectan el futuro del bien raíz en esa zona e invierten en los terrenos
antes de que sean intervenidos, cuando todavía son baratos. Luego los venden a la
empresa inmobiliaria a un mayor precio.
Entre los riesgos asociados este tipo de inversión están los cambios a los planos
reguladores que hace cada nuevo administración municipal, lo que puede aumentar
o restar valor a la propiedad.
En resumen, todo tipo de inversión tiene un riesgo asociado, por muy estable que
sea el mercado de los bienes raíces a largo plazo.
Por eso, el nicho de inversión que elijas en este sector depende de tu nivel de
tolerancia al riesgo y de tus objetivos de rentabilidad.
Conclusión
Tus alternativas como inversionista inmobiliario son muchas, pero depende de tus
objetivos si éstas son rentables o no para tí.
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