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ESCRITURA PUBLICA

No. 4630
FECHA DE OTORGAMIENTO: 23 DE NOVIEMBRE DE 2016

1. ACTO NÚMERO 1: (0909) CONSTITUCIÓN DE URBANIZACIÓN

1.1 OTORGANTE: FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. NIT 800182281-5, OBRANDO


COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO SENDERO DE
MIRAFLORES, NIT 830053700-6: REPRESENTADA POR OLGA LUCÍA
CORDERO PORTILLA, IDENTIFICADA CON LA CEDULA DE CIUDADANÍA
NUMERO 63.498.933, EN SU CALIDAD DE APODFRADA ESPECIAL

1.2. INMUEBLE: LOTE ETAPA 2


1.3. MATRÍCULA INMOBILIARIA: 314-59290
1.4. CEDULA CATASTRAL: 01-00-0985-0026-000
1.4. UBICACION DE LOS INMUEBLES: Municipio de Piedecuesta, Departamento de
Santander.

2. ACTO NUMERO 2: (0124) CESION OBLIGATORIA DE ÁREAS CON


DESTINO A USO PUBLICO

2.1 OTORGANTE: FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. NIT 800182281-5, OBRANDO


COMO VOCERA DEL PATRIMONIC AUTONOMO FDEICOMISO SENDERO DE
MIRAFLORES, NIT 83003700-6, REPRESENTADA POR OLGA LUCIA
CORDERO PORTILLA, IDENTIFICADA CON LA CEDULA DE CIUDADANÍA
NUMERO 63.498.933, EN SU CALIOAD DE APODERADA ESPECIAL

2.1. INMUEBLES: LOTE DE CESIÓN VIAL CALLE 17 y LOTE CESION VIAL


CARRERA 2W

2.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS: Las que les haya asignado la Oficina de


Registro de Instrumentos Públicos de Piedecuesta con ocasión del registro del
ACTO NUMERO 1 (CONSTITUCIÓN DE URBANIZACIÓN) de la presente escritura.

2.3. UBICACIÓN DE LOS INMUEBLES: Municipio de Piedecuesta, Departamento


de Santander.

3. ACTO NUMERO 3: (0317) CONSTITUCIÓN REGLAMENTO DE PROPIEDAD


HORIZONTAL CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES
PROPIEDAD HORIZONTAL
2.1 OTRORGANTES (i) FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. NIT 800182281-5,
OBRANDO COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES,
PATRIMONIO AUTÓNOMO, NIT 830053700-6; REPRESENTADA POR OLGA
LUCÍA CORDERO PORTILLA, IDENTIFICADA CON LA CÉDULA DE
CIUDADANÍA NÚMERO 63.498.933, EN SU CALIDAD DE APODERADA
ESPECIAL; Y (ii) MARVAL S.A. NIT 890205645-0, EN SU CONDICIÓN DE
FIDEICOMITENTE, REPRESENTADA POR SANDRA VICTORIA RINCÓN
PRADA, IDENTIFICADA CON LA CEDULA DE CIUDADANÍA NÚMERO
28.156.407, EN SU CALIDAD DE APODERADA GENERAL
3.2. INMUEBLE: LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES
(antes LOTE ETAPA 2)
3.2. MATRÍCULA INMOBILIARIA: 314-59290
3.3. CÉDULA CATASTRAL EN MAYOR EXTENSIÓN: 01-00-0985-0026-000.
3.4. UBICACIÓN Y NOMENCLATURA ACTUAL: CALLE 17 NÚMERO 2W-80 que
corresponde a la portería común de acceso general al Conjunto y a todas sus
unidades privadas; y CALLE 17 NÚMERO 2W-76, que corresponde al Local
Comercial, del Municipio de Piedecuesta, Departamento de Santander.
En la ciudad de Bucaramanga, Departamento de Santander, República de
Colombia, a VEINTITRES (23) de NOVIEMBRE dos mil dieciséis
(2016), ante mí, SYLVIA STELLA RUGELES DE RUGELES
NOTARIA SEGUNDA DEL CÍRCULO DE BUCARAMANGA

ACTO NUMERO 1
(0909) CONSTITUCION DE URBANIZACIÓN

Comparecieron: MONSERRAT SILVIA MATILDE NARANJO JUNOY, mujer


mayor de edad, domiciliada en Bucaramanga, identificada con la cédula de
ciudadanía número 63.333.381 y LUISA CRISTINA PINTO MANRIQUE, mujer
mayor de edad, domiciliada en Bucaramanga, identificada con la cédula de
ciudadanía número 63.315.340, quienes obran en su calidad de Apoderadas
Especiales en nombre y representación de la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA
S.A. sigla "FIDUDAVIVIENDA S.A." NIT 800182281-5, sociedad con domicilio
principal en Bogotá D.C. constituida mediante escritura pública número 7940 de
fecha 14 de diciembre de 1992, otorgada en la Notaria 18 del Circulo de Bogotá
D.C., y con autorización de funcionamiento por la resolución S.B. 5413 del 30 de
diciembre de 1992, debidamente facultada según poder otorgado por JESUS
MAURICIO ROJAS ORTIZ, identificado con la cédula de ciudadanía número
80.441.594, en calidad de Suplente del Presidente, todo lo cual acredita con los
certificados de existencia y representación legal expedidos por la
Superintendencia Financiera de Colombia, Cámara de Comercio de Bogotá y con
el citado poder, que adjunta al presente instrumento para su protocolización
sociedad que obra en calidad de Vocera del FIDEICOMISO SENDERO DE
MIRAFLORES patrimonio autónomo, identificado con el NIT 830053700-6,
constituido mediante CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIO DE
ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, de carácter irrevocable, contenido en el documento
privado de fecha 31 de agosto de 2015; y dijo:

PRIMERA. DOMINIO. Que la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. quien


comparece en este acto como vocera del patrimonio autónomo denominado
FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES, NIT 830053700-6, es
propietaria fiduciaria del inmueble denominado LOTE ETAPA 2, ubicado en
jurisdicción del Municipio de Piedecuesta, Departamento de Santander (Sector de
Barroblanco), con área de 17.267,98 metros cuadrados aproximadamente
destinado a futuro desarrollo de vivienda, comprendido dentro de los siguientes
linderos y medidas aproximadas: por el NORTE, del punto L18 al punto L17, en
línea recta y longitud de 47.50 metros, linda con el Lote Etapa 3; por el ORIENTE
del punto L17 al punto L20, en línea curva y longitud de 175.12 metros, linda con
el Lote Globo 3 de Cesión (Parque Lineal); por el SUR, del punto L20 al punto L21
en línea recta y longitud de 151.45 metros, linda con el Lote Globo 1 de cesión; y
por el OCCIDENTE, del punto L21 al punto L18, en línea curva y longitud de
161.73 metros, linda con la Vía Barroblanco. Se distingue con la Matricula Inmobiliaria
314-59290 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Piedecuesta; y en el
Catastro como predio número 01-00-0985-0026-000.

SEGUNDA. TITULO DE ADQUISICION: El lote de terreno antes descrito fue adquirido


por FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. obrando como vocera del patrimonio Autónomo
FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES, por transferencia de domino a titulo
constitución de fiducia mercantil, efectuada por la sociedad MARVAL S.A. por medio
de la escritura pública número 790 del 9 de marzo de 2016, otorgada en la notaria
Tercera del Circulo de Bucaramanga, debidamente registrada en la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos de Piedecuesta el día 16 de marzo de 2016 al Folio de
Matricula Inmobiliaria número 314-59290.

TERCERA. CONSTITUCION DE URBANZACION. Que en ejercicio del derecho de


domino de la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., vocera del patrimonio
autónomo FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES, tiene sobre el denominado
LOTE ETAPA 2, con área de 17.267,98 metros cuadrados, distinguido con la Matricula
Inmobiliaria número 314-59290, descrito y adquirido como quedo expresado en las
cláusulas que anteceden, por medio de esta escritura pública procede a constituir en el
mencionado lote de terreno la URBANIZACION SENDERO DE MIRAFLORES,
identificando --por segregación del LOTE ETEPA 2—las áreas de cesión obligatoria
para la conformación del espacio público de la Calle 17 y Carrera 2w, que deben ser
cedidas al Municipio de Piedecuesta, distribuidas en dos (2) lotes que se denominaran:
“LOTE CESION VIAL CALLE 17” con área de 305,24 m² y “LOTE CESION VIAL
CARRERA 2W”, con área de 300,50 m²; quedando el LOTE ETAPA 2 (del cual se
segregan) con un área de 16.662,24 m² y que en adelante se denominara LOTE
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES, para lo cual procede
debidamente autorizada por la Oficina Asesora de Planeación Municipal de
Piedecuesta, como consta en las resoluciones, licencias y planos aprobados,
documentos que se protocolizan con la presente escritura y que forman parte integral
de la misma, cuya relación se hace en la Cláusula Sexta del presente instrumento. Los
lotes que se segregan del de mayor extensión como se acaba de indicar, se
identifican, de acuerdo con el plano de urbanización que se protocoliza con la presente
escritura por su denominación, localización, área y linderos, así:
a) LOTE CESION VIAL CALLE 17: Ubicado en jurisdicción del Municipio de
Piedecuesta, Departamento de Santander (Sector Barroblanco), en la Urbanización
Sendero de Miraflores. Tiene un área de 305,24 metros cuadrados aproximadamente;
y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas aproximadas:
por el NORTE, del punto L18 hasta el punto L37, en línea recta y longitud de 2.67
metros, linda con el lote Etapa 3. Por el ORIENTE, del punto L37 hasta el punto L39,
en línea recta y longitud de 8.27 metros, linda con el Lote de Cesión Vial Carrera 2W; y
del punto L39 hasta el punto L36, en línea cueva y longitud de 153.18 metros, linda
con el Lote Conjunto Residencial Sendero de Miraflores. Por el SUR, del punto L36
hasta el punto L21, en línea recta y longitud de 2.41 metros, linda con Lote Globo 1de
Cesión. Por el OCCIDENTE, del punto L21 hasta el puto L18, de partida y cerrando la
poligonal, en línea curva y longitud de 161.73 metros, linda con la Calle 17.
b) LOTE CESION VIAL CARRERA 2W: Ubicado en jurisdicción del Municipio de
Piedecuesta, Departamento de Santander (Sector Barroblanco), en la Urbanización
Sendero de Miraflores. Tiene un área de 300,50 metros cuadrados aproximadamente;
y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas aproximadas:
por el NORTE, del punto L37 hasta el punto L17, en línea recta y longitud de 44.83
metros, linda con el lote Etapa 3. Por el ORIENTE, del punto L17 hasta el punto L38,
en línea recta y longitud de 6.81 metros, linda con el Lote Globo 3 de cesión (Parque
Lineal). Por el SUR, del punto L38 hasta el punto L39, en línea semiquebrada y
longitud de 51.60 metros, linda con el Lote Conjunto Residencial Sendero de
Miraflores. Por el OCCIDENTE, del punto L39 hasta el puto L37, de partida y cerrando
la poligonal, en línea curva y longitud de 8.27 metros, linda con el Lote Cesión Vial
Calle 17.

CUARTA. DECLARACION PARTE RESTANTE. Que realizada la segregación o


desenglobe de los dos (2) lotes de terreno identificados como quedo expresado en los
literales a) y b) de la cláusula anterior, la parte restante del LOTE ETAPA 2 –
DISTINGUIDO CON LA Matricula Inmobiliaria número 314-59290 y en el Catastro
como predio número 01-00-0985-0026-000 (en mayor extensión), y que en adelante se
denominara “LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES”,
queda un área de 16.662,24 metros cuadrados; parte restante que, de acuerdo con
el plano de urbanismo que se protocolizan con la presente escritura, en adelante se
identifica con su nueva denominación, localización, área y linderos, así: LOTE
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORE, Ubicado en jurisdicción del
Municipio de Piedecuesta, Departamento de Santander (Sector Barroblanco), en la
Urbanización Sendero de Miraflores. Tiene un área de 16.662,24 metros cuadrados
aproximadamente; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y
medidas aproximadas: Por el NORTE, del punto L39 hasta el punto L38, en línea
semiquebrada y longitud de 51.60 metros, linda con el lote Cesión Vial Carrera 2W.
Por el ORIENTE, del punto L38 hasta el punto L20, en línea curva y longitud de 168.31
metros, linda con el Lote Globo 3 de cesión (Parque Lineal). Por el SUR, del punto L20
hasta el punto L36, en línea recta y longitud de 149.04 metros, linda con el Lote Globo
1 de cesión. Por el OCCIDENTE, del punto L36 hasta el puto L39 de partida y cerrando
la poligonal, en línea curva y longitud de 153.18 metros, linda con el Lote Cesión Vial
Calle 17.
QUINTA. SOLICITUD AL REGISTRADOR. La compareciente solicita al señor
Registrador de Instrumentos Públicos de Piedecuesta, se sirve abrir a los dos (2)
Lotes de cesión –cuya identificación se hizo en la forma expresada en los literales a) y
b) de la Cláusula Tercera de la presente escritura--, su correspondiente matricula
Inmobiliaria 314-59290 del cual se segregaron, las mutaciones correspondientes a la
nueva denominación, área y linderos con que este lote quedo, luego de efectuadas las
mencionadas segregaciones, según quedo expresado en la cláusula cuarta de este
mismo instrumento.
SEXTA. PROTOCOLIZACION DE DOCUMENTOS. Con la presente escritura
protocolizan los documentos expedidos y/o aprobados por la Oficina Asesora de
Planeación Municipal de Piedecuesta, que a continuación se relacionan:
1) Licencia urbanística de urbanismo y Construcción otorgada mediante la Resolución
No. 68547-0-10-448 del 25 de marzo de 2011 con su constancia de ejecutoria.
2) Resolución aclaratoria No. 225 del 12 de abril de 2013 con su constancia de
ejecutoria.
3) Prorroga de licencia urbanística de urbanismo y construcción en la modalidad obra
nueva No. 68547-0-10-448 del 25 de marzo de 2011, expedida mediante resolución
No. P075-2014 del 11 de marzo de 2014.
4) Resolución No. P256-2015 del 13 de mayo de 2015, por la cual se concedió
Revalidación de la licencia Urbanística de Urbanismo y Construcción otorgada
mediante resolución No. 68547-0-10-448 del 25 de marzo de 2011.
5) Resolución P442-2016 del 26 de octubre de 2016 con su constancia de ejecutoria,
por medio de la cual se modifica la Licencia Urbanística de Urbanismo y
Construcción otorgada mediante la resolución No. 68547-0-10-448 del 25 de marzo
de 2011, revalidada por la Resolución No. P256-2015 del 13 de mayo de 2015.
6) El plano aprobado de Urbanismo.

ACTO NUMERO 2:
(0124) CESION OBLIGATORIA DE AREAS CON DESTINO A USO PUBLICO.

Comparecieron nuevamente, Comparecieron: MONSERRAT SILVIA MATILDE


NARANJO JUNOY, mujer mayor de edad, domiciliada en Bucaramanga, identificada
con la cédula de
ciudadanía número 63.315.340, quienes obran en su calidad de Apoderadas
Especiales en nombre y representación de la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA
S.A. sigla "FIDUDAVIVIENDA S.A." NIT 800182281-5, sociedad con domicilio
principal en Bogotá D.C. constituida mediante escritura pública número 7940 de
fecha 14 de diciembre de 1992, otorgada en la Notaria 18 del Circulo de Bogotá
D.C., y con autorización de funcionamiento por la resolución S.B. 5413 del 30 de
diciembre de 1992, debidamente facultada según poder otorgado por JESUS
MAURICIO ROJAS ORTIZ, identificado con la cédula de ciudadanía número
80.441.594, en calidad de Suplente del Presidente, todo lo cual acredita con los
certificados de existencia y representación legal expedidos por la
Superintendencia Financiera de Colombia, Cámara de Comercio de Bogotá y con
el citado poder, que adjunta al presente instrumento para su protocolización
sociedad que obra en calidad de Vocera del FIDEICOMISO SENDERO DE
MIRAFLORES patrimonio autónomo, identificado con el NIT 830053700-6,
constituido mediante CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIO DE
ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, de carácter irrevocable, contenido en el documento
privado de fecha 31 de agosto de 2015; y manifestó:
PRIMERA. CESION GRATUITA DE AREAS CON DESTINO A USO PUBLICO.
Que determinadas como quedo expresado en el ACTO NUMERO 1 de la presente
escritura, las áreas de cesión gratuita que deben ser cedidas al Municipio de
Piedecuesta en cumplimiento de las obligaciones Urbanísticas por el desarrollo del
proyecto SENDERO DE MIRAFLORES; la exponente obrando en su calidad arriba
indicada, manifiesta expresamente que – de conformidad con el artículo 2.2.6.1.4.6
del Decreto 1077 de 2015 y disposiciones concordantes—la constitución de
urbanización efectuada en el ACTO NUMERO 1 de la presente escritura implica
cesión gratuita al Municipio de Piedecuesta de los dos (2) lotes de terreno
denominados: LOTE CESION VIAL CALLE 17; Y LOTE CESION VIA CARRERA 2W,
descritos como quedo expresado en la Cláusula Tercera , literales a) y b) del ACTO
NUMERO 1 del presente instrumento, los cuales transfiere, entrega y sede
gratuitamente y como cuerpo cierto a favor del MUNICIPIO DE PIEDECUESTA con
NIT 890.205.383-6;y cuya descripción expresada en dicha cláusula, es como sigue:

a) LOTE CESION VIAL CALLE 17: Ubicado en jurisdicción del Municipio de


Piedecuesta, Departamento de Santander (Sector Barroblanco), en la Urbanización
Sendero de Miraflores. Tiene un área de 305,24 metros cuadrados aproximadamente;
y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas aproximadas:
por el NORTE, del punto L18 hasta el punto L37, en línea recta y longitud de 2.67
metros, linda con el lote Etapa 3. Por el ORIENTE, del punto L37 hasta el punto L39,
en línea recta y longitud de 8.27 metros, linda con el Lote de Cesión Vial Carrera 2W; y
del punto L39 hasta el punto L36, en línea cueva y longitud de 153.18 metros, linda
con el Lote Conjunto Residencial Sendero de Miraflores. Por el SUR, del punto L36
hasta el punto L21, en línea recta y longitud de 2.41 metros, linda con Lote Globo 1de
Cesión. Por el OCCIDENTE, del punto L21 hasta el puto L18, de partida y cerrando la
poligonal, en línea curva y longitud de 161.73 metros, linda con la Calle 17.
Este lote se distingue con la Matricula Inmobiliaria que le haya sido asignada por la
Oficina de registro de Piedecuesta con ocasión del registro del ACTO NUMERO 1 de
la presente escritura.
b) LOTE CESION VIAL CARRERA 2W: Ubicado en jurisdicción del Municipio de
Piedecuesta, Departamento de Santander (Sector Barroblanco), en la Urbanización
Sendero de Miraflores. Tiene un área de 300,50 metros cuadrados aproximadamente;
y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas aproximadas:
por el NORTE, del punto L37 hasta el punto L17, en línea recta y longitud de 44.83
metros, linda con el lote Etapa 3. Por el ORIENTE, del punto L17 hasta el punto L38,
en línea recta y longitud de 6.81 metros, linda con el Lote Globo 3 de cesión (Parque
Lineal). Por el SUR, del punto L38 hasta el punto L39, en línea semiquebrada y
longitud de 51.60 metros, linda con el Lote Conjunto Residencial Sendero de
Miraflores. Por el OCCIDENTE, del punto L39 hasta el puto L37, de partida y cerrando
la poligonal, en línea curva y longitud de 8.27 metros, linda con el Lote Cesión Vial
Calle 17.
Este lote se distingue con la Matricula Inmobiliaria que le haya sido asignada por la
Oficina de registro de Piedecuesta con ocasión del registro del ACTO NUMERO 1 de
la presente escritura.
Los inmuebles antes descritos hacen parte de la cedula catastral: 01-00-0985-0026-
000 (mayor extensión).
SEGUNDA. SOLICITUD. Que como consecuencia de la cesión de los dos (2) lotes de
terreno relacionados en la cláusula anterior, y de conformidad con el inciso cuarto del
artículo 2.2.6.1.4.6 del Decreto 1077 de 2015, solicita al señor Registrador de
Instrumentos Públicos de Piedecuesta que en los Folios de Matricula Inmobiliaria que
correspondan a los lotes cedidos figure el Municipio de Piedecuesta como titular del
derecho de dominio sobre los mismos para que sean incorporados a su espacio
público.
TERCERA. CONDICION RESOLUTORIA. De acuerdo con lo previsto en el inciso
segundo del artículo 2.2.6.1.4.6 del decreto 1077 de 2015 y disposiciones
concordantes, se deja constancia que este acto de cesión esa sujeta condición
resolutoria, en el en que las obras y/o dotación de las zonas de cesión (si a eso
hubiere lugar) no se ejecuten en su totalidad durante el termino de vigencia de la
licencia o su revalidación.
CUARTA. ENTREGA MATERIAL. La entrega material de los dos (2) lotes objeto de la
cesión gratuita efectuada por medio de la presente escritura, será hecha al MUNICIPIO
DE PIEDECUESTA por la sociedad MARVAL S.A. (fideicomitente constructor), en la
forma y términos a que se refiere el artículo 2.2.6.1.4.7 del Decreto 1077 de 2015 y
disposiciones concordantes, previo aviso al funcionario o entidad competente acerca
del otorgamiento y registro de la presente escritura.
Paragrafo: Declara la compareciente que los predios cedidos son de propiedad del
patrimonio autónomo FIDEICOMISO SENDERO EN MIRAFLORES cuya vocera es la
sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., que no los ha enajenado ni grabado antes
de esta escritura y que los entrega en su totalidad sin reversarse nada, con todas sus
anexidades, dependencias, usos y costumbres que legalmente le corresponden y libre
de todo gravamen, pleito pendiente, embargo judicial, limitaciones de dominio, censo,
hipotecas y condiciones resolutorias y que desde esta misma fecha hace entrega real y
material y le trasmite al MUNICIPIO DE PIEDECUESTA (cesionario) todas las
acciones legales consiguientes.

ACTO NUMERO 3
(0317) CONSTITUCION REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En este estado comparecen: (i) Comparecieron: MONSERRAT SILVIA MATILDE
NARANJO JUNOY, mujer mayor de edad, domiciliada en Bucaramanga, identificada
con la cédula de ciudadanía número 63.333.381 y LUISA CRISTINA PINTO
MANRIQUE, mujer mayor de edad, domiciliada en Bucaramanga, identificada con la
cédula de ciudadanía número 63.315.340, quienes obran en su calidad de Apoderadas
Especiales en nombre y representación de la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA
S.A. sigla "FIDUDAVIVIENDA S.A." NIT 800182281-5, sociedad con domicilio
principal en Bogotá D.C. constituida mediante escritura pública número 7940 de
fecha 14 de diciembre de 1992, otorgada en la Notaria 18 del Circulo de Bogotá
D.C., y con autorización de funcionamiento por la resolución S.B. 5413 del 30 de
diciembre de 1992, debidamente facultada según poder otorgado por JESUS
MAURICIO ROJAS ORTIZ, identificado con la cédula de ciudadanía número
80.441.594, en calidad de Suplente del Presidente, todo lo cual acredita con los
certificados de existencia y representación legal expedidos por la Superintendencia
Financiera de Colombia, Cámara de Comercio de Bogotá y con el citado poder, que
adjunta al presente instrumento para su protocolización sociedad que obra en calidad
de Vocera del FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES patrimonio autónomo,
identificado con el NIT 830053700-6, constituido mediante CONTRATO DE FIDUCIA
MERCANTIL INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, de carácter
irrevocable, contenido en el documento privado de fecha 31 de agosto de 2015; y
SANDRA VICTORIA RINCON PRADA, mujer mayor de edad, con domicilio en
Bucaramanga, identificada con la cédula de ciudadanía número 28.156.407, quien en
el otorgamiento de la presente escritura pública obra en su calidad de Apoderada
General de MARVAL S.A con NIT # 890205645-0, cuyo domicilio principal es la
ciudad de Bucaramanga, legalmente constituida por escritura pública número 2271 del
24 de diciembre de 1976, otorgada en la Notaría Cuarta del Círculo de Bucaramanga,
inscrita el día 13 de enero de 1977 en la Cámara de Comercio de Bucaramanga, con la
Matrícula Mercantil número 0 5 - 0 5 50 54 – 04, calidad que tiene en virtud del
contenido de la escritura pública número 5231 del 5 de septiembre de 2006,
adicionada por medio de las escrituras públicas números 6134 de fecha 4 de
noviembre del 2008 y 1923 de fecha 3 de mayo del 2011, todas otorgadas en la
Notaría Tercera del Círculo de Bucaramanga, instrumentos que contienen el Poder
General a ella conferido por el Representante Legal de la sociedad MARVAL S.A.,
doctor RAFAEL AUGUSTO MARÍN VALENCIA identificado con cédula de ciudadanía
número 13.832.694, todo lo cual acredita con el certificado de existencia y
representación legal de la mencionada sociedad expedido por la Cámara de Comercio
de Bucaramanga, documentos que se anexa a la presente escritura pública para su
protocolización, quien declara que la sociedad MARVAL S.A. por ella representada,
comparece en este acto únicamente en su condición de FIDEICOMITENTE
CONSTRUCTOR RESPONSABLE Y GERENTE DEL PROYECTO SENDERO DE
MIRAFLORES, calidad que tiene como parte en el FIDEICOMISO SENDERO DE
MIRAFLORES, patrimonio autónomo distinguido con el NIT 830053700 – 6, dando así
cumplimiento a las obligaciones que en tal calidad le corresponden, según las
estipulaciones contenidas en el contrato de Fiducia Mercantil Inmobiliario de
Administración y Pagos, de carácter irrevocable, contenido en el documento privado de
fecha 31 de agosto del 2015, quienes obrando en sus calidades indicadas en esta
comparecencia, y manifestaron:
PRIMERA. ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES: 1) Mediante documento
privado suscrito el 31 de agosto de 2015, la sociedad de MARVAL S.A (en adelante el
FIDEICOMITENTE) y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. (en adelante la FIDUCIARIA)
celebraron un CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIO
ADMINISTRACIÓN Y PAGOS de carácter irrevocable, en virtud del cual se constituyó
el patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES.
2) En el contrato de fiducia mercantil a qué se refiere el numeral que antecede, se
previó que el FIDEICOMISO SENDERO EN MIRAFLORES tendría por finalidad
exclusiva el desarrollo de un PROYECTO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL – VIS-
sobre el lote de terreno denominado LOTE ETAPA 2, ubicado en jurisdicción del
Municipio de Piedecuesta, Departamento de Santander (Sector de Barroblanco), el
cual se identifica con la Matrícula Inmobiliaria número 314-59290 de la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de Piedecuesta y en el catastro como predio
número 01-00-0985-0026-000.
3) En cumplimiento del contrato de fiducia mercantil anteriormente mencionado, la
sociedad MARVAL S.A. transfirió a título de aporte en fiducia mercantil al Patrimonio
Autónomo denominado FIDEICOMISO SENDERO EN MIRAFLORES, cuya vocera de
la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., el predio denominado LOTE ETAPA 2,
identificado con la Matrícula Inmobiliaria número 314-59290 de la Oficina de Registro
de Instrumentos Públicos de Piedecuesta; acto efectuado por medio de la escritura
pública número 0790 de fecha 9 de marzo de 2016 otorgada en la Notaría Tercera del
Círculo de Bucaramanga.
4) En desarrollo del contrato de fiducia A qué se ha hecho referencia a la
responsabilidad de la FIDUCIARIA se limita única y exclusivamente a la administración
de los recursos vinculados al contrato, de acuerdo con las instrucciones impartidas por
el FIDEICOMITENTE, a la transferencia de las unidades privadas que conforman el
PROYECTO y al pago de las acreencias a cargo del FIDEICOMISO, las cuales se
atenderán con los recursos que se generen en el FIDEICOMISO y en los términos
estipulados en el contrato.
5) La FIDUCIARIA en virtud del mencionado contrato de fiducia en ningún momento
asume obligaciones derivadas de las labores de construcción, gerencia, promoción,
comercialización y coordinación general del PROYECTO, las cuales corresponden
única y exclusivamente al FIDEICOMITENTE.
6) La FIDUCIARIA no tendrá responsabilidad sobre los desarrollos, construcciones y
demás obras que se realizan en el denominado LOTE ETAPA 2, identificado con la
Matrícula Inmobiliaria número 314-59290, sobre la estabilidad del PROYECTO en él
edificado, la calidad del mismo, los plazos de entrega, el precio y demás obligaciones
relacionadas con las unidades a construir, ni ningún aspecto técnico arquitectónico,
constructivo o de cualquier otra índole, siendo esta responsabilidades exclusivas del
FIDEICOMITENTE. En consecuencia, la responsabilidad de iniciar, adelantar o
suspender la construcción del PROYECTO le corresponden al FIDEICOMITENTE y en
relación con ella, la FIDUCIARIA no asume responsabilidad alguna.
7) Las obligaciones que para la FIDUCIARIA surgen del contrato de fiducia a qué se ha
hecho referencia son de medio y no dé resultado y por consiguiente en su
cumplimiento sólo responderá hasta la culpa leve, según la definición que de ella trae
el Artículo 63 del Código Civil Colombiano.
8) EL FIDEICOMITENTE asumirá de manera plena y exclusiva toda responsabilidad
derivada de la construcción del PROYECTO, tanto frente a la FIDUCIARIA como ante
los COMPRADORES, especialmente por lo que se refiere al cabal cumplimiento de
todas las obligaciones que como constructor de acuerdo con la ley debe asumir. De
igual manera, el FIDEICOMITENTE responderá ante la FIDUCIARIA y los
COMPRADORES, por los trámites y demás funciones que haya asumido en virtud del
contrato de fiducia.
9) Por medio del presente instrumento (ACTO No. 1) y para dar cumplimiento a
disposiciones urbanísticas derivadas del desarrollo del Proyecto SENDERO DE
MIRAFLORES, fue necesario constituir sobre LOTE ETAPA 2 la URBANIZACIÓN
SENDERO DE MIRAFLORES, con el fin de identificar las áreas de cesión obligatoria al
Municipio de Piedecuesta, y definir el área útil del lote común sobre el cual se
construye el mencionado Proyecto. Para este efecto se identificaron por segregación
de LOTE ETAPA 2, dos franjas de 305,24 m² (LOTE SESIÓN VIAL CALLE 17) y de
300,50 m² (LOTE SESIÓN VIAL CARRERA 2W); quedando el LOTE ETAPA 2 con un
área útil de 16.662,24 m², saldo cuya identificación aparece en la cláusula cuarta del
ACTA No. 1 de la presente escritura y que en adelante se denominará: LOTE
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES.
10) Igualmente, por medio del presente instrumento (ACTO No. 2) se efectuó la
transferencia del Municipio de Piedecuesta de las áreas de cesión obligatoria
denominadas: LOTE SESIÓN VIAL CALLE 17 y LOTE DE SESIÓN VIAL CARRERA
2W, resultantes del acto de constitución de URBANIZACION SENDERO DE
MIRAFLORES cómo arriba se indicó.
SEGUNDA. DOMINIO: Que la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. quien
comparece en este acto cómo vocera del patrimonio autónomo denominado
FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES, NIT 8300 53700 - 6 es propietaria
fiduciaria del inmueble cuya descripción es la siguiente: LOTE CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES ubicado en jurisdicción del Municipio de
Piedecuesta, Departamento de Santander (sector de Barroblanco) en la Urbanización
Sendero en Miraflores. Tiene un área de 16.662,24 metros cuadrados
aproximadamente; y se encuentra comprendido entre los siguientes linderos y medidas
aproximadas: Por el NORTE, del punto L39 hasta el punto L38, en línea semiquebrada
y longitud de 51.60 metros, linda con el lote Cesión Vial Carrera 2W. Por el ORIENTE,
del punto L38 hasta el punto L20, en línea curva y longitud de 168.31 metros, linda con
el Lote Globo 3 de cesión (Parque Lineal). Por el SUR, del punto L20 hasta el punto
L36, en línea recta y longitud de 149.04 metros, linda con el Lote Globo 1 de cesión.
Por el OCCIDENTE, del punto L36 hasta el puto L39 de partida y cerrando la poligonal,
en línea curva y longitud de 153.18 metros, linda con el Lote Cesión Vial Calle 17. Se
distingue con la Matricula Inmobiliaria 314-59290 de la Oficina de Instrumentos
Públicos de Piedecuesta; y el Catastro como predio número 01-00-0985-0026-000 (en
mayor extensión).
Paragrafo. El predio anteriormente descrito, que ahora se denomina LOTE
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES, constituye la parte restante
o saldo del que antes se denominaba LOTE ETAPA 2 del cual se segregaron y
cedieron al Municipio de Piedecuesta dos franjas de 305,24 m² (LOTE SECCIÓN VIAL
CALLE 17) y de 300,50 m² (LOTE SESIÓN VIAL CARRERA 2W), como consta en los
ACTOS No. 1 y No. 2 de la presente escritura.
TERCERA. TÍTULO DE ADQUISICIÓN: El lote de terreno antes descrito fue adquirido
por FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A actuando como vocera del Patrimonio Autónomo
FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES, por la transferencia de dominio a título
CONSTITUCIÓN DE FIDUCIA MERCANTIL, efectuada por la sociedad MARVAL S.A.
por medio de la escritura pública número 790 del 9 de marzo de 2016, otorgada en la
Notaría Tercera del Círculo de Bucaramanga, debidamente registrada en la Oficina del
Registro de Instrumentos Públicos de Piedecuesta el día 16 de marzo del 2016 al folio
de Matrícula Inmobiliaria número 314-59290; efectuada CONSTITUCIÓN DE
URBANISMO e IDENTIFICACIÓN de la parte restante tal como consta en el primer
acto de esta escritura.
CUARTA. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Que sobre lo lote de
terreno arriba descrito, distinguido con la Matrícula Inmobiliaria número 314-59290, se
desarrolla y construye el CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -
-PROPIEDAD HORIZONTAL--, conformado por bienes de propiedad común y por
bienes susceptibles de aprovechamiento particular o privado, cuya construcción y
diseño reúne las características exigidas por la ley 675 de 2001 para ser sometido --
como en efecto se somete por medio de la presente escritura-- al régimen jurídico de
Propiedad Horizontal, según el proyecto que ha sido aprobado por la autoridad
urbanística competente del Municipio de Piedecuesta. Con la expresada finalidad, las
exponentes elevan a escritura pública el reglamento de propiedad horizontal al que
queda sometido el mencionado Conjunto, cuyo texto se expone más adelante; y,
además, protocoliza los documentos que se relacionan en la cláusula octava del
presente instrumento.
QUINTA. CONSTRUCCIÓN POR ETAPAS O FASES: Que el desarrollo de la
construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES --
PROPIEDAD HORIZONTAL-- se hará en tres (3) etapas o fases, tal como fue
autorizado por la Oficina Asesora de Planeación Municipal de Piedecuesta, y como
consta de los documentos y planos que se protocolizaron con la presente escritura. En
el reglamento de propiedad horizontal que más adelante se expone se regulará el
régimen general al que queda sometido la totalidad del Conjunto --en sus tres (3)
etapas o fases-- se determinarán los bienes comunes con que contará el Conjunto, se
identificarán los bienes privados localizados en la ETAPA o FASE 1 que inicialmente
se conforma, se denunciarán los bienes comunes que serán entregados con la ETAPA
o FASE 1 y se calculará sus coeficientes de copropiedad de manera provisional, los
que solo se determinaran con carácter definitivo cuando mediante la correspondiente
escritura adicional se integra la última etapa o fase del proyecto.
SEXTA. INFORMACIÓN PARA EL IGAP: Para que en el momento en el que la oficina
de Catastro proceda a desenglobar las unidades privadas correspondientes a la
ETAPA o FASE 1 del proyecto objeto del presente reglamento, tenga en cuenta que
debe quedar lote saldo sobre el cual dará origen a las restantes unidades privadas que
se construirán en las ETAPAS O FASES 2 Y 3, se precisa lo siguiente: === 1) El
proyecto CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES --PROPIEDAD
HORIZONTAL-- se desarrolla en tres (3) etapas o fases, que ocupan u ocuparán el
terreno común denominado LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES (antes LOTE ETAPA 2) con área útil de 16.662,24 m², distinguido en el
Catastro como predio número 01-00-0985-0026-000 y en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos de Bucaramanga con la Matrícula Inmobiliaria número 314-
59290; === 2) Dentro de dicho lote, en la FASE 1 del proyecto que inicialmente se
conforma, ocupa un área útil de 6.143,29 m²; y en ella se localizan las Torres 3, 4, 5, 6,
12 y 13 (cada una con 48 apartamentos), y el local comercial ubicado en el edificio de
acceso; para un total en esta FASE 1 de 289 unidades privadas (288 apartamentos y
un local), las cuales se identifican en el artículo 14° del reglamento de propiedad
horizontal protocolizado con la presente escritura. === 3) la FASE 2 de futuro
desarrollo, ocupará dentro del mencionado lote un área útil de 5.435,20 metros
cuadrados; y en ella se localizarán las torres 7, 8, 9, 10 y 11 (cada una con 48
apartamentos) para un total en esa Fase 2 de 240 unidades privadas; las cuales,
mediante la correspondiente escritura adicional se identificarán e integrarán
posteriormente al Conjunto. === 4) La fase 3 con la cual finalizará el proyecto, ocupará
dentro del mencionado lote un área útil de 5.083,75 metros cuadrados y en ella se
localizarán las torres 12, 14, y 15 (cada una con 48 apartamentos) para un total en esa
fase 3 de 192 unidades privadas; las cuales mediante una última escritura adicional se
identificarán e integrarán posteriormente al Conjunto.
SÉPTIMA. INTEGRACIÓN DE LAS ETAPAS O FASES 2 Y 3: Acatando la exigencia
legal del artículo 7 de la ley 675 del 2001, en el sentido de la que la escritura de
Constitución de la propiedad horizontal de un conjunto o proyecto desarrollado por
etapas debe regular dentro de su contenido la forma de integrar las etapas
subsiguientes, se establece qué: 1) El propietario inicial, sin necesidad de autorización
alguna de los órganos de administración de la copropiedad podrá integrar las ETAPAS
O FASES 2 Y 3 mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus
bienes privados, los bienes comunes en ellas localizados y el nuevo cálculo de los
coeficientes de copropiedad de los bienes privados de las etapas integradas al
proyecto, los cuales tendrán carácter provisional mientras no se desarrolle totalmente
el proyecto. 2) Para desarrollar las ETAPAS O FASES 2 Y 3 el propietario inicial podrá,
sin necesidad de autorización alguna de los órganos de administración de la
copropiedad, solicitar a las autoridades urbanísticas competentes el otorgamiento de
las licencias pertinentes y/o la modificación de las preexistentes. 3) En la escritura
pública por medio de la cual se integra al conjunto la ETAPA O FASE 3, los
coeficientes de copropiedad se determinarán con carácter definitivo. 4) Los
adquirientes de las unidades de dominio privado que conforman la ETAPA O FASE 1
del proyecto autorizan de manera irrevocable al propietario inicial para que --conforme
lo prevé al artículo 7 de la ley 675 del 2001—otorgue, en el momento que lo estime
pertinente, las escrituras públicas de adición al reglamento de propiedad horizontal,
para integrar al conjunto las ETAPAS O FASES 2 Y 3; pudiendo, en consecuencia,
reformar, adicionar, aclarar, modificar y adecuar el reglamento de propiedad horizontal
con el fin de incorporar al conjunto las nuevas unidades de dominio privado y los
nuevos bienes comunes que conforman la(s) futura(s) etapa(s) o fase(s) de
construcción, y recalcular los coeficientes de copropiedad. 5) Los adquirientes de las
unidades de dominio privado localizadas en las etapas o fases que se vayan
integrando al conjunto, autorizan de manera irrevocable al propietario inicial para que
defina automáticamente, cuánto y cómo lo estime pertinente, el diseño arquitectónico
de las ETAPAS O FASES 2 Y 3 y el número de las nuevas unidades privadas que la(s)
conformará(n), su tipología y destinación genérica o específica. 6) El desarrollo por
etapas del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES --PROPIEDAD
HORIZONTAL--, implica que los propietarios y/o residentes de las ETAPAS O FASES
2 Y 3 del mismo utilizarán los bienes y servicios comunes de uso y goce general,
localizados en la ETAPA O FASE 1 del conjunto; y así mismo, los propietarios y/o
residentes de la ETAPA O FASE 1 del conjunto, utilizarán los bienes y servicios
comunes de uso y goce general localizados en las ETAPAS O FASES 2 Y 3. 7) Los
bienes y servicios comunes que se ubiquen en cada etapa de Conjunto estarán al
servicio de todos los copropietarios, sin perjuicio de la eventual asignación de usos
exclusivos. 8) Durante la construcción de las ETAPA O FASE 2 Y 3, el propietario
inicial será responsable de la seguridad y vigilancia de estas. 9) El costo, riesgo y
responsabilidad por la construcción y comercialización de las ETAPAS O FASES 2 Y
3, corresponde exclusivamente al propietario inicial. 10) El importe de la venta de los
bienes privados que se construyan en las ETAPAS O FASES 2 Y 3 corresponderá
integralmente al propietario inicial. 11) Durante el desarrollo de las ETAPAS O FASES
2 Y 3 el propietario inicial deberá, si fuere necesario, aislar el área correspondiente a
éstas mediante un cerramiento provisional, para no interferir con el desarrollo normal
de la actividad Residencial de la(s) etapa(s) ya construidas y entregadas. 12) Una vez
construidas y enajenadas las ETAPAS O FASES 2 Y 3, estás se integrarán operativa,
arquitectónica, jurídica y administrativamente con la ETAPA O FASE 1. 13) Finalizada
la construcción del proyecto, éste se consolidará como un solo conjunto integrado, bajo
el nombre de CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES --
PROPIEDAD HORIZONTAL--.
OCTAVA. DOCUMENTACIÓN ANEXA: Que con la presente escritura de constitución
del régimen de propiedad horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES --PROPIEDAD HORIZONTAL--, presentan para su protocolización los
documentos expedidos y/o aprobados por la Oficina Asesora de Planeación Municipal
de Piedecuesta, a saber:
1) Licencia de Construcción Modalidad Obra Nueva, No. 179-2015, expedida el 4
de junio del 2015, mediante resolución No. P282 del 19 de mayo del 2015, con
su constancia de ejecutoria.
2) Resolución P442-2016 del 26 de octubre del 2016, con su constancia de
ejecutoria.
3) V°B° para Propiedad Horizontal No. 074-16, expedido el 4 de noviembre de
2016.
4) Boletín de Nomenclatura con Radicado 384 de fecha 3 de julio del 2015,
expedido el 13 de julio del 2015; y Boletín de Nomenclatura con Radicado 343
de fecha 14 de julio de 2016, expedido el 15 de julio del 2016.
5) Los planos de propiedad horizontal aprobados que muestran la localización,
linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que
serán objeto de propiedad exclusiva particular y el señalamiento general de las
áreas y bienes de uso común.
6) Los Planos U-01 y 01-PH aprobados, que contienen la representación gráfica
del proyecto urbanístico denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO
DE MIRAFLORES --PROPIEDAD HORIZONTAL-- y que refleja el desarrollo
progresivo del mismo en tres (3) etapas o fases, la ubicación de las mismas
dentro del proyecto general y sus respectivos cuadros de áreas.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO


RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES PROPIEDAD HORIZONTAL
ÍNDICE
CAPÍTULO I
DEL REGLAMENTO
ARTÍCULO 1°. OBJETO Y CONTENIDO DEL REGLAMENTO
ARTÍCULO 2°. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS
ARTÍCULO 3°. NORMATIVIDAD
ARTÍCULO 4°. DEFINICIONES

CAPÍTULO II
DEL INMUEBLE
ARTÍCULO 5°. NOMBRE DEL INMUEBLE
ARTÍCULO 6°. LOCALIZACIÓN Y NOMENCLATURA
ARTÍCULO 7°. PROPIETARIO INICIAL
ARTÍCULO 8°. DETERMINACIÓN DEL TERRENO
ARTÍCULO 9°. TÍTULOS DE PROCEDENCIA DEL DOMINIO
ARTÍCULO 10°. CONFORMACIÓN DEL CONJUNTO
ARTÍCULO 11°. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE CONSTRUCCIÓN
ARTÍCULO 12°. CONDICIONES DE SALUBRIDAD Y SEGURIDAD

CAPÍTULO III
DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR
ARTÍCULO 13°. DEFINICIÓN
ARTÍCULO 14°. IDENTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE LOS BIENES PRIVADOS
ARTÍCULO 15°. CUERPO CIERTO
ARTÍCULO 16°. DESTINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS
ARTÍCULO 17°. FACULTADES SOBRE LAS UNIDADES PRIVADAS
ARTÍCULO 18°. GRAVÁMENES SOBRE LAS UNIDADES PRIVADAS
ARTÍCULO 19°. PROHIBICIÓN DE DIVIDIR LOS BIENES PRIVADOS
ARTÍCULO 20°. REQUISITOS PARA MODIFICAR BIENES DE PROPIEDAD
PRIVADA
ARTÍCULO 21°. REPARACIONES LOCATIVAS EN LOS BIENES PRIVADOS
ARTÍCULO 22°. SOSTENIMIENTO DE LOS BIENES PRIVADOS IMPUESTOS Y
TASAS

CAPÍTULO IV
DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN
ARTÍCULO 23°. ALCANCE Y NATURALEZA
ARTÍCULO 24°. INDIVISIBILIDAD
ARTÍCULO 25°. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 26°. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO
EXCLUSIVO
ARTÍCULO 27°. DERECHO DE COPROPIEDAD SOBRE LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 28°. USO DE LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 29°. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES
ARTÍCULO 30°. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACION
ARTÍCULO 31°. MODIFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES
COMUNES
ARTÍCULO 32°. MODIFICACIONES EN EL USO Y GOCE DE LOS BIENES
COMUNES
ARTÍCULO 33°. REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 34°. BIENES COMUNES QUE SE ENTREGARÁN CON LA ETAPA 1 DEL
PROYECTO
ARTÍCULO 35°. NORMAS SOBRE USO DE LOS SITIOS DE PARQUEADERO Y
SOBRE TRÁNSITO VEHICULAR

CAPÍTULO V
DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
ARTÍCULO 36°. DETERMINACIÓN
ARTÍCULO 37°. CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
ARTÍCULO 38°. EFECTOS
ARTÍCULO 39°. MODIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES

CAPÍTULO VI
DE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
ARTÍCULO 40°. DERECHOS
ARTÍCULO 41°. OBLIGACIONES
ARTÍCULO 42°. PROHIBICIONES
ARTÍCULO 43°. INFRACCIÓN A LAS NORMAS SOBRE OBLIGACIONES Y
PROHIBICIONES
ARTÍCULO 44°. EXTENSIÓN DE NORMAS

CAPÍTULO VII
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS
ARTÍCULO 45°. CLASES DE SANCIONES
ARTÍCULO 46°. COMPETENCIA, PRINCIPIOS Y CRITERIOS APLICABLES
ARTÍCULO 47°. PROCEDIMIENTO
ARTÍCULO 48°. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES
ARTÍCULO 49°. IMPUGNACIÓN DE LAS SANSIONES

CAPÍTULO VIII
DE LAS EXPENSAS COMUNES
ARTÍCULO 50°. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES
ARTÍCULO 51°. SOLIDARIDAD
ARTÍCULO 52°. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS
ARTÍCULO 53°. EXIGIBILIDAD EJECUTIVA

CAPÍTULO IX
DEL PRESUPUESTO GENERAL Y EL FONDO DE IMPREVISTOS
ARTÍCULO 54°. ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO
ARTÍCULO 55°. VIGENCIA DEL PRESUPUESTO
ARTÍCULO 56°. PRESUPUESTO PROVISIONAL
ARTÍCULO 57°. DÉFICIT PRESUPUESTAL
ARTÍCULO 58°. FONDO DE IMPREVISTOS

CAPÍTULO X
DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 59°. NACIMIENTO DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 60°. DENOMINACIÓN
ARTÍCULO 61°. REPRESENTANTE LEGAL
ARTÍCULO 62°. DOMICILIO
ARTÍCULO 63°. OBJETO SOCIAL
ARTÍCULO 64°. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS
ARTÍCULO 65°. PATRIMONIO DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 66°. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA DE REPRESENTACIÓN
ARTÍCULO 67°. PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIÓN
CAPÍTULO XI
DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL
ARTÍCULO 68°. DIRECCIÓN DE ADMINISTRACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 69°. COLABORACIÓN ARMÓNICA
ARTÍCULO 70°. FACULTAD DE INTERPRETACIÓN

CAPÍTULO XII
DE LA ASAMBLEA GENERAL
ARTÍCULO 71°. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES
ARTÍCULO 72°. NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA
ARTÍCULO 73°. REGLAMENTO DE LA ASAMBLEA
ARTÍCULO 74°. FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA
ARTÍCULO 75°. REUNIONES ORDINARIAS
ARTÍCULO 76°. REUNIONES EXTRAORDINARIAS
ARTÍCULO 77°. FORMALIDADES DE LA CONVOCATORIA
ARTÍCULO 78°. REUNIONES POR DERECHO PROPIO
ARTÍCULO 79°. DE REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA
ARTÍCULO 80°. REUNIONES NO PRESENCIALES
ARTÍCULO 81°. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA
ARTÍCULO 82°. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES
ARTÍCULO 83°. QUÓRUM Y MAYORÍAS
ARTÍCULO 84°. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA
ARTÍCULO 85°. ACTAS DE LA ASAMBLEA
ARTÍCULO 86°. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES

CAPÍTULO XIII
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 87°. NATURALEZA Y PERIODO
ARTÍCULO 88°. FORMA DE ELECCIÓN
ARTÍCULO 89°. REQUISITOS PARA SER CONSEJERO
ARTÍCULO 90°. PRINCIPIOS PARA EL EJERCICIO DEL CARGO
ARTÍCULO 91°. QUORUM Y REUNIONES
ARTÍCULO 92°. ACTAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 93°. FUNCIONES

CAPÍTULO XIV
DEL ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 94°. NATURALEZA DEL CARGO
ARTÍCULO 95°. ELECCIÓN DEL ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 96°. REMUNERACIÓN
ARTÍCULO 97°. RESPONSABILIDAD
ARTÍCULO 98°. REQUISITOS PARA SER ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 99°. INHABILIDADES INCOMPATIBILIDADES
ARTÍCULO 100°. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

CAPÍTULO XV
DEL REVISOR FISCAL
ARTÍCULO 101°. NOMBRAMIENTO
ARTÍCULO 102°. CALIDADES
ARTÍCULO 103°. INCOMPATIBILIDADES
ARTÍCULO 104°. FUNCIONES

CAPÍTULO XVI
DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE Y DE LOS SEGUROS
ARTÍCULO 105°. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA
ARTÍCULO 106°. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO
ARTÍCULO 107°. SEGUROS
ARTÍCULO 108°. DESTINO DE LAS INDEMNIZACIONES

CAPÍTULO XVII
DE LA EXTINSION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, DE LA DIVISIÓN DE LA
COPROPIEDAD Y LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 109°. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 110°. PROCEDIMIENTO
ARTÍCULO 111°. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD
ARTÍCULO 112°. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA

CAPÍTULO XVIII
DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS Y EL COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTÍCULO 113°. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
ARTÍCULO 114°. COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTÍCULO 115°. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

CAPÍTULO XIX
DISPOSICIONES VARIAS
ARTÍCULO 116°. MODIFICACIONES, AMPLIACIONES O REFORMAS
POSTERIORES A LA ENTREGA
ARTÍCULO 117°. CONSTRUCCIONES PROHIBIDAS
ARTÍCULO 118°. ÁREAS DE ACCESO RESTRINGIDO
ARTÍCULO 119°. EMPLEADOS
ARTÍCULO 120°. RESERVA PARA REMOCIÓN DE ESCOMBROS
ARTÍCULO 121°. IMPUESTOS Y TASAS
ARTÍCULO 122°. FACHADAS, BALCONES Y VENTANAS EXTERIORES
ARTÍCULO 123°. INSTALACIÓN DE REJAS
ARTÍCULO 124°. PUERTAS EXTERIORES
ARTÍCULO 125°. MUROS, COLUMNAS Y PLACAS ESTRUCTURALES
ARTÍCULO 126°. SUBESTACIÓN Y ACOMETIDA ELÉCTRICA
ARTÍCULO 127°. REFORMAS AL REGLAMENTO
ARTÍCULO 128°. INCORPORACIÓN DE LAS NORMAS DE ESTE REGLAMENTO

CAPÍTULO XX
DISPOSICIONES TRANSITORIAS Y VIGENCIA DE REGLAMENTO
ARTÍCULO 129°. ADMINISTRADOR PROVISIONAL
ARTÍCULO 130°. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR PROVISIONAL
ARTÍCULO 131°. PRESUPUESTO INICIAL
ARTÍCULO 130°. EXPENSAS PROVISIONALES DE ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 132°. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 133°. OBLIGACIONES TEMPORALES
ARTÍCULO 134°. VIGENCIA

CAPÍTULO I
DEL REGLAMENTO
ARTÍCULO 1°. OBJETO Y CONTENIDO DEL REGLAMENTO. El objeto de este
reglamento es el de someter al CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO EN
MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- a la forma especial de dominio
denominada propiedad horizontal, de conformidad con las disposiciones de la ley 675
de 2001. Para tal efecto se regula dentro de su contenido del régimen general de la
totalidad del Conjunto en sus tres (3) etapas o fases; se especifican e individualizan los
bienes privados y se determinan los bienes de dominio común localizados en ATAPA
O FASE 1 que inicialmente se conforma; se consagran los derechos y se prescriben
las obligaciones de los propietarios actuales y futuros y, en lo pertinente, de los
tenedores a cualquier título; se establecen los coeficientes de copropiedad y las
normas sobre expensas comunes; se reglamenta la constitución y funcionamiento de
los órganos de dirección, administración y control de la persona jurídica; se establecen
las normas sobre extinción, disolución y liquidación de la copropiedad; así como las
normas para solución de conflictos y las demás estipulaciones y previsiones
necesarias para el adecuado funcionamiento del Conjunto.
ARTÍCULO 2°. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Las normas contenidas en este
reglamento tienen fuerza obligatoria para el propietario inicial y para los futuros
adquirientes de bienes de dominio particular en el Conjunto; y, en lo pertinente, para
todas las personas que a cualquier título usen, gocen y disfruten dichos bienes. En
consecuencia, toda operación que implique traspaso o enajenación del derecho de
propiedad sobre los bienes de dominio particular o privado o a la mera cesión a
cualquier título del uso y goce de ellos, se entienden incorporadas las disposiciones del
presente reglamento.
ARTÍCULO 3°. NORMATIVIDAD. Se declaran incorporadas al presente reglamento
todas las disposiciones imperativas de la ley 675 del 3 de agosto de 2001, el decreto
reglamentario 1060 del 31 de marzo de 2009, y todas las normas que en el futuro se
expidan para reglamentar la mencionada Ley, en la medida en que conserven su
vigencia legal.
Parágrafo 1°. Los propietarios de las unidades privadas localizadas en el CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- o
quiénes representen sus derechos y las personas que a cualquier título tengan los
bienes privados se obligan a cumplir, además de las normas contenidas en la ley 675
de 2001 y en el presente estatuto, las consagradas en los reglamentos internos y las
decisiones de los órganos de administración del Conjunto.
Parágrafo 2°. Cuando en el presente reglamento no sé encontrare disposición
expresamente aplicable a un caso determinado, se aplicarán en su orden: 1) las
normas contenidas en este mismo reglamento que regula en casos o situaciones
análogas. 2) Las normas legales que regulan casos o situaciones similares en
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. 3) Las disposiciones de la ley
95 de 1890 y el Capítulo III, Título XXXIII, Libro Cuarto del Código Civil Colombiano
acerca del régimen de comunidad. 4) Las demás disposiciones del Código Civil y de
leyes concordantes o reformatorias del mismo, que puedan ser aplicables de manera
directa o por analogía. 5) Las demás disposiciones legales que regulan casos o
situaciones similares. 6) La jurisprudencia nacional. 7) Los códigos Civil y de Policía,
en cuanto a las restricciones impuestas al derecho de dominio o a su ejercicio, por
razones de convivencia y vecindad, no indicados en este reglamento.
ARTÍCULO 4°. DEFINICIONES. Las palabras y expresiones utilizadas en este
reglamento que a continuación se enumeran, tendrán el significado establecido en la
ley de propiedad horizontal y, en general, su sentido es el que se expresa a
continuación: 1. Las palabras “copropiedad” o “conjunto”, hacen referencia al complejo
jurídico denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO EN MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL-, conformado por bienes de dominio particular y por
bienes comunes, sometido al régimen de propiedad horizontal por medio de la
escritura pública que contiene el presente reglamento. 2. Las expresiones “bien
privado”, “bien de dominio particular o exclusivo”, “bien de dominio privado”, “unidad
privada”, se refieren al inmueble debidamente delimitado, funcionalmente
independiente y de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrante del
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO EN MIRAFLORES -PROPIEDAD
HORIZONTAL-. 3. El término “propietario inicial”, se refiere a quien en el momento de
constituirse este régimen jurídico ejerce el derecho de dominio sobre el CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL-, que en
el presente caso es la sociedad FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. vocera del Patrimonio
Autónomo FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES. 4. La expresión “área
privada”, se refieren a la extinción superficiaria de cada bien privado, excluyendo los
bienes comunes (muros, medianeros, muros estructurales, pantallas, muros de
fachadas, ductos, columnas, etc.) localizados dentro de sus linderos. 5. La expresión
“área total construida” abarca tanto el área privada construida de cada unidad privada,
así como también la que ocupan los bienes comunes en ella localizados, como son los
muros medianeros, estructurales o de fachadas, ductos, etc. 6. Las palabras “zonas
comunes”, “áreas comunes o bienes comunes”, se refieren a las partes o elementos
del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES - PROPIEDAD
HORIZONTAL - pertenecientes en común y proindiviso a todos los propietarios de
bienes privados que por su naturaleza y destinación permiten o facilitan la existencia,
estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los
bienes de dominio particular. 7) La expresión “servicios comunes” se refiere a las
actividades realizadas por la administración del Conjunto que atienden las necesidades
colectivas de seguridad, higiene, comunicación y comodidad de los propietarios de
bienes privados. 8) Los términos “asamblea”, “asamblea general”, “asamblea de
copropietarios”, “asamblea general de copropietarios”, se refieren al órgano supremo
de dirección de la persona jurídica que surge por ministerio de la ley, con ocasión de la
constitución del régimen de propiedad horizontal, conformada por todos los
propietarios de bienes privados. 9) La expresión “bienes comunes esenciales” se
refiere a aquellos bienes comunes indispensables para la existencia, estabilidad,
conservación y seguridad del Conjunto, así como los imprescindibles para el uso y
disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes
comunes no esenciales. 10) La expresión “expensas comunes necesarias” se refiere a
las erogaciones necesarias a cargo de los propietarios de bienes privados causadas
por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos
para la existencia, seguridad y conservación y reposición de los bienes comunes. Para
estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios para el
mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes
comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos y las
primas de los seguros que amparan los bienes comunes contra los riesgos de incendio
y terremoto.
CAPÍTULO II
DEL INMUEBLE
ARTÍCULO 5°. NOMBRE DEL INMUEBLE. Para todos los efectos legales el inmueble
A qué se refiere el presente reglamento, sometido por su propietario inicial al régimen
de propiedad horizontal, se denominará CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO Y
MIRAFLORES - PROPIEDAD HORIZONTAL -.
ARTÍCULO 6°. LOCALIZACIÓN Y NOMENCLATURA. El CONJUNTO RESIDENCIAL
SENDERO DE MIRAFLORES - PROPIEDAD HORIZONTAL - se encuentra localizado
en el Municipio de Piedecuesta, Departamento de Santander. La autoridad urbanística
competente le asignó las siguientes nomenclaturas: CALLE 17 NÚMERO 2W-80, que
corresponde a la portería común del acceso general al conjunto y a todas sus unidades
privadas y CALLE 17 NÚMERO 2W-76, que corresponde al local comercial
ARTÍCULO 7°. PROPIETARIO INICIAL. La propiedad inicial del CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO EN MIRAFLORES - PROPIEDAD HORIZONTAL -
corresponde actualmente y de manera exclusiva a la sociedad FIDUCIARIA
DAVIVIENDA S.A. vocera del FIDEICOMISO SENDERO EN MIRAFLORES patrimonio
autónomo identificado con el NIT 8300 53 700 – 6.
ARTÍCULO 8°. DETERMINACIÓN DEL TERRENO. El CONJUNTO RESIDENCIAL
SENDERO DE MIRAFLORES - PROPIEDAD HORIZONTAL - ocupa el lote de terreno
cuya descripción es como sigue: LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES, ubicado en jurisdicción del Municipio de Piedecuesta, Departamento
de Santander (sector de Barroblanco), en la Urbanización Sendero de Miraflores. Tiene
un área de 16.662,24 metros cuadrados aproximadamente; y se encuentra
comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas aproximadas: Por el NORTE,
del punto L39 hasta el punto L38, en línea semiquebrada y longitud de 51.60 metros,
linda con el lote Cesión Vial Carrera 2W. Por el ORIENTE, del punto L38 hasta el
punto L20, en línea curva y longitud de 168.31 metros, linda con el Lote Globo 3 de
cesión (Parque Lineal). Por el SUR, del punto L20 hasta el punto L36, en línea recta y
longitud de 149.04 metros, linda con el Lote Globo 1 de cesión. Por el OCCIDENTE,
del punto L36 hasta el puto L39 de partida y cerrando la poligonal, en línea curva y
longitud de 153.18 metros, linda con el Lote Cesión Vial Calle 17. Se distingue con la
Matricula Inmobiliaria 314-59290 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Piedecuesta; y en el Catastro como predio número 01-00-0985-0026-000 (en mayor
extensión).
Parágrafo 1°. El predio anteriormente descrito, ahora denominado LOTE CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO Y MIRAFLORES, constituye la parte restante o saldo del
que antes se denominaba LOTE ETAPA 2, del cual se segregaron y cedieron al
Municipio de Piedecuesta dos franjas de 305,24 metros cuadrados (LOTE SECCIÓN
VIAL CALLE 17) y de 300,50 metros cuadrados (LOTE SESIÓN VIAL CARRERA 2W),
como consta en los ACTOS No. 1 Y No. 2 de la presente escritura.
Parágrafo 2°. No obstante que, en la descripción de lote común anteriormente
descrito, sobre el cual se desarrollan las ETAPAS 1, 2 Y 3 del CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO Y MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL-, se ha
expresado su área y la extensión de sus linderos, la entrega del mismo a los futuros
adquirentes será realizada como cuerpo cierto y no con relación a su cabida. En
consecuencia, cualquier eventual diferencia que pueda surgir con respecto a la cabida
el loteo con respecto a la longitud de sus linderos, no dará lugar a reclamación alguna
por parte de los adquirentes de unidades privadas, como tampoco por parte de los
órganos de administración del Conjunto.
ARTÍCULO 9°. TÍTULO DE ADQUISICIÓN: El lote de terreno antes descrito fue
adquirido por FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. actuando como vocera del Patrimonio
Autónomo FIDEICOMISO SENDERO EN MIRAFLORES, por transferencia de dominio
a titulo CONSTITUCION DE FIDUCIA MERCANTIL, efectuada por la sociedad
MARVAL S.A. por medio de la escritura pública número 790 del 9 de marzo de 2016,
otorgada en la Notaría Tercera del Círculo de Bucaramanga, debidamente registrada
en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Piedecuesta el día 16 de marzo
2016 al Folio de Matrícula Inmobiliaria número 314-59290; efectuada CONSTITUCIÓN
DE URBANISMO e IDENTIFICACIÓN de la parte restante tal como consta en el primer
acto de la escritura; === La propiedad de las construcciones accedió al derecho de
dominio que sobre el terreno que están edificadas ejerce la sociedad FIDUCIARIA
DAVIVIENDA S.A. cómo vocera del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO SENDERO
EN MIRAFLORES; construcción que fue ejecutada por la sociedad MARVAL S.A. en
su condición de FIDEICOMITENTE, CONSTRUCTOR Y GERENTE DEL PROYECTO,
dando así cumplimiento a las obligaciones que en tal calidad le corresponden, según
las estipulaciones contenidas en el CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL
INMOBILIARIO ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, de carácter irrevocable, contenido en el
documento privado de fecha 31 de agosto 2015.
ARTÍCULO 10°. CONFORMACIÓN DEL CONJUNTO. El inmueble objeto del presente
reglamento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL- es un conjunto cerrado de VIVIENDA INTERÉS SOCIAL
(VIS) concebido como una sola unidad urbanística y arquitectónica, cuyo desarrollo se
hará en tres (3) etapas o fases. Una vez terminada la construcción de las tres (3)
etapas o fases, el Conjunto quedará conformado por 720 unidades de vivienda, en 15
Torres de 12 pisos cada una y un local comercial, ubicado en el Edificio de Acceso.
Las 720 unidades de vivienda se desarrollan en 4 tipos de apartamentos, cuyas áreas,
distribución interna, localización y linderos, se encuentran consignados en el artículo
14° del presente reglamento. El conjunto contendrá, además, un Edificio de Acceso
(Parqueadero motos), conformado por un sótano y dos pisos, que constan de 370
cupos de parqueadero para motos. De igual forma, el conjunto cuenta con 224 cupos
de parqueos exteriores para vehículos; de los cuales 176 son para residentes y 48
para visitantes y 177 cupos de parqueadero de motos exteriores. Total, cupo
parqueaderos vehiculares: 224. Total, cupos parqueadero motos 547.
Equipamiento Comunal Cubierto con que contará el conjunto, una vez terminada la
construcción de sus tres (3) etapas o fases, consiste en: portería, sala de espera y
servicio; guardería; oficina administración; salón de eventos; Hall (salón guardería y
Administración); Club House Abierto; Pool House; Unidad Técnica De Basuras 1;
Unidad Técnica De Basura 2 y Subestación Eléctrica. El equipamiento comunal
descubierto está conformado por las piscinas recreativas (adultos y niños), la cancha
múltiple y el gimnasio al aire libre. Los apartamentos tienen salida a la vía pública a
través de la portería común del conjunto, localizada en la Calle 17 número 2w-80. La
circulación horizontal dentro del Conjunto se realiza a través de andenes o senderos
peatonales y zonas de circulación y maniobra para el acceso y salida de vehículos; la
circulación vertical para acceder a los distintos apartamentos, se realiza a través de las
escaleras, puntos fijos y ascensores. En la ETAPA O FASE 1, que inicialmente se
conforma, se localizan: las torres 3, 4, 5, 6, 12 y 13 con 288 apartamentos; el edificio
de acceso o de parqueaderos para motos (dentro del cual se encuentra entre otros la
portería el local comercial y la U.T.B. 1); 48 cupos de parqueo de vehículos para
residentes y 13 para visitantes; y 80 cupos de parqueos exteriores para motos. En la
ETAPA O FASE 2, de futuro desarrollo, se localizan: las torres 7, 8, 9, 10 y 11 con 240
apartamentos; 50 cupos de parqueo de vehículos para residentes; 47 cupos de
parqueo exteriores para motos; kiosco abierto, pool House; piscinas recreativas para
niños y adultos; la cancha múltiple y el gimnasio al aire libre. En la ETAPA O FASE 3,
de futuro desarrollo, se localizan: las torres 1,2, 14 y 15 con 192 apartamentos; 78
cupos de parqueo de vehículo para residentes y 35 para visitantes; 50 cupos de
parqueo exteriores para motos y la U.T.B 2.
ARTÍCULO 11°. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE CONSTRUCCIÓN. Las
siguientes son las especificaciones técnicas de construcción aplicables a todos los
apartamentos del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL-: 1. ACABADOS INTERNOS. - CUBIERTA: placa en
concreto, PISOS: pisos cerámica y guardaescoba en baño auxiliar. Piso en concreto
allanado en sala, comedor, cocina, ropas y alcobas. Piso en tableta en patio (según
tipología). ENCHAPES: enchape en cerámica para zona de ducha en el baño auxiliar
en altura total. Enchape en cerámica dos hiladas sobre el mesón de la cocina.
CARPINTERÍA METÁLICA Y DE MADERA: marco y puerta entamborada en lámina
melaminica en baño auxiliar. Puerta principal en la mina de hierro. Puerta patio en la
mina de hierro (según tipología). Ventaneria en aluminio crudo. TERMINACIÓN DE
MUROS Y PLACA: muros construidos en concreto. Muros construidos en
mampostería a la vista (sin friso, ni estuco, ni pintura). Fachada en graniplast y ladrillo
a la vista. Placa terminada en concreto a la vista. INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
Dos (2) puntos de televisión: uno en sala y otro en alcoba principal (ducto vacío). Un
(1) punto de teléfono en la sala. Un (1) citófono en la cocina. APARATOS
SANITARIOS: aparatos sanitarios (sanitarios, lavamanos, incrustaciones) para baño
auxiliar. Mesón en concreto enchapado en cerámica. Lavadero en granito.
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS: puntos de agua fría según distribución de
planos arquitectónicos. Puntos hidráulicos y sanitarios en baño de alcoba principal
==== 2. INFORMACIÓN GENERAL.- DISTRIBUCIÓN INTERNA ALTURA Y ÁREAS:
La distribución interna de todos los apartamentos es la que aparecen en la parte
descriptiva de los mismos (artículo 14° del presente reglamento). ÁREA
CONSTRUIDA Y ÁREA PRIVADA Apartamento Tipo 01: área construida 58,28
metros cuadrados. Área privada 52,72 metros cuadrados. Área libre de patio: 6,45
metros cuadrados (común de uso exclusivo). Apartamento Tipo 02: área construida
58,28 metros cuadrados. Área privada 52,72 metros cuadrados. Área libre de patio:
7,60 metros cuadrados (común de uso exclusivo). Apartamento Tipo 03: área
construida 48,73 metros cuadrados. Área privada 43,51 metros cuadrados. Área libre
de patio: 7,60 metros cuadrados (común de uso exclusivo). Apartamento Tipo 04:
área construida 58,28 metros cuadrados. Área privada 52,72 metros cuadrados. (Las
áreas privadas pueden sufrir cambios como consecuencia directa de las
modificaciones ordenadas por la entidad municipal competente en la expedición de la
licencia de construcción). ZONA SOCIAL portería, kiosco social, administración,
piscina recreativa (adultos y niños), juegos infantiles, guardería, poll House, cancha
múltiple, unidad técnica de basuras, gimnasio al aire libre, edificio de parqueadero para
motos y parqueaderos de uso común descubiertos. Un ascensor por Torre. Planta de
emergencia de carga parcial. Cerramiento en ladrillo a la vista y reja ====
Observaciones: el proyecto tendrá una estratificación dos o tres aproximadamente (el
cual puede estar sujeto a modificación por parte del respectivo municipio) y dispondrán
de los siguientes servicios públicos. Alcantarillado, agua, luz, y gas natural. El proyecto
se desarrollará en tres etapas o fases. La portería y la unidad técnica de basuras 1 se
entregarán con la primera Torre. La unidad técnica basuras 2 se entrega con la última
Torre.
Nota: Estas especificaciones y acabados pueden sufrir variaciones durante la
construcción por situaciones de mercadeo, suministro o control de calidad de la
empresa, manteniendo características similares de los productos reemplazados. La
fecha de entrega se definirá a partir de licencia de construcción y cumplimiento de
punto de equilibrio en ventas.
ARTÍCULO 12°. CONDICIONES DE SALUBRIDAD Y SEGURIDAD. El CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- cuenta
con todos los servicios públicos domiciliarios necesarios para su idónea habitabilidad y
funcionamiento. De acuerdo con las especificaciones de construcción y los diseños
estructurales y arquitectónicos aprobados, las unidades privadas y las zonas comunes
disponen de suficiente iluminación y ventilación naturales, cumpliendo a cabalidad con
los requisitos exigidos por las normas urbanísticas vigentes. Los diseños
arquitectónicos, los cálculos estructurales y los estudios del suelo fueron elaborados
por especialistas en la materia y aprobados por la autoridad urbanística competente.
Estructuralmente cumple con la norma colombiana de diseño y construcción
sismorresistente vigente en el momento de radicarse el proyecto ante la oficina
asesora de Planeación Municipal de Piedecuesta, autoridad que impartió su
aprobación al diseño estructural. Las condiciones de salubridad, seguridad y decoro
con que cuenta el conjunto son acordes con su destinación, con las exigencias de la
técnica y con las disposiciones urbanísticas, ambientales y de construcción vigentes.
La obra se ejecuta de forma tal, que garantiza tanto la salubridad de las personas
como la estabilidad del terreno, de las edificaciones y de los elementos constitutivos
del equipamiento comunal.
CAPÍTULO III.
DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR
Artículo 13°. DEFINICIÓN. Son bienes privados o de dominio particular los espacios
debidamente delimitados como tales en los planos, funcionalmente independientes, de
propiedad y aprovechamiento exclusivo, con salida a la vía pública a través de la
portería común, incluyendo los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda la
clase aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan
exclusivamente a su propietario.
Parágrafo. La propiedad sobre los bienes privados o de dominio particular implica un
derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, en proporción a los coeficientes de
copropiedad establecidos en el presente reglamento. En todo acto de disposición,
gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos los bienes comunes y
no podrán efectuarse los mencionados actos en relación con ellos, separadamente del
bien de dominio particular al que acceden.
ARTÍCULO 14°. IDENTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE LOS BIENES PRIVADOS.
Para identificar las unidades privadas utilizó el método descriptivo y su alinderamiento
se hizo por el sistema de polígonal de acuerdo con los planos de propiedad horizontal
aprobados por la autoridad urbanística competente, que forman parte integral del
presente reglamento. Con la advertencia de que las medidas, expresadas en la
descripción de los linderos y en los planos de propiedad horizontal anexos, podrán
estar sujetas a cambios menores producto de modulaciones estructurales y
variaciones en los suministros de algunos materiales y, teniendo en cuenta, además,
que dentro de las unidades privadas pueden existir elementos estructurales y/o ductos
de propiedad común - cuyas área no se han incluido en las unidades privadas
respectivas- a continuación se identifican los 288 apartamentos y el local comercial,
que constituyen las 289 unidades privadas localizadas en la ETAPA O FASE 1 del
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD
HORIZONTAL-.
TORRE 3 APARTAMENTOS 0109.- Hace parte de CONJUNTO RESIDENCIAL
SENDERO DE MIRAFLORES FASE 1 -PROPIEDAD HORIZONTAL-, ubicado en la
Urbanización Sendero de Miraflores del Municipio de Piedecuesta, con acceso por la
portería común cuya nomenclatura es: CALLE 17 NÚMERO 2W-80. Tiene un área
total construida de 58,28 metros cuadrados aproximadamente. Su área privada
construida es de 52,72 metros cuadrados aproximadamente. Consta de: cocina y zona
de ropas, patio descubierto (área común de uso exclusivo), sala-comedor, alcoba
principal con baño, baño auxiliar, alcoba 2 y alcoba 3 y/o disponible. Se encuentra
comprendido dentro de las siguientes linderos perimetrales y medidas aproximadas:
Del punto 1 al punto 2, en línea recta y longitud de 4,95 metros, con el apartamento
0110 de la misma torre. Del punto 2 al punto 3, en línea recta y longitud de 0,50
metros, conducto común. Del punto 3 al punto 4, en línea recta y longitud de 3,65
metros, con zona libre común; en línea quebrada y longitudes sucesivas de 0.45, 0.15
y 1.22 metros, con muro estructural; en línea recta y longitud de 2.00 metros, con zona
libre común; y en línea quebrada y longitudes sucesivas de 2.80, 0.13 y 2.80 metros,
con muro estructural, en línea recta y longitud de 2.50 metros, con zona libre común; y
en línea quebrada y longitudes sucesivas de 3.10 y 1.02 metros, con zona libre común.
Del punto 4 al punto 5, en línea recta y longitud de 4.53 metros, aislamiento lateral al
medio con la torre 4. Del punto 5 al punto 6, en línea recta y longitud de 2.50 metros,
con el apartamento 0112 de la misma torre. Del punto 6 al punto 7, en línea recta y
longitud de 0.50 metros, con ducto común. Del 7 al punto 8, en línea recta y longitud de
1.51 metros, con su patio común de uso exclusivo. Del punto 8 al punto 9, en línea
recta y longitud de 0.47 metros, con ducto común. Del punto 9 al punto 10, en línea
quebrada y longitudes sucesivas de 1.25, 0.15 y 1.25 metros, con muro estructural. Del
punto 10 al punto 11, en línea recta y longitud de 0.45 metros, con ducto común. Del
punto 11 al punto 12, en línea quebrada y longitudes sucesivas de 1.55, 0.70 y 1.00
metros, con su patio común de uso exclusivo; en línea quebrada y longitudes
sucesivas de 0.55, 0.15, 0.70 y 0.05 metros, con muro estructural; y en línea recta y
longitud de 1.00 metros, con su patio común de uso exclusivo. Del punto 12 punto 13
en línea recta y longitud de 0.55 metros, con ductos comunes. Del punto 13 punto 14,
en la línea recta y longitud de 3,20 metros, en parte con caja de escalera común y en
la parte de ducto común. Del punto 14 al punto 15, en línea quebrada y longitudes
sucesivas de 0.43 y 0.10 metros, con hall de punto fijo común. Del punto 15 al punto 1
inicial, en línea recta y longitud de 0.90 metros con hall de punto fijo común y acceso al
apartamento. Por el NADIR, con placa común de cimentación que lo separa del terreno
común. por el CENIT, en altura 2.35 metros, con placa común de entrepiso que lo
separa del apartamento 0209 de la misma Torre.
TORRE 13 APARTAMENTO 1252.- Hace parte del CONJUNTO RESIDENCIAL
SENDERO DE MIRAFLORES FASE 1 -PROPIEDAD HORIZONTAL-, ubicado en la
Urbanización Sendero de Miraflores del Municipio de Piedecuesta, con acceso por la
portería común cuya nomenclatura es CALLE 17 NÚMERO 2W-80. Tiene un área total
construida de 58,28 metros cuadrados aproximadamente. Su área privada construida
es de 52,72 metros cuadrados aproximadamente. Consta de: cocina y zona de ropas,
sala-comedor, alcoba principal con baño, baño auxiliar, alcoba 2 y alcoba 3 y/o
disponible. Se encuentra comprendido dentro de las siguientes linderos perimetrales y
medidas aproximadas: Del punto 1 al punto 2, en línea recta y longitud de 4,95 metros,
con el apartamento 1251 de la misma torre. Del punto 2 al punto 3, en línea recta y
longitud de 0,50 metros, con ducto común. Del punto 3 al punto 4, en línea recta y
longitud de 3,65 metros, con vacío hacia la zona libre común; en línea quebrada y
longitudes sucesivas de 0.45, 0.15 y 1.22 metros, con muro estructural; en línea recta y
longitud de 2.00 metros, con vacío hacia zona libre común; en línea quebrada y
longitudes sucesivas de 2.80, 0.13 y 2.80 metros, con muro estructural; en línea recta y
longitud de 2.50 metros, con vacío hacia la zona libre común; y en línea quebrada y
longitudes sucesivas de 3.10 y 1.02 metros, con vacío hacia la zona libre común. Del
punto 4 al punto 5, en línea recta y longitud de 4.53 metros, aislamiento lateral al
medio con la torre 14. Del punto 5 al punto 6, en línea recta y longitud de 2.50 metros,
con el apartamento 1249 de la misma torre. Del punto 6 al punto 7, en línea recta y
longitud de 0.50 metros, con ducto común. Del 7 al punto 8, en línea recta y longitud de
1.51 metros, con vacío hacia patio común de uso exclusivo del apartamento 0152 dela
misma torre. Del punto 8 al punto 9, en línea recta y longitud de 0.47 metros, con ducto
común. Del punto 9 al punto 10, en línea quebrada y longitudes sucesivas de 1.25,
0.15 y 1.25 metros, con muro estructural. Del punto 10 al punto 11, en línea recta y
longitud de 0.45 metros, con ducto común. Del punto 11 al punto 12, en línea quebrada
y longitudes sucesivas de 1.55, 0.70 y 1.00 metros, con vacío hacia el patio común de
uso exclusivo del apartamento 0152 de la misma torre; en línea quebrada y longitudes
sucesivas de 0.55, 0.15, 0.70 y 0.05 metros, con muro estructural; y en línea recta y
longitud de 1.00 metros, con vacío hacia patio común de uso exclusivo del
apartamento 0152 de la misma torre. Del punto 12 punto 13 en línea recta y longitud
de 0.55 metros, con ductos comunes. Del punto 13 punto 14, en la línea recta y
longitud de 3,20 metros, con caja de escalera común. Del punto 14 al punto 15, en
línea quebrada y longitudes sucesivas de 0.43 y 0.10 metros, con hall de punto fijo
común. Del punto 15 al punto 1 inicial, en línea recta y longitud de 0.90 metros con hall
de punto fijo común y acceso al apartamento. Por el NADIR, con placa común de
entrepiso que lo separa del apartamento 1152 de la misma torre. Por el CENIT, en
altura 2.35 metros, con placa común cubierta.
LOCAL COMERCIAL. - Hace parte del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES FASE 1 -PROPIEDAD HORIZONTAL-, ubicado en la Urbanización
Sendero Miraflores del Municipio de Piedecuesta, su nomenclatura de acceso en
CALLE 17 NÚMERO 2W-76. Se localiza en la planta piso 1 del edificio de acceso.
Tiene un área total construida de 99,60 metros cuadrados aproximadamente. Su área
privada construida es de 88,28 metros cuadrados aproximadamente. Consta de: un
salón y un baño; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos
perimetrales y medidas aproximadas: Del punto 1 al punto 2, en línea quebrada y
longitudes sucesivas de 0.18, 0.60, 0.20, 0.30 y 0.38 metros, en parte con ducto
común y en parte con columna estructural. Del punto 2 al punto 3, en línea recta y
longitud de 5.30 metros, antejardín, anden y zona verde al medio con la carretera 17.
Del punto 3 al punto 4, en línea quebrada y longitudes sucesivas de 0.38 y 0.28
metros, con columna estructural. Del punto 4 al punto 5, en línea recta y 6.20 metros,
con zona libre común del conjunto. Del punto 5 al punto 6, en línea quebrada y
longitudes sucesivas de 0.28 y 0.28 metros, con columna estructural. Del punto 6 al
punto 7, en línea recta y longitud de 4.95 metros, con parqueaderos de motos
comunes. Del punto 7 al punto 8, en línea quebrada y longitudes sucesivas de 0.18,
0.75 y 0.18 metros, en parte con ducto común y en parte con columna estructural. Del
punto 8 Punto 9, en línea recta y longitud de 5.10 metros con parqueaderos de motos
comunes. Del punto 9 al punto 10, en línea quebrada y longitudes sucesivas de 0.18,
0.50 y 0.18 metros con columna estructural. Del punto 10 al punto 11, en línea recta y
longitud de 1.33 metros con parqueaderos de motos comunes. Del punto 11 al punto
14 pasando por los puntos 12 y 13 en línea quebrada y longitudes sucesivas de 5.56,
1.48 y 1.30 metros, con área común (cuarto de basuras). Del punto 14 al punto 15 en
línea recta y longitud de 2.51 metros, antejardín, anden y zona verde al medio con la
carrera 17. Del punto 15 al punto 16, en línea quebrada y longitud de sucesivas de
0.18, 0.40, 0.20, 0.30, 0.20, 0.30 y 0.18 metros, con ductos comunes y columna
estructural. Del punto 16 al punto 1 inicial, en línea recta y longitud de 4.40 metros,
antejardín, anden y zona verde al medio con carrera 17 y al acceso al local por el
NADIR, con placa común de entrepiso que lo separa de la planta sótano del edificio de
acceso (parqueaderos motos). Por el CENIT, en altura de 2.60 metros con placa
común de entrepiso que los separa de áreas comunes de la planta piso 2 del edificio
de acceso (salón de eventos y cubierta plana).
Parágrafo Transitorio. Las unidades privadas que se acaban de describir en el
artículo presente, son las que corresponden a la ETAPA O FASE 1 que inicialmente se
conforma. El artículo 14° del presente reglamento será adicionado con la identificación
descriptiva de las nuevas unidades privadas correspondientes a las ETAPAS O
FASES 2 Y 3 del futuro desarrollo, las cuales, mediante las correspondientes
escrituras adicionales, se integrarán posteriormente al conjunto.
ARTÍCULO 15°. CUERPO CIERTO. No obstante que en la descripción de las
unidades privadas que han expresado las áreas y extensión de sus linderos, la
transferencia que de las mismas haga el propietario inicial se entenderá hecha como
cuerpo cierto y no con relación a su cabida. En consecuencia, cualquier eventual
diferencia entre las áreas mencionadas en la descripción de las unidades privadas o
en la longitud de sus linderos, no dará lugar a reclamación alguna.
ARTÍCULO 16°. DESTINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS. Los apartamentos
del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDEROS DE MIRAFLORES -PROPIEDAD
HORIZONTAL- deberán ser utilizados únicamente como vivienda. El local comercial
solamente podrá destinarse para micro mercado u otras actividades comerciales o de
servicios lícitos, compatibles con el uso residencial del Conjunto; en consecuencia, en
el local comercial no podrá funcionar bares, cantinas, carnicerías, salones de juegos o
similares o expendio de bebidas alcohólicas para consumo dentro del mismo; y, en
general, actividades ruidosas o insalubres o que atenten contra la tranquilidad, el
decoro, la moral o las buenas costumbres. El aviso distintivo de local comercial deberá
ser instalado únicamente en su interior, en las vidrieras del mismo; es decir, que no se
autoriza la instalación de avisos luminosos ni de ningún otro tipo sobre la fachada. El
Administrador del Conjunto está facultado para retirar los avisos que contravengan
esta prohibición.
Parágrafo. - Los propietarios no podrán destinar su unidad privada a otro uso distinto
del establecido en el presente artículo. Esta restricción se extiende a los arrendatarios,
usuarios o tenedores de cualquier título de tales unidades privadas.
ARTÍCULO 17°. FACULTADES SOBRE LAS UNIDADES PRIVADAS. Los titulares
del dominio sobre las unidades privadas podrán usar y disfrutar su propiedad de
conformidad con lo consagrado en este reglamento; así mismo, tiene la facultad de
enajenarlas, grabarlas con hipoteca, arrendarlas o ejecutar cualquier acto propio del
derecho de dominio, con los límites naturales y jurídicos de cada unidad, sin necesidad
del consentimiento de los demás propietarios. Cualquiera sea el acto jurídico que se
realice sobre una unidad privada comprenderá los derechos sobre los bienes de
propiedad común que correspondan al titular del dominio de la unidad privada de
acuerdo con su respectivo coeficiente de copropiedad.
ARTÍCULO 18°. GRAVÁMENES SOBRE LAS UNIDADES PRIVADAS. Los
impuestos, tasas, contribuciones y gravámenes que afecten las unidades privadas
serán cubiertos en forma independiente por sus respectivos propietarios.
ARTÍCULO 19°. PROHIBICIÓN DE DIVIDIR LOS BIENES PRIVADOS. Los
propietarios de bienes de dominio privado no podrán dividirlos materialmente, de
manera que se conformen dos o más unidades independientes.
ARTÍCULO 20°. REQUISITOS PARA MODIFICAR LOS BIENES DE PROPIEDAD
PRIVADA. Para efectuar modificaciones o reformas a los bienes de dominio privado,
sus propietarios deben cumplir a cabalidad los siguientes requisitos: a) Que el
propietario interesado obtenga autorización previa de la autoridad urbanística
competente. b) Que la obra proyectada no comprometa la solidez, la seguridad, la
salubridad o la estética del Conjunto y que no afecte los servicios o zonas comunes, ni
altere las fachadas o la volumetría de la edificación. c) Que el propietario interesado
obtenga la autorización de la asamblea general, adoptada con el voto favorable de un
número de propietarios que representen por lo menos el 70% de los coeficientes de
copropiedad.
ARTÍCULO 21°. REPARACIONES LOCATIVAS EN LOS BIENES PRIVADOS. Cada
propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad privada de su propiedad, las
reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o a las
demás unidades privadas y responderá por los perjuicios ocasionados por tal omisión.
Parágrafo 1°. - Para este efecto se entiende por reparaciones o mejoras locativas
aquellas obras que tienen como finalidad mantener la unidad privada en las debidas
condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución
interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.
Parágrafo 2°. - Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, las siguientes
obras: el mantenimiento, la sustitución, la restitución o mejoramiento de los materiales
de pisos, cielorrasos, enchapes y pinturas en general; y la sustitución, mejoramiento o
ampliación de redes de instalaciones hidráulicas sanitarias, eléctricas, telefónicas o de
gas.
Parágrafo 3°. - Sin perjuicio de lo expresado en el presente artículo, el propietario de
la unidad privada en la que se ejecute las reparaciones locativas, deberá: a) Avisar por
escrito sobre el inicio de las obras al Administrador, quien podrá establecer los horarios
en que las mismas deben realizarse. b) Cumplir con las normas que regulen los
servicios públicos domiciliarios y obtener de las empresas prestadoras de tales
servicios la aprobación correspondiente, si a ello hubiere lugar. c) Prevenir los daños
que se puedan ocasionar a otra unidad privada o a la propiedad común o a terceras
personas; y, en caso de que se presenten, responderá de conformidad con las normas
civiles que regulen la materia.
ARTÍCULO 22°. SOSTENIMIENTO DE LOS BIENES PRIVADOS, IMPUESTOS Y
TASAS. El sostenimiento, reparaciones y mejoras de cualquier tipo, en cuanto hagan
relación a los bienes de dominio privado, lo mismos que los impuestos (incluidos
prediales y complementarios, valorización y las tasas por servicios públicos), serán a
cargo del respectivo propietario. El impuesto predial sobre cada bien privado incorpora
el correspondiente a los bienes comunes, en proporción al coeficiente de copropiedad
respectivo.

CAPÍTULO IV
DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN
ARTÍCULO 23°. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas del
Conjunto que permitan o faciliten la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad uso y goce de los bienes privados o de dominio particular,
pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados.
Mientras conserven su carácter de bienes comunes, son indivisibles, inalienables e
inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de
impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho a usar y disfrutar los
bienes comunes será ejercido en la forma prevista en la ley que rige la propiedad
horizontal, en el presente reglamento o en cualquier reglamento interno aprobado por
la Asamblea General o en disposiciones emanadas de los demás órganos de
administración del Conjunto.
Parágrafo 1°. Tendrán la calidad de comunes no sólo los bienes relacionados de
manera enunciativa en este reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en
los planos aprobados que forman parte integral del presente reglamento.
Parágrafo 2°. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son
inalienables en forma separada de los bienes privados o de dominio particular, la
Asamblea General podrá autorizar la explotación económica de bienes comunes no
esenciales, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de
negocios jurídicos que den lugar a transferencia de dominio de los mismos. La
explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las
zonas comunes, no afecte la estructura de las edificaciones, ni contravenga las
disposiciones urbanísticas y ambientales. Las contraprestaciones económicas así
obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de
las expensas comunes a los gastos de inversión, según lo decía la Asamblea General.
ARTÍCULO 24°. INDIVISIBILIDAD. La copropiedad que existe sobre los bienes
comunes es forzosa. Por lo tanto, ninguno de los propietarios de unidades privadas
podrá solicitar su división mientras no se produzca la extinción de la propiedad
horizontal de conformidad con lo establecido en el Capítulo III de la ley 675 de 2001 o
en las disposiciones legales que la modifiquen, adicionen, reglamenten o subroguen.
ARTÍCULO 25°. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES COMUNES. En el CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- la
propiedad común se divide en bienes comunes esenciales; bienes comunes no
esenciales y bienes comunes de uso exclusivo. 1) BIENES COMUNES ESENCIALES
son aquellos localizados en cualquiera de las tres (3) etapas o fases del conjunto,
indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del mismo, así
como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los
demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se enumeran como
bienes comunes esenciales, en forma enunciativa pero sin limitarse a ellos, los
siguientes: a) El terreno del Conjunto sobre o bajo el cual existen construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos; b) Los cimientos y fundaciones que inician
la estructura de las edificaciones, los muros de contención, los muros y placas
estructurales; las fachadas, los muros medianeros entre unidades privadas o entre
éstas y las áreas comunes; y, en general todos los elementos estructurales; c) Las
instalaciones generales de servicios públicos, desde el punto de conexión a las redes
de las empresas suministradoras hasta la entrada a cada unidad privada; d) Las
instalaciones sanitarias eléctricas de las zonas comunes y de acueducto para el aseo y
mantenimiento de las mismas; e) Los ductos o buitrones de instalaciones eléctricas,
hidráulicas, hidrosanitarias, telefonía, gas, citofonía, ventilación, etc.; f) Los bajantes de
aguas lluvias y residuales; g) Los puntos fijos, escaleras y pasillos o halls de
circulación en cada uno de los pisos; h) Las cubiertas que sirven de techo a cualquier
nivel; i) Las instalaciones de portería, sala de espera y la oficina de administración; j)
El cerramiento general del conjunto y las puertas y zonas de acceso vehicular y
peatonal; k) Las rampas vehiculares y todas las zonas de circulación peatonal y
vehicular; l) Los cuartos para la subestación y la planta eléctrica de emergencia; m)
Los cuartos técnicos; n) Los equipos contra incendio; ñ) Los ascensores (1 en cada
torre y 2 en el edificio de parqueaderos); o) Las dos unidades técnicas de basuras
(UTB); p) Tanque de almacenamiento de agua potable y sus equipos de bombeo; q)
Los gabinetes contra incendio y sus respectivos equipos; r) El edificio de parqueaderos
para motocicletas; s) En general, todos aquellos bienes o servicios esenciales, sobre
los cuales ninguno de los propietarios de unidades privadas pueden alegar un derecho
de propiedad exclusivo, por razón de su misma naturaleza o por no habérsele
transferido expresamente como pertenencia de propiedad individual. === 2) BIENES
COMUNES NO ESENCIALES: Son aquellos bienes, que sin reunir las características
de los bienes comunes esenciales anteriormente expresadas, son de dominio común
de todos los propietarios de unidades privadas. De manera enunciativa se enumeran
las siguientes: 1. Las instalaciones y lámparas para energía e iluminación de las zonas
comunes; 2. Las obras de ornato y decorados de toda clase existentes en las áreas
comunes; 3. Los parqueaderos para vehículos tanto de residentes cómo de visitantes,
los parqueaderos para motos; 4. Las zonas sociales y recreativas tales cono:
guardería; salón de eventos; Club Houses abierto; pool House; las piscinas recreativas
(adultos y niños); la cancha múltiple; el gimnasio al aire libre. 5. En general todos
aquellos bienes muebles o inmuebles por adherencia o por destinación que puedan ser
utilizados por todos los habitantes del conjunto, que de acuerdo con su naturaleza o
por disposición legal, no tengan la categoría de bienes comunes esenciales.==== 3)
BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Son aquellos bienes comunes no
necesarios para el disfrute y goce de los demás bienes de dominio privado, a los que
se les ha dado ese carácter para que únicamente puedan ser utilizados por los
propietarios o tenedores de determinadas unidades privadas a la cual se le asigna su
uso exclusivo. En el CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL- Corresponden a la categoría de bienes comunes de uso
exclusivo los patios descubiertos con que cuentan los apartamentos ubicados en el
primer piso de todas las torres.
Parágrafo- Sin perjuicio de la prohibición de que trate el parágrafo 1° del artículo
siguiente del presente reglamento, la Asamblea General podrá asignar al uso exclusivo
otros bienes comunes no esenciales, que por naturaleza o por su localización sólo
pueden ser utilizados por determinada o determinadas unidades privadas, cuando así
lo solicite algún propietario.
ARTÍCULO 26°. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO
EXCLUSIVO. Los propietarios de unidades privadas con derecho a usar de manera
exclusiva determinadas áreas o bienes comunes, adquieren las siguientes
obligaciones: 1. No efectuar alteraciones ni realizar ningún tipo de construcción sobre o
bajo el bien común de uso exclusivo. 2. No cambiar su destinación. 3. Hacerse cargo
de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que
se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran
por el desgaste ocasionado, aún bajo uso legítimo, por el paso del tiempo. Las mejoras
necesarias no comprendidas dentro de las previsiones de este numeral, se tendrán
como expensas comunes de la copropiedad, cuando no se trate de eventos en los que
tenga que responder el constructor. 4. Pagar las compensaciones económicas por el
uso exclusivo, si la Asamblea General aprueba su cobro. En este evento, el monto de
tales compensaciones económicas aprobadas por la Asamblea será incluido en la
factura que mensualmente enviará el administrador a cada propietario de unidades
privadas; y para su recaudo o cobro ejecutivo serán aplicables las mismas
disposiciones establecidas en el presente reglamento o en la ley 675 del 2001,
relacionadas con el recaudo y cobro ejecutivo de las expensas comunes de
administración.
Parágrafo 1°. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones, zonas verdes y
todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general,
no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Parágrafo 2°. El uso exclusivo de áreas o bienes comunes asignado a determinada
unidad privada, será transferido sucesivamente con la enajenación de la unidad
privada a que accede.
Parágrafo 3°. La decisión de cambiar, modificar, alterar o eliminar el derecho a usar de
manera exclusiva determinado bien o zona común, solamente podrá tomarla la
Asamblea General por mayoría calificada del setenta por ciento (70%) del total de
coeficientes de copropiedad del Conjunto, incluyendo, necesariamente en dicho
porcentaje, el voto del usuario exclusivo que pudiera resultar afectado.
ARTÍCULO 27°. DERECHO DE COPROPIEDAD SOBRE LOS BIENES COMUNES.
El derecho de cada propietario sobre la copropiedad en los bienes comunes del
conjunto es proporcional al área privada construida de su respectivo bien de dominio
privado, de acuerdo con los coeficientes establecidos en el Capítulo V del presente
reglamento.
ARTÍCULO 28°. USO DE LOS BIENES COMUNES. Cada propietario podrá servirse
de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino natural u ordinario y no
perturbe el uso legítimo de los demás propietarios. En su uso, los propietarios están
obligados a observar el máximo de diligencia y cuidado y responderán hasta de la
culpa leve por el perjuicio que por su negligencia o uso indebido puedan ocasionar.
ARTÍCULO 29°. DESAFECTACION DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES.
Previa autorización de la autoridad competente de conformidad con las normas
urbanísticas vigentes, la Asamblea General con el voto favorable de un número plural
de propietarios de bienes de dominio privado que representen por lo menos el setenta
por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, podrá desafectar la calidad de
común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio de la
persona jurídica que por ministerio de la ley se crea al momento de constituirse el
régimen de propiedad horizontal. En todo caso, la desafectación de parqueaderos de
visitantes, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de
estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas aplicables.
Parágrafo 1°. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación
de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios
jurídicos que no contrarien la ley o al derecho ajeno, y serán objeto de todos los
beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.
Para esos efectos el administrador actuar de conformidad con lo dispuesto por la
asamblea general en el acto desafectación y con observancia de las previsiones
contenidas en el presente reglamento.

Parágrafo 2°. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de bienes


comunes muebles y a los inmuebles por la destinación o por adherencia no esenciales,
los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes la
realizará el administrador, previa autorización del Consejo de administración y con el
voto favorable de la mitad más uno de sus miembros.

Artículo 30°. PROCEDIMIENTO PARA LA AFECTACIÓN DE BIENES COMUNES.


La desafectación de bienes comunes no esenciales diferentes a los contemplados en
el Parágrafo 2° del artículo anterior, implicará una reforma al reglamento de propiedad
horizontal que se realizará por medio de escritura pública, con la cual se protocolizará
el acta de autorización de la Asamblea General y las aprobaciones de las autoridades
urbanísticas que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo
precedente de este reglamento. Una vez otorgada la escritura se registrará en la
Oficina de Registro de instrumentos públicos la cual abrirá el (los) folio(s) de matrícula
inmobiliaria correspondiente(s)
Parágrafo 1° En la decisión que adopte la Asamblea General para desafectar un bien
común no esencial se entenderá comprendido la aprobación de los ajustes en los
coeficientes de copropiedad, como efecto de la incorporación al Conjunto de nuevos
bienes privados. En este caso los coeficientes se re calcularán teniendo en cuenta Los
criterios establecidos en el capítulo Vll del título l de la ley 675 del 2001 o en las
disposiciones legales que la reglamenten, modifiquen, adicionen o subroguen.
Parágrafo 2°. - Para efectos de la desafectación de bienes comunes, corresponde a
la Asamblea General decidir sobre la calidad esencial o no de un bien común, en caso
de duda.
Artículo 31°. MOFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES
COMUNES. Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias o
modificaciones físicas en los bienes comunes, se observará el siguiente procedimiento:
a) Si la asamblea general ya hubiere aprobado la modificación o la mejora y le hubiere
asignado la respectiva partida en el presupuesto de gastos aprobados, el
Administrador hará los estudios previos, los cuales deberá presentar al Consejo de
Administración para su revisión y aprobación. b) cuando se trata de mejoras o
modificaciones física no previstas expresamente en el presupuesto anual aprobado por
la Asamblea, el consejo de Administración deberá presentar el proyecto a la Asamblea
General para su aprobación.
ARTÍCULO 32°. MODIFICACIONES EN EL USO Y GOCE DE LOS BIENES
COMUNES. Por iniciativa del Consejo de Administración, compete a la Asamblea
General autorizar modificaciones en el uso y goce de los bienes y servicios comunes.
Parágrafo 1°. - La aprobación de modificaciones o cambios en el uso y goce de los
bienes y servicios comunes, cuando estas no impliquen una sensible disminución del
uso y goce de los mismos, será adoptada por la Asamblea General por mayoría simple
de los propietarios de unidades privadas representadas en la reunión.
Parágrafo 2°. - Cuando se trate de cambios que afecten la destinación de los bienes o
servicios comunes o que impliquen una sensible disminución del uso y goce de los
mismos, se requiere para su aprobación el voto favorable del setenta por ciento (70%)
de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto, decisión que no podrá
tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo
que en este último caso se obtenga la mayoría calificada de qué trata este Parágrafo.
ARTÍCULO 33°. REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES. Corresponde a la
Asamblea General la aprobación de reparaciones en los bienes comunes, de acuerdo
con propuesta que habrá de presentar el Consejo de Administración. Lo anterior,
siempre y cuando tales reparaciones no estén incluidas en el presupuesto ordinario de
gastos y su costo exceda de diez (10) salarios mínimos legales mensuales, pues en
caso contrario no se requerirá la autorización de la Asamblea.
Parágrafo. No obstante, lo expresado en el presente artículo, en caso de reparaciones
necesarias de carácter urgente por inminente peligro de ruina o grave amenaza para la
seguridad y salubridad de los moradores del Conjunto el Administrador deberá
proceder a su inmediata realización sin esperar órdenes o autorizaciones de ningún
otro órgano; en cuyo caso podrá disponer, inclusive, de los recursos del fondo de
imprevistos.
ARTÍCULO 34°. BIENES COMUNES QUE SE ENTREGARÁN CON LA ETAPA O
FASE 1. Con la ETAPA O FASE 1 del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL-, serán entregados los siguientes bienes
comunes: la parte del lote, que ocupa esta primera etapa; los elementos estructurales,
accesos, circulaciones y ascensores de las torres 3, 4, 5, 6, 12 y 13; el edificio de
parqueaderos para motocicletas, dentro del cual también se encuentra la Portería y la
Unidad Técnica de Basuras 1.
ARTÍCULO 35°. NORMAS SOBRE USO DE LOS SITIOS DE PARQUEO Y SOBRE
TRÁNSITO VEHICULAR. La utilización de los parqueaderos y el tránsito vehicular se
sujeta a las disposiciones que a continuación se expresan: 1. Ningún propietario o
usuario podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas que demarcan el espacio o
área destinada a dicho efecto. 2. Los usuarios de los parqueaderos deberán transitar
con sus vehículos únicamente por las zonas reservadas para la circulación vehicular y
los estacionarán de manera que no estorben o interfieran el movimiento de los demás
vehículos. 3. No podrán hacerse reparaciones a los vehículos dentro de los
parqueaderos, fuera de las absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo
a reparación definitiva a otro sitio. 4. Queda expresamente prohibido estacionar en los
parqueaderos buses o busetas, camiones, volquetas y en general, vehículos pesados
y en general vehículos que, por su peso, dimensiones o características, sobrepasen
las especificaciones de los mismos. 5. Queda prohibido el almacenamiento de
combustible en los sitios de parqueo. En caso de accidente causado por infracción a
esta norma el infractor será responsable de los daños causados. 6. Las fugas de
combustibles o de aceite que presenten los vehículos, deberán ser reparadas
inmediatamente por su propietario. El infractor de esta obligación será responsable
civilmente de todo perjuicio que cause a los demás. 7. Cualquier daño causado a los
vehículos dentro de los parqueaderos debe ser reportado inmediatamente al
administrador, quién según las circunstancias, deberá avisar a las autoridades de
tránsito. 8. Se prohíbe el lavado de vehículos tanto en los parqueaderos como en
cualquier otro lugar del conjunto. 9. Los parqueaderos deberán ser usados únicamente
para el estacionamiento de los vehículos de las personas que residen en el conjunto.
Se prohíbe, en consecuencia, el cambio de destinación. 10. Los visitantes sólo podrán
estacionar sus vehículos en los parqueos destinados a ellos. 11. Corresponde al dueño
o tenedor del vehículo estacionado en los parqueaderos del conjunto adoptar las
medidas de seguridad pertinentes para evitar robos o daños. La administración no es
responsable de los daños que se produzcan a los vehículos o de los hurtos de partes
de estos o de elementos dejados en ellos. 12. Teniendo en cuenta que los
parqueaderos del conjunto son bienes comunes, ninguna persona podrá realizar en
ellos ningún tipo de construcción o cubrirlos con cualquier clase de techo o encerrarlos
con muros o cadenas. 13. Se prohibirá utilizar los parqueaderos como depósitos de
materiales, muebles, basuras o elementos inservibles de cualquier naturaleza.
Parágrafo 1°. Además de lo dispuesto en este artículo, compete al Consejo de
Administración dictar las normas que estime conducentes en orden a reglamentar el
uso y seguridad de los parqueaderos.
Parágrafo 2°. La palabra vehículo utilizada en el presente artículo hace referencia
tanto a las motocicletas como a los automotores de 4 ruedas (automóviles Camperos y
camionetas).
CAPÍTULO V
DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
ARTÍCULO 36°. DETERMINACIÓN. De conformidad con el artículo 25 de la ley 675
del 2001, en concordancia con el artículo 7 ibídem, los coeficientes de copropiedad de
las unidades privadas del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL- se han determinado teniendo como único parámetro el
área privada construida de cada uno de las unidades privadas localizadas en la Etapa
o Fase 1 con respecto al área total privada construida en la Etapa o Fase 1.
Parágrafo. En la misma forma y bajo el mismo parámetro se calcularán, en su
oportunidad, los coeficientes de copropiedad de las unidades privadas de las etapas o
fases 2 y 3, del futuro desarrollo.
ARTÍCULO 37°. CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Con base
en el criterio o parámetro señalado en el artículo anterior, cada uno de las unidades
privadas localizadas en la ETAPA O FASE 1 del CONJUNTO RESIDENCIAL
SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- tiene el coeficiente de
copropiedad provisional que se expresa en la siguiente tabla:
Espacio de tabla de coeficientes.

Parágrafo Transitorio. Teniendo cuenta que el CONJUNTO RESIDENCIAL


SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- Se desarrolla en tres
etapas o fases, los coeficientes de copropiedad expresados en el artículo anterior del
presente reglamento, son los que corresponden a las unidades privadas de la ETAPA
O FASE 1 y se han calculado con carácter provisional. Sólo se determinará como
definitivos cuando mediante la correspondiente escritura adicional se integre al
conjunto la ETAPA O FASE 3 y se recalculen los coeficientes de todas las unidades
privadas con que finalmente contará el Conjunto. En consecuencia, en las escrituras
adicionales por medio de las cuales se integran las ETAPAS O FASES 2 Y 3, el cuadro
de coeficientes de copropiedad sufrirá las modificaciones y ajustes pertinentes.
ARTÍCULO 38°. EFECTOS. Los coeficientes de copropiedad de las unidades privadas
del conjunto determinarán: 1. La cuota proindivisa que cada uno de los propietarios de
bienes privados tiene sobre los bienes comunes del Conjunto. 2. El índice de
participación con que cada uno de los propietarios de unidades privadas ha de
contribuir a las expensas comunes, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de Administración; incluyendo, dentro de tales expensas, el valor de las
primas de los seguros contratados, que deberá pagar cada propietario de unidades
privadas. 3. El porcentaje de participación de la Asamblea General cuando se trate de
adoptar decisiones de contenido económico; cuando las decisiones no tengan tal
contenido, éstas se adoptarán siguiendo la fórmula: “una unidad un voto” (Sentencia
Corte Constitucional C-522-02 de 2002).
ARTÍCULO 39°. MODIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES. La Asamblea General,
con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, podrá autorizar reformas
al presente reglamento relacionadas con modificación de los coeficientes de
copropiedad, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores
aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2.
Cuando el conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la
desafectación de un bien común o de adquisición de otros bienes que se anexan al
mismo. 3. Cuando se extinga parcialmente la propiedad horizontal.
CAPÍTULO VI
DE LOS DERECHOS OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
ARTÍCULO 40°. DERECHOS. Son derechos de los propietarios de bienes de dominio
particular o privado y en lo pertinente de los ocupantes, tenedores y moradores del
Conjunto. 1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su bien privado, pero dentro
de los marcos establecidos por la ley y este reglamento. 2. Enajenar, grabar o ceder la
tenencia a cualquier título del bien privado de su propiedad, sin necesidad del
consentimiento de los demás propietarios. 3. Usar y disfrutar los bienes comunes del
Conjunto, siempre que lo haga según el destino ordinario natural de los mismos y sin
perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios, tenedores o usuarios; acatando
los reglamentos y directrices adoptados por los órganos de Administración. 4.
Intervenir con voz y voto en las deliberaciones de la Asamblea General. 5. Ejecutar por
su cuenta las obras urgentes que exijan la conservación y reparación de los bienes
comunes, cuando no lo hagan oportunamente el Administrador. En este caso los
gastos comprobados le serán reintegrados por la Administración o en su defecto le
serán descontados de las cuotas que por expensas comunes debe pagar el propietario
que por su cuenta ejecutó la obra. 6. Solicitar al Consejo de Administración la
imposición de las sanciones a que haya lugar, cuando un propietario, tenedor o usuario
de bienes privados haya violado las disposiciones legales sobre propiedad horizontal o
a las normas de este reglamento. 7. Convocar a reuniones extraordinarias a la
Asamblea General en cuyo caso se requiere que la convocatoria sea hecha por un
número plural de propietarios que representen por lo menos la quinta parte de los
coeficientes de copropiedad. 8. Los demás derechos consagrados en la ley o en otros
artículos del presente reglamento.
ARTÍCULO 41°. OBLIGACIONES. Con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacífica de todos los habitantes del Conjunto, así como la función social
de la propiedad, los propietarios y en lo pertinente los tenedores, ocupante y
moradores del conjunto, asumen, en general, las siguientes obligaciones: 1. Dar a los
bienes de dominio particular o privado la destinación específica de vivienda señalada
en este reglamento. 2. Contribuir a las expensas necesarias, para la Administración,
conservación, reparación y reposición de los bienes comunes y al pago de las primas
de seguros contratados, en proporción a los coeficientes de copropiedad. 3. Ejecutar
oportunamente las reparaciones de su respectivo bien privado, incluidas las redes de
servicios públicos ubicadas dentro del mismo, cuya omisión pueda causar perjuicio a
los demás bienes privados o comunes o a los moradores del Conjunto, resarciendo los
daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que debe responder.
4. Permitir la entrada al bien de su propiedad al Administrador o al personal autorizado
por este para proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes de
dominio común o de los demás bienes privados. 5. Comunicar por escrito al
Administrador dentro de los cinco (5) días siguientes de la adquisición de una unidad
de dominio privado, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el número, la fecha y
lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad. 6. Pagar las primas de los
seguros contratados en la forma y oportunidad que establezca la Asamblea General. 7.
Mantener asegurado su inmueble por lo menos contra los riesgos de incendio y
terremoto por un valor que permita su reconstrucción, cuando la Asamblea General
imponga como obligatoria la constitución de estos seguros. 8. Comunicar al
Administrador todo caso de enfermedad contagiosa que ponga en peligro la vida y la
salud de los habitantes del conjunto. 9. Solicitar autorización escrita al Administrador
cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza, indicando la hora y el detalle del
mismo. 10. Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad
privada. 11. Suscribir contratos con las personas a quienes conceda la tenencia de su
bien privado y pactar expresamente con ellos la obligación de respetar y cumplir las
normas de este reglamento y las disposiciones de los órganos de la Administración.
12. Cumplir y hacer cumplir a las personas que a cualquier título se encuentren
gozando del uso o de la tenencia de su unidad privada, el presente reglamento y las
reglamentaciones internas que dicten los órganos de administración del conjunto.
ARTÍCULO 42° PROHIBICIONES. Los propietarios y todas las personas que ocupen a
cualquier título bienes de dominio particular o privado deberán abstenerse de ejecutar
cualquier acto que pudiera perturbar la tranquilidad o el sosiego de los demás
ocupantes o pusiera en peligro la seguridad, solidez o estabilidad del condominio en
especial deberán tener en cuenta las siguientes prohibiciones: A) En relación con los
bienes de dominio privado, está prohibido: 1. Enajenar o conceder su uso a
personas de mala conducta o para fines distintos a los autorizados por este
reglamento. 2. Destinar su bien privado a usos contrarios a la moral y a las buenas
costumbres o a las actividades prohibidas por la ley. 3. Sostener en los muros
estructurales y/o medianeros o en los techos, cargas superiores a las previstas de
acuerdo con los cálculos estructurales, y en general ejecutar cualquier obra que atente
contra la solidez de las construcciones o contra el derecho de los demás. 4. Colocar
avisos o letreros en los balcones o en las ventanas de su unidad privada a no ser que
se encuentren autorizados por el Administrador. 5. Almacenar y conservar sustancias
húmedas o corrosivas que puedan vulnerar las estructuras o mantener explosivos que
representen peligro para la integridad de la construcción o para la seguridad de las
personas, así como elementos que produzcan malos olores o emanaciones peligrosas.
6. A cometer obras que impliquen modificaciones internas en los bienes privados, sin
el lleno de los requisitos establecidos en este reglamento o que comprometan la
seguridad, solidez o estética de la edificación o disminuyan la ventilación o la
iluminación de los demás bienes privados o de las zonas comunes. 7. Utilizar las
ventanas o los balcones para secar o limpiar ropas, tapetes, alfombras, cortinas o
elementos de cualquier otra naturaleza. 8. Instalar máquinas o equipos susceptibles de
causar daños a las instalaciones generales o de molestar a los vecinos o de perjudicar
el funcionamiento de radios y televisores o cualquier otro equipo de audio o de video.
9. Destinar las unidades privadas para usos con los cuales se causan perjuicios o
molestias a los demás ocupantes. 10. Perturbar la tranquilidad de los residentes del
Conjunto con ruidos o bullicioso, o conectar a alto volumen medios o equipos audio
fónicos, cuyos sonidos excedan los límites de unidad privada. 11. Los propietarios de
unidades privadas no pueden elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin
autorización de la Asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
A los propietarios de las unidades privadas localizadas en los pisos bajos le está
prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como
excavaciones, sótanos y demás sin autorización de la Asamblea, previo cumplimiento
de las normas urbanísticas vigentes. B) En relación con los bienes comunes y a la
vida en comunidad, se prohíben los siguientes actos: 1. Obstaculizar o estorbar las
áreas de circulación común o usarlas como lugares de reunión o destinarlas a
cualquier otro objeto que genera incomodidad o bullicio. En especial queda prohibido
colocar materas, bicicletas, triciclo, juguetes, o elementos de cualquier naturaleza en
los pasillos o corredores de circulación. 2. Colocar avisos o letreros en los bienes
comunes. 3. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.
4. Arrojar basuras y cualquier otro elemento a los bienes de propiedad común o de
propiedad privada o a las vías públicas. 5. Usar los parqueaderos como lugares de
juegos o utilizarlas para actividades distintas a su destinación natural. 6. Variar en
cualquier forma las fachadas de las edificaciones; quedan prohibidas; entre otras
conductas, cambiar el tipo de ventanas o vidrios o aumentar o disminuir el número de
aquellas o de estos. 7. Instalar rejas de seguridad de las ventanas diferentes al diseño
uniforme que aprobará el Consejo de Administración. 8. Sacudir o extender alfombras,
ropas, etc., en cualquier zona de uso común. 9. Sacar las basuras en horarios no
autorizados por el Administrador o por la empresa recolectora. 10. Mantener en su
unidad privada animales que causan molestias a los demás propietarios o a los
vecinos. Se prohíbe de manera especial la tenencia de ejemplares caninos que de
acuerdo con la ley 746 del 2002 y normas concordantes son considerados como razas
potencialmente peligrosas. El Administrador reglamentará la tenencia de mascotas. 11.
Instalar o poner a funcionar equipos mecánicos o electromecánico susceptibles de
producir ruidos molestos o vibraciones perjudiciales.
ARTÍCULO 43°. INFRACCIÓN A LAS NORMAS SOBRE OBLIGACIONES Y
PROHIBICIONES. Sin perjuicio de las atribuciones propias de las autoridades
jurisdiccionales o de policía, el Consejo de Administración impondrá a los infractores
de las normas sobre obligaciones y prohibiciones consagradas en la ley o en el
presente capítulo del reglamento, las sanciones contempladas en el artículo 59 de la
ley 675 del 2001 en concordancia con las disposiciones pertinentes del capítulo VII del
presente reglamento.
ARTÍCULO 44°. EXTENSIÓN DE NORMAS. Todo lo expresado en este capítulo para
los propietarios en lo relacionado con las prohibiciones y obligaciones, tanto relativas al
uso de unidades privadas como al uso de los bienes comunes, regirá igualmente con
respecto a los arrendamientos y demás personas a quienes los propietarios consedan
el uso o goce de su bien privado.
CAPÍTULO VII
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO
DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
ARTÍCULO 45°. CLASES DE SANCIONES. El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la ley que regula el régimen de propiedad
horizontal (ley 675 del 2001), en el presente reglamento o en el manual de convivencia
interno que deberá aprobar la Asamblea General, por parte de los propietarios,
tenedores, moradores o terceros por los que estos deben responder en los términos de
ley dará lugar, previo requerimiento escrito con indicación del plazo para que el
infractor se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal si a ello hubiera
lugar, a la imposición de las siguientes acciones: 1. Publicación en lugares de amplia
circulación del conjunto de las listas de los infractores con indicación expresa del
hecho o acto que origina la sanción, durante todo el tiempo que el infractor persista en
la conducta generadora de la sanción, que en ningún caso podrá ser inferior a un (1)
mes contado desde el día en que quede ejecutoriada la sanción impuesta. 2.
Imposición de multas sucesivas mientras persista el incumplimiento, que no podrán
ser superiores cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso,
sumadas no podrán exceder de 10 veces las expensas necesarias mensuales a cargo
del infractor. 3. Restricción al uso y goce de bienes y servicios comunes no
esenciales durante todo el tiempo en que persista el hecho o acto generador de la
sanción. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de
aquellos asignados al uso exclusivo.
Parágrafo.- Además de las conductas establecidas en otros artículos del presente
reglamento o en los reglamentos internos, serán sancionables las infracciones a las
obligaciones no pecuniarias derivadas de las siguientes conductas: 1. Dar a los bienes
comunes un uso inadecuado, indebido o contrario a su naturaleza y destino; 2. Instalar
en las cubiertas, fachadas, muros, corredores o pasillos de circulación y demás áreas
comunes cualquier clase de avisos, objetos y/o elementos de cualquier naturaleza, sin
previa autorización de la Administración; 3. Incumplir con las obligaciones establecidas
por la asignación del uso exclusivo de algún bien común; 4. Incumplir con las
obligaciones establecidas para la ejecución de cualquier clase de obras en las
unidades privadas, en especial los horarios para su ejecución determinados por el
Administrador o por el Consejo de Administración; 5. Destinar las unidades privadas a
usos distintos de los permitidos de conformidad con el presente reglamento; 6. No
asistir de manera injustificada a las Asambleas ordinarias o extraordinarias
convocadas por el Administrador o por el Consejo de Administración en las que se
debatan asuntos que requieran para su aprobación un quorum calificado; 7. En
general, toda infracciona a cualquiera de las obligaciones,, prohibiciones y deberes
consagrados en la ley 675 del 2001 en el presente reglamento, o las que establezca la
Asamblea General o el Consejo de Administración mediante reglamento interno,
siempre que no constituyan obligaciones o deberes de carácter económico, que sean
relevantes para los intereses del Conjunto y guarda en relación directa con la
seguridad y la convivencia pacífica de los residentes del mismo, en que incurran los
propietarios, tenedores, residentes, moradores y terceros por las que estos deban
responder de acuerdo con la ley.
ARTÍCULO 46°. COMPETENCIA, PRINCIPIOS Y CRITERIOS APLICABLES. Las
sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por el Consejo de
Administración. En su aplicación se respetarán los parámetros señalados en los
artículos 2 y 60 de la ley 675 del 2001, así como el procedimiento establecido en el
artículo siguiente del presente reglamento, consultando el debido proceso, el derecho
de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente, deberá valorarse la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias
atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones
de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
Parágrafo. - Para iniciar o adelantar un proceso sancionatorio solamente se tendrán
en cuenta aquellos hechos, actos u omisiones constitutivos de infracciones a las
obligaciones y prohibiciones no pecuniarias, consagradas en el Capítulo VI, Artículos
41° y 42° del presente reglamento o en el manual o reglamento de convivencia interna
que deberá aprobar la Asamblea General, y de manera especial las contenidas en el
Parágrafo único del Artículo 45° del presente reglamento.
ARTÍCULO 47°. PROCEDIMIENTO. Para la imposición de las sanciones por
infracciones a las obligaciones o prohibiciones de carácter no pecuniario en que
incurran los propietarios, tenedores, moradores o terceros por los que éstos deban
responder en los términos de ley, se deberá aplicar el siguiente procedimiento: a)
Conocida por parte del Consejo de Administración la ocurrencia de alguna infracción,
este organismo trasladará los cargos al presunto infractor, previo requerimiento escrito
con indicación del plazo para que el ajuste a las normas que rigen la propiedad
horizontal si a ello hubiere lugar. b) Dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al
traslado de cargos, el presunto infractor podrá rendir por escrito los descargos que
considere pertinentes y solicitará la práctica de pruebas o allegará las que tenga en su
poder. Dentro de este mismo terminó el Consejo de Administración podrá, de oficio,
practicar las pruebas que estime pertinentes. c) El Consejo de Administración evaluará
los cargos presentados y las pruebas practicadas o las allegadas por el presunto
infractor, para lo cual tiene un término de cinco (5) días hábiles; terminado el cual
cerrará la indagación y, mediante resolución motivada sumariamente, decretará la
sanción razonable y proporcional a la infracción investigada o absolverá al infractor si
no encuentra mérito para sancionarlo. d) Cuando la resolución de qué trata el literal
anterior sea sancionatoria, esta se notificará al infractor personalmente o por aviso
fijado en la puerta de su unidad privada o enviado por correo certificado a la dirección
que aparezca en el libro de registro de propietarios que debe llevar el administrador. La
constancia de la fijación o del envío del aviso se anexará al expediente. e) La
resolución sancionatoria se entenderá notificada el día hábil siguiente al de su
notificación personal o de la fijación del aviso. Cuando dicha notificación se haga
mediante aviso enviado por correo certificado, esta se extenderá surtida al finalizar el
día siguiente al de la entrega del aviso en el lugar del destino. f) Dentro de las tres (3)
días hábiles siguientes a la notificación de la resolución sancionatoria, el sancionado
podrá imponer el recurso de reposición por escrito sumariamente motivado, ante el
Consejo de Administración; organismo que deberá decidirlo en el término de tres (3)
días hábiles, confirmando o revocando la sanción impuesta mediante resolución
motivada sumariamente, contra la cual no opera ningún recurso. g) La resolución
sancionatoria quedará debidamente ejecutoriada y en firme tres (3) días hábiles
después de la notificada, si ésta no fue recurrida. En caso contrario, cuando quede
ejecutoriada la resolución que decidió el recurso de reposición interpuesto.
ARTÍCULO 48°. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES. El Administrador es el
responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad
policial competente, si fuera el caso.
Parágrafo. - Cuando la sanción impuesta sea la de multa, el Administrador incluirá su
monto en la facturación de las expensas comunes de administración a cargo del
infractor, correspondiente al mes siguiente al de la ejecutoria de la sanción.
ARTÍCULO 49°. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES. Los propietarios o los
tenedores o moradores sancionados podrán impugnar las sanciones impuestas por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, acudiendo al juez civil competente. La
impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la
comunicación o notificación de la respectiva sanción.

CAPÍTULO VIII
DE LAS EXPENSAS COMUNES
ARTÍCULO 50°. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES. Los propietarios
de los bienes privados o sus causahabientes a cualquier título, están obligados a
contribuir al pago de las expensas necesarias causada por la administración y la
prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes y servicios comunes, de conformidad con lo establecido en
el presente reglamento y/o en los contratos de tenencia, en su caso.
Parágrafo 1. - La obligación de contribuir oportunamente en las expensas comunes se
aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado o no haga uso efectivo de
un determinado bien o servicio común.
Parágrafo 2. - El Consejo de Administración establecerá los periodos de los cuales se
cobrará a los propietarios o tenedores, según sea el caso, las cuotas correspondientes
las expensas comunes. En su defecto, dichas expensas deberán ser pagadas por
mensualidades anticipadas, dentro de los primeros diez (10) días calendario de cada
mes.
ARTÍCULO 51°. SOLIDARIDAD. en lo relacionado con el pago de las expensas
comunes ordinarias existirá solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier
título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad entre el propietario
anterior y el nuevo propietario, respecto a las expensas comunes no pagadas por el
primero al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
Parágrafo. Cuando una unidad privada permanezca en común y proindiviso a dos o
más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la
totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicha unidad privada, sin
perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda en la comunidad.
ARTÍCULO 52°. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El simple retardo
en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora equivalentes a
una y media veces de interés bancario corriente certificado por la Superintendencia
Financiera, sin perjuicio de que la Asamblea General, con el voto favorable de la mitad
más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reunión,
establezca un interés inferior.
Parágrafo 1. - Durante todo el tiempo de retardo en el pago de expensas, el
Administrador deberá publicar la lista de los morosos en lugares donde no exista
tránsito constante de visitantes; pero garantizando, en todo caso, su debido
conocimiento por parte de los copropietarios.
Parágrafo 2. - En el aviso de convocatoria a Asamblea General efectuada por el
Administrador o por el Consejo de Administración, deberá incluirse el nombre de los
propietarios de bienes privados que se encuentren en mora respecto del pago de
expensas comunes. Igualmente, el acto de Asamblea incluirá el nombre de los
propietarios morosos, los periodos dejado de pagar y la cuantía de las expensas en
mora.
ARTÍCULO 53°. EXIGIBILIDAD EJECUTIVA. Las obligaciones pecuniarias que en
virtud de las decisiones válidas de la Asamblea General, deben pagar los propietarios
de unidades privadas por concepto de expensas ordinarias y extraordinarias o primas
de seguros con sus correspondientes intereses, serán exigibles por vía ejecutiva,
mediante el procedimiento señalado en el artículo 48 de la ley 675 del 2001, en
concordancia con las normas que para el proceso monitorio o el proceso ejecutivo,
según sea el caso, establece el Código General del Proceso (ley 1564 del 2012).
Parágrafo 1. - De la misma manera serán exigibles ejecutivamente las multas que se
impongan a los propietarios o moradores a cualquier título, con ocasión de la violación
de las obligaciones y prohibiciones establecidas en la ley de la propiedad horizontal, en
el presente reglamento o en cualquier reglamento o manual de convivencia interno
aprobado, según sus competencias, por la Asamblea General o por el consejo de
Administración.
Parágrafo 2. - Cuando sea necesario adelantar ejecución para el cobro de las multas u
obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias o extraordinarias o primas
de seguros, el Administrador debe proceder sin esperar órdenes de otro órgano,
encargando el cobro a un abogado, si fuere el caso.
Parágrafo 3. - Como anexos a la respectiva demanda de ejecución sólo podrán
exigirse por el Juez competente: 1. El poder debidamente otorgado. 2. El certificado
sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en
caso de que el deudor ostente esta calidad; 3. copia del certificado de intereses
expedido por la Superintendencia Financiera o por el organismo que haga sus veces o
de la parte pertinente del acta de Asamblea General que autorice un interés inferior; y
4. El título ejecutivo contentivo de la obligación, que será solamente el certificado
expedido por el Administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional.
Parágrafo 4. - Cuando se trate de presupuesto inicial a que se refiere las normas de
administración provisional del presente reglamento, el título que preste mérito ejecutivo
será la certificación que expida el administrador provisional sobre el monto de la deuda
a cargo del propietario deudor.
Parágrafo 5. - La acción ejecutiva a la que refiere este artículo no estará supeditada al
agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la ley
675 del 2001 o en el presente reglamento.

CAPÍTULO IX
DEL PRESUPUESTO Y DEL FONDO DE IMPREVISTOS
ARTÍCULO 54°. ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO. En la
elaboración del presupuesto general de ingresos y gastos deberán observarse las
siguientes normas y procedimientos: 1. Cada año el Administrador elaborará un
proyecto de presupuesto de ingresos y gastos que fueron necesarios para la
administración, conservación, reparación o reemplazo de los bienes comunes y
vigencia del Conjunto. y hará la distribución entre los propietarios en proporción a los
coeficientes de copropiedad establecidos en este reglamento, teniendo en cuenta el
déficit o superávit del ejercicio anterior, si existieren, y la constitución o incremento de
las reservas que se consideren convenientes, según lo hubiera estableció la Asamblea
General. 2. El Administrador entregará dicho presupuesto al Consejo de
Administración para su estudio y aprobación, organismo que podrá hacerle las
modificaciones que considere convenientes. 3. Copia del presupuesto elaborado por el
Administrador con las modificaciones efectuadas por el Consejo de Administración, si
fuere el caso, estará a disposición de los propietarios durante el término de
convocatoria de la asamblea ordinaria, en el lugar determinado como oficina o sede de
la Administración. 4. El Administrador o en su defecto el presidente del Consejo de
Administración deberá presentar a la asamblea ordinaria el presupuesto elaborado
para la vigencia anual correspondiente. 5. La Asamblea General en su primera reunión
ordinaria anual discutirá y aprobará o improbará como punto preferente este
presupuesto.
Parágrafo. La aprobación del presupuesto requiere el voto favorable de la mitad más
uno de los coeficientes de copropiedad representados en la reunión, siempre y cuando
haya quórum.
ARTÍCULO 55°. VIGENCIA DEL PRESUPUESTO. El presupuesto aprobado por la
Asamblea General tendrá vigencia anual; la cual se inicia primero (1) de enero del año
respectivo y hasta el treinta y uno (31) de diciembre del mismo año.
ARTÍCULO 56°. PRESUPUESTO PROVISIONAL. A partir de cada primero (1°) de
enero y hasta que la Asamblea General apruebe el respectivo presupuesto definitivo,
regirá provisionalmente al presupuesto de la vigencia anterior ajustado en el mismo
porcentaje del incremento del salario mínimo legal decretado por el Gobierno Nacional
para el respectivo año; en consecuencia, las cuotas mensuales a cargo de los
propietarios se ajustarán automáticamente en esa proporción.
Parágrafo. Una vez aprobado el presupuesto definitivo y si el monto a cargo de los
propietarios se modificó, en la siguiente mensualidad se realizarán los ajustes del
caso, conforme lo decía la Asamblea General.
ARTÍCULO 57°. DÉFICIT PRESUPUESTAL. Cuando los ingresos presupuestados y
efectivamente recaudados fueran insuficientes para atender las necesidades del
Conjunto en un porcentaje no mayor al veinte por cient0 (20%) del total de presupuesto
aprobado para la respectiva vigencia, el Consejo de Administración podrá decretar los
ajustes del caso al presupuesto y/o autorizar al Administrador la utilización provisional
hasta del treinta por ciento (30%) de los recursos efectivamente existentes del fondo
de imprevistos. Si el faltante es mayor al porcentaje del presupuesto del fondo de
imprevistos indicados, el Administrador convocará a la Asamblea General a reunión
extraordinaria a fin de que decida los ajustes o adiciones al presupuesto. Mientras se
efectúa la Asamblea, el Consejo de Administración podrá autorizar la utilización
transitoria de recursos del fondo de imprevisto para atender los gastos que estime
convenientes, con las limitaciones indicadas.
ARTÍCULO 58°. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica que surge como
consecuencia de la constitución del régimen de propiedad horizontal a qué se refiere el
presente reglamento, creará un fondo para atender obligaciones o expensas
imprevistas; fondo que se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no
inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de los gastos comunes y con
los demás ingresos que la Asamblea General considere pertinentes. La Asamblea
podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento
(50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El Administrador podrá
disponer de tales recursos previa aprobación de la Asamblea General o del Consejo de
Administración, en su caso.
Parágrafo. - El cobro de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del
recargo referido en el presente artículo, sólo podrá aprobarse cuando los recursos del
fondo de imprevistos sean insuficientes para atender las obligaciones de la
copropiedad.

CAPÍTULO X
DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 59°. NACIMIENTO DE LA PERSONA JURÍDICA. De conformidad con lo
establecido en el artículo 32 de la ley 675 del 2001, el CONJUNTO RESIDENCIAL
SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- es una persona jurídica,
conformada por todos los propietarios de unidades privadas, cuyo nacimiento ocurrirá
desde el momento en que se le ve la escritura pública el presente reglamento de
propiedad horizontal y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
ARTÍCULO 60°. DENOMINACIÓN. Para todos los efectos legales, el nombre de la
persona jurídica será: CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL-.
ARTÍCULO 61°. REPRESENTANTE LEGAL. El representante legal de la persona
jurídica será el Administrador, elegido con las formalidades legales establecidas en la
ley 675 del 2001 y el presente reglamento.
ARTÍCULO 62°. DOMICILIO. El domicilio de la persona jurídica será el Municipio de
Piedecuesta, Departamento de Santander, República de Colombia.
ARTÍCULO 63°. OBJETO SOCIAL. De conformidad con el artículo 32 de la ley 675 del
2001, la persona jurídica tendrá como objeto social: 1. Administrar correcta y
eficazmente los bienes y servicios comunes del Conjunto. 2. Manejar los asuntos de
interés común de los propietarios de bienes privados. 3. Cumplir y hacer cumplir la ley
y el reglamento de propiedad horizontal. 4. Además, de acuerdo con lo establecido en
el Decreto Reglamentario 1060 de marzo del 31 del 2009, forman parte del objeto
social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que sobre los bienes
comunes realice su representante legal, relacionados con la explotación económica de
los mismos y que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de
obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de las expensas
comunes del Conjunto y que además fácil en la existencia de la propiedad horizontal,
su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de
los bienes de dominio particular.
Parágrafo. - Para lograr el cabal cumplimiento de su objeto, la persona jurídica tendrá
capacidad para realizar todos los actos, contratos o negocios jurídicos que sean
necesarias para el logro de sus fines y los que tengan como objeto ejercer los
derechos y cumplir las obligaciones derivadas de su existencia y actividad.
ARTÍCULO 64°. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. El CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- es una
persona jurídica de creación legal (artículo 32 de la ley 675 del 2001), de naturaleza
civil, sin ánimo de lucro. Tendrá la cabalidad de no contribuyente de impuesto
nacionales, así como del impuesto de industria y Comercio en relación con las
actividades propias de su objeto social, salvo las excepciones contempladas en los
artículos 47 y 186 de la ley 1607 del 26 de diciembre del 2012 (por la cual se expiden
normas en materia tributaria y se dictan otras disposiciones).
Parágrafo. – La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar
expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
ARTÍCULO 65°. PATRIMONIO DE LA PERSONA JURÍDICA. Los recursos
patrimoniales de la persona jurídica CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- estarán conformados por los ingresos
provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses,
fondo de imprevistos, ingresos derivados de la explotación de bienes comunes y
demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento
de su objeto social.
ARTÍCULO 66°. CERTIFICACIÓN SOBRE LA EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN
LEGAL. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación
legal de la persona jurídica, corresponde al Alcalde Municipal de Piedecuesta o a la
persona o entidad en quien éste haya delegado o delegue esta facultad.
ARTÍCULO 67°. PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIÓN. La inscripción de la
persona jurídica se realiza mediante la presentación ante el funcionario o la persona o
entidad a que alude el artículo anterior, de la escritura pública registrada de
constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acreditan el
nombramiento y aceptación del Administrador.
Parágrafo. – También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la
propiedad horizontal, para efectos de certificar el estado de liquidación de la persona
jurídica
CAPÍTULO XI
DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL
ARTÍCULO 68°. DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. La
dirección y administración de CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES -PROPIEDAD HORIZONTAL- como persona jurídica, se hará a través
de los siguientes órganos: 1. La Asamblea General. 2. Consejo de Administración; y 3.
El Administrador.
Parágrafo 1. - El Revisor Fiscal (si lo hubiere) ejercerá el control y fiscalización de las
actividades de la persona jurídica y de sus órganos de administración. El Comité de
Convivencia se encargará de fortalecer las relaciones de vecindad y dirimir las
controversias que puede surgir con ocasión de la vida en comunidad mediante la
presentación de fórmulas de arreglo, sin perjuicio de la competencia de las autoridades
jurisdiccionales o de la policía.
Parágrafo 2. - Es entendido que ni el Revisor Fiscal ni el Comité de Convivencia son
órganos de la administración de la persona jurídica.
ARTÍCULO 69°. COLABORACIÓN ARMÓNICA. Cada uno de los órganos de la
Administración, relacionados en los numerales 1, 2 y 3 del artículo anterior, tiene
facultades y responsabilidades específicas detalladas en la ley 675 del 2001 y en el
presente reglamento, pero colaborarán armónicamente para que la persona jurídica
cumpla a cabalidad sus objetivos.
ARTÍCULO 70°. FACULTAD DE INTERPRETACIÓN. Dentro del marco de los
principios orientados consagrados en el artículo 2 de la ley 675 del 2001, la Asamblea
General como máxima autoridad en el gobierno de la persona jurídica, está facultada
para interpretar las normas del presente reglamento y de la ley que regula la propiedad
horizontal, ajustándolas a cada caso en particular.
CAPÍTULO 12
DE LA ASAMBLEA GENERAL
ARTÍCULO 71° INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. En el
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD
HORIZONTAL- la Asamblea General la constituyen todos los propietarios de bienes
privados o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones
previstas en la ley 675 del 2001 y en el presente reglamento. Todos los propietarios de
bienes privados tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
Parágrafo. - El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficientes de
copropiedad del respectivo bien privado, sólo cuando se trata de tomar decisiones de
contenido económico. Las decisiones de contenido no económico serán adoptadas
siguiendo la fórmula “una unidad un voto” (sentencia corte constitucional C-522-02 de
2012.
Parágrafo 2. Las decisiones de la Asamblea General adoptadas de acuerdo con las
normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los
propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para la Administrador y demás
órganos de gobierno de la persona jurídica; y, en lo pertinente, para los usuarios,
tenedores, ocupantes o simples moradores del Conjunto.
Parágrafo 3. - Los moradores no propietarios podrán ejercer el derecho de petición
ante las autoridades internas del Conjunto y tendrán derecho a ser oídos en las
decisiones que puedan afectarlos. (Sentencia Corte Constitucional C-318-02 de 2002).
ARTÍCULO 72°. NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA. La Asamblea
General es el órgano supremo de la dirección de la persona jurídica y tendrá como
funciones básicas las siguientes: 1. Establecer la cuantía y la forma de remuneración
del Administrador. 2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto
anual de los ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo
Administración y el Administrador. 3. Nombrar y remover libremente a los miembros del
Comité de Convivencia para periodos de un (1) año. 4. Aprobar el presupuesto anual
de la persona jurídica y las cuotas para atender las expensas ordinarias y
extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuera el caso. 5.
Elegir y remover a los miembros del Consejo de Administración y al Revisor Fiscal (si
lo hubiere), para los periodos establecidos en el presente reglamento. 6. Aprobar las
reformas al reglamento de propiedad horizontal. 7. Decidir sobre la desafectación de
bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división cuando fuere el caso; y,
en caso de duda, decidir sobre el carácter de esencial o no de un bien común. 8.
Decidir sobre la reconstrucción del Conjunto de conformidad con lo previsto en el
capítulo IV de la ley 675 del 2001. 9. Aprobar la disolución y liquidación de la persona
jurídica. 10. Otorgar autorización al Administrador para realizar erogaciones con cargo
al fondo de imprevistos. Lo anterior, sin perjuicio de la facultad que tiene el
Administrador para disponer de los recursos de dicho fondo, en el evento contemplado
en el parágrafo único del artículo 33° del presente reglamento y de las facultades que
tiene el Consejo de Administración en materia de déficit presupuestal contenidas en el
artículo 56°, ibídem. 11. Decidir sobre la contratación obligatoria de pólizas de seguros
que ampare los bienes privados contra los riesgos de incendio y terremoto. 12.
Aprobar los reglamentos internos que hayan despedirse, tendientes al buen
funcionamiento de la copropiedad. 13. Aprobar todo gasto no incluido en el
presupuesto general u ordinario, cuando su monto sea superior a diez (10) salarios
mínimos legales vigentes. 14. Las demás funciones establecidas en la ley 675 del
2001, en los decretos que lo reglamenten o en otros artículos del presente reglamento.
Parágrafo. - La Asamblea podrá delegar en el Consejo de Administración, las
funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo; las demás funciones son
indelegables.
ARTÍCULO 73°. REGLAMENTO DE LA ASAMBLEA. Con anterioridad a la reunión de
la Asamblea el Administrador deberá preparar el proyecto de reglamento interno de la
misma, que permita ordenar su funcionamiento, la participación de los copropietarios
son los debates, la adopción de las decisiones y el ejercicio de sus derechos a los
moradores no propietarios. El reglamento de la Asamblea deberá contener
disposiciones que regulan el funcionamiento de la reunión desde sus comienzos hasta
su terminación, por lo menos en los siguientes aspectos: a) Determinación de las
personas que puedan participar con voz y voto, b) Presencia de extraños y forma de
actuar; c) Presidencia provisional y forma de elegir al Presidente y al Secretario de la
reunión; d) Periodo de tiempo máximo para los intervenciones orales y orden de
inscripción para el uso de la palabra; e) Método de votación y procedimiento de
escrutinio; f) Forma de presentación de mociones y proposiciones y su sustentación; g)
Obligaciones de los participantes en cuanto a la forma de participación en los debates,
especialmente la de ceñirse al tema discutido; h) Forma de elegir la comisión
encargada de verificar la redacción del acta.
Parágrafo. - Por regla general, las reuniones de la Asamblea se iniciarán bajo la
presidencia provisional del Administrador.
ARTÍCULO 74°. FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA. El desarrollo de las
reuniones de la Asamblea se sujetará a las siguientes reglas: 1. Inicialmente y antes
de entrar a considerar cualquier tema, deberá establecerse la existencia de quórum
por parte del Administrador, quién actuará en este punto como presidente provisional
de la Asamblea. 2. Verificado el quórum quedará instalada la Asamblea y se procederá
a designar al Presidente y al Secretario de la misma. 3. A continuación, el presente
designado procederá a someter a consideración de la Asamblea el orden del día. 4. El
trámite de las discusiones y de las votaciones se sujetará al reglamento de qué trata el
artículo anterior; y, en su defecto, al usual en las reuniones de asamblea de
sociedades comerciales. 5. En sus intervenciones los asambleístas deberán ser
verídicos, concretos Y respetar la dignidad de los demás. 6. El presidente de la
Asamblea dirigirá y orientará el debate observando el orden del día, permitiendo la
intervención ordenada y respetuosa de los asambleístas que soliciten la palabra y
proporcionarán que los debates no se prolonguen innecesariamente y que finalicen
con decisiones concretas. 7. En el evento de celebrarse votaciones por escrito, se
podrá nombrar una comisión escrutadora conformada por un número plural impar de
asambleístas. 8. Si el desarrollo del debate lo aconseja, la Asamblea podrá suspender
la sesión presencial las veces que estime conveniente y continuar las deliberaciones
posteriormente de acuerdo a lo que esté determine. 9. La reapertura del debate de un
tema declarado por el Presidente de la Asamblea suficientemente ilustrado o ya
decidido por la Asamblea, requerirá la aprobación de no menos del setenta por ciento
(70%) de los coeficientes presentes; igual quórum aprobatorio se requerirá para
autorizar nuevamente el uso de la palabra al asambleísta o al tenedor a quien se le
haya suspendido por haber irrespetado a otros asambleístas, o a los miembros de los
órganos de dirección y control, o por impedir el desarrollo normal de la sesión. 10.
Agotado el orden del día o cuando se verifique que no se cuenta con el quórum
mínimo requerido para deliberar, se levantará la sesión.
ARTÍCULO 75°. REUNIONES ORDINARIAS. La Asamblea General se reunirá
ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los tres (3) meses siguientes al
vencimiento de cada periodo presupuestal, con el fin de examinar la situación general
de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda,
considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y el presupuesto para el año
siguiente.
Parágrafo. - La convocatoria a Asamblea General ordinaria deberá ser hecha por el
Administrador con antelación no inferior a quince (15) días calendario.
ARTÍCULO 76°. REUNIONES EXTRAORDINARIAS. Se reunirá en forma
extraordinaria la Asamblea General cuando las necesidades imprevistas urgentes del
conjunto así lo ameriten, por convocatoria del Administrador o del Consejo de
Administración o del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes
privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de
copropiedad.
ARTÍCULO 77°. FORMALIDADES DE LA CONVOCATORIA. Toda convocatoria a
reunión de la Asamblea General se hará mediante comunicación escrita enviada a
cada uno de los propietarios de unidades privadas, a la última dirección registrada por
los mismos; indicando en la misma el lugar en que ésta se realizará, la fecha y la hora.
Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y decisiones por
comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en las mismas no se
podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.
Parágrafo. - La convocatoria efectuada por el Consejo Administración o por el
Administrador deberá contener una relación de los propietarios que adeuden
contribuciones a las expensas comunes del conjunto.
ARTÍCULO 78°. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuera convocada la
Asamblea, ésta se reunirá en forma ordinaria por derecho propio del primer día hábil
del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el salón
social del conjunto, a las siete de la noche (7:00 pm). Será Igualmente válida la reunión
que se haga en cualquier día, hora y lugar sin previa convocatoria, cuando los
participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad, sin perjuicio
de lo previsto en la ley 675 de 2001 y en el presente reglamento respecto de mayorías
calificadas.
ARTÍCULO 79°. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la
Asamblea General no se puede sesionar por falta de quórum, esta queda de pleno
derecho convocada a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente
al de la reunión fallida en el mismo lugar y hora establecidos en el escrito de
convocatoria inicial. En este evento la Asamblea sesionará y decidirá válidamente con
un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes
representados, sin perjuicio de lo estipulado respecto de mayorías calificadas en la ley
de propiedad horizontal o en el presente reglamento.
Parágrafo. - En el aviso de convocatoria se dejará constancia de lo previsto en el
presente artículo.
ARTÍCULO 80°. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda
probar, habrá reunión de la Asamblea General cuando por cualquier medio los
propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y
decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quorum
requerido para el respectivo caso. En este evento, la sucesión de comunicaciones
deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual
dará fe el Revisor Fiscal de la copropiedad.
Parágrafo. - Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar
prueba inequívoca, como correo electrónico, grabación magnetofónica o similar, donde
se aclaró el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la
misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria
efectuada los copropietarios.
ARTÍCULO 81°. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las
decisiones de la Asamblea General cuando convocaba la totalidad de propietarios de
las unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente
acreditados expresión por escrito el sentido de su voto frente a una o varias decisiones
concretas, señalando de manera expresa el nombre del propietario que emite la
comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que lo hace.
Parágrafo 1°. En el evento contemplado en el presente artículo, la mayoría respectiva
para la toma de decisiones se computará sobre el total de los coeficientes de
copropiedad del Conjunto o de los coeficientes provisionales de la etapa o etapas que
hasta ese momento se hayan incorporado la propiedad horizontal.
Parágrafo 2°. Si los propietarios se hubieren expresado su voto en documentos
separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a
partir del envío acreditado de la primera comunicación.
ARTÍCULO 82°. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos
de reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita, las decisiones
adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la
comunicación simultánea o sucesiva o en la comunicación escrita, expresada esta
última dentro del término previsto en Parágrafo 2° del artículo anterior.
Parágrafo. - Las actas de las reuniones no presenciales deberán asentarse en el libro
respectivo, suscribirse por el Administrador y comunicarse a los propietarios dentro de
los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
ARTÍCULO 83°. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de los casos en que la ley
675 de 2001 o el presente reglamento de propiedad horizontal exigen un coro mayoría
superior y de las reuniones de segunda convocatoria, la Asamblea General sesionará
con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo
menos más de la mitad de las unidades privadas del Conjunto -o de la etapa o etapas
que hasta ese momento se hayan integrado a la propiedad horizontal- y tomará
Decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de
copropiedad representados en la respectiva sesión, cuando se trata de asuntos de
carácter económico. Cuando los asuntos a decidir no tengan contenido económico, la
mayoría decisoria se conforma con la mitad más uno de los propietarios de unidades
privadas presentes o representadas en la reunión (Sentencia Corte Constitucional) C-
522-02 de 2002.
Parágrafo 1°. - Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad
horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad.
Parágrafo 2°. - La decisión que implique una modificación en la asignación del uso y
goce exclusivo de bienes comunes asignados a una determinada unidad privada,
requerirá contar con el voto favorable de su respectivo propietario, quién de manera
presencial debe emitir el voto favorable en la correspondiente Asamblea. No obstante,
lo anterior el voto puede ser emitido por un apoderado; pero, en tal caso, en el poder
correspondiente debe incluirse la facultad de renunciar a un derecho adquirido, total o
parcialmente.
Parágrafo 3°. - Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este
artículo serán absolutamente nulas.
ARTÍCULO 84° DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como
excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirá mayoría calificada
del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad: 1. Todo cambio que
afecte la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en
uso y goce. 2. La imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total durante la
vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales. 3. La aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias. 4. La
asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado,
cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Las reformas al presente reglamento.
6. La desafectación de bienes comunes no esenciales. 7. La decisión sobre
reconstrucción del conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%). 8. El cambio de destinación genérica de los bienes
privados, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. La
adquisición de inmuebles para el Conjunto. 10. La liquidación y disolución de la
persona jurídica. 11. El aumento del valor de las expensas comunes (cuotas de
administración) por encima del porcentaje decretado por el Gobierno Nacional para el
salario mínimo legal en el año correspondiente.
Parágrafo. - Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones
no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria. salvo que en el último caso
se obtenga la mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad.
ARTÍCULO 85°. ACTAS DE LA ASAMBLEA. Las decisiones de la Asamblea
adoptadas en reuniones presenciales, se harán constar en actas firmadas por el
presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o
extraordinaria, la forma de la convocatoria, el orden del día, los nombres y calidad de
los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en
cada caso.
Parágrafo 1°. - En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para
verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del
término máximo de veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva
reunión.
Parágrafo 2°. - Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles, contados a
partir de la fecha de la reunión, el Administrador debe poner a disposición de los
propietarios del Conjunto copia completa de texto del acta en el lugar establecido como
se de la Administración e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el
libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y el lugar de la publicación.
Parágrafo 3°. - La copia del acta debidamente suscrita por el presidente y el secretario
de la Asamblea será prueba suficiente de los hechos que conste en ella, mientras no
se demuestre la falsedad de la copia o de las actas.
Parágrafo 2°. - El Administrador deberá entregar copia del acta a quién se lo solicite.
Todo propietario a quién se le niegue la entrega de copia del acta podrá acudir en
reclamación ante el Alcalde Municipal y su delegado, quien a su vez ordenará la
entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. Quien solicite
copias de las actas deberá pagar el valor de su expedición.
ARTÍCULO 86°. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El Administrador, el Revisor Fiscal
y los propietarios de bienes privados podrán impugnar las decisiones de la Asamblea
General cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al presente reglamento

CAPÍTULO 13
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 87°. NATURALEZA Y PERÍODO. el Consejo de Administración es un
órgano administrativo, compuesto por cinco (5) consejeros principales con sus
respectivos suplentes personales, escogidos por la Asamblea General por elección o
por unanimidad. para períodos de dos (2) años, que se contarán a partir de la fecha de
la Asamblea General en el cual fueron elegidos.
Parágrafo 1°. - No obstante, el periodo establecido, los miembros del Consejo de
Administración podrán ser removidos en cualquier momento o reelegidos
indefinidamente y no cesarán en sus funciones hasta tanto no sean reemplazados por
la Asamblea o pierdan la calidad de consejeros. En caso de inhabilidad o de ausencia
temporal o permanente de un consejero principal lo reemplazará su suplente.
Parágrafo 2°. - La calidad de considero finalizará por renuncia aceptada por el
Consejo de Administración o por la Asamblea; por incumplir con los requisitos
establecidos para postularse, para ser elegido y/o para ejercer como consejero; por
incurrir en una causal de inhabilidad e incompatibilidad; por pérdida de la calidad de
propietario o representante o delegado; y por revocatoria del mandato decretado por la
Asamblea.
Parágrafo 3°. - Si la Asamblea General lo considera conveniente podrá, por mayoría
de votos de los propietarios asistentes a la reunión, aumentar o disminuir el número de
miembros del Consejo de Administración; asunto que, en todo caso, sólo podrá ser
decidido antes de su integración y teniendo en cuenta que el número de miembros de
tal organismo debe ser impar y no menor de tres (3).
Parágrafo 4°. - Los miembros del Consejo de Administración ejercerán sus cargos sin
ninguna remuneración, puesto que actúan con un mandato tendiente al bien común, en
el cual deberán inspirarse todas sus intervenciones y decisiones.
ARTÍCULO 88°. FORMA DE ELECCIÓN. La Asamblea General en su reunión
ordinaria anual elegirá los miembros del Consejo de Administración por cualquier
sistema electoral que a juicio de la misma Asamblea garantice la participación
democrática de todos los propietarios de unidades privadas.
Parágrafo. – Si la Asamblea General no adoptare un mecanismo para la elección del
Consejo de Administración está se hará por el sistema de cociente electoral. Este se
determinará dividiendo el número total de votos válidos por el de personas que hayan
de elegirse. El escrutinio se comenzará por la lista que hubiere obtenido mayor número
de votos y así en orden descendente. De cada lista se declararán elegidos tantos
nombres cuántas veces quepa el cociente en el número de votos emitidos por la
misma y si quedaren puestos por proveer, éstos corresponderán a los residuos más
altos, escrutándolos en el mismo orden descendente. Los votos en blanco se
computarán para determinar el cociente electoral, en caso de empate en los residuos,
decidirá la suerte.
ARTÍCULO 89°. REQUISITOS PARA SER CONSEJERO. Las siguientes son las
condiciones y/o requisitos necesarios para ser elegido como miembro del Consejo de
Administración: 1. Ser propietario o asambleísta representante o delegado de un
propietario, en cuyo caso se requiere que en el poder presentado para participar en la
Asamblea conste expresamente esa facultad. 2. Cuando la designación como
consejero recaiga en un propietario que tenga la calidad de persona jurídica, las
funciones de consejo serán ejercidas por su representante legal y por la persona que
éste designe, pudiendo sustituir el delegado dentro del mismo período. 3. En ningún
caso podrán ser elegidos consejeros o actuar como tales: a) Los socios, dependientes
o representantes de la persona jurídica que ejerza la calidad de representante legal de
la copropiedad. b) Quienes tengan la calidad de cónyuge o compañero permanente o
tenga relaciones de parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, primero civil
o segundo de afinidad con otros miembros del Consejo, con el Administrador, sus
socios o trabajadores de la copropiedad. Sí con posterioridad a la elección se presenta
la inhabilidad, automáticamente perderá la calidad de consejero. c) Los propietarios o
tenedores de bienes privados, socios, representantes o apoderados de los mismos que
en la respectiva convocatoria fueren en mora. Si con posterioridad a la elección entra
en mora superior a sesenta (60) días calendario, automáticamente se suspenderá su
calidad hasta que cancele la deuda. d) Las personas que hayan sido sancionadas por
la copropiedad dentro de un período de doce (12) meses previos a la fecha de
elección. Si con posterioridad a la elección un consejero es sancionado,
automáticamente se suspenderá su calidad hasta que se pronuncie la Asamblea. e)
Aquellos a quienes la Asamblea les haya revocado su mandato dentro de los dos (2)
años previos a la elección. Si con posterioridad a la elección se verifica que se
presenta la causal de inhabilidad, automáticamente se perderá la calidad de consejero.
f) Quienes dentro de los dos (2) años previos a la elección hayan adelantado o estén
adelantando, promoviendo coadyuvado procesos arbitrales, administrativos, policivos o
civiles en contra del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO EN MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL- como persona jurídica. Si con posterioridad a la lección
se presenta el causal de inhabilidad, automáticamente se perderá la calidad de
consejero. g) Quienes actuando como representantes de propietarios hayan alterado
los poderes o hayan actuado desconociendo las instrucciones del propietario
poderdante. Si con posterioridad a la elección se verifica que se representa la causal
de inhabilidad, automáticamente se perderá la calidad de concejero. h) Las personas
que hayan tenido ha tomado para sí o para terceros pagos destinados a la
copropiedad o que hayan impedido tales pagos. Si con posterioridad a la elección se
verifica que se presenta la causal de inhabilidad, automáticamente se perderá la
calidad de consejero.
Parágrafo. - La Asamblea podrá aprobar, con un quorum aprobatorio no inferior de
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad presentes en la reunión,
vía reglamento interno y antes de una elección, requisitos y cualidades adicionales
para la elección de consejeros; improbar la inscripción de listas; y/o determinar la
existencia de inhabilidades, incompatibilidades o conflictos de interés de los aspirantes
a integrar el Consejo de Administración.
ARTÍCULO 90°. PRINCIPIOS PARA EL EJERCICIO DEL CARGO. El ser miembro
del Consejo de Administración es un honor personal que implica responsabilidades,
destacándose la obligación de asumir un comportamiento honesto e imparcial. En el
desempeño de sus funciones los consejeros deberán tener en cuenta que son
delegatorios de la Asamblea, que hacen parte de un ente colegiado y que se ceñirán a
los siguientes principios: 1. La aceptación de la designación y el ejercicio del cargo
implica el compromiso irrevocable de cumplir responsablemente con las de la
copropiedad. 2. La investidura de consejero es de carácter personal y en consecuencia
no puede ser transferida a un tercero de ninguna manera. 3. Todo consejero deberá
tener presente que hace parte de un cuerpo administrativo de naturaleza colegiada y
en consecuencia no puede actuar, en ningún caso, de manera individual. 4. Los
consejeros deben actuar con objetividad, imparcialidad, veracidad, respeto y diligencia.
5. Una vez elegidos y posesionados representan exclusivamente los intereses
comunes de los propietarios. 6. Deben informar a los demás miembros del Consejo de
Administración toda situación particular que pueda generar conflicto de intereses en el
desempeño de sus funciones; el consejero que deba exponer ante el Consejo de
Administración un tema de su interés personal o particular, que tenga relación
especifica con su unidad privada o con su condición de propietario, o que a juicio del
Consejo de Administración implique un conflicto de intereses con el desempeño de su
cargo, tendrá de abstenerse de votar en la decisión sobre su pretensión. En este
evento, el Consejo de Administración podrá ordenar que se efectúen las deliberaciones
sin la presencia del respectivo consejero. 7. Deben abstenerse de utilizar vías de
hecho, proferir amenaza o insultos o utilizar su investidura para exigir de la
administración la celebración de contratos o la adopción de una determinada actuación
o decisión. 8. Deben guardar absoluta reserva y confidencialidad sobre los temas
tratados en cada sesión cuándo, teniendo en cuenta la naturaleza del tema, el Consejo
decrete la reserva. 9. Todo miembro del Consejo de Administración debe guardar el
debido respeto para con sus compañeros de Consejo, propietario, visitantes, personal
de servicio y contratistas del conjunto. En todo caso se considerarán como y irrespeto,
entre otras actuaciones, las agresiones físicas, verbales o escritas, la actuación por
cualquier medio de expresión es soeces, injuriosas, calumniosas o amenazantes.
Cuando le irrespeto se presenta en el transcurso de una sesión del Consejo de
Administración, corresponderá a quien esté presidiendo la respectiva reunión ordenar
el retiro del infractor. 10. Todo consejero debe abstenerse de realizar cualquier acto
que puede afectar negativamente la buena reputación del Consejo, de sus miembros
en particular o del Conjunto. Siempre se entenderá como conductas negativas, entre
otras, la educación por cualquier medio de todo escrito o documento no autorizado, la
celebración de impuestos no autorizadas y la divulgación de información reservada.
11. A las reuniones del Consejo de Administración no se podrá asistir en estado de
embriaguez o bajo el efecto de sustancias alucinógenas o estupefacientes.
Corresponderá a quien esté presidiendo la respectiva reunión ordenar el retiro del
infractor.
Parágrafo. - A solicitud del Consejo de Administración, la Asamblea podrá, en
cualquier momento, revocarle el mandato a un consejero.
ARTÍCULO 91°. QUORUM Y REUNIONES. El Consejo de Administración deliberara y
decidirá válidamente con la presidencia y votos de la mayoría de sus miembros; salvo
que para casos especiales, en el presente reglamento o en sus eventuales reformas se
estipule un quorum superior. El Consejo de Administración se reunirá ordinariamente
por lo menos una vez al mes en los días que el mismo señale; y, extraordinariamente,
cuando sea convocado con tal carácter por el Administrador, por iniciativa propia o por
solicitud de cualquiera de sus miembros.
Parágrafo 1°. – Las reuniones del Consejo de Administración serán presididas por su
presidente designado por la misma corporación y actuará como secretario el
Administrador, quién también se ocupará de las citaciones respectivas.
Parágrafo 2°. – Si el Administrador no estuviere presente en la reunión del Consejo de
Administración, la secretaría del mismo podrá ser ejercida por cualquier persona
residente en el Conjunto, designada ad hoc por el presidente de dicha corporación.
Parágrafo 3°. – La ausencia del Administrador en las reuniones del Consejo de
Administración no afectará la validez de los actos ni de las decisiones adoptadas.
ARTÍCULO 92°. ACTAS DEL CONSEJO ADMINISTRACIÓN. De todas las reuniones
del Consejo de Administración se dejará constancia en actas que se extenderán en
orden cronológico en un libro destinado al efecto. En ellas deberá darse constancia de
todos los asuntos tratados y los acuerdos a que se llegue ni en las reuniones, además
de la indicación de la fecha y la hora de la reunión y la lista de los asistentes. Dichas
actas deberán firmarse por el Presidente y el Secretario del Consejo de
Administración.
ARTÍCULO 93°. FUNCIONES. Al Consejo de Administración le corresponderá tomar
las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines.
En especial tendrá las siguientes funciones: 1. Informar a la Asamblea General
anualmente y/o cuando lo juzgue conveniente, todo lo relacionado con las cuentas que
presente el Administrador y emitir su concepto acerca del presupuesto de gastos e
ingresos que ha de presentar cada año el Administrador. 2. Convocar la Asamblea a
reunión ordinaria cuando el Administrador no lo hubiera hecho oportunamente y a
reunión extraordinaria en los casos previstos en este reglamento o cuando lo estime
conveniente. 3. Elegir al Administrador y autorizar el nombramiento de los empleados
cuyos cargos hayan sido creados por la Asamblea, cuando su provisión no
corresponda a otro órgano. 4. Asesorar al Administrador en todas las cuestiones
relativas al mejor funcionamiento del Conjunto, ejercitar ampliamente el control de su
gestión y, cuando lo juzgue conveniente, dar cuenta a ello a la Asamblea general. 5.
Expedir normas sobre la forma y periodicidad de los estados de cuentas o informes
que el Administrador debe rendirle. 6. Preparar para la aprobación de la Asamblea un
reglamento para el uso de los bienes comunes y los proyectos que se consideren
conveniente sobre modificaciones en la forma y goce de los mismos. 7. Vigilar la
administración del Conjunto y dictar los reglamentos internos tendientes a que se
mantenga la seguridad, el orden, aseo y las buenas relaciones de vecindad entre sus
habitantes. 8. Autorizar al Administrador para que tome las medidas conducentes a
hacer las reparaciones materiales de carácter urgente sobre higiene y seguridad y
debida utilización de los bienes comunes, cuando no hubiere partida aprobada para tal
efecto en el presupuesto; o bien, ordenar directamente estas reparaciones. 9. Exigir al
Administrador oportuna información sobre los actos y contratos por él celebrados en el
ejercicio de sus funciones. 10. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para
el adecuado registro, manejo, uso, protección o disposición de los fondos
pertenecientes a la persona jurídica. 11. Velar para que el Administrador inicie
acciones judiciales pertinentes a la copropiedad, en razón del régimen de propiedad
horizontal. 12. Elaborar, para aprobación de la Asamblea General, el manual o
reglamento interno de convivencia y las modificaciones o reformas del mismo. En
dicho manual se podrán incluir las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con
especificación de las que procedan para cada evento, así como su duración razonable
o la cuantía, según el caso. 13. Imponer las sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias con observancia del procedimiento y del derecho de
defensa previsto en el Capítulo VII del presente reglamento, en concordancia con lo
establecido en el artículo 59 y siguientes de la ley 675 de 2001 o en sus eventuales
decretos reglamentarios. 14. Ejercer las funciones que le asigne la Asamblea General
y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de ésta. 15. Las demás funciones que le
otorguen las normas de propiedad horizontal y las que de manera especial le han sido
asignadas en otros artículos del presente reglamento.
CAPÍTULO 14°.
DEL ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 94 NATURALEZA DEL CARGO. El cargo de Administrador es de libre
nombramiento y remoción. La representación legal de la persona jurídica y la
administración del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -
PROPIEDAD HORIZONTAL- corresponden al Administrador, quién podrá ser una
persona natural o jurídica.
Parágrafo 1. - Los actos y contratos que celebre el Administrador en ejercicio de sus
funciones se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a
las normas legales y al presente reglamento.
Parágrafo 2°. - Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal
actuará en representación de la copropiedad.
ARTÍCULO 95°. ELECCIÓN DEL ADMINISTRADOR. El Administrador será elegido
por el Consejo de Administración por mayoría de votos de los miembros que lo
integran, para periodos de dos (2) años; pero podrá ser reelegidos indefinidamente o
removido en cualquier tiempo, pues la naturaleza de este cargo es de libre
nombramiento y remoción. Cuando dicha elección recaiga en una persona natural,
simultáneamente será elegido su suplente.
ARTÍCULO 96°. REMUNERACIÓN. La cuantía y la forma de remuneración del
Administrador serán determinadas por la Asamblea General.
ARTÍCULO 97°. RESPONSABILIDAD. El Administrador responderá por los perjuicios
que por dolo o por culpa leve o grave ocasione a la persona jurídica, a los propietarios
de bienes de dominio particular o a terceros. Se presumirán la culpa leve del
Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones,
violación de la ley o del presente reglamento. Parágrafo 1°. - Para efectos de suscribir
el contrato respectivo de vinculación con el Administrador, actuará como representante
legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración.
Parágrafo 2°. - El Consejo de Administración podrá disponer la constitución de pólizas
de seguros que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
Administrador. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al
presupuesto de gastos del conjunto para el año en que se realiza la respectiva
elección.
ARTÍCULO 98°. REQUISITOS PARA SER ADMINISTRADOR. El Administrador
deberá acreditar veraz y oportunamente ante el Consejo de Administración su
idoneidad para ocupar el cargo, conforme a lo establecido por la Asamblea General,
por el Consejo de Administración o por el reglamento que para el efecto haya expedido
o expida el Gobierno Nacional. La no acreditación de idoneidad será causa suficiente
para la remoción inmediata del Administrador.
ARTÍCULO 99°. HABILIDADES E INCOMPATIBILIDADES. En ningún caso podrá ser
elegido como Administrador, ni aún como interino o suplente: a) Quien tenga la calidad
de socio, empleador o dependiente de miembros del Consejo de Administración. b)
Quien tenga la calidad de cónyuge, compañero permanente o tenga relaciones de
parentesco hasta de cuarto grado de consanguinidad, primero civil o segundo de
afinidad con miembros del Consejo o trabajadores de la copropiedad. c) el propietario
o tenedor de bienes privados, socio, representante o apoderado de los mismos, que al
momento de la designación no esté a paz y salvo por todo concepto de la copropiedad.
d) Quien haya sido sancionados por la copropiedad dentro de un periodo de doce (12)
meses, previos a la fecha de su designación. e) Aquel a quien la Asamblea le haya
revocado su mandato de Consejero dentro de los dos (2) años previos a la
designación. f) Quien dentro de los dos (2) años previos a la designación haya
adelantado o esté adelantando, promoviendo o coadyuvado procesos arbitrales,
administrativos, policivos o judiciales, en contra del Conjunto. g) Quién actuando como
representante de copropietarios haya alterado los poderes o haya actuado
desconociendo las instrucciones del propietario poderdante. h) Quien haya retenido
tomado para sí o para terceros pagos destinados a la copropiedad, o haya impedido
tales pagos.
Parágrafo. - El Consejo de Administración podrá aprobar, por mayoría simple y antes
de la elección, requisitos y calidades adicionales para designación de Administrador
y/o determinar la existencia de inhabilidades, incompatibilidades o conflicto de interés
del aspirante a dicho cargo. ARTÍCULO 100°. FUNCIONES DE ADMINISTRADOR. El
Administrador en quien concurren facultades de ejecución, conservación,
representación y recaudo, tiene como funciones básicas, las siguientes: 1. Convocar la
Asamblea General a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación
el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto
detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo
las primas de seguros. 2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad
los libros de actas de Asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la
correspondencia relativa al conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y
residentes del Conjunto las actas de la Asamblea General y el Consejo de
Administración. 4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración
las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General, el presupuesto de ingresos
y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior,
los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5. Llevar
personalmente bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del Conjunto. 6.
Administrar con diligencia y cuidado los bienes del dominio de la persona jurídica que
surjan como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y
destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea General en el acto de la
desafectación. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de
administración, conservación y disposición de los mismos, de conformidad con las
facultades y restricciones fijadas en el presente reglamento o en decisiones de los
demás órganos de administración. 8. Cobrar y recaudar, directamente o través de
apoderado, las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y, en general cualquier
obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios, tenedores u ocupantes
de bienes de dominio particular, iniciando oportunamente el cobro judicial de las
mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9. Elevar a escritura pública y realizar
las gestiones pertinentes para el registro de las reformas al reglamento de propiedad
horizontal aprobadas por la Asamblea General e inscribir ante la autoridad competente
todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona
jurídica. 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y otorgar
poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los
propietarios, tenedores y moradores de las unidades privadas del Conjunto, las
sanciones impuestas en su contra por el Consejo de Administración, por
incumplimiento de obligaciones. 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento
de las obligaciones previstas en la ley 675 de 2001 o en este reglamento de propiedad
horizontal o en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por el Concejo
de Administración una vez se encuentren ejecutoriadas. 13. Expedir el paz y salvo de
cuentas con la administración cada vez que se produzca el cambio de tenedor o
propietario de un bien de dominio particular. 14. Las demás funciones, atribuciones y
obligaciones previstas en la ley 675 de 2001, en otros artículos del presente
reglamento, así como las que le asigne la Asamblea General o el Consejo de
Administración.
CAPITULO XV
DEL REVISOR FISCAL
ARTICULO 101°. NOMBRAMIENTO. EL CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES - PROPIEDAD HORIZONTAL- Podrá contar con un Revisor Fiscal, si
así lo decide la Asamblea General. En este evento, su designación la hará dicho
organismo para periodos de un (1) año.
ARTICULO 102°. CALIDADES. El Revisor Fiscal deberá ser contador con matrícula
profesional vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores y podrá ser o no
propietario o tenedor de unidades privadas en el Conjunto.
ARTICULO 103°. INCOMPATIBILIDADES. El Revisor Fiscal no podrá tener la calidad
de cónyuge o compañero permanente o relación de parentesco hasta el cuarto grado
de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales o
cualquier otra circunstancia que puede restarle independencia u objetividad a sus
conceptos o actuaciones, con el Administrador y/o con los miembros del Concejo de
Administración.
ARTICULO 104° FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las
distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer funciones privadas
en la ley 43 de 1990, en la ley 675 de 2001 o en las disposiciones que las modifiquen,
adicionen o reglamenten. En especial tendrán siguientes funciones: 1. Prescribir el
sistema de contabilidad que ha de llevar la persona jurídica, en un todo de acuerdo con
el Concejo de Administración. 2. Revisar y controlar los pagos, los ingresos y las
demás operaciones que realice el administrador. 3. Velar para que las operaciones y
los actos de la administración se ajusten a las disposiciones legales y reglamentarias,
a las disposiciones de la Asamblea General y a las del Concejo de Administración. 4.
Informar a la Asamblea General sobre el examen de las cuentas de la Administración.
5. Dar cuenta a la Asamblea General de las irregularidades que advierta en la
administración. 6. Convocar la Asamblea General a reuniones extraordinarias, cuando
los asuntos relacionados con su cargo lo ameriten. 7. Cumplir las demás funciones que
le asignaren a la Asamblea General o el Concejo de Administración, según el caso,
que sean compatibles con la naturaleza de su cargo. 8. Ejercer las demás funciones
que de manera especial le han sido asignadas en la ley 675 de 2001 y en otros
artículos del presente reglamento.
CAPITULO XVI
DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO Y DE LOS SEGUROS
ARTICULO 105°. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la
reconstrucción del conjunto en los siguientes eventos: 1. Cuando la destrucción o de
deterioro fuere inferior al setenta y cinco por (75%) de su valor comercial. 2. Cuando
no obstante la destrucción o deterioro sea superior al setenta y cinco por ciento (75%)
la Asamblea General decida reconstruirlo, con el voto favorable de un numero plural de
propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes
de copropiedad.
Parágrafo 1°. Las expensas de la reconstrucción estarán a cargo de todos los
propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.
Parágrafo 2°. Reconstruido el inmueble subsistirán las hipotecas y gravámenes en las
mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada
haya sido satisfecha.
Parágrafo 3°. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad
con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo
previamente la autorización de la autoridad urbanística competente.
ARTICULO 106°. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la
destrucción o deterioro afecte solo una torre o una etapa del Conjunto, el porcentaje de
destrucción o deterioro de que trata el numeral 1 del artículo anterior se entenderá en
relación con esa torre o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de bienes
privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a
las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el
numeral 2 del artículo anterior.
Parágrafo 1°. - Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la
reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce general de todo el Conjunto
ubicados en cualquiera de sus etapas, serán de cargo de la totalidad de las ubicados
en cualquiera de sus etapas, serán de cargo la totalidad de los propietarios, en
proporción a sus coeficientes de copropiedad.
Parágrafo 2°. - En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea
posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10
de la Ley 675 de 2001.
ARTICULO 107°. - SEGUROS. El CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES – PROPIEDAD HORIZONTAL - podrá constituir pólizas de seguros
que lo cubran contra los riesgos de incendio, terremoto y actos malintencionados de
terceros (AMIT) que garanticen su reconstrucción total. La Asamblea General por la
mayoría simple, en su reunión ordinaria anual, podrá disponer como obligatoria la
constitución de pólizas de seguros que amparen los bienes de dominio particular
contra los mismos riesgos antes mencionados, en cuantía que permita su
reconstrucción total.
Parágrafo 1°. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que
cubran contra riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes del Conjunto,
susceptibles de ser asegurados.
ARTICULO 108°. DESTINO DE LAS INDEMNIZACIONES. Las indemnizaciones
provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción
del inmueble en los casos en que esta sea procedente. Si este no es reconstruido, el
importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada
propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y
con las normas legales aplicables.
CAPITULO XVII
DE LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, DE LA DIVISION DE LA
COPROPIEDAD Y LIQUIDACION DE LA PERSONA JURIDICA.
ARTICULO 109°. CAUSALES DE EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
El régimen de propiedad horizontal al que se encuentra sometido el CONJUNTO
RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES – PROPIEDAD HORIZONTAL- se
extinguirá por alguna de las siguientes causales: 1. Por su destrucción o el deterioro
en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75 %),
salvo que la Asamblea General decida su reconstrucción. 2. Por decisión unánime de
los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y
cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los
mismos. 3. Por orden de autoridad judicial o administrativa.
Parágrafo. En caso de demolición o destrucción total del Conjunto, el terreno sobre el
cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban
sobre bienes privados.
ARTICULO 110°. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o
parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura
pública la decisión de la Asamblea General o la sentencia judicial o la decisión
administrativa que lo determine cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos.
ARTICULO 111°. DIVISION DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de
extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y demás bienes
comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un (1) año.
Para tales efectos cualquiera de los propietarios podrá solicitar que los bienes
comunes se dividan materialmente o que se vendan para distribuir su producto entre
ellos a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si
los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que
se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo
permitan; en caso contrario se optará por la venta. En lo pertinente se aplicarán las
normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III. Título XXXIII del
Libro Cuarto del Código Civil o en las normas que lo modifiquen, adicionen o
subroguen.
ARTICULO 112°. LIQUIDACION DE LA PERSONA JURIDICA. Una vez se registre la
extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se
procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su
capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el
Administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la
Asamblea General o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la
persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad
responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
CAPITULO XVIII
DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS Y DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA.
ARTICULO 113°. SOLUCION DE CONFLICTOS. Para la solución de conflictos que se
presenten entre los propietarios o tenedores de bienes privados o entre ellos y el
Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección o
control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la ley sobre
régimen de propiedad horizontal y del presente reglamento, y sin perjuicio de la
competencia propia de las autoridades jurisdiccionales o de policía, se podrá acudir al
Comité de Convivencia o a los mecanismos alternos de solución de conflictos
establecidos por la ley.
Parágrafo. - Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos
a qué se refiere el presente artículo, se dará el trámite previsto para el Proceso Verbal
Sumario en el Código General del Proceso, o en las disposiciones que lo modifiquen,
adicionen o subroguen.
ARTÍCULO 114°. COMITÉ DE CONVIVENCIA. La solución de las controversias que
pueden surgir con ocasión de la vida en comunidad dentro del Conjunto, entre los
copropietarios y moradores o entre estos y los órganos de administración, se podrá
intentar mediante la intervención del Comité de Convivencia, el cual presentará a las
partes en conflicto las fórmulas de arreglo que consideran adecuadas para dirimir las
controversias y para fortalecer las relaciones de vecindad, de manera amistosa y
conciliatoria. Las consideraciones y recomendaciones del Comité de Convivencia se
consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los mismos miembros del Comité.
Parágrafo 1°. - Los miembros del Comité de Convivencia serán elegidos por la
Asamblea General o por el Consejo de Administración cuando la asamblea le delegue
esta facultad, para un período de un (1) año; y estará integrado por un número impar
no menor de tres (3) propietarios de unidades privadas. Los miembros del Comité de
Convivencia ejercerán sus funciones ad honorem.
Parágrafo 2°. - El Comité de Convivencia en ningún caso podrá imponer sanciones.
ARTÍCULO 115°. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Las
partes podrán acudir para la solución de sus conflictos a los mecanismos alternos de
conciliación, arbitramento y amigable composición, de acuerdo con las normas legales
que regulen dichos mecanismos en el momento de presentarse el conflicto.
Parágrafo. - El incumplimiento de lo acordado con la intervención del Administrador
del Conciliador o del Árbitro, según sea el caso, constituye falta sancionable, de
conformidad con las disposiciones del presente reglamento.
CAPÍTULO XIX
DISPOSICIONES VARIAS
ARTÍCULO 116°. MODIFICACIONES AMPLIACIONES O REFORMAS
POSTERIORES A LA ENTREGA. Es entendido que las unidades privadas del
CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES -PROPIEDAD
HORIZONTAL- serán entregadas por la sociedad propietaria inicial a sus respectivos
adquirentes, conforme a las áreas, linderos, distribución interna, etc., de acuerdo con
los planos aprobados y descripción que la misma se aparece en el texto del presente
reglamento de propiedad horizontal y/o en sus futuras adiciones. En consecuencia, las
modificaciones y/o ampliaciones y/o reformas que los adquirentes de las unidades
privada realicen con posterioridad a la entrega que de las mismas les haga la empresa
constructora, son de exclusiva responsabilidad de sus adquirientes, quienes
responderán por tales hechos ante las autoridades urbanísticas o ante los órganos de
gobierno de la copropiedad, si fuere el caso. Por otra parte, si las modificaciones y/o
ampliaciones y/o reformas hechas en las unidades privadas por los adquirentes de las
mismas, generaren aclaraciones o reformas al reglamento de propiedad horizontal, el
costo y responsabilidad de éstas será asumido por el propietario que ocasione la
modificación o reforma del reglamento. Lo anterior significa que la sociedad propietaria
inicial del proyecto, queda excluida de toda clase de responsabilidad respecto a las
modificaciones, ampliaciones o reformas efectuadas a las unidades privadas o a los
bienes comunes del Conjunto, hechas por sus adquirentes con posterioridad a la
entrega de las mismas.
ARTICULO 117°. CONSTRUCCIONES PROHIBIDAS. Ningún propietario de unidad
privada podrá elevar nuevos pisos ni construir sótanos, ni realizar construcciones o
hacer cobertizos de cualquier clase. Tampoco podrá convertir las zonas verdes en
zonas duras o realizar en ellas cualquier tipo de construcción, salvo autorización de la
Asamblea General y la obtención previa de las licencias o permisos que, en su caso,
deba expedir la autoridad urbanística competente. Para este efecto, la autorización de
la Asamblea requerirá del voto favorable de un número plural de propietarios que
represente siquiera el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de
todo el Conjunto, y no podrá ser adoptada en reuniones no presenciales ni de segunda
convocatoria, a menos que, en este último evento, se obtenga la mayoría calificada
aquí prevista ......
ARTÍCULO 118°. ÁREAS DE ACCESO RESTRINGIDO. El Consejo de Administración
o en su defecto el Administrador, adoptarán las medidas necesarias tendientes a
restringir el acceso a determinadas áreas, especialmente a aquellas en que se
localicen equipos o servicios que por su naturaleza ofrezcan peligro, o que deban ser
manipulados únicamente por personal técnico especializado en su reparación,
mantenimiento o reposición.
ARTICULO 119°. EMPLEADOS. Ninguna persona que preste sus servicios al conjunto
cesará en el ejercicio de sus funciones mientras no tome posesión y entre a ejercer el
cargo quien deba remplazarlo. Lo anterior, sin perjuicio de que la Asamblea General o
el respectivo organismo de administración nominador disponga otra cosa. En todo
caso, es obligación del Administrador el cumplimiento estricto a las normas laborales y
de seguridad social que amparan a los trabajadores.
ARTICULO 120°. RESERVA PARA REMOCIÓN DE ESCOMBROS. Cuando la
Asamblea General disponga que las indemnizaciones provenientes de seguros
contratados fueren repartidas entre los copropietarios será obligatorio, ante de
proceder a ello, deducir las sumas necesarias para efectuar la remoción de los
escombros.
ARTÍCULO 121°. IMPUESTOS Y TASAS. Los impuestos y tasas que afecten las
unidades privadas serán cubiertos en forma independiente por sus respectivos
propietarios. Los que graven la totalidad del Conjunto serán pagados por todos los
propietarios, en proporción a los coeficientes de copropiedad.
ARTICULO 122°. FACHADAS Y VENTANAS EXTERIORES. Todos los muros y
elementos que conforman las fachadas tienen la calidad de comunes, así no se trate
de muros o elementos estructurales. Las ventanas exteriores de las unidades privadas
por formar parte de las fachadas no pueden modificarse en ninguna forma; por
consiguiente, se prohíbe variar en cualquier forma del tipo de ventanas o vidrios,
aumentar o disminuir su número o modificar en alguna forma su diseño y acabados
originales. En su uso, los propietarios están obligados a observar el máximo de
diligencia y cuidado y responderán hasta de la culpa leve por el perjuicio que por su
negligencia o mal uso pueden ocasionar.
ARTICULO 123°. INSTALACION DE REJAS. Los propietarios de unidades privadas
que deseen dotarlas de rejas de seguridad podrán hacerlo, siempre y cuando utilicen
los diseños uniformes aprobados por el Concejo de Administración o por el
Administrador Provisional, según sea el caso.
ARTICULO 124°. PUERTAS EXTERIORES. Las puertas de acceso a los
apartamentos son bienes privados. No obstante, está prohibido a sus propietarios
cambiar en cualquier forma el tipo de puerta, su diseño y sus acabados originales,
salvo autorización escrita del Consejo de Administración o del Administrador
Provisional o del Definitivo, cuando aquél organismo no estuviera conformado.
ARTICULO 125°. MUROS, COLUMNAS Y PLACAS ESTRUCTURALES. Los muros,
columnas, placas y demás elementos que conforman la estructura de las edificaciones
no podrán demolerse ni siquiera parcialmente. No obstante tener la categoría de
bienes comunes, podrán ser utilizados en su parte interna con tal que este uso no
implique la colocación de cargas excesivas o perforaciones que atenten contra la
solidez de la construcción. Respecto de los muros que no son estructurales deberá
solicitarse el previo visto bueno del Concejo de Administración o de la entidad o
persona especializada que este organismo considere idónea, antes de proceder a su
demolición total o parcial.
ARTICULO 126°. SUBESTACIÓN Y ACOMETIDA ELÉCTRICA. La acometida
eléctrica en media tensión, que comprende todos los elementos desde el poste de
derivación, la protección, la canalización, conductor XLPE, Los terminales
premodelados exteriores, los codos premodelados y las subestación eléctrica en el
Conjunto, son de propiedad de la EMPRESA ELECTRIFICADORA DE SANTANDER
S.A .E.S.P. Por lo tanto, las pólizas, el mantenimiento y su operación son a cargo y
responsabilidad de la misma. El cuarto de la subestación eléctrica es un bien común
del Conjunto, pero se concede el derecho a usar el área común donde se encuentran
instalados los elementos que componen la acometida eléctrica y el acceso a ellas para
libre operación, mantenimiento y reposición de dichos bienes, a la Electrificadora de
Santander S.A. E.S.P. sin que ello implique el pago por la Electrificadora de
Santander S.A. E.S. P. por ningún concepto como impuesto predial, arrendamiento,
gastos de administración, pago de impuesto municipales o cualquier otro gasto relativo
a la Copropiedad.
ARTICULO 127°. REFORMAS AL REGLAMENTO. Las reformas al reglamento de
propiedad horizontal requieren la aprobación de la Asamblea General, con el voto
favorable de la mayoría especial o calificada prevista en el presente estatuto o en la
ley. No obstante, cuando se trate de enmendar el reglamento por errores de digitación
o aritméticos manifiestos u ostensibles dentro de su texto, o para ajustar el reglamento
a los decretos reglamentarios que llegaren a expedirse, la reforma podrá hacerse con
el quorum ordinario o general.
Parágrafo 1°. - Sin necesidad de aprobación de ningún órgano de gobierno de la
copropiedad o de acta alguna de la Asamblea General, los futuros propietarios o
adquirentes de las unidades privadas de CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES – PROPIEDAD HORIZONTAL –, autorizan desde ahora y de manera
irrevocable a FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A como vocera del Patrimonio Autónomo
FIDEICOMISO SENDERO DE MIRAFLORES y a MARVAL S.A. en calidad de
FIDEICOMITENTE, para reformar, modificar, aclarar o corregir errores del presente
reglamento o de sus futuras adiciones, en el evento de que cualquiera entidad pública
del orden nacional, departamental o municipal, como la Oficina de Catastro, la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos, la Oficina Asesora de Planeación Municipal,
etc., exijan alguna modificación al presente reglamento o expidan alguna resolución o
acto administrativo que implique su reforma, modificación, aclaración o corrección
como requisito para el registro del mismo, o para lograr el desenglobe catastral de las
unidades privadas del Conjunto.
Parágrafo 2°. - Con la firma de las escrituras públicas de transferencia del dominio de
las unidades privadas, se entiende que sus adquirientes autorizan a FIDUCIARIA
DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA del Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO
SENDERO DE MIRAFLORES y a MARVAL S.A. en su calidad de FIDEICOMITENTE,
para hacer uso de la autorización irrevocable de que trata el parágrafo anterior.
ARTICULO 128°. INCORPORACION DE LAS NORMAS DE ESTE REGLAMENTO.
En todos los contratos de disposición, administración, gravamen o de mera tenencia,
que tengan por objeto las unidades privadas del Conjunto se entenderán incorporadas,
en lo pertinente, las normas del presente reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO XX
DISPOSICIONES TRANSITORIAS Y VIGENCIA DEL REGLAMENTO
ARTICULO 129°. ADMINISTRACION PROVISIONAL. Mientras el órgano competente
no elija al Administrador del Conjunto, ejercerá como tal la sociedad MARVAL S.A. por
intermedio de su representante legal, quien podrá contratar con un tercero la gestión
de la Administración Provisional. El Administrador Provisional no cesará en sus
funciones hasta que no sea relevado por la Asamblea General. Para ello, a más tardar
cuando se haya construido y enajenado o entregada la tenencia de un número de
bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de
los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del Administrador Provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el Administrador Provisional
deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del inmueble, para que la
Asamblea se reúna por primera vez y proceda a nombrar al Administrador Definitivo
dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo, el Propietario Inicial
nombrará al Administrador Definitivo. A partir de este nombramiento del Propietario
Inicial y el Administrador Provisional quedan desligados de toda responsabilidad con la
administración del Conjunto.
ARTICULO 130°. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR PROVISIONAL. El
Administrador Provisional tendrá todas las facultades legales y estatutarias
consagradas para el administrador definitivo. ARTÍCULO 131°. PRESUPUESTO
INICIAL. Es función básica del Administrador Provisional elaborar y adoptar el
presupuesto inicial de gastos e ingresos el cual tendrá plena vigencia durante la
administración provisional; y, en consecuencia, obligará a todos los propietarios de
unidades privadas. El Administrador Provisional al adoptar el presupuesto inicial
deberá precisar la fecha a partir de la cual rige este presupuesto. Copia del
presupuesto inicial junto con la distribución de cuotas será remitida por el
Administrador Provisional a los propietarios, arrendatarios y prometientes compradores
de las unidades privadas. El presupuesto inicial que adopte el Administrador
Provisional tendrá vigencia hasta la primera reunión de la Asamblea de General.
Parágrafo 1°. - La distribución de las cuotas de administración entre los propietarios
de las unidades privadas o sus causahabientes a cualquier título - que guarden
relación con el presupuesto inicial elaborado por el Administrador Provisional - se
efectuará de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad establecidos en el presente
reglamento y/o en sus futuras adiciones, según sea el caso.
Parágrafo 2°. - En el presupuesto inicial no se podrán incluir partidas de gastos
directamente relacionadas con la construcción del Conjunto o su comercialización.
Parágrafo 3°. - Para efectos de liquidación, contabilización, exigibilidad, plazo para el
pago, imputación, intereses, titulo ejecutivo, cobro, etc., al presupuesto inicial, a las
expensas comunes y a las cuotas de administración asociadas con este presupuesto,
se les aplicará las normas inherentes a las expensas comunes establecidas en la ley
675 de 2001 o en el presente reglamento.
Parágrafo 4°. - La generación de expensas se realizará a partir del momento en que la
sociedad MARVAL S.A., en su calidad de Fideicomitente y Gerente del Proyecto, haga
entrega de las unidades privadas a sus respectivos adquirentes, sin que éstos puedan
alegar la no utilización de las unidades o la no utilización de las unidades privadas o la
no utilización de bienes o servicios comunes que en el momento de su entrega no
estén funcionando.
Parágrafo 5°. - Ni la FIDUCIARIA ni el FIDEICOMITENTE contribuirán con cuotas de
administración sobre bienes privados que harán parte de las futuras etapas, hasta
tanto éstas no se integren al régimen de propiedad horizontal mediante la inscripción
en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de las correspondientes escrituras
adicionales.
ARTÍCULO 132°. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES. La entrega de los bienes
comunes y las obligaciones que de esta se deriven se radica en cabeza de la sociedad
MARVAL S. A. En su condición de FIDEICOMITENTE. Simultáneamente con la
entrega de las unidades privadas a sus respectivos adquirentes según las actas
correspondientes, se presume la entrega de los bienes comunes esenciales para el
uso y goce de los bienes privados, tales como los elementos estructurales, los accesos
vehiculares y peatonales y las vías de circulación interna, entre otros. Parágrafo 1°. -
Los demás bienes comunes de uso y goce general, los entregará el FIDEICOMITENTE
a la persona o personas designadas por la Asamblea General o en su defecto al
Administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y
enajenación o entrega de un número plural de bienes privados que represente por lo
menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
Parágrafo 2°. - La entrega de los bienes comunes incluirá los documentos de garantía
de los equipos y demás elementos de dotación, expedidos por sus proveedores, así
como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidráulicas, sanitarias, de
comunicación y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 3°. - Por cuanto el CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE
MIRAFLORES - PROPIEDAD HORIZONTAL - se desarrolla por etapas, los bienes
comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de que trata el presente
artículo, se referirán a aquellos localizados en cada una de las etapas del conjunto
cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 4°.- Si las personas designadas por la Asamblea General o el Administrador
Definitivo según sea el caso, se abstienen de recibir los bienes comunes, el Gerente
del Proyecto dejará constancia de ello en un acta especial, suscrita por él y dos
testigos; acta en la cual se relacionarán cada uno de los bienes comunes de la
correspondiente etapa acompañados de un registro fotográfico de los mismos,
indicando el estado en que se encuentran para el día de la entrega, y se relacionarán
los documentos, planos y garantías que se tenían para ser entregados. Con esta
formalidad la entrega la entrega se entenderá realizada y, en consecuencia, cumplida
la obligación de entregar los bienes comunes consagrada en el artículo 24 de la ley
675 de 2001. La mencionada acta, junto con los documentos y planos en ella
relacionados, quedará a disposición de los órganos de administración de la
copropiedad, en las oficinas de la sociedad MARVAL S.A. sociedad que podrá remitir
una copia completa a las oficinas de Administración del Conjunto.
Parágrafo 5°. - Se entenderá por entrega definitiva, la sumatoria de entregas
parciales de diferentes áreas o zonas comunes de la correspondiente etapa, por lo que
la entrega podrá legalizarse por una o por varias actas.
ARTÍCULO 133°. OBLIGACIONES TEMPORALES. Durante todo el tiempo de
construcción y comercialización y hasta la enajenación de la totalidad de los bienes
privados del CONJUNTO RESIDENCIAL SENDERO DE MIRAFLORES PROPIEDAD
HORIZONTAL - quienes adquieran unidades privadas en el mismo, así como los
órganos de gobierno de la copropiedad están obligados a: 1) Permitir el ingreso al
Conjunto de los eventuales compradores o arrendatarios, así como el personal,
materiales, maquinarias y equipos de toda clase, que la empresa constructora requiera
para el desarrollo de sus actividades de construcción y comercialización.
2) Permitir al propietario inicial o a quien haga sus veces, usar las cubiertas y fachadas
de los edificios o torres para la instalación de publicidad, avisos o letreros con
información de contactos para la venta o arrendamiento de las unidades privadas.
Parágrafo. - El incumplimiento de las obligaciones temporales de que trata el presente
artículo, por parte de cualquier propietario de unidades privadas o por cualquiera de los
órganos de administración de la copropiedad, facultad al propietario inicial o a quien
haga sus veces, para reclamar judicialmente el pago de los perjuicios que tal
incumplimiento llegara a causarle.
ARTICULO 134°. VIGENCIA. El presente reglamento empieza a regir desde el
momento en que la escritura pública que lo contiene sea inscrita en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos.
HASTA AQUÍ LA MINUTA PRESENTADA (e- mail).
La compareciente hace constar que ha verificado cuidadosamente su nombre
completo, el número de su documento de identidad. Declara que todas las
informaciones consignadas en el presente instrumento son CORRECTAS y, que en
consecuencia asume la responsabilidad que se derive de cualquier inexactitud en las
mismas. Conoce la ley y sabe que el Notario responde de la regularidad formal de los
instrumentos que autoriza, pero NO de la veracidad de las declaraciones de los
interesados.
FUE(RON) PRESENTADO(S) EL (LOS) SIGUIENTE(S) COMPROBANTE(S)
LEGAL(ES) QUE SE PROTOCOLIZA(N) Y QUE COPIADO(S) DICE(N):
CERTIFICADO DE PAZ Y SALVO No. 30313 -- ALCALDÍA DE PIEDECUESTA
SECRETARIA DE HACIENDA -- CERTIFICA QUE: MARVAL S.A SE ENCUENTRA A
PAZ Y SALVO CON EL TESORO MUNICIPAL POR CONCEPTO DE IMPUESTO
PREDIAL UNIFICADO. - PREDIO No. 01 00 0985 0026 000.- EVALUÓ $
222.543.000.- ÁREA TERRENO: 1 Ha 7.530 M² - ÁREA CONSTRUIDA: 0 Mts2-
DIRECCIÓN: LO ET 2. - VALIDO HASTA: 31 DE DICIEMBRE DE 2016. EXPEDIDO
EN PIEDECUESTA, EL DÍA MARZO 02 DE 2016.
SE AGREGA(N) Y PROTOCOLIZA(N) EL(LOS) SIGUIENTE(S) PAZ Y SALVO(S) DE
VALORIZACIÓN. -- CERTIFICACIÓN NÚMERO VAL No.331754. - EL ÁREA
METROPOLITANA DE BUCARAMANGA -- CERTIFICA QUE: MARVAL S.A SE
ENCUENTRA A PAZ Y SALVO POR CONCEPTO DE CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN DE LA OBRA: FUERA DE LA ZONA DE INFLUENCIA. - PREDIO N°.
010009850026000. DIRECCIÓN: LO ET 2.- DE PIEDECUESTA. - VALIDO HASTA:
21 DE DICIEMBRE DE 2016. - EXPEDIDO EN BUCARAMANGA EL 21 DE
NOVIEMBRE DE 2016.