Modul Real Estate PDF

Modul-01/PJ.042/2013
Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate 2013

Disclaimer
DISCLAIMER
Modul ini disusun untuk memenuhi kebutuhan dalam rangka peningkatan kapasitas dan
kompetensi pegawai Direktorat Jenderal Pajak khususnya Pemeriksa Pajak dalam
memahami proses bisnis dari bidang industri properti/real estate.
Materi dalam modul ini bersumber dari berbagai literatur, narasumber, ketentuan formal,
pengalaman tim penyusun dan sumber lainnya.
Informasi/bahan-bahan ajar yang ada dalam modul ini hanya untuk kepentingan internal
Direktorat Jenderal Pajak, digunakan sebagai bahan ajar dan bukan dimaksudkan sebagai
aturan dalam pemeriksaan pajak atau pelaksanaan tugas.
PENGHARGAAN
Ucapan terima kasih diberikan kepada tim penyusun atas segala jerih payah dalam
penyampaian informasi/bahan yang berharga ini, sehingga tersusun modul ini. Semoga hasil
karya ini menjadi bagian amal baik bagi tim penyusun dan membawa manfaat bagi
penggunanya.
TIM PENYUSUN
Penanggungjawab :
Freddy Dwi Artanto - Kepala Sub Direktorat Teknik dan Pengendalian Pemeriksaan
Ketua Tim :
Sirmu - Kepala Seksi Teknik Pemeriksaan
Penyusun :
Ibrahim Asep Kurniawan
Fajar Ade Putra Heru Budi Rahardjo
Balim Imam Prasetya
Ahmad Muzaini Januar Rizal
Arief Budiman Nurwiyanto Nugroho
Yan Ardyanto Revi Rivai
Kontributor :
Didit Haryanto Dolok Siagian .
Eko Yunianto Prabowo Suhedi
Eddi Wahyudi Ade Setiawan
Hartanto Djulius Joko
Muhammad Hanafi Subhan Majdi Ali
Muhammad Nur Hidayat
Hak Cipta 2013, Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan

Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan ii


Kata Pengantar
Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan iii


DAFTAR ISI

Disclaimer................................................................................................................................................ ii
Kata Pengantar ....................................................................................................................................... iii
BAB I ........................................................................................................................................................ 1
PENDAHULUAN ....................................................................................................................................... 1
1. Sejarah Singkat Bisnis Properti/Real‐Estate ..................................................................................... 1
2. Potensi Bisnis Properti/Real Estate .................................................................................................. 2
3. Proses Bisnis Real Estate .................................................................................................................. 2
3.1. Gambaran Umum Produk yang Dihasilkan. ............................................................................ 2
3.2. Tahapan Bisnis Real Estate ..................................................................................................... 5
BAB II ....................................................................................................................................................... 7
PROSES BISNIS ......................................................................................................................................... 7
1. Perencanaan ..................................................................................................................................... 7
1.1. Pemilihan lokasi ...................................................................................................................... 7
1.2. Sumber pendanaan ................................................................................................................ 7
2. Survei Pendahuluan .......................................................................................................................... 8
3. Perijinan ............................................................................................................................................ 8
4. Pengadaan dan Penyiapan/Pematangan lahan................................................................................ 8
4.1 Pembebasan Lahan dan Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan ............................... 8
4.2 Konsolidasi Lahan ................................................................................................................. 10
4.3 Pengurusan Penggabungan dokumen Sertifikat Tanah dan SPPT PBB ................................ 10
4.4 Pengurusan IMB Global dan Parsial ...................................................................................... 10
5. Pelaksanaan Konstruksi .................................................................................................................. 10
5.1 Perencanaan ......................................................................................................................... 11
5.2 Pelaksanaan Konstruksi ........................................................................................................ 12
5.3 Pengawasan .......................................................................................................................... 14
BAB III .................................................................................................................................................... 15
PROSES PEMASARAN DAN PENJUALAN ................................................................................................ 15
1. Proses Pemasaran .......................................................................................................................... 15
2. Proses Penjualan ............................................................................................................................ 16
2.1 Penjualan secara tunai .......................................................................................................... 16
2.2 Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen (KPR/A) ...................................................................... 16
2.3 Sewa ...................................................................................................................................... 16
Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan iv


2.4 Cicilan Tunai / Cash Bertahap ............................................................................................... 17
BAB IV .................................................................................................................................................... 18
AKUNTANSI INDUSTRI REAL ESTATE ..................................................................................................... 18
1. Tujuan ............................................................................................................................................. 18
2. Ruang Lingkup dalam Standar Akuntansi Industri Real Estate ....................................................... 18
3. Definisi ............................................................................................................................................ 18
4. Pengakuan Pendapatan .................................................................................................................. 19
5. Unsur‐unsur Biaya Pengembangan Real Estate ............................................................................. 21
5.1 Biaya Pra Perolehan Tanah ................................................................................................... 22
5.2 Biaya Perolehan Tanah ......................................................................................................... 22
5.3 Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek .................................................. 22
5.4 Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estate ......................... 23
5.5 Biaya Pinjaman ..................................................................................................................... 23
6. Alokasi Biaya ke Setiap Unit Real Estate ........................................................................................ 23
7. Penyajian ........................................................................................................................................ 24
8. Pengungkapan ................................................................................................................................ 24
BAB V ..................................................................................................................................................... 25
ASPEK DAN KETENTUAN PERPAJAKAN ................................................................................................. 25
1. Pajak‐Pajak yang Dikenakan ........................................................................................................... 25
1.1 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) .......................................................................................... 25
1.2 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ....................................................... 25
1.3 Pajak Penghasilan (PPh) Bersifat Final .................................................................................. 26
1.4 PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23 ............................................................................................. 30
1.5 Pajak Pertambahan Nilai (PPN)............................................................................................. 30
1.6 Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM) .................................................................... 31
2. Aspek Perpajakan dan Hal‐hal Yang Perlu Diperhatikan pada Bisnis Real Estate .......................... 35
2.1. Perencanaan ......................................................................................................................... 35
2.2. Survei Pendahuluan .............................................................................................................. 35
2.3. Perijinan ................................................................................................................................ 35
2.4. Pembebasan Lahan ............................................................................................................... 36
2.5. Pelaksanaan Konstruksi ........................................................................................................ 37
2.6. Penjualan dan Pemasaran .................................................................................................... 37
2.7. Pemeliharaan dan Purna Jual ............................................................................................... 40
2.8. Periode Proses Kegiatan Pembangunan Apartemen ............................................................ 40
Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan v


2.9. Periode Setelah Pembangunan Apartemen ......................................................................... 40
3. Dasar Hukum .................................................................................................................................. 41
BAB VI .................................................................................................................................................... 44
PENILAIAN PROPERTI / REAL ESTATE .................................................................................................... 44
1. Pengantar ....................................................................................................................................... 44
2. Definisi ............................................................................................................................................ 45
2.1 Metode Penilaian Pendekatan Data Pasar ........................................................................... 45
2.2 Metode Penilaian Pendekatan Biaya .................................................................................... 46
2.3 Metode Kapitalisasi Pendapatan .......................................................................................... 47
2.4 Metode Penilaian Pendekatan Biaya dan Pendapatan ........................................................ 48
2.5 Metode Pendekatan Pendapatan ......................................................................................... 48
3. Penggunaan Metode Penilaian dalam Penggalian Potensi Pajak................................................... 49
PERSIAPAN PEMERIKSAAN .................................................................................................................... 53
1. Persiapan Pemeriksaan Bisnis Properti .......................................................................................... 53
2. Hal‐Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Pemeriksaan Bisnis Properti (Critical Point) .................. 54
3. Buku, Catatan dan Dokumen yang diperlukan ............................................................................... 60
4. Program Pemeriksaan (Audit Program) untuk Industri Real Estate .............................................. 61
5. Program Pemeriksaan Pos‐Pos ....................................................................................................... 62
5.1 Peredaran Usaha (untuk penghasilan dikenakan PPh Pasal 4 ayat (2)) ............................... 62
5.2 Harga Pokok Penjualan/perolehan tanah dan atau bangunan ............................................ 63
5.3 Harga Pokok Penjualan/Tenaga kerja ................................................................................... 64
5.4 Harga Pokok Penjualan/Biaya …..dst .................................................................................... 65
5.5 Pajak‐Pajak terkait (PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23) ............................................................ 66
5.6 PPN dan PPn BM ................................................................................................................... 67
Lampiran ............................................................................................................................................... 69

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan vi


BAB I
PENDAHULUAN
1. Sejarah Singkat Bisnis Properti/Real-Estate

Untuk Indonesia, industri real estate/properti dimulai pada saat diselenggarakannya
Kongres Perumahan Rakyat Sehat tanggal 25 Agustus 1950. Berdasarkan ide awal
tersebut selanjutnya diselenggarakan Lokakarya Nasional Perumahan yang diadakan
tahun 1972. Sejak saat itu dimulailah pembangunan perumahan di berbagai kota di
Indonesia. Perkembangan industri properti/real estate di Indonesia makin berkembang
dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman
Modal Asing. Pada saat itu mulai berdatangan investor dan tenaga kerja asingnya untuk
memulai usaha di Indonesia. Sementara saat itu fasilitas untuk mereka masih sangat
terbatas. Kondisi ini diketahui oleh beberapa pengusaha sebagai peluang usaha yang
sangat bagus. Bermula dari hal itu maka mulai bermunculan perusahaan-perusahaan
pengembang (developer) untuk menyediakan berbagai fasilitas yang dibutuhkan oleh
investor/tenaga kerja asing tersebut, seperti gedung perkantoran, tempat tinggal (rumah
dan apartemen), kawasan industri dan sebagainya.
Pemerintah juga cukup tanggap menyikapi kondisi ini dan memberikan respon
yang positip. Hal tersebut dapat terlihat dari dukungan yang diberikan pemerintah
dengan cara membentuk berbagai badan/lembaga dan mengeluarkan peraturan
perundang-undangan sehubungan dengan industri properti/real estate, seperti misalnya
real estate Indonesia (REI-1993), Badan Kebijaksanaan Perumahan Nasional, Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) yang diselenggarakan oleh Bank Tabungan Nasional (1974),
Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 1


serta UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman serta UU No. 24 Tahun
1992 tentang Penataan Ruang.
2. Potensi Bisnis Properti/Real Estate
Saat ini bisnis di bidang properti/real estate benar-benar sedang berada di puncak
kejayaan. Pembangunan perumahan, apartemen, pusat perdagangan/mall, kawasan
industri, gedung perkantoran dan sebagainya terus dibangun/dikembangkan hampir
diseluruh kota-kota besar di Indonesia, terutama di pulau Jawa.
Perusahaan pengembang baru (developer) terus bermunculan dan di sisi lain para
pemain lama semakin mengembangkan usahanya dan mengarah ke spesialisasi, seperti
misalnya:
Kapitalisasi Nilai Proyek Properti

(dalam Milyar Rupiah)
6,329 5,781
Lippo Karawaci
6,937
Bumi Serpong Damai
10,147 29,539
Alam Sutera Realty
Pakuwon Jati
16,530 Summarecon Agung
28,170
Ciputra Development
16,951
Agung Podomoro Land
17,819 20,042 Duta Pertiwi

Modernland Realty
Sumber: http://properti.kompas.com/read/2013/04/05/14254984/Inilah.Raja-raja.Properti.Indonesia, diolah.
3. Proses Bisnis Real Estate

3.1. Gambaran Umum Produk yang Dihasilkan.
Produk yang dihasilkan dari real estate/properti yang merupakan konsumsi dari
berbagai lapisan masyarakat. Secara umum produk yang dihasilkan dari bisnis properti
dapat dikelompokkan sebagai berikut:
a. Perumahan:
1. Rumah Sederhana
 Rumah Sangat Sederhana [ RSS]


 Rumah Sederhana [RS]
 Rumah Sederhana Kecil [RS (K)]
 Rumah Sederhana Besar [RS(B)]
 Rumah Sederhana Sehat [RS(S)]
2. Rumah Menengah
 Rumah Menengah Sedang [RM (S)]
 Rumah Menengah Besar [RM (B)]
3. Rumah Mewah/town house
4. Rumah Susun
 Rumah Susun Sederhana
 Rumah Susun Menengah
 Rumah Susun Mewah
5. Apartemen/Kondominium
6. Villa & Resort
b. Office Building
1. Perkantoran
2. Rumah Sakit Swasta/Klinik
3. Ruko/Rukan


c. Industrial Park
1. Tempat hiburan, olahraga, rekreasi
2. Kawasan Wisata
3. Kawasan Industri
4. Kawasan Pergudangan
d. Pusat Perbelanjaan
1. Pertokoan,
2. Mall/Plaza/Pusat Grosir
3. Kios Pasar Modern


e. Hotel
‐ Hotel/Losmen/Wisma/Guest House
f. Lain-lain
1. Stasiun Pengisian Bahanbakar Umum (SPBU)
2. Pelabuhan, Bandara, Jalan Tol

3.2. Tahapan Bisnis Real Estate

Bisnis real estate dapat dibagi dalam beberapa tahapan. Dari mulai survei
konsumen, survei lahan, perijinan, penyiapan lahan, pembangunan dan seterusnya.
Dalam Modul ini pembahasan tahapan bisnis diringkas menjadi dalam tujuh tahapan.
Tahapan tersebut menyangkut semua jenis atau tipe produk, sebagaimana


diuraikan. Untuk tahapan yang prosesnya sama akan dibahas dalam satu
pembahasan sedangkan apabila prosesnya berbeda akan dibahas secara terpisah.
Adapun tahapan bisnis real estate, pada umumnya dapat dilihat seperti pada
gambar di bawah ini:
Pembahasan lebih mendalam mengenai tahapan proses bisnis dari perijinan

sampai dengan pelaksanaan konstruksi akan dibahas dalam BAB II sedangkan
mengenai operasional dan pemasaran serta purnajualnya akan dibahas dalam BAB
III.


BAB II
PROSES BISNIS
Untuk mendapat hasil yang maksimal dalam suatu pemeriksaan maka penguasaan
akan materi dari objek yang diperiksa adalah suatu keharusan. Proses bisnis dari industri
properti atau real estate yang dibahas disini adalah untuk memberikan gambaran lebih
menyeluruh kepada para pemeriksa mengenai industri ini. Diharapkan dari pemahaman
tersebut akan menuntut pemeriksa pada suatu titik-titik kritis atau krusial yang ada pada
industri ini sehingga fokus pemeriksaan yang diambil lebih mengena. Dengan fokus
pemeriksaan yang tepat dan didukung dengan pemilihan metode, teknik dan prosedur yang
baik akan menghasilkan output pemeriksaan yang optimum.
Produk yang dihasilkan dari industri properti/real estate ada berbagai macam, dapat
berbentuk perumahan, apartemen (kondominium), gedung perkantoran, kawasan industri,
pusat perbelanjaan dan sebagainya. Proses sampai menghasilkan barang jadi tersebut
dimulai dari kegiatan pengadaan tanah (lahan) dan diakhiri dengan kegiatan konstruksi
(pembangunan). Adapun pelaksanaan seluruh kegiatan pada industri properti adalah
sebagai berikut:
1. Perencanaan
1.1. Pemilihan lokasi
 Tujuan: Bagaimana cara untuk menentukan ketepatan proyek properti yang
akan dibangun;
 Jenis properti yang akan dibangun: Perumahan, Kawasan Industri, Gedung
Perkantoran, Hotel/Resort, Pusat perbelanjaan;
 Peruntukkan: dijual, disewakan, digunakan sendiri, pesanan pihak ke-3;
 Pengembangan: kecil, menengah atau besar.
1.2. Sumber pendanaan

Dalam pengadaan atau perolehan tanah, perusahaan biasanya tidak
sepenuhnya mengandalkan modal sendiri. Sumber pembiayaan dapat diperoleh
dari perbankan berupa kredit, melalui pasar modal berupa penjualan saham atau
penjualan obligasi, melalui Dana Pensiun dan Asuransi. Apabila perusahaan
menjalankan proyeknya dari dana kredit, pembebanan biaya bunga adalah suatu
hal yang krusial. Kapitalisasi bunga pinjaman (jika PPh tidak final lagi) dan biaya
lainnya menjadi perhatian karena akan memperbesar nilai aktivanya.


2. Survei Pendahuluan
Dalam tahapan ini terdapat aktivitas survei yang umumnya dilakukan oleh pelaku
industri, menyangkut hal-hal sebagai berikut:
a. Akses ke tempat lokasi
b. Kebutuhan masyarakat
c. Kultur sosial masyarakat
d. Aktivitas ekonomi
e. Fasilitas umum dan sosial
f. Zoning (Rencana Umum Tata Ruang atau RUTR Kota/Kabupaten)
g. Kebutuhan Luas Lahan
h. Penentuan ketepatan proyek properti yang akan dibangun
3. Perijinan
Dalam rangka melaksanakan kegiatannya, perusahaan yang bergerak dalam
bidang properti/real estate berhubungan erat dengan beberapa instansi pemerintah,
terutama dalam memperoleh perijinan, seperti:
a. Kementerian Perdagangan dan atau Kementerian Perindustrian, sehubungan
dengan ijin untuk pembangunan pusat perbelanjaan dan kawasan industri
b. Badan Pertanahan Nasional (BPN), yaitu berupa ijin lokasi sehubungan dengan
rencana pembebasan tanah dan pengurusan sertifikat pemilikan produk yang akan
dijual,
c. Kementerian/Dinas Lingkungan Hidup, sehubungan dengan pengurusan AMDAL
d. Pemerintah Daerah (baik tingkat propinsi maupun kabupaten dan kota), untuk
perijinan sebagai berikut:
 Ijin prinsip, dengan luas lebih dari 200 hektar ke Pemerintah Propinsi dan
luas sampai dengan 200 hektar ke Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota,
 Ijin pembebasan tanah,
 Ijin membangun (IMB).
4. Pengadaan dan Penyiapan/Pematangan lahan

4.1 Pembebasan Lahan dan Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
Pembebasan tanah (lahan) adalah kegiatan penguasaan tanah oleh perusahaan
(developer) dari tidak menguasai (tidak ada kepemilikan) menjadi menguasai (ada
kepemilikan), yaitu ditandai dengan adanya pengalihan hak atas tanah ke
perusahaan (developer) yang bersangkutan.


Pengadaan tanah dapat berupa:

1) Pembebasan Tanah, yaitu penguasaan tanah melalui pembebasan tanah
dengan membayar ganti rugi seluruhnya.
Proses pembebasan tanah baru dapat dilaksanakan jika perusahaan (developer)
telah memiliki Surat Ijin Lokasi (diluar DKI Jakarta) atau Surat Ijin Peruntukkan
dan Penggunaan Tanah (SIPPT) untuk wilayah DKI Jakarta dari Pemerintah
Daerah setempat. Dengan diberlakukannya KEPPRES No 55 Tahun 1995
tentang tata cara pembebasan tanah, perusahaan dapat langsung berhubungan
dengan pemilik tanah untuk musyawarah penetapan harga jual, tidak seperti
sebelumnya harus melalui Panitia Sembilan. Kecuali untuk proyek-proyek dalam
rangka memenuhi kepentingan umum, seperti pembangunan jalan, rumah sakit,
bandar udara dan sebagainya, proses pembebasan tanahnya masih melibatkan
Panitia Sembilan. Dengan demikian harga tanah ditetapkan sesuai kesepakatan
antara perusahaan dengan pemilik tanah.
Sebagaimana diketahui, status hukum kepemilikan atas tanah dapat berupa:
 Tanah sudah bersertifikat HM (hak milik), HGB (hak guna bangunan,
HGU (hak guna usaha) dan HP (hak pakai);
 Tanah milik berupa girik, kekitir, petuk dan sebagainya.
 Tanah negara, yaitu tanah yang belum dipunyai dengan sesuatu hak atas
tanah menurut UU No 5 tahun 1960
 Tanah ulayat, yaitu tanah masyarakat hukum adat yang tidak mengandung
unsur-unsur pemilikan perorangan status hukum kepemilikan atas tanah
sangat menentukan dalam penetapan harga/nilai tanah tersebut, makin
jelas statusnya maka makin tinggilah harga tanah tersebut.
Perlu juga diketahui administrasi pertanahan di luar Jawa masih sangat kurang.
Untuk tanah di Pulau Jawa paling tidak ada pencatatan di tingkat desa/kelurahan
yaitu apa yang kita kenal dengan istilah kekitir, petuk atau leter C, yang


mencantumkan luas dan pemilik dari masing-masing persil.Oleh karena itu (di
luar Pulau Jawa) sering terjadi pada saat pembebasan tanah baru dibuatkan
surat keterangan pemilikan tanahnya (keterangan sebagai penggarap) dari
pejabat desa. Kondisi seperti ini sekaligus membuka peluang untuk merekayasa
surat keterangan pemilikan/penggarap tanah dalam rangka
menghindari/memperkecil BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan), yaitu dengan cara memecah bukti kepemilikan dalam jumlah
persil/kapling yang kecil-kecil.
2) Tukar Menukar Tanah, yaitu penguasaan tanah (biasanya tanah kantong)

melalui tukar menukar antara tanah milik perusahaan (developer) dengan tanah
pemilik dilokasi pembangunan perusahaan. Tukar menukar dapat dilakukan
terhadap seluruh lahan milik pemilik atau dapat juga sebagian dilakukan tukar
menukar dan sebagaian lagi dengan membayar ganti rugi.
Dari kedua cara pengadaan tanah (lahan) tersebut yang paling sering dan lazim
terjadi adalah melalui cara pembebasan tanah.

4.2 Konsolidasi Lahan

Konsolidasi tanah merupakan suatu upaya perolehan tanah oleh pelaku industri
properti agar menjadi satu wilayah utuh dan terpadu sesuai dengan rencana induk.

4.3 Pengurusan Penggabungan dokumen Sertifikat Tanah dan SPPT PBB

Proses ini idealnya merupakan upaya balik nama dari pemilik lama menjadi
pemilik baru (pelaku industri properti), namun dalam prakteknya tidak/jarang
dilakukan.

4.4 Pengurusan IMB Global dan Parsial

Dalam hal persiapan konstruksi, pengurusan IMB kerap dilakukan bersama-
sama atau dalam kelompok-kelompok yang lebih kecil.

5. Pelaksanaan Konstruksi
Setelah proses pengadaan tanah selesai dan tanah telah dikuasai, proses
selanjutnya adalah pembangunan (konstruksi) bangunan atau bentuk fisik lain.
Pengertian Pekerjaan Konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian rangkaian kegiatan
perencanaan dan/atau pelaksanaan beserta pengawasan yang mencakup pekerjaan


arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan masing-masing beserta
kelengkapannya untuk mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lain. Adapun
pekerjaan konstruksi selain dilaksanakan sendiri, juga dapat dilakukan oleh pihak ketiga
lainnya, berupa jasa konstruksi. Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultansi
perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan
layanan jasa konsultansi pengawasan pekerjaan konstruksi. Berdasarkan uraian di atas
tahapan konstruksi dapat dibagi dalam tiga bagian, yaitu:
 Perencanaan
 Pelaksanaan Konstruksi
 Pengawasan
5.1 Perencanaan
Perencanaan konstruksi merupakan pemberian jasa oleh orang pribadi atau
badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang perencanaan jasa konstruksi
yang mampu mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lainnya. Dalam
perencanaan konstruksi hal-hal dicakup antara lain; kebutuhan material yang
diperlukankan, tenaga kerja dan peralatan yang akan digunakan, jangka waktu
penyelesaian dan perkiraan biaya yang dibutuhkan.
Pekerjaan perencanaan konstruksi dapat dilakukan sendiri atau pihak ketiga.
Apabila jasa perencanaan konstruksi dilakukan pihak lain maka nilai kontrak
biasanya tertuang dalam kontrak kerja itu sendiri. Usaha ini dilaksanakan oleh
perencana konstruksi (Konsultan, Designer) yang wajib memiliki sertifikat keahlian,
yaitu bertugas memberikan layanan jasa perencanaan dalam pekerjaan konstruksi
yang meliputi rangkaian kegiatan atau bagian-bagian dari kegiatan mulai dari studi
pengembangan sampai dengan penyusunan dokumen kontrak kerja konstruksi.
Apabila dikerjakan sendiri biayanya antara lain; tenaga kerja, peralatan, material dan
sebagainya.
Kegiatan perencanaan pembangunan atau konstruksi dapat diuraikan sebagai
berikut:
 Penyusunan site plan, yaitu rencana detail dari seluruh proyek yang akan
dibangun di atas lahan yang telah dibebaskan. Site plan harus mendapat
persetujuan dari Dinas Tata Kota agar sesuai dengan rencana tata ruang yang
telah ditetapkan.
 Mengurus AMDAL
 Mengurus Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
 Membuat kontrak/surat perjanjian pembangunan dengan kontraktor yang dipilih
(jika pekerjaan diserahkan kepihak ketiga).


5.2 Pelaksanaan Konstruksi

Pelaksanaan pembangunan (konstruksi) meliputi pekerjaan perataan muka tanah
(grading), yaitu mengolah tanah sesuai dengan rencana seperti memotong,
menimbun dan meratakannya sehingga menjadi tanah matang sampai pelaksanaan
pekerjaan pembangunan atas produk yang akan dijual.
Dalam kegiatan pengadaan dan penyiapan/pematangan lahan seringkali
melibatkan pihak ketiga. Keterlibatan pihak-pihak tersebut dapat sebagai perantara,
perusahaan konstruksi untuk penyiapan/pematangan lahan dan berbagai pihak
lainnya.
Dalam harga tanah yang telah siap dibangun tersebut, mengandung komponen
biaya, antara lain; harga tanah itu sendiri termasuk biaya perolehan bangunan (yang
tidak akan digunakan sebagai bangunan), biaya penyiapan atau pematangan lahan
(uruk dan sebagainya termasuk biaya peruntukkan bangunan), tanaman dan lain-lain
yang berada di atas tanah tersebut, biaya pembuatan gambar topografi tanah, biaya
pembuatan cetak biru (master plan), biaya pengurusan dokumen hukum dan Bea
Balik Nama serta Imbalan untuk ahli pertanahan yang memberikan saran atau advise
perusahaan. Selain biaya yang melekat pada tanah seperti yang disebutkan di atas


terdapat biaya lainnya, misalnya; biaya pengurusan Ijin dari Pemerintah, biaya
konsultasi hukum tekait dengan tanah tersebut, biaya studi kelayakan dari proyek
yang akan dibangun, gaji karyawan yang bekerja pada perusahaan, biaya analisis
dampak lingkungan yang merupakan kewajiban dari perusahaan dalam rangka
menunjukan bahwa proyeknya layak dan ramah lingkungan, dan komisi untuk
perantara, serta Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli
pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi.
Pelaksanaan pembangunan dapat dilakukan sendiri atau diserahkan kepada
pihak ketiga (kontraktor). Jika dilaksanakan sendiri berarti mulai dari pengadaan
bahan, sewa peralatan, perekrutan tenaga kerja dan pembayaran upahnya dilakukan
sendiri oleh perusahaan.
Jika pekerjaan diserahkan kepada pihak ketiga, selain kontraktor utama yang
melaksanakan pekerjaan fisik, juga akan melibatkan konsultan perencanaan dan
konsultan pengawas. Pemberian Jasa pelaksanaan konstruksi adalah pemberian
jasa oleh orang pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang
pelaksanaan jasa konstruksi yang mampu menyelenggarakan kegiatannya untuk
mewujudkan suatu hasil perencanaan menjadi bentuk bangunan atau bentuk fisik
lain, termasuk di dalamnya pekerjaan konstruksi terintegrasi yaitu penggabungan
fungsi layanan dalam model penggabungan perencanaan, pengadaan, dan
pembangunan (engineering, procurement and construction) serta model
penggabungan perencanaan dan pembangunan (design and build).
Terhadap mereka seluruhnya diikat dengan suatu kontrak perjanjian, yang
mengatur hak dan kewajiban para pihak, termasuk nilai kontrak dan tata cara
pembayarannya. Pembayaran biasanya dilakukan berdasarkan tingkat kemajuan
pekerjaan (progress fisik). Secara periodik dilakukan perhitungan atas kemajuan


pekerjaan yang dituangkan dalam suatu berita acara. Atas dasar berita acara
tersebut kontraktor akan menagih pembayaran kepada pemilik bangunan.
Perlu diketahui bahwa selain bangunan utama (produk yang akan dijual),
perusahaan juga mempunyai kewajiban untuk membangun prasarana lingkungan,
fasilitas umum dan fasilitas sosial.
 Prasarana lingkungan antara lain berupa jalan, saluran pembuangan air limbah,
saluran pembuangan air hujan dan sebagainya.
 Prasarana umum antara lain berupa jaringan air bersih,jaringan listrik, jaringan
gas, jaringan telpon, terminal angkutan umum, tempat pembuangan sampah,
pemadam kebakaran dan sebagainya.
 Fasilitas sosial antara lain berupa sarana pendidikan, kesehatan, perbelanjaan,
pemerintahan dan pelayanan umum, peribadatan, rekreasi,lapangan olah raga,
pemakaman umum dan sebagainya.

5.3 Pengawasan
Pengawasan Konstruksi adalah pemberian jasa oleh orang pribadi atau badan
yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang pengawasan jasa konstruksi, yang
mampu melaksanakan pekerjaan pengawasan sejak awal pelaksanaan pekerjaan
konstruksi sampai selesai dan diserahterimakan.
Pengawasan Penyelenggaraan Pekerjaan Konstruksi adalah pengawasan
melekat oleh penyelenggara pekerjaan konstruksi terhadap penyelenggaraan
pekerjaan konstruksi bidang sarana dan prasarana pekerjaan umum baik fisik
maupun non fisik dengan penekanan terhadap tertib penyelenggaraan dan hasil
pekerjaan konstruksi yang meliputi aspek perencanaan pekerjaan konstruksi,
pengadaan, manajemen pengendalian, pelaksanaan kontrak.


BAB III
PROSES PEMASARAN DAN PENJUALAN
1. Proses Pemasaran
Dalam proses bisnis real estate atau properti salah satu yang terpenting adalah
proses pemasaran, penjualan, operasional purnajual. Bagaimana cara transaksi
penjualan dilakukan, misalnya secara tunai, kredit, sewa, tunai kredit. Type atau jenis
properti dapat dikelompokan ke dalam beberapa kategori antara lain sebagai berikut:
a. Real Estate Jenis Properti Apartemen dan kondotel, properti yang berada dalam
sebuah bangunan megah yang menjulang tinggi seperti hotel. Perlu diingat karena
bentuknya seperti rumah maka dapat dimiliki secara pribadi maupun disewakan.
b. Real Estate Jenis Properti Perumahan, sebuah kompleks perumahan yang dapat
dihuni berbagai macam keluarga biasanya dilengkapi sarana prasarana oleh
pengelola.
c. Real Estate Jenis Properti Rukan dan Office Space, dibuat kepada pebisnis yang
ingin membuka cabang perusahaan. Kawasan ini dapat dikatakan kawasan
perkantoran yang bentuknya menyerupai rumah namun fungsinya sebagai kantor.
d. Real Estate Jenis Properti Ruko dan Mall, Biasanya Ruko untuk jenis ini biasanya
sebagai hunian dan sekaligus umumnya perdagangan sementara Mall berisi
bermacam toko yg biasanya memiliki nama besar.
e. Real Estate Jenis Properti Tanah Kavling, merupakan tanah yang sudah memiliki
konsep pembangunan .
f. Real Estate Jenis Properti Town House, rumah dengan rancangan dan tempat yang
eksekutif dan disisi kota besar, dan khusus untuk rumah dengan kategori lux dan
mewah.
g. Real Estate Jenis Properti Kawasan Industri, Suatu kawasan yang diperuntukkan
industri, misalnya, pabrik, gudang.
Pengelompokan di atas masih dapat dibagi-bagi lagi per jenisnya misalnya

perumahan, kita mengenal kategori Rumah Sederhana (RS), Rumah Sangat Sederhana
(RSS), Rumah Sederhana Kecil (RSK). Secara komersil pengakuan pendapat mengikuti
standar akuntansi. Pembahasan pengakuan dan biaya dibahas dalam Bab IV akuntansi
industri real estate.
Pada dasarnya proses pemasaran pada industri properti/real estate dilakukan

dengan dua cara, yaitu:


1. Dilakukan sendiri.
2. Dengan menggunakan jasa pihak ketiga, dapat berupa:
 Broker, dapat perorangan atau badan usaha yang membantu memasarkan
produk, atas jasanya tersebut broker akan mendapat imbalan jasa berupa komisi
 Manajemen Pengelolaan, pada bisnis persewaan ruangan kantor dan pusat
perbelanjaan biasanya pengelolaannya diserahkan kepada pihak lain yang ahli
dan berpengalaman (tidak selalu dikelola oleh pemilik bangunan), atau dibentuk
perusahaan baru yang bertugas mengelola bangunan tersebut. Biasanya diikat
dengan suatu perjanjian pengelolaan, dimana pengelola akan menerima imbalan
jasa dari pemilik. Disini kita harus hati-hati karena biasanya pihak yang ditunjuk
oleh pemilik untuk mengelola mempunyai hubungan istimewa, sehingga perlu
dilakukan analisis transaksi yang memadai antara kedua belah pihak, seperti
misalnya kewajaran perjanjian dengan pihak ketiga tersebut.

2. Proses Penjualan
Proses penjualan properti dapat melalui beberapa cara sebagai berikut:
2.1 Penjualan secara tunai

Penjualan secara tunai biasanya terjadi atas rumah, apartemen, Ruko dan
sebagainya yang memang telah tersedia (siap huni). Pembeli langsung melunasi
harga jual dari bangunan, ditambah PPN, PPn BM, BPHTB dan biaya untuk
mengurus akte jual beli.

2.2 Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen (KPR/A)

Penjualan melalui KPR/A berarti sebagian dari harga jual dibiayai oleh Bank
pemberi kredit. Pembeli cukup membayar uang muka (biasanya 20% dari harga jual)
sedangkan sisanya dibiayai dari kredit yang akan diangsur oleh pembeli setiap
bulan.
Jika bank menyetujui permohonan kredit nasabah, maka akan dibuatkan akad
kredit antara bank dengan nasabah. Selanjutnya bank akan mentransfer seluruh
dana kredit tersebut ke perusahaan pengembang sebagai pelunasan harga jual
bangunan. Hal yang perlu diperhatikan adalah bahwa pembayaran uang muka dari
calon pembeli (baik sekaligus maupun diangsur) terutang PPN.
2.3 Sewa
Untuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan biasanya dilakukan dengan
cara sewa. Besarnya biaya sewa dihitung berdasarkan tarip sewa per m2 per bulan.


Selain biaya sewa, penyewa juga akan dibebankan service charge. Biaya sewa
biasanya dibayar dimuka oleh penyewa untuk beberapa bulan sekaligus (6 bulan
atau 12 bulan) sedangkan service charge akan ditagih setiap bulan.
2.4 Cicilan Tunai / Cash Bertahap

Cicilan tunai adalah pembeli mencicil harga jual bangunan mulai saat
pembangunan dimulai sampai dengan selesainya pembangunan, biasanya masa
cicilan kurang dari satu tahun.
Terhadap penyerahan produk sebagaimana disebutkan diatas tidak seluruhnya
harus dipungut PPN, yaitu untuk penyerahan rumah yang PPN nya dibebaskan
sebagaimana diatur dalam ketentuan PP No. 38 tahun 2003 dan mengenai batasan
rumah yang PPN nya dibebaskan, diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan RI
nomor 125/PMK.011/2012.
Di samping ketentuan di atas, dalam menentukan apakah suatu bangunan
masuk dalam kategori rumah sederhana atau tidak harus memperhatikan surat
Menteri Negara Urusan Perumahan Rakyat kepada Menteri Keuangan RI.
Terkait dengan pengenaan PPn BM terdapat produk properti yang terutang,
antara lain atas penyerahan apartemen, town house, rumah mewah dan
kondominium, sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 12 Tahun 2006 Tentang Perubahan Ketujuh Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 145 Tahun 2000 Tentang Kelompok Barang Kena Pajak Yang
Tergolong Mewah Yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.


BAB IV
AKUNTANSI INDUSTRI REAL ESTATE
1. Tujuan
Dalam akuntansi industri real estate perlu memperhatikan standar akuntansi yang
mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan
dengan aktivitas pengembangan real estate. Hal-hal yang tidak diatur dalam standar
akuntansi industri real estate, harus diperlakuan dengan mengacu pada prinsip
akuntansi yang berlaku umum.
2. Ruang Lingkup dalam Standar Akuntansi Industri Real Estate

a. Harus diterapkan untuk perusahaan yang melakukan aktifitas pengembangan real
estate, walaupun aktivitas pengembangan real estate tersebut bukan aktifitas
utama perusahaan.
b. Berlaku bagi setiap laporan keuangan perusahaan yang melakukan aktivitas
pengembangan real estate.
c. Tidak mengatur real estate yang dibangun sendiri oleh suatu perusahaan, untuk
digunakan sendiri atau disewakan kepada pihak lain , karena menurut definisi, real
estate tersebut termasuk aktiva tetap.
d. Tidak mengatur real estate yang merupakan investasi perusahaan , baik sebagai
investasi lancar maupun investasi jangka panjang.
3. Definisi
a. Aktivitas Pengembangan Real Estate :
Adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau
bangunan komersial dan atau bangunan industri, Bangunan tersebut dimaksudkan
untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail).
Aktivitas pengembangan real estate juga mencakup perolehan kavling tanah untuk
dijual tanpa bangunan.
b. Perusahaan Pengembang :
Adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate.
c. Unit bangunan :
Adalah unit properti perumahan dan atau komersial dana atau industri beserta
kavling tanahnya.
d. Proyek:
Adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area geografis, termasuk


kavling tanah kosong untuk dijual.
e. Unit Real Estate :
Mencakup (1) unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta
kavling tanahnya, dan (2) kavling tanah tanpa bangunan.
f. Harga Jual Relatif :
Adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis unit real estate dengan
jumlah harga jual semua jenis real estate yang dibangun pada suatu proyek
pengembangan real estate. Harga jual yang dimaksud adalah harga jual estimasian
kini.
g. Pengikatan Jual Beli :
Adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihal penjual untuk mengadakan
perjanjian jual beli satu atau lebih unit real estate pada periode mendatang. Sejak
ditandatangani, kedua belah pihak telah terikat oleh kesepakatan tersebut sesuai
dengan hak dan kewajiban masing masing pihak.
h. Perjanjian Jual Beli :
Adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak penjual yang mencakup hak dan
kewajiban masing-masing pihak yang berkaitan dengan satu atau lebih unit real
estate. Sejak tanggal ditandatangani, perjanjian tersebut berkekuatan hukum, dan
pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut dapat dipaksakan secara hukum.
i. Pendapatan :
Adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomis yang timbul dari aktivitas normal
perusahaan selama satu periode apabila arus masuk tersebut meningkatkan jumlah
ekuitas selain peningkatan yang berasal dari kontribusi penanaman modal.
j. Laba :
Adalah pendapatan dari penjualan unit bangunan dan atau penjualan kavling tanah
tanpa bangunan dikurangi dengan beban pokok penjualan real estate (Cost of
Sales).
4. Pengakuan Pendapatan
Bangunan Kondominium,
Bangunan rumah, Apartemen, Perkantoran,
Kategori Jenis Real Estate ruko, dan bangunan Pusat Perbelanjaan, dan
sejenisnya bangunan sejenis lainnya
serta unit dalam kepemilikan
Time Sharing
a) Jika bangunan belum selesai:
 Percentage Of Completion
a) Full Accrual  Deposit
Metode
b) Deposit b) Jika bangunan telah selesai:
 Full Accrual
 Deposit


Jika masih dalam tahap

penyelesaian konstruksi maka
digunakan metode Percentage
of Completion, dan jika tidak
Jika metode Full
memenuhi persyaratan maka
Persyaratan Penggunaan Accrual tidak dipenuhi
digunakan metode Deposit.
Metode maka digunakan
Dan apabila pembangunan
metode Deposit
sudah selesai maka digunakan
metode Full Accrual dan jika
tidak memenuhi maka
digunakan metode deposit.

Metode Percentage Of
Metode Full Accrual Metode Deposit
Completion
Memenuhi kriteria: Jika kriteria Full Accrual Jika pembangunan
(a) Proses penjualan telah atau Percentage Of melebihi jangka waktu
selesai , Completion tidak lebih dari satu tahun.
(b) Harga jual akan tertagih , terpenuhi. Kriteria :
(c) Tagihan penjual tidak akan Metode deposit (a) proses konstruksi
bersifat subordinasi di masa penerapannya adalah: telah melampaui tahap
yang akan datang terhadap (a) penjual tidak awal, yaitu pondasi
pinjaman lain yang akan mengakui pendapatan bangunan telah
diperoleh pembeli, atas transaksi selesai dan semua
(d) Penjual telah mengalihkan penjualan unit real persyaratan untuk
risiko dan manfaat estate, penerimaan memulai
kepemilikan unit bangunan pembayaran oleh pembangunan telah
kepada pembeli melalui pembeli dibukukan terpenuhi;
suatu transaksi yang secara sebagai uang muka; (b) jumlah pembayaran
substansi adalah penjualan (b) piutang atas oleh pembeli telah
dan penjual tidak lagi transaksi penjualan mencapai 20% dari
berkewajiban atau terlibat unit real estate tidak harga jual yang telah
secara signifikan dengan unit diakui; disepakati dan jumlah
bangunan tersebut. (c) unit real estate tersebut tidak dapat
tersebut tetap dicatat diminta kembali oleh
sebagai aktiva pembeli; dan
Khusus untuk penjualan tanah
penjual, demikian (c) jumlah pendapatan
kavling tanpa bangunan,
juga dengan penjualan dan biaya
kriteria Full Accrual adalah:
kewajiban yang unit bangunan dapat
(a) jumlah pembayaran oleh
terkait dengan unit diestimasi dengan
pembeli telah mencapai 20%
real estate tersebut, andal.
dari harga jual yang disepakati
walaupun kewajiban
dan jumlah tersebut Oak dapat
tersebut telah
diminta kembali oleh pembeli;
dialihkan ke pembeli; Tingkat penyelesaian suatu
(b) harga jual akan tertagih;
(c) tagihan penjual tidak
(d) khusus untuk unit aktivitas pengembangan
real estate real estate dapat ditentukan
subordinasi terhadap pinjaman
sebagaimana
lain yang akan diperoleh dengan berbagai metode.
disebutkan dalam
pembeli di masa yang akan
paragraf 28, Perusahaan menggunakan
datang; dan metode yang dapat
penyusutan atas unit
(d) proses pengembangan tanah mengukur dengan andal
real estate tersebut
telah selesai sehingga
tetap diakui oleh hasil aktivitas
penjual tidak berkewajiban
penjual. pengembangan real estate,
lagi untuk menyelesaikan


kavling tanah yang dijual, yang dapat berupa:
seperti kewajiban untuk (a) survey pekerjaan yang
mematangkan kavling tanah telah dilaksanakan;
atau kewajiban untuk (b) proporsi (dalam
membangun fasilitas-fasilitas persentase) aktivitas
pokok yang dijanjikan oleh pengembangan real
atau yang menjadi kewajiban estate yang telah
penjual, sesuai dengan dilaksanakan sampai
pengikatan jual beli atau suatu tanggal tertentu
ketentuan peraturan terhadap total aktivitas
perundang-undangan; dan pengembangan real
(e) hanya kavling tanah saja estate yang harus
yang dijual, tanpa diwajibkan dilaksanakan; atau
keterlibatan penjual dalam (c) proporsi biaya yang
pendirian bangunan di atas terjadi hingga tanggal
kavling tanah tersebut. tertentu terhadap
estimasi total biaya
aktivitas
pengembangan real
estate.
Jika pengakuan
pendapatan tidak
memenuhi sesuai dengan
Percentage of Completion,
maka digunakan metode
Deposit.

5. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate
Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan
biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estate
dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas
hubungannya dengan suatu proyek real estate, seperti biaya umum dan adminitrasi,
diakui sebagai beban pada saat terjadinya.
Biaya Aktivitas Pengembangan real estate yang dikapitalisasi ke proyek

pengembangan real estate :
a. Biaya Pra Perolehan Tanah ( Preacquisition Costs ) ;
b. Biaya Perolehan Tanah
c. Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek
d. Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembagan real estate ;dan
e. Biaya Pinjaman.


5.1 Biaya Pra Perolehan Tanah
Biaya praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate
apabila kriteria berikut ini terpenuhi:
a. Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu ;
b. Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate apabila
telah diperoleh; dan
c. Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah
dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.
Biaya pra perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen
biaya sebagai berikut:
a. Biaya pengurusan ijin Pemerintah
b. Biaya Konsultasi Hukum
c. Biaya Studi Kelayakan
d. Gaji Karyawan
e. Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan ; dan
f. Imbalan untuk ahli pertanahan
5.2 Biaya Perolehan Tanah

Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya
sebagai berikut :
a. Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan
digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain lain yang berada di atas
tanah tersebut ;
b. Biaya gambar topografi;
c. Biaya Pembuatan cetak bitu ( master plan );
d. Biaya pengurusan dokumen hukum;
e. Bea balik nama;
f. Komisi untuk perantara;
g. Imbalan Jasa professional seperti ahli lingkungan hidup , ahli pertanahan , ahli
hukum, ahli konstruksi; dan
h. Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.
5.3 Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup , tetapi
tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
a. Gaji pekerja lapangan
b. Biaya bahan yang digunakan di dalam proyek
c. Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan di dalam proyek


d. Biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi
pelaksanaan proyek;
e. Biaya penyewaan sarana dan peralatan;
f. Biaya Perancangan dan bantuan teknis ( technical assistance ) yang secara
langsung berhubungan dengan proyek;
g. Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup,
arsitek, ahli kostruksi;
h. Biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan
i. Biaya pengurusan perjanjian jual beli.
5.4 Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estate
Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estate
mencakup, tidak terbatas pada komponen berikut ini:
a. Asuransi;
b. Biaya perancangan dan bantuan teknis (Technical assistance) yang tidak
secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu;
c. Biaya overhead konstruksi;
d. Biaya pembangunan infrastruktur umum , seperti tempat ibadah umum , taman
umum, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman,
dan lain lain;
e. Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek;
f. Biaya peminjaman
5.5 Biaya Pinjaman

Biaya Pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas
pengembangan real estate harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real
estate sesuai dengan pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya
Pinjaman, (Revisi 1997).
6. Alokasi Biaya ke Setiap Unit Real Estate

Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate dialokasi ke
setiap unit real estate dengan:
a. Metode identifikasi khusus ;
b. Metode perbandingan harga jual ;
c. Metode dasar luas areal ; dan
d. Metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estate .
Metode – metode tersebut harus diterapkan secara konsisten.


7. Penyajian
Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas
pengembangan real estate, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokan menurut lancar
dan tidak lancar (unclassified ).
Dalam penyajian neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real
estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estate disajikan sebagai
bagian aktiva tidak lancar.
8. Pengungkapan
Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku
umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan:
1. Kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan,yaitu mencakup :

a. Metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kriteria
penggunaan metode tersebut , dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak
memungkinkan pendapatan penjualan unit real estate diakui dengan metode
akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis
lainnyabeserta kavling tanah tanpa bangunan); atau metode persentase
penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondomonium, apartemen, perkantoran,
pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya);
b. Apabila pendapatan diakui dengan metode persentase penyelesaian maka
metode penentuan tingkat penyelesaian aktivitas pengembangan real estate
diungkapkan; dan
c. Saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real
estate.
2. Kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek
pengembangan real estate ;
3. Apabila transaksi penjualan real estate tidak memenuhi kriteria pengakuan penjualan
maka pengungkapan mencakup:
a. Sifat transaksi ;
b. Jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang
tidak diakui ;
4. Jumlah biaya perolehan aktiva real estate yang pengikatan jual belinya telah berlaku
namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan
dialihkan, bila ada.



BAB V
ASPEK DAN KETENTUAN PERPAJAKAN
Aspek perpajakan dari bisnis properti mencakup proses awal, yakni dari perijinan
sampai purnajual. Pengurusan ijin melalui pihak ketiga atau diurus sendiri terkait dengan
Pajak Pemotongan (withholding) Pasal 21 atau Pasal 23. Selanjutnya perolehan lahan
terkait dengan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB walaupun
sekarang sudah dikelolah oleh Pemda) sampai operasional produk berupa penjualan, sewa,
pengelolaan dan penghasilan lainnya selalu terkait dengan pajak, baik Pajak Penghasilan,
Pajak Pertambahan Nilai dan atau pajak lainnya.
Pembahasan selanjutnya, aspek perpajakan properti atau real estate akan
dikelompokkan berdasarkan jenis pajak dari tiap tahapan proses bisnis dan mencakup
semua type atau jenis properti.
1. Pajak-Pajak yang Dikenakan

Secara umum jenis-jenis pajak yang melekat pada bisnis properti /real estate dapat
dikelompokkan menjadi:
1.1 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB merupakan pajak kebendaan yang melekat pada objeknya yang dipungut
setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pada
awalnya pajak ini merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh
pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah
dengan proporsi tertentu. Dalam perkembangan selanjutnya dengan
diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah (PDRD) maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan
dilakukan oleh pemerintah daerah.
Cara perhitungan PBB:

PBB = 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
NJKP = 20% dari Nilai Jual Objek Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan
NJOP dibawah Rp. 1 miliar dan 40 % untuk NJOP diatas 1 miliar
NJOPKP = NJOP – NJPOKTP. Perlu dicatat, besarnya NJOPTK ini berbeda-beda
setiap daerah.
1.2 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB akan dikenakan kepada Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi
perolehan hak atau penandatanganan akta jual beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta


Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat
pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.
Cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut :

BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5%
* Faktor Tidak Kena Pajak di setiap daerah berbeda.
1.3 Pajak Penghasilan (PPh) Bersifat Final

PPh Final atas peralihan hak tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada
Penjual dari hak tersebut. Sebelum berlakunya PP-71 tahun 2008 perlakuan Pajak
Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atas badan usaha
yang usaha pokoknya bergerak dalam bidang ini berlaku pajak dengan tarif umum
dan tidak final sedangkan wajib pajak badan yang usaha pokoknya bukan bergerak
dalam bidang ini berlaku pajak dengan tarif 5% dan tidak final, WP lainnya terkena
PPh Final sebagaimana ilustrasi di bawah.
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH/BANGUNAN
Ketentuan SebelumTahun
2009
TARIF DAN SUBJEK
• WP Badan, termasuk Koperasi yg

usaha pokoknya mengalihkan hak atas PPh Ps 25
tanah dan atau bangunan (SPT Badan)
• WP Badan yang usaha pokoknya 5% x Jml Bruto
bukan mengalihkan hak atas tanah dan Tidak Final
bangunan
5% x Jml Bruto
• WPOP, Yayasan atau Organisasi Final
sejenis (baik sbg usaha pokok / bukan)
PP No. 48 Th 1994 stdtd PP No. 79 Th 1999
Pada tahun 2009, terjadi perubahan peraturan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan yang dilakukan oleh wajib pajak badan yang berusaha di bidang
properti atau real estate. Atas penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas
tanah dan/ bangunan sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor : PP-71 Tahun 2008, harus disetor Pajak Penghasilan yang bersifat final
sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan, kecuali atas pengalihan
hak atas rumah sederhana dan sangat sederhana adalah sebesar 1% (satu persen)
dari jumlah bruto nilai pengalihan.


OMSET 1‐1‐09
AKTA,
PENGAKUAN
KEPUTUSAN,
PENJUALAN
PERJANJIAN,
(SPT)
KESEPAKATAN
01‐01‐09
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH/BANGUNAN
Ketentuan SebelumTahun
2009
TARIF DAN SUBJEK
• WP Badan, termasuk Koperasi yg

usaha pokoknya mengalihkan hak atas PPh Ps 25
tanah dan atau bangunan (SPT Badan)
• WP Badan yang usaha pokoknya 5% x Jml Bruto
bukan mengalihkan hak atas tanah dan Tidak Final
bangunan
5% x Jml Bruto
• WPOP, Yayasan atau Organisasi Final
sejenis (baik sbg usaha pokok / bukan)
PP No. 48 Th 1994 stdtd PP No. 79 Th 1999
Pajak Penghasilan Final dikecualikan atas transaksi Pengalihan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan sebagaimana transaksi yang diilustrasikan di bawah :


PPh FINAL PENGALIHAN HAK ATAS BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKECUALIKAN TERHADAP:
ORANG PRIBADI YANG PENGHASILANNYA DIBAWAH PTKP MENGALIHKAN

HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN DENGAN NILAI DIBAWAH RP 60 JUTA
OP ATAU BADAN YANG MENGALIHKAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU

BANGUNAN KEPADA PEMERINTAH
OP YANG MENGALIHKAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN DENGAN

CARA HIBAH KEPADA KELUARGA SEDARAH SEMENDA ATAU KEPADA
BADAN-BADAN TERTENTU
BADAN YANG MELAKUKAN PENGALIHAN TANAH DAN/ATAU DENGAN

CARA HIBAH KEPADA BADAN-BADAN TERTENTU.
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU DENGAN

KARENA WARISAN.
Dalam pembangunan properti atau real estate terkait erat dengan jasa
konstruksi, baik jasa perencanaan konstruksi, jasa pelaksanaan konstruksi maupun
jasa pengawasan konstruksi. Pengenaan pajak atas jas konstruksi berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 51 tahun 2008 sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 2009 tarif imbalan jasa konstruksi adalah
sebagai berikut:
Perubahan aturan pajak dari pajak non final menjadi pajak final atas jasa
konstruksi yang mulai berlaku pada tahun 2009. Penerapan aturan tersebut dengan
aturan peralihan yang dapat diilustrasikan sebagai berikut :


KETENTUAN PERALIHAN
KONTRAK YG DITANDATANGANI SEBELUM KONTRAK YG DITANDATANGANI SEBELUM

1 AGUSTUS 2008 DAN 1 AGUSTUS 2008 DAN
PEMBAYARAN DARI KONTRAK ATAU BAGIAN PEMBAYARAN DARI KONTRAK ATAU BAGIAN
DARI KONTRAK TERSEBUT DARI KONTRAK TERSEBUT SETELAH
DILAKUKAN S.D TGL 31 DESEMBER 2008 TGL 31 DESEMBER 2008
TUNDUK PADA KETENTUAN LAMA BERITA ACARA

BERITA ACARA
SERAH TERIMA
DITERIMA SERAH TERIMA
DITERIMA PENYELESAIAN
PENYELESAIAN
PEKERJAAN
WAJIB PAJAK PEKERJAAN
DITANDATANGANI
SERTIFIKAT DITANDATANGANI
WAJIB PAJAK PENYEDIA JASA
PENYEDIA JASA
KUALIFIKASI SETELAH
USAHA KECIL &
SERTIFIKAT KUALIFIKASI S.D 31 DES. 2008
31 DES.2009
PENGADAAN S.D MENENGAH & BESAR
Rp 1 MILIAR
TUNDUK PADA TUNDUK PADA
KETENTUAN LAMA KETENTUAN BARU
DIKENAKAN PPh FINAL : (PP 51 TAHUN 2008)
DIKENAKAN
-2% DARI JUMLAH BRUTO
PPh PASAL 23 DIKENAKAN
UTK JASA PELAKSANAAN
DGN TARIF 2% PPh PASAL 25
-4% DARI JUMLAH BRUTO
DARI UU PPh
UTK JASA PERENCANAAN
JUMLAH BRUTO
& PENGAWASAN
APABILA APABILA APABILA APABILA
MELALUI SETOR MELALUI TIDAK

PEMOTONGAN SENDIRI PEMOTONGAN DIPOTONG
Dalam Surat Edaran Dirjen Pajak nomor SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013
ditegaskan bahwa nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai
tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan hak atasa tanah dan/atau
bangunan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) saat ditandatanganinya akta,
keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang oleh pejabat yang
berwenang.
Nilai pengalihan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak adalah jumlah bruto
nilai pengalihan yang sebenarnya sesuai dengan kejadian, status dan data yang
benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan.
Apabila nilai pengalihan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak lebih
rendah dari jumlah
bruto nilai pengalihan
yang sebenarnya
Tanggal 10 Juli 2013, PT Property menjual tanah. Akta
tersebut, maka Pengalihan Hak tercantum nilai Rp. 110 juta. Nilai
besarnya Pajak NJOP tanah pada saat dibuatnya Akta tersebut Rp 100
juta.
Penghasilan dihitung
Saat dilakukan pemeriksaan diperoleh bukti pelunasan
dari jumlah bruto nilai atas transaksi tersebut adalah Rp 120 juta.
pengalihan yang Penghitungan Pajak Penghasilan yang harus disetor
adalah:
sebenarnya. 5 % x Rp 120 juta = Rp 6 juta.


1.4 PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23
Atas pembayaran gaji, upah, honorarium dan penghasilan lainnya kepada
pengurus, pegawai, tenaga ahli dan penerima penghasilan lainnya agar dilakukan
pemotongan PPh Pasal 21 sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor :
PMK-252/PMK.03/2008 dan Peraturan Dirjen Pajak Nomor : PER-31/PJ/2009. PPh
Pasal 21 yang dipotong tersebut harus disetor paling lambat tanggal 10 bulan
berikutnya dan dilaporkan melalui SPT Masa PPh Pasal 21 paling lambat tanggal
20 bulan berikutnya.
Selain PPh Pasal 21, banyak pembayaran yang terkait dengan jasa di luar
jasa konstruksi (perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan) yang merupkan
objek PPh Pasal 23, misalnya sewa alat, jasa notaris, konsultan hukum, jasa
professional terkait dengan perijinan dan pertanahan (ahli tanah), dan berbagai jasa
lainnya merupakan objek PPh 23 yang harus dipotong dan disetorkan ke kas
Negara.
1.5 Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

a. Terutang PPN
PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan
Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan
properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN
dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan
selambatnya tanggal15 bulan berikutnya.
Cara menghitung PPN adalah sebagai berikut :
Apabila harga jual TIDAK TERMASUK PPN

PPN = Harga Jual x 10%
Atau:
Apabila harga jual TERMASUK PPN
PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10%
* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%
Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak).
NJOP dapat dilihat pada lembar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Apabila NJOP
lebih besar dari nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan NJOP
begitu pula sebaliknya.
Penyerahan produk tidak seluruhnya terhutang PPN, yaitu untuk penyerahan
rumah murah PPN nya ditanggung pemerintah sebagaimana ketentuan dalam
KEPPRES No. 42 tahun 1995 tanggal 19 Juni 1995 tentang Perubahan atas


KEPPRES No. 18 tahun 1986 tentang PPN yang terhutang atas impor dan
Penyerahan Barang Kena Pajak dan Jasa Kena Pajak tertentu yang ditanggung
pemerintah sebagaimana telah beberapa kali dirubah terakhir dengan KEPPRES
No. 8 tahun 1988.
b. Tidak Terutang PPN

Batasan mengenai rumah murah diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan No.
310/KMK.04/1989 tanggal 3 April 1989, yaitu mengacu kepada surat Menteri
Keuangan kepada Menteri Perumahan Rakyat No. S-462/MK.04/86 tanggal 6 Mei
1986 sebagai berikut:
 Penyerahannya harus melalui kredit pemilikan rumah (KPR)
 Type bangunan adalah type 70 kebawah dengan luas tanah maksimal 200 m2
dan 165 m2 untuk rumah maisonet.
 Perusahaan pembangunan perumahan yang melakukan penyerahan rumah
murah wajib menyampaikan laporan bulanan kepada Direktorat Jendral Pajak
(KPP setempat) mengenai : Jumlah dan type rumah mujrah yang dijual, Harga
jual rumah, jumlah PPN yang tidak dipungut (PPN yang ditanggung pemerintah),
nama perusahaan yang memberi kredit dan jangka waktu kredit.
Menentukan apakah suatu bangunan masuk dalam kategori rumah murah atau
tidak harus memperhatikan surat Menteri Negara Urusan Perumahan Rakyat
kepada Menteri Keuangan RI No.60/BT.01.01/M/4/1985 tanggal 9 April 1985, yaitu :
 Harga jual bangunan rumah per m2 tidak melebihi 75% dari harga rumah dinas
kelas C di daerah yang bersangkutan.
 Harga jual tanah matang per m2 tidak melebihi perhitungan luas bangunan
rumah dikalikan harga jual tertinggi bangunan per m2 dan dibagi dengan luas
kavling.
 Harga jual rumah beserta tanah adalah 2 (dua) kali luas bangunan rumah
dikalikan dengan harga jual tertinggi bangunan rumah per m2.
Pedoman harga per m2 rumah dinas kelas C ditetapkan oleh Bappenas dan
Kementerian Keuangan setiap tahun anggaran.
1.6 Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM)

Produk Real Estate atau Properti dengan kategori tertentu merupakan objek
Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM). Kategori produk properti yang
dikenakan PPn BM antara lain, apartemen, town house, rumah mewah dan
kondominium, sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 16 tahun

Modul Pemeriksaan
P – Industri Reeal Estate 2013

2006 tang
ggal 15Aprril 2006 te
entang Peru
ubahan Kettujuh atas PP No. 145 tahun
2000 ten
ntang Kelompok Bara
ang Kena Pajak yang Tergolo
ong Mewa
ah yang
Dikenakan
n PPn BM. Menurut ke
etentuan da
alam PP ini penyeraha
an aparteme
en, town
house, rum
mah mewah
h dan kondominium terhutang PP
Pn BM sebesar 20%.
Mulai tanggal
t 1 Juni 2009 penyerahan bangunan yang teruta
ang PPn BM
M hanya
berdasarkkan luas bangunan yaitu
y luas bangunan,
b town housse non strrata title
sebesar 350 m2 attau lebih sedangkan apartemen, kondom
minium,town
n house
dengan sttrata title ya esar 150 m2 atau lebih. Untuk ked
ang memilikki luas sebe dua jenis
transaksi produk terssebut perlu
u dilakukan pengeceka
an dan pen
ngawasan te
erhadap
penyeraha
an bangun
nan yang kurang attau mende
ekati luas yang disy
yaratkan
dikenakan
n PPn BM, karena terd
dapat kemun
ngkinan lua
as bangunan yang sebenarnya
lebih dari luas yang tercantum
t d
dalam dokum
men.
Pengu aran harga bangunan per m2 dapat menggu
ujian kebena unakan datta harga
pokok dittambah den
ngan marg
gin, atau apabila harg
ga jual tan
nah dan ba
angunan
diketahui maka harg
ga jual bangunan da
apat dihitun
ng secara p
proposional antara
harga NJO
OP bangunan dibandin
ngkan dengan NJOP ta
anah.
PPn BM
B hanya dikenakan
n untuk prroperti yang
g dibeli da
ari develop
per dan
memenuh
hi kriteria se
ebagai bara
ang mewah
h. PPn BM tidak berla
aku untuk trransaksi
antar pero
orangan. Sebagai con
ntoh sebuah
h aparteme
en/town hou
use dengan
n kriteria
tertentu dan
d menjua
alnya ke konsumen B,
B maka ko
onsumen B akan me
embayar
BPHTB se
ebesar 5%, PPN sebe
esar 10% dan PPn BM
M 20% (bila
a memenuhi kriteria
yang dipe
ersyaratkan)).
Direktorat Pemeriksaan da
dan Penagihan 32

Modul Pemeriksaan

Berken
naan denga
an Pengena
aan PPn BM,
B faktor kunci
k yang harus diperhatikan
adalah sa
aat penyera
ahan. Pasall 11 ayat 1 UU PPN tahun
t 2009
9 dalam pen
njelasan
dikatakan bahwa : “Pemunguta
an Pajak Pertambaha
P an Nilai dan
n Pajak Pe
enjualan
atas Bara
ang Mewah menganut prinsip
p akru
ual, artinya terutangnya
t a pajak terja
adi pada
saat penyyerahan Barrang Kena Pajak atau Jasa Kena
a Pajak messkipun pembayaran
atas penyyerahan terrsebut belu
um diterima
a atau belu
um sepenuh
hnya diterim
ma atau
pada saat impor Barrang Kena Pajak”. Ini berarti peng
genaan PP
Pn BM adala
ah pada
saat penyyerahan BKP.
Pasal 11 ayat 2 UU
U PPN tah
hun 2009 dikatakan bahwa : “Dala
am hal pembayaran
diterima sebelum
s pe
enyerahan Barang
B Ken
na Pajak atau sebelum
m penyerahan Jasa
Kena Pa
ajak atau dalam hal pembay
yaran dila
akukan sebelum dim
mulainya
pemanfaa
atan Barang
g Kena Pajjak Tidak Berwujud
B attau Jasa Ke
ena Pajak dari
d luar
Daerah Pabean,
P saa
at terutangn
nya pajak ad
dalah pada bayaran”. In
a saat pemb ni berarti
dalam hal pembayarran atas penyerahan BKP
B dilakukkan terlebih
h dahulu ma
aka saat
pengenaa
an PPn BM adalah saa
at diterimany
ya pembaya
aran.
dan Penagihan 33

Modul Pemeriksaan

Berdasarkkan bagan tersebut

t di atas
a dapat dijelaskan sebagai
s berrikut:
a. Apabila su
uatu transa
aksi real esttate tidak memenuhi
m krriteria penga
akuan laba dengan
metode akkrual penuh
h, pengaku
uan penjuallan ditangg
guhkan dan
n transaksi tersebut
diakui de
engan metode depo
osit (depos
sit method)
d) sampai seluruh kriteria
penggunaan metod
de akrual pe
enuh terpe
enuhi.
b. Apabila satu atau leb
bih kriteria % Selesai tidak terpen
nuhi, maka
a jumlah uan
ng yang
diterima dari pembe
eli diakui sebagai uang
u muka
a (depositt) dengan metode
deposit, sampai
s krite
eria tersebutt terpenuhi.
c. Pendapattan penjuala
an unit bangunan kond
dominium apartemen,
a perkantoran, pusat
perbelanja
aan dan ba
angunan se
ejenis lainny
ya, serta unit
u dalam kkepemilikan
n secara
time sharring yang te
elah selesaii diproses pembangun
p nannya diakkui dengan metode
akrual pen
nuh sesuaii dengan krriteria Accrrual penuh
h
d. apabila penjual mela
akukan pen
njualan parrsial (partiall sale), yaittu penjual memiliki
atau mem
mperoleh sa
aham pembe
eli, laba dia
akui pada sa
aat penjuallan jika pers
syaratan
pengakua
an pendapa
atan telah terpenuhi. Dalam hall ini laba yyang diakuii adalah
proposion
nal dengan hak pemilikkan pihak ketiga
k di pe
erusahaan pembeli pa
ada saat
penjualan
n.Seandainy
ya penjuall mengend
dalikan pem
mbeli, mak
ka laba pe
enjualan
tidak bole
eh diakui sebagai
s rea
alisasi penj
njualan mellalui transa
aksi denga
an pihak
ketiga, baik
b deng
gan penju
ualan atau
upun peng
goperasian
n unit bangunan
tersebut.
e. Kapitalisa
asi biaya piinjaman dih
hentikan ke
etika unit re
eal estate te
ersebut sia
ap untuk
digunakan
n atau jika bagian
b yan
ng telah sellesai dapatt segera dig
gunakan
dan Penagihan 34


2. Aspek Perpajakan dan Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan pada Bisnis

Real Estate
Dalam Industri Real Estate perlu diperhatikan beberapa aspek perpajakan dan hal-
hal yang perlu diperhatikan dalam setiap tahapan, sebagai berikut:
0.1. Perencanaan
Hal-hal Yang Perlu
Proses Bisnis Aspek Perpajakan
Diperhatikan
1. Pemilihan lokasi PPh Pasal 21
Jika memanfaatkan jasa konsultan
Orang Pribadi
2. Tujuan PPh Pasal 23/26
Property Highest & Best Use Jika memanfaatkan jasa konsultan
Badan Usaha WP memasukkan biaya
3. Jenisnya PPN tersebut dalam
Housing, Industrial Park, Office Atas pemanfaatan Jasa Kena Pajak komponen Biaya Pra-
Building, Hotel/Resort, Shopping dari badan usaha (DN/LN) Operasi dan umumnya
center or Others tidak dilakukan
4. Peruntukan Pemotongan PPh Pasal
Dijual, Disewakan, Digunakan 21, 23/26 dan menerima
Sendiri, Pesanan Pihak ketiga Faktur Pajak Masukan.
5. Pengembangan
Kecil, menengah atau besar
6. Pendanaan
Sendiri atau pinjaman bank atau
group)
0.2. Survei Pendahuluan

Hal-hal Yang Perlu
Diperhatikan
1. Akses ke tempat lokasi PPh Pasal 21
Jika memanfaatkan jasa konsultan
Orang Pribadi
2. Kebutuhan masyarakat PPh Pasal 23/26
Jika memanfaatkan jasa konsultan WP memasukkan biaya
Badan Usaha tersebut dalam
3. Kultur sosial masyarakat PPN komponen Biaya Pra-
Atas pemanfaatan Jasa dari badan Operasi dan umumnya
usaha (DN/LN) tidak dilakukan
Pemotongan PPh Pasal
4. Aktivitas ekonomi
21, 23/26 menerima
5. Fasilitas umum dan sosial
Faktur Pajak Masukan
6. Zoning (RUTRK/RUTRD)
7. Kebutuhan Luas Lahan
8. Penentuan Nilai Properti Highest
and Best Use

0.3. Perijinan
Hal-hal Yang Perlu
Diperhatikan


1. Izin Prinsip PPh Pasal 21
Luas >200 Ha ke Pem.Prov dan Jika memanfaatkan jasa konsultan
Luas <200 Ha ke Orang Pribadi
Pem.Kot/Pem.kab. WP memasukkan biaya
2. Izin Lokasi PPh Pasal 23/26 tersebut dalam
BPN Jika memanfaatkan jasa konsultan komponen Biaya Pra-
Badan Usaha Operasi dan umumnya
3. SIUJK PPN tidak dilakukan
Dinas Perizinan Pem.Kot/Pem.Kab Atas pemanfaatan Jasa dari badan Pemotongan PPh Pasal
usaha (DN/LN) 21, 23/26 menerima
4. Izin Bangunan/IMB PPh Pasal 21 atau 23 Faktur Pajak Masukan
Dinas Perizinan Pem.Kot/Pem.Kab Jika memanfaatkan jasa konsultan
5. AMDAL PPh Pasal 21 atau 23
Dinas KLH Pem.Kot/ Pem.Kab Jika memanfaatkan jasa konsultan
0.4. Pembebasan Lahan

Hal-hal Yang Perlu
Diperhatikan
1. Pembebasan Lahan PPh Pasal 21 Dalam beberapa kasus pengembang
Jika memanfaatkan jasa konsultan membeli lahan tidak hanya di wilayah
Orang Pribadi kawasan yang akan dibangun tetapi
2. Peralihan Hak Atas PPh Pasal 23/26 juga ditempat lain untuk dijadikan
Tanah dan/atau Jika memanfaatkan jasa konsultan bahan ruislag dengan nilai DPP
Bangunan Badan Usaha Peralihan Hak atas tanah/Bangunan
menggunakan NJOP kemudian
3. Konsolidasi Lahan BPHTB
pembelian lahan dari masyarakat
Atas pengalihan tanah/bangunan
dilakukan dengan 3 cara:
dari pemilik ke pengembang
1. Membeli tanah dan bangunan
4. Pengurusan Sertifikat PPN tanpa Ruislag;
Tanah dan SPPT PBB Atas pemanfaatan Jasa dari badan 2. Membeli tanah dan bangunan
Global usaha (DN/LN) kemudian memberikan ganti rugi
5. Pengurusan IMB Global berupa tanah kosong di tempat lain
dan Partial milik pengembang dan memberikan
kompensasi uang;
3. Membeli tanah dan bangunan
kemudian memberi ganti rugi
berupa tanah dan bangunan di
tempat lain milik pengembang dan
memberikan kompensasi uang.
PPh Final Pasal 4 ayat (2) dan segala

biaya surat-surat ditanggung oleh
pengembang sebagai pembeli dan
masyarakat penjual menerima bersih
uang sesuai harga transaksi.
Dalam Proses ini banyak melibatkan

calo tanah baik orang pribadi ataupun
badan.
SPPT atas nama masyarakat tidak

dimintakan mutasi perubahan nama
kepada KPP dan terdapat indikasi
pengembang meminta SKB PPh Final
menggunakan nama masyarakat yang
tercantum dalam SPPT.
Melakukan pengurusan pembuatan


sertifikat Global, SPPT Global, IMB
Global dan partial yang biasanya
melibatkan notaris yang sudah menjadi
langganan pengembang.

0.5. Pelaksanaan Konstruksi

Hal-hal Yang Perlu
Diperhatikan
1. Perencanaan konstruksi sesuai Jika dikerjakan sendiri : 1. Pada tahap pematangan
dengan ketersediaan lahan dan 1. PPN atas pembelian bahan lahan termasuk perataan
Site Plan baik dilakukan sendiri dari supplier; tanah, pengurukan dan
ataupun oleh pihak ketiga; 2. PPh Pasal 21/26 atas pembongkaran bangunan)
2. Pengembang menggunakan pembayaran upah kepada perlu diperhatikan kewajiban
Jasa Arsitek untuk mendisain pekerja proyek dan jasa perpajakan untuk sewa
Real Estate yang akan konsultan oleh orang kendaraan/truk (jika
dibangun; pribadi; dilakukan sendiri), pada
3. Pematangan lahan (termasuk 3. PPh Pasal 23/26 atas sewa tahap ini biasanya depelover
perataan tanah, pengurukan peralatan, jasa konsultan sudah melakukan promosi
dan pembongkaran bangunan) dan jasa arsitek dan juga sudah bisa
biasanya pada tahap ini dilakukan pemesanan unit
pengembang sudah melakukan Jika dikerjakan pihak ketiga : properti dan membayar DP
promosi dan menerima 1. PPh Pasal 21/26 atas (uang muka)
pemesanan unit properti pembayaran kepada 2. Pada tahap ini biasanya
dengan membayar Uang Muka konsultan, tenaga ahli dan sudah ada customer yang
serta sudah terdapat rumah pegawai tidak tetap; membayar cash, tetapi oleh
contoh 2. PPh Pasal 23/26 atas sewa developer belum dilaporkan
4. Pelaksanaan dan Pengawasan peralatan, jasa konsultan pembayaran karena belum
Konstruksi (Bangunan utama, dan jasa arsitek; dilakukan pemecahan SPPT
pendukung, fasos dan fasum) 3. PPh Pasal 4 ayat (2) atas untuk menjadikan NJOP
dilakukan oleh pihak yang Jasa Konstruksi; sebagai DPP
berbeda. 4. PPN atas biaya yang 3. WP Real Estate mengunakan
5. Produk yang dihasilkan adalah dikeluarkan kepada PKP kontraktor dalam satu
Tanah Kavling Siap Bangun kelompok usaha kemudian
dan Bangunan Properti dapat terjadi MarkUp biaya
yang akan menjadi PM
dalam SPT PPN WP Real
Estate dan akan dilakukan
Restitusi PPN oleh WP Real
Estate.
4. Jika uji kelayakan bangunan
menggunakan jasa.
5. Pemecahan shm dan sppt
(khusus untuk perumahan,
apartemen, kondominiun,
pasar modern, trade
center/ruko/rukan, kios dalam
mall ) biasanya
menggunakan jasa notaris.
0.6. Penjualan dan Pemasaran

Proses Bisnis Aspek Perpajakan Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan
1. Penetapan Harga 1. PPh Pasal 21/26 1. Permasalahan Dasar Pengenaan Pajak
Jual/Sewa untuk setiap Pembayaran atas (DPP) baik untuk PPh Pasal 4 ayat (2),
unit properti; pemanfaatan jasa PPN dan atau PPn BM. Dalam beberapa
marketing dan promosi kasus ditemui WP Pengembang yang
2. Pemasaran Produk yang dilakukan orang mengalihkan hak atas tanah dan/atau
dilakukan sendiri dan pribadi; bangunan dasar pengenaan PPh Final
memanfaatkan pihak ke- dengan menggunakan nilai yang tercantum


3; 2. PPh Pasal 23/26 dalam SK.NJOP/ SPPT PBB (NJOP) atau
Pembayaran atas AJB dan bukan nilai yang tertera dalam
3. Tujuan Pemasaran pemanfaatan jasa kesepakatan antara penjual dan pembeli
adalah Jual, sewa atau marketing dan promosi (PPJB) . Perbedaan DPP antara NJOP
dikelola / dimanfaatkan yang dilakukan badan dengan harga transaksi menyebabkan
sendiri; usaha; potensial loss yang sangat signifikan,
termasuk adanya penggelapan PPN dan
4. Penjualan melalui Cash 3. PPh Pasal 4 ayat (2) PPh final yang seharusnya disetor tetapi
atau KPR (Subsidi atau atas Sewa atau tidak disetor oleh developer;
Non Subsidi); Pengalihan hak atas
Tanah dan/atau 2. Permasalahan saat terutang pajak
5. Tahap pengalihan Hak Bangunan; biasanya timbul dalam hal pembelian
atas tanah dan/atau secara angsuran/kredit yang umumnya via
bangunan biasanya 4. PPN atas Sewa atau KPR, seharusnya sudah bisa ditagih sejak
menggunakan Notaris: Pengalihan hak atas awal dan tidak mengikuti alur angsuran
Tanah dan/atau berdasarkan peraturan perpajakan yang
6. Pembuatan Akte Jual Bangunan; berlaku;
Beli (Pembelian Cash)
dan Balik Nama SPPT 5. PPnBM atas rumah, 3. Dalam beberapa kasus ditemui
PBB; apartemen, Pengembang yang menjual tanah kavling
kondominium dan kepada konsumen, tetapi atas
7. Pembuatan PPJB sejenisnya dengan pembangunan rumah juga dilaksanakan
(Pembelian Kredit) dan luas 150 m2. oleh pengembang, sehingga PPN yang
Balik nama SPPT; dikenakan hanya atas tanahnya saja,
seharusnya atas rumah yang dibangun
oleh developer juga terutang PPN, dan
juga bukan PPN KMS (jika luas melebihi
200 m2);
4. Penjualan kios-kios di dalam mall, pasal

modern, dan unit apartemen menggunakan
NJOP yang nilainya cukup signifikan
berbeda (lebih rendah) dengan nilai
transaksi;
5. Developer skala kecil (cluster/ruko) KLU

bukan real estate menggunakan PPN KMS
(tarif 2%) bukan PPN (tarif 10%)
6. Untuk pembangunan real estate untuk

penggunaan sendiri, biasanya WP tidak
memberikan RAB, hanya IMB sehingga
harus ditentukan sendiri biaya yang
dikeluarkan untuk konstruksi sebagai DPP
7. Penggunaan jasa notaris untuk pembuatan

AJB dan PPJB perlu dikonfirmasi kewajiban
perpajakan (PPN dan PPh).
8. Penyimpangan yg dilakukan dalam proses

kegiatan bisnis perusahaan pengembang
(real estate) adalah menjual bidang tanah
yang seharusnya mereka bangun, namun
dijual kepada pihak kedua, untuk
selanjutnya bidang tanah tersebut
dibangun oleh pihak kedua yang pada
akhirnya akan dijual kepada konsumen.
9. Potential loss yang disebabkan oleh

praktek ini adalah PPh 4(2) dan PPN


akibat dari penjualan yang dilakukan oleh
pengembang kepada pihak kedua tanpa
ada ikatan jual beli yang resmi.
10. Kemudian ada kemungkinan pihak kedua

tsb menjual bangunan dimaksud bukan
kepada konsumen akhir tetapi kepada
pihak ketiga yang kembali bertujuan
untuk memperoleh margin laba yang
akan diperolehnya ketika ybs menjual
kembali bangunan tersebut kepada
konsumen akhir, mata rantai penjualan
semacam ini bisa dilakukan berulang-
ulang. Karena tujuannya adalah margin
laba dan ybs tidak berniat untuk
menguasai bangunan tersebut maka
biasanya transaksi dilakukan “di bawah
tangan”. Praktek ini kembali
mengakibatkan potential loss terhadap
PPh 4(2) dan PPN.
11. Sebagian besar Wajib Pajak sektor

usaha Real Estate tidak pernah
membagikan dividen atas Laba Bersih
setelah pajak dan selalu menumpuknya
dalam akun laba ditahan setiap tahun,
sehingga harus dibuktikan
kebenarannya.
12. Wajib Pajak Real Estate biasanya tidak

memotong / memungut / membayar
pajak-pajak yang terutang dalam setiap
proses bisnis.
13. Pengawasan fiskus terhadap industri real

estate cenderung hanya kepada tahap
penjualan produk properti, padahal
setiap proses bisnis real estate dari mulai
planning s.d. maintenance memilki
potensi pajak yang harus digali dan
banyak potensi pajak yang hilang;
14. Masih banyak juga Wajib Pajak Real

Estate yang menghindari Pajak
Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM)
dengan modus tidak melaporkan luas
bangunan yang sebenarnya;
15. Kelemahan yang ada dalam hal

pengawasan PPN dalam penjualan
rumah adalah tidak diketahui laporan
mengenai penjualan atas kelebihan
tanah pada rumah-rumah pojok,
sehingga fiskus tidak mengetahui apakah
atas penjualan tersebut telah dikenakan
PPN atau Tidak.


2.7. Pemeliharaan dan Purna Jual
Proses Bisnis Aspek Perpajakan Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan
Perawatan dan 1. PPh Pasal 21 Kurangnya pengawasan pada tahap
Pemeliharaan : Jika memanfaatkan jasa maintenance sehingga banyak
1. Untuk hunian ada orang pribadi; pengembang yang tidak menyetorkan dan
garansi bangunan; 2. PPh Pasal 23 melaporkan kewajiban perpajakannya.
2. Bangunan yang Jika memanfaatkan Perawatan dan pemeliharaan
disewakan; tenaga outsourcing dan (maintenance) yang dilakukan untuk
3. Bangunan yang sewa aktiva; garansi bangunan, bangunan yang
dikelola/ dimanfaatkan 3. PPh Pasal 4 ayat (2) disewakan , bangunan dikelola /
sendiri; Jika memanfaatkan Jasa dimanfaatkan sendiri, keamanan dan
4. Keamanan dan Konstruksi. kebersihan, perawatan fasilitas umum
kebersihan; (mis. perbaikan jalan) yang
5. Perawatan dan fasilitas pelaksanaannya dilakukan sendiri
umum. maupun jasa konstruksi.

0.8. Periode Proses Kegiatan Pembangunan Apartemen

No Uraian Kegiatan Potensi Pajak
1 Jasa konsultan kegiatan  PPh Badan
awal (penelitian  PPh pasal 23 atas jasa konsultan dalam negeri
pendahuluan dan studi  PPh pasal 26 atas jasa konsultan luar negeri
kelayakan bisnis)  PPh jasa konsultan penelitian
 PPh pasal 21 karyawan
2 Jasa perencanaan  PPh badan dan PPh final
konstruksi  PPh jasa konsultan
3 Pembebasan tanah  PPh final pasal 4 (2)
 BPHTB
 Jasa Notaris
4 Pengolahan Lahan  PPh Badan
 PPn jasa pengukuran tanah dan grading tanah
 PPh pasal 21 karyawan/upah borongan, upah
harian
5 Pembangunan apartemen  PPh Badan
dan sarana pendukung  PPh final (bagi perusahaan pelaksana
lainnya konstruksi, pengawasan konstruksi
 PPN (Jasa konstruksi, jasa pengawasan
konstruksi, rental alat berat, jasa sub kontraktor
 PPh dan PPN (interior design, jasa instalasi
listrik, gas, air bersih/kotor, instalasi telepon,
instalasi pemasangan jaringan, jasa pengaman
kebakaran, jasa pertamanan
 PPh pasal 23 bunga pinjaman non bank
 PPh pasal 26 jasa konsultan LN

0.9. Periode Setelah Pembangunan Apartemen

No Jenis Pajak Obyek Pajak Subyek Pajak
1 PPh Pasal 25  Penghasilan dari penjualan Pengelola
Badan (sebelum apartemen
tahun 2008) /PPh  Penghasilan dari sewa Pengelola/pemilik
Final Jasa apartemen/mall
Konstruksi (setelah  Penghasilan dari iuran/service Pengelola/Pemilik


tahun 2008)  Penghasilan Lainnya Pengelola
2 PPh pasal 21/26 Honorarium/gaji/penghasilan/komisi Penerima
penghasilan
3 PPh Pasal 23  Jasa perawatan/pemeliharaan/ Penerima Jasa
perbaikan
 Jasa penyewaan peralatan
 Jasa Notaris
 Jasa manajemen
 Jasa Agen/Broker
4 PPN  Jasa kena pajak Penerima jasa
 Barang kena pajak Pembeli
5 PPn BM Penjualan atas kelompok hunian Pembeli (unit > 150
mewah m2)
6 PBB Penggunaan bumi dan bangunan
7 BPHTB Peralihan hak atas tanah dan
bangunan
3. Dasar Hukum
a. Undang-Undang Nomor 7 tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan
Undang-Undang No. 36 tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan.
b. Undang-Undang Nomor 8 tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan
Undang-Undang No. 42 tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai.
c. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan.
d. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tanggal 16 April 1996 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran
Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan.
e. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tanggal 04 Nopember 2008 tentang
Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan.
f. Peraturan Pemerintah Nomor 145 Tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena
Pajak yang Tergolong Mewah yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang
Mewah (PPN BM).
g. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2006 tentang Perubahan ketujuh atas PP
Nomor 145 tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena Pajak yang Tergolong
Mewah yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN BM).
h. Peraturan Pemerintah Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan atas
Penghasilan dari Usaha Jasa Konstruksi.


i. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2009 tentang Perubahan Peraturan
Pemerintah Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan
dari Usaha Jasa Konstruksi.
j. Peraturan Menteri Keuangan No.620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena
Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak
Penjualan atas barang Mewah.
k. Peraturan Menteri Keuangan No.103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga atas
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena
Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak
Penjualan atas barang Mewah
l. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang Pelaksanaan
Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang
Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan.
m. Keputusan Menteri Keuangan N0. 635/KMK.04/1994 tanggal 29 Desember 1994
tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.
n. Keputusan Menteri Keuangan N0. 392/KMK.04/1996 tanggal 05 Juni 1996 tentang
Perubahan KMK N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran dan
Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah
Dan/Atau Bangunan.
o. Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 243/KMK.03/2008 Tentang Perubahan
Kedua Atas KMK No. N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran
dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah Dan/Atau Bangunan.
p. SE-04/PJ.33/1996 tanggal 26 Agustus 1996 Tentang Pembayaran PPh atas
penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
q. SE-02/PJ.33/1997 tanggal 30 Juli 1997 Tentang Tindak Lanjut Ketentuan Peralihan
Pasal 11 A PP No. 27 Tahun 1996.
r. SE-55/PJ.42/1999 Tentang PPh WP Badan Yang usaha pokoknya melakukan
transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
s. SE-80/PJ/2009 tanggal 27 Agustus 2009 Tentang pelaksanaan PPh yang bersifat
final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang
diterima atau diperoleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan.


t. SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013 tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan yang
bersifat Final atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya
melakukan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Penentuan Jumlah
Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan oleh Wajib Pajak yang
melakukan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.


BAB VI
PENILAIAN PROPERTI / REAL ESTATE
1. Pengantar
Dalam pengembangan bisnis apapun diperlukan modal untuk menggerakkan
rencana bisnis yang dimaksud. Demikian juga dalam bisnis real estate diperlukan
modal untuk mengembangkannya. Modal yang dimaksud dalam pengembangan real
estate sudah barang tentu tanah dan bangunan. Besarnya modal yang dikeluarkan
untuk pengadaan tanah dan bangunan tersebut adalah nilai tanah dan nilai
bangunannya. Besarnya modal tersebut bisa dihitung dengan metode biaya.
Seorang pemilik modal akan mempertanyakan kapan modal tersebut akan kembali
dan berapa setelah modal kembali keuntungan yang akan diperoleh? Oleh karena itu
perencanaan bisnis harus benar-benar matang,, salah satu bentuk perencanaan
mereka adalah memprediksi pendapatan di masa yang akan datang atas modal yang
sudah dikeluarkan. Dengan menggunakan metode pendapatan kita bisa memperoleh
nilai atas usaha yang sedang mereka lakukan. Apakah usaha tersebut layak, tidak
layak, atau impas, berapa rencana laba ditahan dan berapa deviden yang akan
dibagikan. Jika sudah benar-benar matang maka akan disimpulkan layak atau tidaknya
sebuah proyek pengembangan real estate.
Seiring dengan perjalanan waktu, bisnis dan siklus bisnis berjalan sesuai dengan
prediksi yang diharapkan. Semua dipandu dalam sebuah managemen besar untuk
memperoleh keuntungan. Perjalanan bisnis inilah yang kita sebut actual. Jika actual
sesuai dengan perencanaan managemen yang sudah ditetapkan maka bisnis bisa
dikategorikan sehat, sebaliknya jika tidak sesuai dengan rencana maka akan dievaluasi
ulang, apakah bisnis berjalan dengan baik atau akan menuju tahapan ambruk dan
decline, dan bahkan akan mengalami financial distress.
Financial distress adalah kondisi di mana suatu perusahaan tidak dapat memenuhi
atau sulit melakukan pembayaran atas hutangnya kepada kreditor
(www.investopedia.com). Menurut Brigham dan Daves (2004: 838-840) financial
distress dimulai ketika perusahaan tidak dapat memenuhi jatuh tempo bunga atau
pokok hutangnya atau prediksi arus kas perusahaan mengindikasikan tidak dapat
memenuhi kewajiban tersebut. Hal ini disebabkan biasanya karena beberapa faktor
yang saling terkait seperti kinerja perusahaan yang buruk, kinerja ekonomi yang
menurun atau kesalahan dari pihak managemen. Tanda-tanda perusahaan akan


mengalami financial distress dapat dilihat dari analisa rasio keuangan perusahaan
beberapa tahun sebelumnya. Perusahaan biasanya memperoleh pendapatan yang
negatif dan pada saat yang sama mempunyai tingkat hutang yang harus dilunasi tinggi.
Sementara itu, kewajiban Wajib Pajak setiap tahunnya harus melaporkan kegiatan
bisnis/usahanya ke Direktorat Jenderal Pajak. Mereka akan menyajikan berapa
pendapatannya dalam kurun waktu satu tahun pajak.
Untuk mengetahui kebenaran laporan SPT Wajib Pajak, maka diperlukan Laporan
Penilaian atas usaha yang sedang dikerjakan oleh Wajib Pajak. Laporan Penilaian ini
sebagai opini ke dua atas kebenaran laporan SPT Wajib Pajak.
2. Definisi
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli. Menurut AIREA (1987, p.16) nilai didefinisikan sebagai “Value as of a given time
represents the monetary worth of property, goods, or services to buyers and sellers”.
Nilai pada suatu waktu tertentu mencerminkan nilai uang dari suatu properti
kepemilikan, barang atau jasa dari pembeli atau penjual. Harjanto dan Hidayati (2003:1)
berpendapat bahwa nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan perkiraan
manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya
dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan
pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh orang yang memiliki barang atau jasa
tersebut pada tanggal penilaian. Jadi nilai merupakan apa yang sepatutnya dibayar oleh
seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi.
Metode Penilaian meliputi tiga pendekatan penilaian, yaitu: Metode Pendekatan Data
Pasar, Metode Pendekatan Biaya, dan Metode Pendekatan Pendapatan.
2.1 Metode Penilaian Pendekatan Data Pasar
Yaitu membandingkan langsung antara properti yang dinilai dengan data

properti yang sejenis yang sebanding (dapat data penjualan atau data penawaran).
Nilai Indikasi = Harga Jual/Penawaran +/(-) Penyesuaian
Langkah-langkah yang diperlukan:
a. Pengumpulan data
Data dicatat, sumber data.


b. Analisa data
Data transaksi bagaimana? Tanpa paksaan! Data harus ada kesamaan dengan
yang dinilai.
c. Penyesuaian
Data disesuaikan dengan properti yang dinilai. Penyesuaian, misalnya waktu,
lokasi, sifat fisik.
2.2 Metode Penilaian Pendekatan Biaya

Yaitu Nilai Properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah
sebagai tanah kosong dan nilai tanah diperoleh dari data pasar. Nilai bangunan
dihitung dengan pendekatan biaya.
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Membangun Baru – Depresiasi)
Langkah-langkah yang diperlukan:

a. Dari Metode Perbandingan Data Pasar dicari nilai tanah (tanah dianggap tanah
kosong).
b. Hitung biaya pembuatan baru (Reproduction Cost New) bangunan dan sarana
pelengkap lainnya.
c. Hitung depresiasi bangunan terdiri dari:
 Kerusakan fisik (Physical Deterioration)
 Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)
 Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)
d. Nilai Pasar Bangunan = Biaya Pembuatan Baru – Penyusutan
e. Nilai Pasar (Tanah) + Nilai Pasar (Bangunan) = Nilai Pasar Properti
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan
Nilai Tanah merupakan nilai tanah matang.

Nilai Bangunan merupakan Anggaran Biaya Bangunan.
Sehingga Nilai Properti merupakan Harga Pokok Penjualan atas properti yang
dimaksud secara wajar.
KESIMPULAN METODE COST BISA DIGUNAKAN UNTUK

MENENTUKAN HPP


2.3 Metode Kapitalisasi Pendapatan
Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang dapat
menghasilkan pendapatan. Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih
sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan
pendapatan.
Proyeksi pendapatan dan laporan keuangan perusahaan ini dilakukan dengan

meramal pertumbuhan penjualan untuk masa yang akan datang. Dalam melakukan
peramalan pertumbuhan perusahaan terdapat tiga pendekatan yang dapat
dilakukan; yaitu berdasarkan data pendapatan historis, berdasarkan penelitian
analis pasar modal, dan berdasarkan fundamental perusahaan. Peramalan
dilakukan dengan melihat kinerja perusahaan pada tahun-tahun sebelumnya
berdasarkan data historis yang ada dan melihat lingkungan usaha, kinerja sektor
industri, persaingan dan prospek bisnis. Untuk meramal pertumbuhan penjualan ini
ada beberapa metode yang digunakan; yaitu: menggunakan rata-rata aritmetik,
rata-rata geometrik atau model regresi linear atau log-linear (Damodaran, 2002:
269-271).
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode Kapitalisasi
Pendapatan (Income Approach), dalam menilai suatu harta tetap/properti komersial
adalah:
 Pendapatan bersih pertahun selama masa investasi
 Lamanya investasi.
Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan : i
Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa:
Dari Formula tersebut, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi

Pendapatan (Income Approach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai
berikut:
V=I÷I
Bila i adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return) yang
dalam IRV formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate).
Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut:
I=RxV

Modul Pemeriksaan

Keteranga
an:
I = Pendapatan berssih dari properti/harta tetap
t (Rp)
R = Tingkkat Kapitalissasi/Capitaliization Rate
e (%)
V = Nilai harta tetap//properti (R
Rp)
4 Metode Penilaian
2.4 P Pendekatan Biaya dan
n Pendapattan
Nilai Tanah
T dan Nilai Bang
gunan adalah merupa
akan modall yang dike
eluarkan
untuk me
embangun real esta
ate. Nilai tersebut kita
k hitung dengan metode
pendekata
an biaya.N
Nilai Tanah
h dihitung sebagai tanah kossong dan berapa
perolehan
nnya, seda
angkan Nila
ai banguna
an adalah nilai mem
mbangun bagunan
b
tersebut (sejenis) pad
da saat ini dikurangkan
d n dengan penyusutan.
2.5 Metode Pendekatan

P n Pendapa
atan
Secara
a te
eknis
pendekattan ini ad
dalah
dengan menga
alikan
pendapattan be
ersih
(forecastiing) selama
operasi bisnis (Net
Operating
g Income//NOI)
dengan tin
ngkat
asinya.
kapitalisa H
Hasil
perkalian terssebut
adalah Nilai
N Seka
arang
(Present Value/PV) Jumlah
J darri PV adalah
h Net Prese
ent Value (N
NPV).
Sehingga Bisnis dika
atakan layakk atau tidak
k layak jika :
snis : rugi (tidak
Nilai Asett > Nilai Bis ( layak
k
Nilai Asset = Nilai Bisnis
B : imp
pas (kerja ba
akti)
Nilai Asset < Nilai Bisnis
B :
Jika Rasio
o NB/NA = tingkat
t u bunga bank : sangat beresiko
suku
Jika Rasio
o NB/NA > tingkat
t suku
u bunga bank : layak
Kapan diiindikasika
an terjadi Tax
T Gap?
Net In
ncome merrupakan pe
endapatan bersih
b ual, sedangkan Net Op
actu perating
Income adalah
a pend
dapatan be
ersih (foreca
asting), ma
aka selayakknya Net Op
perating
Income (fforecasting)) besarannyya adalah mendekati
m dengan Net Income (Ac
ctual).
dan Penagihan 48

Modul Pemeriksaan

Dengan demikian bila actua
al tidak sama
s deng
gan foreca
asting nya
a maka
naan
perencan bissnis
akan meleset.Le
ebih
jauh lag
gi berdampak
pada pen
nyetoran pa
ajak
pemilik modal,
m kare
ena
Net Inco
ome seba
agai
dasar un
ntuk
menentukkan besarnya
laba d
ditahan d
dan
deviden.
3. Pe
enggunaa
an Metode
e Penilaia
an dalam Penggalian Poten
nsi Pajak
a. Metode Penilaian Pe
endekatan Data Pasar
Contoh : PT
P ABC PROPERTIND
DO
 Jenis usaha : Reall Estate
 Kegiata
an usaha ya
ang digunakkan untuk analisa:
 Jum
mlah unit pro
operti / tipe properti yang dibangun
 Sumber data peng
ghitungan po
otensi:
 Com file WP
mpany Profi
al Estate yang dibangun
 Broschure Rea
 Visit dan Pengamatan
 Apliikasi Google
e Map
LISIS KEGIA
ANAL ATAN USA
AHA
TIPE DATA BROSUR DATA VISIT

T
MATAHARI (225 m2) 100 unit 82 unit

EK (175 m2)
ANGGRE 100 unit 79 unit
2
MAWAR (125
( m) 150 unit 102 unit
2
MELATI ( 90 m ) 200 unit 134 unit
R ( 75 m2)
ANYELIR 200 unit 132 unit
( m2)
KRISAN (60 250 unit 196 unit
2
IRIS ( 45 m ) 250 unit 188 unit
dan Penagihan 49


DATA TRANSAKSI PENJUALAN TAHUN 2008
TIPE DATA* HARGA/UNIT TOTAL
2
MATAHARI (225 m ) 25 unit Rp 2.250.000.000 Rp 56.250.000.000
2
ANGGREK (175 m ) 34 unit Rp 1.750.000.000 Rp 59.500.000.000
2
MAWAR (125 m ) 55 unit Rp 1.250.000.000 Rp 68.750.000.000
2
MELATI ( 90 m ) 98 unit Rp 750.000.000 Rp 73.500.000.000
2
ANYELIR ( 75 m ) 75 unit Rp 600.000.000 Rp 45.000.000.000
2
KRISAN (60 m ) 102 unit Rp 400.000.000 Rp 40.800.000.000
2
IRIS ( 45 m ) 110 unit Rp 250.000.000 Rp 27.500.000.000
TOTAL Rp 371.300.000.000
* Data penjualan diperoleh berdasarkan hasil visit dan pengamatan
PERHITUNGAN TAX GAP

NO KETERANGAN JUMLAH
1. Unit real estate yang terjual tahun 2008* 499 Unit

2. Unit real estate yang terjual tahun 2008 cfm SPT ?
3. Jumlah Penjualan tahun 2008* Rp 371.300.000.000
4. Jumlah Penjualan cfm SPT Tahunan PPh Badan** Rp 215.645.000.000
5. Selisih Penjualan (Sales Gap) Rp155.655.000.000
6. Tax Gap (30% X 155.655.000.000)*** Rp 46.696.500.000
*) Berdasarkan hasil visit dan pengamatan
**) Data penjualan cfm SPT Tahunan Badan Tahun 2008
***) Angka 30% merupakan tarif PPh badan lapisan tertinggi untuk tahun 2008
Asumsi biaya tetap dengan adanya selisih penjualan
Benchmark untuk menghitung PKP Sektor Real Estate belum ada


PERHITUNGAN FORMULIR JPB 2-4-5-6-7-13-16
Nomor Objek Pajak : 31.71.XXX.XXX.XXX-XXXX.X
Jenis Penggunaan : Perkantoran Nomor Bangunan : 001

2
Nama W ajib Pajak : PT GTM Luas Bangunan : 638 m
2
Alamat Objek Pajak : Jl. Setiabudi Luas Basemen : 0m
2
Rt/RW Objek Pajak : 002/02 Total Luas Bangunan : 638 m
Jumlah Lantai Bangunan : 2 Lt
Jumlah Lantai Basemen : 0 Lt
2
I. BIAYA KOMPONEN UTAMA / m
Struktur Utama 638 m 2 x Rp 943,087 = Rp 601,689,506
Basemen 0 m 2 x Rp = Rp
2
II. BIAYA KOMPONEN MATERIAL / m
A. Material Dinding Dalam
Struktur Utama 638 m 2 x Rp 202,368 = Rp 129,110,784
B. Material Dinding Luar
Kaca 638 m 2 x Rp 490,469 = Rp 312,919,222
C. Pelapis Dinding Dalam
2 Lantai 638 m2 x Rp 425,550 = Rp 271,500,900
D. Pel. Dgd. Luar 2 Lantai 638 m2 x Rp 17,498 = Rp 11,163,724
E. Langit - langit 2 Lantai 638 m2 x Rp 339,742 = Rp 216,755,396
F. Penutup Atap 319 m2 x Rp 58,477 = Rp 18,654,163
G. Penutup Lantai
1 Lantai 319 m 2 x Rp 375,481 = Rp 119,778,439
1 Lantai 319 m 2 x Rp 107,148 = Rp 34,180,212
H. Sanitasi
Super Struktur 638 m 2 x Rp 42,137 = Rp 26,883,406
I. Plumbing
Super Struktur 638 m 2 x Rp 31,781 = Rp 20,276,278
III. BIAYA KOMPONEN FASILITAS
Fasilitas pendukung (dari formulir fasilitas) = Rp 94,338,532
Nilai Sebelum Disusutkan = Rp 1,857,250,562
IV. PENYUSUTAN
Nilai Penyusutan 7% x Rp 1,857,250,562 = Rp 130,007,539
Nilai Setelah Disusutkan 1,727,243,023
V. FASILITAS (tidak perlu disusutkan)
Daya Listrik 0 kVA = Rp -
AC Split 0 Buah = Rp -
AC W indow 0 Buah = Rp -
AC Floor 0 Buah = Rp -
NILAI BANGUNAN = Rp 1,727,243,023

NILAI BANGUNAN / m 2 = Rp 2,707,277
Tanggal Proses : 25 Novemb er 2008 / system


PERHITUNGAN FORMULIR JPB 2-4-5-6-7-13-16
Nomor Objek Pajak : 31.71.XXX.XXX.XXX-XXXX.X
Jenis Penggunaan : Apartemen / Kondominium Nomor Bangunan : 002

2
Nama W ajib Pajak : PT GTM Luas Bangunan : 15,987 m
2
Alamat Objek Pajak : Jl. Setiabudi Luas Basemen : 0m
2
Rt/RW Objek Pajak : 002/02 Total Luas Bangunan : 15,987 m
Jumlah Lantai Bangunan : 35 Lt
Jumlah Lantai Basemen : 0 Lt
2
I. BIAYA KOMPONEN UTAMA / m
2
Struktur Utama 15,987 m x Rp 2,725,838 = Rp 43,577,972,106
2
Basemen 0 m x Rp = Rp
2
II. BIAYA KOMPONEN MATERIAL / m
A. Material Dinding Dalam
2
Struktur Utama 15,987 m x Rp 163,676 = Rp 2,616,688,212
B. Material Dinding Luar
2
Kaca 15,987 m x Rp 728,773 = Rp 11,650,893,951
C. Pelapis Dinding Dalam
2
35 Lantai 15,987 m x Rp 632,312 = Rp 10,108,771,944
2
D. Pel. Dgd. Luar 2 Lantai 15,987 m x Rp 26,000 = Rp 415,662,000
2
E. Langit - langit 2 Lantai 15,987 m x Rp 504,813 = Rp 8,070,445,431
2
F. Penutup Atap 457 m x Rp 186,262 = Rp 85,121,830
G. Penutup Lantai
2
1 Lantai 2,284 m x Rp 1,455,197 = Rp 3,323,669,948
2
1 Lantai 13,703 m x Rp 531,768 = Rp 7,286,816,904
H. Sanitasi
2
Super Struktur 15,987 m x Rp 542,757 = Rp 8,677,056,159
I. Plumbing
2
Super Struktur 15,987 m x Rp 369,534 = Rp 5,907,740,058
III. BIAYA KOMPONEN FASILITAS
Fasilitas pendukung (dari formulir fasilitas) = Rp 37,231,252,388
Nilai Sebelum Disusutkan = Rp 138,952,090,931
IV. PENYUSUTAN
Nilai Penyusutan 7% x Rp 138,952,090,931 = Rp 9,726,646,365
Nilai Setelah Disusutkan 129,225,444,566
V. FASILITAS (tidak perlu disusutkan)
Daya Listrik 5,600 kVA 1,685,212 = Rp 9,437,187,200
AC Split 0 Buah = Rp -
AC W indow 0 Buah = Rp -
AC Floor 0 Buah = Rp -
NILAI BANGUNAN = Rp 138,662,631,766

2
NILAI BANGUNAN / m = Rp 8,673,462
Tanggal Proses : 25 Novemb er 2008 / system


BAB VII
PERSIAPAN PEMERIKSAAN

1. Persiapan Pemeriksaan Bisnis Properti
Sebelum melakukan Pemeriksaan atas bisnis properti, Pemeriksa perlu

memperhatikan hal-hal antara lain, sebagai berikut:
a) Mempelajari aturan-aturan perpajakan terkait dengan bisnis properti atau real estate
dan jasa konstruksi.
b) Mempelajari proses bisnis terkait dengan real estate dan jasa konstruksi dan jenis
atau type produk yang dihasilkan, cara penjualan, penyewaan, dan cara operasional
lainnya terkait dengan penghasilan atau omset dari perusahaan. Pelajari cara
pemasaran, melalui pihak ketiga atau langsung, cara pembayaran, tunai, kredit atau
leasing.
c) Pelajari laporan keuangan perusahaan dan telaah informasi mengenai lokasi, luas
lahan, jenis produk yang dihasilkan.
d) Melakukan pencarian data melalui internet atau cara lain untuk mendapat informasi
mengenai harga properti suatu daerah atau wilayah.
e) Mengumpulkan data mengenai perusahaan yang akan diperiksa, terutama lokasi
yang dibangun dan type produk yang dipasarkan.
f) Fisik tanah dan bangunan
Dalam pemeriksaan atas real estate, teknik pemeriksaan inspeksi merupakan satu
teknik pengujian yang harus dijalankan. Luas areal yang dikembangkan oleh suatu
perusahaan real estate atau properti lazimnya mencakup suatu kawasan yang
cukup besar. Kawasan tersebut akan dipecah-pecah menjadi jalanan dan
drainasinya, fasiltas umum lainnya serta properti yang akan dibangun dijual itu
sendiri. Biasanya kawasan tersebut digambarkan dalam suatu denah. Namun,
untuk memastikan unit yang akan dibangun (sedang atau sudah dibangun)
pengecekan kebenaran fisik adalah salah satu teknik pemeriksaan yang paling
tepat.
i. Dengan Pengecekan kebenaran fisik dapat mengetahui dengan pasti beberapa
banyak blok yang dibangun, berapa unit untuk setiap bloknya dan sebagainya.
Selain itu, pengecekan kebenaran fisik juga dapat mengetahui jenis propertinya
(perumahan, ruko, rukan, apartemen dan sebagainya), kategorinya (sederhana,
menengah atau mewah). Dan yang tidak kalah pentingnya adalah dengan


dilakukannya pengecekan kebenaran fisik, dapat diketahui luas sebenarnya tiap
unit properti. Misalnya, luas rumah, ruko, rukan ataupun apartemen.
ii. Bukti berupa dokumen transaksi, dapat saja berbeda dengan kondisi fisik
sebenarnya. Untuk itu, pengecekan kebenaran fisik adalah cara atau teknik
pemeriksaan yang paling tepat. Misalnya suatu apartemen, dapat saja terjadi
secara dokumen hukum unitnya dipecah menjadi dua namun secara fisik di
lapangan merupakan satu kesatuan.
g) Harga jual/beli transaksi
i. Harga atau nilai jual/beli suatu properti menurut ketentuan perpajakan, adalah
nilai sebenarnya dari transaksi tersebut atau apabila nilai NJOP lebih tinggi
maka digunakan nilai NJOP. Adakalanya harga jual/beli yang dicantumkan
dalam dokumen perpajakan bukan nilai transaksi sebenarnya, namun harga
berupa nilai jual objek pajak (NJOP) atau nilai lain sekitar harga NJOP tersebut.
ii. Akibat dari penggunaan harga yang tidak tepat tersebut menyebabkan potensi
pajak dari transaksi jual/beli properti tidak maksimal. Untuk menggali kembali
potensi pajak yang hilangkan tersebut maka perlu didapatkan nilai transaksi
jual/beli sebenarnya atau mendekati harga tersebut.
Untuk menguji kebenaran nilai jual/beli properti beberapa pendekatan dapat
dilakukan:
 Harga pokok Produksi unit yang dijual
Untuk menentukan nilai transaksi dapat digunakan biaya yang dikeluarkan untuk
membangun unit tersebut. Standar akuntansi mengatur biaya apa saja yang
dapat dimasukan ke dalam harga pokok unit properti atau real estate.
Penghitungan harga pokok produksi untuk mengantisipasi nilai jual yang
dilaporkan wajib pajak terlalu rendah mengikuti NJOP lebih rendah dari harga
pokoknya. Dalam proses bisnis yang sehat dan normal tidak ada pihak yang
menjalankan bisnisnya mau menanggung rugi.
 Harga Pasar wajar
Adalah harga pasar transaksi atau harga yang didasarkan pada data harga
pasar. Penghitungan harga pasar wajar diharapkan dapat diperoleh dari tenaga
penilai yang memang memiliki kapasitas untuk melakukan hal itu.
2. Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Pemeriksaan Bisnis Properti

(Critical Point)
Pembahasan mengenai point atau titik yang harus diperhatikan dalam

pemeriksaan properti disusun berdasarkan tahapan proses bisnis industri real estate
sebagai berikut:


a) Pelajari ijin-ijin yang dibutuhkan perusahaan untuk membangun atau
mengembangkan suatu kawasan. Terdapat beberapa ijin, baik yang berhubung
dengan pemerintah daerah maupun pemerintah pusat. Untuk mengetahui ijin apa
saja yang dibutuhkan perusahaan lakukan wawancara mendalam dengan wajib
pajak. Pengurusan ijin-ijin tersebut bisa dilakukan sendiri atau melalui pihak ketiga.
b) Pelajari dokumen Pertelaan dalam hal produk real estate yang dihasilkan berupa
Rumah Susun/Apartemen/Kondominium atau bangunan sejenisnya. Pertelaan
adalah daftar keterangan terinci atau uraian mengenai batasan yang jelas dari
masing-masing satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perorangan, bagian
bersama, barang bersama dan tanah bersama beserta nilai perbandingan
proporsionalnya. Dokumen Pertelaan berisi Uraian Teknis Pertelaan antara lain
tentang :
 Tanah Bersama
 Benda Bersama
 BagianBersama
 PemilikanPerseorangan (SatuanRumahSusun)
 NilaiPerbandinganProporsional (NPP)
 SatuanRumahSusundan NPP
Dari dokumen tersebut kita dapat memperoleh gambaran berapa tower yang akan
dibangun lengkap dengan seluruh satuan unitnya, termasuk fasilitas yang ada.
Menjadi suatu kewajiban yang harus disampaikan dan mendapat pengesahan dari
Kepala Daerah setempat.
Contoh dokumen pertelaan sebagaimana dalam lampiran dalam modul ini.
c) Pelajari tahap pembebasan dan penyiapan lahan, fokuskan usaha untuk
mendapatkan informasi terkait dengan luas lahan yang akan dibebaskan, lokasi,
status dan jenisnya. Bagaimana jenis dan status lahan sebelum dibebaskan akan
mempengaruhi harga atau nilai dari lahan tersebut. Status tanah dengan sertifikat
hak milik akan berbeda harganya dengan status masih girik atau leter C. Begitu
pula dengan jenisnya, lahan rawa (yang membutuhkan banyak urukan) akan
berbeda harga dengan tanah karang yang siap pakai. Harga beli tanah akan
terkait dengan Pajak Penghasilan Final yang harus dilunasi oleh penjual lahan.
d) Pelajari dan telaah Harga Tanah (biaya perolehan tanah, termasuk biaya
perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan
lain-lain yang berada di atas tanah tersebut), biaya pengurusan izin Pemerintah,
biaya studi kelayakan, gaji karyawan, biaya Analisis Dampak Lingkungan, imbalan
untuk ahli pertanahan, biaya gambar topografi, biaya pembuatan cetak biru
(master plan), biaya pengurusan dokumen hukum, bea Balik Nama, komisi untuk


perantara, imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan,
ahli hukum, ahli konstruksi, biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntukan
bangunan.
Telaah juga sumber pembiayaan, misalnya:
 Bank
 Pasar Modal
 Dana Pensiun
 Asuransi
Pelajari dan telaah biaya-biaya yang dikapitalisasi (jika PPh tidak final lagi),
misalnya:
 Kapitalisasi Bunga Pinjaman
 Jasa Pematangan
 Kapitalisasi Biaya Lainnya
e) Pelajari penyiapan dan pematangan lahan terkait langsung dengan jenis atau
kondisi lahan sebelum dibebaskan. Pematangan lahan kerap kali membutuhkan
dana yang besar, baik yang berhubungan dengan bahannya sendiri (tanah urukan,
semen, batu, besi, dan sebagainnya), peralatan yang digunakan, (alat berat
semisal eksavator, truk-truk dan sebagainya), dan tenaga kerja baik tenaga tetap
maupun tenaga harian. Biaya-biaya tersebut terkait dengan beberapa jenis pajak,
misalnya PPh Pasal 23, PPh Pasal 21 dan sebagainya.
f) Pelajari bagaimana pembangunan dilaksanakan, melalui built operate transfer
(BOT), Kerja sama operasi (Joint Of Operations /JO), Pihak ketiga (Jasa
Kontruksi), atau membangun sendiri.
g) Pelajari kontrak BOT apabila pembangunan dilakukan secara built operate transfer,
telaah hak-hak dan kewajiban masing-masing pihak.
h) Pelajari kontrak JO apabila pembangunan dilakukan secara kerja sama operasi,
telaah hak-hak dan kewajiban masing-masing pihak.
i) Pelajari tahap pembangunan atau konstruksi. Telaah tiga bagian pekerjaan yang
dilakukan, perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan konstruksi. Pelajari
kontrak-kontrak terkait dengan pekerjaan tersebut. Pelajari nilai kontrak atas untuk
tiap bagian. Nilai-nilai tersebut ditambah dengan nilai harga tanah dan biaya
pematangan akan menjadi harga pokok produk atas produk yang dihasilkan. Nilai
ini dapat dijadikan salah satu patokan untuk menilai harga jual produk yang
dihasilkan.
Apabila konstruksi atau pembangunan dilakukan sendiri (Kegiatan Membangun
Sendiri ), pelajari dan telaah biaya-biaya sebagai berikut:
 Kapitalisasi Biaya

Modul Pemeriksaan

 Biaya
a Langsung
Gaji peke
erja lapang
gan, termassuk supervis
sor, biaya bahan, pen
nyusutan peralatan
dan saran
na yang dig
gunakan, biiaya pemind
dahan sara
ana, peralatan, dan bah
han dari
dan ke lokasi pela
aksanaan, biaya pen
nyewaan sarana
s dan
n peralatan
n, biaya
ngan dan bantuan
perancan b tekknis, imbala
an jasa pro
ofessional, biaya pengurusan
pengikata
an jual beli, biaya peng
gurusan perrjanjian jual beli
 Biaya
a yang dapa
at diatribusikkan
Biaya asu
uransi, biayya perancan
ngan dan ba
antuan tekn
nis yang seccara tidak la
angsung
berhubun
ngan, biaya overhead konstruksi,
k biaya pemb
bangunan infrastrukturr umum,
imbalan jasa professsional dan perencanaa
p an seluruh proyek
p
a Pinjaman
 Biaya
 Fasilittas Umum dan
d Fasilita
as Sosial
 Pemb aya Secara Estimasi
bebanan Bia
j) Pelajari Anggaran
A B
Biaya Pembangunan yang dibua aan terkait dengan
at perusaha
pekerjaan
n yang dilakksanakan se
endiri, band
dingkan den
ngan realisa
asinya,
k)) Pelajari dan telaah
h produk yang
y dihas
silkan peru
usahaan, p
perumahan, rukan,
ruko/mall, apartemen
n/kondotel, kawasan in
ndustri, pekkantoran.
Adapun hal-hal
h yang
g perlu dipe
erhatikan un oduk antara lain:
ntuk tiap pro
dan Penagihan 57

Modul Pemeriksaan – Industri Reeal Estate 2013

dan Penagihan 58

Modul Pemeriksaan

l) Pelajari kontrak pe
enjualan/sew
wa/pengelolaan antara
a pihak pe
erusahaan dengan
an atau kon
pelangga nsumennya.. Bagaiman
na cara pem
masarannya
a dilakukan
n sendiri
atau piha
ak ketiga, ba
agaimana cara
c pembay
yarannya tu
unai, kredit, leasing.
m) Pelajari pernyataan
p standar akkuntansi terrkait dengan real esta
ate terutama
a terkait
dengan pengakuan
p biaya dan pendapatan
p .
dan Penagihan 59


n) Pelajari kemungkinan adanya penghasilan lainnya, misalnya penyewaan lahan
untuk ATM, penyewaan fasilitas umum dan sebagainya.
o) Buat identifikasi masalah dari hasil mempelajari data dan informasi yang tersedia.
p) Lakukan penyusunan Rencana Pemeriksaan (Audit Plan), tentukan pos-pos yang
akan diperiksa berdasarkan identifikasi masalah.
3. Buku, Catatan dan Dokumen yang diperlukan

Buku, catatan dan dokumen yang diperlukan dalam rangka pemeriksaan untuk
menguji kepatuhan kewajiban perpajakan Wajib Pajak sektor properti/real estate, antara
lain:
a) Laporan Audit Akuntan Publik,
b) Pembukuan Wajib Pajak,
c) Rekening koran, tabungan dll baik untuk penerimaan maupun pengeluaran uang,
d) Ijin Prinsip, Ijin lokasi, ijin peruntukan, site plan,
e) Denah lokasi,
f) Akte pembelian tanah, kontrak pematangan tanah,
g) Brosur,
h) Kontrak kerja dengan kontraktor (Perencana, pelaksana, pengawas konstruksi),
i) Berita Acara kemajuan pekerjaan (progress report) pembangunan,
j) Denah produk, gambar produk,
k) Akte Jual Beli (AJB),
l) Perikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB),
m) Berita Acara Serah Terima Unit,
n) Perjanjian kerja dengan, Notaris, konsultan, ahli topografi, ahli ilmu tanah,
o) Gambar Tehnis Bangunan,
p) Daftar Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang menjadi dasar perhitungan tahun
tersebut,
q) Daftar Pertelaan,
r) Perhitungan Persediaan per-unit bangunan pada tahun yang bersangkutan,
s) Perhitungan HPP per-unit bangunan pada tahun yang bersangkutan,
t) Perhitungan HPP per-unit bangunan sampai dengan tahun yang bersangkutan,
u) Perhitungan Pengakuan Penjualan per-unit bangunan pada tahun yang
bersangkutan,
v) Perhitungan Pengakuan Penjualan per-unit bangunan sampai dengan tahun yang
bersangkutan,
w) Perhitungan Biaya Pembentuk Harga Tanah,


4. Program Pemeriksaan (Audit Program) untuk Industri Real Estate
Program Pemeriksaan (Audit Program) adalah pernyataan pilihan Metode
Pemeriksaan, Teknik Pemeriksaan, dan Prosedur Pemeriksaan yang akan
dilaksanakan oleh Pemeriksa Pajak dalam melakukan Pemeriksaan sesuai dengan
Rencana Pemeriksaan.
Metode Pemeriksaan adalah Teknik Pemeriksaan dan Prosedur Pemeriksaan yang
dilakukan terhadap buku, catatan, dan dokumen serta data, informasi, dan keterangan
lain.
Teknik Pemeriksaan adalah cara-cara pengumpulan bukti, pengujian, dan/atau
pembuktian yang dikembangkan oleh Pemeriksa Pajak untuk meyakini kebenaran pos-
pos yang diperiksa.
Prosedur Pemeriksaan adalah serangkaian langkah dalam suatu Teknik
Pemeriksaan, berupa petunjuk rinci yang biasanya tertulis dalam bentuk perintah, untuk
dilakukan oleh Pemeriksa Pajak.
Dalam menyusun program pemeriksaan industri real estate, metode pemeriksaan
yang digunakan adalah metode langsung dan tidak langsung sesuai dengan
ketersediaan data yang ada.
Sesuai dengan ketentuan yang ada bahwa, metode tidak langsung dapat digunakan
dalam hal metode langsung tidak dapat dilakukan atau untuk mendukung penggunaan
metode langsung.
Metode langsung secara ringkas adalah melakukan pengujian atas pos-pos yang
direncanakan untuk diperiksa dengan menggunakan buku, catatan dan dokumen yang
terkait langsung dengan pos yang diperiksa, baik yang berasal dari Wajib Pajak
maupun yang berasal bukan dari Wajib Pajak.
Sedangkan metode tidak langsung adalah melakukan pengujian atas pos-pos yang
direncakanan untuk diperiksa berdasarkan suatu pendekatan tertentu, yaitu
pendekatan:
a. Transaksi Tunai dan Bank;
b. Sumber dan Penggunaan Dana;
c. Penghitungan Rasio;
d. Satuan dan/atau Volume;
e. Pertambahan Kekayaan Bersih (Net Worth);
f. Penghitungan Biaya Hidup.
Sedangkan teknik pemeriksaan yang dapat digunakan dalam melakukan
pemeriksaan tetap berpedoman pada ketentuan tentang penggunaan metode dan


teknik pemeriksaan. Terdapat teknik-teknik pemeriksaan yang harus digunakan supaya
disesuaikan dengan ketentuan tentang pedoman penyusunan program pemeriksaan.
5. Program Pemeriksaan Pos-Pos
Program pemeriksaan disusun dalam rangka memberikan panduan atau petunjuk

pada saat melakukan pemeriksaan dan sebagai sarana pengendalian serta
pengawasan dalam pemeriksaan.
Dalam pemeriksaan bisnis properti ini hal-hal yang perlu mendapatkan perhatian
telah disampaikan pada bagian sebelumnya, dan hal-hal tersebut perlu menjadi
perhatian dalam penyusunan program pemeriksaan. Sebagai contoh bahwa pengujian
kebenaran fisik perlu dilakukan dalam rangka memastikan rencana dalam denah atau
siteplan telah sesuai dengan kondisi bangunan fisik dan tata letaknya. Demikian pula
dengan luas yang telah ditentukan dalam denah apakah telah sesuai dengan keadaan
yang sebenarnya. Hal seperti ini yang harus dituangkan dalam program pemeriksaan
supaya diperoleh keyakinan bahwa hasil pemeriksaan telah dilakukan secara objektif
dan professional, data dan fakta telah disajikan sesuai dengan keadaan yang
sebenarnya.
5.1 Peredaran Usaha (untuk penghasilan dikenakan PPh Pasal 4 ayat (2))
a. Tujuan Pemeriksaan adalah :
 Untuk menguji kebenaran penghasilan yang dilaporkan wajib pajak;
 Untuk menguji Fisik produk yang dijual (unit, luas, kategori (mewah, sedang,
sederhana) sesuai dengan fisik produk yang dilaporkan wajib pajak;
 Untuk memastikan harga yang dibebankan ke pelanggan atau konsumen
sama dengan harga yang dilaporkan.
b. Metode Pemeriksaan yang digunakan:
 Metode langsung
 Metode tidak langsung
c. Teknik Pemeriksaan yang digunakan :
 Pemanfaatan data informasi internal dan eksternal DJP
 Penelusuran angka-angka (Tracing )
 Penelusuran dan pengujian bukti-bukti
 Pengujian kebenaran perhitungan matematis
 pengujian keabsahan dokumen
 Pengujian kebenaran fisik


 Pengujian kebenaran harga
d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan :
 Lakukan pengumpulan data dan olah sesuai kebutuhan
 Indentifkasi dokumen-dokumen pendukung yang berkaitan dengan pos atau
transaksi yang sedang diperiksa sesuai dengan rekam jejak pemeriksaan
(audit trail)
 Lakukan penelaahan mundur atas pos yang diperiksa sampai tanggal
neraca
 Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank
dan buku/akun piutang
 pengujian keabsahan dokumen (kontrak atau akte jual beli atau perjanjian
perikatan jual beli atau dokumen lain sesuai kondisi dan fakta lapangan)
 Lakukan konfirmasi atau klarifikasi kepada pihak terkait
 Cocokan bukti dengan transaksi
 Teliti Validitas dan relevansi dokumen
 Lakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) lapangan.
5.2 Harga Pokok Penjualan/perolehan tanah dan atau bangunan

 Untuk menguji kebenaran biaya perolehan tanah yang dilaporkan wajib
pajak, apakah biaya dilaporkan sesuai dengan fakta yang ada (harga yang
dibayar perusahaan).
 Untuk menguji Fisik lahan/tanah yang dibeli (luas, kategori (tanah rawa,
tanah matang atau lainnya)) sesuai dengan fisik lahan/tanah yang
dilaporkan wajib pajak.
 Untuk memastikan biaya yang dibebankan ke harga perolehan tanah sama
dengan yang dibayar oleh perusahaan.
 Untuk menguji kepatuhan wajib pajak atas peraturan perpajakan terkait
dengan transaksi tersebut.
b. Metode Pemeriksaan yang digunakan :
 Metode langsung


 pengujian keabsahan dokumen (kontrak atau akte jual beli atau perjanjian
perikatan jual beli atau dokumen lain sesuai kondisi dan fakta lapangan)
 Pengujian kebenaran harga
(audit trail)
neraca
 Teliti keabsahan dokumen
 Lakukan konfirmasi atau klarifikasi kepada pihak terkait
5.3 Harga Pokok Penjualan/Tenaga kerja

 Untuk menguji kebenaran biaya tenaga kerja yang ada, sesuai dengan yang
dilaporkan wajib pajak.
 Untuk menguji jumlah tenaga kerja yang ada sesuai dengan yang dilaporkan
wajib pajak.
 Untuk menguji kepatuhan perpajakan atas biaya tenaga kerja yang dibayar
dan dibeban sebagai biaya.
b. Metode Pemeriksaan yang digunakan:
 Metode langsung


 pengujian keabsahan dokumen (kontrak kerja atau dokumen lain sesuai
kondisi dan fakta lapangan)
d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan:
(audit trail)
neraca
5.4 Harga Pokok Penjualan/Biaya …..dst

a. Tujuan Pemeriksaan adalah:
 Untuk menguji kebenaran biaya…...
 Untuk...
 Metode langsung
 pengujian keabsahan dokumen (kontrak atau dokumen lain sesuai kondisi
dan fakta lapangan).
 Pengujian Kebenaran fisik


(audit trail)
neraca
5.5 Pajak-Pajak terkait (PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23)

 Untuk menguji kebenaran biaya perijinan yang dikeluarkanWP, apakah
semua biaya yang dikeluarkan dipotong pajaknya.
 Untuk menguji kepatuhan dalam pemenuhan kewajiban perpajakan terkait
biaya-biaya tersebut.
 Metode langsung
 pengujian keabsahan dokumen (kontrak kerja atau dokumen sejenis)
(audit trail)


neraca
 Lakukan pemeriksaan kebenaran fisik.
Program pemeriksaan atas Whitholding lainnya dapat dibuat sesuai dengan

kebutuhan tergantung pada kondisi dan fakta lapangan.
5.6 PPN dan PPn BM

 Untuk menguji kebenaran nilai jual sebagai dasar pengenaan pajak (DPP),
apakah DPP yang dilaporkan sama dengan DPP transaksi (nilai yang
dibayar pelanggan)
 Untuk menguji semua produk yang diserahkan telah dilaporkan wajib pajak.
 Untuk menguji luas unit produk yang dijual sama dengan yang dilaporkan
 Untuk menguji kepatuhan wajib pajak atas aturan perpajakan yang berlaku.
 Metode langsung
 pengujian keabsahan dokumen (kontrak kerja atau dokumen sejenis)
(audit trail)


neraca
TETAP SEMANGAT
‐ooOOOoo‐



Lampiran

Modul Real Estate PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Modul Real Estate PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Hak Cipta 2013, Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan ii

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan iii

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan iv

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan v

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan vi

1. Sejarah Singkat Bisnis Properti/Real-Estate

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 1

2. Potensi Bisnis Properti/Real Estate

Kapitalisasi Nilai Proyek Properti

17,819 20,042 Duta Pertiwi

Sumber: http://properti.kompas.com/read/2013/04/05/14254984/Inilah.Raja-raja.Properti.Indonesia, diolah.

3. Proses Bisnis Real Estate

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 2

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 3

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 4

3.2. Tahapan Bisnis Real Estate

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 5

Pembahasan lebih mendalam mengenai tahapan proses bisnis dari perijinan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 6

1.2. Sumber pendanaan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 7

4. Pengadaan dan Penyiapan/Pematangan lahan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 8

Pengadaan tanah dapat berupa:

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 9

2) Tukar Menukar Tanah, yaitu penguasaan tanah (biasanya tanah kantong)

4.2 Konsolidasi Lahan

4.3 Pengurusan Penggabungan dokumen Sertifikat Tanah dan SPPT PBB

4.4 Pengurusan IMB Global dan Parsial

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 10

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 11

5.2 Pelaksanaan Konstruksi

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 13

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 14

Pengelompokan di atas masih dapat dibagi-bagi lagi per jenisnya misalnya

Pada dasarnya proses pemasaran pada industri properti/real estate dilakukan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 15

2.1 Penjualan secara tunai

2.2 Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen (KPR/A)

2.4 Cicilan Tunai / Cash Bertahap

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 17

2. Ruang Lingkup dalam Standar Akuntansi Industri Real Estate

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 18

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 19

Jika masih dalam tahap

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 20

5. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate

Biaya Aktivitas Pengembangan real estate yang dikapitalisasi ke proyek

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 21

5.2 Biaya Perolehan Tanah

5.3 Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

5.5 Biaya Pinjaman

6. Alokasi Biaya ke Setiap Unit Real Estate

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan 23

1. Kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan,yaitu mencakup :

1. Pajak-Pajak yang Dikenakan

1.1 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Cara perhitungan PBB:

1.2 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut :

1.3 Pajak Penghasilan (PPh) Bersifat Final

PENGALIHAN HAK ATAS TANAH/BANGUNAN