INTRODUCCION

La tasación es un componente clave en el proceso de determinación del valor de

un bien inmueble. TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor
económico más probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre
y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo
técnico
Para comenzar en toda valuación Inmobiliaria debemos considerar por una parte
el valor del terreno por otro el valor de la construcción más la rentabilidad
esperada y proceder a la sumatoria para obtener un total, de esta forma nos
enfrentamos al precio real de la propiedad sin que esta haya sido depreciada. La
depreciación en todo bien urbano debe aplicarse salvo si este es un terreno eriazo
o una construcción que no supere los diez años de edad aparente.
OBJETIVO
Dar a conocer de manera práctica los derivados de la tasación desarrollado en
puntos fijos como ser:
1 Valor razonable de los instrumentos financieros
2Correcion de la tasa de acuerdo a la inflación

3 principios y conceptos de valor. Valor de tasación

ANTECEDENTES
A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de
eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de
ésta.
A continuación de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de
los conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl
Dobner.
Prehistoria
El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de
caza, utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos
actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo,
ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido
de tenencia o propiedad sobre esos elementos.
Antes de que surjan las sociedades agrícolas, no habían limitaciones sobre el uso
de la propiedad, había la suficiente extensión y no había excusa para formar
parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen
distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la
tierra toma un concepto de bien generador de riqueza.
El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del
periodo mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la
construcción de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definición de
propiedad raíz.
Babilonia
Nemrod (2.640 – 2.575 a.C), fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se le
confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego
ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar
tablillas, contratos e informes.
En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontró una reliquia de invaluable
valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 años a.C. En esta
tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus
parcelas (trapecios, rectángulos), con sus medidas de lado y superficie.
Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento
inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta,
cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales.
Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que
generaba la tierra (ingreso por cosechas).
Egipto
En Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o
representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de
todo incluyendo la tierra. Por ese motivo éste rentaba este insumo. Luego de la
cuarta dinastía, la propiedad inicia una transición de ser objeto de renta al
concepto de propiedad pura.
Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra, la lleva a cabo
Ramsés
II el Grande (siglo XVI a.C.).
Según Heródoto: ¨ Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes
asignándoles a todos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo su
recaudación principal de la renta que los poseedores tenían que pagarle año por
año, los lotes tenían lados de 100 codos¨. En la época de Ptolomeo la tierra se
dividía en cinco tipos:
Las tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto)
Las tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios
mientras prestan servicio
Las parcelas invendibles (tierras de los soldados)
Las tierras del templo
Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)
Roma
El derecho romano asignada al primer ocupante de un área le pertenecían la
tierra, el agua, el aire y los animales que sobre ésta existiesen (derecho de
propiedad exclusiva).
Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma.
En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce
Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.)
Estas tablas talladas en mármol presentan los siguientes principios que influyeron
en la concepción del derecho privado:
La propiedad privada sobre bienes raíces
La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos
El traslado de los bienes por herencia
En el periodo 405 – 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio
del expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la
propagación de la jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la
mayor parte de las legislaciones de occidente.
Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica
Latina. El mercado INCA no tenía moneda ni mercado y su desarrollo sólo podía
tener un desempeño eficiente con la participación de los tasadores o llamados
Chaninchaqkuna. Estos posteriormente establecieron los primeros catastros en
América, para posteriormente seguir con esta técnica los conquistadores
españoles y portugueses en los períodos de la colonia. , Principalmente durante la
época del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de
valuadores entre las que se cita a la más antigua como es el
Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890). Posteriormente podemos citar las
siguientes
Asociaciones:
1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV
(1949). IBAPE (Instituto Brasileño de Evaluadores y Peritos de Ingeniería, que en
la época de 1980 se reúne con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se
destaca el potencial científico de sus valuadores 1981 creación The International
Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comité Internacional
de Valuación, IVSC.1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela)
Asociación de Avaluadores de Paraguay
Instituto de Avaluadores del Uruguay
Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación
Instituto Argentino de Tasaciones (4 de abril de 1957)
ELEMENTOS QUE PARTICIPAN EN LA VALUACION
Los elementos que intervienen en la avaluación son fundamentalmente las cosas y
las personas, yo diría las personas de existencia visible.
- De acuerdo al Código Civil (art. 30).
"Son personas: todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer
obligaciones".
Se clasifican en;
a) Personas de existencia visible
b) Personas de existencia ideal o jurídica: de Carácter Público o Carácter Privado.
"Todos los entes que presentasen signos característicos de humanidad, sin
distinción de
Cualidades o accidentes, son personas de existencia visible (art, 51 del Cód. Civil)
De existencia ideal o también personas jurídicas; Quedan definidas en el Código
Civil
Como de existencia necesaria y creada con un objeto conveniente al pueblo. Son
de
Carácter Público y de carácter Privado.
De carácter Público:
1 - El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.
2 - Las Entidades Autárquicas
3 - La Iglesia Católica.
De carácter Privado:
Los establecimientos de utilidad pública; (religioso, científico, colegios,
sociedades, bancos, etc.) y toda asociación que tenga por objeto el bien común y.
posea patrimonio propio, y sean capaces por sus estatutos de adquirir derechos y
contraer obligaciones.
- De acuerdo al Código Civil (art. 2311).
“Se llaman cosas los objetos materiales susceptibles de tener un valor" Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales
Susceptibles de apropiación.
Los objetos inmateriales susceptibles de adquirir valor, e igualmente las cosas, se
llaman BIENES. El conjunto de los bienes de una persona constituyen su
patrimonio. Las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por accesión
o por su carácter,
Representativo.
DESARROLLO
1 Valor razonable de los instrumentos financieros
Se entiende por valor razonable de un activo o pasivo financiero en una fecha
dada el importe por el que podría ser entregado o liquidado, respectivamente, en
esa fecha entre dos partes, independientes y expertas en la materia, que actuasen
libre y prudentemente, en condiciones de mercado. La referencia más objetiva y
habitual del valor razonable de un activo o pasivo financiero es el precio que se
pagaría por él en un mercado organizado, transparente y profundo (“precio de
cotización” o “precio de mercado”).
Cuando no existe precio de mercado para un determinado activo o pasivo
financiero, se recurre para estimar su valor razonable al establecido en
transacciones recientes de instrumentos análogos y, en su defecto, a modelos
matemáticos de valoración suficientemente contrastados por la comunidad
financiera internacional. En la utilización de estos modelos se tienen en
consideración las peculiaridades específicas del activo o pasivo a valorar y, muy
especialmente, los distintos tipos de riesgos que el activo o pasivo lleva asociados.
No obstante lo anterior, las propias limitaciones de los modelos de valoración
desarrollados y las posibles inexactitudes en las hipótesis y parámetros exigidos
por estos modelos pueden dar lugar a que el valor razonable estimado de un
activo o pasivo no coincida exactamente con el precio al que el activo o pasivo
podría ser entregado o liquidado en la fecha de su valoración.
El valor razonable de los derivados financieros incluidos en las carteras de
negociación se asimila a su cotización diaria cuando existe un mercado activo
para estos instrumentos financieros. Si, por alguna razón, no se puede establecer
su cotización en una fecha dada, se recurre para valorarlos a métodos similares a
los utilizados para valorar los derivados contratados en mercados no organizados
(“over the counter” u “OTC”).
El valor razonable de los derivados OTC (“valor actual” o “cierre teórico”) se
determina mediante la suma de los flujos de efectivo futuros con origen en el
instrumento, descontados a la fecha de la valoración; utilizándose en el proceso
de valoración métodos reconocidos por los mercados financieros internacionales:
“valor actual neto” (VAN), modelos de determinación de precios de opciones, etc.
Determinación del valor razonable de los instrumentos financieros -
A continuación se presenta una comparación entre el valor por el que figuran
registrados los activos y pasivos financieros del Grupo en los balances
consolidados adjuntos y su correspondiente valor razonable:
instrument Técnicas 2011
os de Principale Valor razonable
Financieros valoració Principales s inputs (millones de
Nivel 2 n hipótesis utilizados euros)
instrument Técnicas 2011
os de Principale Valor razonable
Financieros valoració Principales s inputs (millones de
Nivel 2 n hipótesis utilizados euros)
Cartera de
negociación
Cálculo del Valores
valor presente representati
de los 793
vos de
• Valores instrumentos deuda
representati financieros
vos de Instrumento
como valor 97
deuda s de capital
actual de los
flujos de Otros activos a
efectivo valor razonable
futuros con cambios en
(descontados pérdidas y
a tipos de ganancias
interés del Valores
mercado), representati
61
teniendo en • Primas de vos de
cuenta: riesgo. deuda
Método del • Una • Tipos de Instrumento
valor estimación de interés de 558
s de capital
presente las tasas de mercado Activos
prepago; observable financieros
• El riesgo de s disponibles para
crédito de los la venta
emisores; y
• Valores
• Los tipos de
Instrumento representati 15.02
interés de
s de capital vos de 5
mercado
deuda
actuales.
• Net asset Instrumento
224
value (NAV) s de capital
publicado Otros
recurrenteme pasivos a
nte, pero con valor
periodicidad razonable
1.825
superior a un con
trimestre. cambios en
pérdidas y
ganancias
Fórmulas Para Para Activo
• Derivados analítica / derivados derivados Derivados 46.02
semi- sobre sobre de 5
instrument Técnicas 2011
os de Principale Valor razonable
Financieros valoració Principales s inputs (millones de
Nivel 2 n hipótesis utilizados euros)
analítica acciones, acciones, negociación
inflación, inflación,
divisas o divisas o
materias materias
primas: primas:
• Las •
hipótesis de Estructura
Black-Scholes forward del
tienen en subyacente
cuenta los •
posibles Volatilidad
ajustes a la de las
convexidad opciones
Para •
derivados Correlacion
sobre tipos de es Derivados
4.263
interés: observable de cobertura
• Las s entre
hipótesis de subyacente
Black-Scholes s
asumen un Para
proceso derivados
lognormal de sobre tipo
los tipos de interés:
forward y •
tienen en Estructura
cuenta los temporal
posibles de tipos de
ajustes a la interés.
convexidad •
Para Hipótesis del Volatilidad
derivados modelo de del
sobre volatilidad subyacente
acciones, local: se .
divisas o asume una Para
materias difusión derivados
primas: continua del de crédito:
• subyacente •
Simulacion con la Cotizacion
es de volatilidad es de los
Monte dependiendo Credit
Carlo. del valor del Default Pasivo
 instrument Técnicas 2011
os de Principale Valor razonable
Financieros valoració Principales s inputs (millones de
Nivel 2 n hipótesis utilizados euros)
subyacente y Swaps
el plazo (CDS).
Para •
Este modelo Volatilidad
derivados
asume que: histórica
sobre tipos
• Los tipos CDS
de interés:
forward en la
• Modelo
estructura de
de Black- Derivados
plazos de la 45.46
Derman- de
curva de tipos 7
Toy, Libor negociación
de interés
Market
están
Model y
perfectamente
SABR
correlacionad
• HW 1
os
factor

Ejemplo:

2CORRECION DE LA TASA DEACUERDO A LA INFLACION

Se ha elegido conducir su política monetaria en base a Metas de Inflación,

dejando de lado la otra alternativa que consiste en Metas de Agregados. Las
Metas de Inflación, si bien brindan más discrecionalidad y margen de acción,
también enfrentan mayores complicaciones y margen de error que las Metas de
Agregados. Su diseño presenta dos problemas: i) se maneja la tasa de interés
nominal de corto plazo cuando lo que ‘ importa’ es la tasa real de largo y ii) la
tasa real neutral no es observable, ni constante.

El Banco Central controla la tasa de interés nominal de corto plazo (tasa de

corredor de pases) cuando la tasa que ‘ importa’ es la tasa de interés de largo
plazo. El Banco Central debe fijar el tipo de interés nominal pensando en términos
reales y en función de la tasa de interés real neutral, que es la tasa que iguala el
PBI al PBI potencial. Pero el problema es que la tasa de interés real neutral no es
observable, ni constante.

En este marco, los Bancos Centrales suelen estimar un rango para la tasa de
interés neutral. Cuando desean hacer política monetaria contractiva (expansiva)
para bajar (estimular) la inflación (el crédito), colocan su tasa por encima (debajo)
del rango estimado para la tasa real neutral. Pero si se tiene en cuenta que la tasa
neutral real contra la cual se edifica la política monetaria no es observable y
fluctúa, La reciente aceleración de la inflación respondería a que la política
monetaria se habría relajado antes de lo debido y más de la cuenta, sobre todo a
partir de noviembre cuando la política avanzó sobre el BC.y la tasa bajó -200bps.

En este contexto debe volver sobre sus pasos, corrigiendo y endureciendo su

política monetaria con suba de tasa de interés. La tasa de interés está baja y debe
ser subida para que la inflación baje a 0,7%/0,9% mensual en el segundo
semestre y la meta se cumpla. Por el contrario, sin corrección de la política
monetaria y sin suba de tasa, la chance de cumplir la meta de inflación se reduce.

La conclusión de que la política monetaria se relajó antes de lo debido, más de la

cuenta, y que la tasa de interés está baja surge de la comparación contra la tasa
de arbitraje, que es la tasa de equilibrio que el mercado determinaría si el BC
manejara (fijara) la cantidad de dinero
3 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION

I. PRINCIPIOS

Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de

bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido. En función de lo expresado,
pueden enunciarse tres principios fundamentales: Principio de sustitución. El valor
de un bien es equivalente al de otros activos de similares características
sustitutivos de aquél. Principio de temporalidad. El valor de un bien está en función
de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo. Principio de
finalidad. La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las
técnicas por seguir.

II. BASES DE VALORACIÓN.

CONCEPTOS DE VALOR 1.

Valor de mercado Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir

un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose
verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una
comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un
vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan
libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la
operación. El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la
intersección de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada
por su costo de sustitución para los potenciales compradores.

El valor de mercado puede ser obtenido: a) Comparando sus características

físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando
luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias
detectadas. b) En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de
la tasa de rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares. 2. Valor del
Costo de reposición (CR)

2.1 Bruto o a nuevo (CRB):

Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la

valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características

2.2 Neto o depreciado (CRD):

Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha

de la valoración. En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del
terreno.

3. Valor de uso

. Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización

que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos
solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo.

III. VALOR DE TASACION

Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:

- valuación para expropiaciones (valor objetivo). - valuación técnico-contable (para

valuaciones patrimoniales). - valuación para la venta o adquisición de bienes -
valuación para locación o concesión de uso. - valuación para garantía - valuación
para subasta - valuación para seguros. - valuación a efectos impositivos o de
catastro. - valuación para servidumbres.

La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor

(valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual
se adoptará la metodología contemplada en la Norma correspondiente para la
determinación del Valor de Tasación solicitado. Se define a continuación:
VALUACIÓN PARA EXPROPIACION

En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación

del Valor Objetivo del bien, entendido –en función de la Ley Nº 21.499- como la
suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado
y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación, en condiciones
equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en cuenta
circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el
mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. En consecuencia, el Valor
Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado cuando éste pueda
determinarse, o con el costo de reposición depreciado (CRD) en su defecto.

VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE

En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de

obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado. El Valor de
Tasación para estos fines se calculará preferentemente a partir del valor de
mercado, obtenido por el Método Comparativo, afectado por un coeficiente de
realización que tendrá en cuenta la hipótesis de la venta del bien en un término
relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el
descuento de los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su
comercialización inclusive. Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de
su diseño, tamaño, ubicación, etc. que un comitente utilice en el cumplimiento de
su función específica, sin los cuales la gestión del poseedor se resiente o paraliza
y que en caso de destrucción deberían ser indefectiblemente reemplazados por
otros de idénticas características que el mercado no puede proveer, se tasarán por
su valor de reposición depreciado.

El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el
costo de reposición depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su
reemplazo lógico en función de los avances tecnológicos. Para inmuebles, el Valor
Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del edificio
discriminados, ya que según las Normas Contables son registros distintos. Para
bienes muebles, se efectuará una depreciación lineal.

VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente

obtenido por el método comparativo.

VALUACIÓN PARA LOCACION O CONCESIÓN DE USO

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el
método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción
fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro
método financiero apropiado.

VALUACIÓN PARA GARANTÍA

El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será

el valor de realización, entendido como el valor de mercado descontados un
porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término relativamente
corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales
directos que podrían generarse hasta su comercialización .

VALUACIÓN PARA SUBASTA

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por un
coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente.

VALUACIÓN PARA SEGUROS

El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de

reposición depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno

. VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de

reposición depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de
aplicación.

VALUACION PARA SERVIDUMBRES

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los
coeficientes de restricción según el caso.

Ejemplo:

La locación que pueda pagarse de forma periódica (semanal, quincenal,

mensual o anual, por ejemplo lo que se construye como una renta. Por otra
parte, el valor del ALQUILER puede ser abonado de una única vez al
comienzo o al final del plazo fijado por el contrato. De esta manera, si se
acuerda el arrendamiento de una casa por 500 dólares mensuales y se
acuerda el arrendamiento de una casa por 500 dólares mensuales y se firma
un contrato de un año el locatario puede desembolsar un único pago de 600
dólares
CONCLUCIONES

Se ha llegado a la conclusión de que los distintos procedimientos de la tasación

son instrumentos de utilidad para la vida diaria de una persona común y corriente,
por otra parte consideramos que dependiendo los tipos de terreno y los registros
que se necesiten la tasación es infalible para dar un valor o demostrar un valor a él
bien inmueble.