1. Por meio de um contrato de compra e venda “A” vendeu para o seu filho “B”, em 02/05/2009, um
imóvel cuja descrição consta: “Fazenda Vale Verde”, com uma área de 5.000 hectares, com divisas
certas, confrontantes conhecidos e toda cercada, com 200 cabeças de gado, pagando “B”, no ato da
escrituração, o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Os demais filhos de “A” e sua esposa
não anuíram com a venda. Além disso, foi pactuado o direito de preferência de “A”, no prazo de 2
anos.
1.1. Se, depois de concluído o contrato e devidamente registrado, “B” constate que a área da fazenda
era de apenas 4.800 hectares, tem ele alguma solução jurídica para o problema? Analise,
obrigatoriamente, qual a modalidade de compra e venda pactuada pelas partes e o prazo para
formular o pedido.
A modalidade pactuada pelas partes é a venda ad corpus. Esta afirmação se baseia na explicação
de Carlos Roberto Gonçalves, o qual afirma que, em tal espécie de venda, o imóvel é adquirido como
um todo, como corpo certo e determinado, citando o exemplo de “Chácara Palmeiras”, como também
por ser caracterizado pelas confrontações existentes. Gonçalves complementa:
“Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em
atenção à área declarada. Certas circunstâncias, como a expressão ‘tantos alqueires mais ou menos’,
a discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente murado ou quase
todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus”. P. 250
Constatando que a área da fazenda era de apenas 4.800 hectares, e não de 5.000, como dizia na
descrição, “B” não tem solução jurídica para o problema, pois, assim como determina o § 3o do art.
500 do Código Civil, “não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.
Como a diferença existente (200 hectares) não excede a 1/20 da área total enunciada, ou seja,
não ultrapassa de 5% da extensão total (a qual seria 250 hectares), também não se aplicaria solução
jurídica pois, como afirma o § 1o do art. 500 do Código Civil, “presume-se que a referência às
dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo
da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não
teria realizado o negócio”. ---- isso seria para ad mensuram!!!!!!! Errado. Ad corpus nunca pode
reclamar.
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Resposta da professora: como está vendendo a terra + as 200 cabeças de gato, é uma venda ad
corpus, ainda que não esteja descrito assim no contrato.
Venda de metragem total do condomínio, dizendo que tem piscina, hidro, salão de festa infantil,
área de recreação, academia, contendo área total de 270m2: ad corpus
1.2. A venda, tal como posta na situação hipotética, é válida? Cabe a nulidade ou anulabilidade do
negócio jurídico?
A venda entre “A” e “B” não é válida pois se trata de venda de ascendente e descendente sem a
anuência dos demais filhos de “A” e de sua esposa. Nesse sentido, afirma o art. 496 do Código Civil: “É
anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do
alienante expressamente houverem consentido”.
Carlos Roberto Gonçalves afirma que tal anuência para a venda deve ser expressa, mas que o
artigo citado anteriormente é omisso no que se refere à forma. Desse modo, o autor explica que é
aplicada a regra geral determinada no art. 220 do referido Código, sendo que a “anuência, ou a
autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e
constará, sempre que possa, do próprio instrumento”.
Desse modo, cabe a anulabilidade do negócio jurídico, como descrito no art. 496 do Código Civil
previamente citado. São legitimados para arguir a anulabilidade de venda os demais descendentes e
o cônjuge do vendedor “A”. Cabe mencionar que, como Carlos Roberto Gonçalves explicita, “ainda
que somente um dos interessados tenha tomado a iniciativa da ação, a anulabilidade do contrato o
invalida por inteiro e não apenas em face do seu autor”. P. 239
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Anulabilidade.
1.3. Caso “B” resolva vender a fazenda em 15 /02/2011, poderá recusar-se a oferecê-lo para “A”?
Não, caso “B” resolva vender a fazenda em 15/02/2011, não poderá recusar-se a oferecê-la para
“A” pois foi pactuado o direito de preferência de “A”, no prazo de 2 anos. Como a venda foi realizada
em 02/05/2009, o dia 15/02/2011 ainda está no prazo de 2 anos.
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O direito de preferência, também chamado de preempção, está disposto no art. 513 do Código
Civil, o qual define que “a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer
ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito
de prelação na compra, tanto por tanto”.
Se o comprador desrespeitar a cláusula, cabe o art. 518 do mesmo diploma: “responderá por
perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das
vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de
má-fé”.
Cláusula de retrovenda so cai sobre imóveis e não pode atualizar por valor de mercado. Tem
que constar se for atualização monetária.
2. Laudelino se compromete a vender duas toneladas de grãos de soja para Santos Beneficiamento
de Soja Ltda para a colheita da safra de 2014, assumindo expressamente em contrato a obrigação
da tradição da coisa, com todos os riscos a ela inerentes.
Trata-se de contrato acidentalmente aleatório, pois se trata de venda de coisas futuras (existência e
quantidade), Tem-se como exemplo uma safra agrícola.s
quando o contrato tem cláusula de álea, é chamado de acidentalmente de álea. não é puramente
aleatório (como o de seguro).
Tem um contrato de compra e venda acidentalmente aleatório, pois há cláusula referente ao objeto é
de álea. É um acidente por causa do objeto.
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Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de
virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que
de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à
esperada.
Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante
restituirá o preço recebido.
Assim acontecendo se o risco da aquisição da safra futura limitar-se-á sua quantidade, pois deve ela
existir, o contrato fica nulo se nada puder ser escolhido. Se caso vier a existir alguma quantidade, por
menor que seja o contrato deve ser cumprido, tendo o vendedor direito a todo o preço ajustado
3.1. Na compra e venda acima descrita trata de venda ad mensuram ou ad corpus? Qual a modalidade
de execução ao caso concreto?
Trata-se de venda ad mensuram, pois o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel.
Trata-se de execução de trato sucessivo, pois é uma compra e venda a prazo ou cumprimento de
determinado prazo, ou seja, o pagamento é parcelado.
3.2. Maria resolve mobiliar o imóvel recentemente adquirido e ocupado, quando medido para
planejamento observa diferença de metragem total de 11 m². Qual a solução mais adequada para o
casal adquirente? Estamos diante de diferença meramente enunciativa?
A solução mais adequada para o casal adquirente seria exigir o complemento da área, e, sendo
isso impossível, seria reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, por se
tratar de venda ad mensuram. Esse raciocínio se deve ao art. 500 do Código Civil.
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Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar
a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador
terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução
do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
5% ou 1/20 de 135m2 = 6.75 m2. Diferença de metragem total existente: 11 m2. Maior do que 1/20
(5%) da área total.
Não se trata de diferença meramente enunciativa pois, para esta ser caracterizada, de acordo
com o § 1o do art. 500 do Código Civil, a diferença encontrada não excederia de um vigésimo da área
total enunciada. No caso em questão, a diferença existente excede 1/20 (5%) da área total (135 m2),
por ser uma diferença de 11 m2. Para caracterizar uma diferença simplesmente enunciativa, não
poderia exceder de 6.75 m2.
Há dto de 3 hipóteses: desfazimento do negócio ou pedir abatimento. Maria poderá optar por
abatimento, não somente à constrturoa, mas também à caixa econômica
3.3. Se hipoteticamente neste caso, tivesse ocorrido permuta entre a construtora vendedora e Maria
e Arnaldo - adquirentes, constatando diferença de área que levasse à depreciação significativa do
imóvel objeto da troca, qual seria a solução mais adequada diante do vício redibitório (no caso
metragem)?
No caso dos vícios redibitórios em relação à permuta, a parte lesada terá apenas a opção da
resolução contratual, com volta ao status quo ante. Não cabe a possibilidade de abatimento do preço,
pois trata-se de troca e não de venda.
Bastaria o desfazimento
4. Fagundes Varela proprietário da marca de roupas VESTEBEM, entrega a Ovídio da Costa, para
venda na loja pertencente a este 150 calças jeans, de vários tamanhos e modelos, todas com o valor
estimado por Fagundes. Ovídio se compromete a vender as 150 calças em sua loja no prazo de dois
meses, acrescentando valor ao preço estimado como forma de obtenção de lucro.
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Nele, existe uma obrigação alternativa: ou compra ou vende com a obtenção de lucro. Gonçalves
explica que é denominada dessa forma porque a autorização para a venda não é essencial, pois o
consignatário pode optar por adquirir o bem para si ou simplesmente restituí-lo.
O autor menciona que Caio Mário aponta as seguintes características do contrato estimatório ou
de vendas em consignação:
4.2. Passados 20 dias da contratação, Fagundes Varela entra em contato com Ovídio e solicita que o
mesmo devolva as peças de roupas que não foram vendidas, pois tem outros compradores
interessados na aquisição da mesma. Ovídio é obrigado a restituir as roupas se não findou o contrato?
Não, Ovídio não é obrigado a restituir as roupas se não findou o contrato. Como explica
Gonçalves, o consignante, “na fluência do lapso temporal, não poderá pretender a sua restituição,
nem perturbar a posse direta do consignatário, sob pena de sujeitar-se aos interditos possessórios”.
Ou seja, durante o lapso temporal (vigência do contrato) o consignante não poderá reaver a coisa
consignada, pois estará turbando a posse direta do consignatário, que terá direito ao pleitear as
medidas judiciais dos interditos possessórios.
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Dessa forma, o consignante precisa aguardar que o prazo ajustado no contrato estimatório se
encerre.
Nesse sentido, define o art. 537 do Código Civil: “O consignante não pode dispor da coisa antes
de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição”.
4.3. Ovídio tem vários credores e estes ingressam com ação de cobrança, sendo que todo o estoque
da loja do comerciante é penhorado para garantia da execução das dívidas. É válida tal penhora uma
vez que o comerciante detém as propriedade do bem objeto deste negócio jurídico. Procede tal
assertiva? E se Fagundes fosse o devedor, as roupas poderiam ser objeto de penhora?
Não, a assertiva não procede, pois o comerciante (Ovídio) não é proprietário, e sim, somente
possuidor com posse própria.
Gonçalves expõe a explicação de Paulo Luz Netto Lôbo, o qual afirma que o consignatário pode
dispor da coisa, por ser possuidor com posse própria, mas não é proprietário. Já o consignante, que é
proprietário, não pode dispor da coisa até que seja restituída, mas mesmo assim reserva o domínio.
Então, o consignatário pode dispor por ato voluntário, mas seus credores não podem penhorar ou
sequestrar a coisa até que o prazo estipulado no contrato estimatório se encerre.