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PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO PARANÁ CAMPUS I - CURITIBA-

ESCOLA DE DIREITO – 1º SEMESTRE DE 2018

Considere as seguintes situações hipotéticas, respondendo, fundamentadamente na doutrina e


legislação, as questões a seguir:

1. Por meio de um contrato de compra e venda “A” vendeu para o seu filho “B”, em 02/05/2009, um
imóvel cuja descrição consta: “Fazenda Vale Verde”, com uma área de 5.000 hectares, com divisas
certas, confrontantes conhecidos e toda cercada, com 200 cabeças de gado, pagando “B”, no ato da
escrituração, o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Os demais filhos de “A” e sua esposa
não anuíram com a venda. Além disso, foi pactuado o direito de preferência de “A”, no prazo de 2
anos.

1.1. Se, depois de concluído o contrato e devidamente registrado, “B” constate que a área da fazenda
era de apenas 4.800 hectares, tem ele alguma solução jurídica para o problema? Analise,
obrigatoriamente, qual a modalidade de compra e venda pactuada pelas partes e o prazo para
formular o pedido.

A modalidade pactuada pelas partes é a venda ad corpus. Esta afirmação se baseia na explicação
de Carlos Roberto Gonçalves, o qual afirma que, em tal espécie de venda, o imóvel é adquirido como
um todo, como corpo certo e determinado, citando o exemplo de “Chácara Palmeiras”, como também
por ser caracterizado pelas confrontações existentes. Gonçalves complementa:

“Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em
atenção à área declarada. Certas circunstâncias, como a expressão ‘tantos alqueires mais ou menos’,
a discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente murado ou quase
todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus”. P. 250

Constatando que a área da fazenda era de apenas 4.800 hectares, e não de 5.000, como dizia na
descrição, “B” não tem solução jurídica para o problema, pois, assim como determina o § 3o do art.
500 do Código Civil, “não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.

Como a diferença existente (200 hectares) não excede a 1/20 da área total enunciada, ou seja,
não ultrapassa de 5% da extensão total (a qual seria 250 hectares), também não se aplicaria solução
jurídica pois, como afirma o § 1o do art. 500 do Código Civil, “presume-se que a referência às
dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo
da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não
teria realizado o negócio”. ---- isso seria para ad mensuram!!!!!!! Errado. Ad corpus nunca pode
reclamar.

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Resposta da professora: como está vendendo a terra + as 200 cabeças de gato, é uma venda ad
corpus, ainda que não esteja descrito assim no contrato.

Se fosse ad mensuram: pode reclamar, abatimento do preço

Como é ad corpus, a metragem é meramente enunciativa. Não dá direito de reclamar a diferença,


comprar no todo.

Venda de apto, unidade: ad mensuram

Venda de metragem total do condomínio, dizendo que tem piscina, hidro, salão de festa infantil,
área de recreação, academia, contendo área total de 270m2: ad corpus

1.2. A venda, tal como posta na situação hipotética, é válida? Cabe a nulidade ou anulabilidade do
negócio jurídico?

A venda entre “A” e “B” não é válida pois se trata de venda de ascendente e descendente sem a
anuência dos demais filhos de “A” e de sua esposa. Nesse sentido, afirma o art. 496 do Código Civil: “É
anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do
alienante expressamente houverem consentido”.

Carlos Roberto Gonçalves afirma que tal anuência para a venda deve ser expressa, mas que o
artigo citado anteriormente é omisso no que se refere à forma. Desse modo, o autor explica que é
aplicada a regra geral determinada no art. 220 do referido Código, sendo que a “anuência, ou a
autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e
constará, sempre que possa, do próprio instrumento”.

Desse modo, cabe a anulabilidade do negócio jurídico, como descrito no art. 496 do Código Civil
previamente citado. São legitimados para arguir a anulabilidade de venda os demais descendentes e
o cônjuge do vendedor “A”. Cabe mencionar que, como Carlos Roberto Gonçalves explicita, “ainda
que somente um dos interessados tenha tomado a iniciativa da ação, a anulabilidade do contrato o
invalida por inteiro e não apenas em face do seu autor”. P. 239

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Anulabilidade.

1.3. Caso “B” resolva vender a fazenda em 15 /02/2011, poderá recusar-se a oferecê-lo para “A”?

Não, caso “B” resolva vender a fazenda em 15/02/2011, não poderá recusar-se a oferecê-la para
“A” pois foi pactuado o direito de preferência de “A”, no prazo de 2 anos. Como a venda foi realizada
em 02/05/2009, o dia 15/02/2011 ainda está no prazo de 2 anos.

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O direito de preferência, também chamado de preempção, está disposto no art. 513 do Código
Civil, o qual define que “a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer
ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito
de prelação na compra, tanto por tanto”.

Se o comprador desrespeitar a cláusula, cabe o art. 518 do mesmo diploma: “responderá por
perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das
vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de
má-fé”.

Não pode recusar pois há direito de preferência por 2 anos.

Cláusula de retrovenda so cai sobre imóveis e não pode atualizar por valor de mercado. Tem
que constar se for atualização monetária.

2. Laudelino se compromete a vender duas toneladas de grãos de soja para Santos Beneficiamento
de Soja Ltda para a colheita da safra de 2014, assumindo expressamente em contrato a obrigação
da tradição da coisa, com todos os riscos a ela inerentes.

2.1. Qual a modalidade de compra e venda no caso?

Compra e venda de coisa futura.

2.2. Trata-se de contrato aleatório?

Trata-se de contrato acidentalmente aleatório, pois se trata de venda de coisas futuras (existência e
quantidade), Tem-se como exemplo uma safra agrícola.s

quando o contrato tem cláusula de álea, é chamado de acidentalmente de álea. não é puramente
aleatório (como o de seguro).

Comutativo, na sua essência, e acidentalmente aleatório

Tem um contrato de compra e venda acidentalmente aleatório, pois há cláusula referente ao objeto é
de álea. É um acidente por causa do objeto.

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2.3. Considerando a perda da safra em decorrência de intempéries Laudelino responderá diante do


comprador?

Sim, pois assumiu expressamente o risco por uma cláusula de álea.

459 – trata do risco referente à quantidade maior ou menor da coisa esperada

Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de
virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que
de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à
esperada.

Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante
restituirá o preço recebido.

Assim acontecendo se o risco da aquisição da safra futura limitar-se-á sua quantidade, pois deve ela
existir, o contrato fica nulo se nada puder ser escolhido. Se caso vier a existir alguma quantidade, por
menor que seja o contrato deve ser cumprido, tendo o vendedor direito a todo o preço ajustado

3. Maria e Arnaldo compraram um apartamento de 135 m², bem localizado, no valor de


R$325.000,00. Entrada de 10% no início da negociação, R$ 200.000,00 saque do FGTS de ambos e
saldo devedor financiado junto à CEF – SFH por 25 anos.

3.1. Na compra e venda acima descrita trata de venda ad mensuram ou ad corpus? Qual a modalidade
de execução ao caso concreto?

Trata-se de venda ad mensuram, pois o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel.

Trata-se de execução de trato sucessivo, pois é uma compra e venda a prazo ou cumprimento de
determinado prazo, ou seja, o pagamento é parcelado.

Ad mensuram, pois fala de área privativa do apto.

Execução de trato sucessivo

3.2. Maria resolve mobiliar o imóvel recentemente adquirido e ocupado, quando medido para
planejamento observa diferença de metragem total de 11 m². Qual a solução mais adequada para o
casal adquirente? Estamos diante de diferença meramente enunciativa?

A solução mais adequada para o casal adquirente seria exigir o complemento da área, e, sendo
isso impossível, seria reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, por se
tratar de venda ad mensuram. Esse raciocínio se deve ao art. 500 do Código Civil.

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Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar
a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador
terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução
do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

5% ou 1/20 de 135m2 = 6.75 m2. Diferença de metragem total existente: 11 m2. Maior do que 1/20
(5%) da área total.

Não se trata de diferença meramente enunciativa pois, para esta ser caracterizada, de acordo
com o § 1o do art. 500 do Código Civil, a diferença encontrada não excederia de um vigésimo da área
total enunciada. No caso em questão, a diferença existente excede 1/20 (5%) da área total (135 m2),
por ser uma diferença de 11 m2. Para caracterizar uma diferença simplesmente enunciativa, não
poderia exceder de 6.75 m2.

Não é meramente enunciativa pois ultrapassa de 5% no art. 500

Há dto de 3 hipóteses: desfazimento do negócio ou pedir abatimento. Maria poderá optar por
abatimento, não somente à constrturoa, mas também à caixa econômica

Depende da negociação que foi feita

3.3. Se hipoteticamente neste caso, tivesse ocorrido permuta entre a construtora vendedora e Maria
e Arnaldo - adquirentes, constatando diferença de área que levasse à depreciação significativa do
imóvel objeto da troca, qual seria a solução mais adequada diante do vício redibitório (no caso
metragem)?

No caso dos vícios redibitórios em relação à permuta, a parte lesada terá apenas a opção da
resolução contratual, com volta ao status quo ante. Não cabe a possibilidade de abatimento do preço,
pois trata-se de troca e não de venda.

Se fosse permuta, Despermutar, a troca.

Bastaria o desfazimento

4. Fagundes Varela proprietário da marca de roupas VESTEBEM, entrega a Ovídio da Costa, para
venda na loja pertencente a este 150 calças jeans, de vários tamanhos e modelos, todas com o valor
estimado por Fagundes. Ovídio se compromete a vender as 150 calças em sua loja no prazo de dois
meses, acrescentando valor ao preço estimado como forma de obtenção de lucro.

4.1. Conceituar o contrato acima tipificado indicando as partes, obrigações e características.

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O contrato acima descrito é um contrato estimatório ou de vendas em consignação. Assim como


explica Carlos Roberto Gonçalves, é aquele em que uma pessoa, denominada consignante, entrega
bens móveis a outra, chamada de consignatária, ficando esta autorizada a vendê-los, obrigando-se a
pagar o preço ajustado previamente (comprar), se não preferir restituir as coisas consignadas dentro
do prazo ajustado (devolução sem venda a terceiros). Dessa forma, o consignatário recebe o bem
móvel, cuja finalidade é a venda a terceiro, de acordo com o estimado pelo consignante. Aquele
poderá ficar com o bem para si pagando o preço, e poderá, no eentanto, obter lucro no sobrepreço
que obtiver.
Consignante é a parte que entrega os bens móveis a outra, sendo esta a consignatária, que fica
autorizada a vendê-los.

Cabe mencionar que é um contrato de natureza real, oneroso, comutativo e bilateral.

Nele, existe uma obrigação alternativa: ou compra ou vende com a obtenção de lucro. Gonçalves
explica que é denominada dessa forma porque a autorização para a venda não é essencial, pois o
consignatário pode optar por adquirir o bem para si ou simplesmente restituí-lo.

O autor menciona que Caio Mário aponta as seguintes características do contrato estimatório ou
de vendas em consignação:

a) exige a entrega da coisa;

b) a coisa deve ser um bem móvel;

c) acarreta a obrigação para o consignatário (accipiens) de restituir a coisa ou pagar o preço;

d) o preço é elemento essencial, devendo ser estimado previamente;

e) é um contrato a termo, o qual deve ser cumprido no prazo estipulado;

f) transfere ao consignatário a disponibilidade da coisa.

4.2. Passados 20 dias da contratação, Fagundes Varela entra em contato com Ovídio e solicita que o
mesmo devolva as peças de roupas que não foram vendidas, pois tem outros compradores
interessados na aquisição da mesma. Ovídio é obrigado a restituir as roupas se não findou o contrato?

Não, Ovídio não é obrigado a restituir as roupas se não findou o contrato. Como explica
Gonçalves, o consignante, “na fluência do lapso temporal, não poderá pretender a sua restituição,
nem perturbar a posse direta do consignatário, sob pena de sujeitar-se aos interditos possessórios”.

Ou seja, durante o lapso temporal (vigência do contrato) o consignante não poderá reaver a coisa
consignada, pois estará turbando a posse direta do consignatário, que terá direito ao pleitear as
medidas judiciais dos interditos possessórios.

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Dessa forma, o consignante precisa aguardar que o prazo ajustado no contrato estimatório se
encerre.

Nesse sentido, define o art. 537 do Código Civil: “O consignante não pode dispor da coisa antes
de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição”.

4.3. Ovídio tem vários credores e estes ingressam com ação de cobrança, sendo que todo o estoque
da loja do comerciante é penhorado para garantia da execução das dívidas. É válida tal penhora uma
vez que o comerciante detém as propriedade do bem objeto deste negócio jurídico. Procede tal
assertiva? E se Fagundes fosse o devedor, as roupas poderiam ser objeto de penhora?

Não, a assertiva não procede, pois o comerciante (Ovídio) não é proprietário, e sim, somente
possuidor com posse própria.

Gonçalves expõe a explicação de Paulo Luz Netto Lôbo, o qual afirma que o consignatário pode
dispor da coisa, por ser possuidor com posse própria, mas não é proprietário. Já o consignante, que é
proprietário, não pode dispor da coisa até que seja restituída, mas mesmo assim reserva o domínio.
Então, o consignatário pode dispor por ato voluntário, mas seus credores não podem penhorar ou
sequestrar a coisa até que o prazo estipulado no contrato estimatório se encerre.

Se Fagundes fosse o devedor, sim.