TEMA 5

LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEGISLACIÓN ESPECIAL

EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Ámbito de aplicación (1 LAU). La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se
destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Imperatividad (4 LAU). Al arrendamiento de finca urbana le es de aplicación las
normas del Código Civil de manera supletoria. El régimen de la fianza y
formalización del contrato es imperativo tanto para el arrendamiento de vivienda
como para el arrendamiento para usos distintos al de vivienda (Título IV LAU), pero
el régimen general varía según el uso primordial de la finca (el Título II regula el
arrendamiento de fincas urbanas destinadas a vivienda y el Título III regula el
arrendamiento de fincas para usos distintos al de vivienda), aunque, como es evidente
a todos los arrendamientos regulados en la LAU se les aplica el Título I, referido al
“Ámbito de la ley”.
Arrendamientos excluidos del ámbito de la LAU (5 LAU). Son:

 Viviendas de porteros, asalariados o funcionarios por razón del cargo o del

servicio que presten, que se regirán por el CC o, en su caso, por la legislación
específica aplicable.
 Viviendas militares, que se regirán por la legislación específica.
 Viviendas universitarias a estudiantes, profesores o PAS de la Universidad
cedente, que se regirán por las normas dispuestas por ésta.
 Fincas con casas-habitación, pero en las que la finalidad primordial es el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, que se rigen por la LAU.
 Arrendamiento de industria (aunque el arrendamiento de despacho profesional
sí entre dentro del ámbito de la LAU), que se somete al CC.
 La cesiones temporales de viviendas vacacionales sometidas a la normativa
turística.

II. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

1. Concepto y particularidades de su régimen jurídico
Concepto (2 LAU). El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario o de las personas recogidas en el artículo 7.1
LAR: cónyuge no separado o de hecho o sus hijos dependientes. Como lo importante

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 es la finalidad, es posible que se dé un arrendamiento sometido a la LAU en suelo
rústico.
Quedan también comprendidos dentro del arrendamiento los accesorios de la
vivienda: trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios
arrendados o servicios cedidos por el mismo arrendador (2.2 LAR).

Régimen aplicable: las reglas del arrendamiento de vivienda (4 y 6 LAR). Lo

dispuesto por el Título IV LAU para la fianza y la formalización del contrato, se aplica
imperativamente.
El Título II de la LAU establece las normas aplicables a los arrendamientos de
vivienda. Algunas de estas reglas tienen carácter imperativo, y otras son disponibles
para las partes.
 Las normas imperativas de este Título lo son en beneficio del arrendatario, de
tal modo que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que
modifiquen en perjuicio del arrendatario dichas reglas imperativas, pero son
perfectamente válidas las estipulaciones que mejoren la condición del
arrendatario.

 Las normas dispositivas serán aquellas que explícitamente admitan pacto en

contrario, y si ese pacto existe habrá que estar a lo pactado y no a la regla legal,
que será supletoria de la voluntad de las partes. La exclusión de la aplicación
de estos preceptos deberá realizarse de forma expresa y específica respecto de
cada uno de ellos, lo que implique que no puede renunciarse a la LAU en
bloque, aun cuando quepa pacto en contrario.
En base a esto, podemos afirmar que los arrendamientos de vivienda se regirán por
los pactos, cláusulas y condiciones que determine la voluntad de las partes, en el
marco de lo establecido en el Título II, y supletoriamente, por el Código Civil.
Las reglas especiales contenidas en la LAU para los arrendamientos de vivienda se
exponen en los apartados siguientes (2 a 10).

2. Cesión y subarriendo del contrato

Cesión del contrato de arrendamiento de vivienda (8.1 LAU). La cesión del
contrato por el arrendatario precisa del consentimiento escrito 1 del arrendador. En
caso de que se otorgue, el cesionario se subroga en la posición del cedente frente al

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Tanto en la cesión como en subarriendo, la necesidad de que el consentimiento se dé por escrito se viene
interpretando en el sentido de que la carga probatoria de su existencia corresponde al arrendatario, de tal
modo que serían válidos el consentimiento verbal y el tácito, derivado de los actos concluyentes del
arrendador.

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arrendador, si la cesión es total y liberatoria, o incluirá un nuevo arrendatario, si la
cesión no libera al arrendatario cedente.

Subarriendo de la vivienda arrendada (8.2 LAU). Solo se permite el subarriendo

parcial y nunca total, pudiendo dedicarse la parte de la vivienda subarrendada a
vivienda del subarrendatario o a un uso distinto. En caso de usarse para vivienda se
rige por el Título II de la LAU, y en caso de ser un uso distinto, se regirá por lo pactado
entre las partes, y, en supletoriamente, por la Ley que fuera aplicable (Título III o CC).
El subarriendo precisa siempre el consentimiento escrito del arrendador.
El derecho del subarrendador se extingue cuando lo haga el derecho del arrendatario
que subarrendó. Además, el precio el subarriendo no puede exceder, en ningún caso,
del que corresponda al arrendamiento.
Al subarriendo de vivienda le son de aplicación los artículo 1551 y 1552 CC (vid.
Tema 4).

3. Duración del contrato

Plazo mínimo de duración (9 LAU). La duración del contrato de arrendamiento de
vivienda será la pactada entre las partes. En defecto de pacto, se entenderán contraídos
por un año (9.2 LAU).
La LAU, sin embargo, establece una prórroga obligatoria, hasta que se cumpla la
duración mínima de 3 años. Si el plazo es inferior a 3 años, el contrato se prorrogará
anualmente hasta que se cumplan 3 años, salvo que el arrendatario lo dé por finalizado
(con 30 días de preaviso respecto al fin del mismo) (9.1 LAU) o el arrendador alegue
una causa de necesidad una vez transcurrido un año de duración (9.3 LAU).
La causa de necesidad implica que el arrendador necesita la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguineidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Ya no hace falta hacerla constar
en el momento de celebrar el contrato, sino que basta con comunicarlo una vez
transcurrido el primer año de duración. La comunicación de la causa de necesidad
deberá realizarse con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya
a necesitar. El arrendatario estará obligado a abandonarla en dicho plazo, si no se llega
a un acuerdo distinto.
Si el arrendador alega la causa de necesidad y finaliza el contrato, pero en el plazo de
3 meses no ocupa la vivienda, salvo que esto no hubiera sucedido por causa de fuerza
mayor, deberá optar, en el plazo de 30 días, entre: o reponer al arrendatario en el uso
de la misma por un nuevo plazo de hasta tres años, con la indemnización por desalojo;
o sólo indemnizarle, por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año
que quedara por cumplir hasta completar tres.

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Prórroga del contrato (10 LAU). Tras la reforma de 2013, se reduce de 5 a 3 años
la prórroga legal obligatoria, y de 3 a 1 la prórroga facultativa.
Transcurridos los tres años, el arrendador o el arrendatario pueden finalizar el contrato,
avisando con 30 días antes de que se cumpla el año en curso a la otra parte. Si no
manifiesta su voluntad de terminarlo, el contrato se prorrogará necesariamente
durante un año más (10.1 LAU). Las prórrogas, ya sea las obligatorias, las facultativas
o las que las partes pacten, se entienden por años y no por meses, por mucho que la
renta sea pagadera mes a mes.
La prórroga es oponible al adquirente protegido por 34 LH si el contrato estaba
inscrito (10.2 LAU).
Transcurridos 4 años, será aplicable lo dispuesto en el 1566 CC respecto de la tácita
reconducción.

4. Arrendamientos urbanos y situaciones familiares

Aclaraciones previas. Los derechos recogidos en el artículo 12 LAU para el cónyuge
los ostenta con independencia del régimen económico matrimonial (de gananciales o
separación de bienes).
Por otro lado, los derechos del artículo 12 LAU también son de aplicación en favor
de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de
su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o
abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará
con la mera convivencia (12.4 LAU).

Derechos del cónyuge en caso de desistimiento del arrendatario (12.1 y 12.2

LAU). El cónyuge, conviviente con el arrendatario, que no haya prestado su
consentimiento al desistimiento o a la no renovación del contrato, tiene derecho a
continuar disfrutando de la vivienda arrendada pues el contrato continúa en su
beneficio, a pesar de la declaración de voluntad del arrendatario.
Para que el arrendamiento siga subsistiendo el cónyuge no tiene que emitir ninguna
declaración de voluntad si el arrendador no se la pide. En caso de que el arrendador
la requiera, el cónyuge deberá emitir tal declaración de voluntad, en relación a la
continuación del arrendamiento, en el plazo de 15 días desde el requerimiento. Si no
contesta, el arrendamiento se extinguirá y deberá abonar la renta correspondiente
hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

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Derechos del cónyuge en caso de abandono de la vivienda por el arrendatario sin
manifestación expresa de desistimiento o de no renovación (12.3 LAU). El
arrendamiento puede continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquel
siempre que, en el plazo de un mes desde dicho abandono, el arrendador reciba
notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el
contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago
de la renta correspondiente al mes en que debería haberse hecho la notificación.

Derechos del cónyuge del arrendatario en caso de separación, divorcio o nulidad

del matrimonio del arrendatario (15 LAU). En los casos de nulidad del matrimonio,
separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá
continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con
lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se
haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo
superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el
titular del contrato. El cónyuge deberá manifestar su voluntad de continuar en el uso
de la vivienda en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial
correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la
misma que afecte al uso de la vivienda.

Muerte del arrendatario (16 LAU). El artículo 16 LAU recoge el derecho de

subrogación mortis causa a favor de ciertas personas. Si al tiempo del fallecimiento
del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento se extingue.
Los favorecidos son:
 El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
 La persona con la que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de
forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
 Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento
estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes.
 Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con
él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
 Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista
en la letra anterior.
 Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran
una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación
de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan
convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

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Si hay varios, se decidirá según el acuerdo. Si no hay acuerdo, se seguirá el orden
mencionado antes, pero favoreciéndose a los padres mayores de 70 años frente a los
descendientes y, entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia
el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio
hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas
y, en última instancia, en favor del descendiente menor de edad, el ascendiente de
mayor edad o el hermano más joven.
Para que la subrogación tenga lugar, ha de comunicarse al arrendador en 3 meses
desde el fallecimiento la intención de subrogarse. En caso contrario, el arrendamiento
se extingue.
La renuncia a este derecho ha de hacerse por escrito. En su defecto y cuando se extinga
el arrendamiento, todos los titulares del derecho de subrogación responden
solidariamente por el pago de la renta de los 3 meses posteriores al fallecimiento.
Por último, es posible excluir el derecho de subrogación si el arrendamiento tenía una
duración inicial superior a 3 años, y el fallecimiento se produzca transcurrido esa
duración mínima.
Respecto del cómputo de subrogaciones en arrendamientos gananciales, sólo cabe una,
de tal modo que si el cónyuge defiende que el arrendamiento es ganancial, puede
mantener esa subrogación para otro sujeto. La ganancialidad tenía mayor importancia
en los arrendamientos regulados por la Ley de 1964, con dos subrogaciones mortis
causa. Como estos arrendamientos tienen rentas muy bajas, interesaba alegar la
ganancialidad para mantener esas dos subrogaciones.

5. Enajenación de la finca arrendada

Antes de la reforma de 2013, el arrendatario podía disfrutar en todo caso del plazo
mínimo de 5 años establecido antes de la reforma, hubiera inscrito o no el contrato en
el Registro de la Propiedad, después sí podía resolver el contrato de arrendamiento,
indemnizando al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que restase por
cumplir.
Ahora, las consecuencias de la enajenación de la finca arrendada son distintas en
función de si la finca estaba inscrita o no en el Registro de la Propiedad.

 Enajenación de finca arrendada inscrita en el Registro de la Propiedad

(14.1 LAU). El adquirente protegido por el 34 LH (por ejemplo, comprador
que adquiere de buena fe del titular registral e inscribe su derecho) sólo se
subroga en el arrendamiento que esté inscrito.
Si el arrendamiento no estaba inscrito, el adquirente protegido por el 34 LH
tiene derecho a dar por terminado el arrendamiento de vivienda, aunque
todavía no se haya cumplido el plazo de duración del mismo, inicial o

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 prorrogado. Se le reconoce ex art. 14.2 LAU, el derecho al arrendatario a
continuar en el uso de la finca no inscrita durante tres meses, desde la
notificación fehaciente del propósito del adquirente de poner fin al
arrendamiento, pues, al igual que en el artículo 14.2 LAU, se trata de un
arrendamiento no inscrito en el Registro que se extingue antes de tiempo.
Igualmente, el arrendatario puede exigir a su arrendador una indemnización
por los daños y perjuicios derivados de la enajenación de la finca, permitiendo
con ello la extinción del arrendamiento (14.2 LAU y 1571 CC).

 Enajenación de finca arrendada no inscrita en el Registro de la Propiedad

(14.2 LAU). Se dispone que se aplicará lo establecido en el artículo 1571 CC,
con algunas matizaciones. Es decir, el adquirente tendrá derecho a que termine
el arriendo al verificarse la venta, salvo pacto en contrario entre comprador y
vendedor.
Si el adquirente ejerciera este derecho, y, en consecuencia, concluyera el
arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el uso de la finca
durante tres meses, a contar desde que el adquirente le notifique
fehacientemente su propósito de terminar con el arrendamiento, durante los
cuales tendrá que satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al
adquirente. Además, el arrendatario podrá exigir al arrendador/vendedor una
indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la enajenación.
Si el adquirente no ejerciera su derecho a terminar con el arrendamiento, se
subrogará como arrendador en la posición contractual que ocupaba el
vendedor de la finca arrendada.

6. La renta y su revisión
Determinación de la renta (17 LAU). La renta será la que libremente estipulen las
partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y se realizará en los
7 primeros días del mes, en metálico y en la vivienda arrendada.
En ningún caso podrá exigir el arrendador el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta.
El arrendador tiene obligación de entregar recibo, salvo que se pacten otros
procedimientos que permitan acreditar el pago.
Puede acordarse de que durante un plazo determinado, la obligación de pagar renta
sea sustituida, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o
rehabilitar el inmueble según lo pactado. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario
no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras
realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de realizar las
obras en los términos pactados es causa de resolución del contrato.

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Actualización de la renta (18 LAU). Cuando haya pasado al menos un año (antes se
actualizaban obligatoriamente conforme al IPC hasta que se cumplieran 5 años), se
actualizará la renta en los términos pactados. En defecto de pacto expreso, siempre
que se entienda que las partes desean actualización de la renta, se actualizará
conforme a la variación del IPC. El tenor literal de la LAU dice que en defecto de
pacto no habrá actualización de renta.
Elevación de la renta por mejoras (19 LAU). Durante los tres primeros años del
contrato, la renta no puede elevarse por mejoras. Después, sí podrá elevarse, con los
límites del 19 LAU: el aumento no puede exceder del 20% de la renta vigente en ese
momento.

Gastos generales y tributos, y de servicios individuales (20 LAU). Pueden correr a

cargo del arrendatario, pero sólo si hay pacto por escrito y si se determina su importe
anual, con los límites del artículo 20 LAU: durante los tres primeros años, la suma
que haya que abonar por este concepto solo puede incrementarse anualmente y nunca
en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta
conforme a la actualización. En todo caso, los gastos de servicios que se
individualizan por aparatos contadores (luz, agua, gas, teléfono,…) son siempre a
cargo del arrendatario.

7. La fianza y la forma del contrato

Cuestiones generales. Ha de recordarse que las disposiciones relativas a la fianza y
a la formalización del contrato, recogidas en el Título IV LAU, son de aplicación
común tanto al arrendamiento de vivienda (Título II LAU), como al arrendamiento
para usos distintos al de vivienda (Título III LAU).
En todo caso, ha de recordarse que, aunque se trata de un práctica muy frecuente, no
se puede compensar con la fianza las rentas devengadas y no pagadas. Esto se
fundamenta en el hecho de que, para que exista compensación entre deudas, ambas
deben ser recíprocas (lo cual sí ocurre), pero deben estar vencidas, circunstancia que
no se da en este caso, pues la fianza sólo es exigible una vez se repone en la posesión
al arrendador.

Fianza (36 LAU). El arrendatario debe pagar obligatoriamente, al celebrar el contrato,

una fianza en metálico de una o dos mensualidades. Solo se exime de la obligación
de prestar fianza a la Administración Pública.
La fianza devenga interés si no es devuelta en el plazo de un mes desde la entrega de
llaves.

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Respecto del modo de actualización, la fianza puede actualizarse a partir de los 3 años
conforme a lo pactado, y subsidiariamente, por los pactos sobre la actualización de la
renta.

Forma del contrato (37 LAU). Los contratos de arrendamiento son válidos con
independencia de su forma de celebración, pues rige el principio general de libertad
de forma (1278 CC). Sin embargo, las partes pueden compelerse recíprocamente a la
formalización por escrito del contrato de arrendamiento (37 I LAU). En este caso, se
hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada,
la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes
hubieran libremente acordado (37 II LAU).
Sin embargo, la formalización del contrato en documento público es necesaria para
su inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción en el Registro del
contrato de arrendamiento permite oponerlo frente a terceros. En consecuencia, los
arrendamientos no inscritos no son oponibles frente a terceros que inscriban su
derecho en el Registro, como el comprador de la vivienda arrendada.

8. Obras de conservación y mejora. Obras del arrendatario

Obras de conservación de la vivienda (21 LAU). El arrendador está obligado a
realizar, sin derecho por ello a elevar la renta, todas las reparaciones que sean
necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir
al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable
al arrendatario o a las personas de su casa (familiares, amigos, visitas). La obligación
de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable
al arrendador, lo cual implica la extinción del contrato (21.1 LAU).
Cuando las obras de conservación no puedan razonablemente diferirse hasta la
conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarlas, incluso
aunque estas le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la
vivienda. Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción
a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se hubiera visto privado (21.2 LAU).
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve
posible, la necesidad de realizar las reparaciones destinadas a la conservación de la
vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las
que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir
de inmediato el reembolso de su importe al arrendador (21.3 LAU).
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda
corren a cargo del arrendatario, como cambiar las bombillas (21.4 LAU).

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Obras de mejora (22 LAU). El arrendatario tiene que soportar las obras de mejora
sólo si su ejecución no puede razonablemente diferirse en el tiempo hasta la
conclusión del arrendamiento (22.1 LAU).
La realización de las obras de mejora ha de notificarse por escrito al arrendatario con
al menos 3 meses de antelación, informando de la naturaleza de las mismas, su
duración y su coste. Durante un plazo de un mes desde la notificación, el arrendatario
puede desistir del contrato, salvo que las obras no afecten de modo sustancial a la
vivienda. Si el arrendatario desiste, el arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos
meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las
obras (22.2 LAU).
En todo caso, el arrendatario que no desista del contrato y soporte las obras, tendrá
derecho a una reducción de la renta en la proporción a la parte de la vivienda de la
que se vea privado por causa de aquellas, así como a la indemnización de los gastos
que las obras le obliguen a efectuar (22.3 LAU). En consecuencia, las meras molestias
no dan derecho a una reducción de la renta ni a una indemnización por daños.

Obras del arrendatario (23 y 24 LAU). Como regla general, si son obras que afectan
a la seguridad o estabilidad de la vivienda, es necesario el consentimiento escrito del
arrendador. Pero, si están relacionadas con la adaptación de la vivienda a las
necesidades de un arrendatario (o cónyuge, o pareja, o familiares convivientes) con
minusvalía, no será necesario el consentimiento del arrendador, aunque sí será
necesaria la notificación previa. Estas obras de adaptación no podrán afectar a
elementos comunes ni disminuir la seguridad o estabilidad de la vivienda.
El arrendatario no puede modificar la configuración exterior de la vivienda.
El arrendador tiene derecho a exigir la reposición al estado anterior cuando se extinga
el contrato, o inmediatamente, en el caso de que las obras afecten a la seguridad o la
estabilidad de la vivienda.

9. Los derechos de adquisición preferente arrendaticios

Es el derecho del arrendatario de adquirir preferentemente la vivienda si el dueño
decide enajenarla. Antes de la reforma de 2013, se trataba de un derecho irrenunciable,
salvo que el contrato tuviera una duración superior a 5 años. En la actualidad, cabe
renuncia contractual a este derecho, sea cual sea la duración del contrato, aunque el
arrendatario sigue teniendo derecho a ser notificado de la intención de venta de la
vivienda arrendada por parte del arrendador, con una antelación mínima de 30 días a
la fecha de formalización del contrato de compraventa.
En el caso de que el arrendatario de la vivienda no haya renunciado al derecho de
adquisición preferente, y no esté excluido por ley este derecho (en el caso de venta
del inmueble como conjunto), éste tendrá derecho de tanteo sobre la finca en un plazo
de 30 días naturales, a contar desde el día de la notificación del propósito de venta al

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arrendatario. Si el arrendatario no lo ejercita, el arrendador puede vender libremente
a un tercero en las misma condiciones que comunicó al arrendatario, pero tiene que
entregar copia de la escritura al arrendatario. Si el arrendador no vendiera en el plazo
de 180 naturales, a contar desde la notificación de la decisión de vender la finca, el
arrendador deberá de darle de nuevo al arrendatario la oportunidad de ejercer su
derecho de tanteo.
Por su parte, el arrendatario tendrá derecho de retracto con sujeción al artículo 1518
CC, cuando faltó la notificación o esta fue defectuosa, o se hubiesen alterado las
condiciones de venta, siendo estas menos onerosas o vendiendo a un precio inferior.
El plazo será de 30 días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación que
en forma fehaciente debe hacerle el comprador al arrendatario de las condiciones en
que se efectuó la venta.
En todo caso, para inscribir títulos de venta habrán de justificarse las notificaciones.

10. Suspensión, desistimiento, resolución y extinción de los contratos

arrendaticios
Suspensión del arrendamiento (26 LAU). La suspensión tiene lugar cuando la
ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación que no pueden diferirse
hasta la terminación del contrato o de obras impuestas por una Autoridad competente,
la hagan inhabitable. En ese caso, la suspensión supondrá, hasta la finalización de las
obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago
de la renta.

Desistimiento del arrendatario (11 y 26 LAU). Con independencia del plazo de

duración del contrato (antes era en contratos de duración superior a 5 años), el
arrendatario puede desistir del mismo una vez transcurridos 6 meses, avisando con 30
días de antelación al arrendador. Cabe pactar una indemnización al arrendador en este
caso con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada
año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores a un año
darán lugar a la parte proporcional de la indemnización (11 LAU). No cabe pactar una
indemnización superior, pero sí inferior.
Así mismo, en el caso de realización de obras de conservación o de obras impuestas
por una Autoridad competente que hagan inhabitable la vivienda, el arrendatario
podrá igualmente desistir del contrato, sin indemnización alguna (26 LAU).

Resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento (27 LAU). La

resolución por incumplimiento se produce por el incumplimiento de cualquiera de
las obligaciones contractuales (es decir, por otras obligaciones esenciales distintas a
las del 27 LAU) y especialmente de las recogidas en el artículo 27 LAU:

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  La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
 La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
 El subarriendo o la cesión inconsentidos.
 La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
 Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
 Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente
la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
 La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el
artículo 21.
 La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la
utilización de la vivienda.
Si se trata de un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, si se hubiera
estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por la falta de pago
de una mensualidad de renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el
inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el
arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio
designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no
haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste
aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o
notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el
requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho,
será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de
la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además
preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las
mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor
ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
No es lo mismo que la resolución del derecho del arrendador. Cuando el arrendador
ve resuelto su derecho, los arrendamientos no inscritos se extinguen. Es algo que ya
vimos cuando estudiamos cuando vimos la enajenación.

Extinción del arrendamiento (1568 CC y 28 LAU y varios LAU). La extinción del

arrendamiento se produce por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable
al arrendador (28 a) LAU 1578 CC).

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También se produce por declaración firme de ruina acordada por la autoridad
competente (28 b) LAU).
Se extingue por enajenación de la vivienda si el arrendamiento no está inscrito (13
LAU), por el fallecimiento del arrendatario (si no hay subrogación) y
Obviamente, se extingue por la expiración del plazo (varios LAU), sin necesidad de
requerimiento, cuando no hay obligación de continuar (plazo de 3 años) aunque la
buena fe exige que se realice la notificación de que se va a extinguir el contrato. Si se
sigue en la posesión, se activa la tácita reconducción, creándose contratos nuevos
cuando fuera pagadera la renta (días, meses, años) y cada vez un nuevo contrato.

III. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANO PARA USOS

DISTINTOS AL DE VIVIENDA
Concepto (3 LAU). Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial
uno distinto al de vivienda. En especial, tienen esta consideración los arrendamientos
de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los
celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las
personas que los celebren.

Régimen aplicable: las reglas aplicables al arrendamiento para uso distinto del
de vivienda (4 LAU). Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, al igual
que los arrendamientos de vivienda, se someten de forma imperativa a lo dispuesto
en los Títulos I y IV LAU (Ámbito de la ley y Disposiciones comunes: fianza y
formalización del contrato). Además, los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y en su defecto, por el Título III de la
LAU. Supletoriamente, se aplicará el Código Civil.

El régimen del arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Título III LAU).
Enajenación de la vivienda (29 LAU). El adquirente sólo se subroga en derechos y
obligaciones del arrendador si el arrendamiento está inscrito.
Conservación, mejora y obras del arrendatario (30 LAU). Se aplica el régimen de
obras y mejoras del Título II LAU (arts. 21, 22, 23 y 26 LAU).
Derecho de adquisición preferente (31 LAU). Se aplica igualmente el régimen del
Título II LAU (art. 25 LAU, en referencia al derecho de tanteo.)
Cesión y subarriendo del contrato (32 LAU). Existe la posibilidad de subarriendo o
cesión sin consentimiento del arrendador, pero con notificación en un mes, si la finca
está dedicada a la actividad empresarial. A cambio, el arrendador tiene derecho a

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 elevar la renta en un 10 o 20%. No se considera cesión el cambio producido por fusión,
transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero sí hay derecho a elevación
de la renta.
Muerte del arrendatario (33 LAU). En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando
en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario
que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y
obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá
notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del
fallecimiento del arrendatario.
Indemnización por clientela al arrendatario (34 LAU). Si la finca dedicada a la
actividad comercial (5 años) y se extingue el contrato por transcurso del plazo, pero
el arrendatario ha manifestado voluntad de continuar pagando renta de mercado al
menos 5 años más, pero el arrendador se negara, tendrá derecho a indemnización por
clientela, en los siguientes términos:
- Si inicia en el mismo municipio en 6 meses el ejercicio de la misma actividad: costes
de traslado + pérdida de clientela
- Si inicia otra actividad o ninguna, mientras en la finca abandonada se desarrolla una
actividad afín: 1 mensualidad por año de duración del contrato (máx.18
mensualidades)
Resolución de pleno derecho (35 LAU). Las causas de resolución son las del Título
II LAU (27 a), b), d) y e) LAU2) así como el incumplimiento del régimen del artículo
32 LAU.

2
En el aparatado II. 10, se recogen por puntos, así que corresponden a los puntos 1,2, 4 y 5.

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