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Segunda, 08 de Dezembro de 2014 05h15
BARBARA TUYAMA SOLLERO: Graduada em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais.
Pós-Graduada em Direito pela Universidade Anhanguera-Uniderp. Procuradora Federal.
Qualificação Registrária
O serviço notarial e de registro, regido primordialmente pelas Leis 6.015/73 e 8.935/94
visa a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
A fé pública é a presunção relativa, atribuída pela lei, de que aquilo que se atesta é
verdadeiro e autêntico. E o que seria este atributo da autenticidade? Por autenticidade se entende
a qualidade daquilo que é confirmado por ato de autoridade. Cuida-se do documento ou
declaração verdadeiros, sendo que o registro cria uma presunção relativa desta verdade.
A própria Lei de Registros Públicos enumera as cautelas que devem ser tomadas na
qualificação do titulo de modo a se acautelar contra a disputa de grau entre hipotecas ou a
eventual existência de direitos contraditórios sobre o mesmo título; garantir a higidez do
instrumento ou o cumprimento dos princípios registrais como a especialidade e a continuidade:
Art. 190 - Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se
constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel. (Renumerado
do art. 191 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
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Interessante questão que se coloca diz respeito aos negócios jurídicos viciados.
Doutrina e jurisprudência divergem entre o entendimento segundo o qual apenas as nulidades
pronunciáveis de ofício deveriam ser objeto da qualificação e o entendimento de acordo com o
qual também os atos anuláveis poderiam ensejar a negativa de registro.
Art. 172. O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo
direito de terceiro.
anulável, nos termos dos arts. 172 a 174, importa a extinção de todas as
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Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença,
indivisibilidade.
A despeito da robustez de tal tese, predomina o entendimento de acordo com o qual também
as nulidades relativas devem ser objeto de investigação pelo legislador, conquanto digam respeito
a defeitos extrínsecos ao negócio jurídico. Em outras palavras, as anulabilidades que maculem
exclusivamente o título, e apenas essas, devem ser sanadas antes de realizar-se o registro. Vícios
internos, subjetivos, como o dolo ou erro, não devem ser investigados pelo oficial de registro. São
exemplos de anulabilidades extrínsecas ao negócio a incapacidade relativa, a ausência de
consentimento do cônjuge na venda de bem imóvel comum, o não atendimento a requisitos
formais ou a ausência de anuência dos irmãos e cônjuge na venda de imóvel de ascendente para
descendente.
Esta segunda corrente, majoritária, entende que a Lei 8.935/94 impõe ao registrador o dever
de zelar pela autenticidade, segurança e eficácia dos negócios jurídicos. Com efeito, a finalidade
do registro é resguardar a segurança jurídica e a prevenção de futuros litígios realiza tal
desiderato, sendo que a limitação da investigação aos vícios exteriores do título é compatível com
a natureza administrativa e não jurisdicional da atividade registral.
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legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito,
anulado, extinto ou rescindido.(Renumerado do art. 257 com nova redação
Em suma, uma vez invalidado o negócio jurídico subjacente, também será anulado o
registro. Porém, enquanto não promovida a anulação do negócio e cancelado o registro tido por
irregular, não cabe ao registrador negar-lhe efeitos. Consequentemente, enquanto não ultimado o
cancelamento do registro, o oficial de registros não poderá evitar a prática de outros atos, pois
entre nós o registro produz todos os efeitos legais enquanto não for cancelado. O art. 1.245 do
Código Civil reafirma esta solução legal:
Existe, porém, uma situação em que a presunção de eficácia do registro deverá ceder, por
razão lógica. Cuida-se da hipótese de duplicidade de registros. Se, por acaso, existirem duas
matrículas para o mesmo imóvel, não há como estabelecer qual desses registros deve ser
presumido eficaz, justamente porque não se pode admitir uma presunção que favoreça,
simultaneamente, duas pessoas cujos direitos são inconciliáveis. Nesse caso, não se poderá
praticar qualquer ato registral futuro até que se solucione adequadamente, qual dos registros é o
válido.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CENEVIVA, WALTER. Lei dos Registros Públicos Comentada. 20a ed. São Paulo: Saraiva,
2010.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 3a ed. Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: Método, 2012.
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Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico
eletrônico deve ser citado da seguinte forma: SOLLERO, Barbara Tuyama. Qualificação Registrária. Conteúdo Jurídico, Brasília-
DF: 08 dez. 2014. Disponível em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.51212>. Acesso em: 22 fev. 2019.
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