PARÁMETROS URBANÍSTICOS

• Los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios especifican las normas técnicas de diseño que regulan
el proceso de edificación sobre un predio urbano.
• Comprende los siguientes aspectos:

Usos de los suelos

Zonificación Alineamiento de permisibles y
fachada compatibles

Coeficientes máximos Altura máxima y mínima

Porcentaje mínimo de edificación expresada
y mínimos de
de área libre en metros
edificación

Densidad neta
Área de lote expresada en habitantes
Retiros
normativo por hectárea

Exigencias de
Calificación de bien cultural
estacionamientos para cada
inmueble, de ser el caso
uno de los usos permitidos
 CUADRO DE ZONIFICACIÓN Y NORMAS GENERALES DE EDIFICACIONES

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO DE CAJAMARCA 2016-2026

CUADRO DE ZONIFICACIÓN Y NORMAS GENERALES DE EDIFICACIONES
ZONIFICACIÓN
• Constituye el conjunto de normas
técnicas urbanísticas contenidas en el
PDU que regula el uso del suelo en
función a las demandas físicas
económicas, sociales y ambientales de la
ciudad para localizar actividades con fines
de vivienda, recreación, protección y
equipamiento, actividad industrial,
comercio y comunicaciones.
• A cada zona se le asigna usos con
parámetros urbanos y limitaciones, los
que serán de cumplimiento obligatorio.
 MAPA DE
ZONIFICACIÓN Y
USO DE SUELO DE
CAJAMARCA

LEYENDA

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO DE

CAJAMARCA 2016-2026
 MAPA DE ZONIFICACIÓN DE BAÑOS DEL INCA

FUENTE: Cuadro de Zonificación de Baños del Inca

DENSIDAD NETA EXPRESADA EN HABITANTES
POR HECTÁREA
DENSIDAD: número de unidades (personas, familias, viviendas, locales,
metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio,
lote, manzana, hectárea, etc.).

Para el caso de • Se aplicará las densidades normativas indicadas en los cuadros de

habilitación urbana: zonificación correspondiente, según áreas de estructuración urbana.

• Hasta 5 pers/ vivienda, en las unidades de 3 dormitorios o más.

• Hasta 3 pers/ vivienda, en las unidades de 2 dormitorios.
Para el caso de
edificación: • Hasta 2 pers/ vivienda, en las unidades de 1 dormitorio.
• Cuando la edificación se dedique exclusivamente al uso residencial, la
densidad normativa podrá variar con el margen de tolerancia de 10%.
 “Densidad bruta”: número de
unidades por unidad de superficie,
donde la superficie a considerar es
la del predio en que se emplaza el
proyecto, más la superficie exterior,
hasta el eje del espacio público CÁLCULO DE DENSIDAD DE UN PREDIO: Hab/Ha
adyacente, sea éste existente o • Densidad neta para vivienda unifamiliar:
previsto en el instrumento de • Se obtiene de cuadro de zonificación o
planificación territorial, en una parámetros urbanísticos del predio
franja de un ancho máximo de 30 m. • Cálculo de área del terreno
• Cálculo de habitantes:
• Área x Densidad (según zonificación) / 10,000
“Densidad neta”: número de N° habitantes
unidades por unidad de superficie,
siendo ésta última la del predio en
que se emplaza el proyecto,
descontada, en su caso, la parte
afecta a declaración de utilidad
pública establecida en el respectivo
instrumento de planificación
N° viviendas = N° habitantes / 5 (depende del
territorial.
número de dormitorios)
PLANO DEL TERRENO

CÁLCULO DE DENSIDAD DE UN PREDIO: Hab/Ha

• Densidad neta para vivienda unifamiliar:
• 1300 Habitantes / Hectárea
• Cálculo de área del terreno:
• 366.33m2
• Cálculo de habitantes:
• 366.33 x 1300 / 10,000 = 47.62
Puede haber como máximo 48 personas en el predio
Considerando que es una edificación de 6 dormitorios:
Hasta 5 pers/ vivienda, en las unidades de 3
dormitorios o más.
N° viviendas = 48 / 5 = 9.6
Se puede tener como máximo 10 viviendas en el predio
COEFICIENTES MÁXIMOS Y MÍNIMOS DE
EDIFICACIÓN
• Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo
resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los
estacionamientos ni sus áreas tributarias.
Coeficiente de Edificación:
Área Total Construida / Área del Terreno

NOTA:
• No se incluirá en el cálculo para el Coeficiente de Edificación
las áreas que correspondan a estacionamientos, áreas de
circulación de uso común, casa de máquinas, ni aquellas
ubicadas en sótanos.
• En el caso que exista diferencia entre el coeficiente de
edificación de la zonificación comercial y la residencial, se
FUENTE: Plan Regulador de Baños del Inca optará por el mayor.
Coeficiente de Edificación:
Área Total Construida / Área del Terreno
449.09 m² / 366.33 m² = 1.23
El coeficiente de edificación del proyecto
es de 1.23.
• Determinar la altura, teniendo en cuenta:

Que el coeficiente de edificación es de: 2.60

Área del Terreno: 230.62 m²
Área total: 600.00 m²
Área Construida: 140.00 m²
Número Pisos: 4 pisos
FRENTE Y ÁREA DE LOTE NORMATIVO
El reglamento establece frente (Lindero que limita con
un acceso vehicular o peatonal) y áreas de lotes para
las diferentes zonas de estructuración y zonificación,
en lotes con más de un frente se considera como
normativo el frente que da a la vía más importante.

En este proyecto:

Área: 366.33m2
Frente (ancho): 8m

Cumple con los parámetros urbanísticos

ALTURA MÁXIMA Y MÍNIMA DE EDIFICACIÓN
EXPRESADA EN METROS
Es la altura total de una edificación establecida en el PDU. Se mide desde el
nivel medio de la vereda del frente principal de acceso de personas al
inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad. En caso de no existir
vereda, se toma el nivel de la calzada más 15 cms. En caso que el ingreso
sea por una esquina, se tomará el nivel de la esquina.
La altura total incluye el parapeto superior sobre el último nivel edificado.
No incluye los tanques elevados, ni las casetas de los equipos para los
ascensores. Cuando la altura de la edificación este indicada en pisos, cada
piso corresponde a 3.00 mts.

El proyecto cuenta con 8.63m de altura hasta la cubierta,

por lo que cuenta con lo reglamentado.
PORCENTAJE MÍNIMO DE ÁREA LIBRE

Área libre:
Es la superficie de terreno sin
proyecciones de áreas techadas.
Se calcula sumando las superficies
encerradas dentro de los linderos de
las poligonales definidas por las áreas
techadas circundantes o por los
límites de la propiedad.

NOTA:
El área libre + área techada del primer nivel debe ser el área total del terreno.
 Área libre (sin considerar proyecciones de
techos): 198.61m2
Área libre (%):
(198.61m2/366.33m2)x100% = 54.22%
El proyecto cuenta con 54.22% de área libre,
sobrepasando el área libre mínima establecida.
 RETIROS
• Cuando el Plan Urbano Distrital lo establezca existirán retiros entre el límite de
propiedad y el límite de la edificación. Los retiros tienen por finalidad permitir la
privacidad y seguridad de los ocupantes de la edificación y pueden ser: Frontales,
laterales, y posteriores.
• Los retiros frontales pueden ser empleados para:
• La construcción de gradas para subir o bajar como máximo 1.50 m del nivel
de vereda.
• La construcción de cisternas para agua y sus respectivos cuartos de bombas.
• La construcción de casetas de guardianía y su respectivo baño.
• Estacionamientos vehiculares con techos ligeros o sin techar.
• Estacionamientos en semisótano, cuyo nivel superior del techo no
sobrepase 1.50 m por encima del nivel de la vereda frente al lote.
• Cercos delanteros opacos.
• Muretes para medidores de energía eléctrica
• Reguladores y medidores de gas natural.
• Almacenamiento enterrado de GLP y líquidos combustibles
• Techos de protección para el acceso de personas.
• Escaleras abiertas a pisos superiores independientes.
• Piscinas
• Sub-estaciones eléctricas
USOS DE LOS SUELOS PERMISIBLES Y
COMPATIBLES
• La compatibilidad de uso de suelo se presenta en forma desagregada
en el índice de compatibilidad de uso de suelos, comprendido en el
Reglamento que forma parte del PDU.
CALIFICACIÓN DE BIEN CULTURAL INMUEBLE,
DE SER EL CASO
• Es el área que corresponde al centro
histórico de la ciudad. La zona se
caracteriza por concentrarse en ella la
mayoría de inmuebles y ambientes
urbanos de carácter monumental. Esta
zona cuenta con zonificación y
parámetros urbanos propios y una
reglamentación especial estipulada en
el Plan de Gestión de la Zona
Monumental de Cajamarca 2014-2024,
aprobado por Ordenanza Municipal N°
525; o la vigente.