Preparación de la vivienda

Conseguir una buena primera impresión en cada visita. Esto es fundamental en el

negocio inmobiliario. Casi nadie compra un apartamento o una casa que no le haya
gustado desde el primer momento. No se puede medir con exactitud en cuánto
tiempo decide alguien comprar una vivienda, pero se sabe muy bien que la decisión
de no comprar puede surgir en pocos segundos: por eso es imprescindible preparar
bien el inmueble, para evitar o minimizar primeras impresiones negativas.
El inmueble se ha de presentar y exponer de una forma atractiva. Ambientándola
para hacer un reportaje fotográfico y así llamar la atención a un mayor número de
compradores.
La finalidad de ésta técnica es vender o alquilar la vivienda antes y a un precio
mejor. Es el proceso de preparación del interior y exterior del inmueble destinada a
la venta o al alquiler, sin importar su precio o su ubicación, ni su tamaño (grande o
pequeña), o que esté ocupada o vacía. En la preparación y ambientación de la
vivienda se han de cuidar especialmente los siguientes aspectos:
 La vivienda ha de estar limpia. Es aconsejable realizar una limpieza en
profundidad de las estancias y solucionar problemas olfativos.
El orden será tu mejor carta de presentación ante los futuros compradores.
Para dar una mayor sensación de amplitud, evita la acumulación de objetos
en las habitaciones. El exceso de muebles en las habitaciones la oscurece y
envejece y hacen que se vean más estrechas de lo que son en realidad.

 Reparación de todos los desperfectos apreciables. enchufes descolgados,

grietas en las paredes, baldosas rotas, grifos que gotean... la atención de los
compradores se fija en los puntos malos. Hacer algunas reparaciones previas
evita esto, y es una ayuda tremenda en el proceso comercial inmobiliario

 Retirada de todos los elementos personales para conseguir neutralidad de

espacios.
 Optimización de la iluminación de las estancias y amplitud de los espacios,
quitando muebles y objetos viejos.

 Ambientación con elementos y complementos decorativos.

 Despejar y despersonalizar: fuera los muebles en exceso, que comen los

espacios además de oscurecerlos. Fuera todo lo que identifica demasiado
una casa a sus actuales propietarios. Neutralidad, sobriedad y amplitud son
las claves que permiten atraer y recibir visitas más exitosas en una vivienda.
  Pintar: en muchos casos, una mano de pintura sirve para dar a un piso el
tono fresco y luminoso que será decisivo en la búsqueda de un comprador.

 Limpiar: si está sucio el inmueble, la primera impresión es negativa y

muchos compradores potenciales se echan por atrás desde el primer
momento. Realiza una limpieza profunda de la casa y pon especial atención
en la cocina y en el baño. Evita los malos olores a toda costa: mantener bien
ventilada la cocina, encender una vela de olor lo más liviana posible o hacer
café, son trucos que pueden jugar a nuestro favor.

 Amueblar: un espacio vacío siempre parece más estrecho y menos

acogedor que un espacio amueblado, aunque sea ligeramente.

 Iluminar: fuentes de luz más numerosas y más potentes, cortinas

traslucidas... existen muchos trucos para optimizar este criterio
absolutamente fundamental a la hora de facilitar y acelerar ventas
inmobiliarias.

 Decorar y modernizar: para que el inmueble entre por los ojos de los
potenciales compradores, para que se diferencie en su mercado, para que
tenga mayores posibilidades de venderse, tiene que tener algo más: un toque
y un estilo que gusten a todos desde el primer segundo.  
 
 Equipa cocina y baño Un buen equipamiento en el baño y la cocina
justificará el precio de la casa y dará mayores garantías al comprador. Revisa
los azulejos para reparar grietas y, si fuese necesario, utiliza una pintura
especial y dale otro color a estas estancias.

 Limpiar el buzón Son las primeras cosas que verán los visitantes.

 Eliminar basuras y juguetes Pueden impedir el paso de los visitantes y

ofrecer una mala impresión.

 Césped, plantas del jardín o la terraza Es importante para crear un

ambiente cálido y para que el visitante se sienta como en casa.

 Limpiar y ordenar el garaje En el garaje no debe haber manchas de aceite

del coche ni trastos.  
 
  Eliminar olores Para los propietarios que tienen animales, es muy
importante eliminar los olores que pueden causar una sensación de
suciedad. Asimismo, se deben evitar los guisos de olor fuerte antes de una
visita.
 

 
 Principios del diseño

El trabajo del Home Stager consiste en utilizar estas técnicas para resaltar los
puntos fuertes y minimizar los puntos débiles de un inmueble. Por lo tanto, no se
trata de esconder los defectos, sino de arreglarlos. Tampoco se trata de decorar la
casa, ya que la decoración es algo muy personal y en el caso del Home Staging el
objetivo es convertir la vivienda en un sitio neutro y acogedor en el que la mayoría
de los visitantes se sientan cómodos.
Los principios fundamentales del Home Staging es despersonalizar el inmueble
para que le guste al mayor número de personas y que puedan imaginarse vivir en
la casa desde los primeros minutos de la visita.
El Home Staging se dirige a todo tipo de inmueble, que sean viviendas o despachos,
grandes o pequeños, casas o apartamentos, de segunda mano o nuevos, modernos
o clásicos, en venta o en alquiler.
Se puede aplicar el Home Staging en cualquier tipo de inmueble que se ofrece en
el mercado para venta o alquiler con el fin de aumentar las oportunidades de
encontrar un interesado rápido y para obtener el máximo beneficio.
 Puesta en escena
Debe quedar claro que no se trata de decorar como lo haríamos en la casa en la
que vivimos sino en realizar una mínima inversión que permita que la
alquilemos/vendamos lo más rápido posible y al mejor precio.
Con el Home Staging no se pretende crear una casa perfecta sino transformarla en
un espacio acogedor.
Es muy importante que la casa se vea bien desde el exterior, si tiene un cartel de
“SE VENDE” o “SE ALQUILA” en el patio o en la terraza de la casa procure que el
césped, las plantas o las jardineras estén perfectas.
Si lo que se ven los posibles compradores es una maraña vegetal o un almacén de
trastos viejos no van a querer hacer la compra.

Guarda todos los elementos personales (fotos, artículos de higiene personal,

alimentos, bebidas…).
“Menos es más”, mantén las cosas mínimas, bonitas y agradables y sobre todo
despeja el espacio para que de una sensación de más grande, aprovecha la luz y
elimina grandes cortinajes o muebles que resulten excesivamente “pesados”.
Una decoración fresca y un toque de ligereza ayudarán a crear un ambiente
agradable.
Es importante que el posible cliente quede impactado.
 Antes Después

Recapitulando decir que es importante no caer en errores como el desorden (lo que
es ordenado para ti no tiene por qué serlo para los demás).
No hagas reformas importantes, solo repara desperfectos.
Crea una imagen actualizada de la casa: cuelga espejos que aumenten ópticamente
el espacio, cubre sofás y butacas con colchas bonitas, aumenta la cantidad de luz
añadiendo lámparas de pie o sobremesa.

Antes Después
 Como prepararse para la venta o alquiler del inmueble
El vendedor tiene que ponerse las pilas para poder atraer a potenciales
compradores. En un mercado dominado por el comprador, y no el vendedor, este
último y su asesor inmobiliario tienen que hacer todo lo posible para poder destacar
la vivienda del resto

No es una tarea imposible, pero si hay que trabajarlo, hay que planear la venta de
una vivienda como si fuera un proyecto y pensar antes de actuar. También hay que
dirigirse al comprador potencial, organizar y limpiar, despersonalizar y “des-
decorar” tu casa. Y por último, sacar buenas fotos. Luego, En resumen, tienes que
presentar tu casa de forma óptima.
El proceso de comprar una casa es un proceso emocional, te enamoras de una
vivienda porque te resulta fácil imaginarte vivir en ella. Para un comprador joven,
que compra por primera vez, esto se cumple todavía más. El motivo de comprar una
vivienda puede ser que se quiera independizar, que se vaya a vivir con su pareja o
que se trate de recién casados. En cualquiera de estos momentos vitales, la ilusión
por comprar una casa será tremenda. Son momentos inolvidables en la vida de
cualquiera. Y es mucho más fácil imaginarse viviendo en una casa atractiva

Además, el estilo de decoración ha cambiado mucho en los últimos años. Hoy por
hoy la tendencia en interiores es destacar la luz, con colores ligeros y una
decoración más descargada (o incluso minimalista). Que una casa se prepare de
esta manera para la venta es muy importante para que atraiga al futuro joven
propietario

Prepara tu casa para la venta pensando en los compradores de hoy. Esto puede
ser la diferencia entre vender o no vender
Antes de poner la vivienda en el mercado es fundamental pensar en tu público
objetivo. ¿Quién podría comprar la vivienda? ¿Una pareja mayor? ¿Quizás gente
más joven? ¿Estudiantes? ¿Incluso puede encajarle a un soltero? ¿O es tu vivienda
idónea para una familia con niños pequeños o con adolecentes?

Investiga casas comparables en tu barrio que hayan sido vendidas recientemente:

¿qué tipo de comprador puedes encontrar?, ¿qué características tiene tu casa o tu
barrio que resulten ideal para este perfil de comprador? las respuestas a este
análisis te pueden ayudar a vender tu casa antes y a mejor precio. Es importante
pensar en quién es tu comprador para que tu vivienda apele al comprador potencial
y por esta razón hay que presentar bien la vivienda. Para conseguirlo tienes que
tomar en cuenta dos cosas:
 La decoración y estilo de la vivienda
 Definir cómo enfocar las habitaciones

la decoración y estilo de la vivienda: la presentación de los muebles es muy

importante en la primera impresión que causa la vivienda, pese a que el comprador
potencial compra la casa y no sus enseres. Se aconseja siempre utilizar una
decoración neutra para que atraiga al mayor número de interesados. Sin embargo,
conociendo el público podrías optar por detalles más juveniles o mejor más
clásicos. Poner la mesa para una sola persona o bien enseñar cómo una familia
grande puede aprovechar el espacio, son ejemplos sencillos que funcionan

Definir cómo enfocar las habitaciones: para una venta exitosa y por lo tanto, una
presentación que llame la atención de muchos interesados, es importantísimo que
cada habitación tenga su propia función.
Presenta un dormitorio sólo como un sitio para dormir, no dejes la bicicleta estática
o los juguetes de los niños. Si tienes varios dormitorios, lo lógico es destinar el más
grande como dormitorio principal. Los demás cuartos pueden ser dormitorios para
niños o bien una sala de estar para adolescentes o un despacho. Dependiendo del
público objetivo también podrías enfocar una estancia como librería, como un sitio
donde los niños puedan jugar o incluso como un gimnasio

Antes Después
 Presentación gráfica
Levantamiento de planos
El levantamiento de planos de Estado Actual de un inmueble, se elabora a partir de
las medidas tomadas in situ (un lugar) o a partir de documentos escaneados.
Con esta documentación actualizada tiene varias ventajas, ya que refleja el estado
actual de esa construcción. (Futuras reformas, amueblamiento, solicitud de
presupuestos…)
La documentación se debe elaborar y constará de los planos del inmueble con
superficies y cotas, respecto a la distribución actual.
Los planos de reforma son documentos en los que se desarrollan nuevas y mejores
soluciones espaciales para un inmueble o edificio que ya existe.
Su elaboración permite visualizar y rentabilizar al máximo las posibilidades de dicho
espacio.
Se pueden utilizar para acometer una obra en el propio inmueble o edificio, así como
herramienta informativa para facilitar la venta. Esta documentación puede ser muy
valiosa de cara a la venta de un inmueble, pues además de visitarlo, el posible
comprador conocerá las posibilidades reales de mejora de dicho espacio.
La documentación a elaborar consiste en el desarrollo del plano de reforma y
presupuesto aproximado de las obras.
El levantamiento de planos:

 Para verificar su superficie útil real

 Para mostrar los espacios del inmueble ya que una buena distribución
puede superar el obstáculo de pocos m² útiles
 Para enseñar con facilidad las posibilidades de mejora y/o ampliaciones a
posibles compradores que de otra forma la hubieran descartado a la
primera
 Necesario para presupuestar reformas
 Evita visitas de compradores a quienes no les interesa esa distribución
 Para mostrar los espacios del inmueble