KONTRAK KONSTRUKSI

W u l f r a m I. E r v i a n t o
BACALAH KONTRAK DENGAN CERMAT!

Pihak yang membuat kontrak dengan

berbagai pertimbangan akan mempunyai
kecenderungan yang mungkin tidak
menguntungkan anda.
 JENIS KONTRAK

PENGGANTIAN BIAYA PENGORGANISASIAN

PENGATURAN
PENGGANTIAN BIAYA

KONTRAK HARGA SATUAN

UNIT PRICE CONTRACT

KONTRAK BIAYA PLUS JASA

COST PLUS FEE CONTRACT

KONTRAK MENYELURUH
LUMP SUM CONTRACT
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

KONTRAK HARGA SATUAN

UNIT PRICE CONTRACT

PERIKATAN TERJADI TERHADAP HARGA SATUAN

SETIAP JENIS PEKERJAAN

TIAP HARGA SATUAN YANG DISEPAKATI

TELAH MENGAKOMODASI SEMUA BIAYA YANG DIBUTUHKAN

KARAKTERISTIK PENGGUNAAN :
1. JENIS PEKERJAAN DAPAT DIDEFINISIKAN DENGAN JELAS
2. VOLUME PEKERJAAN SULIT DIIDENTIFIKASI DENGAN TEPAT
3. ADA KEMUNGKINAN TERJADINYA UNBALANCED BID
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

RENCANA ANGGARAN BIAYA

PROYEK PERCONTOHAN
HARGA SATUAN JUMLAH TOTAL BOBOT
NO URAIAN PEKERJAAN SAT VOLUME
( Rp. ) ( Rp. ) ( Rp. ) (%)
I PEKERJAAN PERSIAPAN DAN TANAH
1 Urug pasir bawah footplate m3 17.25 45,177.45 779,310.96
2 Urug pasir bawah lantai m3 42.51 45,177.45 1,920,493.26
3 Lantai kerja tbl 7 cm, bwh footplate (1 : 3 : 5) m3 12.08 316,044.95 3,817,822.96
4 Lantai kerja tbl 7 cm, bwh lantai (1 : 3 : 5) m3 30.32 316,044.95 9,582,482.79
5 Galian tanah pondasi m3 2,980.22 10,950.00 32,633,409.00
6 Direksi keet (pengecatan + KM/WC) ls 1.00 10,000,000.00 10,000,000.00
7 Pagar keliling m' 93.40 57,375.00 5,358,825.00
8 Urug tanah kembali basement m3 900.86 5,020.00 4,522,317.20
9 Uitzet & Bouwplank m' 82.00 22,745.00 1,865,090.00
10 Listrik + air kerja ls 1.00 5,000,000.00 5,000,000.00

OBYEK75,479,751.17
PERIKATAN 2.24
II PEKERJAAN BETON BERTULANG
A PONDASI DAN SLOOF
1 Beton Pondasi Plat F1 (300 X 300) m3 42.00 1,419,078.25 59,601,286.29
2 Beton Pondasi Plat F2 (200 X 200) m3 3.36 1,299,675.99 4,366,911.31
3 Beton Pondasi Plat F3 (300 X 505) m3 4.45 1,326,826.90 5,904,379.71
4 Beton Pondasi Plat FG1 (200 X 505) m3 13.13 1,924,621.38 W
25,270,278.71 u l f r a m I. E r v I a n t o
5 Beton Pondasi Plat FG2 (250 X 480) m3 18.00 2,375,553.59 42,759,964.62
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

VOLUME
TIMBUNAN
SULIT
DIHITUNG
DENGAN
TIMBUNAN
TEPAT
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

METODA UNBALANCED BID

ADALAH METODA YANG DIGUNAKAN KONTRAKTOR DALAM PENAWARAN

HARGA SATUAN TANPA MENGUBAH HARGA KESELURUHAN.

TUJUAN :
1. MENDAPATKAN KEUNTUNGAN DARI BEBERAPA ASPEK PROYEK,
MISALNYA DENGAN MENAIKKAN HARGA SATUAN PADA PEKERJAAN
AWAL UNTUK BIAYA MOBILISASI ALAT ATAU MATERIAL YANG
DIPERLUKAN.

2. MENGGUNAKAN UANG PEMILIK PROYEK SEBAGAI DANA SEGAR

UNTUK MEMBIAYAI PELAKSANAAN PROYEK
(KONTRAKTOR MENGALAMI KESULITAN DALAM MENYEDIAKAN MASALAH KEUANGAN).

3. FAKTOR LAIN YANG MENDASARI PEMAKAIAN METODA INI ADALAH

KESALAHAN PEMILIK DALAM MELAKUKAN PERKIRAAN VOLUME.
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

DALAM KONTRAK JENIS INI PEMBAYARAN AKAN DILAKUKAN KEPADA

KONTRAKTOR YANG BESARNYA SESUAI DENGAN KUANTITAS TERPASANG
MENURUT HASIL PENGUKURANNYA.
( PEMILIK PERLU MEYAKINKAN HASIL PENGUKURAN KONTRAKTOR DG MELAKUKAN PENGUKURAN SENDIRI)

KELEMAHAN DARI PENGGUNAAN KONTRAK JENIS INI ADALAH PEMILIK

TIDAK DAPAT MENGETAHUI SECARA PASTI BIAYA AKTUAL PROYEK
HINGGA PROYEK SELESAI.

UNTUK MENCEGAH KETIDAK PASTIAN INI, PERHITUNGAN KUANTITAS TIAP

UNIT PERLU DILAKUKAN SECARA AKURAT.
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

SANGAT MEMUNGKINKAN TERJADINYA PRAKTEK UNBALANCED BID. METODA INI

DIGUNAKAN OLEH KONTRAKTOR DIMANA HARGA SATUAN DARI BEBERAPA ITEM
PEKERJAAN TIDAK MENCERMINKAN HARGA YANG SEBENARNYA.

ILUSTRASI UNBALANCED BID

TOTAL
ITEM UNIT KUANTITAS HARGA SATUAN
(Rp)
(Rp)
GALIAN TANAH M3 8.000 7.500 60.000.000
GALIAN BATU M3 2.000 12.500 25.000.000
TIMBUNAN M3 4.000 5.000 20.000.000
Total 105.000.000
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

Rencana Anggaran Biaya (normal)

TOTAL
ITEM UNIT KUANTITAS HARGA SATUAN
(Rp)
(Rp)
GALIAN TANAH M3 8.000 7.500 60.000.000
GALIAN BATU M3 2.000 12.500 25.000.000
TIMBUNAN M3 4.000 5.000 20.000.000
Total 105.000.000

Rencana Anggaran Biaya (unbalanced bid) → MENDAPATKAN DANA DI AWAL PROYEK

TOTAL
ITEM UNIT KUANTITAS HARGA SATUAN
(Rp)
(Rp)
GALIAN TANAH M3 8.000 8.625 69.000.000
GALIAN BATU M3 2.000 10.000 20.000.000
TIMBUNAN M3 4.000 4.000 16.000.000
Total 105.000.000
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

RENCANA ANGGARAN BIAYA (NORMAL)

TOTAL
ITEM UNIT KUANTITAS HARGA SATUAN
(Rp)
(Rp)
GALIAN TANAH M3 8.000 7.500 60.000.000
GALIAN BATU M3 2.000 12.500 25.000.000
TIMBUNAN M3 4.000 5.000 20.000.000
Total 105.000.000
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

JIKA KONTRAKTOR YAKIN BAHWA TELAH TERJADI KESALAHAN DALAM

PERHITUNGAN VOLUME GALIAN TANAH DAN BATU.
PERHITUNGAN VOLUME YANG DIYAKINI KONTRAKTOR ADALAH :
• GALIAN TANAH ADALAH 5000 M3
• GALIAN BATU 5000 M3.

KONTRAKTOR AKAN MENGAJUKAN PENAWARAN

SEPERTI DALAM TABEL BERIKUT :

TOTAL
ITEM UNIT KUANTITAS HARGA SATUAN
(Rp)
(Rp)
GALIAN TANAH M3 8.000 4.375 35.000.000
GALIAN BATU M3 2.000 25.000 50.000.000
TIMBUNAN M3 4.000 5.000 20.000.000
Total 105.000.000
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

RENCANA ANGGARAN BIAYA ( S T R I G H T B I D )

TOTAL
ITEM UNIT KUANTITAS HARGA SATUAN
(Rp)
(Rp)
GALIAN TANAH M3 5.000 7.500 37.500.000
GALIAN BATU M3 5.000 12.500 62.500.000
TIMBUNAN M3 4.000 5.000 20.000.000
Total 120.000.000

RENCANA ANGGARAN BIAYA ( U N B A L A N C E D B I D )

TOTAL
ITEM UNIT KUANTITAS HARGA SATUAN
(Rp)
(Rp)
GALIAN TANAH M3 5.000 4.375 21.875.000
GALIAN BATU M3 5.000 25.000 125.000.000
TIMBUNAN M3 4.000 5.000 20.000.000
Total 166.875.000
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

ITEM VOL HS JUMLAH TOTAL ITEM VOL HS JUMLAH

Galian Tanah 8,000.00 7,500.00 60,000,000.00 5,000.00 7,500.00 37,500,000.00
Galian Batu 2,000.00 12,500.00 25,000,000.00 5,000.00 12,500.00 62,500,000.00
Timbunan 4,000.00 5,000.00 20,000,000.00 105,000,000.00 4,000.00 5,000.00 20,000,000.00 120,000,000.00

Galian Tanah 8,000.00 4,375.00 35,000,000.00 5,000.00 4,375.00 21,875,000.00

Galian Batu 2,000.00 25,000.00 50,000,000.00 5,000.00 25,000.00 125,000,000.00
Timbunan 4,000.00 5,000.00 20,000,000.00 105,000,000.00 4,000.00 5,000.00 20,000,000.00 166,875,000.00

46,875,000.00
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

DENGAN ILUSTRASI DIATAS TERLIHAT JELAS BAHWA KETIDAKAKURATAN

DATA AKAN MENJADI BIAYA BAGI PEMILIK,

DENGAN PENAMBAHAN BIAYA RP 46.875.000.

BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

KONTRAK BIAYA PLUS JASA

COST PLUS FEE CONTRACT

KONTRAK BIAYA PLUS SEJUMLAH JASA

COST PLUS FIXED FEE CONTRACT

KONTRAK BIAYA PLUS PROSENTASE BIAYA

COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT

KONTRAK BIAYA PLUS PROSENTASE BIAYA

COST PLUS FEE WITH MAXIMUM GUARANTEED PRICE CONTRACT
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

KONTRAK BIAYA PLUS SEJUMLAH JASA

COST PLUS FIXED FEE CONTRACT

Cost plus fixed fee, jenis kontrak ini telah dipertimbangkan pembayaran
kembali kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah
dikeluarkan oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan
sejumlah keuntungan yang tetap (fixed fee).

Yang dimaksud biaya nyata adalah semua biaya upah tenaga kerja, bahan
bangunan, biaya peralatan.

Kontrak semacam ini digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak,

misalnya tidak memungkinkan untuk mempersiapkan gambar rencana.
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

KONTRAK BIAYA PLUS PROSENTASE BIAYA

COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT

kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya nyata (actual cost) yang
telah dikeluarkan dan akan menerima kompensasi yang besarnya berdasarkan
prosentase dari biaya nyata (actual cost) sesuai dengan kesepakatan bersama
dengan pemilik proyek.

Kontrak semacam ini digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak,

misalnya tidak memungkinkan untuk mempersiapkan gambar rencana.

Kontrak jenis ini akan terjadi Kecenderungan kontraktor memperlambat

pekerjaannya dengan harapan memperbesar biaya nyata sehingga kompensasi
yang diterima menjadi lebih banyak.
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

KONTRAK BIAYA PLUS PROSENTASE BIAYA

COST PLUS FEE WITH MAXIMUM GUARANTEED PRICE CONTRACT

kontraktor akan menerima kembali semua biaya yang telah dikeluarkan

ditambah dengan kompensasi yang besarnya berdasarkan prosentase yang
telah disepakati bersama namun besarnya kompensasi tersebut dibatasi
jumlah maksimum tertentu.
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

ILUSTRASI :

JIKA SESEORANG MENDAPATKAN PEKERJAAN UNTUK MEMBANGUN

SEBUAH BANGUNAN FASILITAS, KESEPAKATAN PEMBAYARANNYA
DIDASARKAN PADA COST PLUS FEE. JIKA PROYEK TERSEBUT BERNILAI
500 JUTA RUPIAH.
CARA 1 : MISALNYA ORANG TERSEBUT SEPAKAT DIBAYAR 50 JUTA ,
NILAI TERSEBUT TIDAK AKAN BERUBAH, BERAPAPUN NILAI
PROYEKNYA

CARA 2 : ORANG TERSEBUT SEPAKAT DIBAYAR 7,5% DARI NILAI

PROYEK, MAKA BIAYA JASA ORANG TERSEBUT AKAN SELALU
BERUBAH SESUAI DENGAN BERUBAHNYA NILAI PROYEK.

CARA 3 : ORANG TERSEBUT SEPAKAT UNTUK DIBAYAR 7,5% DARI NILAI

KONTRAK, TETAPI TIDAK LEBIH DARI 40 JUTA RUPIAH. ARTINYA JIKA
NILAI PROYEK MENCAPAI 600 JUTA MAKA ORANG TERSEBUT DIBAYAR
40 JUTA, TIDAK 45 JUTA.
BERDASAR PENGGANTIAN BIAYA UNIT PRICE COST PLUS FEE LUMP SUM

KONTRAK MENYELURUH Kontrak ini digunakan pada kondisi jika

LUMP SUM CONTRACT kontraktor akan membangun sebuah proyek
sesuai dengan rancangan yang ditetapkan
pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi
perubahan baik disain, jenis material dan
segala sesuatu yang menyebabkan
terjadinya perubahan biaya, maka dapat
dilakukan negosiasi antara pemilik dan
kontraktor untuk menetapkan pembayaran
yang akan diberikan kepada kontraktor
terhadap perubahan pekerjaan tersebut.
Semua biaya yang dikeluarkan untuk setiap
pekerjaan tambah kurang harus
dinegosiasikan antara pemilik dan kontraktor.
KONTRAK BERDASAR
PENGORGANISASIAN
 PENGORGANISASIAN
METODA KONTRAK UMUM
GENERAL CONTRACTING METHODE
METODA KONTRAK TERPISAH
SEPARATE CONTRACTING METHODE
METODA SWAKELOLA
FORCE ACCOUNT METHODE
METODA RANCANG BANGUN
DESIGN BUILT METHODE
METODA MANAJEMEN KONSTRUKSI
CONSTRUCTION MANAGEMENT METHODE
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

METODA KONTRAK UMUM

GENERAL CONTRACTING METHODE

KONTRAK DIBUAT ANTARA PEMILIK PROYEK DAN KONTRAKTOR UMUM

(GENERAL CONTRACTOR).

KONTRAKTOR UMUM : KONTRAKTOR YANG MEMPUNYAI KEAHLIAN

DALAM MEMBANGUN STRUKTUR UTAMA BANGUNAN.

KONTRAKTOR UMUM MENJALIN KERJASAMA DENGAN KONTRAKTOR

SPESIALIS YANG DITUANGKAN DALAM BENTUK SUB-KONTRAK.

KONTRAKTOR UMUM WAJIB MELAKSANAKAN PEKERJAAN SENDIRI

MINIMAL KURANG LEBIH 30% DARI NILAI KONTRAK, DENGAN TUJUAN
MENGHINDARI TERJADINYA PRAKTEK BROKER.
--BERDASAR
KONTRAK --
PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

GENERAL CONTRACTING METHODE

OWNER
Main contract

KONTRAKTOR
KONSULTAN
UMUM

Sub-contract

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR

SPESIALIS 1 SPESIALIS 2 SPESIALIS 3
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

OWNER

Main contract
GENERAL
CONTRACTING
KONTRAKTOR METHODE
UMUM

Sub-contract

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR

SPESIALIS 1 SPESIALIS 2 SPESIALIS 3 LEVEL 1

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR

SPESIALIS 1 SPESIALIS 2 SPESIALIS 3 LEVEL 2

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR LEVEL 3

SPESIALIS 1 SPESIALIS 2 SPESIALIS 3
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

KONTRAKTOR UTAMA
Nilai kontrak 100,000,000.00
Jasa 10% 10,000,000.00
Biaya langsung 90,000,000.00

30% dikerjakan kontraktor umum 27,000,000.00

Nilai kontrak untuk sub-kontraktor 63,000,000.00

misalnya digunakan 3 sub-kontraktor dengan nilai kontrak dianggap merata untuk 3 sub-kontraktor
SUB-KONTRAKTOR 1 SUB-KONTRAKTOR 2 SUB-KONTRAKTOR 3
Nilai kontrak 21,000,000.00 21,000,000.00 21,000,000.00
Jasa 10% 2,100,000.00 2,100,000.00 2,100,000.00
Biaya langsung 18,900,000.00 18,900,000.00 18,900,000.00
SUB-KONTRAKTOR 1.1 SUB-KONTRAKTOR 2.1 SUB-KONTRAKTOR 3.1
Nilai kontrak 18,900,000.00 18,900,000.00 18,900,000.00
Jasa 10% 1,890,000.00 1,890,000.00 1,890,000.00
Biaya langsung 17,010,000.00 17,010,000.00 17,010,000.00
SUB-KONTRAKTOR 1.1.1 SUB-KONTRAKTOR 2.1.1 SUB-KONTRAKTOR 3.1.1
Nilai kontrak 17,010,000.00 17,010,000.00 17,010,000.00
Jasa 10% 1,701,000.00 1,701,000.00 1,701,000.00
Biaya langsung 15,309,000.00 15,309,000.00 15,309,000.00
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

PENGGUNAAN BIAYA DALAM PROYEK

KONTRAKTOR UTAMA BIAYA LANGSUNG JASA
Nilai kontrak 100,000,000.00
Jasa 10% 10,000,000.00
Biaya langsung 90,000,000.00 90,000,000.00 10,000,000.00

30% dikerjakan kontraktor umum 27,000,000.00

Nilai kontrak untuk sub-kontraktor 63,000,000.00
misalnya digunakan 3 sub-kontraktor
Nilai kontrak dianggap merata untuk 3 sub-kontraktor
SUB-KONTRAKTOR 1 SUB-KONTRAKTOR 2 SUB-KONTRAKTOR 3
Nilai kontrak 21,000,000.00 21,000,000.00 21,000,000.00
Jasa 10% 2,100,000.00 2,100,000.00 2,100,000.00
Biaya langsung 18,900,000.00 18,900,000.00 18,900,000.00 83,700,000.00 16,300,000.00

SUB-KONTRAKTOR 1.1 SUB-KONTRAKTOR 2.1 SUB-KONTRAKTOR 3.1

Nilai kontrak 18,900,000.00 18,900,000.00 18,900,000.00
Jasa 10% 1,890,000.00 1,890,000.00 1,890,000.00
Biaya langsung 17,010,000.00 17,010,000.00 17,010,000.00 78,030,000.00 21,970,000.00

SUB-KONTRAKTOR 1.1.1 SUB-KONTRAKTOR 2.1.1 SUB-KONTRAKTOR 3.1.1

Nilai kontrak 17,010,000.00 17,010,000.00 17,010,000.00
Jasa 10% 1,701,000.00 1,701,000.00 1,701,000.00
Biaya langsung 15,309,000.00 15,309,000.00 15,309,000.00 72,927,000.00 27,073,039.00
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

CARA 1 : HANYA MENGGUNAKAN SATU KONTRAKTOR UMUM SAJA

CARA 2 : MENGGUNAKAN KONTRAKTOR UMUM DAN 3 SUB-KONTRAKTOR SPESIALIS
CARA 3 : MENGGUNAKAN KONTRAKTOR UMUM, 3 SUB-KONTRAKTOR SPESIALIS DAN 3 SUB-
SUB-KONTRAKTOR SPESIALIS
CARA 3 : MENGGUNAKAN KONTRAKTOR UMUM, 3 SUB-KONTRAKTOR SPESIALIS, 3 SUB-SUB-
KONTRAKTOR SPESIALIS DAN SUB-SUB-SUB-KONTRAKTOR SPESIALIS W u l f r a m I. E r v I a n t o
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

METODA KONTRAK TERPISAH

SEPARATE CONTRACTING METHODE

KONTRAK DIBUAT ANTARA PEMILIK PROYEK DAN KONTRAKTOR

SPESIALIS

KONTRAKTOR SPESIALIS : KONTRAKTOR YANG MEMPUNYAI KEAHLIAN

SPESIFIK BAGIAN DARI BANGUNAN.

OWNER MEMBENTUK KONTRAK DENGAN LEBIH DARI SATU KONTRAKTOR

SPESIALIS.

OWNER WAJIB MENJALANKAN LAYANAN MANAJEMEN YANG

SEHARUSNYA DILAKUKAN OLEH KONTRAKTOR UMUM (KOORDINASI
JADWAL PELAKSANAAN PEKERJAAN)
--BERDASAR
KONTRAK --
PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

SEPARATE CONTRACTING METHODE

OWNER

KONSULTAN

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR

SPESIALIS 1 SPESIALIS 2 SPESIALIS 3
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

METODA RANCANG BANGUN

DESIGN BUILT CONTRACTING METHODE

KONTRAK DIBUAT ANTARA PEMILIK PROYEK DENGAN PERUSAHAAN

YANG MAMPU MERANCANG DAN MEMBANGUN

MANFAAT DARI METODA INI ADALAH :

1. DIMUNGKINKAN TERJADINYA OVERLAPPING SELAMA PELAKSANAAN

PEKERJAAN
2. WAKTU PELAKSANAAN MENJADI LEBIH SINGKAT
3. HANYA TERDAPAT KONTRAK TUNGGAL KARENA HANYA TERJADI SATU
KALI PROSES TENDER , SEHINGGA BIAYA TENDER MENJADI LEBIH
SEDIKIT.
--BERDASAR
KONTRAK --
PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

DESIGN BUILT CONTRACTING METHODE

OWNER

KONSULTAN KONTRAKTOR
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

KEKURANGAN METODA INI ADALAH :

POSISI PEMILIK PROYEK PADA KEDUDUKAN YANG KURANG

MENGUNTUNGKAN DISEBABKAN OLEH PIHAK PERANCANG
DAN PELAKSANA BERADA DALAM SATU PIHAK SEHINGGA
KEGIATAN PENGAWASAN TIDAK DAPAT DILAKUKAN DENGAN
CERMAT.
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

KOMPARASI WAKTU
METODA KONVENSIONAL DENGAN RANCANG BANGUN

SELISIH WAKTU
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

METODA SWAKELOLA
FORCE ACCOUNT METHODE

Metoda kontrak ini pemilik proyek tidak melakukan kontrak bagi proyek
yang akan dilaksanakan, karena pemilik mendanai sendiri proyeknya,
merancang sendiri proyeknya, melaksanakan sendiri proyeknya dan
mengawasi sendiri. Jelas bahwa ketiga pihak yang terlibat dalam proyek
kontruksi berada dalam satu pihak, sehingga pemilik proyek harus
mempunyai kemampuan yang seharusnya dimiliki oleh konsultan
(perencana, pengawas) dan kontraktor.
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

BEBERAPA KEUNTUNGAN METODA INI :

1. Karena tidak terjadi kontrak, maka pemilik tidak perlu menyediakan biaya
pelelangan
2. Waktu realisasi proyek dapat dipersingkat, hal ini dapat terjadi karena dapat
dihilangkannya waktu untuk lelang.
3. Dapat dilakukan penghematan dan penghapusan biaya yang seharusnya
dialokasikan untuk keuntungan dan overhead bagi kontraktor umum maupun
subkontraktor.
--BERDASAR
KONTRAK --
PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

FORCE ACCOUNT METHODE

OWNER

KONTRAKTOR
KONSULTAN
UMUM
-- KONTRAK --
Construction Management OWNER

Force account General Contracting Methode

OWNER
C . M.

Design - Built

KONTRAKTOR
KONSULTAN
UMUM

Separate Contracting Methode

KONTRAKTOR
SPESIALIS
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

METODA MANAJEMEN KONSTRUKSI

CONSTRUCTION MANAGEMENT PROFESIONAL METHODE

Pada metoda ini pemilik proyek meminta perusahaan Manajemen

Konstruksi Profesional untuk memberikan layanan profesional
dalam bentuk layanan manajemen konstruksi. Umumnya
perusahaan manajemen konstruksi ini disewa pada saat munculnya
ide/gagasan dari pemilik proyek sebelum disain dibuat.

W u l f r a m I. E r v I a n t o
--BERDASAR
KONTRAK --
PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

Construction Management OWNER

Force account

General Contracting Methode

OWNER
C . M.

Design - Built

KONTRAKTOR
KONSULTAN
UMUM

Separate Contracting Methode

KONTRAKTOR
SPESIALIS
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

Fungsi utama dari perusahaan manajemen konstruksi adalah

menangkap ide tersebut kemudian melakukan pengelolaan
tahap demi tahap sampai dengan ide tersebut terwujud.

Perusahaan manajemen konstruksi kemudian akan memilih

perusahaan perancang untuk melakukan kegiatan
perencanaan dan perancangan.

Setelah rancangannya selesai perusahaan manajemen

konstruksi melakukan evaluasi untuk mengoptimalkan biaya
dan waktu pelaksanaan proyek.
BERDASAR PENGORGANISASIAN UMUM TERPISAH RANCANG BANGUN SWAKELOLA MANAJEMEN KONSTRUKSI

Perusahaan manajemen konstruksi mempunyai tugas dan kewajiban

untuk menjamin pemilik proyek akan mendapatkan rancangan dan
pelaksanaan proyek yang ekonomis, sesuai dengan kebutuhan
pemilik proyek. Apapun metoda pengadaan kontraktor adalah
merupakan tugas perusahaan manajemen konstruksi untuk menjamin
bahwa proyek dilaksanakan sesuai dengan perencanaan dan
spesifikasi.

Metoda ini banyak digunakan pada proyek-proyek yang mempunyai

tingkat kompleksitas tinggi dan/atau berskala besar seperti proyek
pembangunan rumah sakit, pabrik petrokimia, pusat pembangkit
listrik dan lain sebagainya.
SELESAI