KEDUDUKAN KEBIJAKAN PENATAAN RUANG TERHADAP

PEMANFAATAN RUANG DAN PERTANAHAN DAN DAMPAKNYA

TERHADAP PERBANDINGAN DATA PASAR DALAM PENILAIAN
PROPERTI

Oleh
SEKRETARIS DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG
MEI 2018

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

OUTLINE:
I. Terobosan dan Inovasi ATR/BPN 2015-2019
II. Kebijakan Tata Ruang dan pertanahan dalam Rencana Tata Ruang
III. Pendekatan Penataan Ruang terhadap Penilaian Pasar Properti
I. Terobosan dan Inovasi ATR/BPN 2015-2019
ASPEK PENATAAN RUANG
• Perubahan regulasi tata ruang
• One map policy
• Review terbatas RTRW
• Dukungan terwujudnya sistem ransportasi
yang terintegrasi
• Tersusunnya RTRW dan RDTR semua
Kab/Kota yang terintegrasi secara nasional
• Terwujudnya RTH di kota-kota
• Terwujudnya 15 KEK

Mempengaruhi Nilai Ekonomi atas NILAI

Development Right dan Property Right PROPERTI

ASPEK PERTANAHAN
• Filling sistem data tanah
• Home delivery service
• Tarif dan beban tidak pasti
• Pengembangan layanan online
• Penataan lahan produktif
• Penuntasan sengketa tanah
• Peta kawasan dan peta kualitas tanah
• Sertifikasi pulau terluar
• Ketersediaan tanah untuk program prioritas
II. Kebijakan Tata Ruang dan Pertanahan dalam Rencana Tata Ruang
HIERARKI RENCANA TATA RUANG
Kebijakan terkait pengaturan pemanfaatan
ruang atas ruang darat, ruang laut, ruang udara,
ruang di dalam bumi dimuat dalam pengaturan
rencana struktur ruang dan rencana pola
ruang dalam setiap hierarki RTR.
Pengaturan rencana struktur ruang & rencana
pola dalam RTR sangat berkaitan erat dengan
semua aspek kehidupan manusia dalam
memanfaatkan tanah.
Dalam tahapan perencanaan tata ruang bersifat
dinamis, sedangkan dalam tahapan
pemanfaatan ruang bersifat restriktif karena
terkait pengaturan konstekstual, skala spasial,
& waktu perubahan perencanaan dalam RTR.
Namun demikian, kondisi restriktif
pemanfaatan ruang tersebut berbeda untuk
setiap rencana tingkatan RTR tergantung
Kedetailan Skala & Izin Pemanfaatan Ruang
yang dapat diterbitkan.
I. … PERUBAHAN DINAMIKA DALAM KEBIJAKAN PENATAAN RUANG
Dinamika dalam:
• Investasi
• Pemekaran wilayah
• Rencana pembangunan sektoral
• Perubahan Per-UU-an
• Perubahan NSPK
• dll Dinamika dalam:
• Perubahan Per-UU-an
• Perubahan NSPK
PERENCANAAN TATA RUANG RENCANA TATA RUANG • Perubahan kebijakan pembangunan
• Perubahan KUPZ dam PZ
• dll
Dinamika dalam:
• Perubahan Sruktur dan Pola Ruang
dalam RTR
• Perubahan development right
• dll

PENGENDALIAN
PEMANFAATAN RUANG
PEMANFAATAN RUANG

Dinamika dalam:
• Perubahan KUPZ dan PZ
• Perubahan insentif & disinsentif
PENINJAUAN KEMBALI • Pengenaan sanksi administratif
EVALUASI PEMANFAATAN RUANG
RENCANA TATA RUANG dan sanksi pidana
• dll

Dinamika dalam: Dinamika dalam:

• Trade of pemanfaatan ruang yang tidak sesuai • Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai RTR
RTR melalui amandemen & pencabutan RTR • Pelaksanaan RTR yang tidak konsisten oleh
berdasarkan hasil PK Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah
• dll • dll
III. Pendekatan Penataan Ruang terhadap Penilaian Pasar Properti

Pendekatan Pengaturan Struktur Ruang dan

Pola Ruang serta skala pemetaan dalam RTRW
dan/atau RDTR

mengakibakan

Perubahan nilai tanah akibat Perubahan perizinan pemanfaatan

perubahan fungsi, aktifitas, ruang akibat perubahan pola ruang,
intensitas, dan/atau aksebilitas fungsi, aktifitas, dan intensitas,
III. Muatan RTRW

RTRWN
1:1000.000
RTRWP
1:250.000
RTRW Kab
1:50.000
RTRW Kot
1:25.000 Skala • Perbedaan skala peta memberikan
perbedaan operasional perizinan
pemanfaatan ruang/development right
RTR
RTR Pulau RTR KSP RTR KSKot dan mempengaruhi kepastian nilai
KSKab RDTR
1:250.000 1:10.000 1:5000
RTR KSN s/d
1:5000
s/d
1:5.000 pasar atas tanah. Oleh sebab itu
1:50.000 s/d semakin detail skala suatu RTR, maka
1:25.000 1:10.000
1:10.000
penilaian pasar properti semakin
Nilai tangible/akuntabel.
• Validitas penilaian nilai pasar properti
berdasarkan RTR perlu memperhatikan
Waktu waktu penetapan RTR terkait
Nilai Perubahan tata ruang

Penggantian/
KOMPENSASI

NILAI
PASAR

NILAI ?

Waktu
Sebelum Setelah

1 hari TANGGAL PENILAIAN

III.

Opsi Penentuan Kompensasi

Urutan Masyarakat Masyarakat +

Pemerintah
Opsi 1 Penilaian Penilaian
Opsi 2 Konsultansi Indikasi Penilaian
Penurunan Nilai
Opsi 3 Indikasi Penurunan Nilai Penilaian
OPSI PERAN PENILAI

• Opsi 1 (dua kali penilaian)

• Penilai pertama dan kedua harus memperoleh akses komunikasi
(KEPI)
• Maksud dan Tujuan, Dasar Nilai dan Tanggal Penilaian sama antara
kedua penilai
• potensi perselisihan tinggi, infrastruktur perselisihan belum siap,
• Opsi 2 (jasa konsultan dan penilaian)
• Perlu penentuan kriteria penurunan nilai
• Jasa konsultansi bisa penilai atau non penilai
• Opsi 3 (indikasi penurunan nilai dan penilaian)
• Perlu penentuan kriteria penurunan nilai
PROSES PENILAIAN
Penilaian 1 Penilaian 2

Asumsi RDTR baru

NP - INPak

PENENTUAN
INDIKASI NILAI PENENTUAN SK PENETAPAN
PENENTUAN NILAI
PASAR DENGAN PENGGANTIAN PENGGANTIAN
PASAR (NP)
ASUMSI KHUSUS LAYAK LAYAK
(INPak)

Kondisi lain tetap

Berubah

Akibatkan
perubahan