Anda di halaman 1dari 12

STUDI PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG

(Studi Kasus Gedung Kampus)

Wulfram I. Ervianto
Program Studi Teknik Sipil Universitas Atma Jaya Yogyakarta
Jl. Babarsari 44 Yogyakarta
email : ervianto@mail.uajy.ac.id

ABSTRAKSI
Berbagai jenis bangunan gedung banyak muncul di kota-kota besar dengan beragam model
berikut kelengkapan fasilitasnya. Tak kalah juga beragam material juga menempel erat
menghiasai seluruh sisi bangunan sehingga nampak indah. Keindahan memang sangat berarti
bagi para perancang bangunan, namun satu hal yang tidak boleh dilupakan yaitu bagaimana
merawat bangunan tersebut. Berdasarkan meningkatnya keragaman bentuk dan jenis material
tersebut kiranya penting dipikirkan bagaimanakah cara merawatnya sehingga setelah habis
umur ekonomis bangunan tersebut pemenuhan spesifikasi masih dapat dicapai.
Dalam penelitian ini data diambil dari salah satu bangunan gedung yang difungsikan untuk
kegiatan perkuliahan. Data yang dibutuhkan adalah informasi biaya pemeliharaan setiap tahun
dan program pemeliharaan yang telah berjalan saat ini. Pengolahan data digunakan metoda
analisis deskriptif.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa biaya yang dibutuhkan setiap tahunnya cukup besar yaitu
2,70 % dari pengeluaran rutin, dengan prosentasi terbesarnya untuk kegiatan cleaning service
yaitu sebesar 71,23 % dari total biaya pemeliharaan. Sedangkan program pemeliharaan sampai
dengan penelitian ini berakhir belum dipunyai oleh institusi.

Kata kunci : Pemeliharaan; Bangunan Gedung; Fasilitas.

ABSTRACT
Many building with various model were built by contractor in several cities. The aesthetics of
building depend on material types and size. Many aspect influence in process design by
architect, how to maintain a building is one of the important aspect.
The objectives of this research is to define maintenance management program of building
construction based on types and size of material in various model of building. Type of data in
this research is cost of building maintenance management per year, Tools to analyse data are
descriptive analysis and frequency distribution.
Result of this research indicate that building maintenance cost is 2,7 % from routine expenses
every year. Consume of cleaning service cost activity is 71,23% from total cost of building
maintenance. Commonly, institution do not have building maintenance management program,
the maintenance unit repair if building facilities do not work properly.

Keywords : Maintenance; Building; Facilities.

212
Volume 7 No. 3, Juni 2007 : 212 – 223
1. PENDAHULUAN
Kebutuhan akan bangunan gedung untuk berbagai aktifitas semakin meningkat dari
waktu ke waktu. Hal ini merupakan salah satu indikator bahwa roda perekonomian berputar
sejalan dengan meningkatnya berbagai aktifitas manusia dalam melaksanakan transaksi
bisnis. Dari tahun ke tahun selalu bermunculan bangunan fasilitas yang baru dengan berbagai
ragam, bentuk dan ukurannya, dimana estetika dan kelengkapan fasilitas bangunannya
merupakan representasi dari aktifitas orang yang menghuninya.
Gaya dari sebuah bangunan merepresentasikan karakterisitik dari peruntukan
bangunan tersebut, misalnya saja bangunan yang akan difungsikan untuk aktifitas perbankan
akan berbeda dengan bangunan yang dirancang untuk pertokoan, kampus, sekolah,
supermarket, gedung pertemuan, hotel dan lain sebagainya. Seolah-olah kenampakan
bangunan dari gaya, material yang digunakan, bentuk massa bangunan sudah mempunyai ciri
tersendiri, yang tentunya juga tergantung pada skala waktu kapan bangunan tersebut
dirancang dan dibangun.
Proses perancangan dari sebuah bangunan melalui berbagai tahap, diantaranya diawali
dari penggalian keinginan pemilik tentang bentuk bangunan yang dikehendaki, fasilitas yang
diperlukan, ukuran bangunan dan tentunya biaya yang dibutuhkan. Dalam proses perancangan
sudah sewajarnya seorang perencana bangunan atau lebih spesifik seorang arsitek hendaknya
mempertimbangkan salah satu aspek pada tahap pascakonstruksi yaitu aspek pemeliharaan.
Layaknya sebuah bangunan yang dihuni setiap waktu kenyamanan bagi penghuninya
merupakan persyaratan yang harus dipenuhi selama bangunan difungsikan.
Pemeliharaan bangunan secara konsisten sudah menjadi persyaratan yang harus
dipenuhi, utamanya bagi bangunan yang difungsikan secara komersial. Program pemeliharaan
sebuah bangunan gedung hendaknya dipikirkan sejak proses perancangan bangunan tersebut
dilaksanakan dan kemudian dijadikan salah satu aspek pertimbangan dalam merencanakan
bangunan secara detil. Secara rasional tingkat kemudahan pemeliharaan sebuah bangunan
secara signifikan akan mempengaruhi besarnya biaya pemeliharaan setiap tahunnya.
Berdasarkan paparan dalam latar belakang tersebut diatas sudahkah bangunan gedung
kampus mempunyai program pemeliharaan bangunan gedung berikut fasilitasnya?.
Seandainya program pemeliharaan telah dimiliki dan telah berjalan dengan baik maka
sepatutnya diketahui berapakah besarnya biaya yang harus dianggarkan untuk program
pemeliharaannya?. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui program pemeliharaan
bangunan gedung beserta fasilitasnya yang telah berjalan dan merumuskan kembali program
pemeliharaan yang seharusnya dilakukan, termasuk didalamnya estimasi perkiraan biaya yang
kompetitif.

2. TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Maintenance
Maintenance dalam bahasa inggris diterjemahkan “pemeliharaan”, dalam kamus besar
bahasa Indonesia diartikan “menjaga dan merawat baik-baik”. Dalam beberapa referensi
terdapat berbagai macam definisi maintenance, salah satunya adalah pendapat Chanter
(1996):
“A combination of any action carried out to retain an item in, or restore it to an acceptable
condition” .
Dalam definisi tersebut diatas terdapat dua kata kunci yaitu action dan acceptable condition.
Action bukan hanya diartikan sebagai kegiatan fisik yang berhubungan dengan aktifitas
Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) 213
(Wulfram I. Ervianto)
pemeliharaan, tetapi juga menyangkut berbagai aspek diantaranya adalah aspek biaya dan
aspek organisasi yang bertanggung jawab. Acceptable condition adalah persyaratan yang
harus dipenuhi agar seluruh fasilitas dapat bekerja sesuai dengan yang direncanakan. Program
manajemen pemeliharaan bangunan pada umumnya bergantung dari fungsinya, misalnya
bangunan rumah tinggal, rumah sakit, sekolah/kampus, dan lain sebagainya.

2.2. Maintenance Planning


Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan kondisi pada umumnya,
namun apabila terdapat bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan
dengan karakteristik dari bangunan itu sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan
beserta fasilitasnya sudah seharusnya dijaga dengan baik agar setiap saat sepanjang bangunan
tersebut difungsikan dapat bekerja sesuai dengan persyaratan operasionalnya. Periode
pemeliharaan dari setiap bagian bangunan berbeda satu dengan yang lain bergantung pada
siklus hidupnya.
Perencanaan adalah sebuah proses yang bergantung satu sama lain secara
komprehensif. Beberapa hal yang patut menjadi perhatian dalam pembuatan program
pemeliharaan adalah : jumlah kegiatan yang dapat dipisahkan; skala waktu dari setiap
kegiatan; urutan kegiatan; melakukan pencatatan selama pemeriksaan.

2.3. Life Cycle Cost


Penyediaan sarana berupa bangunan secara fisik dibutuhkan sejumlah biaya minimum
yang harus disediakan oleh pemilik proyek. Jika sarana tersebut berupa bangunan gedung
yang difungsikan sebagai kantor maka dengan sendirinya pihak pemilik harus memberikan
fasilitas dan pelayanan yang memadai. Termasuk didalamnya merancang interior, pendingin
udara, membersihkan elemen bangunan secara teratur, memperbaiki semua kerusakan dan
lain sebagainya.
Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap
periode waktu, jika bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka
perioda waktu pengalokasian biaya didasarkan pada tahun anggaran. Bertambahnya umur dari
bangunan dengan sendirinya biaya yang dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor
suku bunga (interest rate) juga mempengaruhi penyediaan biaya pemeliharaan.
Perencanaan penggunaan biaya untuk mewujudkan sebuah bangunan dan
memeliharanya selama umur rencana bangunan disebut cost-in-use atau life-cycle-costing.
Untuk mempertimbangkan berbagai alternatif bangunan beserta biayanya perlu dilakukan
analisis dengan suatu metoda untuk menentukan pilihan yang terbaik. Dalam perencanaan
yang baik dibutuhkan pemikiran yang lebih detil guna mendapatkan pemilihan material yang
tepat.

3. DATA PENELITIAN
Data penelitian diperoleh dari bangunan gedung kampus beserta fasilitasnya, yang
dapat dikelompokan menjadi empat yaitu : struktur; arsitektur; mekanikal dan elektrikal;
landscape. Tipikal bangunan gedung kampus yang berbentuk ruang-ruang kelas dilengkapi
dengan fasilitas untuk proses belajar mengajar membutuhkan cara tersendiri dalam
menjalankan program perawatan jika dibandingkan dengan bangunan lainnya seperti hotel,
mall, ruang pertemuan atau lainnya. Selain itu, pengguna bangunan juga ikut mempengaruhi
dalam penyusunan program pemeliharaan dikarenakan perilaku tiap orang berbeda-beda.
214
Volume 7 No. 3, Juni 2007 : 212 – 223
Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal : perawatan terhadap
fisik bangunan agar terjaga kualitasnya sesuai dengan spesifikasi sebelumnya; perawatan
fasilitas (mekanikal dan elektrikal) yang dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai
dengan umur ekonomi yang telah ditetapkan; menjaga ketentraman lingkungan kerja dan
lingkungan gedung oleh satuan pengaman yang professional; menyiapkan tenaga untuk
berhubungan dengan pengguna ruang sehingga setiap ketidaknyamanan dapat ditangani
dengan cepat; mengelola area perparkiran apabila diperlukan.

3.1. Biaya Pemeliharaan


Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai
pihak untuk melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kampus juga diperlukan
pemeliharaan terhadap semua fasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan /
perawatan tidak lain adalah agar semua pengguna bangunan tersebut merasa nyaman dan
aman selama menjalankan aktifitasnya.
Secara grafis penggunaan anggaran biaya pemeliharaan dari tahun ke tahun nampak
seperti pada gambar 1 s/d gambar 9. Terlihat jelas bahwa biaya terbesar yang dibutuhkan
selama tujuh tahun adalah biaya untuk kegiatan pembersihan yang dilakukan oleh cleaning
service.

Prosentase biaya pemeliharaan


40.00
35.00
27.05
30.00 25.42

25.00 21.32
Prosentase

17.62 16.92
20.00
15.00
10.00
2.91 2.27 2.76 3.41 2.13
5.00
0.00
2000 2001 2002 2003 2004

Tahun Anggaran

% terhadap Biro Administrasi Umum % terhadap pengeluaran rutin universitas

Gambar 1. Prosentase biaya pemeliharaan

Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2001

80.00
70.96
70.00

60.00
Prosentase

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00 5.84 6.56 4.72


2.36 3.93 1.85
- - 0.79 - 1.23 0.13 1.42 0.21 -
-
Penangkal
Kusen dan
Conditioning

Cleaning

Fisik gedung

Landscape

Saniter
Plumbing

Rutin
Cat

Genset

Mebeler

system

Telepon
Listrik
Lift

Sound
Asesoris

petir
Air

Gambar 2. Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2001

Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) 215


(Wulfram I. Ervianto)
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2002

70.00
59.67
60.00

Prosentase 50.00

40.00

30.00

20.00 16.19

10.00 4.10 4.61 3.98


3.32 2.52 2.76
- - 0.55 0.83 0.09 1.30 0.08 -
-

Penangkal
Kusen dan

Fisik gedung
Conditioning

Cleaning

Landscape

Saniter
Plumbing

Rutin
Cat

Genset

Mebeler

system

Telepon
Listrik
Lift

Sound
Asesoris

petir
Air

Gambar 3. Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2002

Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2003

50.00
45.35
45.00

40.00

35.00
28.90
Prosentase

30.00

25.00

20.00

15.00
13.03

10.00

5.00 2.34 1.85 2.44 2.81


- - 0.48 0.97 0.13 0.70 0.84 0.16 -
-
Penangkal
Kusen dan

Fisik gedung
Conditioning

Cleaning

Landscape

Saniter
Plumbing

Rutin
Genset

Mebeler
Cat

system
Listrik

Telepon
Lift

Sound
Asesoris

petir
Air

Gambar 4. Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2003

Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2004

80.00
67.48
70.00

60.00
Prosentase

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00 5.17 5.94 5.00 4.77


1.70 1.19 0.70 1.14 2.58 2.27 1.82
- - 0.23 -
-
Penangkal
Kusen dan

Fisik gedung
Conditioning

Cleaning

Landscape

Saniter
Plumbing

Rutin
Cat

Genset

Mebeler

system
Listrik

Telepon
Lift

Sound
Asesoris

petir
Air

Gambar 5. Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2004

216
Volume 7 No. 3, Juni 2007 : 212 – 223
Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2005

70.00
62.29
60.00

50.00

Prosentase
40.00

30.00

20.00 14.14

10.00 4.19 4.86


2.92 1.77 2.76 3.27
0.19 0.48 1.09 - 0.70 1.18 0.16 -
-

Penangkal
Kusen dan

Fisik gedung
Conditioning

Cleaning

Landscape

Saniter
Rutin
Plumbing
Cat

Genset

Mebeler

system

Telepon
Listrik
Lift

Sound
Asesoris

petir
Air

Gambar 6. Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2005

Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2006

70.00
63.20
60.00

50.00
Prosentase

40.00

30.00

20.00

10.00 4.71 5.63 5.55 3.69 3.80


1.23 2.11 1.68 1.16 2.84 2.29
0.74 0.68 - 0.70
-
Penangkal
Kusen dan
Conditioning

Cleaning

Fisik gedung

Landscape

Saniter
Rutin
Plumbing
Cat

Genset

Mebeler

system

Telepon
Listrik
Lift

Sound
Asesoris

petir
Air

Gambar 7. Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2006

Biaya cleaning service

898,800,000.00

800,400,000.00

582,000,000.00 594,000,000.00
540,000,000.00

451,201,740.00
417,629,353.20
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

TAHUN ANGGARAN

Gambar 8. Pertumbuhan biaya kegiatan cleaning service


Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) 217
(Wulfram I. Ervianto)
Dalam kondisi seperti dalam gambar 1. s/d gambar 9 tersebut diatas sudah semestinya fokus
dari program pemeliharaan bangunan tersebut adalah melakukan efisiensi dalam kegiatan
cleaning service.
PROSENTASI BIAYA PEMELIHARAAN GEDUNG BESERTA FASILITAS

90.00

71.23
80.00
70.00
PROSENTASE

60.00
50.00
40.00
30.00

12.80
20.00
6.73

4.59
4.42
3.39

3.56
3.02

2.31

1.94
10.00
0.73

1.02

0.29

0.38
0.16

0.08
-
CLEANING

FISIK GEDUNG

PLUMBING
KUSEN & ASESORIS

LANSCAPE

LISTRIK

MEBELER
AC

PETIR

RUTIN

SANITER

SOUND

TELPON
CAT

GENSET

LIFT

JENIS FASILITAS

Gambar 9. Prosentase dari rerata anggaran biaya selama tujuh tahun

3.2. Kerangka Kerja Program Pemeliharaan


Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan seksama, hal ini
dikarenakan semua program yang akan dijalankan berkaitan dengan anggaran biaya yang
dibutuhkan dan ini harus disepakati oleh pemilik bangunan dan fasilitasnya. Proses penerapan
program pemeliharaan mengikuti kerangka seperti diagram seperti pada gambar 10.
Pada tahap awal dari proses penerapan program pemeliharaan adalah kebijakan dari
pemilik bangunan terhadap keinginan untuk memelihara bangunannya agar tercipta rasa
nyaman dan aman bagi penggunanya. Tanpa adanya komitmen dari si pemilik bangunan maka
program pemeliharaan tidak akan berjalan lancar. Tahap selanjutnya yang berkaitan dengan
kebijakan adalah menyusun kerangka pikir tentang program pemeliharaan, rancangan
program pemeliharaan dan rancangan strategis program pemeliharaan. Pada tahap ini terjadi
pemilihan konsentrasi yang akan dilaksanakan, tentunya disesuaikan dengan fokus
peruntukan bangunan. Selanjutnya adalah menerapkan seluruh program yang telah disepakati
terhadap bangunan beserta fasilitasnya, termasuk didalamnya adalah pengisian form yang
harus diisi oleh pelaksana program ini.
Melakukan evaluasi dan monitoring terhadap program pemeliharaan harus selalu
dilakukan guna mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan dengan pembuatan
laporan akhir yang nantinya akan diserahkan kepada pemilik bangunan dan fasilitasnya yang
berisi tentang performa bangunan dan fasilitas yang ada pada setiap perioda waktu tertentu.

218
Volume 7 No. 3, Juni 2007 : 212 – 223
Gambar 10. Program pemeliharaan

3.3. Organisasi Unit Pemeliharaan


Sudah semestinya jika terdapat sebuah kegiatan tentunya akan diikuti oleh
pemebntukan pihak yang akan bertanggung jawab terhadap jalanya program. Posisioning dari
unit pemeliharaan dalam sebuah organisasi bergantung pada rancangan strategis dari
organisasi yang bersangkutan dan tingkat kepentingan dari bangunan itu sendiri. Berbagai hal
yang perlu dipertimbangkan adalah posisioning organisasi unit pemeliharaan dalam
keseluruhan organisasi dan organisasi dalam unit pemeliharaan itu sendiri. Dalam kasus ini,
unit telah terbentuk beserta posisioningnya dalam organisasi secara keseluruhan. Dengan
adanya unit ini maka menjadi tanggung jawab pemilik bangunan untuk mendidik dan melatih
personalnya agar mampu melaksanakan program terpilih secara benar sehingga semua tujuan
yang diinginkan dari pemilik dapat dicapai.

Tabel 1. Jenis dan standar pelayanan


TINGKAT
STANDAR
PELAYANAN
• Cepat-tanggap atas kebutuhan
PRODUKSI • Spesifikasi calon
• Kemudahan dan keakuratan informasi
• Estetika (tinggi badan, berat badan, penampilan)
• Keramahan (tutur kata, bahasa, ketulusan)
PRODUK
• Kekuatan (kesehatan phisik, rohani)
• Kemudahan dan keakuratan informasi
• Cepat-tanggap atas keluhan, masalah, usulan,
PEMELIHARAAN penyelesaian
PRODUK • Komunikasi (frekuensi, kelengkapan laporan)
• Kemudahan dan keakuratan informasi
• Jumlah Sumber Daya Manusia
• Disiplin kerja (kehadiran, ketepatan hadir)
OPERASIONAL • Penyimpangan (fungsi)
• Spesifikasi produk (Estetika, Keramahan,
Kekuatan)

Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) 219


(Wulfram I. Ervianto)
3.4. Lingkup Kegiatan
Pengelompokan jenis pekerjaan ini berpedoman pada klasifikasi jenis pekerjaan yang
didasarkan pada anggaran biaya tahunan. Ke-enambelas jenis pekerjaan tersebut adalah air
conditioning, kusen dan asesoris, cat, cleaning, fisik gedung, genset, landscape, lift, listrik,
mebeler, penangkal petir, plumbing, rutin, saniter, sound system, telepon.

3.4.1. Air Conditioning


Pada awalnya pemeliharaan seluruh AC diberikan kepada pihak ketiga, namun seiring
dengan meningkatnya jumlah Ac yang terpasang semakin tinggi maka unit pemeliharaan
mengambil kebijakan untuk mengirimkan stafnya mengikuti training tentang perawatan AC.
Saat ini program pemeliharaan AC telah dijadwalkan dengan baik dan secara berkala
diperiksa sesuai dengan spesifikasi yang dipersyaratkan dari pabrik. Berbagai kegiatan yang
dilaksanakan pada perawatan AC adalah : penggantian pipa AC, condensator, freon dan
berbagai suku cadang lainnya.

3.4.2. Kusen Dan Asesoris


Pemeliharaan kusen dominasinya adalah perawatan cat penutupnya dan kaca yang
melekat pada setiap kusen. Secara umum perawatan yang dilakukan adalah membersihkan
seluruh permukaan kusen dari debu yang melekat. Adapaun cara yang dilakukan dengan
menggunakan lap basah sehingga kotoran yang menempel erat dapat dibesihkan dengan
sempurna. Program waktu pembersihan dilakukan secara berkala yang dilaksanakan oleh unit
cleaning service. Sedangkan untuk asesoris pintu dan jendela yang berupa slot pinti dan
engsel pintu dan jendela dilakukan penggantian manakala terjadinya kerusakan atau tidak
berfungsinya sesoris tersebut dengan baik.

3.4.3. Cat
Pelapis dinding digunakan cat dengan merk Mowileks, pertimbangan utama
penggunaan jenis cata ini adalah kualitasnya. Jenis cat ini tergolong mahal harganya namun
kamampuannya tahan terhadap cuaca menjadikan cat ini awet. Dalam pemeliharaan cat untuk
dinding umumnya hanya dibersihkan dari kotoran/debu yang menempel. Sedangkan untuk
pengecatan ulang dilakukan secara berkala sesuai dengan program yang telah ditetapkan.

3.4.4. Cleaning
Unit pelaksana kebersihan dilakukan oleh cleaning service yang dikelola oleh koperasi
karyawan. Unit ini bertanggung jawab untuk menjaga kebersihan bangunan dan lingkungan
bangunan. Beban kerja dari karyawan unit ini didasarkan pada shift, sebagian masuk pagi dan
sebagian kemudian masuk sore, penjadwalan secara bergantian.

3.4.5. Fisik Gedung


Fisik gedung yang beupa balok, kolom dan plat praktis tidak ada program
pemeliharaannya, mengingat material yang digunakan adalah dari beton bertulang. Kegiatan
umum yang dilaksanakan adalah membersihkan dan sekali waktu melihat kondisi komponen
tersebut secara visual apakh terjadi kerusakan yang dapat membahayakan.

220
Volume 7 No. 3, Juni 2007 : 212 – 223
Gambar 11. Breakdown komponen bangunan

3.4.6. Genset
Penggunaan genset dalam bangunan ini ditujukan untuk mengganti sumber daya listrik
apabila perusahaan fasilitas/PLN mengalami gangguan. Sesuai dengan tujuan adanya genset
ini, tentunya begitu listrik yang berasal dari PLN padam maka secepatnya instalasi genset ini
harus segera difungsikan sehingga semua kegiatan yang sedang berjalan tidak terganggu
terlalu lama.
Melihat fungsi utama dari instalasi ini, sudah seharusnya tingkat kepastian akan
berfungsinya genset diberikan cukup tinggi. Namun sering terjadi manakala litrik padam
gensetpun tidak dapat digunakan dikarenakan persediaan bahan baker solar tidak tersedia.
Kiranya hal ini perlu dibenahi system pengaturannya agar keberadaan instalasi ini dapat
dimanfaatkan secara maksimal.
Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) 221
(Wulfram I. Ervianto)
3.4.7. Landscape
Pekerjaan ini mencakup pembersihan dan pemotongan pohon dan rerumputan yang
telah terlalu tebal atau terlalu tinggi. Hanya saja dengan peralatan manual masih dilakukan
pemotongan rumput yang luasannya cukup luas. Terlihat tidak begitu efisien, karena
pekerjaan memotong rumput dilakukan sepanjang waktu.

3.4.8. Lift
Program pemeliharan lfit bekerjasama dengan pihak ke tiga, umumnya pemelihraan
lift ini disesuaikan dengan dengan spesifikasi dari pabrik pembuatnya.

3.4.9. Listrik
Pemeliharaan listrik terdiri dari beberapa kegiatan yaitu : penggantian lampu,
penggantian trafo, penggantian starter, penggantian fitting, MCB, NFB, MCCB, perbaikan
instalasi listrik, perbaikan panel listrik, tambah daya. Guna melaksanakan semua kegiatan
tersebut diatas unit pemeliharaan metelah menyertakan karyawannya untuk belajar tentang
kelistrikan, dengan demikian segala permasalahan kelistrikan yang dapat ditangani sendiri
dilakukan oleh karyawan pemeliharaan. Kegiatan terbesar dan frekwensi yang paling sering
adalah penggantian lampu dan penggantian MCB. Perawatan listrik umumnya dilakukan
manakala terdapat ketidaksempurnaan dari system itu sendiri.

3.4.10. Mebeler
Mebel yang berada di kela-kelas secara rutin dicat ulang, hal ini terjadi karena ulah
tangan usil para mahasiswa yang secara iseng mencorat-coret meja dengan menggunakan tip-
ex berwarna putih. Perawatan yang dilakukan secara berkala tidak dilakukan, namun
dilakukan perbaikan bila kadar tulisan sudah terlalu penuh di meja dan kursi. Sangat
disayangkan hal ini terjadi di lingkungan pendidikan yang seharusnya membuat potret orang-
orang terdidik yang disiplin.

3.4.11. Penangkal Petir


Instalasi ini sedikit memerlukan perawatan, hanya pada saat tertentu dilakukan
pengecekan terhadap instalasi yang telah terpasang guna memastikan instalasi berjalan engan
baik.

3.4.12. Plumbing
Instalasi plumbing sedikit sekali perawatan yang dibutuhkan, lebih banyak melakukan
perbaikan manakala instalasi tersebut tidak berfungsi dengan baik. Instalasi yang sering
membutuhkan perbaikan adalah instalasi air kotor yang berasal dari dapur, instalasi air kotor
kotoran, septik tank dan peresapan air hujan.

3.4.13. Saniter
Perawatan saniter umumnya tidak memerlukan perawatan tetapi penggantian, antara
lain : kran air bak mandi, kran urinal, kran wastafel, selang fleksibel, closet, urinal.

3.4.14. Sound System


Perangkat sound system semula tersedia setiap kelas guna keperluan perkuliahan,
namun karena program pemeliharaan yang kurang baik sebagian dari perangkat yang tersedia
tidak berfungsi seperti sediakala. Kerusakan terjadi pada instalasi ataupun pada speaker yang
berda di atas plafon, bahkan ada beberapa yang hilang dari tempat semula.

222
Volume 7 No. 3, Juni 2007 : 212 – 223
3.4.15. Telepon
Perawatan perangkat ini tidak membutuhkan hal yang khusus, pada umumnya
kerusakan terjadi karena habisnya sumberdaya berupa baterai yang berda di dalam perangkat
telpon. Sedangkan instalasi dan lain-lain jarang mengalami gangguan. Untuk perawatan
berkala tidak dilakukan, petugas akan memperbaiki bila ada kerusakan.

4. KESIMPULAN DAN SARAN


4.1. Kesimpulan
1. Hal utama yang nampak jelas dalam penelitian ini adalah bahwa kampus ini tidak
memiliki program pemeliharaan yang jelas dan terstruktur, yang ada hanya melakukan
kegiatan bila telah terjadi ketidakstabilan sistem atau fasilitas yang melekat pada
bangunan.
2. Pada beberapa kegiatan cukup baik dilakukan misalnya tingkat kebersihan pada bangunan
fisiknya, seperti lantai, kusen, dinding, kaca, tetapi kurang mendukung pada instalasi
genset, landscape.
3. Tidak adanya data tentang umur pakai dari setiap fasilitas tertentu, misalnya lampu, kran,
plumbing, telepon. Serta data masa lalu tentang penggantian yang telah dilakukan.
4. Khusus untuk kebersihan kamar mandi secara umum sudah cukup baik, tetapi perlu
ditingkatkan kebersihannya dengan menggunakan checklist yang secara periodik
ditandatangani oleh petugas cleaning.

4.2. Saran
1. Mulai dipikirkan program pemeliharaan yang terstruktur dan berkala untuk semua fasilitas
yang ada.
2. Disiapkan semua data fasilitas yang berada pada bangunan dan mencatat tanggal
penggantian semua komponennya, sehingga umur dari setiap komponen dapat terdeteksi
dengan baik. Data ini dapat digunakan untuk prediksi biaya akan dibutuhkan pada tahun
mendatang.
3. Perlu ditingkatkan aspek manajerial dari unit pemeliharaan, termasuk pelaksana khusus
pada fasilitas yang membutuhkan ketrampilan dan pengetahuan yang cukup

DAFTAR PUSTAKA
Ahuja, 1984, Project Management, John Wiley & Sons, New York.
Blank,T, 1989, Engineering Economy, McGraw-Hill Inc, New York.
Chanter B, 1996, Building Maintenance Management, Blackwell Science, Australia.
Halpin D.W.; Woodhead R.W., 1998, Construction Management, John Wiley & Sons, Inc.,
New York.
Harrison, 1985, Advanced Project Management, Gower Publishing Company, England.
Lieberman, 1990, Introduction to Operation Research, McGraw-Hill Inc., New York.

Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) 223


(Wulfram I. Ervianto)