Anda di halaman 1dari 21

Pengambilan nilai lahan dalam kebijakan dan praktik

Lawrence C. Walters
Jurnal Administrasi & Pengkajian Pajak Properti.

Di bidang keuangan publik perkotaan dan pembangunan internasional, konsep land value capture
(LVC) telah menjadi argumen standar untuk menerapkan atau mereformasi pajak berdasarkan
lahan. Seringkali nilai lahan pribadi meningkat sebagai hasil dari investasi publik di bidang
infrastruktur, perubahan penggunaan lahan yang disetujui publik, atau perubahan yang lebih luas
dalam masyarakat seperti pertumbuhan penduduk. Para pendukung LVC berpendapat bahwa
pemerintah harus menggunakan pajak dan biaya untuk mengumpulkan sebagian dari peningkatan
nilai ini untuk tujuan publik, termasuk infrastruktur pendanaan dan peningkatan layanan. Konsep
LVC telah beredar setidaknya sejak 1848 ketika John Stuart Mill menulis:

Anggaplah ada semacam pendapatan yang terus-menerus cenderung meningkat, tanpa ada
pengerahan atau pengorbanan dari pihak pemilik: ... Dalam kasus seperti itu, tidak ada
pelanggaran terhadap prinsip-prinsip yang menjadi dasar kepemilikan pribadi, jika negara harus
sesuai dengan peningkatan kekayaan ini, atau sebagian dari itu, sebagaimana hal itu muncul. Ini
tidak akan benar mengambil apa pun dari siapa pun; itu hanya akan menerapkan aksesi
kekayaan, yang diciptakan oleh keadaan, untuk kepentingan masyarakat, daripada
membiarkannya menjadi embel-embel yang tidak dipelajari untuk kekayaan kelas tertentu.

Sekarang ini adalah kasus dengan sewa. Kemajuan yang biasa dari suatu masyarakat yang
meningkatkan kekayaan selalu berusaha meningkatkan penghasilan para tuan tanah; untuk
memberi mereka jumlah yang lebih besar dan proporsi yang lebih besar dari kekayaan
komunitas, terlepas dari masalah atau pengeluaran yang timbul oleh mereka sendiri. Mereka
tumbuh lebih kaya, seperti dalam tidur mereka, tanpa bekerja, mempertaruhkan, atau menghemat
uang. Klaim apa yang mereka miliki, pada prinsip umum keadilan sosial, pada pemasukan
kekayaan ini? (Mill [1848] 2001, 941)

Literatur saat ini tentang penggunaan LVC mencerminkan konsensus substansial bahwa
"peningkatan yang belum ditanggung" dapat dan harus diambil kembali, setidaknya sebagian,
oleh masyarakat. Hanya sedikit yang tidak setuju dengan Rencana Aksi Vancouver - dokumen
pendirian untuk UN-Habitat - yang menyatakan:

Kenaikan yang tidak ditindaklanjuti yang dihasilkan dari kenaikan nilai tanah yang dihasilkan
dari perubahan penggunaan lahan, dari investasi publik atau keputusan, atau karena pertumbuhan
umum masyarakat harus tunduk pada perebutan kembali yang tepat oleh badan publik
(masyarakat). (Perserikatan Bangsa-Bangsa 1976)
Dalam 2 tahun terakhir, Global Land Tool Network (GLTN) dan UN-Habitat telah bermitra
dalam produksi dua karya terkenal di LVC dan, lebih luas lagi, tentang pajak tanah dan properti
(LPT). Yang pertama adalah studi pelingkupan LVC (Hendricks dan Tonkin 2010), yang
sebagian menyimpulkannya

* Sistem LVC / LPT yang efektif membutuhkan seorang juara politik, undang-undang pajak
properti yang baik, dan otoritas yang terdesentralisasi untuk menerapkan sistem.

* Efektivitas sistem LVC / LPT sangat meningkat jika tertanam dalam sistem manajemen
penggunaan lahan yang efektif.

* Sistem LVC / LPT membutuhkan pelatihan yang memadai untuk setidaknya tiga kelompok
terpisah (pembuat kebijakan, administrator, dan pengembang lahan).

* Penilaian tanah yang efisien, akurat, dan tepat waktu adalah penting.

* Negara-negara harus mempertimbangkan dan mengevaluasi semua alat yang tersedia untuk
LVC.
Pekerjaan kedua adalah Tanah dan Pajak Properti: Panduan Kebijakan (Walters 2011). Panduan
ini mencatat bahwa dalam merancang LVC / LPT, pengambil keputusan harus hati-hati
mempertimbangkan empat aspek lingkungan lokal:

* Bagaimana hak-hak tanah dan properti didefinisikan di masyarakat

* Bagaimana hak-hak tersebut dicatat secara terbuka, atau setidaknya diakui, dan dipertahankan

* Kematangan pasar tanah dan properti setempat

* Kapasitas administratif lembaga-lembaga publik yang dibebankan dengan menerapkan sistem


LPT.

Mengingat tantangan administratif dan politik yang terkait dengan LVC sebagaimana
didokumentasikan dalam dua studi ini, penting untuk menanyakan apakah LVC adalah pilihan
kebijakan praktis dan berkelanjutan untuk pemerintah daerah.

Sebagian besar penulis setuju dengan Brown dan Smolka (1997), yang untuk pajak berbasis
lahan menyimpulkan bahwa dalam teori (1) nilai yang diciptakan publik harus ditangkap, (2)
mengganti pajak berbasis lahan untuk pajak lain untuk membayar investasi secara ekonomi
efisien, (3) pajak berbasis lahan cenderung menurunkan harga dan mengurangi spekulasi, dan (4)
pajak berbasis lahan dapat mencakup sebagian besar perbaikan infrastruktur publik.
Dalam membahas LVC, penting untuk membedakan antara pendekatan yang dimaksudkan untuk
memulihkan biaya investasi infrastruktur dan pendekatan yang lebih luas yang dimaksudkan
untuk menangkap sebagian bagian dari peningkatan yang tidak ditelaah dalam nilai-nilai lahan
pribadi sebagaimana dimaksud oleh Mill ([1848] 2001) dan Tindakan Vancouver PBB Plan
(United Nations 1976). Keduanya dapat dianggap sebagai bentuk LVC, meskipun akan menjadi
lebih jelas, pendekatan terkini untuk LVC difokuskan pada pemulihan biaya investasi
infrastruktur tertentu. Namun maksud dari Mill dan Rencana Aksi Vancouver adalah untuk
memungkinkan publik untuk berbagi kekayaan pribadi yang diciptakan oleh tindakan publik atau
masyarakat. Kedua tujuan adalah sasaran kebijakan yang sah, tetapi keduanya tidak sama.
Memulihkan biaya investasi infrastruktur tertentu memerlukan perkiraan yang cermat atas biaya
yang relevan, identifikasi lahan yang terkena dampak, dan proses alokasi untuk menetapkan
bagian biaya yang sesuai untuk masing-masing bidang tanah. Seringkali ada asumsi bahwa
dampak investasi infrastruktur pada nilai pasar properti yang terpengaruh adalah positif, tetapi
tidak ada upaya yang dilakukan untuk mengukur dampak tersebut secara langsung.

Menangkap nilai dalam arti yang lebih luas membutuhkan empat hal untuk terjadi. Pertama, nilai
lahan harus meningkat sebagai hasil dari beberapa tindakan publik atau investasi. Hal ini dapat
berkisar dari pertumbuhan populasi berbasis luas yang meningkatkan permintaan lahan untuk
perbaikan infrastruktur atau layanan tertentu yang mempengaruhi beberapa tetapi tidak semua
bidang tanah. Kedua, proses penilaian harus dilaksanakan yang mengidentifikasi perubahan nilai
tanah dan menggabungkan perubahan itu ke dalam nilai kena pajak tanah. Ketiga, baik pajak
khusus harus dipungut atau tarif pajak yang lebih luas diterapkan pada tanah harus dipertahankan
pada tingkat yang cukup tinggi untuk menangkap bagian yang diinginkan dari nilai yang
meningkat. Akhirnya, upaya pengumpulan harus cukup untuk mewujudkan peningkatan
pendapatan.

Pada bagian berikut, kasus-kasus spesifik per negara dianggap sebagai upaya untuk
mengidentifikasi tujuan kebijakan mana yang sedang dikejar dalam praktik dan untuk menilai
potensi praktis LVC. Tinjauan ini mengacu pada literatur saat ini yang menjelaskan dalam
beberapa detail upaya spesifik untuk mengejar LVC serta literatur yang lebih luas yang menilai
satu atau lebih dari persyaratan khusus untuk LVC memiliki relevansi praktis. Namun, pertama-
tama, adalah penting untuk meringkas secara singkat literatur tentang dampak investasi publik
pada nilai lahan pribadi dan kemudian menilai alat-alat utama yang digunakan untuk
mengimplementasikan LVC. Kemudian, setelah diskusi tentang kasus-kasus tertentu, pendekatan
berbeda untuk LVC ditawarkan. Makalah ini diakhiri dengan diskusi tentang persyaratan untuk
LVC yang efektif. Seperti yang disarankan, praktik terbaik akan berbeda tergantung pada tujuan
kebijakan yang dikejar.
Investasi Publik dan Nilai Tanah Swasta
Saat ini ada literatur yang agak besar memeriksa dampak dari investasi publik dan keputusan
manajemen penggunaan lahan publik pada nilai properti pribadi. Banyak literatur empiris
memeriksa pengaruh investasi dalam infrastruktur transportasi di lahan pribadi yang berdekatan.
Untuk tinjauan terbaru terhadap lebih dari 85 penelitian yang melihat hubungan tersebut, lihat
Smith dan Gihring (2006), yang juga memberikan landasan bagi laporan
PricewaterhouseCoopers kepada Dewan Properti New South Wales, Australia (2008). Penulis
lain yang berpendapat bahwa investasi modal publik meningkatkan nilai properti pribadi adalah
Haughwout (2002); sepuluh Siethoff dan Kockelman (2002); Bhatta dan Drennan (2003);
Weber, Bhatta, dan Merriman (2003); Mikelbank (2004); Taylor dan Brown (2006); Ayougu
(2007); Moreno dan Lopez-Bazo (2007); Pengalengan dan Pedroni (2008); dan Carroll (2008).
Dan setidaknya satu studi menemukan bahwa kemitraan publik-swasta dalam mengembangkan
jalan tol secara positif mempengaruhi nilai properti yang berdekatan (Vadali 2008).

Mengingat kelebihan bukti ini, kondisi pertama diartikulasikan - bahwa investasi infrastruktur
publik, tingkat layanan publik, dan keputusan pengelolaan penggunaan lahan mempengaruhi
nilai properti pribadi - tampaknya cukup ditunjukkan. Lebih lanjut, tampaknya masuk akal untuk
menerima bahwa peningkatan populasi secara umum juga mengarah pada nilai properti yang
lebih tinggi. Peningkatan kepadatan penduduk sangat terkait dengan peningkatan permintaan
lahan, yang dengan mudah diterjemahkan ke dalam nilai tanah yang lebih tinggi. Mengukur
besarnya kenaikan nilai tanah yang dapat diatribusikan ke tindakan publik lebih bermasalah,
terutama jika perkiraan harus dibuat sebelum tindakan publik dilakukan. Jika tujuannya adalah
untuk memulihkan biaya spesifik, pengukuran tersebut mungkin tidak diperlukan. Tetapi jika
tujuannya adalah untuk berbagi keuntungan pribadi, mengukur keuntungan itu tampaknya
penting. Bagian selanjutnya menjelaskan beberapa mekanisme untuk menangkap semua atau
sebagian dari peningkatan nilai ini untuk tujuan publik.
Mekanisme Penangkapan Nilai

Berbagai mekanisme telah digunakan selama berabad-abad dalam upaya untuk menangkap
peningkatan yang belum diteliti dalam nilai tanah yang dihasilkan dari tindakan publik dan
masyarakat. Walters (2011, 2012) memberikan ringkasan diskusi tentang sejumlah alternatif ini.
Pendekatan ini dapat dibagi menjadi dua kelompok: satu kali biaya dan pajak di satu sisi, dan
pajak berulang setiap tahun di sisi lain. Peterson (2009) mengidentifikasi tiga strategi untuk
menggunakan lahan sebagai dasar untuk membiayai perbaikan infrastruktur perkotaan: tuntutan
pengembang, penangkapan nilai, dan pengelolaan aset lahan. Peterson berpendapat bahwa ketiga
pendekatan tersebut dapat memungkinkan pemerintah daerah untuk berbagi keuntungan nilai
tanah yang diciptakan oleh tindakan publik, meskipun hanya kategori kedua yang secara eksplisit
diberi label nilai penangkapan.

Ekspansi pengembang serupa dengan biaya pengembangan karena mereka membutuhkan


pengembang lahan untuk mengeluarkan biaya di luar lokasi yang terkait dengan perkembangan
mereka. Namun, sementara biaya pengembangan memerlukan pembayaran tunai kepada
pemerintah, tuntutan yang dipikirkan Peterson mengharuskan pengembang untuk benar-benar
melakukan investasi dalam infrastruktur, yang kemudian ditransfer ke pemerintah lokal. Peterson
memberikan contoh perusahaan yang diharuskan untuk menghabiskan US $ 1,45 miliar investasi
infrastruktur swasta (ditambah 7 persen lahan servis diserahkan kepada pemerintah untuk
perumahan berpenghasilan sedang) sebagai ganti lahan gurun di luar Kairo, Mesir.

Peterson juga berpendapat bahwa surplus lahan publik dapat dijual untuk menyediakan
pendanaan infrastruktur, terutama lahan yang nilainya telah ditingkatkan melalui beberapa
tindakan pemerintah. Di sini Peterson menunjuk ke Istanbul, Turki, yang mengumpulkan US $
1,5 miliar dengan melelang terminal bus kota dan situs administratif, dengan uang digunakan
untuk peningkatan modal.
Meskipun memang benar bahwa lahan publik memiliki nilai yang dapat dikonversi dari aset
lahan menjadi aset infrastruktur, sulit untuk melihat konversi ini sebagai LVC dalam arti apa
pun. Ini adalah konversi aset publik yang berharga dari satu bentuk ke bentuk lainnya, bukan
partisipasi publik dalam perolehan nilai lahan pribadi. Ekspansi pengembang tampak lebih dekat
dengan konsep inti karena mereka memperdagangkan beberapa tindakan publik (izin untuk
mengembangkan lahan) untuk infrastruktur, baik secara langsung maupun tidak langsung. Apa
yang tampaknya menjadi kasus dalam banyak contoh, adalah bahwa besarnya penangkapan nilai
terbatas pada nilai infrastruktur. Yang pasti, ini adalah jumlah yang signifikan, seperti yang
ditunjukkan oleh Peterson. Jika ini adalah penilaian yang adil, bagaimanapun, itu menempatkan
tuntutan pengembang, baik dalam bentuk tunai atau barang, dalam kategori mekanisme
pemulihan biaya.

Tampaknya kemudian bahwa sebagian besar alternatif memiliki kekurangan yang signifikan
sebagai alat LVC (Walters 2012). Juga mengherankan bahwa pajak tanah tahunan diremehkan di
sebagian besar diskusi tentang LVC. Peterson berpendapat bahwa pajak perbaikan tidak disukai
selama satu periode, tetapi ia mengakui bahwa Kolombia telah melihat beberapa kebangkitan
dalam penggunaannya. Inggris, Prancis, dan India, paling tidak, juga terus mencoba LVC
melalui pungutan yang lebih baik dari berbagai macam. Oleh karena itu, pembahasan berikut
berfokus hanya pada dua opsi: peningkatan retribusi dari beberapa jenis dan bagian dari pajak
properti tahunan yang berlaku untuk lahan.
Pajak perbaikan

Dalam konsep, pajak perbaikan dimaksudkan untuk memungkinkan masyarakat untuk


menangkap bagian dari peningkatan nilai yang dihasilkan dari perbaikan infrastruktur atau
perubahan penggunaan lahan. Tapi seperti yang diamati Booth:

Premis umum bahwa jika negara menciptakan nilai dengan menyatakan lahan dapat
dikembangkan, negara harus menjadi penerima manfaat dari nilai tersebut, tidak dapat
dipungkiri. Mengetahui apa tepatnya nilai itu atau kapan pengembaliannya ke negara mungkin
terjadi adalah masalah lain ... Bagaimana mencapai nilai tanah adalah masalah mendasar yang
tampaknya membingungkan semua orang mulai dari pakar real estat hingga pejabat pemerintah.
(Booth 2012, 89)

Pajak perbaikan berbeda dari biaya pengembangan atau dampak karena mereka dipahami
sebagai upaya eksplisit untuk berbagi keuntungan nilai pribadi yang dihasilkan dari tindakan
publik. Mereka berbeda dari pajak properti tahunan karena merupakan penilaian satu kali dan
umumnya hanya berlaku untuk kenaikan nilai yang dihasilkan dari investasi publik atau
perubahan penggunaan lahan.

Pajak perbaikan seringkali berkisar dari 30 hingga 60 persen dari kenaikan nilai. Di Denmark
sebelum tahun 2004, misalnya, ketika lahan pertanian secara hukum dipindahkan ke zona
perkotaan, pengembangan lahan khusus memperoleh pajak frigorelsesafgif) membutuhkan
pembayaran sekitar 50 persen dari peningkatan nilai yang dihasilkan dari perubahan zonasi.
Sebagaimana ditunjukkan, pajak ini dicabut pada tahun 2004. Perubahan penggunaan lahan yang
serupa di Polandia dapat menanggung pajak hingga 30 persen dari kenaikan nilai ketika tanah
dijual dalam periode 5 tahun.
Retribusi perbaikan digunakan sedini 1921 di Kolombia, dengan beberapa undang-undang yang
memiliki asal-usulnya sedini 1562 di Portugal, 1607 di masa kolonial Meksiko, dan 1662 di
London, Inggris (Hari 2005; Smolka dan Amborski 2000). Pajak perbaikan memiliki sejarah
panjang, tetapi terakhir mereka mengalami kebangkitan di India. Berdasarkan Undang-Undang
Perencanaan Kota, sejumlah kota telah mengadopsi atau sedang mempertimbangkan biaya
perbaikan. Selama bertahun-tahun, pajak perbaikan umumnya tidak bernasib baik. Mereka
cenderung secara politik sangat tidak populer dan, mungkin sebagai hasilnya, sulit untuk
dikumpulkan dengan cara yang berkelanjutan.

Meksiko hanyalah satu kasus di mana pungutan perbaikan diizinkan tetapi tidak banyak
digunakan karena masalah implementasi (Bird 2004). Retribusi perbaikan dinilai dalam bentuk
barang telah lebih berhasil. Transfer dalam bentuk barang ini dapat berupa lahan yang ditransfer
ke pemerintah daerah atau perbaikan infrastruktur di luar lokasi yang disyaratkan oleh
pemerintah daerah.

Sebagaimana dicatat oleh Day (2005) dan oleh Fensham and Gleeson (2003), pajak perbaikan
dapat efektif dalam menangkap semua atau sebagian dari nilai tambahan yang dihasilkan oleh
pemberi hak pengembangan spesifik atau dampak proyek tertentu, jika pembuat keputusan dan
administrator memiliki kemauan politik untuk benar-benar mengumpulkan pungutan. Di sisi lain,
jika proyek publik menghasilkan pengurangan nilai properti untuk beberapa pemilik, ada sedikit
kecenderungan di pihak pejabat publik untuk memberi kompensasi kepada pemilik properti.
Lebih jauh, dan mungkin lebih penting, pungutan perbaikan justru gagal untuk menangkap tren
pasar yang lebih luas dan eksternalitas perkotaan positif yang mengakibatkan meningkatnya nilai
tanah.
Dalam studi mereka tentang perbaikan pungutan di Bogota dan Manizales, Kolombia, Borrero et
al. (2011) menyimpulkan:

* Proyek-proyek yang dibiayai harus sesuai dengan kebutuhan nyata kota dan penduduknya.

* Ada kemauan politik dari badan-badan pengambil keputusan untuk melaksanakan dan
melaksanakannya.

* Ada kapasitas kelembagaan untuk melaksanakan proyek.

Daftar ini dinyatakan sedikit berbeda oleh Hari (2005) dan Bahl dan Wallace (2008). Dalam
ringkasan mereka tentang kondisi administrasi yang diperlukan untuk menerapkan retribusi
perbaikan, Bahl dan Wallace memasukkan

* Dampak terukur pada nilai tanah

* Penerima manfaat yang teridentifikasi

* Mekanisme publik untuk menerapkan retribusi

* Kemauan politik untuk menerapkan retribusi.

Daftar-daftar ini juga menunjukkan bahwa retribusi perbaikan datang dengan kesulitan-kesulitan
mereka sendiri dalam implementasi. Seperti yang disarankan oleh Booth (2012), seringkali sulit
untuk menentukan terlebih dahulu bagaimana investasi publik yang diberikan atau perubahan
penggunaan lahan yang diizinkan akan mempengaruhi nilai lahan. Mungkin juga sulit untuk
menentukan secara pasti properti mana yang akan terpengaruh dan oleh karena itu siapa yang
harus membayar pajak. Akhirnya, mengumpulkan retribusi perbaikan seringkali telah terbukti
secara politis sulit dalam cara yang berkelanjutan. Sebagai Hari (2005) melaporkan, kemauan
politik yang berkelanjutan berkaitan dengan retribusi perbaikan seringkali tidak ada. Untuk
memahami bagaimana retribusi perbaikan bekerja dalam praktik, penting untuk
mempertimbangkan beberapa contoh secara lebih rinci.

Studi kasus

Amerika Latin
Selama bertahun-tahun, Amerika Latin telah menjadi titik fokus bagi inisiatif untuk mengejar
LVC. Sejumlah negara menganggap prinsip LVC cukup serius dan telah melakukan beberapa
upaya untuk menerapkannya. Bagian ini hanya menawarkan tinjauan singkat dari beberapa
upaya yang lebih penting. Salah satu variasi seperti pada pajak perbaikan sedang dilaksanakan di
Sao Paulo, Brasil. Dalam pendekatan ini, lembaga pemerintah lokal mengidentifikasi jumlah dan
jenis pengembangan tambahan yang akan diizinkan di suatu wilayah tertentu. Menyadari bahwa
memungkinkan pengembangan tambahan seperti itu menciptakan nilai pribadi, kebijakan
tersebut kemudian memungkinkan agensi untuk mengeluarkan Sertifikat Potensi Konstruksi
Tambahan (CEPACs) untuk daerah tersebut dan untuk menjual CEPAC melalui lelang
elektronik. Sandroni (2010) menyediakan

diskusi lebih rinci tentang beberapa lelang CEPAC yang digunakan di Sao Paulo. Beberapa telah
cukup berhasil, sementara hasil untuk orang lain lebih beragam. Tidak mengherankan,
perbedaannya tampak pada bagaimana pasar melihat perkembangan tambahan yang diusulkan.

Di Argentina, provinsi dan kotamadya dapat membiayai karya-karya publik tertentu dengan
contribuciones de mejoras (pajak perbaikan) ketika perbaikan menghasilkan peningkatan nilai
tanah. Rezk melaporkan bahwa sebagai aturan, pemerintah "mengidentifikasi kategori tertentu
penerima manfaat dan berbagi bagian dari biaya konstruksi di antara mereka secara proporsional
dengan perkiraan manfaat" (Rezk 2004, 285). Pendekatan ini tampaknya menurun dengan jelas
dalam kategori pemulihan biaya.

Dari semua negara di mana retribusi perbaikan digunakan untuk mendanai perbaikan
infrastruktur, Kolombia sering disebut sebagai kisah sukses. Seperti disebutkan sebelumnya,
retribusi perbaikan (Contribucion de Valorizacion) di Kolombia berasal dari tahun 1921. Selama
50 tahun terakhir, retribusi perbaikan telah memberikan kontribusi signifikan terhadap
pendapatan lokal di Bogota, Cali, Medellin, dan kota-kota Kolombia lainnya, sering
menghasilkan lebih dari 25 persen dari pendapatan asli sumber lokal. Pada tahun 2007, misalnya,
pungutan yang lebih baik mengumpulkan US $ 900 juta dari 1,5 juta lot perkotaan di Bogota
(Borrero et al. 2011). Mengingat rekam jejak ini, penting untuk memahami bagaimana pungutan
ini dirancang dan diimplementasikan. Borrero dkk. (2011) memberikan deskripsi yang sangat
berguna yang memungkinkan pemahaman seperti itu.

Retribusi perbaikan di Kolombia adalah jenis penilaian khusus yang dimaksudkan dari awal
untuk menyediakan sarana untuk memulihkan biaya infrastruktur. Mengaktifkan undang-undang
secara khusus mencatat bahwa basis fiskal untuk retribusi perbaikan adalah peningkatan
pengalaman properti nilai melalui investasi publik. Undang-undang lebih lanjut mencatat bahwa
jumlah retribusi harus dikaitkan dengan jumlah investasi dan harus menjadi fungsi dari manfaat
yang diberikan kepada properti tertentu. Akhirnya, undang-undang menetapkan bahwa jumlah
yang dikumpulkan harus digunakan secara eksklusif untuk membiayai proyek menghasilkan
manfaat dan kewajiban fiskal konsekuen (Borrero et al. 2011). Dengan demikian, dapat dilihat
bahwa sementara penilaian perbaikan ini ditetapkan dengan baik dan diterima di Kolombia,
mereka masuk ke dalam kategori pemulihan biaya daripada berbagi dalam nilai inkremental yang
belum diambil. Yang pasti, nilai tambahan dibuat oleh proyek-proyek infrastruktur dan bahwa
penciptaan nilai membuat retribusi jauh lebih dapat diterima secara politik. Keberhasilan politik
juga ditingkatkan melalui partisipasi publik dalam proses pemilihan proyek dan penetapan
retribusi. Tetapi Contribucion de Valorizacion adalah sistem pemulihan biaya dan tidak
memenuhi standar LVC yang direnungkan oleh Mill dan Rencana Aksi Vancouver.

Dalam upaya yang lebih baru untuk mengejar LVC, Kolombia mengesahkan UU 388 pada tahun
1997, yang mengharuskan pemerintah daerah untuk mengadopsi rencana induk untuk
pengembangan di masa depan dan mengadopsi plusvalta sebagai salah satu sumber utama
pendapatan. Gagasan dasarnya adalah bahwa ketika kota mengadopsi rencana pembangunan,
mereka menciptakan nilai karena lahan pertanian sebelumnya dibawa ke dalam lingkup
pembangunan perkotaan atau karena penggunaan lahan dan kepadatan untuk lahan perkotaan
yang ada disesuaikan untuk mengakomodasi pertumbuhan di masa depan. Menurut ketentuan
undang-undang tahun 1997, kota-kota diharuskan menangkap 30 hingga 50 persen dari nilai
yang meningkat ini meskipun suatu pungutan yang dikenal sebagai Participacion en Plusvaltas.
Meskipun ini merupakan upaya eksplisit untuk menangkap kenaikan yang tidak ditelaah dalam
nilai tanah yang diciptakan oleh tindakan publik tertentu, penerapan hukum telah terbukti sulit
dan kontroversial. Baru pada tahun 2004 Bogota mulai mengumpulkan pendapatan dari sumber
ini, setelah beberapa putaran negosiasi klarifikasi. Sepanjang 2009, plusvalta menghasilkan
antara US $ 5,5 juta dan US $ 6 juta per tahun, atau sekitar 0,35 persen dari pendapatan sumber
Bogota sendiri. Kota-kota lain juga berjuang untuk menerapkan hukum. Bucaramanga baru-baru
ini menerapkan versinya dan berharap memperoleh US $ 80 juta selama 10 tahun, jumlah yang
signifikan jika berhasil. Manizales telah mampu mengumpulkan sekitar US $ 10 juta selama 3
tahun.

Mungkin lebih menyusahkan daripada pendapatan minimal yang dihasilkan kebijakan adalah
dampak nyata pada ketersediaan lahan. Acosta (2008, 89) mencatat bahwa perusahaan konstruksi
bersedia untuk membayar pajak, tetapi pemilik tanah tahan karena efek pajak atas pengembalian
yang diharapkan, dan karena itu mereka tidak mau menjual tanah. Dengan demikian, akan
muncul pada tulisan ini bahwa Kolombia menghadapi banyak tantangan yang sama yang telah
dihadapi Inggris selama bertahun-tahun dalam mencoba menerapkan skema penangkap nilai
yang benar. Namun demikian, Kolombia tetap menjadi eksperimen penting dan beruang
menonton di tahun-tahun mendatang (de Botero dan Smolka 2000; Acosta 2008; Restrepo 2010).
Kerajaan Inggris

Selama abad ke-20, Kerajaan Inggris membuat beberapa upaya untuk menerapkan retribusi
perbaikan (Plimmer dan McNab 2008; Booth 2012). Pada tahun 1947, Town and Country
Planning Act pada dasarnya menasionalisasi semua nilai pembangunan. Hukum dihapuskan
setelah 4 tahun. Pada tahun 1967, UU Komisi Tanah memperkenalkan retribusi perbaikan
eksplisit pada realisasi nilai pengembangan lahan dan menciptakan Komisi Tanah untuk
mengelola pajak. Tarif pajak awal adalah 40 persen dengan harapan bahwa tarif akan bergerak
lebih tinggi dari waktu ke waktu. Dengan perubahan pemerintahan 3 tahun kemudian, Komisi
Tanah dihapuskan.

Pada tahun 1975, Undang-undang Tanah Masyarakat kembali berusaha menasionalisasi nilai
pengembangan lahan. Dalam persiapan untuk implementasi penuh, Pajak Bumi Pembangunan
sebesar 60 persen dari nilai inkremental yang dihasilkan dari persetujuan pengembangan
diberlakukan. Mirip dengan pengalaman di Bogota, Plimmer dan McNab (2008, 4) mengamati
bahwa "[t] ia ketentuan yang kompleks, dapat dihindari, tidak populer, dan mengangkat sedikit
pendapatan." UU Tanah Masyarakat tidak pernah sepenuhnya dilaksanakan dan dicabut pada
tahun 1980. Pajak Bumi Pembangunan dicabut pada tahun 1985.

Plimmer dan McNab (2008) berpendapat bahwa di samping tantangan administratif yang terkait
dengan upaya-upaya ini, alasan utama untuk kegagalan adalah bahwa pemilik lahan yang
dihadapkan dengan nilai pajak menangkap hanya menahan tanah mereka dari pasar sampai pajak
itu dihapuskan, berkontribusi pada keseluruhan kekurangan lahan. Dengan demikian, ketika
pemerintah Inggris mengusulkan retribusi perbaikan lain dalam bentuk Suplemen Gain
Perencanaan pada tahun 2006, proposal tersebut menemui tentangan keras dari sejumlah pihak
dan tidak pernah diadopsi.
Baru-baru ini, pada tahun 2011 Britania Raya mulai menerapkan Retribusi Infrastruktur
Masyarakat yang dimaksudkan untuk memulihkan biaya investasi infrastruktur. Sebagai catatan
Booth, "Upaya oleh pemerintah pusat untuk menangkap nilai tanah telah bergerak dari pajak
langsung dari nilai perbaikan ke penyelesaian negosiasi kontribusi untuk biaya penyediaan
infrastruktur" (Booth 2012, 84-85).

India

India memberikan contoh lain di mana retribusi perbaikan menerima perhatian substantif.
Sejumlah negara di India telah memungkinkan undang-undang yang memungkinkan pemerintah
daerah untuk menerapkan retribusi perbaikan infrastruktur yang lebih baik. Pada periode 1998-
2002, biaya perbaikan mewakili sumber utama pendapatan lokal di Bangalore, Karnataka, dan
Surat, Gujarat (Mohanty et al. 2007). Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa kota termasuk
Mumbai, Delhi, Bhopal, dan Bangalore telah berusaha memaksakan pungutan tersebut. Baru-
baru ini, Bangalore mengumumkan bahwa mereka akan menilai biaya perbaikan untuk mengatur
sertifikat tanah di daerah tertentu (Deccan Herald 2011). Tarif akan berkisar dari US $ 3 hingga
US $ 8 per meter persegi, tergantung pada ukuran lot.
Tapi tuduhan perbaikan di India terus menghadapi oposisi politik yang kuat dan tantangan
hukum. Peradilan telah menafsirkan sebagian besar undang-undang negara bagian untuk
mengharuskan pemerintah daerah untuk benar-benar melakukan investasi infrastruktur sebelum
menilai biaya perbaikan apa pun. Hasilnya adalah bahwa dalam sebagian besar kasus, muatan
perbaikan adalah mekanisme pemulihan biaya. Seperti yang dikatakan seorang pejabat senior
pemerintah, "Biaya perbaikan dan pemulihan biaya sama di India."

Beberapa pengamatan penting dapat diambil dari kasus-kasus ini. Pertama, retribusi perbaikan
dapat digunakan dengan sukses jika dirancang dengan tepat. Dalam hal ini, desain yang tepat
umumnya berarti pemulihan biaya daripada LVC dalam arti yang lebih luas. Kedua, dukungan
publik dan kepatuhan sangat meningkat jika muatan terkait dengan proyek tertentu, publik
memiliki masukan yang signifikan ke dalam pemilihan proyek dan perhitungan biaya, dan uang
yang dikumpulkan dikeluarkan sesuai dengan rencana. Ketiga, pertimbangan hukum dan politik
sering berarti bahwa pemerintah harus membelanjakan uang terlebih dahulu dan kemudian
memulihkan biayanya melalui biaya perbaikan.
Dari satu perspektif, pelajaran ini menghadirkan gambaran yang sangat optimis. Pemerintah
daerah dapat secara efektif memulihkan biaya infrastruktur melalui biaya perbaikan dalam
banyak konteks. Di sisi lain, untuk para pendukung LVC dalam arti yang lebih luas, kegagalan
umum pendekatan perbaikan mutu setelah beberapa upaya di beberapa negara menghilangkan
salah satu dari beberapa opsi yang tersisa untuk LVC. Daripada menyerah pada tujuan kebijakan,
bagaimanapun, mungkin ada baiknya mengambil pendekatan yang agak berbeda terhadap pajak
nilai lahan tahunan.

Pendekatan Alternatif untuk LVC

Pertanyaan mendasar yang harus dibahas dalam merancang pajak properti tahunan adalah apa
yang harus dimasukkan dalam basis pajak. Apakah pajak harus dipungut di atas tanah (nilai
situs), perbaikan permanen, atau keduanya? Jelas ada contoh dari seluruh dunia untuk
membenarkan salah satu dari tiga opsi. Namun, dari perspektif teoretis, apa alasan untuk
memajak tanah atau perbaikan? Tentunya respon pertama adalah bahwa tanah tidak dapat
dipindahkan dan karena itu memberikan basis pajak yang sangat menarik bagi pemerintah lokal,
tetapi tentu saja ada lebih banyak cerita daripada "karena kita bisa."

Banyak penulis berpendapat bahwa pajak properti adalah pajak manfaat, dan pajak yang
dibayarkan merupakan harga pajak untuk layanan lokal, terutama layanan dengan atribut barang
publik. Tetapi jika argumen ini dianggap serius, tampaknya menunjukkan bahwa tanah dan
perbaikan harus dikenakan pajak secara berbeda. Sulit membayangkan bahwa lahan kosong
membebankan beban yang sama pada layanan lokal yang mengembangkan lahan perkotaan.
Orang-orang menjalani kehidupan sehari-hari mereka menciptakan permintaan untuk layanan
publik, dan kehidupan sehari-hari umumnya dilakukan di dan dengan perbaikan yang
ditempatkan di darat. Mungkin ada persyaratan akses minimal dan mungkin tuntutan pemadaman
kebakaran yang diciptakan oleh lahan kosong, tetapi tentu saja permintaan tersebut jauh lebih
kecil daripada yang diciptakan oleh perbaikan yang biasanya terjadi di darat.
Garis pemikiran ini menyiratkan bahwa setelah argumen pajak manfaat untuk pajak properti
diterima, tanah harus dikenai pajak sangat ringan dan perbaikan harus dikenakan pajak sekitar
biaya menyediakan layanan untuk perbaikan tersebut. Tapi kesimpulan seperti itu meleset dari
yang dibuat beberapa tahun lalu oleh Mill, David Ricardo, dan Henry George. Nilai lahan
diciptakan secara sosial dan seringkali dengan sedikit usaha dari pihak pemilik tanah. Seluruh
dasar untuk LVC adalah argumen bahwa komunitas harus dapat berbagi dalam nilai yang
diciptakan secara sosial. Dengan demikian, argumen untuk peningkatan perpajakan adalah
bahwa mereka menciptakan sebagian besar permintaan untuk layanan publik. Oleh karena itu,
tarif pajak harus mencerminkan biaya layanan tersebut. Argumen untuk memajak tanah adalah
tepat untuk memungkinkan komunitas untuk berbagi nilai-nilai lahan yang diciptakan secara
sosial. Tarif pajak atas tanah harus mencerminkan pilihan kebijakan mengenai proporsi nilai
lahan yang akan diambil untuk kepentingan publik. Menyisihkan untuk saat ini pajak pada
perbaikan, bagian berikutnya mempertimbangkan bagaimana tarif pajak atas tanah harus
dihitung jika LVC adalah tujuannya.

Menghitung Tingkat LVC

Pertimbangkan contoh hipotetis berikut dari sebuah kota di mana para pembuat kebijakan ingin
menangkap 40 persen dari kenaikan nilai tanah yang belum diambil untuk tujuan publik,
sementara pajak semua tanah pada 1 persen dari nilai pasarnya. (Tingkat 1 persen ini mungkin
tinggi jika tujuannya adalah untuk memiliki tingkat dasar yang mencerminkan manfaat layanan
publik untuk lahan kosong.) Jika nilai pasar tanah tahun lalu adalah US $ 420 juta dan nilai lahan
meningkat sebesar 5 persen per tahun, maka nilai lahan tahun sekarang total US $ 441 juta. Dan
penerimaan pajak total yang diinginkan adalah sebagai berikut:
Pajak atas nilai tanah dasar

= 1% x US $ 420 juta = US $ 4,2 juta

Pajak atas nilai tanah inkremental

= 40% x (US $ 441 - US $ 420) = US $ 8,4 juta

Total pajak

= US $ 4,2 juta + US $ 8,4 juta = US $ 12,6 juta


Dengan demikian, pendapatan yang sama dapat dikumpulkan dengan memungut pajak 1 persen
pada semua tanah dan pajak pengambilan nilai terpisah sebesar 40 persen pada nilai tambahan
atau pajak tunggal sebesar 2,857 persen dari total nilai tanah.

Contoh ini dapat digeneralisasikan. Misalkan [L.sub.t] mewakili total nilai tanah dalam tahun
pajak t dan biarkan variabel lain didefinisikan sebagai berikut:

[r.sub.b] = tarif pajak untuk diterapkan ke semua lahan (1 persen dalam contoh di atas)

[r.sub.c] = nilai tangkapan nilai (40 persen dalam contoh di atas)

[DELTA] = tingkat perubahan tambahan dalam nilai tanah (5 persen dalam contoh).

Maka pajak yang diinginkan atas semua nilai tanah diberikan oleh
(1) Pendapatan dasar = [r.sub.b] [L.sub.t-1] dan komponen penangkap nilai diberikan oleh

(2) Penghasilan menangkap nilai = ([L.sub.t] - [L.sub.t-1]) [r.sub.c].

Tapi karena nilai tanah di tahun berjalan sama dengan nilai tanah dari tahun sebelumnya,
ditambah dengan tingkat perubahan, ekspresi ini dapat ditulis ulang sebagai

(3) Penghasilan menangkap nilai = [[L.sub.t-1] (1 + [DELTA]) - [L.sub.t-1]] [r.sub.c],

yang mudah disederhanakan

(4) Pendapatan tangkapan nilai = [DELTA] [r.sub.c] [L.sub.t-1].

Menambahkan dua penghitungan pendapatan bersama dan membaginya dengan basis pajak
untuk mendapatkan hasil tingkat keseluruhan

(5) Tarif pajak tanah keseluruhan = [r.sub.b] [L.sub.t-1] + [DELTA] [r.sub.c] [L.sub.t- 1] /
[L.sub. t-1] (1+ [DELTA])

yang menyederhanakannya

(6) Tarif pajak tanah keseluruhan = [r.sub.b] + [DELTA] [r.sub.c] / 1 + [DELTA]

Implikasi dari ungkapan ini adalah bahwa tarif pajak dapat dihitung dan diterapkan pada tanah
yang akan menghasilkan tingkat pajak dasar yang ditentukan pada semua tanah dan tingkat
tangkapan nilai yang diinginkan pada peningkatan nilai lahan secara bertahap. Untuk
menghitung tarif seperti itu, diperlukan tiga bagian informasi: tarif dasar yang diinginkan untuk
diterapkan ke semua lahan, pangsa tangkapan nilai yang diinginkan, dan tingkat kenaikan nilai
lahan.
1 dapat memberikan contoh perhitungan untuk kombinasi yang berbeda dari ketiga faktor ini.
Apa yang ditunjukkan oleh tabel adalah bahwa di sebagian besar pasar tanah dengan kenaikan
nilai lahan antara 4 dan 10 persen per tahun, kota-kota dapat menangkap 40 persen dari
peningkatan nilai dengan menerapkan tarif pajak tanah keseluruhan pada urutan 2 hingga 4
persen, jika mendasari tingkat di semua lahan adalah 1 persen atau kurang. Tentu saja tingkat
dasar yang lebih tinggi menghasilkan tingkat keseluruhan yang lebih tinggi juga. Perhatikan juga
bahwa di pasar properti yang terlalu panas di mana nilai meningkat melebihi 20 persen per tahun,
tingkat keseluruhan mendekati sepertiga hingga satu setengah tingkat kenaikan harga. Tingkat
seperti itu cenderung memiliki efek yang diinginkan menahan pasar dan mengurangi spekulasi
tanah.

Tabel ini juga mencakup dua kasus khusus. Yang pertama cukup mudah - kasus di mana tidak
ada peningkatan nilai tanah. Jika nilai lahan stabil, formula yang diusulkan akan runtuh ke tarif
dasar yang diterapkan ke semua lahan karena tidak ada nilai tambahan untuk dikenakan pajak.
Kasus khusus kedua memunculkan isu penting mengenai LVC. Beberapa berpendapat bahwa
jika publik bermaksud untuk menangkap bagian yang signifikan dari peningkatan nilai tanah
yang dihasilkan dari tindakan publik, masyarakat juga harus siap untuk memberi kompensasi
kepada pemilik tanah jika nilai tanah jatuh sebagai akibat dari tindakan publik. Baris pertama
dari tabel menunjukkan efek penurunan 2 persen dalam nilai tanah.
Sebagaimana ditunjukkan dalam contoh numerik dalam tabel 1, dapat dibayangkan bahwa
bagian LVC dari pajak mungkin lebih besar dari pajak dasar. Demikian pula, jika nilai-nilai
jatuh, kerugian tambahan nilai dapat melebihi pajak dasar. Beberapa opsi dapat dipertimbangkan
untuk menghadapi kemungkinan ini. Pertama, pemilik tanah dapat diberikan kredit terhadap
tagihan pajak properti mereka secara keseluruhan (termasuk tanah dan perbaikan) atau kredit
dapat dikeluarkan untuk tagihan pajak tanah di masa depan. Kedua, pembuat kebijakan dapat
mengambil posisi bahwa tagihan pajak tanah tidak boleh dibiarkan jatuh di bawah nol. Ketiga,
dan skenario yang paling mungkin, kebijakan dapat diadopsi bahwa kewajiban pajak tanah tidak
akan pernah kurang dari pajak tanah dasar, sehingga menempatkan lantai pada jumlah pajak
yang harus dibayar. Tidak ada ruang yang cukup untuk mengejar masalah ini di sini, tetapi
mereka layak mendapat perhatian lebih karena sejarah baru-baru ini telah menunjukkan bahwa
pasar tanah turun dan juga naik.

Dalam pendekatan baru untuk LVC ini, harapannya bukan bahwa kota akan menghitung ulang
tarif pajak tanah secara keseluruhan setiap tahun, meskipun rekalkulasi tersebut dimungkinkan
jika dianggap diinginkan. Sebaliknya, harapannya adalah bahwa tingkat keseluruhan akan
didasarkan pada pilihan kebijakan tentang tingkat dasar dan tingkat penangkapan nilai yang
diinginkan dan pada tingkat rata-rata jangka panjang kenaikan harga tanah. Sementara harga
tanah harus dipantau setiap tahun, ada kemungkinan bahwa tarif keseluruhan akan disesuaikan
hanya setiap 3 hingga 5 tahun berdasarkan tren pasar jangka panjang.
Pendekatan yang diuraikan dimaksudkan untuk mengatasi peningkatan berbasis luas di semua
nilai lahan. Penting juga untuk mempertimbangkan aplikasi yang lebih sempit dalam kasus di
mana tindakan publik tertentu seperti perubahan penggunaan lahan atau kepadatan menciptakan
nilai tambahan substansial untuk bidang tanah tertentu. Saat ini, sebagian besar pendekatan
berusaha untuk menangkap peningkatan nilai dalam pembayaran tunggal, yang cukup konsisten
menghasilkan keberatan pemilik tanah dan resistensi politik. Pelajaran yang dipetik dari
pengalaman Inggris dan Bogota menunjukkan bahwa akan sangat sulit untuk menangkap 30
hingga 100 persen dari nilai tambahan yang diciptakan oleh tindakan publik tersebut dalam satu
tahun. Jika kota ini mampu menyebarkan penangkapan selama beberapa tahun, dalam bentuk
pajak nilai lahan tambahan, nampaknya LVC akan menjadi lebih cocok. Dalam menangguhkan
jumlah yang diambil kembali, petugas pajak juga harus memperhitungkan nilai waktu uang dan
menghitung tingkat yang akan menghasilkan nilai sekarang sama dengan bagian tangkapan yang
diinginkan.

Perhatikan contoh berikut. Misalkan suatu komunitas menyetujui konversi lahan dari pertanian
ke penggunaan perumahan dan komersial. Akibatnya, nilai tanah meningkat beberapa kali lipat,
dan kebijakan kota menetapkan bahwa proporsi yang signifikan dari peningkatan ini (misalnya,
40 persen) harus diambil untuk tujuan publik. Asumsikan juga bahwa kota menentukan untuk
mengumpulkan kenaikan ini selama periode 10 tahun. Tingkat yang perlu diterapkan untuk
mencapai tujuan yang diinginkan tergantung pada pilihan tingkat diskon, yang umumnya adalah
biaya pinjaman kota. Tabel 2 mengilustrasikan tarif yang diperlukan berdasarkan biaya pinjaman
yang berbeda dan berdasarkan asumsi tingkat penangkapan kembali 40 persen yang tersebar
selama 10 tahun. Dalam setiap kasus, nilai sekarang dari pajak yang dihasilkan sama dengan 40
persen dari kenaikan nilai tanah.
Secara umum, tingkat tahunan (p) yang harus diterapkan untuk mencapai tingkat LVC tertentu
untuk area lahan tertentu adalah fungsi dari tingkat diskonto yang dipilih dan jumlah tahun yang
dipilih untuk pengambilan nilai keseluruhan. Hubungan yang tepat diberikan oleh ekspresi
berikut:

(7) [[rho] .sub.c] = [r.sub.c] / [[penjumlahan] .sup.K.sub.k = 1] [(1+ [delta]). Sup.k]

dimana

K = jumlah tahun yang diizinkan untuk pengambilan nilai

[delta] = tingkat diskonto yang dipilih, umumnya biaya pinjaman entitas pemerintah

[r.sub.c] = tingkat penangkapan nilai keseluruhan seperti sebelumnya.


Sekali lagi perhatikan bahwa pendekatan ini menghasilkan aliran penerimaan pajak dengan nilai
sekarang yang sama dengan tingkat pengambilan nilai yang diinginkan.

Jika pajak LVC dikapitalisasi ke dalam nilai tanah (Oates 1969; Palmon dan Smith 1998; Cornia
dan Slade 2005), perhatian harus diambil dalam menghitung jumlah pajak. Menggunakan hanya
pendekatan penjualan yang sebanding untuk menentukan nilai kemungkinan akan mengecilkan
jumlah pajak yang harus dibayar. Namun, penjualan sebanding hanya salah satu dari tiga
pendekatan yang layak untuk menentukan nilai, dan dalam hal ini pendekatan pendapatan
terbukti lebih dapat diandalkan (Cornia dan Slade 2005). Dengan Lt didefinisikan sebagai
sebelumnya dan variabel lain sebagai berikut, relevansi dari pendekatan pendapatan dapat
ditunjukkan. Membiarkan

[B.sub.t] = nilai modal perbaikan untuk ditempatkan di atas tanah

[lambda] = tingkat pengembalian yang diminta atas investasi swasta di tanah dan perbaikan
e = biaya pemeliharaan dan operasional tahunan yang terkait dengan proyek setelah selesai.

Kemudian dengan tidak adanya pajak LVC, nilai modal tanah dan perbaikan ketika selesai
diberikan oleh ekspresi

(8) Nilai kapital = [L.sub.t-1] (1 + [DELTA]) + [B.sub.t]

Dan aliran pendapatan tahunan yang dibutuhkan oleh investor adalah fungsi dari nilai modal,
tingkat pengembalian yang diminta, dan biaya tahunan sebagai berikut:
(9) Pendapatan yang dibutuhkan = [lambda] [[L.sub.t-1] (1 + [DELTA]) + [B.sub.t]] + e.

Begitu pajak LVC dikenakan, jumlah pajaknya

(10) Pajak LVC = [[L.sub.t-1] (1 + [DELTA]) - [L.sub.t-1]] [r.sub.c]

atau sederhananya

(11) Pajak LVC = [L.sub.t-1] [DELTA] [r.sub.c].

Mengurangi pajak LVC (persamaan 11) dari nilai modal (persamaan 8) menghasilkan (setelah
beberapa penyederhanaan) nilai modal setelah pajak dengan jumlah pajak sepenuhnya
dikapitalisasi dalam nilai tanah:

(12) Nilai modal setelah pajak = [L.sub.t-1] [1 + [DELTA] (1 - [r.sub.c])] + [B.sub.t].

Jika pajak harus dikumpulkan selama periode waktu seperti yang disarankan di sini, maka
penting untuk mempertimbangkan dampak pajak pada aliran pendapatan tahunan yang
dihasilkan oleh proyek. Jika dampak pajak diminimalkan, akan diinginkan untuk total arus
pendapatan yang dihasilkan oleh properti untuk persis sama dengan dan tanpa pajak. Persyaratan
ini dapat dinyatakan sebagai berikut:

(13) [lambda] [[L.sub.t-1] (1 + [DELTA]) + [B.sub.t]] + e = [lambda] {[L.sub.t-1] [1 + [DELTA]


(1 - [r.sub.c])] + [B.sub.t]} + [L.sub.t- 1] [DELTA] [r.sub.c] / K + e.

Mengumpulkan persyaratan dan menyederhanakan hasil

(14) [lambda] = 1 / K.

Implikasi dari hubungan ini penting: jika pasar sepenuhnya mengkapitalisasi pajak LVC ke
dalam nilai akhir dari tanah dan jika pajak dikumpulkan selama periode waktu yang sama dengan
kebalikan dari tingkat pengembalian pasar untuk proyek-proyek tersebut, pendapatan
keseluruhan dihasilkan oleh proyek tidak akan berubah. Misalnya, jika tingkat pengembalian
yang diminta adalah 10 persen, maka pajak harus dikumpulkan selama periode 10 tahun (1 /
0,10). Untuk tingkat pengembalian 14 persen, jangka waktunya adalah 7 tahun. Kembalinya 8
persen akan dikaitkan dengan periode 12 tahun untuk mengumpulkan pajak. Yang pasti,
pengembang menerima bagian yang lebih kecil dari pendapatan yang dihasilkan, tetapi inilah
tujuan dari LVC. Jika [lambda], tingkat pengembalian yang diminta, lebih besar dari 1 / K,
proyek menghasilkan arus kas kepada pemilik swasta lebih besar dari [lambda]. Jika [lambda]
kurang dari 1 / K, arus kas ke pemilik swasta tidak mencapai [lambda].
Contoh numerik yang disajikan pada gambar 1 menggambarkan titik yang dibuat di sini lebih
jelas. Contoh mengilustrasikan sebuah kasus di mana [lambda] = 1 / K, karena tingkat
pengembalian yang diminta diberikan sebagai 10 persen dan istilah untuk mengumpulkan pajak
LVC adalah 10 tahun. Perhatikan bahwa pajak LVC tidak mengubah kondisi pasar (yaitu, tingkat
pengembalian yang diminta untuk investor, nilai sewa tahunan properti, dan sebagainya). Itu
mengurangi arus kas kepada investor dan karena itu jumlah investor bersedia membayar untuk
tanah. Namun, ini adalah esensi dari LVC. Dalam contoh, 40 persen dari nilai tanah yang
meningkat ditransfer ke pemerintah yang mengenakan pajak dalam 10 angsuran, sementara 60
persen sisanya dari nilai yang meningkat dikenakan kepada pemilik tanah dan pengembang.

Dua skenario telah disajikan. Pertama, tarif pajak LVC dihitung untuk seluruh masyarakat yang
mengalami peningkatan nilai lahan secara luas. Pada bagian kedua, paket tertentu mengalami
peningkatan nilai yang substansial dan masyarakat berusaha merebut kembali sebagian dari
peningkatan tersebut selama periode waktu tertentu. Maksud dari makalah ini adalah untuk
menunjukkan bahwa di luar LVC sebagai pemulihan biaya, ada pendekatan lain untuk LVC yang
memerlukan pertimbangan yang lebih hati-hati - sebuah pendekatan berdasarkan pajak tahunan
atas tanah. Apa yang sudah dicoba dilakukan oleh analisis awal ini adalah bahwa ada potensi
signifikan untuk mengembangkan metode praktis dan layak untuk mencapai tujuan Rencana
Aksi Vancouver bahkan ketika efek LVC dikapitalisasi dalam nilai tanah.

Diskusi juga mengilustrasikan kebutuhan akan pasar tanah yang matang dan kebutuhan pejabat
pajak untuk memiliki informasi dan keahlian untuk menggunakan berbagai metodologi penilaian
yang tersedia. Sebagaimana dicatat sebelumnya, LVC mengasumsikan bahwa nilai lahan
meningkat sebagai hasil dari beberapa perubahan komunitas. Kecuali pasar tanah berfungsi
dengan baik, tidak jelas apakah perubahan tersebut akan tercermin dalam harga tanah yang lebih
tinggi. Lebih lanjut, bahkan ketika harga tanah meningkat sebagai akibat dari tindakan publik,
jika pejabat pajak tidak memiliki informasi dan keahlian untuk secara akurat mengidentifikasi
perubahan harga tersebut dan memasukkannya ke dalam nilai pajak, LVC tidak dapat berhasil.
Jadi, sementara LVC di luar pemulihan biaya memiliki manfaat teoretis yang besar, setiap
implementasi praktis membuat asumsi penting tentang kondisi lokal dan menempatkan
persyaratan substansial pada pejabat lokal.
Jalan lurus

Dalam mempertimbangkan pendekatan khusus apa pun untuk LVC, otoritas lokal harus memulai
dengan mendefinisikan secara jelas tujuan kebijakan LVC, apakah tujuan tersebut adalah
pemulihan biaya untuk investasi spesifik atau LVC yang didefinisikan secara lebih luas.
Keduanya merupakan bentuk LVC, tetapi mereka berbeda dalam hal-hal penting. Jika tujuannya
adalah pemulihan biaya, pengalaman yang ditinjau di sini dan oleh Peterson (2009) menyarankan
bahwa opsi pertama yang perlu dipertimbangkan adalah beberapa jenis pengecualian
pengembang, baik dalam bentuk tunai atau barang.

Jika pengembang tertentu tidak dapat diidentifikasi, beberapa variasi pada pendekatan Bogota
untuk biaya perbaikan harus dipertimbangkan dengan hati-hati. Masyarakat harus dilibatkan
dalam memilih proyek dan mengevaluasi metode penilaian perbaikan. Metode mengalokasikan
biaya dan menentukan biaya perbaikan harus sederhana dan mudah dikomunikasikan. Proyek
harus diselesaikan sesuai kesepakatan.

Dalam beberapa kasus, penjualan aset publik juga dapat berfungsi untuk menerjemahkan satu
jenis aset publik ke yang lain (Peterson 2009). Secara khusus, jika hak pengembangan dianggap
sebagai aset publik, pengalaman di Sao Paulo menunjukkan bahwa hak-hak ini dapat dijual di
lelang. Beberapa yurisdiksi (misalnya, Bangalore) juga mempertimbangkan untuk menggunakan
hak pengembangan yang dapat dialihkan untuk memberi kompensasi kepada pemilik tanah untuk
pengambilalihan sebagian lahan.
Jika tujuan kebijakannya adalah LVC sebagaimana yang dimaksud oleh Mill dan Rencana Aksi
Vancouver dari PBB, pendekatan yang baru saja dijelaskan kemungkinan besar akan gagal,
berdasarkan pada kasus-kasus yang disajikan di sini. Salah satu alternatif potensial mungkin
untuk menyusun kembali motivasi untuk pajak properti tahunan. Pajak atas perbaikan dapat
diberikan sebagai pajak manfaat dan harus kurang lebih sama dengan biaya penyediaan layanan
pajak yang dimaksudkan untuk didanai. Argumennya di sini adalah bahwa pajak atas tanah dapat
dimotivasi sebagai instrumen LVC dan dapat digunakan untuk menangkap kenaikan berbasis
luas atau peningkatan substansial dalam nilai tanah untuk properti tertentu. Dalam kasus terakhir,
masyarakat perlu menyebar merebut kembali selama beberapa tahun untuk membuat pajak lebih
dapat diterima secara politik.

Sebagai pemikiran akhir, perhatikan bahwa semua pendekatan ke LVC ini mungkin berhasil
hanya sejauh bahwa mereka dipahami dan diterima oleh publik. Penerimaan semacam itu
membutuhkan praktik administratif yang sehat, adil, dan transparan serta keterlibatan publik
dalam proses pengambilan keputusan utama.

Ucapan terima kasih

Penelitian ini didukung oleh Romney Institute of Public Management, Universitas Brigham
Young, Provo, Utah. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Martim Smolka dan Oscar
Borrero atas data yang dikutip tentang Kolombia.
Sebidang tanah disetujui untuk konversi dari pertanian ke
penggunaan perkotaan. Plot akan mendukung bangunan 5 lantai dan 60
flat ketika sepenuhnya dikembangkan. Setiap flat akan memiliki sewa tahunan
nilai 1,111 mengingat kondisi pasar saat ini, menghasilkan gross
pendapatan tahunan 66.666 untuk proyek tersebut. Anggaplah itu tahunan
biaya untuk mengoperasikan gedung adalah 10 persen dari sewa kotor.
Arus kas bersih dari proyek akan menjadi 60.000 per tahun.
Asumsi ini dan lainnya dirangkum dalam tabel berikut.

Nilai lahan awal 10.000 10.000


Tingkat pengembalian yang diminta oleh investor 10% 10%
Biaya konstruksi 450.000 450.000
Aliran kas bruto 66.666 66.666
Beban tahunan 6,666 6,666
Pajak LVC (40% lebih dari 10 tahun) 0 5.600
Arus kas ke investor 60.000 54.400
Nilai kapitalisasi arus kas sebesar 600.000 544.000
Nilai tanah 150.000 94.000
Sumber: perhitungan oleh penulis

Tabel ini juga menunjukkan bahwa arus kas kepada investor, tidak ada
Pajak LVC, akan menjadi 60.000 per tahun. Dengan asumsi tingkat 10 persen
kembali, ini diterjemahkan ke dalam nilai proyek sebesar 600.000.
Mengurangi biaya konstruksi 450.000 menunjukkan bahwa
nilai tanah untuk proyek ini adalah 150.000.

Jika pajak LVC 40 persen dikumpulkan selama 10 tahun, maka


pajak tahunan karena diberikan pendekatan pendapatan ini untuk menghargai tanah akan
menjadi 5.600 [0,4 x (150,000-10,000) + 10]. Pajak akan mengurangi uang tunai
mengalir ke investor menjadi 54.400 dan akibatnya nilai tanah
hingga 94.000.

Walters, Lawrence C.