INMUEBLES URBANOS
Facilitador:
Año 2017
Quito – Ecuador
Contenido
VALORACION DE BIENES INMUEBLES URBANOS ................................................................................ 4
Introducción ........................................................................................................................................ 4
Bien Inmueble ................................................................................................................................. 5
Bien Mueble .................................................................................................................................... 5
Avalúo:............................................................................................................................................. 5
Tasar ................................................................................................................................................ 6
El Valor. ........................................................................................................................................... 6
El Costo. ........................................................................................................................................... 6
El Precio. .......................................................................................................................................... 7
Criterios de Valoración ........................................................................................................................ 7
Criterio del valor de mercado ......................................................................................................... 7
Criterio del coste de producción/reproducción .............................................................................. 9
Criterio del valor de transformación ............................................................................................... 9
Criterio del valor de sustitución .................................................................................................... 10
Criterio de Actualización ............................................................................................................... 11
Criterio del valor complementario ................................................................................................ 11
Criterio del valor urbanístico......................................................................................................... 13
Criterio de los dos extremos ......................................................................................................... 16
Tasación del Suelo ............................................................................................................................. 18
Método comparativo .................................................................................................................... 18
Estudio de Mercado .................................................................................................................. 19
Variables Explicativas ................................................................................................................ 20
Depuración y homogeneización ................................................................................................ 21
Método potencial .......................................................................................................................... 29
Factor de Negociación ............................................................................................................... 29
Factor de Ubicación Horizontal ................................................................................................. 29
Factor de Ubicación Vertical ..................................................................................................... 31
Factor de Tipo de Acabados ...................................................................................................... 32
Factor de Servicios Adecuados .................................................................................................. 32
Porcentaje de Incidencia ........................................................................................................... 33
Método residual ............................................................................................................................ 33
Costos de la Construcción ................................................................................................................. 34
Sistema constructivo ..................................................................................................................... 34
Hormigón Armado ..................................................................................................................... 34
Madera ...................................................................................................................................... 35
Metálico .................................................................................................................................... 35
Muros Portantes........................................................................................................................ 36
Sistemas Mixtos......................................................................................................................... 36
Costos directos .............................................................................................................................. 37
Costos indirectos ........................................................................................................................... 37
Análisis de Precios Unitarios (APU) ............................................................................................... 40
RUBRO ....................................................................................................................................... 41
PRESUPUESTO ........................................................................................................................... 41
Factores de Depreciación .............................................................................................................. 42
Tipos de depreciación ................................................................................................................... 42
Por edad .................................................................................................................................... 43
Por tipo de construcción ........................................................................................................... 43
Por Conservación y mantenimiento .......................................................................................... 43
Funcional ................................................................................................................................... 43
Consideraciones para determinar la depreciación ....................................................................... 44
Obra muerta .............................................................................................................................. 44
Acabados ................................................................................................................................... 44
Instalaciones .............................................................................................................................. 44
Métodos de cálculo de la depreciación ............................................................................................ 45
Método Lineal ............................................................................................................................... 45
Método De Kuentzle. .................................................................................................................... 45
Método Ross ................................................................................................................................. 46
Tablas Método FF (Francisco Fernández)...................................................................................... 47
Informe de Tasación .......................................................................................................................... 49
Datos solicitados en un informe de tasación de un inmueble. (SBS) ............................................ 49
Mediciones a realizar .................................................................................................................... 52
Ética profesional ............................................................................................................................ 52
VALORACION DE BIENES INMUEBLES URBANOS
Introducción
El presente Manual de Avalúos de Inmuebles se ha desarrollado, principalmente,
para la aplicación de profesionales dedicados a la valoración de inmuebles con
características urbanas. El manual propone una visión simple y practica de las
principales características y metodologías aplicables a gran número de casos que
permitan realizar de manera correcta el avalúo correcto de bienes con
características urbanas. El manual se encuentra dividido en seis capítulos.
Bien Inmueble
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener
de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo
inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o
no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes
imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque
forman parte del terreno o están anclados a él.
Bien Mueble
Los bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro,
manteniendo su integridad y la del inmueble en el que se hallen depositados.
Según Normas Técnicas Para Catastro De Bienes Inmuebles Urbanos, Rurales del
Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda publicado en el Registro Oficial Suplemento
853 de 03-oct.-2016 conceptualiza que avalúo es la determinación del valor comercial
de un bien, realizada por un profesional competente, de acuerdo a criterios
previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.
Tasar
La definición de este término es fijar oficialmente el valor de algo. Es decir que aquí si es necesario
identificar con precisión el y describirlo con sus características más representativas con la finalidad
de individualizarlo de otros bienes (M. Alcázar). La tasación generalmente se usa para ser usados en
créditos hipotecarios u otros procesos de índole judicial.
El Valor.
Es el grado de aptitud o utilidad de las cosas, para lograr satisfacer las necesidades o ya
sea para suministrar o producir deleite o bienestar (RAE).
Santiago Briceño E., es la cantidad de un bien que puede ser obtenida a cambio de otra,
interpretando con esto que puede ser expresado en términos de otro.
Robert Huck, plantea que el Valor es el poder de un bien para adquirir otros bienes.
Tendríamos que tomar en cuenta que el valor está influenciado por la utilidad y escasez
de los bienes. Las condiciones para que un bien tenga valor son las siguientes:
El Costo.
Los conceptos utilizados de manera cotidiana son. Costo es cantidad que se da o se paga
por algo, o dicho de otra manera “El costo señala el sacrificio o empleo de bienes que
se entregan a cambio de algo deseado”. Estos conceptos son genéricos y con un alto
grado de ambigüedad. Sin embargos en los dos casos se hace referencia de un valor
monetario de cierta manera. Para el caso de valoración se la podría definir como El
sacrificio económico que según la información de que dispone quién lo calcula, se
supone invirtió para construir o adquirir un bien.
El Precio.
Criterios de Valoración
Una de las realidades con las que primero se encuentra un profesional es que el
resultado de su trabajo, el valor asignado al bien, puede variar dependiendo de la
finalidad que se ha fijado al comienzo de la valoración. No se obtendrá el mismo valor,
para un mismo inmueble, si éste se tasa a los efectos de: expropiación, seguros, catastro,
complementaria, transmisiones patrimoniales, hipotecaria, etc.; aún en el caso de que
se siga el mismo procedimiento, los resultados pueden ser diferentes.
Por otra parte, es frecuente que sobre un mismo bien no puedan ser aplicados la
totalidad de los criterios, y que la libertad de elección del tasador se encuentre
constreñida, en ocasiones a sólo uno de ellos.
Criterio del valor de mercado
Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de
localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad,
confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles. Esta
heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan
variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos,
medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia
de lo que sucede con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles
urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como
de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de
externalidades urbanas. Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en
el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de
distinta antigüedad. El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita,
por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene
siempre un alto grado de incertidumbre.
Probablemente es el criterio que mejor está definido por su propio nombre y, como tal,
se basa en el cálculo de los costos en los que ha de incurrirse para obtener un bien. La
metodología valorativa distingue dos supuestos:
El proceso está centrado en la explicación del método del costo, se basa en la estimación
de llamado coste de reposición bruto para, acto seguido, depreciarlo cuando proceda y
en los niveles que procedan, hasta calcular el costo de reposición neto.
En relación con los bienes inmuebles de naturaleza urbana hay que señalar que el
cálculo de los gastos ocasionados en los procesos de construcción, los materiales
empleados y las técnicas seguidas, han de referirse al momento actual. No porque en su
construcción original se emplease la tracción animal como elemento de fuerza, carga o
transporte se incluirá esta unidad de obra en la valoración. En su lugar se cuantificará
el gasto correspondiente al empleo de una grúa y un camión. Así mismo, se deberán
tener en cuenta la situación administrativa y legal vigente: licencias de obras, tasas, etc
Criterio del valor de transformación
Muy útil para la valoración de algunos bienes, presenta una problemática intrínseca que
exige una precisa argumentación de las decisiones adoptadas que sustenten los
resultados del informe. La justificación es sencilla: se fundamenta en la determinación
del valor de un bien a través de otro que pueda sustituirlo de manera lógica, real y
racional, de tal forma que esté capacitado para desarrollar sus mismas funciones.
Evidentemente los bienes objeto de tasación, empleando este criterio, deben cumplir
una condición inexcusable: han de existir otros capaces de cubrir las mismas
necesidades y satisfacer idénticas utilidades -dentro de las coordenadas de tiempo y
lugar en las que se realiza la valoración-. Inicialmente esto, que sería una premisa
sencilla, puede originar verdaderos problemas a la hora de justificar la sustitución, pues
se debe garantizar que sean una alternativa, real o potencial, perfectamente viable. Esta
situación se complica en el ámbito urbano, al existir diferentes mercados identificados
y definidos por los usos de los inmuebles (residencial, oficinas, industrial, ...) y su
distribución espacial. En este caso, los denominados inmuebles equivalentes deben
pertenecer al mismo mercado (uso y localización) para inicialmente tener la
consideración de sustitutivos.
Algunos textos legales hacen referencia a este principio en los siguientes términos: "...
los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria
objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por
otro similar en su misma situación."
Una situación específica la conforman los inmuebles que tienen limitada la renta por
diversas situaciones. En estos casos las disposiciones legales que condicionan los
contratos (arrendamiento o venta) impiden un ajuste libre de la oferta y la demanda
del mercado; por lo que el valor del inmueble variaría en función de que se considere la
renta real que se recibe, o la potencial, en el caso de que ésta fuese posible estimarla y
emplearla. En el apartado centrado en el valor máximo legal se retoma este supuesto.
Criterio del valor complementario
Existen multitud de situaciones en las que la aplicación de este criterio está plenamente
justificada, aparte de los indicados anteriormente referidos a problemas de
expropiación forzosa. En el ámbito urbano esta situación se presenta y es frecuente que
se abonen cantidades superiores a lo que se podría considerar como normales, por
locales o pisos que la realidad del mercado no aconsejaría, para titulares que no
estuviesen afectos a determinados condicionantes, generalmente espaciales. Por
ejemplo en oficinas colindantes para ampliar el espacio de atención, locales que
ampliarían sus metros de escaparate, restaurantes que desean aumentar su espacio de
comedor, viviendas próximas a las de un familiar directo, etc.
El lote "A" (30000 m2) tiene un acceso hasta el camino próximo a través de un camino
vecinal "v" de 1'0 metros de anchura, lo que impide el acceso de vehículos y maquinaria
de construcción. El titular del lote "e" (200 m2) ha decidido ponerla en venta y el titular
de "A" está interesado pues podría agruparla lote y mejorar el acceso al nuevo conjunto
El titular de "A" solicita a un valorador un informe de tasación del lote “e” con el objeto
de conocer cuál sería la cantidad máxima que podría abonar sin que la operación
económica, en su conjunto, fuera negativa para sus intereses.
El primer paso del tasador será identificar la finalidad de la tasación, que en esta
ocasión sería la búsqueda del valor de mercado. Pero el lote "e" no satisface la misma
utilidad a todos los propietarios de lotes próximas. En el caso del titular del lote “A” su
utilidad será mayor, dado que cuando se integren su lote ("A + e") podrá acceder con
vehículos y maquinaria lo que le permitirá efectuar diferentes proyectos inmobiliarios.
En consecuencia el lote “e” tendría, al menos, dos valores de mercado que dependerían,
en este caso, del posible comprador.
El perito decide emplear una metodología comparativa, en este caso totalmente lógica
y viable, y para ello realiza un estudio de mercado de los predios comparables
existentes en esa zona, obteniendo los testigos muestras de los lotes recientemente
vendidos: D, C y B. Resultando del mismo que el valor medio de mercado, por m2 para
ese lote de las características económicas del lote “e”, es de 100 um/m2 (unidades
monetarias/metro cuadrado). En consecuencia, el valor de la lote “e” será de 20.000 um
(100 um/m2 x 200 m2 = 20.000 um). Este sería el valor de mercado del lote “e” para la
mayor parte de los posibles compradores, salvo para el titular del lote “A”.
Ahora bien, el titular del lote “A” podría abonar una cantidad mayor a las 20.000 um en
las que se ha tasado del lote “e”, porque para él ésta satisface una utilidad mayor que
para el resto de posibles adquirientes. La agregación de la parcela “e” conllevaría la
posibilidad de acceder sin dificultad al camino vehicular. En consecuencia, el realizar
un proyecto inmobiliario no representaría ningún inconveniente en el nuevo lote ("A +
e"); hecho que repercutirá notablemente en la cuenta de ingresos posibles al ejecutar
dicho proyecto. Pero la cuestión que se plantea es ¿cuánto más puede pagar? Para
responder a esta pregunta el perito tiene que analizar y tasar el lote “A”, en las
condiciones actuales, y el nuevo lote que se formaría “A + e”, para obtener la cantidad
máxima que podría pagar el titular del lote “A” por la el lote “e”.
Metodológicamente el valor, que para el titular de “A” tendría la parcela “e” sería la
diferencia entre el valor total del nuevo lote ("A + e") y el que tiene en la actualidad “A”;
que es menor que el resto de predios próximos como consecuencia de su inaccesibilidad
con vehículos:
Es decir, el titular del lote "A" podría pagar hasta un máximo de 3.100 um por el lote "e"
pues su agregación supondría un incremento del valor de mercado del conjunto "A + e";
cuando para cualquier otro posible adquiriente su valor de mercado estaría en 100 um.
En su mayor parte estos terrenos "periurbanos" son parcelas sin producción, en las que
se desarrollan escasas labores agrícolas, dado que la expectativa prevista por sus
titulares es su transformación en solares. Para valorar estos inmuebles agro-urbanos
se capitalizan las rentas agrarias reales o potenciales esperadas hasta la fecha en la que
el titular del inmueble lo vende, o es recalificado. A esta cantidad se le añade,
actualizado, el valor de repercusión de la edificación que pudiera sustentar esa parcela
de acuerdo con el planeamiento previsto.
𝑅0 𝑅0 𝑅0 𝑅0 𝑄0 (1 + 𝜇𝑥)
𝑉(𝑥) = 1
+ 2
+ 3
+ ⋯+ 𝑋−1
+
(1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟) 𝑋
En donde:
2. Levantamiento topográfico.
Realizadas las dos primeras etapas se comprueba que la superficie en campo coincide
con la que figura en la base de datos catastral: 10.000 metros cuadrados (1'00
hectárea), y se realiza la siguiente distribución.
Superficie final
Concepto Porcentaje m2
Superficie inicial,
bruta 100% 10.000
Zona verde 10% 1.000
Equipamiento
deportivo 2% 200
Equipamiento social 2% 200
Viario 22% 2.220
Totales 36% 3.600
De los 10.000 m2 de superficie bruta inicial, 6.400 m2 quedarán disponibles para ser
convertidos en solares (10.000 - 3.600). En virtud de la legislación vigente el titular del
bien entregará el 10% del aprovechamiento quedando, en consecuencia disponible
para su venta el 90% restante: 5.760 m2.
Del estudio de mercado realizado para conocer el valor de parcelas similares a las que
se obtendrán en este proceso se desprende que su valor medio es de 1.000 um/m2.
Cantidad que multiplicada por la totalidad del terreno que podrá poner en venta el
promotor (5.760 m2) alcanzará la cifra de 5.760.000 um.
Su empleo no está muy generalizado y se suele centrar en mercados opacos en los que
sea muy complicado obtener muestras. Cuando ocurre esto el tasador puede
concentrarse en buscar la información extrema; datos que suelen ser fácilmente
capturados y con ellos, previa comprobación y depuración, emplearlos para aplicar este
sencillo criterio. Así, aunque difícil, no es extraño que en un determinado ámbito sea
posible indagar por los valores máximos y mínimos pagados por determinados bienes:
um/ud de superficie.
Desde un punto de vista operativo se ajusta al siguiente planteamiento: Sean dos bienes
representativos del mercado local con la particularidad de que los valores de sus
variables son extremos; es decir, al apartamento de mayor valor de mercado le
corresponde la máxima renta de alquiler, y al de menor valor la menor renta.
Gráficamente puede representarse de la siguiente forma:
Siendo:
Para cuantificar el valor más probable de un bien inmueble en la mayoría de los casos
es necesario separar el suelo y las edificaciones del bien. Debido a que el suelo de un
bien inmueble no se devalúa por el paso de los años; por lo contrario su tendencia es a
aumentar su valor comercial, en tanto las edificaciones al pasar los años se devalúan
por su uso o estado de la misma.
Método comparativo
La diferencia más significativa entre esta metodología y otras es que se parte de precios
conocidos a través del estudio de mercado; de forma que se ajusta a las características
propias del inmueble objeto a tasar. La siendo esta la mayor fortaleza de este método
ya que no se puede desvirtuar el resultado.
Para la utilización de este método es necesario poder entender los siguientes conceptos.
- Estudio de Mercado
- Variables Explicativas
- Depuración y homogeneización
Estudio de Mercado
Desde un punto de vista práctico, algunos factores que el perito debe tener en cuenta
incluir o rechazar la información obtenida en los estudios de mercado son:
- Es decir se trata de ventas efectivas, si bien es cierto que estos valores son muy
difíciles de encontrar en el sector rural, para efectos de la tasación se podrá utilizar
ofertas en firme siempre y cuando se corrija esta oferta con el precio. Obviamente esta
relación se encuentra muy marcada por la situación económica general, y del mercado
inmobiliario en particular.
Variables Explicativas
El problema es: ¿cuántas variables explicativas hay que identificar y cuantificar en cada
comparable? Cuanto mayor sea su número, mayor será el costo en términos de tiempo
y de recursos económicos; aunque también mayor será la precisión del resultado.
- Términos de financiación.
- Condiciones de venta.
- Condiciones de mercado.
- Ubicación.
- Características físicas.
- Características económicas.
- Uso.
Depuración y homogeneización
Fruto del trabajo de campo realizado, junto con los datos disponibles en la base de
muestras del perito, se conforma un conjunto de testigos para comenzar el proceso. En
primer lugar hay que depurar el grupo de comparables que cumplen con las
condiciones básicas: dimensiones, uso, tipología, localización, etc. El resultado será un
subconjunto que agrupe aquellos que mejor representen el mercado local y mayor
similitud tengan con el bien objeto de tasación. Esta decisión pues se trata de eso puede
respaldarse con procesos estadísticos o mediante elecciones justificadas apoyadas en
la experiencia profesional. En ocasiones, es una actividad compleja y discutible; y hay
que recordar que el comprobación de las variables explicativas, procesamiento, etc.), y
esto es costoso y lento.
En otros supuestos se deja a criterio del técnico. Pero, de cualquier forma, en todos los
casos el objetivo será incluir testigos suficientemente representativos que permitan
realizar un proceso de comparación correcto, garantizando la validez del resultado
final.
Ya se han adelantado algunas de las variables explicativas que suelen ser las que se
capturen y utilicen para aplicar un método comparativo de valoración. No obstante, la
variedad de bienes y mercados recomienda que éstas se puedan adecuar a la realidad
local y hay que confiar en la profesionalidad del tasador para seleccionar aquellas que
mejor cumplan con este cometido. Sin embargo se sugieren algunas variables que se
pueden tomar en cuenta.
- Costo de Adecuación
- Infraestructura de la Zona
Inversamente, para una propiedad pequeña la compra requiere capitales menores; hay
más compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La in-
fluencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: “el precio
unitario de una fracción urbana es tanto menor cuanto mayor sea el área de la misma,
a igualdad de las demás condiciones.”
Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos
negativos, peligro de inundación en épocas lluviosas, peligros de deslizamientos de
taludes y aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especia-
les. Así también un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso,
peligros de deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc.
Para nuestro casa se necesita ingresar los porcentajes de adecuación del lote en estudio
y las referencias, este porcentaje refiere a la cantidad de dinero que costaría dejar al
lote en condiciones optimas legales y técnicas para construir sobre él, en el caso de ya
tener una construcción y todos los documentos en regla este porcentaje es 100%, una
vez que se ingrese los porcentajes la tabla de cálculo aplica cualquiera de las siguientes
fórmulas según sea el caso:
Si A≥B=1-0.3x (A-B)
Si A≤B=1/(1-0.3x (B-A))
Esta variable considera la diferencia de valores de los terrenos por causa de las medidas
de frente, de fondo y superficie, es decir, los factores de ajuste por medidas que difieren
de los del lote tipo (10 m. x 30 m.) que se emplea como base de referencia. Mide la
relación existente entre el frente y el fondo del terreno.
El Fondo: La parte más valiosa de una propiedad es su frente; las zonas más alejadas
de la línea municipal tiene menos valor. Esta disminución no responde a una ley lineal,
sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola, como se indica en
la figura.
Tal variación se explica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido:
El Frente: Quedó dicho que la parte más valiosa es el frente. Podría deducirse aquí que
al aumentar indefinidamente el frente, aumentaría también de la misma manera el
valor. Sin embargo no es así. Hay una zona dentro de la cual el frente influye
favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.
Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los más cotizados; fuera
de esa zona la influencia resulta negativa.
La figura muestra en forma aproximada la relación entre las dimensiones del frente y
el valor unitario de la tierra.
La influencia del frente se establece a través de efectos contradictorios:
b) El alto valor del área próxima a la línea municipal hace que aumente rápidamente el
monto de la inversión en la compra. A medida que el frente aumenta hay un proceso de
disminución de compradores que hace disminuir, por consiguiente, el precio unitario.
Pero este aumento de inversión está compensado por la posibilidad de obtener mayor
renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzan mayores
alquileres ya sean negocios o viviendas.
FACTOR REGULARIDAD
DESC_REGULARIDAD COEF_REGULARIDAD
Cuadrada o Rectangular 1
Trapezoidal 0,98
Irregular en sus cuatro lados o triangular 0,96
Totalmente sin forma definida 0,94
Ubicación del Predio (Lote Esquinero)
La variable pondera las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de
las mismas dimensiones situado en la mitad de la cuadra. Siempre será mayor que uno
Las esquinas poseen un mayor valor que el que se reconoce a los lotes de frente me-
dial, por que disfrutan de las siguientes ventajas: comodidad de acceso, aire, luz y
ventilación; mayor extensión de frente; posibilidad de desarrollar locales de negocio y
de tener escaparates sobre dos frentes y facilidad para la entrega de mercaderías;
mayor capacidad de construcción, etc.
Hay, sin embargo, algunos elementos desfavorables: el desarrollo del frente implica
mayores costos de arquitectura, vereda, pavimento e impuestos; la orientación del lote
que puede exponer los frentes hacia el frío y la humedad o hacia la insolación constante.
La influencia de la esquina no se hace sentir sino hasta una cierta distancia, que, según
varios autores no se extiende más allá de los treinta (30) metros.
FACTOR DE DETERMINACION DEL TIPO DE LOTE
DESC_LOTE_ESQUINRO COEF_LOT_ESQ
Si el lote es medianero 1,00
Si el lote es esquinero entre 2 calles sin importancia comercial 1,05
Si el lote es esquinero entre 1 calle comercial y otra no 1,10
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales 1,15
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales y al menos una es muy
1,20
importante
Infraestructura de la Zona
Esta variable analiza los servicios y comodidades que posee el propietario de un lote el
cual mejora la habitabilidad del mismo. Para nuestro caso se analiza tanto el lote en
estudio y las referencias si tienen los siguientes servicios públicos:
- Energía eléctrica
- Agua potable
- Alcantarillado
- Teléfono
- Transporte colectivo
- Recolección de basura
- Tipo de vías
FACTOR DE INFRAESTRUCTURA
DESC_INFRAESTRUCTURA COEF_INFR
En los 6 primeros servicios, de SI tener el servicio el factor e 1,01
En los 6 primeros servicios, de NO tener el servicio el factor es 0,99
En tipo de vías si son asfaltadas, adoquinadas, hormigonadas el factor es 1,00
En tipo de vías si son empedradas en buen estado el factor es 0,97
En tipo de vías si son empedradas en mal estado, tierra o lastre el factor es 0,95
Servicios Básicos del Predio
Esta variable nos indica las principales características que un predio necesitaría para
que pueda ser habitable en el sector urbanos. Al realizar este análisis deberos
enfocarnos en el predio a diferencia de la anterior variable en donde se analiza el sector.
SERVICIOS BASICO
ENERGIA ELECTRICA FACTOR AGUA POTABLE FACTOR ALCANTARILLADO FACTOR
SI TIENE 1,1 SI TIENE 1,1 SI TIENE 1,1
NO TIENE 1 NO TIENE 1 NO TIENE 1
NO APLICA NO APLICA NO APLICA
Método potencial
Este método se lo realiza mediante un estudio, para determinar la mayor utilidad que
se le pueda dar al lote a tasar; además se analiza el movimiento del mercado
inmobiliario en el área de influencia para determinar los niveles de oferta y demanda
existente.
Esta más que una característica del predio hace referencia al dato obtenido en nuestro
estudio de mercado (referencias). Es decir el comportamiento de nuestros informantes
al instante de concretar una supuesta negociación.
NEGOCIACION
DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
Si se concretó la venta o el propietario no está abierto a una
MALO negociación 1,00
Si se muestra poco interesado en negociar pero da la posibilidad
MODERADO de negociar 0,95
ALTO Si el propietario se muestra interesado en negociar 0,90
MODERADO Cuando el propietario pide un valor al azar. 0,85
Cuando el propietario pide un valor especulativo o dice “¿Cuánto
MUY ALTO me da?”. 0,80
Factor de Ubicación Horizontal
Es el más subjetivo de las características, ya que juega el espíritu observador del tasador
para comparar distintos aspectos, según sea una zona residencial, comercial o
industrial. Si es una zona residencial, deberá comparar el aspecto general de la cuadra
respecto de las otras cuadras, los arbolados, los medios de transporte, etc. Si en cambio,
se trata de una zona netamente comercial, deberá diferenciar una esquina de otra, una
cuadra de otra, mediante una apreciación del tránsito peatonal, ya que a mayor tránsito
peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra; inclusive deberá observar la
orientación del sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un lado de
la calle sea de más valor comercial que el otro, exclusivamente porque a la tarde está en
sombra, y ello favorece el tránsito peatonal.
Por este motivo se adjunta una de las maneras más utilizadas en el ecuador para
facilitar el trabajo del tasador.
Este factor nos ayuda ponderando las ventajas o desventajas que tiene una propiedad
horizontal con respecto a otras del mismo sector en función a la altura o piso que se
encuentra. Por ejemplo una oficina ubicada en un segundo piso frente a otra ubicada en
la planta baja en la mayoría de los casos tendrá ventajas comerciales y por ende con una
valoración más alta aquella que se encuentra en la planta baja. Otro caso que se suele
dar es aquellas edificaciones con fines habitacionales tendrán mayor valor comercial
aquellas ubicadas en los últimos pisos debido a su seguridad, paisajismo entre otras.
Tiene la finalidad de realizar una comparación del tipo de acabados de los que dispone
las referencias y el bien a ser tasado.
TIPO DE ACABADOS
DETALLE COEFICIENTE
Si son populares, económicos o mínimo habitable 1
Si los acabados son medio bajos 1,01
Si los acabados son medios 1,02
Si los acabados son medio altos 1,03
Si los acabados son altos 1,04
Si los acabados son de lujo 1,05
Este porcentaje no es más que el porcentaje económico del terreno frente al precio de
venta del proyecto completo al cual pertenece el inmueble en estudio; es decir, si el
proyecto lo vendo en 100.000 y el terreno lo vendo en 15000 el porcentaje es de 15%
Las bandas de dicho porcentaje son del 9% al 15% ya que pasada esa incidencia se
estima que un proyecto inmobiliario deja de ser rentable para el constructor. Este
porcentaje está íntimamente relacionado con la plusvalía del sector.
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO
SECTOR CON PLUSVALÍA TENDENCIA PORCENTAJE
BAJA mantenerse estable 9,00%
BAJA subir 9,50%
MEDIA BAJA bajar 10,00%
MEDIA BAJA mantenerse estable 10,50%
MEDIA BAJA subir 11,00%
MEDIA bajar 11,50%
MEDIA mantenerse estable 12,00%
MEDIA subir 12,50%
MEDIA ALTA bajar 13,00%
MEDIA ALTA mantenerse estable 13,50%
MEDIA ALTA subir 14,00%
ALTA bajar 14,50%
ALTA mantenerse estable 15,00%
Método residual
Este método más que un método es una técnica de valoración la cual consiste en
obtener el valor de uno de los componentes (generalmente el valor del suelo, o del
edificio), a partir del valor del inmueble, cuando éste es conocido. Se deduce al valor del
conjunto, los costes relativos a la edificación (considerando los gastos y beneficios de
construcción y promoción), obteniendo residualmente (como valor del residuo) el valor
del terreno. Se encuentra muy ligado al método de coste de reposición y de mercado. El
primero permite evaluar los costes de ejecución material más gastos y beneficios
relativos a la edificación, el segundo establece el valor del inmueble en función del
análisis del mercado de propiedades similares.
- Suelo en zonas en las que el mercado esté distorsionado y no sea posible obtener
comparables con las garantías suficientes para aplicar otros métodos.
- Inmuebles que por sus características actuales tengan la consideración ruinosos
o en muy mal estado.
Costos de la Construcción
Para poder realizar una valoración correcta utilizando el método de reposición es
necesario que el tasador tenga la capacidad de realizar en de forma técnica el cálculo
anticipado de una obra civil, para lo cual en este documento se detallan brevemente
los sistemas de constructivos, posibles combinaciones de instalaciones y los
posibles acabados en la construcción. Además de manera resumida se detalla los
costos directos e indirectos a ser tomados en cuenta en una tasación.
Sistema constructivo
Es la construcción más difundida en nuestro país, se la considera como tal cuando todos
sus elementos sustentantes como cimentación, columnas, vigas, entrepisos y cubiertas
utilizan una mezcla de áridos finos y gruesos aglomerados con cemento para recubrir
elementos de varillas de acero de refuerzo, dicho sistema requiere encofrados y cada
fundición 28 dias de fraguado para alcanzar el 100% de su resistencia.
Madera
Se utiliza cimentación corrida de piedra u hormigón ciclópeo, sobre las cuales se levanta
tapiales o paredes de adobe o simplemente mampostería de bloque o ladrillo o ladrillo
trabados y sobe estos muros descansan vigas de madera o metálicas ya sea para
entablados o losetas de entrepiso o para cubiertas. Cabe diferenciar que la tratarse de
tapiales o adobe hablamos de sistemas constructivos caros en la actualidad y con la
mampostería cruzada de bloque o ladrillo de un sistema de construcción económico.
Además existen muros portantes de hormigón armado los cuales se funden losas de
cimentación logrando un edificación con una resistencia sísmica formidable.
Sistemas Mixtos
Refiere a la combinación de los sistemas anteriormente descrito, normalmente se
encuentra hormigón armado y madera; hormigón armado y estructura metálica (losas
colaborantes); muros portantes y madera; muros portantes y metal entre otros varias
combinaciones que se den por planificación o por otro resultado de un proceso
constructivo a largo plazo y con diferentes presupuestos para su ejecución.
Costos directos
Son todos los gastos que estén directamente relacionados con la obra de construcción.
Los costos directos incluyen: costos de la construcción del edificio, adquisición de
tierra, servicios, incluyen sanitarios y alcantarillado pluvial, líneas de agua, de gas y
eléctrico, nivelación del sitio, control de erosión y sedimentación, pavimento de las
calles, bordillos, cunetas y aceras, etc.
Costos indirectos
Son los gastos generales que permiten la ejecución de los trabajos que atañen al
proyecto de obra civil. Los costos indirectos engloban: gastos de administración,
dirección técnica, organización, vigilancia, transporte de maquinarias, imprevistos,
equipo de construcción, construcción de instalaciones generales, inversión publicitaria,
etc.
A lo indicado se suman los costos de operación, entre los cuales se pueden mencionar
los gastos de artículos de consumo, sean estos: lubricantes, combustibles, copias,
artículos de limpieza, etc., los cargos técnicos y administrativos ya sean los honorarios,
contadores, sueldos ejecutivos, etc. También se efectúan costos indirectos de la oficina
de obra, entre los cuales se pueden mencionar: cargos de campo, impuestos,
financiamiento, entre otros. En cuanto a los gastos de oficinas, generalmente estos
inciden en los gastos de la licitación, en papelería y útiles de escritorio, copias y
duplicados, correos, teléfonos, radio, luz, gas y otros consumos, etc.
(Arq. Luis Oñate)
(Arq. Luis Oñate)
Análisis de Precios Unitarios (APU)
Es el proceso consiste en desglosar el costo por unidad de medición de rubro en sus diferentes
componentes, Materiales de obra, Mano de obra, Equipos y costos indirectos, identificando
el costo, las cantidades y los rendimientos de los de mano de obra y equipo a utilizar
El modelo de la Aplicación de Análisis de Precios Unitarios, utilizados como algoritmos matemáticos
C C C
APU ESTRUCTURA Vu ESTRUCTURA = {(E ∗ k ∗ S + MO ∗ k ∗ S + M S) + (1 + CI)}
C
APU PAREDES Vu PARED = {(E ∗ k + MO ∗ k + M) + (1 + CI)} + S
C
APU CUBIERTA Vu CUBIERTA = {(E ∗ k + MO ∗ k + M) + (1 + CI)} +
S
Dónde:
PRESUPUESTO
Es la suma de todos los rubros de distintas unidades y cantidad de obra, precios unitarios y precio
total de cada uno de los rubros, en el que se encuentra incluidos costos indirectos.
Factores de Depreciación
Tipos de depreciación
Por edad
Funcional
Después de revisar los factores por los cuales se deprecia un inmueble se resume y se
consideran solo a 3 aspectos que enmarcan en forma global los diferentes rubros
inmersos en una construcción, que se los agrupa así porque sus vidas útiles son
semejantes y van dando una idea más concreta y sinóptica del asunto.
Obra muerta
Esta parte de una construcción puede tener una vida útil indefinida, ya que cuando
llegue el fin de la vida útil de los otros dos grupos estos elementos pueden ser
reutilizados en una rehabilitación integral y retomar una vida útil, pero esto no es una
regla, ya que puede darse el caso que se derroque dicha edificación para construir una
nueva.
Acabados
Son los elementos que recubren la obra muerta y existen tantos tipos como variedades
de materiales en el mercado y se los simplifica en: enlucidos, estucados y pintura,
recubrimiento de paredes en áreas húmedas, cielo raso o tumbados, recubrimiento de
pisos, Piezas sanitarias y grifería, Puertas con cerradura, ventanas y vidrios, Clósets,
muebles empotrados de cocina, placas eléctricas y luminarias. A estos subgrupos se los
enmarca en acabados de mínimo habitable, económicos, medios, altos y de lujo.
Instalaciones
Son los elementos más delicados de una edificación y los que más a menudo
necesitamos cambios y mantenimientos existen instalaciones de agua potable, de
desagüe, eléctricas, telefonía, redes de datos, comunicaciones, etc., pero a diferencia de
los acabados las instalaciones responden más a los usos de las edificaciones como una
vivienda, oficinas, talleres, galpones industriales o fábricas.
Métodos de cálculo de la depreciación
Método Lineal
Este método establece una depreciación constante en el transcurso del tiempo. La línea
recta representa la más simple de las curvas, donde la depreciación en cada período es
siempre igual y corresponde a la DEPRECIACIÓN TOTAL dividida entre el número de
períodos de la VIDA ÚTIL prevista.
Valor
100
90 Dt = VR – Vr
80 D Anual = Dt / Vu
70 DA = D Anual x n
60
50
40
Tiempo
30 1 2 3 4 5 6 7 8
20
A pesar de su extrema simplicidad, la no es una función lineal en el tiempo, siendo más
acentuada
10 al principio que en los últimos años de la vida estimada, debido al desgaste,
la inseguridad en cuanto a la utilización y por la pérdida de la garantía, cuyo valor se
0
sumaba al precio del equipo cuando estaba nuevo.
Método De Kuentzle.
Con la finalidad de obtener un resultado mas ajustado a la realidad obtenido del método
de línea recta Jorge Kuentzle considera, que el factor atribuible a la Depreciación, estará
reflejado por la relación edad, vida útil pero elevada al cuadrado, obtiendo como
gráficos de los nuevos valores de VA una curva bastante pronunciada.
A efectos de poder considerar esa diferencia de la pérdida del valor con el tiempo, es
decir, que la pérdida es menor en los primeros años que la vida del bien y aumenta con
el correr del tiempo, Kuentzle estableció esta ecuación, en la cual se tiene en cuenta esto
que se ha mencionado, es decir, que la depreciación se incrementa a medida que pasan
los años, en forma progresiva.
DT = (1 - r) *(n/T)2
Siendo:
DT = Depreciación.
n= Edad.
T= Vida Útil.
r= Valor Residual
Método Ross
Ross introdujo la modificación, que consistió en reemplazar el cociente n/T por la semi-
suma de este mismo cociente y el cuadrado de este; es decir,
[((n⁄T)+(n⁄T)^2)/2]
Quedando la fórmula en los siguientes términos.
Siendo:
DT = Depreciación.
V R = Valor de Reposición.
n= Edad.
T= Vida Útil.
r= Valor Residual
Se parte del concepto general “La depreciación de una construcción al inicio de su vida,
es lenta, y al final no llega a un valor de cero”. Se debe recordar que las depreciaciones
varían según los tipos de estructuras utilizadas, los acabados e instalaciones colocadas
y el mantenimiento que se le dé al inmueble durante su vida útil.
Por tal motivo el Arq. Francisco Fernández, quiteño, con el apoyo de varios
profesionales de la Universidad Superior Politécnica del Ejercito desarrollan una
combinación de fórmulas matemáticas que obtienen la denominada Depreciación
Optima que al aplicarse a una construcción según su vida útil estimada (40, 50, 60, 80 y
100años), el tipo de construcción y nivel de acabados (económico, medio, alto y lujo),
la edad de la edificación o tiempo trascurrido de su vida útil, y por último el tipo de
mantenimiento dado (sostenido, muy bueno, bueno, regular a bueno, regular, regular a
malo, malo, muy malo, máxima residual y un adicional por climas húmedos) se obtiene
el factor de depreciación aplicable según el método FF.
Donde:
Datos Generales:
- Solicitante (institución)
- Funcionario
- Cliente (prestamista)
Datos de Ubicación:
- Provincia
- Cantón
- Parroquia
- Sector o barrio
- Latitud y longitud
- Tipo de escritura
- Otorgada por
- A favor de
- Fecha de escritura
- Notaría
- Gravámenes vigentes
- Linderos y superficie
Entorno e infraestructura:
Infraestructura disponible
- Agua potable
- Alcantarillado
- Energía eléctrica
- Transporte
- Recolección de basura
Registro fotográfico
- Vistas de fachadas
- Vistas interiores
Metodología aplicada
Valor de Reposición
Explicaciones y comentarios
Firma de responsabilidad
Cabe mencionar que los formatos generalmente son impuestos por las instituciones
solicitantes de los informes y unos necesitan más o menos información, es por eso que
no se envía un formato determinado y es de libre albedrío
Mediciones a realizar
Cámara Fotográfica
GPS o Navegador
Por lo tanto el técnico deberá realiza una medición de los linderos (en caso de que las
extensiones fueren demasiado extensas se podrá estimar a través del uso de
información cartográfica o apreciación del técnico en dicho caso deberá ser
mencionado en el informe). La edificaciones deben ser medidas por su perímetro
exterior en caso de no ser posible se podrá realizar dichas mediciones desde el interior
tomando en cuenta el espesor de la paredes, se deberá considerar los volúmenes con
mayor altura o número de pisos, sistemas constructivos diferentes, vida útil y acabados.
No hay que olvidar que la información levantada de los linderos debe ser comparada
con la que conste en la escritura debido a que este es el único documento que da fe a la
tenencia legal de la propiedad.
Ética profesional
Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los
edificios o las propiedades comparables.
No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con res-
pecto al barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos.
Utilizar comparables en el proceso de valuación no habiendo el tasador
inspeccionado personalmente el exterior de los mismos.
Selección y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear
comparables que por su ubicación y estado físico son más similares a la
propiedad considerada.
Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por
partes que tienen intereses financieros en la venta o financiación de la propiedad
tasada sin que el tasador verifique la información recurriendo a una fuente
objetiva.
Aplicación de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos
cuando si son necesarios, con la intención de cambiar o de otra manera
modificar el valor de la propiedad tasada.
Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado.
No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la pro-
piedad tasada que cree un inminente peligro de daños a los ocupantes (incendio
u otro riesgo de seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas
estructura-les inminentes, etc.).
No revelar el valor comercial ni de oportunidad en la inspección bajo ningún
concepto. (ya que es 99% seguro que el valor dado es erróneo)
No recibir ningún tipo de coima o soborno para alterar el resultado del informe.
(de comprobarse es posible perder la calificación de perito avaluador)
Ponderar, estimar y operar con conciencia y responsabilidad profesional todos
y cada uno de los procesos del cálculo.