BAB I

PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
Proyek adalah suatu usaha untuk mencapai tujuan tertentu yang dibatasi oleh
waktu dan sumber daya yang terbatas. Sehingga pengertian proyek konstruksi yaitu
suatu upaya untuk mencapai hasil dalam bentuk bangunan atau infrastruktur. Dimana
pekerjaan proyek kontruksi dimulai dengan tahap awal proyek yaitu tahap
perencanaan dan perancangan, kemudian dilanjutkan dengan tahap kontruksi yaitu
tahap pelaksanaan pembangunan fisik , berikutnya adalah tahapan operasional atau
tahap penggunaan dan pemeliharaan. Pekerjaan konstruksi merupakan kombinasi dari
berbagai macam disiplin ilmu pengetahuan, baik dilihat dari segi teknis konstruksi
maupun dari segi non teknisnya dan termasuk juga di dalamnya unsur sumber daya
manusianya (man power). Dalam pekerjaan konstruksi selalu menyangkut dengan
penyelenggaraan pekerjaan konstruksi dan masyarakat penyelenggara pekerjaan
konstruksi itu sendiri. Dimana penyelenggaraan pekerjaan konstruksi ini wajib
memenuhi ketentuan tentang keteknikan, keselamatan dan kesehatan kerja (K3),
perlindungan tenaga kerja, serta tata lingkungan setempat untuk menjamin
terwujudnya tertib penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.

Terkait dengan potensi risiko kecelakaan kerja pada pelaksanaan pekerjaan

konstruksi, maka pengetahuan akan K3 pada suatu proyek konstruksi saat ini telah
menjadi kebutuhan mendasar. Aspek K3 tidak akan bisa berjalan seperti seharusnya
tanpa adanya intervensi dari manajemen berupa upaya terencana untuk mengelolanya
(safety management), yang sering disebut Sistem Manajemen Keselamatan dan
Kesehatan Kerja (SMK3). K3 konstruksi bukanlah sesuatu yang
baru, mengingat ada beberapa regulasi terkait K3 sudah ada sejak Tahun 1970, seperti
Undang – Undang No. 1 Tahun 1970 tentang Keselamatan Kerja, dan beberapa tahun
lalu Pemerintah juga menerbitkan Peraturan Menteri No. 9 Tahun 2008 tentang
SMK3. Maka dari itu kita diharuskan untuk mengetahui bagaimana tahapan-tahapan
dalam kegiatan kontruksi.
2. Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah dalam makalah ini yaitu :

1. Apa yang dimaksud dengan proyek kontruksi?

2. Apa saja pihak-pihak yang terkait pada proyek kontuksi?

3. Bagaimana tahapan atau proses dalam kegiatan kontruksi?

3. Tujuan
Adapun tujuan dalam makalah ini yaitu :
1. Mengetahui apa itu proyek kontruksi

2. Mengetahui pihak-pihak yang terkait pada proyek kontuksi

3. Mengetahui tahapan atau proses dalam kegiatan kontruksi

 BAB II

PEMBAHASAN

1.1 Tinjauan Umum

Proyek dengan segala ilmu pengetahuan dan teknologi yang dilibatkan
didalamnya merupakan salah satu upaya manusia dalam membangun
kehidupannya. Suatu proyek merupakan upaya mengarahkan sumber daya yang
tersedia, yang diorganisasikan untuk mencapai tujuan dan sasaran tertentu. Proyek
harus diselesaikan dalam jangka waktu terbatas sesuai dengan kesepakatan.
(Soeharto,I., 1995)
Sebuah proyek terdiri dari urutan dan rangkaian kegiatan panjang dan dimulai
sejak dituangkannya gagasan, direncanakan, kemudian dilaksanakan, sampai
dengan memberikan hasil yang sesuai dengan perencanaannya. Dengan demikian
rangkaian mekanisme kegiatan–kegiatan didalam proyek akan membentuk
kesatuan sistem manajemen. Semakin komplek mekanismenya, tentu semakin
banyak permasalahan yang akan dihadapi. Setiap kegiatan proyek dalam
mencapai tujuan serta sasaran mempunyai beberapa faktor yang mempengaruhi
keberhasilan suatu proyek. Faktor yang patut dipertimbangkan adalah faktor
ekonomi, teknik dan manusia, dimana ketiga faktor tersebut saling berpengaruh
dan terkait. (Soeharto,I., 1995)
Sasaran proyek yang dimaksud dalam pernyataan diatas adalah unsur
anggaran atau biaya (cost), mutu (quality) dan waktu (time) atau yang biasa
dikenal dengan TQC. Ketiga sasaran proyek tersebut merupakan tiga kendala
(Triple Constraint) sebagai berikut: (Soeharto,I., 1995)
1. Anggaran (Cost)
Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran. Untuk
proyek-proyek yang melibatkan dana dalam jumlah yang besar dan jadwal
bertahun-tahun, anggaran bukan hanya ditentukan untuk total proyek atau per
periode tertentu (misalnya per kwartal) yang jumlahnya disesuaikan dengan
keperluan. Dengan demikian penyelesaian bagianbagian proyek pun harus
memenuhi sasaran anggaran per periode.
 2. Mutu (Quality)
Produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan kriteria
yang dipersyaratkan. Sebagai contoh, bila hasil kegiatan proyek tersebut
berupa instalasi pabrik, maka kriteria yang harus dipenuhi adalah pabrik harus
mampu beroperasi secara memuaskan dalam kurun waktu yang telah
ditentukan. Jadi, memenuhi persyaratan mutu berarti mampu memenuhi tugas
yang dimaksudkan atau sering disebut sebagai fit for the intended use.
3. Waktu (Time)
Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang
telah ditentukan. Bila hasil akhir adalah produk baru, maka penyerahannya
tidak boleh melewati batas waktu yang telah ditentukan. Walaupun secara
teoritis pelaksanaan proyek harus tepat waktu, namun sering terjadi pada
waktu pelaksanaannya tidak berjalan sebagaimana yang diharapkan.
(Soeharto,I. 1995)
1.2 Pihak-pihak proyek kontruksi
Analisa stakeholder perlu dilakukan tinjauan untuk mengetahui pihak-pihak
mana saja yang berhubungan dengan proyek yang akan dibangun. Dalam
pembangunan proyek pihak pihak yang biasanya terlibat adalah:
1. Investor (owner) merupakan orang/perusahaan yang akan menanamkan
modal pertama kali pada proyek. Owner disini merupakan pihak yang
memiliki ide untuk membangun suatu proyek. Owner akan melakukan
tinjauan mengenai ide membuat suatu proyek untuk mengetahui seberapa
lama investasi yang mereka tanamkan mencapai BEP (Break Event Point)
dan akan dibandingkan dengan produk investasi lainnya yang lebih
menjanjikan baik berupa produk perbankan, obligasi (saham/reksadana)
atau produk investasi lainnya.
2. Lenders merupakan orang/badan/perusahaan yang bekerja sama dengan
peminjamnya, menyuntikan modalnya dengan bunga yang disepakati.
Lenders biasanya adalah bank. Saat pengajuan pinjaman, lenders akan
melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan.
 3. Asuransi merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang
penjaminan, dalam konteks ini merupakan pihak yang menjamin
berlangsungnya proyek selama proses pelaksanaan pembangunan. Pihak
asuransi akan melakukan ganti rugi bila terjadi kendala pada proyek sesuai
dengan perjanjian yang disepakati. Sebagai gantinya, orang/badan yang
mengajukan asuransi harus membayar premi yang dibebankan.
4. Kontraktor merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun
suatu proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor
dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah
ditentukan oleh owner
5. Konsultan merupakan pihak yang dipekerjakan oleh owner sebagai
perwakilan owner saat pelaksanaan proyek berlangsung, baik sebagai
perencana maupun pengawas selama pelaksanaan proyek.
6. Konsultan FS merupakan pihak yang dipekerjakan oleh owner untuk
membuat studi kelayakan mengenai suatu rencana proyek konstruksi.
Fungsi dari studi kelayakan yang dibuat adalah untuk mengetahui apakah
suatu rencana proyek tersebut layak untuk dikerjakan atau tidak (go or not
go).
7. Kompetitor merupakan pihak yang memiliki suatu kepentingan yang
sama dan pangsa pasar yang hampir serupa dari produk yang akan
dihasilkan dari pelaksanaan proyek. Kompetitor perlu dipetakan untuk
mengetahui tingkat persaingan dari produk yang akan dihasilkan.
Kompetitor yang akan dianalisa adalah resort yang memiliki fasilitas
hampir serupa atau pangsa pasar yang sama di lokasi yang berdekatan
dengan proyek yang akan dibangun.
8. Regulator merupakan pihak yang membuat peraturan berkaitan dengan
pembangunan proyek ini, apakah sesuai dengan perencanaan tata ruang
wilayah dan telah memenuhi studi kelayakan serta AMDAL.

1.3 Tahap-tahap dan proses kegiatan proyek kontruksi

1. Tahap Perencanaan (Planning)

 Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, meliputi
Rekruitment konsultan (MK, perencana) untuk menterjemahkan kebutuhan
pemilik, membuat TOR, survey, feasibility study kelayakan proyek, pemilihan
desain, schematic design, program dan budget, financing. Disini merupakan tahap
pengelolaan (briefing), studi, evaluasi dan program yang mencakup hal-hal teknis
ekonomis, lingkungan.

a. Study Kelayakan (Feasibility Study)

Tujuan dari tahap ini untuk meyakinkan Pemilik proyek bahwa
proyek konstruksi yang diusulkan layak untuk dilaksanakan, baik dari
aspek perencanaan dan perancangan, aspek ekonomi (biaya dan
sumber pendanaan), maupun aspek lingkungannya. Kegiatan yang
dilaksanakan pada tahap studi kelayakan ini adalah

 Menyusun rancangan proyek secara kasar dan mengestimasi biaya

yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut.
 Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut
dilaksanakan, baik manfaat langsung (manfaat ekonomis) maupun
manfaat tidak langsung (fungsi sosial)
 Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomis maupun
finansial.
 Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila
proyek tersebut dilaksanakan.

b. Tahap Penjelasan (Briefing)

Tujuan dari tahap penjelasan adalah untuk memungkinkan
pemilik proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan,
sehingga konsultan perencana dapat secara tepat menafsirkan
keinginan pemilik proyek dan membuat taksiran biaya yang
diperlukan. Kegiatan-kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah :
 Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan tenaga
ahli
  Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan
lapangan, merencanakan rancangan, taksiran biaya, dan
persyaratan mutu.
 Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, taksiran biaya
dan implikasinya, serta rencana pelaksanaan
 Mempersiapkan sketsa dengan skala tertentu yang
menggambarkan denah dan batas-batas proyek.

2. Tahap Desain /Perancangan (Design)

Tahap perancangan meliputi dua sub tahap yaitu tahap Pra-Desain

(Preliminary Design) dan tahap pengembangan Desain (Development Design)
/ Detail Desain (Detail Design).

Preliminary Design/ Pra Prancangan yang mencakup kriteria desain,

skematik desain, proses diagram blok plian, rencana tapak, potongan, denah,
gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi cost.

Design Development/pengembangan Rancanagan merupakan tahap

pengembangan dari pra rancangan yang sudah dibuat dan perhitungan-
perhitungan yang lebih detail, mencakup :

1. Perhitungan-perhitungan detail (struktural maupun non

struktural) secara terperinci
2. Gambar-gambar detail (gambar arsitektur, elektrikal, struktur,
mekanal
3. Outline specification (garis besar)
4. Estimasi cost untuk konstruksi secara terperinci

Desain akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaan/ Final design dan

contruction document merupakan tahap akhir dari perencanaan dan
persiapan untuk tahap pelelangan, mencakup
 1. Gambar-gambar detail, untuk seluruh bagian pekerjaan
2. Detail spesifikasi
3. Bill of quantity (daftar volume)
4. Estimasi biaya konstruksi (secara terperinci)
5. Syarat-syarat umum administrasi dan peraturan umum (dokumen
lelang)

Tujuan dari tahap ini adalah Untuk melengkapi penjelasan proyek dan
menentukan tata letak, rancangan, metoda konstruksi dan taksiran biaya agar
mendapatkan persetujuan dari pemilik proyek dan pihak berwenang yang
terlibat.Untuk mempersiapkan informasi pelaksanaan yang diperlukan,
termasuk gambar rencana dan spesifikasi serta untuk melengkapi semua
dokumen tender. Kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan pada tahap
perancangan (design) ini adalah :

1. Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi penjelasan akhir.

2. Memeriksa masalah teknis

3. Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari Pemilik proyek

4. Mempersiapkan rancangan skema (pra-desain) termasuk taksiran

biayanya, rancangan terinci (detail desain), gambar kerja,
spesifikasi, jadwal, daftar volume, taksiran baiaya akhir, dan
program pelaksanaan pendahuluan termasuk jadwal waktu.

4. Tahap Pengadaan/Pelelangan (Procurement/Tender)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk Kontraktor sebagai

pelaksanan atau sejumlah kontraktor sebagai sub-kontraktor yang
melaksanakan konstruksi di lapangan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam
tahap ini adalah :
 Prakualifikasi, Seringkali dalam tahap pelelangan diadakan beberapa
prosedur agar kontraktor yang berpengalaman dan berkompeten saja yang
diperbolehkan ikut serta dalam pelelangan. Prosedur ini dikenal sebagai babak
prakualifikasi yang meliputi pemeriksaan sumber daya keuangan, manajerial
dan fisik kontraktor yang potensial, dan pengalamannya pada proyek serupa,
serta integritras perusahaan. Untuk proyek-proyek milik emerintah,
Kontraktor yang memenuhi persyaratan biasanya dimasukkan ke dalam Daftar
Rekanan Mampu (DRM).

Dokumen kontrak, sendiri didefinisikan sebagai dokumen legal yang

menguraikan tugas dan tangjung jawab pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
Dokumen kontrak akan ada setelah terjadi ikatan kerjasama antara dua pihak
atau lebih. Sebelum hal itu terjadi terdapat proses pengadaan atau proses
pelelangan dimana diperlukan Dokumen lelang atau dokumen tender.

4. Tahap Pelaksanaan (Construction)

Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan

yang dibutuhkan oleh pemilik proyek dan sudah dirancang oleh Konsuktan
Perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta dengan
kualitas yang telah disyaratkan. Kegiatan yang dilakukan pada tahap ini
adalah merencanakan, mengkoordinasikan, dan mengendalikan semua
operasional di lapangan perencanaan dan pengendalian proyek secara umum
meliputi :

1. Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu pelaksanaan

 2. Perencanaan dan pengendalian organisasai lapangan
3. Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja
4. Perencanaan dan pengendalian peralatan dan material

Sedangkan koordinasi seluruh operasi di lapangan meliputi :

1. Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan, baik untuk

bangunan sementara maupun bangunan permanen, serta semua
fasilitas dan perlengkapan yang terpasanag.
2. Mengkoordinasikan para Sub-Kontraktor
3. Penyeliaan umum.

Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk gedung berbeda dengan

pekerjaan konstruksi jalan atau konstruksi bendungan, pelabuhan dsb. Pada
pekerjaan konstruksi, 4 target yang harus dicapai kontraktor :

1. Selesai dengan mutu/kualitas paling tidak sama dengan yang

ditentukan dalam spec/perencanaan
2. Selesai dengan waktu lebih kecil atau sama dengan waktu
perencanaan
3. Selesai dengan biaya paling tidak sama dengan biaya yang
direncanakan
4. Selesai dengan tidak menimbulkan dampak lingkungan (sosial,
fisik, dan administratif)
5. Pemeriksaan lab/testing
6. Penyerahan pertama
7. Masa pemeliharaan
8. Penyerahan kedua