BAB II

TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini memuat teori-teori yang menyangkut proyek serta manajemen
proyek. Pustaka didapat dari sumber yang terpercaya dan sesuai dengan teori-teori
yang dibutuhkan untuk menyusun laporan. Dalam bab ini akan membahas teori
tentang konsultan perencanaan arsitektur dan pemahaman tentang hotel dan villa.

2.1 Konsultan Perencana Arsitektur

2.1.1 Pengertian Konsultan Perencana Arsitektur

1. Konsultan
a. Berdasarkan Peraturan Presiden RI No.4 tahun 2015 menyatakan
bahwa jasa konsultan adalah jasa layanan profesional yang
membutuhkan keahlian tertentu di berbagai bidang keilmuan yang
mengutamakan adanya olah pikir (brainware).
b. Perusahaan yang memenuhi persyaratan untuk melaksanakan tugas
konsultasi dalam bidang perencanaan (planning) lingkungan,
perancangan (designing) bangunan beserta kelengkapannya, berfungsi
membantu pengelola projek untuk melaksanakan pengadaan dokumen
perancangan, dokumen lelang, dokumen pelaksanaan konstruksi, dan
memberikan penjelasan pada waktu pelelangan serta memberikan
penjelasan terhadap persoalan-persoalan perancangan yang timbul
selama tahap konstruksi serta bertanggung jawab secara konstruksi
kepada pemimpin projek atau pemimpin bagian projek. (Keputusan
Direktur Jenderal Cipta Karya No. 295/KPTS/CK/1997)

2. Perencana
a. Perencana adalah badan usaha atau orang perseorangan yang
menyediakan pekerjaan konstruksi/jasa konsultasi konstruksi. (Perpres
No.4 tahun 2015).
b. Perseorangan/badan yang membuat perencanaan bangunan secara
lengkap baik bidang arsitektur, sipil, dan bidang lain yang melekat erat
membentuk sebuah sistem bangunan. (Ervianto,2002)
 3. Arsitek
a. Arsitek adalah sebutan ahli yang mampu melakukan peran dalam proses
kreatif menuju terwujudnya tata ruang dan tata massa guna memenuhi
kehidupan masyarakat dan lingkungannya, yang mempunyai latar
belakang atau dasar pendidikan tinggi arsitektur atau yang setara,
mempunyai kompetensi yang diakui sesuai ketentuan Ikatan Arsitek
Indonesia, serta melakukan praktek arsitek. (IAI, 2007:2).
b. Arsitek adalah seorang ahli di bidang ilmu arsitektur, ahli rancang
bangun atau ahli lingkungan binaan. Istilah arsitek seringkali diartikan
secara sempit sebagai seorang perancang bangunan, adalah orang yang
terlibat dalam perencanaan, merancang, dan mengawasi konstruksi
bangunan, yang perannya untuk memandu keputusan yang
memengaruhi aspek bangunan tersebut dalam sisi astetika, budaya, atau
masalah sosial. Definisi tersebut kuranglah tepat karena lingkup
pekerjaan seorang arsitek sangat luas, mulai dari lingkup interior
ruangan, lingkup bangunan, lingkup kompleks bangunan, sampai
dengan lingkup kota dan regional. Karenanya, lebih tepat
mendefinisikan arsitek sebagai seorang ahli di bidang ilmu arsitektur,
ahli rancang bangunan atau lingkungan binaan.
(https://id.wikipedia.org/wiki/Arsitek, 19 Februari 2018)

2.1.2 Ruang Lingkup Profesi

Ruang lingkup layanan jasa konsultasi yang diberikan kepada konsultan
perencana mencakup layanan survey, layanan studi makro, layanan studi rinci,
layanan perancangan dan perencanaan, layanan pengawasan, layanan produksi dan
industri, layanan konsultasi operasi dan pemeliharaan serta rehabilitasi, layanan jasa
informasi, layanan jasa manajemen, penelitian dan pelatihan serta layanan jasa
penasehat. (Departemen Keuangan dan Badan Perencanaan Pembangunan
Nasional, 2000:55).

Suatu konsultan perencana aristektur yang kualifikasi umumnya memiliki

ruang lingkup yang jauh lebih luas dari sekedar sebagai perencana atau pembuat
dokumen tender belaka. Pada hakekatnya ruang lingkup profesi konsultan
perencana meliputi:

1. Konsultan perencana (bidang perencanaan), memiliki tugas-tugas sebagai

berikut.

a. Persiapan perencanaan yang mencakup penyelidikan, penelitian dan

penilaian mengenai keadaan pada saat perencanaan dan kebutuhannya,
pembiayaan dan tanah bangunan.

b. Pembuatan konsepsi perencanaan, sketsa pendahuluan dan gambar pra

rencana.

c. Pembuatan rencana pelaksanaan yang terdiri dari rancangan arsitektur,

rencana konstruksi, rencana mekanikal dan elektrikal, rencana sanitasi
dan plumbing, rancangan interior, rancangan lansekap, Rencana Kerja
dan Syarat (RKS) dan Rencana Anggaran Biaya (RAB).

2. Perbedaan konsultan perencana dengan pengawas

a. Perencana merencanakan didalam studio sedangkan pengawas
melakukan pengawasan pembangunan di lapangan baik dari segi teknis
pelaksanaannya maupun adminsitrasinya
b. Konsultan perencana membuat konsepsi perencanaan dan gambar pra-
rencana yang kemudian dapat dirubah sesuai kebutuhan sedangkan
pengawas harus mengawasi agar desain terwujud sesuai dengan desain
awal
c. Perencana memiliki wewenang untuk mengajukan ide-ide dan
memutuskan penyelesaian terhadap segala permasalahan desain yang
dihadapi selama tidak bertentangan dengan ide pemberi tugas, termasuk
didalamnya mengenai estetika, sturktur dan konstruksi serta sistem
utilitasnya. Sedangkan pengawas, memiliki wewenang untuk
mengadakan perubahan-perubahan dalam pelaksanaan dilapangan,
memberikan pekerjaan tambahan serta memberikan penilaian terhadap
hasil pekerjaan pelaksana pembangunan (kontraktor) dengan
 memperhatikan ketentuan-ketentuan yang berlaku dan kode etik yang
ada.

2.1.3 Persyaratan Usaha

Berdasarkan Peraturan Presiden RI No. 4 Tahun 2015 tentang Perubahan
Keempat Atas Keputusan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah menyatakan persyaratan kualifikasi penyedia barang/jasa
adalah sebagai berikut.
1. Memiliki ijin usaha jasa konstruksi
2. Memiliki sertifikat badan usaha
3. Memiliki sertifikat tenaga ahli
4. Secara hukum mempunyai kapasitas menandatangani kontrak
5. Tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak bangkrut, kegiatan usahanya
tidak sedang dihentikan dan/atau tidak sedang menjalani sanksi pidana;
6. Dalam hal penyedia jasa akan melaksanakan kemitraan, wajib mempunyai
perjanjian kerjasama operasi/kemitraan yang memuat persentase kemitraan
dan perusahaan yang mewakili kemitraan
7. Telah melunasi kewajiban pajak tahun terakhir (SPT/PPh) serta memiliki
laporan bulanan PPh pasal 25 atau pasal 21/pasal23 atau PPN sekurang-
kurangnya 3 (tiga) bulan terakhir, kecuali untuk perusahaan baru yang
belum berkewajiban untuk melapor
8. Selama 4 (empat) tahun terakhir pernah memiliki pengalaman menyediakan
jasa konsultansi termasuk pengalaman subkontrak, kecuali penyedia jasa
konsultansi yang baru berdiri kurang dari 2 (dua) tahun
9. Memiliki kinerja baik dan tidak masuk dalam daftar sanksi atau daftar hitam
di suatu instansi pemerintah
10. Memiliki kemampuan pada subbidang pekerjaan yang sesuai
11. Untuk pekerjaan khusus/spesifik/teknologi tinggi dapat ditambahkan
peryaratan lain seperti peralatan khusus, tenaga ahli spesialis yang
diperlukan, atau pengalaman tertentu
12. Memiliki kemampuan penyedian fasilitas dan peralatan serta personil yang
diperlukan untuk pelaksanaan pekerjaan
 13. Tidak membuat pernyataan yang tidak benar tentang kompetensi dan
kemampuan usaha yang dimiliki
14. Memenuhi KD = 3NPt (KD : Kemampuan Dasar, NPt : Nilai Pengalaman
tertinggi) pada subbidang perkerjaan yang sesuai dalm kurun waktu 7 (tujuh)
tahun terakhir
15. Tenaga ahli yang ditugaskan dalam melaksanakan pekerjaan jasa konsultasi
harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a. Memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP) dan bukti penyelesaian
kewajiban pajak.
b. Lulusan perguruan tinggi negeri ataupun perguruan tinggi swasta yang
telah diakreditasi oleh instansi yang berwenang atau lulus ujian negara,
atau perguruan tinggi luar negeri yang ijazahnya telah disahkan/diakui
oleh instansi pemerintah yang berwenang dibidang pendidikan tinggi.
c. Mempunyai pengalaman dibidangnya

2.1.5 Bentuk Badan Usaha Konsultan Perencanaan Di Indonesia

Bentuk-bentuk badan usaha di Indonesia yang bisa untuk melakukan
pekerjaan perencanaan, yaitu :
1. Perusahaan Perseorangan
Perusahaan perseorangan merupakan suatu bentuk badan usaha dimana
pemiliknya adalah perorangan yang melakukan pekerjaan untuk memperoleh
laba secara individual. Model perusahaan berasal dari perseorangn yaitu dari
pemilik itu sendiri, sehingga semua harta kekayaan milik pribadi menjadi
tanggung dan jaminan dari semua hutang perusahaan perseorangan ini.
Kelebihan dari bentuk badan usaha ini adalah:
a. Penguasaan total terhadap perusahaan sangat jelas
b. Keuntungan dapat dinikmati dengan presentase besar
Sedangkan kelemahan dari perusahaan perseorangan adalah :
a. Kepengurusan yang lebih detail
b. Proses peminjaman uang modal kepada bank lebih rumit
c. Laju perkembangan cenderung lebih lamban
2. Persekutuan Firma (Fa)
Persekutuan firma merupakan persekutuan untuk menjalankan perusahaan
dengan memakai nama bersama. Untuk mendirikan firma, beberapa sekutu
bersama sama harus membuat suatu akte resmi yang didaftarkan pada
Kepaniteran Pengadilan Negeri dan menggunakannya dalam Berita Negara
Republik Indonesia (BNRI). Kelebihan dari kelembagaan ini adalah keuntungan
dan kerugian dapat dibagi bersama dan dibagi sesuai dengan kesepakatan yang
adil antara para pendiri. Sedangkan kekurangan dari kelembagaan ini adalah
tanggung jawab menurut pembagian tugas sesuai dengan keputusan dan
klasifikasi kerja perorangan, dimana tanggung jawab dan bobot kerjanya
berbeda-beda namun keuntungan dibagi rata bersama.

3. Commanditaire Vennootschap (CV) atau Perseroan Komanditer

Persekutuan komanditer merupakan persekutuan atas dasar kepercayaan
seseorang atau beberapa orang yang mempercayakan uang atau barang kepada
seseorang yang menjalankan perusahaan. Bentuk usaha ini memiliki dua jenis
sekutu yaitu
a. Sekutu komplementer untuk mereka yang menjalankan dan memimpin
perusahaan
b. Sekutu komanditer untuk mereka yang mempercayakan modalnya
kepada sekutu komplementer.
Pembagian laba antara sekutu sesuai dengan ketetapan yang tercantum
dalam akte pendirian yang dapat diputuskan oleh pihak-pihak yang terkait.
Umumnya bagian laba dari sekutu kompolementer lebih kecil dibandingkan
dengan bagian laba dari sekutu komanditer.
Keuntungan dengan bentuk badan usaha yang berupa CV ini adalah
pengumpulan modalnya yang cukup mudah, pengelolaan perusahaan mudah
karena dipimpin oleh seorang saja, sedangkan sekutu penyandang dana nya
relative pasif. Kekurangannya adalah jika perusahaan bangkrut, sekut
komplementer rugi, karena seluruh aset perusahaan dan pribadi menjadi
jaminannya.
4. Perseroan Terbatas (PT)
Perseroan terbatas merupakan persekutuan dalam menjalankan perusahan
yang memiliki modal usaha yang terbagi atas beberapa saham atau lebih. Dalam
PT, setiap sekutu bertanggung jawab secara terbatas yaitu menyetor penuh
jumlah yang disebut pada setiap saham. Kreditor pada perusahaan ini tidak dapat
menagih langsung pada pemegang saham, melainkan hanya menagih kepada PT
sebagai badan hukum. Kelebihan dengan bentuk ini adalah:
a. Kerugian terbatas
Pasal 3 ayat (1) UU No.40/2007 tentang Perseroan Terbatas menyatakan
bahwa, pemegang saham Perseroan tidak bertanggung jawab secara
pribadi atas perikatan yang dibuat atas nama Perseroan dan tidak
bertanggung jawab atas kerugian Perseroan melebihi saham yang
dimiliki. Berdasarkan ketentuan di atas, dalam hal badan usaha berbentuk
PT maka tanggung jawab pemegang saham hanya sebatas pada porsi
saham yang dimiliki dan tidak dapat mencakup kekayaan pribadi dari
pemegang saham. Berbeda halnya dengan firma atau CV, yang dapat
meminta pertanggung jawaban hingga harta pribadi pemilik bila
perusahaan mengalami kerugian.
b. Mudah mengalihkan kepemilikan
Bila mendirikan PT maka kepemilikan terhadap perusahaan dalam
bentuk saham. Jika seseorang adalah pemegang saham perusahaan dan
ingin menjualnya, maka orang tersebut akan dengan mudah memindah
tangankan atau menjual sahamnya ke pihak lain.
c. Tidak ada batasan waktu
Berdasarkan peraturan perundang-undangan, tidak ada batas jangka
waktu hidupnya sebuah PT. Artinya, selama PT itu masih mampu untuk
beroperasi, walaupun pemilik atau manajemennya sudah hengkang atau
meninggal dunia, maka dapat dilanjutkan oleh pemegang saham lainnya.
d. Lebih mudah memperoleh dana dalam jumlah besar
Dalam berbisnis, seorang pengusaha terkadang butuh modal tambahan.
Dengan badan usaha berbentuk PT ini, pengusaha bisa dengan mudah
 menghimpun dana pinjaman dalam jumlah yang besar karena pihak
kreditor akan lebih mempercayai badan usaha yang berbentuk PT.
Sementara kekurangan dari kelembagaan ini adalah:
a. Prosedur pendirian perusahaan PT relatif sangat sulit
b. Rahasia perusahaan dapat diakses secara umum
c. Adanya kemungkinan nepotisme karena pimpinan perusahaan dipilih
oleh pemegang saham terbesar
d. Keuntungan dibagi dengan pemegang saham
e. Adanya pajak perusahaan sehingga keuntungan perusahaan berkurang
f. Perhatian pemegang saham terhadap perusahaan kurang karena tanggung
jawabnya terbatas.
2.1.6 Proses Konsultan Perencana Mendapatkan Proyek
Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 4 Tahun 2015, Konsultan perencana
dapat memperoleh proyek dari berbagai cara, antara lain:
1. Pelelangan Umum
Metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya
untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua Penyedia
Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya yang memenuhi syarat.
2. Pelelangan Terbatas
Metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi dengan jumlah
Penyedia yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan untuk
pekerjaan yang kompleks.
3. Pelelangan Sederhana
Metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa Lainnya untuk pekerjaan yang
bernilai paling tinggi Rp5.000.000.000 (lima miliar rupiah).
4. Pemilihan Langsung
Metode pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi untuk pekerjaan yang
bernilai paling tinggi Rp5.000.000.000 (lima miliar rupiah).
5. Seleksi Umum
Metode pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi untuk pekerjaan yang dapat
diikuti oleh semua Penyedia Jasa Konsultansi yang memenuhi syarat.
 6. Seleksi Sederhana
Metode pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi untuk Jasa Konsultansi yang
bernilai paling tinggi Rp200.000.000 (dua ratus juta rupiah).
7. Sayembara
Metode pemilihan Penyedia Jasa yang memperlombakan gagasan orisinal,
kreatifitas dan inovasi tertentu yang harga/biayanya tidak dapat ditetapkan
berdasarkan Harga Satuan.
8. Kontes
Metode pemilihan Penyedia Barang yang memperlombakan barang/benda
tertentu yang tidak mempunyai harga pasar dan yang harga/biayanya tidak
dapat ditetapkan berdasarkan Harga Satuan.
9. Penunjukan Langsung
Metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa dengan cara menunjuk langsung
1 (satu) Penyedia Barang/Jasa.
2.1.1 Peranan, Wewenang, Hak, Dan Kewajiban Serta Tanggung Jawab
Konsultan Perencana
Menurut Peraturan Presiden No. 4 Tahun 2015 tentang Penyelenggaraan
Jasa Konstruksi, terdapat peranan, wewenang, hak, dan kewajiban serta tanggung
jawab konsultan perencana, yaitu :

1. Peranan
Konsultan Perencana memiliki peranan sebagai berikut.
a. Sebagai perencana berperan dalam hal mewujudkan maksud dan
kehendak dari pemberi tugas ke dalam bahasa arsitektur yang didasari
atas data-data yang dikumpulkan baik data fisik maupun non-fisik. Studi
program kebutuhan ruang, studi analisa site dan analisa konseptual dari
perencanan proyek tersebut.
b. Sebagai pengawas, berperan dalam hal membantu pemberi tugas di
lapangan untuk mengawasi pelaksanaan pembangunan fisik bangunan
sesuai dengan gambar yang ada dan sebagai upaya menghindari
penyimpangan – penyimpangan dari ketentuan yang berlaku.
2. Wewenang
Wewenang konsultan perencana dalam perencanaan sebuah proyek meliputi:
 a. Sebagai perencana, memiliki wewenang untuk mengajukan ide dan
memutuskan penyelesaian yang dihadapi selama tidak bertentangan
dengan ide pemberi tugas, termasuk didalamnya mengenai estetika,
struktur dan konstruksi serta sistem utilitasya.
b. Sebagai pengawas, memiliki wewenang untuk mengadakan perubahan
dalam pelaksanaan dilapangan, memberikan pekerjaan tambahan seta
memberikan penilaian terhadap hasil pekerjaan pelaksana pembangunan
(kontraktor) dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan yang berlaku
dan kode etik yang ada.
3. Hak
Hak sebagai perencana meliputi :
a. Memperoleh imbalan jasa untuk perencanaan
b. Meninta kejelasan data-data yang ada hubungannya dengan perencanaan
c. Mengembalikan tugas yang diberikan kepadanya apabila terjadi
kesalahan yang diperbuat dari pemberi tugas dengan memperoleh ganti
rugi yang wajar
d. Memperoleh imbalan jasa untuk pengawasan
e. Berhak untuk merubah gambar bestek, sejauh tidak merugikan pihak
pemberi tugas maupun kualitas pekerjaan dan merupakan revisi minor
f. Berhak mengajukan keberatan apabila terjadi hal-hal diluar
kemampuannya.
4. Kewajiban
Kewajiban sebagai perencana meliputi :
a. Membuat rencana waktu penyelesaian pekerjaan/time schedule
b. Menyelesaikan pekerjaan perencanaan yang diberikan oleh pemberi
tugas sesuai dengan lingkup pekerjaan yang diberikan
c. Menaati kode etik dalam melaksanakan tugas profesionalisme sebagai
arsitek
d. Mengadakan konsultasi secara periodik dengan pemberi tugas
e. Memberi penjelasan secara teknis kepada kontraktor yang akan
melakukan pekerjaan pembangunan
 f. Melakukan perbaikan-perbaikan perubahan terhadap gambar-gambar
bila diperlukan
g. Menanggung kerugian yang diderita pihak pemberi tugas sebagai akibat
dari kesalahan yang diperbuat oleh perencana atau orang-orang yang
bekerja kepadanya bila kesalahan tersebut seharusnya dapat dihindari
dengan keahlian dan kewaspadaan atau cara pelaksanaan yang umum.
Kewajiban sebagai pengawas, meliputi :
a. Melakukan pengawasan berkala pada waktu pelaksanaan pembangunan
b. Memberikan laporan pelaksanaan kepada pihak pemberi tugas/klien
c. Berkewajiban terhadap Negara, seperti melunasi pajak, memenuhi
persyaratan yang telah ditetapkan oleh pemerintah.
5. Tanggung Jawab
Tanggung jawab konsultan perencana dalam perencanaan sebuah proyek
adalah sebagai berikut:
a. Kecuali dalam hal-hal yang disebut dalam syarat-syarat dibawah ini,
arsitek bertanggung jawab untuk kerugian yang disebabkan oleh
kesalahan-kesalahan yang dibuat oleh arsitek atau oleh orang yang
bekerja pada arsitek dalam hal ini, partnership bila kesalahan itu dibuat
pada keadaan yang seharusnya dapat dihindarkan dengan keahlian dan
kewaspadaan serta cara pelaksanan tugas yang lazim.
b. Tanggung jawab untuk kesalahan dalam keadaan luar biasa arsitek tidak
bertanggung jawab atas kesalahan yang dibuat oleh orang-orang yang
bekerja padanya bila arsitek dapat membuktikan bahwa kesalahan
tersebut tidak dapat dihindarkan atau tidak dapat diketahui sebelumnya
meskipun ada pengawasan, kewaspadaan yang lazim.
c. Tanggung jawab serta koordinasi dengan ahli lain, pada dasarnya
arsitek tidak bertanggung jawab atas hasil pekerjaan perancangan
maupun pengawasan yang dilakukan oleh ahli-ahli khusus lain, kecuali:
a) Partner tersebut bekerja untuk dan atas nama arsitek dalam rangka
surat penugasan menyeluruh serta dipilih dan diangkat oleh arsitek
sendiri, dengan atau tanpa persetujan pihak pemberi tugas
 b) Ahli-ahli tersebut meskipun tidak bekerja untuk dan atas nama
arsitek yang mendapat penugasan terbatas secara tegas disebutkan
berada dibawah koordinasi arsitek sepenuhnya. Bila pemilihan ahli-
ahli tersebut serta besarnya imbalan jasa khusus untuk koordinasi
telah disetujui oleh arsitek, maka dalam hal ini arsitek wajib
memikul sebagian tanggung jawab atas pekerjaan ahli-ahli tersebut.

2.2 Villa
2.2.1 Pengertian Villa
Untuk mengerti lebih jauh tentang villa berikut beberapa definisi yang
dijabarkan.

1. Villa adalah sebuah rumah mungil di luar kota atau di pegunungan yang
merupakan rumah peristirahatan yang hanya digunakan pada waktu liburan.
(Kamus Bahasa Indonesia, 1992)
2. Kata “villa” dalam bahasa Inggris memiliki arti yaitu rumah kecil yang
berada dekat ataupun jauh dan pinggiran kota. (Encyclopedia Britannic,
1961 : 152)
3. Di Amerika Serikat kata villa dikenal sebagai sebuah pengembangan real
estate yang secara umum mengacu pada rumah atau tempat kediaman yang
mewah. (Encyclopedia Britannic, 1961 : 152)

Adapun hal-hal yang membedakan villa dengan rumah biasa, yaitu :

1. Villa digunakan untuk tempat menyendiri baik itu seorang diri maupun
bersama-sama dengan keluarga. Tempat untuk bersantai dan melepaskan
ketegangan akibat rutinitas kegiatan. Sedangkan rumah digunakan sebagai
tempat untuk istirahat yang merupakan bagian dari rutinitasnya,
2. Villa tidak digunakan atau didiami setiap saat seperti rumah, melainkan
hanya digunakan pada saat-saat tertentu seperti pada saat liburan. Karena
hanya pada saat itulah orang-orang terbebas dan rutinitas kegiatannya.
 3. Villa memiliki tingkat kenyamanan yang lebih tinggi dari pada rumah. Oleh
karena itu villa pada umumnya terletak di luar kota atau di pegunungan yang
mempunyai udara yang lebih bersih dan segar serta memiliki view yang
lebih baik dibandingkan dengan rumah dalam kota, tidak seperti rumah yang
lebih mementingkan efektifitas ke tempat kerja sehingga lokasi rumah ada
di dalam kota.
4. Villa merupakan rumah kedua selain rumah pertama yang didiami setiap
hari, sehingga pada umumnya hanya orang-orang tertentu dengan
kemampuan ekonomi diatas rata-rata yang mampu memiliki villa.

2.2.2 Jenis-Jenis Villa

Saat ini jenis-jenis villa semakin beragam dilihat dan kebutuhan dan fasilitas
yang dimilikinya. Disamping itu villa memiliki jenis yang berbeda sesuai dengan
fungsi dan tujuan dalam mendirikannya. Berdasarkan kondisi villa yang telah
didirikan saat ini terdapat beberapa jenis villa antara lain sebagai berikut.

1. Private Villa

Private villa adalah villa yang berfungsi untuk peristirahatan keluarga yang
dimiliki oleh perorangan tanpa tujuan komersial.

2. Resort Villa

Resort villa merupakan villa yang berbentuk resort yang bangunannya

terpisah pisah seperti halnya sebuah villa. Pelayanan villa berbintang
dengan segala kelebihan fasilitasnya dapat ditemukan pada villa jenis ini.
Resort villa ini dibangun dengan tujuan komersial untuk memperoleh
keuntungan dan penyewaan masing-masing unit villa.

2.2.3 Persyaratan Villa

Dilihat dan kriteria klasifikasi villa, adapun syarat-syarat yang harus

dimiliki oleh villa dengan tingkat pelayanan seperti hotel adalah sebagai berikut.
(Darsono 1992:8)
1. Lokasi dan Lingkungan
a. Lokasi Villa mudah dicapai kendaraan umum, pribadi, roda empat
langsung ke areal villa.
b. Villa harus menghindari pencemaran yang diakibatkan gangguan luar
yang berasal dan suara bising, bau tidak enak, debu, asap, serangga, dan
binatang pengerat.
c. Villa akan lebih baik bila lokasi site yang memiliki pemandangan yang
indah seperti di pegunungan, lembah sungai, pesisir pantai.
d. Villa biasanya terletak pada areal pinggiran kota, atau jauh dari kota.
2. Parkir

Tersedianya tempat parkir kendaraan untuk tamu villa dengan

perbandingan satu parkir untuk empat kamar.

3. Olah Raga dan Rekreasi

a. Villa menyediakan sarana kolam renang untuk tamu dewasa dan anak-
anak.
b. Villa menyediakan satu jenis olah raga dan rekreasi yang merupakan
pilihan dari tenis, bowling, golf, sauna, fitness, dll.
4. Bangunan
a. Bangunan villa memenuhi persyaratan perijinan sesuai dengan undang-
undang yang berlaku.
b. Keadaaan gedung bersih dan terawat dengan baik.
c. Pengaturan ruang-ruang villa ditata sesuai dengan fungsinya sehingga
memudahkan arus tamu, arus karyawan, arus barang / pondok.
d. Unsur dekorasi Indonesia harus tercermin dalam ruang lobi, kamar tidur,
function room.
5. Peralatan Teknis Bangunan
a. Utilitas terdiri dan air, listrik, tata udara, ruang mekanik, dan workshop.
b. Komunikasi terdiri dari telepon, video, TV, dan radio.
c. Pencegahan bahaya kebakaran terdiri dan fire hydrant, sprinkler system,
dan fire extinguisher.
6. Kamar Tidur Tamu
a. Jumlah kamar sesuai dengan permintaan owner.
 b. Luas kamar harus dapat membuat pengguna merasa lega, atau sesuai
dengan permintaan
c. Tinggi kamar memberikan kesan luas dan leluasa (minimal 2,4m).
d. Pintu dilengkapi dengan alat pengamanan.
e. Jendela dengan tirai tidak tembus sinar.
f. Tata suara diatur dengan atau tanpa alat pengatur udara sekurang-
kurangnya terdiri dan satu stop kontak di kamar dan satu di kamar mandi
g. Tersedia instalasi air panas dan air dingin.
h. Dinding kamar mandi harus dengan bahan kedap air.
i. Dilengkapi dengan perlengkapan kamar tidur.
j. Tersedia tempat tidur dengan perlengkapan untuk satu orang atau dua
orang sesuai dengan ukuran kamar standar.
7. Dapur
a. Terdapat dapur persiapan untuk makan pagi (pantry).
b. Terdapat ruang untuk mencuci piring dan gelas (diswashing area).
c. Terdapat kantor kepala dapur.
8. Laundry and Dry Cleaning luasnya tergantung luas villa.
9. Gudang, Ruang Penerimaan Barang, Ruang Karyawan
10. Persyaratan Luas Kamar Tidur (room)
a. Single bedroom dengan bathroom dan WC :18 m²
b. Doublebedroom dengan bathroom dan WC : 26,5 m²
c. Tinggi kamar minimal : 3 m

2.3 Hotel
2.3.1 Pengertian Hotel
a. Menurut Surat Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik
Indonesia Nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang Standar Usaha
Hotel menyatakan bahwa hotel adalah usaha penyediaan akomodasi berupa
kamar-kamar di dalam suatu bangunan, yang dapat dilengkapi dengan jasa
pelayanan makan dan minum, kegiatan hiburan dan fasilitas lainnya secara
harian dengan tujuan memperoleh keuntungan.
 b. Hotel adalah bangunan yang khusus disediakan bagi orang untuk dapat
menginap atau istirahat, memperoleh pelayanan dan fasilitas lainnya dengan
dipungut bayaran, termasuk bangunan lainnya yang menyatu dikelola dan
dimiliki oleh pihak yang sama kecuali untuk pertokoan dan perkantoran.
(Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No.65 tahun 2001 Pasal 1)

2.3.2 Klasifikasi Hotel

Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada Peraturan

Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Nomor
PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang Standar Usaha Hotel. Klasifikasi hotel
ditinjau berdasarkan beberapa faktor, yaitu:
1. Harga jual
Klasifikasi hotel berdasarkan sistem penjualan harga kamar, di mana
harga kamar yang dijual hanya harga kamar saja atau merupakan sistem
paket, yaitu:
a. European plan hotel adalah hotel dengan biaya untuk harga kamar
saja. Adapun kelebihannya, yaitu :
 Praktis, banyak digunakan di hotel
 Memudahkan sistem billing
 Semua sistem pemasaran kamar kebanyakan menggunakan
sistem ini
b. American plan hotel adalah hotel dengan perencanaan biaya
termasuk harga kamar dan harga makan terbagi dua, yaitu:
 Full American plan (FAP) : harga kamar termasuk tiga kali
makan sehari (sarapan, makan siang dan makan malam)
 Modified American plan (MAP) : harga kamar termasuk dua kali
makan sehari
 Continental plan hotel, yaitu hotel dengan perencanaan harga
kamar sudah termasuk dengan continental breakfast
 Bermuda plan hotel, yaitu hotel dengan perencanaan harga
kamar yang sudah termasuk dengan American breakfast
2. Ukuran hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar
yang ada, yaitu:
a. Small hotel, yaitu hotel kecil dengan jumlah kamar di bawah 150
kamar
b. Medium hotel, yaitu hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:
 Average hotel dengan jumlah kamar antara 150 sampai 299
kamar
 Above hotel dengan jumlah kamar antara 300 sampai 600 kamar
c. Large hotel, yaitu hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600
kamar
3. Tipe tamu hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu
menginap yaitu:
a. Family hotel, yaitu hotel untuk tamu yang menginap bersama
keluarga
b. Business hotel, yaitu hotel untuk tamu berupa para pengusaha
c. Tourist hotel, yaitu hotel untuk tamu yang menginap berupa
wisatawan, baik domestik maupun luar negeri
d. Transit hotel, yaitu hotel untuk tamu yang transit (singgah
sementara)
e. Cure hotel, yaitu hotel untuk tamu yang menginap dalam proses
pengobatan atau penyembuhan penyakit
4. Sistem bintang
Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut
semakin banyak dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan sistem bintang,
yaitu:
a. Hotel bintang satu (*)
Merupakan jenis hotel yang tergolong kecil karena dikelola
oleh pemilknya secara langsung. Biasanya terletak di kawasan
yang ramai dan memiliki transportasi umum yang dekat serta
hiburan dengan harga yang masuk akal.
  Jumlah kamar standar, minimum 15 kamar
 Kamar mandi di dalam setiap kamar
 Luas kamar standar, minimum 20 m2
 Terdiri dari lobby, ruang makan (minimal 30m2), dan bar,
pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang
berharga.
b. Hotel bintang dua (**)
Hotel bintang dua biasanya terletak di lokaso yang mudah
dicapai artinya akses menuju lokasi hotel tersebut sangat mudah.
Bangunannya terawatt bersih dan rapi seta lokasinya bebas polusi.
 Jumlah kamar standar, minimal 20 kamar
 Kamar suite minimum 1 kamar
 Kamar mandi di dalam setiap kamar
 Kamar berfasilitas telepon dan televisi
 Luas kamar standar, inimum 22 m2
 Luas kamar suite, minimum 44 m2
 Pintu kamar dilengkapi pengaman
 Kamar dilengkapi dengan tata udara dengan pengatur udara
 Terdiri dari lobby, ruang makan (minimal 75m2), bar, dan
pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang
berhargam penukaran uang asing, postal service, dan antar
jemput.
c. Hotel bintang tiga (***)
Untuk hotel bintang tiga biasanya lokasinya dekat tol, pusat
bisnis dan daerah perbelanjaan, dengan menawarkan pelayaan
terbaik, kamar yang luas dan lobi yang penuh dekorasi. Karyawan-
karyawan hotel yang bertugas terlihat rapid an professional.
 Jumlah kamar standar, minimal 30 kamar
 Terdapat minimal 2 kamar suite
 Kamar mandi di dalam
 Luas kamar standar, minimal 24 m2
 Luas kamar suite, minimal 48 m2
  Kamar mandi di dalam setiap kamar.
 Terdapat sarana rekreasi dan olahraga
 Kamar dilengkapi dengan tata udara dengan pengatur udara
 Tersedia restoran yang menawarkan hidangan dengan
kualitas di atas rata-rata pada saat sarapan, makan siang,
dan makan malam
 Memiliki valet parking
d. Hotel bintang empat (****)
Hotel bintang empat sudah termasuk hotel yang cukup berelas
dengan para karyawan dan staf hotel yang lebih professional dalam
melayani tamu yang datang. Mereka juga dibekali informasi
mengenai pariwisata di sekitar hotel. Hotel ini memiliki bangunan
yang cukup besar dekat dengan pusat perbelanjaan, restoran dan
hiburan. Pelayanan pun harus di atas rata-rata.
 Jumlah kamar standar, minimal 50 kamar
 Memiliki minimal 3 kamar suite
 Kamar mandi di dalam kamar
 Luas kamar standar, minimal 24 m2
 Luas kamar suite, minimal 48 m2
 Kamar mandi dilengkapi dengan instalasi air panas/dingin
 Memiliki toilet umum
 Terdapat lobby, ruang makan (minimal 100 m2 ) dan bar
(minimal 45m2 ), pelayanan akomodasi yaitu berupa
penitipan barang berharga, penukaran uang asing, postal
service dan antar jemput, fasilitas penunjang berupa ruang
linen (0,5m2 x jumlah kamar), ruang laundry (minimal 40m2
), dry cleaning (minimal 20m2 ), dapur (minimal 60% dari
seluruh luas lantai ruang makan) dan fasilitas tambahan
seperti pertokoan, kantor biro perjalanan, maskapai
perjalanan, drugstore, salon, function room, banquet hall,
serta fasilitas olahraga dan sauna.
e. Hotel bintang lima (*****).
 Hotel ini merupakan hotel termewah dengan berbagai fasilitas
tambahan serta pelayanan multibahasa yang tersedia. Hotel bintang
lima memegang prinsip bahwa tamu nomor satu sehingga ketika
tamu datang disambut di pintu masuk hotel, diberikan welcome
drink dan ketika di kamar diberikan daftar anggur yang bisa dipilih.
 Jumlah kamar standar, minimal minimum 100 kamar
 Terdapat minimal 4 kamar suite
 Memiliki kamar mandi pribadi di dalam kamar
 Luas kamar standar, minimal 26 m2
 Luas kamar suite, minimal 52 m2
 Tempat tidur dan perabot di dalam kamar berkualitas
terbaik
 Terdapat restoran dengan layanan antar ke kamar selama 24
jam.
 Terdapat pusat kebugaran, valet parking, dan service.
 Terdiri dari lobby, dua ruang makan (minimal 135m2) dan
bar (minimal 75m2), pelayanan akomodasi yaitu berupa
penitipan barang berharga, penukaran uang asing, postal
service dan antar jemput, fasilitas penunjang berupa ruang
linen (0,5m2 x jumlah kamar), ruang laundry (minimal
40m2), dry cleaning (minimal 30m2 ), dapur (minimal 60%
dari seluruh luas lantai ruang makan), fasilitas tambahan:
pertokoan, kantor biro perjalanan, maskapai perjalanan,
drugstore, salon, function room, banquet hall, serta fasilitas
olahraga dan sauna.
5. Lama tamu menginap
Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu:
a. Transit hotel, yaitu hotel dengan lama tinggal tamu rata-rata
semalam
b. Semi residential hotel, yaitu hotel dengan lama tinggal tamu lebih
dari satu hari tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua
minggu hingga satu bulan
 c. Residential hotel, yaitu hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama,
berkisar paling sedikit satu bulan.
6. Lokasi
Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:
1. City hotel, yaitu hotel yang terletak di dalam kota, di mana sebagian
besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis
2. Urban hotel, yaitu hotel yang terletak di dekat kota
3. Suburb hotel, yaitu hotel yang terletak di pinggiran kota
4. Resort hotel, yaitu hotel yang terletak di daerah wisata, di mana
sebagian besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha. Hotel
resort berdasarkan lokasinya dibagi atas:
a) Mountain hotel, yaitu hotel yang berada di pegunungan
b) Beach hotel, yaitu hotel yang berada di pinggir pantai
c) Lake hotel, yaitu hotel yang berada di tepi danau
d) Hill hotel, yaitu hotel yang berada di puncak bukit
e) Forest hotel, yaitu hotel yang berada di kawasan hutan lindung
f) Airport hotel, yaitu hotel yang terletak di daerah pelabuhan
udara
7. Aktivitas tamu hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu
menginap, yaitu:
1. Sport hotel, yaitu hotel yang berada pada kompleks kegiatan
olahraga
2. Ski hotel, yaitu hotel yang menyediakan area bermain ski
3. Conference hotel, yaitu hotel yang menyediakan fasilitas lengkap
untuk konferensi
4. Convention hotel, yaitu hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan
konvensi
5. Pilgrim hotel, yaitu hotel yang sebagian tempatnya berfungsi
sebagai fasilitas ibadah
8. Jenis Hotel Berdasarkan Aspek Bangunan
Klasifikasi hotel berdasarkan aspek bangunan, yaitu :
 1. Pondok Wisata yaitu Usaha perorangan dengan mempergunakan
untuk penginapan.
2. Hotel yaitu Jenis akomodasi yang menyediakan penginapan,
makanan dan minuman yang dikelola secara komersial.
3. Marina atau Bootel yaitu bangunan hotel yang berada di laut ,sungai
dan danau.
4. Cottage yaitu bangunan untuk usaha pelayanan akomodasi dan
fasilitas lainnya.
5. Motel yaitu bangunan yang digunakan uantuk perhotelan dengan
sarana tambahan garasi disetiap kamarnya.
6. Inn yaitu hotel yang menyadiakan fasilitas yang memenuhi
keinginan tamu.
7. Perkemahan yaitu tempat penginapan ditempat terbuka dengan
tenda.
8. Condiminium yaitu perumahan dan poperti yang memiliki sarana
pribadi , fasilitas lorong seperti sistem pemanas.
9. Summer Hotel yaitu hotel yang dibuka hanya pada saat musim
panas.
10. Holiday Hotel yaitu tempat sebagai resort hiburan dimana
pengunjung menginap di villa.
2.3.3 Persyaratan Hotel