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Avaliação de

Imóveis e Perícias

Autores

Eugenia Aumond Kuhn


Luis Portella Pereira
Patrícia de Freitas Nerbas
2009
Esse material é parte integrante do Aulas Particulares on-line do IESDE BRASIL S/A,
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© 2007 – IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos
direitos autorais.

K96 Kuhn, Eugenia Aumond. / Avaliação de Imóveis e Perícias.


/ Eugenia Aumond Kuhn — Curitiba : IESDE Brasil S.A. , 2009.
148 p.

ISBN: 978-85-7638-729-9

1. Bens imóveis – Avaliação. 2. Imóveis – Brasil. I. Título.

CDD 333.337

Capa: IESDE Brasil S.A.


Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.

Todos os direitos reservados.


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Sumário
Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 7
A relação entre o homem, os bens e a avaliação | 7
Conceitos | 8
Mercado imobiliário: particularidades | 11
Avaliações e perícias: questões gerais | 11

Aspectos legais da atividade de avaliador | 15


Legislação referente à avaliação imobiliária | 16
Exercício profissional | 16
O perito judicial | 18
Normas de avaliação | 18
Aquisição de leis, resoluções e normas | 19

Produto imobiliário | 21
Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário | 22
Aspectos específicos da etapa de planejamento | 23
Projetos técnicos | 24
Requisitos a serem atendidos pelas edificações | 26

Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário | 29


Etapas da execução (síntese) | 30
Especificações técnicas dos materiais de acabamento | 34

CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721 | 39


Custo Unitário Básico (CUB) | 39
Projeto-padrão | 40
Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721 | 41
Tipos de orçamentos | 44

Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis | 47


Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: evolução das normas | 47
Constituição da NBR 14.653 | 48
Objetivo da NBR 14.653 | 49
Classificação dos bens | 49
Definições úteis para as avaliações de imóveis | 50
Documentos | 53
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Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis | 55
Atividades básicas | 55
Especificações das avaliações | 59
Laudo de avaliação | 60
Procedimentos de excelência | 60

Vistoria para imóveis urbanos | 65


Modelo básico de vistoria | 66

Métodos de avaliação de imóveis | 75


Métodos de avaliação de imóveis | 75
Considerações finais | 81
Revisão | 81

Coleta de dados | 85
Coleta de dados de mercado | 85
Trabalho de campo: fontes de dados | 86
Vistorias de imóveis que compõem a amostra | 90
Instrumentos para coleta de dados | 90

Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos | 95


Características dos terrenos | 95
Como avaliar um terreno | 96
Homogeneização | 97
Considerações finais | 102

Fundamentos para a avaliação de edificações | 105


Análises necessárias na avaliação de uma edificação | 105
Conclusão | 112

Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental | 115


Planejamento e gestão urbano-ambiental | 115
Planta de valores | 118

Fundamentos para avaliação de imóveis rurais | 123


Norma e particularidades | 123
Classificação dos bens rurais | 124
Vistoria | 127
Conclusão | 129

Laudo de avaliações | 133


Tipos de laudo | 133
Itens que devem constar no laudo de avaliação | 134
Estrutura de apresentação do laudo | 138
Redação do laudo | 139
Considerações gerais sobre a elaboração de laudos | 139

Referências | 143

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Apresentação
Esta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobiliário uma visão geral sobre a avaliação de imóveis e
perícias, proporcionando aos iniciantes os fundamentos para o estudo do tema.

O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa comple­xidade
são as características de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os imóveis,
entre outras particularidades, são compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.); além disso, seu
planejamento, sua construção e sua comercialização envolvem uma grande variedade de profissionais.

Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatórias e, por isso, são necessários conhecimentos
básicos ao se pretender avaliar um imóvel. Assim, para que o estudante consiga apreender todos os aspectos
relacionados às atividades de avaliação propriamente ditas, os módulos iniciais da disciplina apresentam subsídios
gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias: o desenvolvimento do produto imobiliário, suas etapas de
construção, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitário Básico e os projetos-padrão definidos
pela NBR 12.721.

Ao longo das demais unidades, são apresentados definições e conceitos da norma vigente, procedimentos e
atividades relacionados à avaliação de imóveis, métodos de avaliação disponíveis e fundamentos para a avaliação
de terrenos urbanos, de edificações urbanas e de imóveis rurais. Também é exposta a relação entre o valor dos
imóveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como é apresentado um roteiro básico para a
elaboração de um laudo de avaliação.

Como as atividades de avaliação de imóveis e perícias necessitam de embasamento legal, também foi
adicionado um módulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pereira, expondo aspectos legais
da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuição, e também as outras ao longo do desenvolvimento deste
material didático, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um todo.

Pelos assuntos apresentados, é fácil concluir que o tema das avaliações de imóveis é bastante extenso. Sendo
assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No entanto, buscamos apresentar
aqui os fundamentos para o seu desenvolvimento, focando nos aspectos os gerais e mais importantes.

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Ressaltamos também que todas as recomendações apresentadas são baseadas nas definições da Norma Brasileira
para Avaliação de Bens (a NBR 14.653), nas partes correspondentes a imóveis. Contudo, em cada trabalho avaliatório
diferentes particularidades estarão envolvidas, fazendo com que o avaliador busque informações e conhecimentos
específicos. Nesse sentido, o empenho e as experiências adquiridas ao longo da atividade profissional também
contribuirão progressivamente para a qualidade dos trabalhos.

Temos certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho profissional de todo o ramo
imobiliário, pois é a partir da qualificação dos atuantes no setor que os serviços e produtos oferecidos podem ser
aprimorados. Contamos com a sua participação e esperamos que este material contribua para despertar em você o
interesse pelo estudo!

Eugenia Aumond Kuhn

Patrícia de Freitas Nerbas

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Aspectos fundamentais da
avaliação de imóveis e perícias
Eugenia Aumond Kuhn*
Patrícia de Freitas Nerbas**
Esta aula abrange aspectos gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias. Inicialmente,
apresenta-se a relação entre o homem, os bens e a avaliação. A partir desses esclarecimentos será pos-
sível compreender os conceitos de valor, de preço e de mercado. Em seguida, são abordadas as par-
ticularidades do mercado imobiliário e, por fim, busca-se elucidar três questões gerais relacionadas à
avaliação de imóveis e perícias:
::: O que são avaliações de imóveis e perícias?
::: Quais são os conhecimentos básicos necessários para a realização de avaliações?
::: Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias?

A relação entre o homem, os bens e a avaliação


Segundo Dantas (1998, p. 13), o mercado é formado pelos componentes básicos: homem e bens.
O homem, nesse mercado, assume dois papéis: o de ofertante e o de comprador, enquanto os bens
correspondem às coisas que possuem valor.

* Mestre em Engenharia Civil pelo Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul
(UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS.

** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na área de Meio Ambiente. Arquiteta e Urbanista pela
Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).

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8 | Avaliação de Imóveis e Perícias

O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiência trivial.
Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos,
as coisas e até mesmo as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as necessidades e aspirações
humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor às coisas.
Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e se desenvolver a partir de um
contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência. Por isso, os homens são
levados a valorizar os elementos da natureza que são necessários às suas vidas, como a água, a terra,
as plantas, os animais. Além destes, os homens também valorizam outros elementos pertencentes e
criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.
A partir desse raciocínio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se que os bens são
compostos por diversos atributos que por si só não têm nem deixam de ter valor, simplesmente são,
estão ali. No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e, então, passam
também a ter valor.
Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuição de valor aos bens pelos homens está rela-
cionada com as necessidades físicas básicas que precisam ser supridas. No entanto, o ser humano tem
necessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavras, pode-se dizer que
o homem necessita do lúdico. Essa necessidade faz com que outros atributos, além dos práticos, pas-
sem a ser considerados no processo de atribuição de valor, como, por exemplo, aspectos estéticos, de
bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que também são subjetivos, mas que
possuem significado para os homens em geral ou para alguns homens em específico.
Esse processo de atribuir valor a um bem é uma ação conhecida como valorar. O ato de valorar, de
determinar o valor, é conhecido como valoração (DICIONÁRIO AURÉLIO ELETRÔNICO, 1999).

Conceitos
A partir das explanações da seção anterior, fica mais fácil compreender alguns conceitos funda-
mentais à avaliação de imóveis: os conceitos de valor, de preço e de mercado.

Valor
O primeiro conceito a ser apreendido é o de valor, que, como será visto adiante, é justamente o
que se busca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem
diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor
contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13),
o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que será determinado em
uma avaliação.
A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definição de valor de
mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica

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Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 9

González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor – que quer
vender, mas não está sendo forçado a fazer isso – e um comprador – que quer comprar, mas também
não está sendo forçado –, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da
utilidade da propriedade.

Preço
É importante se ter claro que valor e preço não são sinônimos. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT,
2001, p. 5), preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo
um bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada
pelo bem, que, no nosso foco de interesse, é um imóvel. O preço obtido pode se diferenciar do valor de
mercado porque as partes têm liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação
(GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização
dos negócios. Alguns agentes têm dívidas, outros têm negócios esperando por recursos para poderem
se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios
fora dos valores de mercado.

Mercado
Antes de se buscar definir esse termo, é importante compreendê-lo. Tratando-se do mercado
imobiliário, sua existência depende dos três componentes mencionados no início desta unidade: dos
bens levados a mercado, das partes desejosas de vendê-los e das partes interessadas em adquiri-los.
Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vários segmentos, como merca-
do de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos podem ser subdivididos; por
exemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos estão os submercados de apartamentos
de 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados
não são exclusivos, sempre existem interações entre eles, basta imaginar a situação de uma família que
busca um novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois filhos, provavelmente será
suficiente para eles um apartamento com 2 dormitórios, mas certamente um outro com 3 dormitórios
seria mais confortável. Assim, é provável que a família considere as duas possibilidades, ponderando os
benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos disponíveis para isso.

Concorrência perfeita
Os três componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores), são
determinantes na formação dos preços. A situação ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) é aquela na qual
existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponíveis equilibrada
com o potencial do mercado. Uma situação como essa faz com que os compradores ou os vendedores
não possam ou não consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo com
seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço a ser pago por um bem é
o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado, então, é denominado mercado
perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita.

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10 | Avaliação de Imóveis e Perícias

No entanto, como o próprio nome sugere, é uma situação ideal, mas intangível, principalmente no
mercado imobiliário, como indica González (1997, p. 35). Segundo o autor, os principais fatores dessa im-
perfeição do mercado imobiliário devem-se à deficiência de informações e à desigualdade dos agentes.
Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preços em função da quantidade
de bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados?

Lei da Oferta e da Procura


O preço e a quantidade de bens ofertados estão intimamente relacionados. Por exemplo: supo-
nha-se uma situação na qual determinado bem tem um preço no mercado. Imagine-se agora que os
preços nesse mercado são elevados. Sendo esses preços elevados, a quantidade de bens que são oferta-
dos também aumenta, isto é, passam a haver mais ofertantes interessados em vender, porque os preços
estão “favoráveis” a eles. E, estando esses preços em níveis elevados, há também uma maior propensão
à produção de novos bens, com o objetivo de serem disponibilizados no mercado.
Paralelamente, nessa situação em que os preços estão elevados, existe uma menor demanda pelos
bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, já que os preços não estão “favoráveis” a eles.
Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que, quando os pre-
ços estão altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em comprar. Assim,
gera-se uma pressão para que os preços desçam, já que há um número grande de vendedores precisan-
do vender. Para que os compradores se interessem em comprar, passa a ser necessário reduzir os preços.
Assim, os preços começam a decair. Dessa forma, é possível concluir que, quanto menor for o número
de compradores interessados, mais baixos serão os preços.
Imagine-se agora a situação inversa. Se os preços decaírem bastante, existirão muitos comprado-
res interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situação desfavorável aos vende-
dores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do mercado. Assim, estando o
produto escasso, os preços voltam a subir.
Pode-se comparar essa situação dos preços com uma gangorra. Quanto mais produtos forem
ofertados, mais baixos estarão os preços, e quanto menos produtos, mais altos estarão os preços. Nessa
gangorra, sempre haverá um momento, chamado de ponto de equilíbrio (figura 1), em que os preços e
a quantidade de bens ofertada estarão equilibrados.

É preciso ter em mente que, em uma situação real, esse ponto de equilíbrio pode ser alterado a
qualquer momento. Essa alteração pode ocorrer por diversas razões, por exemplo: se um grupo poten-
cialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras, se esse grupo passar a
possuir maiores recursos para comprar, ele estimulará certo segmento de mercado. Esses compradores
podem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda por apartamentos por

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Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 11

parte dos compradores aumenta, a quantidade de bens no mercado, em princípio, mantém-se constan-
te. Pode-se dizer, então, que passa a haver poucos bens disponíveis nesse segmento, se comparados ao
número de compradores interessados. Retornando à analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa,
os preços, conseqüentemente, sobem.
Quando acontece de os preços oscilarem constantemente, qual será o valor de mercado? Na prá-
tica, segundo Dantas (1998, p. 11) e González (1997, p. 35), o valor de mercado é estimado, então, pela
média dos preços praticados nesse mercado ou pelo valor mais provável a ser atingido em transações
normais. Assim, é reforçada a diferença entre preço e valor de mercado. Retomando, o preço é a quantia
que se paga em uma determinada transação, podendo ser inferior ou superior ao valor de mercado.

Mercado imobiliário: particularidades


Os bens imobiliários têm o valor de mercado difícil de ser entendido. O mercado imobiliário ou
de imóveis, especificamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais complexos da economia e por
ter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As principais dificuldades em
analisar esse mercado acontecem por causa das características especiais dos produtos oferecidos. Imó-
veis não são bens homogêneos, ao contrário, são compostos por um conjunto de atributos, e envolvem
diversos materiais, sistemas e produtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 17-19). No entanto, outros fatores também
diferenciam os imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciação, os mais im-
portantes são:
::: longa vida útil – edificações geralmente possuem vida útil entre 40 e 60 anos, dependendo
da sua constituição;
::: fixação espacial – imóveis, salvo raras exceções, não podem ter sua localização alterada;
::: singularidade – jamais serão encontrados dois imóveis exatamente iguais. Edificações até
podem ser reproduzidas com a mesma composição de materiais e técnicas, mas ainda assim
não ocuparão exatamente a mesma posição;
::: alto valor das unidades – especificamente quanto às edificações, são produtos de alto custo
de produção, o que implica um alto valor de comercialização;
::: grande número de agentes – no mercado, trabalhando com o desenvolvimento e a comer-
cialização desses bens.
Todas essas características dos produtos imobiliários tornam difícil ou até mesmo impedem a
comparação direta entre as diferentes unidades analisadas.

Avaliações e perícias: questões gerais


Depois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns aspectos acerca das questões
levantadas no início da aula. Essas questões apresentam uma síntese, não-cronológica, do conteúdo a
ser desenvolvido nas aulas seguintes.

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Em que consistem a avaliação de imóveis e a perícia?


Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imóvel é um “bem constituído de terreno e even-
tuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da
sua localização, uso ou vocação”. Pela definição, um imóvel é um bem e, sendo assim, a definição
da mesma norma para avaliação de bens é aplicável para a avaliação de imóveis: “Análise técnica,
realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma
determinada finalidade, situação e data” (ABNT, 2001, p. 3). Em outras palavras, considerando o que
foi apresentado até agora, realizar a avaliação de um imóvel implica buscar o seu valor, que é repre-
sentado essencialmente pelo valor atribuído pelo mercado em que ele está sendo transacionado
(GONZÁLEZ, 1997, p. 20).
A próxima questão a ser esclarecida é o significado de perícia. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT,
2001, p. 5) perícia é definida como a “atividade técnica realizada por profissional com qualificação
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que mo-
tivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.” Como se percebe, perícia é
uma atividade técnica, mas nem todos os tipos de perícia fazem parte da atribuição profissional do
gestor imobiliário. Como será visto adiante, apenas a perícia para avaliar bens pertence ao exercício
profissional desse.

Quais são os conhecimentos básicos necessários?


Diversos conhecimentos básicos são necessários à fundamentação do trabalho avaliatório, en-
tre eles os das áreas de: direito imobiliário, matemática financeira, engenharia, arquitetura, topografia
e informática. Essas noções auxiliam o gestor imobiliário a prestar boa assessoria a seus clientes nas
intermediações imobiliárias, mas especificamente para esta disciplina, será preciso estudar também as-
pectos legais da atividade de avaliador e aspectos gerais relacionados a sistemas construtivos e a projetos
arquitetônicos.

Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias?


Entre os diversos serviços que podem ser realizados, as avaliações de imóveis podem subsidiar:
::: vendas em leilões;
::: partilhas amigáveis ou judiciais;
::: determinação do valor de imóveis para atualização de ativos;
::: definição do valor de mercado de bens em processos judiciais;
::: extinção de condomínios;
::: determinação do valor justo do imóvel para fins de desapropriação;
::: composição da planta de valores municipal.

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Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 13

Atividades
1. A partir das explanações desta unidade, explique com suas palavras por que o homem dá valor
às coisas.

2. Relacione exemplos de elementos valorizados pelo homem e que são pertencentes ou criados
pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.

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3. Qual é a diferença entre preço e valor de mercado? Por que eles não são, necessariamente,
coincidentes?

4. Explique com suas palavras quais são os componentes formadores do mercado, e como eles
interferem na formação dos preços em um mercado de concorrência perfeita.

Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o site do Conselho Federal de Corretores, no en-
dereço eletrônico <http://www.cofeci.gov.br>, e os sites dos Conselhos Regionais de Corretores de Imó-
veis (Creci), para se ter contato com as notícias da área imobiliária.

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