Estudio sobre los territorios urbanos

Étude sur les nouveaux territoires urbains

Jean René Bertrand - Université Du Maine

Cristina T. Carballo - Universidad Nacional de Luján
(Directores)

Serie: AVANCES DE INVESTIGACIÓN

Año 2 - N° 2 (2004)

Universidad Nacional de Luján

Departamento de Ciencias Sociales
División Geografía
Presentación y agradecimientos

La cuestión urbana es una temática apasionante por la complejidad de los procesos sociales, la dinámica, los
cambios e impactos que se entrelazan en el tiempo y en el espacio sin importar su rango o jerarquía como
partes integrantes de un sistema abierto, que se expresa materialmente en la forma y contenido, de lo que
llamamos ciudad. En las últimas décadas del siglo XX y en diferentes escalas se observa, en las principales
aglomeraciones, la consolidación de urbanizaciones cerradas en áreas suburbanas y rurales tanto en América
Latina, incluyendo, desde luego Argentina, como en otras ciudades europeas de diversa jerarquía como
Barcelona, París, Madrid o Le Mans, aunque en forma diferenciada. En ellas se materializa una nueva
intensidad y dimensión de la difusión espacial de las urbanizaciones cerradas (UC). De esta evidencia
urbana, surgieron algunos interrogantes: ¿Cuáles son las características comunes y divergentes de esta neo
urbanización del campo? ¿Cuáles son los principales procesos geográficos que resulta indispensable analizar
para el caso del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y su hinterland? ¿Cómo abordar la
complejidad de los cambios ambientales y sociales de estos nuevos territorios urbanos?

Fue así que en marzo del 2001, en el marco del convenio entre la Universidad Nacional de Luján (UNLu) y
l’ Université Du Maine, se inició esta investigación; su principal propósito fue esbozar una caracterización
de la dimensión geográfica de estos fenómenos residenciales en las ciudades de la zona de influencia de la
UNLu. Por ello, y a modo de “exploración” y aproximación a la complejidad de este tema urbano se
presentan diversos abordajes centrados en las transformaciones socio-territoriales y ambientales.

Los resultados que se ofrecen en este número de Avances de Investigación surgen del intercambio, discusión,
seminarios, y formación de recursos entre el Departement de Geographie - Université Du Maine (Francia) y
la División Geografía - Universidad Nacional de Luján (Argentina), en el marco del programa de
investigación: ESTUDIO SOBRE LOS NUEVOS TERRITORIOS URBANOS (ÉTUDE SUR LES
NOUVEAUX TERRITOIRES URBAINS) bajo la dirección del profesor Jean René Bertrand (Laboratorio
de Investigación en Geografía Social, U. Du Maine).
Asimismo, este trabajo forma parte del PICT Redes 2002-00080, aprobado por la Agencia Nacional de
Promoción Científica y Tecnológica en noviembre de 2003; proyecto que reúne esfuerzos de investigadores
de la Universidad Nacional del Centro de la Provincia de Buenos Aires, de la Universidad Nacional de Mar
del Plata y de la Universidad Nacional de Luján.

A pesar de la difícil realidad nacional de Argentina de estos últimos tres años, los integrantes del proyecto no
dudamos en poner en marcha las ideas y la investigación, a pesar de los obstáculos y los insuficientes
recursos que caracterizaron los momentos de crisis. Esta situación, además, hizo demorar la difusión de los
resultados de la investigación, la que hoy encuentra un espacio para el intercambio y publicación en la Serie
Avances de Investigación de la División Geografía dirigida por el Lic. Jorge Osvaldo Morina, del
Departamento de Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Luján.

Quisiera agradecer a los integrantes del proyecto, colegas y especialistas que generosamente apoyaron el
avance de la investigación con preguntas, aportes y señalamientos precisos, en especial al Pr. Jacques
Chevalier y la Dra. Cyria Emelianoff de la Universidad Du Maine. Por parte de la División Geografía de la
UNLu, un especial reconocimiento a los colegas y especialistas: Dra. Elena Chiozza, Magíster Brisa Varela y
al Dr. Gustavo Buzai. Y a los tesistas, estudiantes avanzados de geografía Robin Marchand y Olivier
Charron por la Universidad Du Maine; a la Técnica en Información Ambiental María Rosa Batalla como a la
Lic. en Información Ambiental Natalia Torchia que participaron por la Universidad de Luján.
Cabe destacar, que el principal aporte de este trabajo ha sido construir un espacio de discusión metodológica
apoyada en diferentes perspectivas y herramientas que dieran cuenta de la complejidad ambiental del
territorio, propuesta enriquecida por los equipos académicos de ambas instituciones.

Y por último, quisiera expresar mi agradecimiento a Jean René Bertrand, quien en realidad ideó este
proyecto conjunto, guiado por su rigurosa intuición geográfica y competencia académica que lo caracteriza.

Cristina Teresa Carballo

Co-directora del Proyecto por la UNLu

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 Índice

1. A modo de introducción 1
2. El hinterland metropolitano y los nuevos territorios urbanos 5
2.1. Antecedentes y perspectivas sobre el tema
2.2. ¿Urbanización del campo?
2.3. El AMBA y las urbanizaciones cerradas
3. Las autopistas y la construcción de la “nueva ciudad” (Les autoroutes et la construction de la
«nouvelle ville»), por Robin Marchan 20
3.1. La modernización de los accesos a la Capital
3.2. Los ejes de desarrollo de la “nueva ciudad”
3.3. Formas de la “nueva ciudad”
4. Los habitantes de Luján y las urbanizaciones cerradas (Les habitants de Luján (Argentine) et les
urbanitations fermées), por Olivier Charron 27
4.1. De la estancia a la urbanización cerrada
4.2. Municipalidad y promotores
4.3. “Los habitantes de la autopista”
5. Definiciones de las urbanizaciones cerradas en el partido de Pilar: propuesta de una base de datos,
por María Rosa Batalla 36
5.1. El estilo country: un mundo social heterogéneo
5.2. Las diferencias ambientales y espaciales del caso de Pilar
6. Los nuevos territorios urbanos: ideas finales 42
7. Bibliografía general 46
8. Notas 49
9. Anexo cartográfico 50

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1. A modo de introducción

Suburbanización, periurbanización, contraurbanización o rururbanización son conceptos que intentan dar

cuenta de los procesos que dieron contenido y forma a la extensión de la trama urbana a través de por
ejemplo los barrios dormitorios o la residencia secundaria, de diversos tipos e intensidades.
En la actualidad estos fenómenos urbanos, en Argentina, toman resignificación regional con el intenso
crecimiento de las urbanizaciones cerradas (UC): countries, countries náuticos, chacras, chacras náuticas,
barrios cerrados, condominios, o pueblos y puertos privados para residencia permanente o secundaria. Desde
el boom industrial de los '50, la reproducción de modelos urbanos o planes directores, fueron procesos
truncados e incompletos, según los cambios políticos, y en especial, desde mediados de los '70. Estos
procesos dieron como resultado, para el caso del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), un collage
de formas y contenidos urbanos. En este contexto, también se promovieron, los recientes procesos de
privatización del espacio público, las inversiones selectivas que convergen en la privatización urbana, con
modelos económicos y sociales que conllevaron y agudizaron la fragmentación del territorio y segregación
social.

En las décadas '60/70, el objeto de estudio de las cuestiones urbanas se centraba en el incremento de las áreas
empobrecidas de la ciudad, el crecimiento acelerado de la mancha urbana y sus disfuncionalidades. A fines
de los años '80 y durante los '90 las investigación es giraron, lentamente, su atención hacia los procesos de
urbanizaciones cerradas que se difundían en las principales ciudades de la región. La tesis de este trabajo, ha
sido justamente, asociar estos dos procesos como parte de un mismo proyecto urbano. En este sentido,
reducir los acontecimientos sociales de estos últimos treinta años en pocas líneas no parece lo oportuno en
este momento, pero sin duda los contextos sociales y políticos, a los que no se puede desconocer, son los que
enmarcan nuestro presente análisis.

En la actualidad, predominan modelos sociales “importados”, los que impactan y conforman la opinión
pública en materia de decisiones urbanas, inversiones y políticas públicas. Lamentablemente, los defensores
y promotores de estas urbanizaciones cerradas han difundido parte de los resultados de este modelo urbano, y
dejaron en el tintero los graves problemas de deterioro social y ambiental que provocaron en los centros
urbanos históricos, donde se aplicaron. En los años noventa, las sociedades desarrolladas debieron afrontar el
desafío de la reconversión de los centros históricos de sus ciudades y con fuerte intervención pública. Esta
parte de la historia “oculta” de la crisis social y la segregación urbana aparecerá, no obstante, reflejada como
ficción en las series policiales norteamericanas o en films europeos.

Así en los noventa, se da en Argentina la expansión de formas de urbanizaciones cerradas a espaldas de la

ciudad tradicional, tardíamente, en comparación con la aparición de este fenómeno en otras ciudades de
América Latina. Proceso que se difunde paralelamente con el auge del modelo político y económico
menemista; etapa expansiva de la urbanización cerrada que finalizó con la crisis económica, social e
institucional, en diciembre de 2001.

El proceso de expansión física incontrolada de las UC sobre el espacio rural y periurbano tendrá lugar en tan
solo diez años. Por ejemplo, en setiembre de 1999 las tierras afectadas para sus diversas formas de
urbanización alcanzaron las siguientes cifras: los barrios cerrados llegaron a cubrir 4.400 ha; las chacras unas
15.700 ha, los countries más de 9400 ha y otros tipos unas 2000 ha. Estas 31.500 hectáreas equivaldrían
aproximadamente a 315 km2, superficie mayor de la que ocupa la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (200
km2). Cifras que en el término de diez años, según relevamiento de otros investigadores como Nora
Clichevsky (2002) alcanzaron el consumo real de unos 270 km2, lo que representa una expansión física del
área metropolitana de aproximadamente un 10% de su actual superficie. Como se puede observar la cifra
exacta de la expansión física difiere según el momento de medición, esto se debe fundamentalmente a la
inestable dinámica del proceso, a la dispersión física del mismo y a su heterogeneidad de formas, y al hecho
de que no existe ningún relevamiento estadístico central que involucre a todas estas UC. No obstante, sean
unos u otros los guarismos, son de gran dimensión e involucran grandes extensiones de superficie de tierra
rural o semirural para la producción y consumo de suelo urbano.

La complejidad del fenómeno urbano, llevó a la necesidad de:

4
*Revisar los antecedentes publicados de investigación es que abordaron la temática, con el propósito de
enmarcar el alcance del proyecto.

*Definir las prioridades del proyecto, y en virtud de ello, delinear en consenso los cuatro ejes de
investigación.

*Precisar los conceptos operacionales básicos y unidades espaciales para analizar el proceso de
fragmentación y segregación espacial reciente, tanto para el marco general del proyecto, como para los
estudios empíricos abordados.

Antes de introducirnos en la presentación de los resultados de las diversas investigación es, se analizan los
principales antecedentes sobre la temática y se propone una aproximación general al marco conceptual-
teórico y contextual que estructuraron los diversos ejes de la investigación. Cabe aclarar, que el lector
encontrará, según el eje, una preocupación singular, una escala de análisis definida, un propósito social y
territorial particular. De los cuatro ejes definidos en la investigación se presentan los avances de tres de ellos:

En el primer trabajo, Les autoroutes et la construction de la «nouvelle ville» de Robin Marchand se parte de
la tesis de la correlación positiva entre la conectividad y la expansión de nuevas formas urbanas sobre el
espacio periurbano y rural. Esto hizo necesario indagar, para el caso del AMBA, el proceso de construcción
y concesión privada de las autopistas y la evolución de la oferta inmobiliaria. Para la verificación de esta
tesis, se tuvo que abarcar la escala metropolitana, tomando como punto de inicio del proceso de expansión
física de las urbanizaciones cerradas, sintetizada cronológica y territorialmente en los principales corredores.

En el segundo, Les habitants de Luján (Argentine) et les urbanitations fermées, de Olivier Charron, se define
como objeto de estudio las representaciones de la comunidad sobre los cambios ocasionados en el territorio
por la introducción de las urbanizaciones cerradas. La tesis de este trabajo partió de que junto con la
aparición de las urbanizaciones cerradas se proyecta una forma de vida urbana novedosa en Luján, y con ello
una reestructuración de la organización social del territorio. Este trabajo, desde una mirada externa, intentó
reconstruir el grado de percepción territorial de la comunidad para los diversos sectores de la población
urbana y la identificación de la reciente fragmentación, estudio que demandó una escala de análisis diferente
al anterior, centrado en las relaciones espaciales de la ciudad y el partido de Luján.

En el tercer estudio, Definiciones de las urbanizaciones cerradas en el partido de Pilar: propuesta de una
base de datos, de María Rosa Batalla, se presenta una preocupación de tipo metodológica que identifica y
redefine diversas variables ambientales y territoriales presentes en el reciente fenómeno de la urbanización
cerrada. Investigación que se sustenta sobre bases estadísticas publicadas y la verificación en el terreno. Se
presentan los resultados parciales y las primeras categorizaciones según el tipo de emprendimiento cerrado.

El cuarto eje aborda el conflicto ambiental entre el rol del patrimonio natural, la importancia de los entornos
y los paisajes “naturales”, y las estrategias “verdes” de comercialización de las nuevas formas de
urbanización. Se seleccionó como estudio de caso la Reserva de Otamendi, partido de Campana. Esta
problemática fue abordada con la Dra. Cyria Emelianoff y sus resultados presentados en dos artículos, el
primero en Les Annales recherche urbaine 2002, y el segundo, en el Anuario de la División Geografía 2002-
2003, UNLu.

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2. El hinterland metropolitano y los nuevos territorios urbanos

2.1. Antecedentes y perspectivas sobre el tema

Como concepto central del trabajo se destaca el de segregación urbana. Concepto que ha estado presente en
las disciplinas que tratan a la ciudad y su planificación. Los enfoques anglosajones tienen tradición en esta
búsqueda y generaron los principales modelos descriptivos y de intervención urbana, en el período entre
Guerras, por ejemplo en Estados Unidos con la escuela ecológica, y el análisis factorial. Estos modelos se
implantaron en las sociedades latinoamericanas o subdesarrolladas, muchas veces acríticamente.

De las recientes publicaciones sobre la polarización social, y en particular sobre las urbanizaciones cerradas
se evidencian tanto explicaciones macroestructurales como individuales de los procesos de segregación
urbana. Entre las primeras se pone énfasis en las estructuras económicas y sociales de las ciudades, por
ejemplo centrado en el mercado de trabajo, el que incide en la dinámica del mercado y los precios del suelo y
la vivienda, dando como resultado una jerarquización urbana que refleja la división en clases o en grupos
sociales.

Otra perspectiva, son las explicaciones que se basan en las decisiones individuales del éxodo de la ciudad
como solución ante la crisis urbana y la falta de respuestas del Estado o de los representantes políticos, por
medio de las preferencias de los individuos o familias y su libertad de elección a través del mercado. No
obstante, en ambas perspectivas lo que está presente es la búsqueda de una identidad social y de mejores
condiciones ambientales del hábitat, en apariencia perdida o debilitada en la ciudad contemporánea. De las
publicaciones consultadas surgen diversos enfoques teóricos explicativos, y una gran variedad de estudios
descriptivos del fenómeno.
Cuando se trata de analizar los antecedentes de la cuestión, y se indaga en las primeras aproximaciones a la
temática de las urbanizaciones cerradas la mirada recae sobre dos obras clásicas:

a. Como aporte significativo cabe destacar la de Evan McKenzie (1994) con Privatopia: homeowner
associations and the rise of the residencial private government. Este autor proviene de la ciencia política
y orienta su obra buscando pistas para responder a los siguientes interrogantes: ¿Como pueden definirse
exactamente los conjuntos habitacionales cerrados y cuáles son las reglas que rigen su administración?
¿Por qué se han vuelto tan populares en los EE.UU. a partir de los años sesenta hasta alcanzar al 20% del
mercado de la vivienda de ese país? Y por último, ¿cuáles son las consecuencias de este crecimiento tanto
para las ciudades como para la vida y el sistema democrático? –Rodrigo Salcedo (2001) resume los
aportes críticos de McKenzie que realiza sobre el desarrollo del New Urbanism– McKenzie destaca el
cinismo del nuevo urbanismo, el que de acuerdo con su visión se aprovecha económicamente de una
definición ideológica, como la posibilidad de construir comunidad a partir del urbanismo, y que beneficia
solo a determinados actores. Esto lo lleva a buscar y encontrar la explicación de la explosión de la
urbanización cerrada en los factores relacionados con la oferta y no con la demanda de estos proyectos:
para los desarrolladores inmobiliarios la comunidad cerrada (neo-urbanista, post-moderna o con muros)
fue y es económicamente más rentable que la suburbanización tradicional o que los proyectos de
densificación de zonas centrales. No obstante, McKenzie está preocupado, centralmente, por las
libertades del propietario y las formas impuestas por el mercado inmobiliario, por las estrictas normas de
convivencia que son creadas por los desarrolladores, denunciando las restricciones de los derechos del
ciudadano en pseudo-democracias cerradas. Su obra ha sido pionera en la visión crítica de estas nuevas
formas de urbanismo, alertando sobre los peligros que estas generan al no haber ningún tipo de regulación
que controle las acciones de los managers y las inversiones, entre otros temas.

b. Blakely y Snyder (1997) “Fortress America gated and communities in the United States”. Estos autores
proponen una clasificación para las urbanizaciones cerradas en el territorio norteamericano, que comienza
a tener una fuerte repercusión en la década de los ochenta. De esto resultan:
- Comunidades categorizadas por el estilo de vida que promueve,
- Comunidades vinculadas al prestigio
- Comunidades vinculadas a la seguridad
De ahí, las potenciales conductas de selección de los consumidores, estarán determinadas por su
preferencia por un estilo de vida particular cercana al paraíso, otros porque les garantice un status social

6
 prestigioso, o bien un último grupo que canaliza mediante enclaves de seguridad los miedos ante una
creciente violencia urbana.

Más recientemente, centrado en la génesis y el estado actual de las urbanizaciones cerradas en nuestras
ciudades, debemos destacar el seminario internacional y la obra: “Latinoamérica: países abiertos, ciudades
cerradas” (2002), coordinado por el geógrafo mexicano, Luis Felipe Cabrales Barajas. Por primera vez, se
hace un aporte multidisciplinar e integral de investigación es en este tema urbano. Se encuentran allí
numerosos artículos que centran su análisis en las urbanizaciones del AMBA desde distintos enfoques. Por
ejemplo el capítulo de Mónica Lacarrieu (2002, 177-214) desarrolla el concepto de “comunidad” como una
búsqueda para solucionar la crisis urbana, aún sin resolver. Como dos caras de una misma moneda, mientras
surgen las nuevas urbanizaciones, aparentemente habitadas por sectores de clase media, media-alta de la
sociedad, articuladas a otras tendencias en lo que a ámbitos comerciales, de producción y servicios se refiere,
por otro lado se convive con áreas residuales del mismo modelo, los excluidos sociales. Por otra parte,
considera que la estrategia “de la naturaleza”, que es la naturaleza un bien valorado e incuestionable a la hora
de producir, reproducir, vender y hacer circular estos espacios, atribuyéndole incluso un papel equilibrador,
cuya categorización surge de principios de un ordenamiento social, produciendo nuevos recortes de la
realidad. Otro concepto aglutinante y a la vez representativo del fenómeno, es el de “comunidad”. El modelo
country se difunde en diversas clases sociales y se distingue por la autoexclusión y el sentido de pertenencia
a esa “comunidad”. Quien vive en un country no es sólo el propietario de una vivienda, es además, parte de
una comunidad, es decir, van en búsqueda de una identidad común, y constituyen un grupo de pertenencia
dentro de la ciudad.

En esta obra, se publican los primeros resultados del proyecto, en el artículo “Buenos Aires y urbanización
cerrada: nuevas formas de apropiación y fragmentación del espacio urbano” (Carballo; 2002, 237-259),
donde se menciona la incidencia de las nuevas vías de circulación como factor de atracción para las nuevas
urbanizaciones y la importancia del mercado como regulador, ante la debilidad de los marcos regulatorios
del Estado en sus diferentes jurisdicciones. Por otro lado, se expresa que el conjunto de estos factores influye
positivamente en la difusión espacial de las urbanizaciones cerradas actuando el mercado con una escala
global, mientras que los municipios actúan desde una escala local, realizando prácticas diversas de la
aplicación de la normativa existente. En este artículo se enfatiza en el hecho de que para entender los
procesos de expansión del fenómeno urbano las categorías espaciales son centrales y que no se puede
explicar el desarrollo de las urbanizaciones cerradas en forma aislada sino como una práctica social de
segregación urbana que se agudiza en las últimas décadas con la crisis social y del sector público.

Un artículo destacado sobre el estado de conocimiento de las UC en Latinoamérica es “Ciudades cerradas,

libros abiertos” de Luis F. Cabrales Barajas (2003) donde recopila y analiza los temas y casos empíricos
tratados, resaltando que en los últimos tres años se ha producido un boom de las investigación es, casi en su
mayoría abordajes descriptivo-inventariales. “Al revisar la bibliografía sobre distintos ámbitos urbanos de
Latinoamérica se descubre que se dicen más o menos las mismas cosas, aunque incorporando los necesarios
matices locales. La paradoja es que no ha sido posible construir categorías científicas generalizables” (2003:
62).

Entre otros textos y trabajos de investigación que se publicaron se destacan los abordajes desde la sociología.
En primer término, cabe citar la obra de Maristella Svampa (2001) “Los que ganaron. La vida en los
countries y barrios privados”. El trabajo de campo incluye entrevistas a los habitantes de countries y barrios
cerrados del AMBA. Registra las nuevas costumbres, el impacto en los chicos, el lugar de la inseguridad en
esta transformación social y las relaciones que los de adentro establecen con los de afuera.
Otro aporte, es el de Cecilia Arizaga (2001), según la socióloga posiblemente la tendencia a la exclusión en
estas urbanizaciones, se explique también por cuestiones que si bien no se contraponen al argumento de la
violencia seguridad de la ciudad, intenta ver el fenómeno desde una perspectiva más compleja. Así aparece
que el vivir en ciudades cerradas, más que significar una opción por un estilo de vida cercano o que integre
lo rural, representaría sólo alejarse de la metrópolis y recrear el estilo de vida urbano en las periferias,
también reproduciendo patrones urbanos combinados con patrones tradicionales, donde “vivir lo urbano
‘desde afuera’, donde cobran fuerza el discurso ecologista de la ‘calidad de vida’, el retorno a modelos
tradicionales de constitución familiar, el tema del ‘nosotros’ y el ‘otro’ y su relación con el ‘adentro’ y el
‘afuera’, los consumos culturales y el espacio público y privado”.

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Existen numerosos trabajos de investigación sobre el tema y para el AMBA que responden a diferentes
enfoques y recortes territoriales, entre los que podemos destacar a: Horacio Torres (1993, 1998, 1999; 2001)
Nora Clichevsky (2000, 2002); Jorge Blanco (2000); Pablo Cicollella (1998, 1999, 2000) Horacio Bozzano
(1995; 2001) Federico Roberts (1998), Daniela Szajnberg (2001), Guillermo Tella (2000, 2001, 2002); Sonia
Vidal (2001, 2002, 2003); Maristella Svampa (2001); Michael Janoschka (2002, 2003); Marie F. Prévôt
Schapira (2000, 2001); Iliana Mignaqui (1998, 1999, 2000), Cristina Carballo (1998, 2002, 2003a, 2003b);
entre otros.

En el ámbito de la Universidad Nacional de Luján, cuatro tesis de investigación abordaron la temática en

cuestión, tres de ellas finalizadas. El primero de ellos se presentó en el año 1998, por Natalia Torchia, quien
trabajó como tema “Las incidencias de las nuevas formas de ocupación del espacio urbano-residencial en el
partido de Luján” (Mimeo). Durante su desarrollo, planteó la necesidad de comprender las nuevas tendencias
de uso de suelo urbano residencial, enclavadas en un área de dominio rural y consideró indispensable evaluar
sus efectos ambientales.
Los otros dos trabajos finalizados fueron de Robin Marchand y Olivier Charron, en setiembre de 2002, cuyos
resultados se presentan a continuación. La cuarta investigación de tesis, aún en desarrollo, es la de María
Rosa Batalla. No obstante, en esta oportunidad presenta los avances que obtuvo con el informe “Definiciones
de las urbanizaciones cerradas en el partido de Pilar: propuesta de una base de datos” (2002) en el marco de
la pasantía académica.

2.2. ¿Urbanización del campo?

Se podría pensar que la expresión “la urbanización del campo” fue acuñada desde la geografía urbana, no
obstante, esta fue destacada por Hugo D. Clout (1976) en dos capítulos de su obra clásica Rural Geography:
an introductory survey, donde profundiza para Gran Bretaña el impacto de la suburbanización en el marco
del despoblamiento rural.
En la segunda mitad del siglo XX ya estaban presentes en las investigación es los evidentes cambios del
paisaje rural, de la composición social y de la organización del territorio que se explican a través de la lógica
de la urbanización. Se identifican dos planos espaciales que impactan en los asentamientos rurales, uno fue el
fenómeno de suburbanización para residencias secundarias destinadas a la recreación y al ocio; y el otro,
proceso sincrónico de mayor impacto, que se conoció como las ciudades dormitorios destinadas para los
sectores medio y medio-bajo que trabajan en la metrópolis, ambas se difundieron extensivamente después de
la Segunda Guerra Mundial, gracias a las autopistas y/o al ferrocarril, según corresponda el caso y la escala
temporal.

El modelo europeo de suburbanización del primer tipo mencionado, por ejemplo el británico, dio origen a la
proliferación de viviendas de clase media alta o alta, que para los años cincuenta no superaba el radio de los
30 kilómetros, en los sesenta el cocktail belt había alcanzado una difusión que llegaba hasta los 80
kilómetros.

Por su parte el modelo norteamericano de suburbanización de élites de las últimas décadas radica en una
particular articulación entre tecnología de última avanzada, la red de autopistas, y la vuelta al ecologismo.
Aunque hoy, las inversiones inmobiliarias compiten con la revitalización de los centros de las principales
ciudades americanas, los que son transformados en “nuevos lugares” cuyo concepto es reconquistar el
espacio central y a sus selectivas comunidades, por ejemplo en el estado de California encontramos
complejos arquitectónicos de alta inversión privada como el Edificio Federal de Oakland, Two Rodeo Drive
en Beverly Hills u Old Colorado (Wu, 2003). En las ciudades europeas el proceso de revalorización del
centro histórico tiene otra dimensión y básicamente, es llevado a cabo por el Estado.

Puede afirmarse que en el cada vez más acelerado mundo del capitalismo, los principios y tesis que
sustentaban la idea de paisaje del siglo XIX se fracturan, la opinión pública se maneja desde el
desconocimiento de las masas urbanas y cada vez más se produce la concentración de la riqueza y la
especialización técnica del espacio materializado en la configuración espacial de las ciudades. Esto sumado,
como en tantos otros casos, los conceptos urbanísticos se exportan a las ciudades latinoamericanas, donde
muchas veces no contemplan en los proyectos la actual división internacional e interna del trabajo y su
importancia para entender la organización espacial de nuestras ciudades, contribuyendo al caos urbano y a la
extrema segregación social.

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Lejos en el tiempo y en el espacio están los procesos locales de expansión física de los emprendimientos
urbanos del área metropolitana de Buenos Aires, no obstante, el folklore local reproduce en forma
descontrolada los procesos de contraurbanización o rururbanización europea o norteamericana difundidas
por el New Urbanism, las modas campestres, ecológicas o del retorno a la vida en comunidad.

FOTOGRAFÍA AÉREA Nº 1: En la fotografía aérea de “Los Cardales”

(partido de Exaltación de la Cruz), al norte de la AMBA, se observa la
localización de emprendimientos cerrados atraídos por el paisaje campestre y
la naturaleza, rodeando la vieja traza de la localidad rural. (Carballo, 2003:
21-26)

¿Se podría explicar al fenómeno de las UC –más allá de las singularidades locales– como un sistema en red
de nuevas formas de urbanización y relaciones espaciales del capital? Estos modelos de UC han llevado a
retomar algunas ideas que propone Milton Santos (1996) sobre la ciudad latinoamericana. Por un lado, el
circuito inferior de la economía urbana, el que encuentra los elementos de articulación en la ciudad y su
región; y por otro lado, el circuito superior que busca comúnmente la articulación fuera de la ciudad y su
región. Además, de esta caracterización propia de nuestras ciudades podríamos agregar otros dos conceptos
del mismo autor: horizontalidad y verticalidad del espacio urbano. El primero, nos podría explicar la
continuidad en el territorio de la trama urbana y evidenciar los procesos de fragmentación que enfatizan las
recientes UC; en cambio, el concepto de verticalidad nos permite comprender el nuevo tipo de relaciones que
se establecen entre los mismos grupos sociales y el capital, en el marco de la globalización económica, en
distintas ciudades. En otros términos podemos sintetizar que estos procesos espaciales son parte de un mismo
sistema: globalización y fragmentación del espacio urbano.

2.3. El AMBA y las urbanizaciones cerradas

El crecimiento de la ciudad de Buenos Aires rara vez ha sido armonioso, sobre todo desde 1930,
caracterizado por el crecimiento indiscriminado no solo por los nuevos elementos económicos, sociales y
políticos que se agregan, sino también, por las interacciones que estos generan entre sí. Ha sido clásica la
comparación espacial de Buenos Aires con otros ámbitos urbanos que evidencian en el territorio la amplitud
del hinterland a través de las viviendas secundarias o permanentes. En este sentido, el corte temporal de la
mancha urbana muestra el lento desborde de la ciudad capital hacia los pueblos bonaerenses que se hace
incontenible para 1940. Dentro de los elementos comunes del AMBA y las ciudades del mundo desarrollado
se identifica la influencia o absorción de la gran ciudad sobre las pequeñas ciudades satélites, otro elemento
común está dado por la dispersión de las viviendas secundarias o de residencias permanentes (según el grupo
social) y la distancia al núcleo urbano central según el acceso al transporte y las vías de comunicación. El

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hinterland metropolitano no responde estrictamente a los modelos de anillos concéntricos sino que está
formado por una serie de sectores y puntos con condiciones distintas de accesibilidad. En el caso de la ciudad
latinoamericana, el crecimiento urbano y la metropolización se agravaron por la débil planificación urbana y
los contrastes sociales abrumadores.

A diferencia del modelo norteamericano caracterizado centralmente por la suburbanización de clase media,
media-alta, nuestra segunda corona del AMBA fue colonizada por los loteos de los sectores menos solventes.
En 1940 se le atribuye al área 3.306.764 habitantes, asentados en una superficie de 1.188 kilómetros
cuadrados. La prosperidad de la expansión industrial trajo consigo la explosión metropolitana de Buenos
Aires con la consolidación de nuevos distritos fabriles, barrios obreros, barrios dormitorios para la clase
media, villas de emergencia y quintas de fin de semana.

FIGURA 1: En este esquema podemos observar la evolución y el crecimiento

de la mancha urbana de Buenos Aires entre 1914 y 2000. Según el Indec
(1991), su configuración territorial involucra las jurisdicciones político-
administrativas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y 25 municipios de
la provincia de Buenos Aires. El AMBA, según los datos del censo de 1991,
alcanza una extensión de 7.279 km2, que sustenta una población de más de
11 millones de habitantes.

Horacio Torres (2001) ya expresa en sus investigación es que la tercera corona metropolitana, la más
reciente, concentra las UC, y en especial el eje norte. Esto se confirma con la simple observación del mapa
de distribución de las urbanizaciones cerradas, la que además, nos permite identificar la dimensión territorial
de su difusión espacial, teniendo como ejes ordenadores a las autopistas en el avance de la frontera urbana.
Así como en los '80 las situaciones de enclave paradigmáticas en Buenos Aires eran la “villas de
emergencia”; las UC constituyen en los '90 los nuevos enclaves de los ricos. No obstante, esta difusión se
hará extensiva a nuevos partidos contiguos al borde metropolitano, como el caso de Luján, Exaltación de la
Cruz, Campana, y más, dependiendo de la conectividad.

Los efectos de la suburbanización de los barrios residenciales de clase media o de los loteos populares que
tuvieron lugar en los '60 dejaron para siempre su impronta en el paisaje periurbano o rural. Así
encontrábamos que las residencias secundarias provocan efectos de una suburbanización estacional mientras
que la suburbanización de las residencias permanentes lleva a extender las formas de vida urbana de manera
definitiva en el territorio.

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 ÁREA METROPOLITANA DE BUENOS AIRES (AMBA)
Datos de 1991, Indec
Jurisdicción

Superficie
Población

(en km2)
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2960976 200 Con la fundación de la ciudad de Buenos Aires (s. XVI) se inicia un lento
Ciudad de
Buenos

crecimiento urbano hasta comienzos del s. XX. Con el desarrollo industrial la

Aires

ciudad se expande como una mancha de aceite siguiendo los ejes principales de
comunicación hacia los territorios continuos de la provincia de Buenos Aires.

7950427 3680 Los partidos de la primera y segunda corona conforman lo que César Vapñarsky
Primera y segunda

define como el Aglomerado del Gran Buenos Aires. La primera corona presenta una
(19 partidos)

trama urbana continua, y son los municipios de: Avellaneda, Gral. San Martín, La
corona

Matanza, Lanús, Lomas de Zamora, Morón, San Fernando, San Isidro, Tres de
Febrero y Vicente López.
Los partidos de la segunda corona comprometen parcialmente su superficie, son:
Alte. Brown, Berazategui, Echeverría, Fcio. Varela, Gral. Sarmiento, Merlo,
Moreno, Quilmes y Tigre.
442189 3399 Los partidos de la tercera corona tienen mayor proporción de suelo rural, y desde un
Tercera corona

criterio físico, interrumpen el tejido y comprometen menor superficie a la mancha

(6 partidos)

metropolitana. Estos son los partidos de Cañuelas, Escobar, Gral. Rodríguez,

Marcos Paz, Pilar y San Vicente. Algunos investigadores involucran al partido y
ciudad de La Plata, como parte de este cordón; e incluso a otros más como Luján o
Campana (1)

11353592 7279 A lo largo de este trabajo se define como AMBA a las jurisdicciones de Capital
Total del
AMBA

Federal y los 25 partidos bonaerenses. También se la denomina como Ciudad

Metropolitana de Buenos Aires.

No obstante, desde las últimas décadas los procesos de fragmentación social se evidencian con crudeza en la
ciudad. ¿Podría ser esta la respuesta del crecimiento extra muros de las urbanizaciones cerradas en AMBA?
¿Las políticas públicas y el mercado inmobiliario actuaron en un mismo sentido? ¿Los habitantes en la escala
local de las localidades satélites, como Luján, son concientes de los cambios que generan las urbanizaciones
cerradas?

Como aporte de la descripción del fenómeno presentamos dos aspectos: en un mapa se expresan la difusión y
extensión en hectáreas de las UC, y en un segundo mapa, se representan los datos del total de propietarios y
de estos, cuáles son los residentes permanentes para 2001. En color claro se destaca la Capital Federal y la
Aglomeración del Gran Buenos Aires; en tono más oscuro, los partidos de la tercera corona del AMBA, más
los partidos aledaños.

FIGURAS 2 y 3

11
Junto con esta difusión periférica de los UC se instalan complejos de compras como los shopping centers,
hipermercados, y otros servicios como los recreativos con complejos de cines; también se desarrollan en
algunos casos como Pilar centros bancarios, sedes de empresas y hoteles de primera categoría, y otros como
los parques privados (cementerios).

12
 FOTO 1: Etapa de construcción del hotel internacional Sheraton, kilómetro
50, partido de Pilar. Este y otros complejos arquitectónicos –con nuevas
funciones urbanas– se instalaron en el partido mediando los años noventa.
Los nuevos actores cambian en pocos años la estructura espacial del partido,
no sin conflictos. “Un desarrollo desigual. La falta de una normativa que
regule el crecimiento en la región genera un sin número de inconvenientes
tanto para los viejos como para los nuevos habitantes” (La Nación, 9/10/99).

Al respecto, es oportuno retomar los aportes de Pablo Ciccolella (1998). Este autor señala, por un lado, la
declinación de las funciones productivas del espacio urbano, y por otro, las nuevas tendencias hacia
funciones destinadas para el consumo y los servicios avanzados. El AMBA presenta las condiciones de
acumulación apropiadas para los grandes inversores y empresarios, locales y externos. Es tal la relevancia de
las inversiones directas extranjeras en Buenos Aires (una vez concretada la reforma del Estado y la ley de
convertibilidad) que estima un monto de 30.000 millones de dólares para el período 1990-1996. Para ese
momento, identifica inversiones destinadas a UC en el orden de 4.000 millones de dólares, para hotelería
internacional unos 900 millones de dólares y para sedes de empresas, edificios inteligentes y grandes
espacios de consumo, unos 500 millones de dólares (2).

Para ese mismo período, J. Blanco (1999) estima –a través de diversas fuentes– la inversión comprometida
en millones de dólares para la ampliación o construcción de la nueva red de autopistas. Por ejemplo, para el
Acceso Norte y Gral. Paz estima unos 500 millones de dólares; para el Acceso Oeste otros 250 millones;
para la Autopista Ricchieri, Ezeiza y Cañuelas calcula unos 160 millones; en relación con la Autopista
Buenos Aires-La Plata unos 790 millones; y para la Autopista Presidente Illia unos 255 millones de dólares.
Estas fuertes y localizadas inversiones afectan indiscutiblemente la estructura interna del AMBA.

Finalizando nuestra interpretación tanto de los antecedentes conceptuales e investigación, como los
contextuales para el AMBA, se definen los tres ejes de trabajo que a continuación se desarrollan, el primer
eje, es justamente, reconstruir y revisar el papel protagónico de las autopistas y la difusión territorial de las
urbanizaciones cerradas. En el segundo eje, se propone ver cómo el avance de la frontera metropolitana
alcanza al municipio de Luján, y de qué manera la población local la reconoce como cambio de vida social y
urbana. Por último en el tercer eje, se destacan los efectos territoriales y ambientales de la explosión de las
urbanizaciones cerradas, su heterogeneidad, tomando como recorte al partido de Pilar como paradigma del
proceso.

13
3. Las autopistas y la construcción de la “nueva ciudad”, por Robin Marchand

Es atractivo asociar la difusión de las formas de secesión urbana como resultado de las diversas mejoras en la
circulación del AMBA. Para los promotores, los nuevos propietarios o los geógrafos que la visitan, esta
relación no se puede dejar de lado cuando se analiza la década de los noventa y los nuevos territorios
urbanos. De todas maneras, es interesante aclarar que la materialización y existencia del fenómeno de
segregación urbana se ha expresado espacialmente y en diferentes formas urbanas, a través del tiempo. No
obstante, la apertura y auge de estas vías de circulación a fin de los años '90, indudablemente estimuló la
propensión a la residencia y a la urbanización difusa; consolidando, en el AMBA y más allá del tercer
cinturón, una estructura interna cada vez más fragmentada.

3.1. La modernización de los accesos a la Capital

Para la modernización, el mantenimiento y extensión de los accesos a la Capital, el Estado argentino aplica
disposiciones que permiten concesiones a los agentes privados, sociedades mixtas o entidades públicas para
la realización de la obra pública, a través de peajes (Ley 17.520 de 1967). Fue necesario esperar la
promulgación de la Ley 23.696 de 1989 (Reforma del Estado) para que la concesión de la autopista por peaje
pudiera concretarse; las concesiones de los ramales se otorgaron por decreto en 1994.

El mejoramiento y la extensión de las autopistas se efectuaron en el transcurso de la década de 1990, época

marcada por un crecimiento diferenciado del tránsito de vehículos. Así de 1987 a 1993, el tránsito cotidiano
medio del año pasó de 42.500 a 50.000 en el acceso Oeste con destino a Mendoza, que pasa por Luján; de
83.900 a 98.000 en la autopista Ricchieri hacia el aeropuerto internacional de Ezeiza; y sobre todo la
progresión es explosiva en el acceso Norte, hacia Rosario, pasando por Pilar, que de 132.500 alcanza un
promedio anual de 240.000. Con la autopista hacia la ciudad de La Plata, son los cuatro ejes que serán objeto
de las principales mejoras y que guiaron en forma permanente la extensión de la región metropolitana. Los
efectos son rápidamente sensibles después de la inauguración de nuevos ramales o segmentos y estaciones de
peaje. Sobre la autopista Ricchieri, se alcanza una media de 108.000, en 2001 en el peaje Agüero, y sobre el
acceso Oeste, 74.000 en la estación de Ituzaingó.

Los nuevos ejes de las autopistas se diversifican y ramifican con el fin de modernizar la red y comunicar a
los nuevos partidos que se encuentran en el camino de expansión de la urbanización cerrada. El acceso
Norte, a partir del eje principal de la Panamericana, se divide en tres ramas para unir Tigre, Pilar, y Escobar-
Campana; esta última indispensable para comunicar a la ciudad de Rosario y el litoral argentino, principal
vía terrestre del corredor Mercosur.
Las nuevas inversiones efectuadas en las autopistas van a beneficiar a categorías sociales que poseen auto
particular y financieramente son solventes como para poder transitar diariamente en esas vías. En la práctica
el efecto de las mejoras de las comunicaciones, gracias a las autopistas, se manifiesta por la multiplicación de
las urbanizaciones cerradas a lo largo de estos ejes, siguiendo un modelo simple de localización. Hasta los
años '80, la capacidad de los countries clubs estaba reducida a las clases sociales más acomodadas de Buenos
Aires y sólo se utilizaban los fines de semana como residencia secundaria. Estas formas pioneras se
encuentran esencialmente localizadas en el norte del conurbano. Con la apertura de las autopistas, el éxito
comprobado de estos countries, inspiraron a los promotores para la elección de nuevos perímetros para los
barrios cerrados. La filiación territorial de estas formas de urbanización cerrada es clara.

A partir de las obras efectuadas entre los años 1995-1996, y más aun con las perspectivas de construcción de
nuevos ramales, vastos espacios se encuentran valorizados para la expansión urbana. La accesibilidad
diferencial (social y temporal) favorece la aparición de un nuevo mercado de la tierra que bordean estos
nuevos itinerarios y vías de circulación, en función de su progresión. Este constituye un mercado
inmobiliario reservado a las categorías sociales de ingresos elevados, capaces de invertir en el tiempo para la
compra de una parcela, para luego, construir la residencia. La apertura de nuevos espacios de bajas
densidades y de calidad ambiental se traduce en el crecimiento de la especulación de la renta futura del suelo,
y en la dinamización del mercado residencial para las categorías sociales medias y altas.
Globalmente, sobre los ejes en proceso de modernización hay una anticipación de la promoción inmobiliaria,
compra-venta de tierras, loteos, construcciones y publicidades para las urbanizaciones cerradas en los
diversos submercados, mucho antes que la aparición del proceso de comercialización.

14
3.2. Los ejes de desarrollo de la “nueva ciudad”

El surgimiento del mercado de las urbanizaciones cerradas, se puede observar en el espacio, y se expresa,
alrededor de numerosas salidas y entradas de las autopistas que permiten el acceso a los espacios de alta
calidad ambiental. Los nuevos espacios residenciales se encuentran directamente conectados con el centro de
la aglomeración, pero también, con otros centros secundarios, importantes por el aprovisionamiento de
servicios, y que pueden igualmente ofrecer una escasa distancia al empleo de los residentes de las
urbanizaciones cerradas como por ejemplo, Pilar y su parque industrial.

Con la apertura en 1996 del acceso Norte, los espacios atractivos de Tigre y Pilar se encuentran bien
comunicados, y el aumento rápido del tránsito se corresponde, más o menos sincrónico, a la
comercialización de nuevas urbanizaciones cerradas. Un tercio de las operaciones entre 1996-1997 aparecen
en los meses precedentes y subsiguientes a la inauguración de los nuevos ramales de las autopistas. Sobre el
conjunto del sector, el número de emprendimientos aumenta con la distancia al distrito federal, y además,
con la disminución de la densidad de población. En total, es un centenar de urbanizaciones cerradas que
nacen, entre 1997 y 1998, con la venta de miles de lotes acompañados luego, por la construcción de
residencias. En un primer momento, la autopista permite hacer el viaje hacia el trabajo en la Capital. Pero
después de 1999, el tránsito no progreso más y los desplazamientos se limitan a la periferia de la
aglomeración, entre los barrios cerrados y los diferentes polos de empleo, por ejemplo Campana o Pilar. La
multiplicación de equipamientos, shopping centers y otras cadenas comerciales permite a las nuevas
población es evitar el viaje al centro de la aglomeración y el paso por la Av. General Paz.

La progresiva extensión del Acceso Oeste, entre 1997-1998, tuvo el mismo efecto que el caso anterior. Pero
se encuentra más moderada por la escasez de emprendimientos anteriores como los clubes de campo,
además, de su aparición tardía: en 1999, los efectos de las dificultades económicas pesan sobre el mercado de
las nuevas urbanizaciones. Sin embargo, a fines de 1998, son realizadas el 75 por ciento de las
urbanizaciones cerradas, construidas o en proceso de desarrollo de comercialización. Incluso el viejo (1985)
Country Club Moreno vende 50 lotes más en ese período. Al finalizar la obra del Acceso Oeste en 1998, los
promotores pueden enorgullecerse de la excepcional calidad del paisaje y argumentar el precio inmobiliario.
Para poder competir en el mercado, se ofrecen precios un 25 por ciento inferior al Acceso Norte, el principal
competidor. Sin embargo, la importancia y difusión territorial de las UC no alcanza a la de los partidos
vecinos del corredor norte. En total son 29 barrios cerrados que han sido realizados en pocos años.

FOTO 2: El imponente intercambiador de Av. General Paz y Acceso Oeste,

punto de alta complejidad en el tránsito de la periferia de la Ciudad de
Buenos Aires, octubre de 1999. Fuente: www.ausol.com.ar

15
Para la autopista Ricchieri y la articulación con Ezeiza o Cañuelas, la mejora de la red y el aumento del
tránsito vehicular no parecen acompañar a la multiplicación de nuevas urbanizaciones. En primer lugar,
porque el tejido urbano es mucho más denso en este corredor, por ejemplo en el partido de La Matanza, los
espacios rurales son muy reducidos o menos disponibles para el mercado inmobiliario de élite. Se censan
para este sector una decena de urbanizaciones cerradas, de las cuales sólo 2 son posteriores a la
modernización de la autopista en 1997. De todas maneras, los lotes se venden, de los cuales el 50 por ciento,
ya poseen las casas para residencia permanente.

Por último, la autopista Buenos Aires-La Plata, atraviesa igualmente sectores marcados por los
equipamientos urbanos, zonas industriales, rellenos sanitarios, o zonas verdes públicas como el parque
Iraola; relativamente menos propicios para la “floración” de las urbanizaciones cerradas. Se puede agregar
que la construcción y modernización de la vía rápida data de 1995, antes de la “epidemia inmobiliaria” que
acompaña a las nuevas urbanizaciones cerradas. El efecto de la autopista se encuentra limitado a unas 25
urbanizaciones, de las que sólo 11 aparecen entre 1997 y 1998, próximas a un country club pionero en la
zona.

Por lo descripto anteriormente, podemos sintetizar que, los efectos territoriales de la autopista ameritan ser
tratados en forma diferenciada, según los espacios que atraviese. Las funciones recreativas tradicionales
(como Tigre) o la calidad del paisaje y ambientes campestres de los espacios entran a jugar,
diferenciadamente, en la selección de la localización de los emprendimientos.
Por otro lado, es interesante destacar que la concentración de los barrios cerrados, a modo de “racimos”, se
localizan en las proximidades de los countries anteriores. De esta manera, las elecciones territoriales
privilegian algunos sectores del hinterland metropolitano, y de ello además, se desprende una mayor
variedad y categorías de las UC: los sectores norte y oeste son elegidos, de esta forma, como prolongación
natural y de más fácil acceso a los barrios, de sectores altos, de la ciudad consolidada.

3.3. Formas de la “nueva ciudad”

El período 1995-2000 es marcado por un dinamismo singular en las periferias de Buenos Aires con motivo
de la proliferación de las nuevas urbanizaciones. Se encuentra en toda el AMBA y áreas aledañas cerca de 78
emprendimientos para 1995, los que tres años después alcanzan a un total de 283, y siguen creciendo hasta
alcanzar casi 400 emprendimientos para el año 2000. Fenómeno de expansión territorial que puede ser
observado en el mapa n° 1, este se caracteriza por una densidad heterogénea según el corredor que se analice,
pero que además esta heterogeneidad, se materializa en varios tipos de UC que conforman el nuevo mapa
urbano (ver anexo cartográfico). Al respecto de las formas, y su distribución se pueden distinguir:

ƒ Los barrios cerrados o privados, se localizan más próximos a la aglomeración consolidada y

continúan progresivamente los procesos de suburbanización del tejido urbano. Otras características
frecuentes de estos emprendimientos, se centran en: las construcciones de las viviendas son más
densas, ocupan menores superficies, y ofrecen el servicio de seguridad privada. Además, son
accesibles a través de créditos destinados a los grupos sociales de nivel económico medio y medio
alto. Las rutas o autopistas son menos determinantes en su localización que en otras formas de UC.

ƒ Los countries se distinguen por necesitar vastos espacios, y se localizan, en general, a más de 25
kilómetros del centro de la aglomeración. Como otras características, los lotes son más extensos en
superficie y se destinan para residencia temporaria, de fines de semana, que pueden devenir en
residencias permanentes, según algunas tendencias. Además, estas formas son pre-existentes a las
mejoras y modernización de la red de rutas y vías rápidas de circulación. Son las que de alguna
manera, guían las inversiones, no obstante, su multiplicación reciente es asociada a los nuevos
tramos o segmentos de las autopistas.

ƒ Los clubes de chacras, son aquellos que necesitan superficies aun más extensas (más de 200
hectáreas) con vastas parcelas (1 hectárea) que permiten la práctica de actividades campestres como
huertas, y otras actividades vinculadas al mundo rural y deportivo como el polo. También, en estas
encontramos que su función esta destinada para sectores económicos medio alto y alto, con el
propósito de ser utilizadas como residencia temporaria o permanente. Su aparición es la más reciente

16
 en el marco temporal, pero son las que se encuentran, en general, a más de 70 kilómetros de la city; y
su desarrollo territorial se encuentra íntimamente ligado a la modernización de la red de autopistas.

La difusión de las urbanizaciones privadas, está en relación con el espacio “abierto” por cada uno de los
accesos rápidos a la Capital y participan, fundamentalmente, en este nuevo mapa, la segunda y tercera
corona, que consolidan la expansión de la “nueva ciudad”. Por otro lado, cabe destacar, que las zonas de
mayor extensión y atracción cambian según los períodos, y/o el sector o partido afectado, en función de las
nuevas infraestructuras que permiten una mejor accesibilidad a nuevas áreas; ampliando el hinterland
metropolitano. No obstante, ellas varían también según las características de la demanda residencial y su
traducción en términos de mejoras y ordenación del territorio.

17
4. Las urbanizaciones cerradas y los habitantes de Luján, por Olivier Charron

El río Luján aparece como la frontera simbólica entre el mundo rural y la mancha metropolitana. Luján,
ciudad religiosa, y primera ciudad hacia el interior rural del oeste bonaerense, ubicada a unos 60 kilómetros
de la Capital Federal, se caracteriza en esta última década por expresar paisajes de cambios y transiciones.
Antes de 1993, existían en Luján tan solo 2 countries, destinados a la residencia secundaria y a las prácticas
del golf y el polo; cuyos propietarios eran, en su gran mayoría residentes del AMBA. Cabe destacar, que la
tardía construcción de la autopista en comparación con el corredor norte, ha sido el detonante de los cambios
en el paisaje; después de su llegada comienza la aparición de numerosas urbanizaciones cerradas. Este
fenómeno urbano se difunde rápidamente en los bordes del acceso oeste, en los principales caminos y rutas,
como en el interior del partido; proceso que se desarrolla a espaldas de los habitantes y vecinos tradicionales
de la localidad de Luján. El paisaje rural se transmuta, y nuevas tierras son incorporadas al mercado de suelo
urbano. ¿Cómo es percibido este fenómeno urbano y sus efectos en el territorio y en la sociedad local por los
vecinos de Luján? Para comprender e interpretar el grado de percepción de los impactos territoriales fue
conveniente estudiar no sólo la distribución espacial, el surgimiento, la extensión del fenómeno urbano en
Luján, sino que además, se consideró indispensable tomar contacto con los actores locales. De allí que se
planteó como objetivo de investigación conocer la representación espacial y la percepción de los habitantes
sobre los nuevos territorios urbanos.

4.1. De la estancia a la urbanización cerrada

El partido de Luján cuenta con una superficie de 777.13 kilómetros cuadrados y una población de 85.300
habitantes para 1991. El 70% de la población se concentra en su principal localidad, la ciudad de Luján. A su
vez, este desequilibrio de la distribución de la población queda evidente cuando observamos que los
habitantes rurales representan un exiguo 12 por ciento, mientras que el 88 por ciento de la población del
partido, es urbana. Por último, se evidencia una tendencia positiva en el crecimiento de la población, la que
crece alrededor de un 14% para el censo del 2001. La ciudad de Luján es la principal localidad, el resto de la
población urbana –en un porcentaje mucho menor– se encuentra distribuida en las pequeñas aglomeraciones,
cuyo origen se vincula al mundo rural y agrícola, como Carlos Keen, Open Door, Torres, entre los
principales. Esta estructura social del territorio descripta, varía decididamente a partir de la ocupación de los
habitantes de las urbanizaciones cerradas.

FOTO 3: En la fotografía se destaca la imagen clásica del “asado” –comida

típica– y el paisaje “gauchesco”, ambos símbolos tienen como propósito
resaltar la forma de vida rural. El titular del diario, es bien representativo de
lo que significa el tipo de promoción inmobiliaria de las nuevas formas de
urbanización privada, en el partido de Luján: “Nace un pueblo privado cerca
de Luján”. La Nación, 11-9-1999.

18
La organización del espacio rural, cambia su fisonomía sincrónicamente, con la conexión a la autopista del
Oeste. En el relevamiento realizado –febrero del 2002– las nuevas formas de urbanización alcanzan un total
de 41 emprendimientos. Además, las UC se localizan fuera del tejido urbano de Luján, lo que nos permite
observar, por un lado, que el cambio se da únicamente en el espacio rural, y por otro lado, que afecta
directamente a los propietarios de las tierras y a los otros actores de la actividad rural.

En efecto, en la superposición de los planos por tipo de emprendimiento y superficie ocupada, las UC
alcanzan un 10% de la superficie total del partido, emprendimientos que seleccionan las mejores tierras
productivas; como lo confirma la investigación de N. Torchia (1998). Como síntesis del proceso de auge de
las UC, podemos afirmar que la mayor producción de suelo urbano y su puesta en venta se realizan después
de 1998. Cabe agregar que un número considerable de esas urbanizaciones no funcionaron nunca e incluso,
aún permanecen en estado de “proyecto”. Para el 2002, las diversas formas de UC que se encuentran en el
partido de Luján coinciden con las propuestas por N. Torchia (1998), las que se sintetizan en la siguiente
tipología:

-Los countries encontrados en el partido pueden contar o no con canchas de golf o con instalaciones para el
deporte ecuestre. En Luján estos emprendimientos aparecen a fines de la década del 70, con empresas
inmobiliarias importantes. Hasta la fecha del relevamiento, 9 conjuntos se construyen, de los que 6 funcionan
efectivamente, es decir, con residencias ocupadas sobre todo los fines de semana. La propiedad puede
alcanzar una extensión entre los 1000 a 7000 m2.
De la tipología local, es la categoría más significativa por la extensión de tierra que actualmente ocupan, con
más de 160 familias instaladas, muchas de las cuales son de residencia permanente. El caballo, el polo y el
golf justifican estas residencias secundarias o permanentes para los sectores sociales de nivel alto y medio-
alto.

-Los clubes de chacras comienzan a proliferar en los años '90. Su extensión espacial es mucho más fuerte, la
propiedad tiene como promedio 2 hectáreas por lote. Una decena de operaciones se programaron de las
cuales, a febrero de 2002, 3 estaban en proyecto o en vías de realización.

-Los barrios privados son estadísticamente los más numerosos con 19 urbanizaciones, marcando en Luján
una ostensible expansión desde comienzos de los '90, pero en la práctica la venta y ocupación real de estos
emprendimientos es tardía. Existen 7 sitios en actividad y funcionan pero con un numero reducido de
familias, en su mayoría gente joven. Las construcciones se instalan sobre parcelas reducidas, que oscilan en
los 600 m2.

19
 FOTOS 4, 5, 6 y 7: Estas imágenes aparecen en la promoción de las
“chacras” de Luján, en ellas se destacan las históricas construcciones y los
símbolos del mundo rural. En la primera fotografía observamos un casco de
estancia tradicional, la Estancia Las Lilas. Las chacras o clubes de chacras,
ofrecen como principal atractivo comercial la revalorización de las viejas
estancias para los amantes del mundo rural. Las siguientes imágenes,
refuerzan y presentan el paisaje campestre como sinónimo de “lo natural” y
donde los deportes ecuestres son motivo de interés. Fotografías seleccionadas
en el suplemento “Countries y Barrios Privados”, entre 1998-2000. La
Nación.

Alrededor de 1998, el partido se convirtió, después del de Pilar, en un sector atractivo para los
desarrolladores y promotores inmobiliarios, ello está demostrado por los numerosos proyectos que optan por
el marco paisajístico privilegiado de Luján. La crisis económica transformó a los espacios con proyecto, en
espacios a la “espera de mejores épocas”, y muchos de ellos, se cayeron del mercado. Si bien son 41 los
emprendimientos, no todos están efectivamente ocupados, y las urbanizaciones cerradas en funcionamiento
aún siguen siendo modestas cuando se las compara con el corredor norte. Pero si consideramos las reservas
de tierras que están a la espera de su futura comercialización, esta proporción pasa a ser considerablemente
mayor.

4.2. Municipalidad y promotores

Entre 1997 y 1999 surgen en el partido más del 50 por ciento de las urbanizaciones cerradas. Más allá de los
múltiples motivos que ocasionan la elección de vivir en las UC –como el fácil acceso a la city, la búsqueda

20
de la naturaleza o la seguridad, entre los principales factores–, la proliferación de estas nuevas formas de
urbanización en Luján se concretan a posteriori de la llegada de la autopista. No obstante, la localización de
estos emprendimientos “espontáneos” se inscriben en un marco reglamentario de la provincia de Buenos
Aires, el decreto ley 8912/77. Este es el principal instrumento legal para la zonificación del territorio que
cuentan los municipios bonaerenses. Este decreto-ley normaliza y regula la instalación de los countries;
norma que luego se extenderá a los barrios cerrados, no así a la figura de los clubes de chacra, que son
asumidos para los trámites de habilitación como sinónimos del country.

Es en el espíritu del decreto-ley que los municipios, por ordenanza, elaboran las categorías de uso y realizan
las zonificaciones para el ámbito urbano. El papel de la municipalidad se vuelve por lo tanto determinante en
el ordenamiento ambiental del territorio. A través de la ordenanza municipal, se produce una zonificación
que determina las instalaciones de las UC en zona urbana (menos de 4 hectáreas) o en zona intermedia y
rural (menos de 16 hectáreas). Todo proyecto está sometido a la aprobación municipal antes de recibir la
validación provincial. La dirección de proyectos del municipio dispone de todo el poder para autorizar o no
la realización de una operación inmobiliaria, en el marco de la planificación territorial. Explícitamente, la
gestión municipal prevé en el código de ordenación local las zonas destinadas para la instalación de los
clubes de campo y demás barrios privados, con delimitación bastante amplia y flexible; aunque en muchos
casos la zonificación se adapta a una realidad consumada.

El interés de la municipalidad se une al de los promotores en la medida que las urbanizaciones cerradas
aseguren al municipio la movilización y radicación de inversiones. Cabe aclarar que los equipamientos y los
servicios de comunicación están a cargo de los gerentes de proyecto, y estos son necesarios en todos los
casos. Además, las actividades inherentes para el mantenimiento de las UC, principalmente de servicio,
constituyen una fuente de empleo con impacto positivo en la escala local. Por otra parte, el municipio
reglamenta y controla la instalación de los centros comerciales, los que son necesarios para el abastecimiento
de la reciente población de la urbanización cerrada. La municipalidad de Luján, limita el perímetro y su
localización, permitiendo la aparición de supermercados en las periferias de la ciudad, beneficiando así al
conjunto de la población del partido. Por último, el impuesto a la subdivisión de la tierra rural permite
obtener una renta correspondiente a los lotes urbanizados, los que proveen de nuevos ingresos a la
municipalidad.

En este contexto, los promotores pueden intervenir en su doble carácter de productores de suelos urbanos y
gerentes de proyectos. Para el primero de los rubros, son agentes locales los que intervienen, inicialmente, y
pueden canalizar la demanda de tierra, en muchos casos, con bastante anticipación respecto a la llegada de la
autopista. La vasta superficie del partido ofrece condiciones ideales para el desarrollo de clubes de chacras,
con bajo costo de la tierra, y en algunos casos son veinte veces menores a aquellos que ofrece el partido de
Pilar. Para la promoción y búsqueda de inversores, los principales actores, son estudios radicados en Buenos
Aires, que activan y aseguran la publicidad de los proyectos.

Así, en el partido de Luján, la difusión de los emprendimientos se basa no sólo en la valorización del
mercado de estos espacios anteriormente marginales, sino también, en el buen entendimiento entre los
actores privados y los actores públicos, dentro de políticas tendientes a promover el desarrollo local.

4.3. “Los habitantes de la autopista”

A través de una encuesta entre un centenar de personas de distintos grupos sociales, que residen en la ciudad
de Luján, realizada en 2002, se intenta precisar la percepción de los pobladores del partido con respecto a
estas nuevas formas de urbanización. A continuación se sintetizan algunos resultados, tomando cuatro ejes
para la interpretación de la percepción local:

-¿Conocen la existencia de las UC? Los resultados muestran que la mayoría de la población encuestada
conoce los lugares, y ha podido penetrar en el interior de los mismos. Solamente una tercera parte de las
personas interrogadas (37%) jamás entró en una urbanización cerrada del partido.
Por otro lado, la principal razón de entrada está relacionada con el trabajo (33%), ya sea como único motivo
(27%) o asociada a una visita de curiosidad o a un encuentro con amigos. Esta última razón (visita y amigos)
representa tan solo el 30% de las respuestas. De este último grupo, las entradas para visitar amigos, que se
identifique como relaciones sociales algo desarrolladas, no representa más que el 17% del conjunto

21
encuestado. En efecto, el conocimiento de estas UC varía según el hábitat del grupo social encuestado: las
personas del centro –de nivel medio y medio alto– conocen bien estos nuevos barrios, mucho mejor que los
habitantes más alejados del centro, ubicados en áreas marginales y de sectores empobrecidos, aunque, en
distancia estén más cerca de los emprendimientos. Este último grupo ingresa a ellos, esencialmente, para
trabajar en los mismos. Solamente los grupos sociales que residen en los barrios del centro han tenido
mayoritariamente la oportunidad de visitar o encontrarse con amigos. En este último grupo, se encuentran las
categorías sociales superiores representadas por profesionales o por tener una ocupación independiente.

-Otro aspecto significativo para señalar, es el relacionado con las ventajas y desventajas de la aparición y
elección de las UC. Los resultados analizados nos dan una tendencia clara en cuanto a la percepción de la
población local de los nuevos vecinos, a pesar los heterogéneos grupos sociales encuestados. Para todos los
grupos las ventajas de residir en las UC de Luján son evidentes: la seguridad es una ventaja decisiva para un
92% de los encuestados, el contacto con la naturaleza para el 52%, las posibilidades de deportes y
recreación, para una cuarta parte. Las otras ventajas, generalmente marcadas en las publicidades de los
promotores inmobiliarios, son la proximidad a las vías de acceso, a la corta distancia en tiempo a Buenos
Aires, la calidad ambiental o social del vecindario cerrado.
Los inconvenientes citados muestran claramente que las poblaciones encuestadas no podrán acceder a este
tipo de hábitat: el 72% de las respuestas hace referencia al costo de mantenimiento. El 49% hace mención a
elementos negativos que afectan la vida social y los relacionados con los desplazamientos diarios, de los
cuales: el 32% se refiere al aislamiento de los barrios cerrados, el 20% a la distancia con los lugares de
trabajo. Cabe aclarar que en estas últimas respuestas no se diferencia en la percepción del sujeto, de aquel
que trabaja en Luján, Pilar o en Buenos Aires.

- Sobre la integración social de las nuevas comunidades a la comunidad de Luján, surgen algunos aspectos
para interpretar. La población percibe a las comunidades de las UC como una población aislada y autónoma;
el 61 por ciento de las personas interrogadas piensan que las comunidades de las UC no forman parte de la
comunidad de Luján. En primer lugar, porque no participan de la vida social, según expresa el 58 por ciento
de las respuestas. Esta ausencia de la vida social se puede ejemplificar a través de la integración social de los
niños. Los niños de las urbanizaciones cerradas no comparten la educación o los juegos de los niños de la
ciudad: las tres cuartas partes de las respuestas son en este sentido. Es por lo tanto, para los vecinos de Luján,
una población externa, aislada, y desconocida. A la pregunta sobre la procedencia de los nuevos habitantes,
una cuarta parte de las personas encuestadas no da ninguna respuesta, 68% piensan que se trata de familias
de Buenos Aires y un 8% de Luján.

-La representación espacial recogida sobre las poblaciones de las nuevas urbanizaciones, subraya la distancia
social establecida entre ellas y el resto de los habitantes de Luján. No se trata de una total ignorancia del
fenómeno, ya que los habitantes de Luján han visitado o trabajado en estos barrios, pero no se han integrado
socialmente. Esto confirma, además, que existe la elección, por parte de los nuevos vecinos de mantenerse
aislados. Solamente las categorías sociales altas pueden encontrar espacios para compartir con los nuevos
habitantes, por ejemplo, este grupo social puede enviar a sus hijos al nuevo centro educativo privado creado
por la población de las UC. A tal punto, no existe relación con estos nuevos contingentes de residentes, que
en una entrevista a un funcionario de planeamiento, se refería a ellos como “los habitantes de la autopista”.
Por otro lado, surge en las encuestas que los vecinos de Luján no perciben el impacto de las UC en el
territorio. Podríamos asumir que esta débil percepción se debe a que las UC se instalan puntualmente en el
ámbito rural, alejadas de la vida cotidiana de la ciudad de Luján; este factor de localización influye en los
esquemas cognitivos de la población.

Como síntesis, es interesante destacar, que los trabajos analizados sobre la percepción de este fenómeno, se
han centrado exclusivamente, en los residentes de las UC, olvidando, el papel y el impacto que generan a los
vecinos tradicionales de los partidos donde éstos se radican; generalmente, con escasa planificación y en
forma acelerada. Por ello, si bien es importante conocer los móviles por los cuales las personas eligen este
tipo de residencias, también lo es, conocer qué tipo de inconvenientes o ventajas provocan en los partidos
receptores y a su población originaria. Los nuevos territorios urbanos traen para el caso de Luján una nueva
organización social del territorio, dimensión espacial que es percibida en forma incompleta por la población
encuestada.

22
5. Definiciones de las urbanizaciones cerradas en el partido de Pilar: propuesta de una base de datos,
por María Rosa Batalla

5.1. El estilo country: un mundo social heterogéneo

Los habitantes de los espacios autosegregados, se enfrentan a la necesidad de autodefinirse como otra cosa
respecto a la ciudad en un complejo proceso de producción de sentido sobre los espacios y sobre cierto estilo
de vida, que es al mismo tiempo definición de su lugar en la sociedad. El interjuego de escalas nos permite
identificar la presencia de estas diferenciaciones, y los significados que adquieren las figuras de las
urbanizaciones cerradas según el contexto social. Análisis que toma relevancia cuando observamos que se
reproducen sin importar las coordenadas sociales, adquiriendo además a fin del siglo XX, una dimensión y
magnitud nunca vistas. Sin ahondar en los procesos que constituyeron la plataforma para el despegue y auge
de las urbanizaciones cerradas en Buenos Aires, podemos señalar su importancia, con la simple observación
del tamaño, diversidad y distribución de éstas. El modelo country de la actualidad, a pesar de las
transformaciones, aún mantiene los círculos de distinción que yuxtaponen imágenes de “pertenecer” a ese
origen social de la distinguida oligarquía rural del pasado con las imágenes que proporcionan los paisajes de
residencias en un estilo arquitectónico uniforme, propios de los suburbios residenciales norteamericanos, que
en el contexto local, se resignifican como símbolos de modernidad y consagración social.

Definir a sus protagonistas es complejo, pero a partir de los trabajos consultados, podríamos decir que están
presentes tres aspectos para identificar las características de los principales actores sociales: la condición
social (capital cultural), el nivel ocupacional (capital organizacional) y el poder adquisitivo (capital
económico).
Svampa (2001) propone una topología para estos protagonistas, expresando la dificultad de plantear una
correlación lineal entre tipos de urbanización privada y sector social. En primer lugar, reconoce a un grupo
formado por matrimonios jóvenes que tienen entre treinta y cincuenta años con dos o más hijos asociado a
imaginarios donde prevalecen los valores familiares de grupos jóvenes. En segundo lugar, plantea una
correlación entre tipo de urbanización y sector social, básicamente planteando la diferencia entre clase alta y
media alta consolidadas, así como también clases sociales exitosas y ascendentes de algunos sectores de la
clase media. Este mismo planteo lo desarrollan Blakely y Snyder en la obra citada anteriormente. Otra
distinción es el nivel ocupacional, donde distingue un grupo mayoritario constituido por profesionales
(abogados, médicos, ingenieros, empresarios, analistas de sistemas, etc.)

FOTO 8: Vista aérea de una urbanización cerrada en el partido de Pilar. La

Nación, 9/10/99

23
Estos a su vez, forman varios subgrupos que van desde los que suman al capital cultural el capital económico
y se ubican en lo alto de la escala social como los empresarios; los que combinan un alto capital cultural y
organizacional con una cierta dotación de capital económico, como son los sectores medios altos, en ascenso
y consolidados. Y por último los que cuentan con capital cultural, organizacional y un escaso capital
económico, grupos que se pueden identificar en las franjas medias en ascenso. Más abajo en la escala social
se ubica un importante grupo constituido por cuadros administrativos no profesionales, con capital
organizacional, como son empleados jerárquicos que trabajan en empresas privadas, y un grupo menor
compuesto por comerciantes exitosos.

5.2. Las diferencias ambientales y espaciales del caso de Pilar

A pesar de la intensa difusión de las urbanizaciones cerradas en Buenos Aires, la práctica social y las
imágenes de los destinatarios plantean una estructuración ambiental del territorio diferenciada de las
principales figuras genéricas del “entre sí”, con variaciones a partir de la oferta de subproductos
inmobiliarios que tienen como finalidad atender las preferencias y las posibilidades de acceso social-
económico de los potenciales consumidores. En otras palabras, las urbanizaciones cerradas no son
homogéneas ni desde su dimensión social, ni desde su localización territorial o atributo ambiental-
paisajístico. A continuación se analiza en particular el caso de Pilar.

Cuando nos preguntamos si los destinatarios de las urbanizaciones cerradas se correspondían con el modelo
social norteamericano comenzamos a observar diferenciaciones. A la hora del análisis y de proponer algún
tipo de categorización social de los clubes de campo se hizo necesario trabajar con una muestra
representativa del fenómeno. Se seleccionó entonces, el partido de Pilar, en el límite norte del Área
Metropolitana, por ser un epicentro social por excelencia de estos nuevos estilos residenciales. Desde allí
surgió y se impuso el estilo country. Debemos tener en cuenta que en Pilar, se contabilizaron para diciembre
del 2002, 33 countries clubes (es decir el 32% de las urbanizaciones totales del distrito) los que ocupan el
61% de la superficie ocupada por las urbanizaciones cerradas del partido. El resto, consecuentemente, está
ocupado por barrios cerrados.

Para realizar el presente análisis de los clubes de campo se seleccionaron nueve variables de la base de datos
extensa, estas permitieron analizar en profundidad las características ambientales, sociales y territoriales de
este tipo de emprendimiento:

- Valor de las expensas,

- Tipo, cantidad y calidad de servicios (deportivos, seguridad, educación, entre otros)
- Conectividad a los principales corredores que comunican con la city porteña,
- Tamaño de los lotes,
- Porcentaje de lotes vendidos,
- La presencia de campos de golf,
- Actividades hípicas,
- Cantidad de residentes permanentes.
- Prestación de servicios religiosos dentro de la urbanización.

El criterio de selección de estas nueve variables tanto para los clubes de campo como para los barrios
cerrados, partió de realizar un exhaustivo análisis de los mensajes gráficos de los emprendedores, en
periódicos que promocionaban los emprendimientos, y una vez establecidos, se confirmaron y ajustaron a
través de información obtenida en una ronda de entrevistas calificadas a informantes clave.

El propósito de esta categorización fue responder a nuestro objetivo y para ello fue necesario en primer lugar
identificar las diferencias de este aparente “mundo homogéneo” sustentados en el análisis de las ofertas de
los clubes de campo a diciembre de 2002; y luego, reconocer e interpretar espacialmente cómo se expresan
en el territorio los diferentes niveles sociales que imponen vivir o no en determinado club de campo.

La resultante de la categorización propuesta, como aplicación de las variables, nos aporta tres grupos o tipos
de countries o clubes de campo en el área de estudio, a saber:

24
Grupo I: Es el que mayor numero de variables reúne. Generalmente son clubes que exigen cuota de ingreso
o la carta de presentación de un socio antiguo de la urbanización que responda por el nuevo aspirante. En
ellos se puede practicar todos los deportes y actividades sociales. Está compuesta su población por familias
tradicionales, y en algunos de ellos se brindan servicios religiosos. Pertenece al grupo social de mayores
ingresos económicos, y por otra parte, presentan reglamentos internos muy estrictos a cumplir tanto en
cuanto a la cantidad y calidad de las construcciones, como las normas de convivencia interna.

Grupo II: A este grupo pertenecen la mayoría de los countries clubes de la zona. Predominio de familias de
clase media alta. Poseen instalaciones socio-deportivos de importancia, pero no así para la práctica de golf y
deportes ecuestres a la vez. La densidad de población es alta. Exigen cuota de ingreso o societaria.

Grupo III: Es el grupo en el que los emprendimientos se encuentran más alejados de autopista o rutas
nacionales, es más heterogénea la provisión de instalaciones socio-deportivas. El valor de las expensas es
menor y la exigencia para el ingreso o la cuota societaria también es menos estricta.

El mercado inmobiliario capta rápidamente las necesidades y las posibilidades de la clase media, y es allí
donde surgen diversos subproductos que se desprenden de los iniciales countries o clubes de campo como
los barrios cerrados y las chacras residenciales.

En cuanto a barrios cerrados se refiere, de todas las variables seleccionadas que conformaron la base de datos
extensa, se contemplaron para la categorización las siguientes variables:

- Servicios públicos ofrecidos

- Instalaciones socio-deportivas
- Valor de la expensas
- Conectividad con la Capital Federal y principales vías de acceso.

A partir de la aplicación de estas variables, quedaron conformados cinco grupos. Ellos serían:

Grupo I. Es el que mayor número de barrios cerrados reúne. Generalmente, están conectados con autopista o
rutas nacionales, brindan de tres a dos servicios públicos y cuentan con numerosas instalaciones socio-
deportivas.

Grupo II. Reúne a urbanizaciones óptimamente ubicadas. Es un grupo reducido. Sólo cuentan con servicio
de gas natural y disponen de instalaciones socio-deportivas. Presentan muy buen nivel de venta de los
emprendimientos como así también alto valor de reventa.

Grupo III. Se encuentra más alejado de la autopista o rutas nacionales, es más heterogénea la provisión de
servicios públicos, desde tres servicios a dos servicios. No todos ellos cuentan con instalaciones socio-
deportivas.

Grupo IV. Estas urbanizaciones están ubicadas en ámbitos rurales, la provisión de servicios públicos no es
uniforme, y ninguno cuenta con instalaciones socio-deportivas.

Grupo V. Este grupo cuenta con sólo dos urbanizaciones. El factor que lo distingue del grupo anterior es que
en estos cuentan con instalaciones socio-deportivas, y fundamentalmente sus características rurales se
refuerzan en la posibilidad de la práctica del polo.

Otros datos de importancia a la hora de relevar los barrios cerrados, es el carácter de residente permanente de
sus propietarios. Este rasgo los distingue de los countries clubs. La relación es 34% contra 80% a favor de
los barrios cerrados.

A diferencia de los clubes de campo, que presentan dos modalidades de ocupación, ya sea como residencia
permanente o temporaria, la forma genérica del barrio cerrado, tiene como principal característica que el
residente es propietario de esa vivienda como única, usada como residencia permanente, con lo cual se puede
inferir que no ha mantenido la propiedad del departamento o la casa en la Capital Federal, al momento de
trasladar al grupo familiar a Pilar. Estas urbanizaciones cerradas representan el 10% de la superficie del

25
partido, vale decir 3500 hectáreas y 68% del total de las urbanizaciones cerradas que se han desarrollado en
el partido de Pilar. Como podemos observar existe una correlación inversa entre los countries y barrios
cerrados en cuanto analizamos las dimensiones cuantitativas de cantidad de emprendimientos y superficie
ocupada. En este sentido, se destacan por cantidad de urbanizaciones los barrios cerrados pero no por la
superficie ocupada, la situación es inversa para el caso de los clubes de campo.

26
6. Los nuevos territorios urbanos: ideas finales

Como conclusiones provisorias, podemos decir que se destacan algunos procesos comunes en la
construcción de los nuevos territorios urbanos, ya sea a escala regional, metropolitana o a nivel local.

En primer término, las urbanizaciones cerradas se reproducen territorialmente en casi todas las ciudades, más
importantes, de la región latinoamericana –las que podemos observar tanto en Guadalajara, Santiago de
Chile o Buenos Aires–; además, estos proyectos tienden hacia un mismo modelo urbano generalizado en el
norteamericano. Los aportes teóricos y antecedentes urbanos analizados en esta ocasión, nos muestran, que
los procesos espaciales para élites, no son nuevos en las ciudades. Lo que resulta novedoso de estas formas
urbanas es el grado de difusión espacial reciente y su dimensión territorial que no conoce fronteras.

En segundo término, junto con las UC, este modelo urbano trae consigo los servicios privados: shoppings,
complejos recreativos, cementerios privados, entre otros. Asimismo todos estos emprendimientos se dirigen
a los mismos grupos sociales, los que dejan expresiones materiales, y un nuevo mapa con las nuevas formas
de segregación social y urbana. Otro aspecto común de los nuevos territorios urbanos, es el predominio de
una ideología de intenso contenido espacial; ya sea tanto por la valoración paisajística-ambiental como por
las estrategias comerciales que aplican en la promoción de las UC. Es frecuente encontrar un cuidadoso
geomarketing –que el mercado planifica y aplica– en la producción del suelo urbano, en los estilos
arquitectónicos, o en la creación o promoción de nuevas comunidades.

En tercer lugar, podemos identificar que las urbanizaciones cerradas, tienen “entre sí” similitudes tanto en las
formas genéricas de los proyectos como en el estilo arquitectónico o como en su contenido social; no
obstante adoptan y materializan singularidades locales, según los submercados metropolitanos de que se
trate.

En diversos estudios, es frecuente encontrar que las políticas del poder público de nuestras ciudades se
debilitan cada vez más, y con ello, erosionan los instrumentos para la ordenación ambiental del territorio. En
general, las políticas de los pequeños municipios, localidades satélites de las principales ciudades
latinoamericanas, son laxas y vulnerables ante las presiones de los inversores nacionales o internacionales; y
muchas veces, las gestiones locales carecen de una mirada compleja para interpretar el sistema urbano.

Por los antecedentes estudiados, y según las sociedades, se identifican diferenciaciones entre las políticas de
planificación del territorio en materia de población rural y en la localización de estas nuevas formas de
urbanización. Por ejemplo, en las ciudades europeas, si bien los nuevos territorios urbanos se difunden,
conviven con los actores rurales y las actividades tradicionales, manteniendo la estructura social y el paisaje
característico del lugar. Esta neo urbanización del campo, no es la misma que encontramos en
Latinoamérica. En nuestras ciudades se producen cambios sustantivos en la estructura social del espacio rural
o suburbano, hasta llegar a casos extremos en que las comunidades locales son transformadas sin ningún tipo
de políticas que atienda los impactos negativos ya sea con acciones mitigadoras o remediadoras.

Desde hace varias décadas, los instrumentos públicos de gestión fueron reemplazados en Argentina, pero
sobre todo en los noventa, cuando se implementan medidas que privilegian a la inversión y gestión privada
que cambian, en mayor o menor grado, la estructura interna metropolitana. La modernización de las rutas y
las autopistas son un buen ejemplo; aunque como hemos visto, los efectos territoriales de las autopistas son
diversos y varían según el período y el espacio analizado. En este sentido, se presenta una correlación
positiva entre el fenómeno de la difusión de las UC con las inversiones de capitales; las que para el caso del
AMBA y su hinterland, se concentran territorialmente en el corredor norte.

En este marco es oportuno destacar un continuo proceso de descentralización en la gestión del territorio
hacia los municipios bonaerenses. La convalidación de los proyectos de radicación de countries en el
territorio bonaerense, correspondió hasta agosto de 1997 a la Secretaria de Tierras y Urbanismo provincial,
para luego pasar a la órbita de la Secretaria de Asuntos Municipales e Institucionales con asiento en La Plata.
En el año 2002, se sancionó el Decreto 1727, para la puesta en funcionamiento del Registro Provincial de
Urbanizaciones Cerradas. En la órbita de la Subsecretaría de Asuntos Municipales, la que estará a cargo de la
Dirección Provincial de Programación y Gestión Municipal. Es de carácter declarativo, pero son los
municipios y los emprendedores los responsables. Los municipios que se incorporen a este nuevo régimen, a

27
través de la suscripción de un convenio con el Gobierno provincial, podrán disponer el otorgamiento de la
convalidación técnica preliminar y la convalidación técnica definitiva de las urbanizaciones, permaneciendo
en las dependencias provinciales las atribuciones relativas a la aprobación y fiscalización del proyecto
hidráulico y la subdivisión del suelo de cada emprendimiento.

En el marco de esta geografía global de las urbanizaciones cerradas, encontramos que cada sociedad le
impone singularidades que responden a las condiciones y contextos locales-regionales. Por ejemplo, el
estudio de Pilar nos presenta como actúan algunas fuerzas locales en la heterogénea construcción de los
nuevos territorios urbanos. Esto se evidencia, cuando se analiza el comportamiento del mercado
metropolitano, el que adopta diferentes estrategias y subproductos inmobiliarios de las UC para abarcar
potenciales sectores sociales. No obstante, se reproducen localmente los mismos procesos globales de
selección y concentración económica de los grupos sociales, los que se interpretan con las categorizaciones
ambientales-territoriales de countries y barrios privados del partido de Pilar. Como también, es interesante
señalar que paralelamente se materializa un desplazamiento y deterioro de las antecesoras formas urbanas.

Para el caso de Luján, desde una mirada externa, se observa que la población tiene conocimiento del
fenómeno de las urbanizaciones cerradas en el partido, pero desconoce los posibles impactos –positivos o
negativos– sociales y territoriales que esta expansión podría acarrear y/o afectar la vida de su comunidad. Por
otro lado, la percepción de la población manifiesta una escasa o ninguna preocupación sobre estos cambios,
fundamentalmente, por que se concretan en el espacio rural, a espalda de la vida urbana local. Cabría
preguntarse cómo estos nuevos vecinos, los habitantes de las autopistas, podrían influir en la futura vida
política y en las decisiones comunitarias y si de llegar a expandirse “espontáneamente” –como en el caso de
Pilar– no les espera a los vecinos de Luján un similar futuro, en cuanto a la pérdida de los espacios urbanos
tradicionales.

Como síntesis final se destacan otros aspectos de los estudios de Luján y Pilar de las UC:

-mayor consumo de superficie para la expansión de los countries y chacras, con baja densidad de ocupantes.
Caso inverso son los barrios privados. Además, se encuentra una constante en cuanto a la distancia con el
centro de la ciudad y el costo del suelo.

-la categoría de barrio cerrado ha sido elegida como vivienda permanente por sus propietarios, en tanto que
en los clubes de campo, es más frecuente que se dé el uso de vivienda temporal o de fin de semana, a pesar
de las últimas tendencias en convertirlas en residencias permanentes. Como en el caso anterior se puede
establecer ciertas correlaciones entre el valor de la propiedad, la ubicación y la distancia a Buenos Aires.

-la calidad ambiental es un bien consumible como bien paisajístico. Las variables ambientales o paisajísticas
aparecen como un valor diferencial, como la conectividad, entre los principales; los que constituyen
elementos para comprender el por qué de la segregación territorial de las UC de Pilar; y a su vez con otros
partidos.

-se puede categorizar espacialmente a las diversas UC según su componente social, su localización, distancia
al centro de la aglomeración, por sus instalaciones y servicios, y según la extensión y consumo de suelo
urbano o rural.

-en general, las gestiones de los municipios, están a favor del desarrollo de las UC; es más, promueven su
radicación en su territorio, porque esperan, entre sus objetivos, la reactivación de su economía local.

Luján, febrero de 2004

28
7. Bibliografía general

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2003.

30
8. Notas

(1) Otra denominación frecuente es la de Región Metropolitana de Buenos Aires la que se compone de las
siguientes jurisdicciones: i) Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con un área de 200 km2 y una población
actual de 3.100.000 habitantes; ii) Gran Buenos Aires conformadas por 25 partidos: Alte. Brown,
Avellaneda, Berazategui, E. Echeverría, Ezeiza, Florencio Varela, Gral. San Martín, Hurlingham, Ituzaingó,
José C. Paz, La Matanza, Lanús, Lomas de Zamora, Malvinas Argentinas, Merlo, Moreno, Morón,
Presidente Perón, Quilmes, San Fernando, San Isidro, San Miguel, Tigre, Tres de Febrero y Vicente López
(los nombrados en letra cursiva corresponden a los partidos creados recientemente, como resultado de
subdivisiones), con un área de 3.680 km2 y una población actual aproximada de 9.000.000 de habitantes; y
iii) el resto de la RMBA integrado por 15 partidos: Berisso, Brandsen, Campana, Cañuelas, Ensenada,
Escobar, Exaltación de la Cruz, Gral. Las Heras, Gral. Rodríguez, La Plata, Luján, Marcos Paz, Pilar San
Vicente y Zárate, con un área aproximada de 15.800 km2 y una población actual de 1.600.000 habitantes. En
conjunto, la RMBA comprende un área de 19.680 km2 y una población actual aproximada de 13.700.000
habitantes.

(2) “Dentro de la RMBA, el patrón de localización de las inversiones es sumamente desigual. Podría decirse
a priori que entre el 75 y el 80% del total de inversiones se han localizado en la zona central y en el eje norte
de la ciudad de Buenos Aires y de la RMBA. En la franja que va desde el centro de la ciudad de Buenos
Aires hasta Pilar y Zárate-Campana se concentran tres cuartas partes de los nuevos emprendimientos
inmobiliarios y casi la totalidad de los nuevos centros empresariales y la hotelería internacional. Al menos
dos terceras partes de la inversión industrial y de red de autopistas también ha tenido como destino ese sector
de la RMBA. La distribución de hipermercados y shopping centers resulta en cambio algo más homogénea,
aunque, de todas maneras, casi el 60% se concentra en la zona norte” (Ciccolella, 1999: 7). Según otras
fuentes, hasta el 2001, del total de los 40 shopping centers edificados en el país se localizaban: 25 la Región
Metropolitana, y más de la mitad en la ciudad de Buenos Aires.

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9. Anexo cartográfico

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33
Publicaciones y trabajos científicos del proyecto

BATALLA, M. R. (2002) Definiciones de las urbanizaciones cerradas en el partido de Pilar: propuesta de

una base de datos. Informe de Pasantía Académica Departamento de Cs. Sociales Universidad Nacional de
Luján. Mimeo

CARBALLO, C. y M. R. BATALLA (2003) “Aportes para la interpretación de la difusión y diversidad

espacial del estilo country” Presentado en II SEMINARIO INTERNACIONAL “La Interdisciplina en el
Ordenamiento Territorial” Planificación Estratégica y Medioambiental, del 14 al 16 de abril de 2003. Centro
de Investigación y Formación para el Ordenamiento Territorial. Departamento de Geografía. Facultad de
Filosofía y Letras. Universidad Nacional de Cuyo. Mendoza, Argentina.

CARBALLO, C. y B. VARELA (2003) “Nuevas periferias, nuevas urbanizaciones: expansión y

fragmentación urbana” En: F. Manero y L. Pastor (coordinadores) El espacio latinoamericano. Cambio
económico y gestión urbana en la era de la globalización, Universidad de Valladolid, Valladolid, pp. 565-
574.

CARBALLO, C. (2003) “Etiqueta verde y urbanizaciones cerradas” En: Ciudades 59, julio-setiembre de
2003, RNIU, Puebla, México, pp. 21-26.

CARBALLO, C (2002) “Buenos Aires y urbanización cerrada: nuevas formas de apropiación y

fragmentación del espacio urbano” En: Luis Felipe Cabrales (coord.) Latinoamérica: países abiertos,
ciudades cerradas. Universidad de Guadalajara UNESCO, Guadalajara, pp. 237-259

CHARRON, 0. (2002). Tesis Les habitants de Luján et les urbanizations fermées. Déparement de
Geographie de l“Université Du Maine (Francia) y División Geografía de la Universidad Nacional de Luján.
Mimeo.

CHEVALIER, J. y C. CARBALLO (2003) “Fermetures résidentielles et quête de l'entre-soi, entre Nord et

Sud des Amériques” En : Espaces Géographiques et Sociétés Universités, en impresión.

EMELIANOFF, C. y C. CARBALLO (2003) “Patrimonio Natural ¿para quienes?”. En: Anuario División
Geografía 2002-2003, Departamento de Ciencias Sociales. Universidad Nacional de Luján, pp. 1-17

EMELIANOFF, C. y C. CARBALLO (2002) “La liquidation du patrimoine, ou la rentabilité du temps qui

passe”. En: Les Annales recherche urbaine 2002, Ce qui demeure. Nº 92, septembre 2002, Paris, pp. 49-58.

MARCHAND, R. (2002) Tesis Les nouvelles urbanisations dans la Région Métropolitaine de Buenos Aires
formes d’occupation et distribution spatiale (1995-2001) Déparement de Geographie de l“Université Du
Maine. (Francia) y División Geografía de la Universidad Nacional de Luján. Mimeo

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Serie: AVANCES DE INVESTIGACIÓN

COMITÉ CIENTÍFICO

Dra. Pilar Benejam

Área Didáctica de las Ciencias Sociales, Universidad Autónoma de Barcelona, España.
Dr. Jean René Bertrand
GRÉGUN - Université du Maine, Francia
Dr. Joaquín Bosque Sandra
Departamento de Geografía, Universidad de Alcalá de Henares, España.
Dr. Luis Felipe Cabrales Barajas
Departamento de Geografía de la Universidad de Guadalajara, México.
Lic. Jose Cóccaro
Departamento de Geografía, Universidad Nacional de La Plata, Argentina.
Lic. Gerardo de Jong
Departamento de Geografía, Universidad Nacional del Comahue, Argentina.
Dra. María Celia García
Departamento de Geografía, Universidad Nacional del Centro, Argentina
Dra. Patricia Romero Lankao
Departamento de Política y Cultura, Univ. Autónoma Metropolitana Xochimilco, México.
Dra. Mabel Manzanal
Departamento de Geografía, Universidad de Buenos Aires, Argentina.
Dra. María Asunción Martín Lou
Consejo Superior de Investigaciones Científicas - CSIC, Madrid, España.
Dr. Jorge Morello
Grupo de Ecología del Paisaje y Medio Ambiente, Univ. de Buenos Aires, Argentina.
Dra. María Laura Silveira
Departamento de Geografía, Universidade de Sao Paulo, Brasil.
Dra. Carmen Varela Araya
Grupo de Estudios Urbanos, Universidad Austral de Chile, Chile.

DIRECCIÓN PARA SOLICITUD DE EJEMPLARES Y CANJE

Universidad Nacional de Luján, Departamento de Ciencias Sociales,
División Geografía. Rutas Nacionales 5 y 7, (6700) Luján, Argentina.
Jefe de la División Geografía: Lic. Jorge O. Morina

Los colegas que deseen establecer contacto con el proyecto

dirigirse a: email: ccarballo@sion.com

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AVANCES DE INVESTIGACIÓN de la División Geografía de la Universidad Nacional de Luján, en su
segunda aparición, presenta los resultados seleccionados del Proyecto “Estudio sobre los nuevos territorios
urbanos / Étude sur les nouveaux territoires urbains” realizado por la División Geografía - Universidad
Nacional de Luján (Argentina) y el Departament de Geographie - Université Du Maine (Francia)

En las últimas décadas del s. XX se observa, en las principales aglomeraciones, la consolidación de

urbanizaciones cerradas en áreas suburbanas y rurales. ¿Cuáles son los principales procesos geográficos que
resulta indispensable analizar para el caso del Área Metropolitana de Buenos Aires y su hinterland? ¿Cómo
abordar la complejidad de los cambios ambientales y sociales de estos nuevos territorios urbanos?

En primer lugar se presenta un estado de la cuestión y el marco contextual; en segundo termino, un análisis
del proceso de modernización y construcción de las autopistas y la evolución de la urbanización cerrada para
el AMBA y su hinterland. Luego, se analiza, desde una mirada externa, el grado de percepción territorial de
la comunidad de Luján y sus representaciones sobre los cambios ocasionados en el partido por la
introducción de las urbanizaciones cerradas. Por último, se identifican diversas variables ambientales y
territoriales para el análisis del heterogéneo fenómeno urbano en el partido de Pilar.

ISSN 987-43-7073-4

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