Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII

Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

ANALISA RESIKO TERHADAP WAKTU PENYELESAIAN

PROYEK PADA PEMBANGUNAN PERUMAHAN PERUMAHAN
DI SURABAYA
Julius Arie H. dan I Putu Artama W.
Bidang Keahlian Manajemen Proyek
Program Studi Magister Manajemen Teknologi, ITS
julius10_adriano@yahoo.com

ABSTRAK
Perkembangan pesat di bidang property, khususnya perumahan single-family,
terus berlangsung, karena permintaan pasar akan rumah tinggal meningkat cukup pesat,
seiring semakin padatnya populasi masyarakat kota tersebut, sehingga proyek
pembangunan perumahan juga semakin banyak bermunculan untuk memenuhi
kebutuhan pasar. Namun, akhir-akhir ini, laju pertumbuhan industri bahan bangunan
sebagai penunjang utama proyek konstruksi cenderung menurun, sehingga memicu
terjadinya penyelesaian proyek konstruksi, khususnya proyek perumahan, tidak tepat
waktu. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi dan menilai indeks resiko secara
kualitatif terhadap faktor-faktor yang berpengaruh terhadap waktu penyelesaian proyek
pembangunan perumahan.
Penelitian ini dilakukan dalam 3 tahap, yaitu identifikasi awal, preliminary
survey, survei utama. Tahap identifikasi awal dilakukan dengan melakukan studi
literatur yang berasal dari penelitian sebelumnya. Tahap preliminary survey dilakukan
dengan menyebarkan kuisioner kepada 5 perusahaan pengembang dari total 45
perusahaan pengembang anggota REI di Surabaya, dengan tujuan untuk mendapatkan
faktor-faktor resiko yang relevan menyebabkan keterlambatan pada proyek perumahan.
Tahap ini dianalisa dengan metode nilai bobot total, dengan tujuan untuk melakukan
reduksi terhadap faktor-faktor resiko, agar lebih fokus pada faktor-faktor yang relevan
saja. Tahap survey utama dilakukan melalui survei konsensus terhadap semua populasi
perusahaan pengembang berdasarkan frekuensi kejadian dan dampak resiko terhadap
waktu, yaitu dengan menyebarkan kuisioner kepada 45 perusahaan pengembang
anggota REI di Surabaya untuk, dimana hasil penilaian ini akan dianalisa dengan
metode Probability-Impact Matrix.
Faktor yang beresiko paling besar menyebabkan keterlambatan waktu
penyelesaian proyek perumahan, yaitu “Adanya Pekerjaan Tambah”. Faktor-faktor
resiko yang menjadi tanggung jawab pengembang adalah hal-hal yang berkaitan dengan
intern pengembang, sedangkan faktor-faktor resiko yang jika terjadi menjadi tanggung
jawab kontraktor adalah hal-hal yang berkaitan dengan kinerja konstruksi, baik dalam
kegiatan penyediaan sumber daya, maupun dalam kegiatan pelaksanaan konstruksi.
Faktor-faktor resiko yang ditanggung 50-50 oleh pengembang dan kontraktor adalah
hal-hal yang berkaitan dengan ketidakpastian kondisi alam, serta kebijakan pemerintah
yang berubah-ubah dalam hal sosial, politik, dan ekonomi secara makro.
Kata kunci : Analisa Resiko, Waktu Proyek, Konstruksi Perumahan
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

PENDAHULUAN
Surabaya, sebagai kota terbesar kedua di Indonesia, telah berkembang cukup
pesat dalam bidang properti, khususnya kawasan real estate. Berdasarkan statistik
ekonomi keuangan Indonesia yang dirilis Bank Indonesia, kredit properti per Juni 2007
mencapai Rp. 130,93 Triliun, yang berarti meningkat ± 27% dari per Juni 2006 yang
mencapai Rp. 103,13 Triliun (Bisnis Indonesia, Januari 2008). Di daerah Surabaya
Barat dan Timur, khususnya, pembangunan kawasan perumahan single-family terus
berlangsung secara besar-besaran dengan grup-grup pengembang yang telah lama ada.
Perkembangan pesat tersebut terjadi karena permintaan pasar akan rumah single-family
meningkat cukup pesat, seiring semakin padatnya populasi masyarakat kota Surabaya.
Namun, proyek konstruksi di Surabaya, khususnya proyek perumahan, sangat
berpotensi terlambat, karena perkembangan yang pesat tersebut tidak diikuti dengan laju
pertumbuhan industri untuk material bahan bangunan, khususnya besi dan baja yang
berpusat di Jawa Barat, dimana material ini merupakan material utama pada proyek
konstruksi perumahan. Indikasi lambatnya laju pertumbuhan industri ini disebabkan
terutama oleh adanya kebijakan industri tersebut untuk menurunkan jumlah produksinya
terkait dengan adanya kenaikan harga minyak dan energi dunia (Jawa Pos, Februari
2008). Penurunan jumlah produksi ini dapat mengakibatkan terjadinya kekurangan
persediaan material pada supplier-supplier di Surabaya, padahal tingkat permintaan
proyek konstruksi secara umum di Surabaya sangat besar, sehingga pada saat
dibutuhkan dan persediaan supplier tidak mencukupi, maka harus memesan material
tersebut dari luar kota, yaitu pusat industri besi dan baja di Jawa Barat untuk dikirim ke
lokasi proyek, dimana pengiriman ini membutuhkan waktu yang cukup lama.
Kombinasi antara masalah pengiriman material tersebut dengan masalah-masalah lain
yang ada berpotensi untuk menghambat pelaksanaan proyek konstruksi perumahan di
kota ini selesai tepat waktu, sehingga di Surabaya perlu dilakukan analisa resiko
terhadap terjadinya keterlambatan waktu penyelesaian proyek.
Berdasarkan survei yang dilakukan kepada sekretariat REI Dewan Perwakilan
Daerah Jawa Timur, keterlambatan proyek perumahan cukup sering terjadi di daerah
Surabaya yang menyebabkan keterlambatan penyerahan kepada kosumen, dimana
dampak keterlambatan yang terjadi adalah cukup besar, yaitu mulai 1 minggu hingga
lebih dari 1 bulan. Penyebab utama keterlambatan tersebut adalah kenaikan harga akibat
inflasi dan kenaikan harga BBM, dan keterlambatan PLN dalam menyuplai alat
pengukur listrik (meteran). Sehubungan dengan daya pikir konsumen/pembeli rumah
yang semakin selektif, keterlambatan tersebut memberikan dampak/pengaruh terhadap
kinerja bisnis pengembang, baik image pasar terhadap brand perumahan yang menjadi
buruk sebagai dampak jangka panjang, maupun terhambatnya pencairan dana retensi
KPR dari bank sebesar 15 – 20% sebagai dampak jangka pendek, sehingga perlu
ditinjau pengaruh keterlambatan tersebut menurut sudut pandang pengembang /
developer.
Dalam menilai resiko keterlambatan, perlu diketahui pula bahwa suatu resiko
tertentu perlu dialokasikan kepada pihak-pihak yang berkaitan dengan proyek
perumahan, yaitu pengembang, kontraktor, atau ditanggung bersama, dimana alokasi
tersebut dituangkan melalui kontrak kerja. Namun seringkali dalam prakteknya, antara
pihak yang satu dengan pihak yang lain saling melepas tanggung jawab terhadap
terjadinya suatu faktor resiko tertentu yang menyebabkan terjadinya keterlambatan,
sehingga hal tersebut berpotensi menimbulkan konflik antar pihak.

ISBN : 978-979-99735-6-6
B-1-2
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui faktor-faktor apa saja
yang beresiko menyebabkan terjadinya keterlambatan proyek perumahan, dan juga
untuk melakukan penilaian indeks resiko terhadap waktu tersebut secara keseluruhan
berdasarkan frekuensi kejadian dan dampak resiko tersebut, serta mengetahui sikap
pengembang dalam menentukan pihak-pihak yang bertanggung jawab terhadap masing-
masing faktor tersebut terhadap pihak-pihak yang berkaitan dalam proyek perumahan
tersebut.

METODE PENELITIAN
Untuk melakukan pengumpulan data, dilakukan dalam 3 (tiga) tahap, yaitu
identifikasi awal, survei preliminary / pendahuluan, dan survei utama. Identifikasi awal
dilakukan dengan melakukan pencarian faktor-faktor resiko terhadap waktu proyek
konstruksi pada umumnya dan proyek konstruksi perumahan pada khususnya melalui
penelitian-penelitian sebelumnya, baik nasional, maupun internasional. Setelah
dilakukan identifikasi awal dari penelitian sebelumnya, disusun kuisioner untuk survei
preliminary / pendahuluan, dimana survei ini bertujuan untuk mengidentifikasi faktor-
faktor resiko yang relevan dan signifikan menyebabkan terjadinya keterlambatan
penyelesaian proyek konstruksi perumahan. Survei preliminary ini dilakukan terhadap 5
perusahaan dari 45 perusahaan pengembang / developer perumahan anggota DPD REI
Jawa Timur di Surabaya, dimana pertanyaan disusun close-ended dengan pilihan
jawaban ”Ya” atau ”Tidak”. Jawaban”Ya” jika faktor resiko dianggap relevan,
sedangkan ”Tidak” jika faktor resiko dianggap tidak relevan. Agar dapat dianalisa,
ditentukan suatu bobot untuk pilihan jawaban, yaitu nilai 2 untuk jawaban ”Ya” dan
nilai 1 untuk jawaban ”Tidak”. Hasil survei ini dianalisa dengan menggunakan nilai
bobot total, dimana nilai bobot minimum faktor resiko dikatakan relevan adalah 22.4.
Setelah faktor-faktor resiko yang relevan dan signifikan menyebabkan keterlambatan
penyelesaian proyek perumahan diketahui, disusun kuisioner untuk survei utama,
dimana survei ini bertujuan untuk melakukan penilaian indeks resiko terhadap waktu
berdasarkan frekuensi kejadian dan dampaknya terhadap waktu, dan juga mengetahui
penyebab terjadinya faktor resiko, serta alokasi penanganan faktor resiko tersebut
kepada pihak-pihak yang berkaitan dengan proyek konstruksi perumahan. Untuk
frekuensi kejadian, penilaian didasarkan pada skala likert, yaitu skala nilai 1 (Tidak
Pernah Terjadi) s/d nilai 5 (Sangat Sering Terjadi). Sedangkan, untuk dampak resiko
terhadap waktu, penilaian juga didasarkan pada skala likert, yaitu skala nilai 1 (Sangat
Kecil) s/d nilai 5 (Sangat Besar), dimana skala penilaian ini diadopsi dari beberapa
penelitian tentang resiko terhadap waktu yang telah dilakukan sebelumnya. Untuk
pertanyaan tentang alokasi resiko, pihak-pihak yang menjadi pilihan jawaban adalah
Pemilik / Pengembang, Kontraktor, Shared / Ditanggung Bersama, atau Konsultan.
Survei utama ini dilakukan secara konsensus terhadap 45 perusahaan pengembang /
developer perumahan anggota DPD REI Jawa Timur di Surabaya. Untuk menganalisa
hasil survei utama ini, digunakan suatu alat penilaian yang diusulkan oleh PMBOK
(2004) yaitu Probability-Impact Matrix, dimana Indeks Resiko (IR) adalah Frekuensi
(P) dikalikan dengan Dampak (I). Penentuan indeks resiko secara keseluruhan
didasarkan pada justifikasi bahwa 1 ≤ IR ≤ 6 merupakan kategori “Kecil”, 6 < IR ≤ 12
merupakan kategori ”Menengah”, serta 12 < IR ≤ 25 merupakan kategori ”Besar”.
Penentuan alokasi resiko didasarkan dari justifikasi penilaian berdasarkan proporsi
tingkat responsi survei utama ini, dimana proporsi minimum untuk menentukan alokasi
tersebut adalah 60%, dimana jika 60% responden menyatakan suatu faktor resiko

ISBN : 978-979-99735-6-6
B-1-3
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

dialokasikan pada salah satu pihak, maka faktor resiko tersebut dialokasikan kepada
pihak tersebut.

HASIL DAN DISKUSI

Identifikasi Awal
Identifikasi awal dilakukan dengan melakukan studi literatur terhadap beberapa
penelitian terkait dengan kegiatan seleksi faktor-faktornya, baik dari dalam, maupun
luar negeri, dimana lebih diutamakan pada penelitian-penelitian yang membahas resiko
terhadap waktu. Faktor-faktor hasil identifikasi awal ini akan digunakan sebagai dasar
penyusunan faktor-faktor yang akan digunakan untuk penelitian ini, dimana penelitian-
penelitian yang digunakan sebagai acuan ada 2 (dua), yaitu Penelitian dari Proboyo
(1999), dan Kartam and Kartam (2001). Hasil identifikasi awal ini adalah terdapat 34
(tiga puluh empat) faktor resiko terhadap waktu yang merupakan hasil kombinasi
faktor-faktor resiko dari kedua penelitian yang telah disebutkan di atas.
Survei Preliminary / Pendahuluan
Survei pendahuluan dilakukan terhadap 5 perusahaan pengembang / developer
perumahan yang dipilih secara acak dari 45 perusahaan yang merupakan anggota DPD
REI Jawa Timur di Surabaya. Dari survei ini diketahui bahwa terdapat 8 (delapan)
faktor resiko dari 34 faktor resiko hasil identifikasi awal, yaitu uji / test material,
pembayaran termin sesuai kontrak terlambat, kecelakaan kerja / safety, perubahan
volume pekerjaan, perubahan volume pekerjaan, inspeksi dan kontrol pekerjaan terlalu
birokratis, akses ke lokasi proyek sulit, ketidakjelasan definisi lingkup pekerjaan,
perijinan dan peraturan terlalu birokratis. Faktor-faktor ini dinyatakan tidak relevan,
karena tingkat responsi untuk jawaban ”Tidak” mencapai 60% dengan nilai bobot total
lebih kecil dari 22,4. Dari kuisioner yang disebarkan tersebut juga didapatkan
rekomendasi faktor resiko terhadap waktu sebanyak 3 faktor, yaitu komitmen
penyelesaian proyek tepat waktu kurang baik, kontrol jadwal / progress proyek kurang
baik, dan perubahan spesifikasi teknis pekerjaan proyek. Jadi, faktor-faktor resiko yang
digunakan untuk survei utama adalah sebanyak 29 faktor.
Survei Utama
Survei utama ini dilakukan secara konsensus terhadap 45 perusahaan
pengembang / developer perumahan anggota DPD REI Jawa Timur di Surabaya,
dimana dari semua objek penelitian tersebut hanya terdapat 16 perusahaan pengembang
yang memberikan responsi atau memiliki tingkat responsi sekitar 36%. Tingkat responsi
ini dianggap sudah cukup baik oleh karena metode pengumpulan data yang digunakan
adalah metode kuisioner yang dikirim melalui surat pos kepada objek-objek penelitian
tersebut. Perusahaan pengembang di Surabaya didominasi oleh perusahaan yang
mengembangkan tipe rumah dengan luas bangunan 45 – 180 m² (50%) dengan harga
jual Rp.65 juta s/d 1,2 M rupiah (67%). Berdasarkan frekuensi kejadian faktor resiko,
dinyatakan bahwa faktor-faktor yang paling banyak terjadi adalah adanya pekerjaan
tambah (3,23), adanya perubahan pekerjaan (3,10), dan perubahan spesifikasi teknis
pekerjaan (2,58). Sedangkan berdasarkan dampak resiko, faktor-faktor yang paling
besar dampaknya adalah adanya pekerjaan tambah (2,83), adanya perubahan pekerjaan
(2,71), dan keterlambatan pihak ketiga / supplier (2,52). Secara keseluruhan, indeks
resiko terhadap waktu pada proyek konstruksi perumahan berada dalam kategori
”Kecil” dengan indeks resiko rata-rata 5,12, namun terdapat 5 (lima) faktor resiko yang

ISBN : 978-979-99735-6-6
B-1-4
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

berada dalam kategori ”Menengah” beserta indeks resikonya adalah sebagai berikut :
1. Adanya pekerjaan tambah (9,15)
2. Adanya perubahan pekerjaan (8,41)
3. Keterlambatan pihak ketiga / supplier (6,20)
4. Ketersediaan material (6,04)
5. Kompetensi kontraktor kurang baik (6,04)
Adanya pekerjaan tambah beresiko paling besar menyebabkan terjadinya
keterlambatan penyelesaiaan proyek perumahan, dimana hal ini disebabkan terutama
oleh adanya permintaan dari calon penghuni / customer di tengah proses pembangunan
oleh karena ketidakpuasan mereka terhadap desain oganisasi unit fasilitas rumah yang
ada.
Jika dibandingkan dengan penelitian tentang resiko terhadap waktu pada proyek
konstruksi di Surabaya berdasarkan persepsi kontraktor, maka dapat dilihat dengan jelas
mengenai perbedaan karakteristik antara pengembang / developer dan kontraktor,
dimana pengembang menganggap kualitas bangunan berkaitan dengan materialnya dan
tingkat kepuasan calon penghuni rumah sangat penting, sehingga menurut persepsi
mereka, keterlambatan yang terjadi berkaitan erat dengan kedua hal tersebut.
Sedangkan, kontraktor memandang kinerja bisnis mereka, baik kinerja
keuangan, teknis, manajerial, maupun safety lebih penting dari sekedar mencapai
tingkat kepuasan klien yang lebih baik, dimana menurut mereka, faktor yang beresiko
paling besar menyebabkan keterlambatan adalah keterlambatan pembayaran termin oleh
pemilik kepada kontraktor. Bila faktor ini terjadi, maka kontraktor akan mengurangi
atau bahkan meniadakan sama sekali kegiatan pelaksanaan proyek, sehingga tentu saja
akan menghambat proyek perumahan selesai tepat waktu.
Jika penelitian ini juga dibandingkan dengan penelitian tentang resiko terhadap
waktu pada proyek konstruksi perumahan di Kuwait berdasarkan persepsi pengembang /
developer perumahan, faktor yang paling beresiko menyebabkan terjadinya
keterlambatan penyelesaian proyek perumahan adalah perubahan pekerjaan, dimana hal
ini sama dengan apa yang ditemukan dalam penelitian ini. Namun, terdapat satu hal
yang penting dalam penelitian di Kuwait tersebut, yaitu adanya faktor kendala keuangan
dari pengembang, dimana setelah terjadinya invasi perang Irak pada tahun 1990-an,
terjadi laju perkembangan ekonomi yang lambat, sehingga pengembang mengalami
kesulitan dana untuk menyelesaikan proyek perumahan tepat waktu.
Analisa hasil survei tentang alokasi resiko dilakukan untuk menunjukkan secara
deskriptif tentang sikap pengembang / developer selaku pemilik terhadap resiko
keterlambatan pada proyek pembangunan kawasan perumahan dalam hal penentuan
pihak-pihak dalam proyek tersebut yang bertanggung jawab terhadap masing-masing
faktor resiko yang telah teridentifikasi. Faktor resiko terkait dengan kurang baiknya
koordinasi intern manajemen dan administrasi pengembang akan secara penuh menjadi
tanggung jawab dari pengembang untuk menangani masalah ini. Pengembang di
Surabaya pada umumnya menggunakan sistem kontrak ”borong kerja”, sehingga jika
terjadi keterlambatan akibat kinerja yang buruk dalam kegiatan penyediaan sumber daya
dan pelaksanaan konstruksi, maka kontraktor yang bertanggung jawab secara penuh.
Untuk masalah-masalah yang berkaitan dengan ketidakpastian kondisi alam,
sosial, politik, dan ekonomi secara makro, serta ketidakpastian dalam kebijakan
pemerintah yang disusun, pengembang di Surabaya bersikap bahwa masalah-masalah
tersebut perlu ditanggung bersama antara pengembang itu sendiri dengan kontraktor,
artinya bahwa dampak keterlambatan akibat masalah-masalah ini ditanggung 50-50 oleh
kedua belah pihak. Sikap pengembang ini didasari oleh pandangan mereka yang

ISBN : 978-979-99735-6-6
B-1-5
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

menyatakan bahwa baik pengembang itu sendiri, maupun kontraktor tidak akan mampu
menanggung resiko akibat masalah tersebut secara individu, karena masalah-masalah
tersebut tidak dapat dikendalikan oleh kedua belah pihak.
Faktor-faktor resiko yang masuk dalam kategori “Tidak Diputuskan” merupakan
faktor-faktor yang masih menjadi perdebatan di kalangan pengembang di Surabaya. Hal
ini ditunjukkan oleh adanya perbedaan persepsi antar pengembang terkait dengan sikap
mereka terhadap resiko keterlambatan yang disebabkan oleh faktor-faktor tersebut,
sehingga tidak ada pihak yang secara dominan bertanggung jawab jika faktor-faktor
tersebut terjadi dan menyebabkan terjadinya keterlambatan. Hal ini disebabkan oleh
adanya perbedaan kebijakan yang disusun oleh pengembang dalam menghadapi faktor-
faktor tersebut, dimana hal ini berhubungan dengan kontrak kerja awal yang disepakati
oleh pihak-pihak yang terkait dalam proyek konstruksi perumahan.

KESIMPULAN
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan di atas, maka diambil kesimpulan
sebagai berikut :
1. Faktor-faktor resiko yang berpengaruh terhadap waktu penyelesaian proyek pada
pembangunan perumahan di Surabaya adalah “Adanya Pekerjaan Tambah”,
“Adanya Perubahan Pekerjaan”, “Keterlambatan Pihak Ketiga / Supplier”,
“Ketersediaan Material”, dan “Kompetensi Kontraktor Kurang Baik”, dimana
faktor yang paling besar indeks resikonya terhadap waktu penyelesaian proyek pada
pembangunan perumahan di Surabaya adalah “Adanya Pekerjaan Tambah” dengan
indeks resiko sebesar 9,15.
2. Faktor-faktor resiko yang menjadi tanggung jawab pengembang adalah hal-hal
yang berkaitan dengan sistem koordinasi dalam intern pengembang, sedangkan
faktor-faktor yang dialokasikan kepada kontraktor adalah hal-hal yang berkaitan
dengan kinerja konstruksi, baik dalam kegiatan penyediaan sumber daya, maupun
dalam kegiatan pelaksanaan konstruksi. Faktor-faktor resiko yang menjadi
tanggung jawab bersama antara pengembang dan kontraktor (shared) merupakan
hal-hal tidak pasti yang terkait dengan kondisi alam dan kebijakan pemerintah yang
berubah-ubah dalam hal sosial, politik, dan ekonomi secara makro, dimana hal ini
tidak mampu dikendalikan oleh kedua belah pihak.
Appendix
Berikut ini akan disajikan faktor-faktor yang digunakan dalam penelitian ini,
khususnya dalam survei utama, yaitu sebagai berikut :
F1 : Komitmen Penyelesaian Proyek Tepat Waktu Kurang Baik
F2 : Kontrol Jadwal / Progress Proyek Kurang Baik
F3 : Adanya Perubahan Pekerjaan
F4 : Perubahan Spesifikasi Teknis Pekerjaan
F5 : Ketersediaan Tenaga Kerja
F6 : Ketersediaan Material
F7 : Ketersediaan Peralatan Kerja
F8 : Produktifitas Tenaga Kerja
F9 : Produktifitas Peralatan Kerja
F10 : Desain yang Salah / Tidak Lengkap / Cacat
F11 : Kondisi Site Proyek Tidak Sesuai Perkiraan
F12 : Cuaca Buruk (Badai, Hujan Deras)
F13 : Hal-hal Tak Terduga / Force Majeure

ISBN : 978-979-99735-6-6
B-1-6
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

F14 : Material Cacat

F15 : Kebijakan Pemerintah Berubah-ubah
F16 : Akurasi Perencanaan Proyek Tidak Tepat / Tidak Sesuai
F17 : Pemogokan Buruh / Tenaga Kerja
F18 : Kenaikan Tingkat Inflasi
F19 : Kompetensi Kontraktor Kurang Baik
F20 : Masalah Gambar Kerja
F21 : Adanya Pekerjaan Tambah
F22 : Metode Konstruksi Tidak Tepat
F23 : Penyerahan Lahan oleh Pengembang Terlambat
F24 : Masalah Koordinasi Pengembang
F25 : Komunikasi dan Koordinasi dalam Organisasi Kontraktor Kurang Baik
F26 : Kualitas Pekerjaan Kurang Baik
F27 : Masalah Sub-Kontraktor
F28 : Kegagalan Keuangan pada Kontraktor
F29 : Keterlambatan Pihak Ketiga / Supplier

DAFTAR PUSTAKA
Ghosh, S. and Jintanapakanont, J. (2004), “Identifying and Assessing The Critical Risk
Factors in An Underground Rail Project in Thailand : A Factor Analysis
Approach”, International Journal of Project Management, Vol. 22, hal. 633 –
643.
Heldman, K. (2005), Project Manager’s Spotlight on Risk Management, Harbor Light
Press, Alameda.
Kartam, A S. and Kartam, A N. (2001), “Risk and its Management in The Kuwait
Construction Industry : A Contractors’ Perspective”, International Journal of
Project Management, Vol. 19, hal. 325 – 335.
Kerzner, H. (2006), Project Management A Systems Approach to Planning, Scheduling,
and Controlling, 9th Edition, John Wiley & Sons, Inc., New Jersey.
Koushki., et al. (2005), “Delays and Cost Increases in The Construction of Private
Residential Projects in Kuwait”, Construction Management and Economics, No.
23, hal. 285 – 294.
Makulsawatudom, A. and Emsley, M. (2001), “Factors Affecting the Productivity of the
Construction Industry in Thailand : the Craftsmen’s Perception”, COBRA
Conference Papers.
PMI Committee (2004), A Guide to the Project Management Body of Knowledge
(PMBOK Guide), 3rd Edition, American National Standard, Pennsylvania USA.
Proboyo, B. (1999), “Keterlambatan Waktu Pelaksanaan Proyek : Klasifikasi dan
Peringkat dari Penyebab-Penyebabnya”, Dimensi Teknik Sipil, Vol. 1, No. 1,
Edisi Maret, hal. 49 – 58.
Santoso., et al. (2003), ”Assessment of Risks in High Rise Bulding Construction in
Jakarta”, Engineering, Construction, and Architecural Management, Vol. 10,
No. 1, hal. 43 – 55.

ISBN : 978-979-99735-6-6
B-1-7
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi VIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 2 Agustus 2008

Santoso, R. (2004), Tingkat Kepentingan dan Alokasi Resiko Pada Proyek Konstruksi,
Tesis Magister Teknik Program Pascasarjana Teknik Sipil, Universitas Kristen
Petra, Surabaya.
Shen., et al. (2001), “Risk Assessment For Construction Joint Ventures In China”,
Journal of Construction Engineering and Management, Vol. 127, No. 1,
January/February.
Shen, L Y. (1997), “Project Risk Management in Hong Kong”, International Journal of
Project Management, Vol. 15, No. 2, hal 101 – 105.

ISBN : 978-979-99735-6-6
B-1-8