STUDI KELAYAKAN

PROYEK
“Aspek Studi Kelayakan”
“Konsep Ekonomi, Keuangan dan Akuntansi Proyek”

SP1223
3 SKS

Ariyaningsih, S.T.,
M.Sc.
GENAP 2018/2019
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
JURUSAN TEKNIK SIPIL DAN
PERENCANAAN
 mampu diwujudkan (realizable)
secara teknis
PROYEK KONSTRUKSI
layak (feasible) secara ekonomis

Kajian Aspek Studi Kelayakan

mengalokasikan sumberdaya perusahaan dalam batasan waktu,

modal, personalia, material, mesin dan faktor pendukung usaha
lainnya dengan efektif dan efisien dengan mempertimbangkan
profitabilitas, faktor resiko dan ketidakpastian yang mungkin akan
dihadapi
 bergantung
pada tujuan
dari proyek

berbagai
macam bidang
ilmu dan
expert yang
terlibat
proses evaluasi
saling terhadap satu aspek
berkaitan satu studi kelayakan yang
sama lain menyeluruh tidak
dapat mengabaikan
hasil evaluasi aspek
yang lain.
Aspek Studi Kelayakan
Hasil penelitian aspek pasar Proyeksi penjualan tahunan
dan pemasaran produk hasil produksi

salah satu bahan masukan untuk

menentukan kapasitas produksi
proyek yang akan dibangun.
Aspek hukum
Regulasi yang berlaku terkait perizinan
proyek dan jenis badan hukum yang
digunakan pada proyek

Aspek sosial, ekonomi dan budaya

Kondisi sosial sebuah wilayah.
Contoh dampak pergeseran sosial yang
mungkin terjadi di masyarakat karena
pelaksanaan proyek

Pengaruh proyek terhadap :

• Pendapatan nasional
• Penambahan dan pemerataan
kesempatan kerja
• Dampak pergeseran hidup masyarakat
 Aspek pasar

Menghubungkan kegiatan proyek

yang bersifat komersial dengan
pasar yang bersangkutan melalui
aspek informasi.

untuk mengidentifikasi
kesempatan dan permasalahan
yang berkaitan dengan pasar dan
pemasaran

dapat meningkatkan kualitas

keputusan-keputusan investasi
yang akan diambil.
Aspek pasar sifat pasar
perilaku konsumen
1 Menilai situasi lingkungan pasar (market environment)

peraturan/regulasi, perubahan demografi (kependudukan) dan

perubahan teknologi (teknologi produksi dan digital).

2 Program pengkajian
segmen pangsa pasar, pola jaringan dan distribusi dan promosi.
Aspek pasar

3 Mengumpulkan data data primer (data fisik usaha

dan infromasi komersial perdagangan)

data historis dari investasi

data sekunder (statistik hunian, data
sebelumnya
okupansi penyewa, melalui survei
pasar.

4 Analisis dan peramalan

mengubah sejumlah data Interpretasi dalam sebuah proses
menjadi kesimpulan dan diagram alir
laporan yang dapat
dipertanggungjawabkan.
proses pengambilan keputusan
melalui prosedur dan metode yang
sistematis.
Aspek pemasaran Lingkup prakiraan penawaran dan
permintaan produk.
Pangsa pasar
Kajian awal
Strategi pemasaran
untuk proyek
bersifat komersial

faktor pokok yang

mempengaruhi
keputusan investasi

ada tidaknya pasar

yang cukup menarik
dari produk yang
dihasilkan atau servis
yang ditawarkan
 Aspek pemasaran

1 Penawaran dan permintaan

Perincian permintaan
Permintaan masa depan
dan saat ini
Penawaran, konsumen dan
kebijakan, peraturan dan
perencanaan pemerintahan

2 Pangsa pasar dan persaingan

Pangsa pasar, peta persaingan
Harga

3 Strategi pemasaran
→ Promosi dan distribusi
Aspek teknis dan teknologi landasan pemilihan teknologi yang
digunakan dalam melaksanakan
proyek.
Hal-hal teknis dalam
pelaksanaan proyek
Analisis jenis peralatan serta kapasitas
proyek yang disesuaikan dengan kondisi
dan lokasi proyek.
Aspek manajemen Evaluasi terhadap jenis dan jumlah
sumber daya manusia yang dibutuhkan
selama proyek berlangsung.

Penjelasan mengenai
kualifikasi dan klasifikasi
tenaga kerja
Sumber pengadaan
tenaga kerja
Program rekrutmen atau
training tenaga kerja
yang akan diterapkan
 Aspek keuangan Internal Tabungan

Perolehan sumber dana pemerintah

Pembiayaan proyek Eksternal Pinjaman negara lain

(bilateral/multilateral
Tata alur dana pada proyek )
Lembaga keuangan :
untuk mencapai keuntungan IMF, IDB, World Bank
yang sudah ditargetkan.

Aspek AMDAL

dampak lingkungan yang dihasilkan dari

sebuah proyek

mulai dari awal proyek dilaksanakan sampai

ketika proyek sudah dipergunakan secara
aktif nantinya.
 Konsep Ekonomi, Keuangan dan Akuntansi Proyek

Pengukuran kelayakan proyek secara finansial dimulai dari estimasi

atau prakiraan biaya dari keuntungan (pendapatan) yang akan
dihasilkan dari proyek tersebut.
Ekonomi Teknik
Untuk menilai kelayakan suatu proyek tertentu, memperkirakan
nilainya, dan membenarkan itu dari sudut pandang rekayasa
(Watts & Chapman, 2008)

Penerapan prinsip ekonomi terhadap masalah rekayasa, misalnya

dalam membandingkan biaya komparatif dua proyek, modal
alternatif atau dalam menentukan jalur teknik yang optimal dari
aspek biaya
(Mao, 2006)
Ekonomi Teknik

sebuah perusahaan dituntut untuk tetap dapat berkembang dan survive

(dalam arti profitble) dalam pasar yang kompetitif

setiap keputusan yang memperhitungkan setiap rupiah dalam proses

rekayasanya dapat disebut sebagai keputusan yang melibatkan aspek
ekonomi teknik.
 Satuan Besaran Fisik Bangunan
a. Luas Lantai Kotor /
Gross Floor Area (GFA)
Total luas lantai (m 2) dari semua lantai
pada bangunan berdasarkan program
bangunan atau gambar perencanaan
b. Luas Lantai Bersih /
Netto Floor Area (NFA)
Luasan lantai sewa atau yang
disewakan
Selisih total luas lantai kotor
dengan ruang-ruang pelayanan
(servis dan utilitas), tangga dan
koridor.
 Satuan Besaran Fisik Bangunan
c. Satuan luas lantai
per-okupansi (orang)
Menghitung jumlah populasi
pengguna bangunan, perencanaan
sistem utilitas, transportasi dan
lainnya.
Besaran luas lantai netto per orang
tergantung dari jenis bangunan dan
standar lokasi.
d. Luas Inti Bangunan (core)
Luas ruang untuk penempatan saluran
mekanikal dan elektrikal, sarana
transportasi dan sarana pemeliharaan.
Ukuran inti bangunan dipengaruhi oleh
sistem struktur yang dipilih dan jumlah
kebutuhan elevator .

Contoh
- Apartemen 3 m 2/orang
- Perkantoran 4 m 2/orang
- Hotel 5 m 2/orang
 Satuan Besaran Fisik Bangunan
e. Efisiensi Lantai (floor
efficiency)
Prosentase dari total luas lantai
produktif terhadap keseluruhan luas
lantai kotor.
area yang dapat menghasilkan
pendapatan, seperti luas lantai sewa
f. Tinggi Lantai ke Lantai
• Jarak antara lantai satu dengan
lantai lainnya.
• Ketinggian tergantung dari fungsi
bangunan (kebutuhan dan
karakteristik ruang)
• Bangunan privat lebih rendah,
bangunan publik lebih tinggi

Contoh
- perkantoran 80%
- perhotelan 75%
- apartemen 85%
- mall 65%
 Satuan Besaran Fisik Bangunan
g. Jumlah Lantai i. Koefisien Lantai Bangunan
Dipengaruhi oleh pertimbangan
ekonomi.
Seluruh luas lantai kotor gedung
Faktor peraturan di kota
tersebut, daya dukung tanah, luas total seluruh tanah/tapak gedung
dan pertimbangan lingkungan.
• Juga ditentukan berdasarkan
h. Kepadatan Bangunan / peraturan tata kota tersebut dan
berdasarkan perhitungan ekonomi
Koefisien Dasar Bangunan setiap jenis bangunan

luas lantai dasar gedung

luas total seluruh tanah/tapak gedung

• Juga ditentukan berdasarkan

peraturan tata kota tersebut.
 Estimasi Biaya Investasi Awal (biaya pembangunan)
dan
Modal Kerja

Seluruh perkiraan biaya yang

merupakan pengeluaran yang
digunakan untuk mendapatkan
aset fisik yang diharapkan bisa
bertahan lama.

• Biaya perizinan
• biaya perlatan
• biaya instalasi
• biaya teknik
• biaya pembelian tanah
• biaya pelatihan
• dan lainnya yg masuk dalam kategori
pengeluaran.
Perkiraan Biaya Awal Analisis biaya
Pengkajian dan pembahasan biaya kegiatan
masa lalu yang akan dipakai sebagai sumber
masukan perkiraan biaya.
Melihat masa depan
Memperhitungkan dan mengadakan
perkiraan atas hal-hal yang mungkin terjadi.
 Komponen Biaya = investasi + modal tetap + modal kerja

Biaya Investasi Sewa tanah, bangunan

Biaya yang dikeluarkan untuk Pembelian mesin/peralatan produksi

mendapatkan aktiva tetap yang Kendaraan transportasi
akan digunakan perusahaan untuk
menjalankan aktivitas usahanya. Peralatan kantor
Penyediaan instalasi listsrik, air, jalan

Ditetapkan lebih dari satu

tahun, berdasarkan kebiasaan
merencanakan dan
merealisasikan anggaran
untuk jangka waktu 1 tahun.
 Komponen Biaya = investasi + modal tetap + modal kerja

A Biaya bangunan BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST)

Jumlah dari seluruh lantai Harga satuan gedung secara

X rerata dalam rupiah m2
kotor pada setiap lantai

Lantai ke- Koefisien

Harga dasar bangunan (HDB)
ditetapkan oleh daerah atau
Lantai ke-2 1,090 provinsi.
Lantai ke-3 1,120
Bangunan berlantai banyak,
Lantai ke-4 1,135 HDB dikalikan faktor pengali
Lantai ke-5 1,162
Lantai ke-6 1,197
Lantai ke-7 1,236
Lantai ke-8 1,265 BBa = Harga dasar untuk bangunan berlantai n
Lantai ke-9 1,294 BBo = Harga dasar untuk bangunan tidak bertingkat
n = jumlah lantai
Lantai ke-n BBa = BB o (1+0,02370) n
Pembiayaan Proyek = investasi + modal tetap + modal kerja
(fixed capital)

A Biaya Bangunan BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST)

Biaya yang ada dalam RAB

RAB pekerjaan pokok (pkerjaan
sipil, arsitektur, mekanikal dan
elektrikal) ditambah PPN
Bill of Quantity : rincian
perhitungan untuk setiap pos
pekerjaan
Analisis Harga Satuan Pekerjaan
Daftar Harga Satuan Bahan, Upah
Tenaga Kerja dan Peralatan
RAB pekerjaan lainnya (interior,
lansekap, ornamen khusus)
 Pembiayaan Proyek = investasi + modal tetap + modal kerja
(fixed capital)

B Biaya tidak langsung (indirect cost) Pengeluaran untuk kegiatan

pengawasan, manajemen proyek,
Gaji tetap dan tunjangan bidang
pembayaran bahan dan material,
manajemen proyek
serta jasa untuk pengadaan yang
Kendaraan dan peralatan konstruksi tidak menjadi produk permanen
termasuk biaya pemeliharaan
Pembangunan fasilitas sementara
(direksi keet, jaringan air sementara,
utilitas proyek, listrik)
Pengeluaran umum (peralatan
kecil, peralatan habis pakai)
Kontingensi (biaya tidak terduga)
Asuransi, pajak dan perizinan
Overhead (biaya pemasaran, iklan,
sewa peralatan)
 Pembiayaan Proyek = investasi + modal tetap + modal kerja

B Biaya tanah BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST)

Didasarkan dari nilai NJOP (nilai jual objek
pajak) setempat dengan harga satuan tanah
Harga satuan tanah (Rp/ per meter persegi
m2)
Biaya hukum ( proses
bea balik nama
Biaya pematangan
tanah (Rp/ m 2)
Aspek bunga (untuk
dana pinjaman)
 Pembiayaan Proyek = investasi + modal tetap + modal kerja

C Biaya Peralatan Tetap BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST)

Peralatan yang menunjang pada
saat pekerjaan kontruksi
dilaksanakan (peralatan berat dan
ringan)
Peralatan mekanikal dan elektrikal
pada saat bangunan digunakan
Peralatan lain yang tidak secara
langsung menunjang pada saat
gedung digunakan

D Biaya Konstruksi
Biaya Bangunan
+
Biaya Peralatan Tetap
 Pembiayaan Proyek = investasi + modal tetap + modal kerja

E Jasa Profesi BIAYA TIDAK LANGSUNG

(INDIRECT COST)
Biaya jasa perencanaan, konsultasi,
supervisi dan yang berkaitan dengan
kegiatan jasa sumber daya manusia
Sebesar 3% - 6%, yang diatur
berdasarkan peraturan hukum
setempat

F Biaya Administrasi
Biaya administrasi oeprasional dapat
dibebankan pada masa konstruksi
berjalan sebesar 1% - 5% dari biaya
konstruksi
 Pembiayaan Proyek = investasi + modal tetap + modal kerja

G Biaya Kontingensi (lain-lain) BIAYA TIDAK LANGSUNG

(INDIRECT COST)
Biaya habis pakai yang mendukung
kegiatan kontruksi
Biaya tidak terduga
Sebesar 5% - 10%

H Biaya Investasi Total

Seluruh biaya yang dikeluarkan
(dijumlahkan) yang merupakan
komponen biaya tidak langsung dan
biaya langsung, sejak proses studi
kelayakan hingga operasional
bangunan.
 Pembiayaan Proyek = investasi + modal tetap + modal kerja
(working capital)

• Dana yang dimiliki untuk

Tahap awal operasi
operasional perusahaan (bangunan)
Bahan bakar (diesel)
• Ukuran umum dari likuiditas, Listrik
efisiensi, dan kesehatan Bahan habis pakai
perusahaan secara keseluruhan.
Biaya persediaan (inventory)
uang tunai, inventaris, piutang, bahan mentah
hutang, porsi utang dalam waktu
Upah tenaga kerja pada
satu tahun, dan akun jangka pendek
awal operasi
lainnya.
Biaya pembelian suku cadang
• Cerminan hasil sejumlah kegiatan (peralatan mekanikal)
perusahaan, termasuk manajemen
inventaris, manajemen utang,
pengumpulan pendapatan, dan
pembayaran kepada pemasok.
Tugas Rumah
Ulas proyek berikut, menurut sumber yang anda dapatkan (sertakan
sumbernya)
Tugas Rumah
Berikan pembahasan pada 1-3 aspek Studi Kelayakan yang saling berkaitan, lengkapi
dengan data yang mendukung kelayakan pembangunan proyek tersebut.
Pembagian Dosen Asistensi

Kel 1: Pak Basyar

Kel 2: Bu Rossana
Kel 3: Pak Andika
Kel 4: Pak Andika
Kel 5: Bu Dyah
Kel 6: Bu Andina
Kel 7: Bu Ariyaningsih
Kel 8 : Pak Chris
Kel 9: Pak Hadid