DERECHO CIVIL 4.

UNIDAD 1
Es fundamental establecer, en primer lugar, que el código civil de Vélez ubicaba a los derechos reales
en el libro tercero, y no había una parte general de éstos.
Pero, el nuevo código unificado siguiendo los lineamientos del proyecto de reforma del ‘98, dividió al
código civil y comercial en seis libros, y uno de ellos, el libro cuarto, es el que regula a los derechos
reales en 14 títulos, y hay disposiciones generales.
Las principales modificaciones se dan:

 Derechos reales de garantía: hay muchos en la parte general, pero pocos de hipoteca (en
comparación con el CV donde había alrededor de 700 arts.)
 Regulación de bienes: concepto bien/cosa, ahora está en la parte general, y aarte general, y
antes se lo ubicaba en la parte de derechos reales; pero esto está ubicado en la parte general
del CCC por la amplitud del término. ART 16.
“ARTICULO 16.-Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles
de ser puestas al servicio del hombre.”
Pto1: ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de derechos subjetivos, en particular por
su oponibilidad y por la patrimonialidad de su contenido.
El derecho positivo se compone de dos grandes “ramas”; donde tenemos al derecho objetivo y al
derecho subjetivo.
El derecho objetivo, es aquel ordenamiento jurídico impuesto por el Estado.
En cambio, el derecho subjetivo, es aquella facultad que la ley le reconoce a un sujeto respecto de
personas o de bienes, y para cuyo ejercicio se le reconocen acciones determinadas o excepciones.
Es, decir, son las prerrogativas de las personas. Aquí ubicamos a los derechos reales; que según su
oponibilidad son absolutos y según su contenido, son patrimoniales.
Pto2: Origen histórico del dualismo: derechos reales y personales. Concepción dualista clásica.
El DUALISMO, encuentra su origen en el derecho romano. Y se caracteriza por distinguir a los
derechos personales de los derechos reales, según los elementos constitutivos de cada uno y
principalmente según el sujeto pasivo. Así, establece:
 DERECHOS PERSONALES: hay un sujeto activo; un sujeto pasivo determinado; y una
prestación. Por ejemplo, una obligación.
 DERECHOS REALES: hay un sujeto activo y un objeto, y una relación directa e inmediata entre
ellos; no hay sujeto pasivo titular de la obligación, por lo tanto, el sujeto pasivo es
indeterminado.
Pto3: Teorías unitarias= personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la existencia de
sujeto pasivo determinado.
Las doctrinas unitarias, son aquellas que tienden a eliminar distinciones, y consideran que todos los
derechos son reales, o que todos los derechos son personales.
La teoría personalista, establece que todos los derechos son personales, porque no podría haber una
relación entre un sujeto y una cosa (Kant). Además, en los derechos reales, siempre hay un sujeto
pasivo, por ejemplo, la comunidad que es quien debe respetar ese derecho.
En cambio, la teoría realista establece que todos los derechos son reales, porque en realidad la
relación no se da entre las personas, sino que se da entre patrimonios, es decir, entre cosas. “La
relación del derecho personal, no se da entre personas, sino entre cosas”. Esta idea, es el
fundamento de que el patrimonio es la garantía común de los acreedores.
Tenemos, además, otras concepciones:

 MINORÍAS INSTITUCIONALISTAS: distinguen a los derechos según su mayor o menor

contenido patrimonial; es decir, distinguen entre el aumento de la institucionalización, según
el grado.
 SUJETO PASIVO DETERMINADO: por ejemplo en los derechos reales sobre cosa ajena, hay un
sujeto pasivo que sería quien tiene la cosa. Por otro lado, hay quienes niegan esta postura y
lo consideran uno más entre todos los integrantes de la comunidad, que deben respetarlos.
 DOCTRINA NEOCLÁSICA: tesis intermedia entre dualistas y monistas.
Pto4: comparación entre los derechos reales y los personales. Relaciones.
DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES
Relación directa e inmediata del sujeto con el No hay relación directa entre el sujeto y el objeto
objeto
Objeto es una cosa Objeto es una determinada prestación del deudor,
que consiste en: dar, hacer o no hacer.
IUS PERSEQUENDI: consiste en el poder que tiene el No existe.
titular del derecho real de perseguir la cosa en
manos de quien la tenga.
IUS PREFERENDI: consiste en que cuando una Los acreedores aquí no tienen este privilegio, a no
persona tiene el derecho real sobre determinada ser que la ley les conceda un determinado privilegio
cosa, y luego aparece otra persona con un derecho (ej: acreedor privilegiado)
real sobre la misma cosa de fecha posterior, la
primera tendrá preferencia sobre la última.
(primero en el tiempo, mejor en el derecho)
Oponibilidad es absoluta, oponible erga omnes. Opinibilidad es relativa, oponible inter partes (solo
se opone al deudor)
Creación está determinada por la ley, y sólo por la Su creación está librada a la autonomía de las
ley. Son limitados y numerus clausus; lo que partes, que juega un papel fundamental en materia
significa que no pueden ser creados por las partes. de obligaciones.
Régimen legal que se aplica es el ORDEN PÚBLICO. Rige la autonomía de la voluntad, y su límite es el
orden publico, la moral, la buena fe y las buenas
costumbres.
Dos elementos constitutivos: sujeto activo y objeto. Tres elementos constitutivos: sujeto activo, sujeto
pasivo y objeto.
Adquisición: reunir título y modo suficiente. Adquisición: es necesario un hecho o un acto
jurídico que le de nacimiento.
 Publicidad: es necesaria para su oponibilidad erga
omnes.
Duración: temporales o perpetuos.
Sujeto pasivo: indeterminado (porque solo hay una
relación de posesión entre el sujeto activo y la cosa)
Causa: título y modo suficiente.
Competencia del juez: lugar donde está ubicada la
cosa.
Ley aplicable: lugar donde está situada la cosa.
Exclusividad: puede existir en los DR, ya que una
cosa que me pertenece totalmente a mi no le
puede pertenecer a otro.
Tradición: es imprescindible para transmitir la
mayoría de los DR.
Prescripción: pueden adquirirse por prescripción
adquisitiva, que es la posesión continua durante el
tiempo requerido por ley.
Posesión: la mayoría de los DR se ejercen por la
posesión, excepto hipoteca y servidumbre.
Acciones reales pueden ser ejercidas contra todos.
Publicidad: no es necesaria.
Duración: siempre son temporales.
Sujeto pasivo: determinado (poque existe una
relación personal entre acreedor y deudor)
Causa: obligación plasmada en un contrato.
Competencia del juez: lugar de cumplimiento de la
obligación.
Ley aplicable: lugar de celebración del contrato.
Exclusividad: no puede existir en los DP ya que lo
que se me debe a mi también se le puede deber a
otro.
Tradición: no es imprescindible, ya que basta con el
mero consentimiento.
Prescripción: no pueden adquirirse mediante esta,
ya que aquí procede la prescripción liberatoria.
No se ejercen por posesión, ya que nacen con el fin
de ser extinguidos mediante el pago.
Acciones personales sólo pueden ser ejercidas
contra el deudor de la obligación.

Relaciones entre derecho personal y derecho real:

 Los derechos personales de garantía van a avalar el pago de un derecho personal creditorio.
 Los derechos personales pueden ser fuente de derechos reales.
Pto5: Supuestas situaciones intermedias entre los derechos reales y los personales: a)derechos
reales “in faciendo”; b) “ius ad rem”; c) “obligaciones propter rem”.
DERECHOS REALES IN FACIENDO
Es un caso en donde se imponen obligaciones concretas sobre la cosa, a determinadas personas,
independientemente del carácter absoluto de los derechos reales.
¿por qué decimos que se trata de una situación intermedia? Porque la característica principal que
define a los derechos reales, es su absolutividad: lo que supone la obligación de respeto y aceptación
de estos por toda persona ajena a su titularidad, pero sin imponer obligaciones concretas sobre la
misma cosa a personas determinadas.
Sin embargo, en los derechos reales in faciendo, no sólo se impone la obligación de respeto erga
omnes, sino que además se impone a determinadas personas obligaciones derivadas de su
obligación con la cosa. Por ejemplo, las servidumbres activas; o cuando el fundo sirviente se obliga a
mantener el camino).
IUS AD REM
Es una situación intermedia ente una obligación (derecho personal) y un derecho real, que consiste
en la facultad del acreedor a una obligación de dar, antes de la entrega de la cosa.
No implica una potestad directa e inmediata sobre la cosa sino la posibilidad de que ésta se produzca
en el futuro. Por ejemplo, el derecho a cobrar los canones de una cosa, o también el contrato de
leasing (se me ocurre a mí).
Primero se da una relación contractual; y luego existe la posibilidad de que en el futuro se tenga la
cosa.
OBLIGACIONES PROPTER REM
Son aquellas obligaciones que nacen, se transmiten y se extinguen, con el nacimiento, transmisión y
extinción de un derecho real. VAN EN FORMA CONJUNTA. Las obligaciones siempre se trasladan con
la cosa, la cosa siempre es la misma, pero lo que cambia es el poseedor; por ejemplo, las expensas
de un departamento.
Las obligaciones pueden ser de hacer, de dar o de no hacer.
Son de origen legal.
La transmisión o el abandono de la cosa, transmite la obligación; salvo en el caso de las expensas
donde el abandono no libera.
Pto6: Casos de institutos de naturaleza jurídica controvertida.
Lo que se discute es su naturaleza jurídica: ¿se trata de un derecho personal o de un derecho real?
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Hipoteca, prenda, antícresis.
Algunos podrían sostener que son derechos personales, por ser accesorios de derechos de esa
naturaleza. Sin embargo, la accesoriedad del derecho de garantía sólo hará que su suerte quede
supeditada a la del derecho personal al que accede, pero esto no puede nunca influir sobre su
naturaleza jurídica.
La realidad es que la naturaleza jurídica está discutida, por el hecho de que no se produce la
tradición. (ej: hipoteca)
PRIVILEGIOS
Si bien el ppio general es que todos los acreedores se encuentran frente al deudor común en un pie
de igualdad, cualesquiera que sean las fechas de los créditos, excepcionalmente la ley otorga a
ciertos acreedores el derecho a ser pagado con preferencia a otros.
Este derecho se llama privilegio, y al igual que los derechos reales de garantía, es accesorio al crédito
respectivo.
Para algunos autores, el privilegio es un derecho real, pero esta tesis es difícil de sostener en nuestro
derecho:

 carece de inherencia a la cosa sobre cuyo precio se hará efectivo,

  no tiene ius persequendi, ni ius preferendi.
El privilegio no es un derecho real, ni personal, sino que es una simple cualidad de determinados
derechos; es decir, son cualidades que tienen los créditos (derechos personales) de ser cobrados con
preferencia o no.
Pto 7: Incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y reglamentarias.
Configuración y modificación de los derechos reales. “Numerus clausus”. Fuentes. Tipicidad.
La incidencia del orden público en los derechos reales, se da por su importancia política, económica
y social. Aquí se antepone el orden público ante la autonomía de la voluntad; y se asegura la
efectividad del derecho real al investirlo de una norma imperativa, de manera de impedir que se
controvierta y comprometa la eficacia y vigencia del propio sistema.
Los derechos reales son creados por la ley y los rige el orden público debido a su contenido
patrimonial; porque al ser relaciones patrimoniales, no pueden dejarse al arbitrio de las partes.
NORMAS ESTATUTARIAS: establecen que las normas que hacen a la esencia de los derechos reales,
son exclusivamente de orden público. Refieren a cuáles son los derechos reales, y cuáles son los
alcances de su contenido. No pueden ser modificadas. AQUÍ SE ENCUENTRAN LAS NORMAS
NUMERUS CLAUSUS.
NORMAS REGLAMENTARIAS: son aquellas de aplicabilidad supletoria, por lo tanto, por voluntad de
las partes se podría prescindir de ellas; y pueden modificarse. Estas no son de orden público.
NUMERUS CLAUSUS
Determina cuáles son los derechos reales y su contenido en abstracto, pero no avanza sobre cuál ha
de ser la calidad específica de ese contenido. Establece que los derechos reales NO PUEDEN SER
CREADOS POR LAS PARTES, son de orden público.
“ARTICULO 1884.-Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida
sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de
su estructura.”
Este artículo demuestra la incidencia del orden público en los derechos reales, de modo tal que son
derechos sustancialmente de orden público, es decir, derechos cuyo contenido está impuesto por la
ley de manera exclusiva. Es por esto que sus elementos (sujetos y cosas que conforman su
estructura), el contenido (potestades propias de cada estatuto), la constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción de ellos, deben estar conformados de acuerdo a lo que disponen
en general estas disposiciones y en particular los títulos que regulan los derechos de propiedad de
manera específica.
Se trata de la noción de numerus clausus: que establece un número cerrado de derechos reales, que,
por lo tanto, no podrán ser otros ni con otro contenido que el expresamente prescripto por la ley.
Así, se trata de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un
marco de seguridad jurídica para satisfacción de la comunidad y sus integrantes. Y para esto se
necesita de reglas claras que no puedan sr modificadas por los particulares; de ahí que en materia de
derechos reales impera el orden público (como dije anteriormente) y este impide la modificación de
sus elementos, contenido, modo de adquisición, constitución, transmisión, duración y extinción por
parte de los particulares. A razón de esto, la nulidad a la que se refiere in fine del artículo, es absoluta
y puede ser declarada por el juez aún de oficio.
“ARTICULO 1887.-Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.”
Si como dije anteriormente, la regulación de los derechos reales es establecida sólo por la ley, es
obvio que ella debe enumerar cuáles son estos derechos reales; y así, los consigna según el mayor
número de potestades que concede. En otras palabras, desde el dominio, hasta la prenda.
A su vez, cada uno de los derechos reales, tiene su propio contenido, el que se estructura bajo el
esquema del tipo, de donde resulta el término TIPICIDAD; para permitir hacer cumplir la premisa en
cuya virtud cada derecho no puede tener otro contenido ni otorgar otras facultades más que las que el
tipo concede.
Fuente: es la causa o el origen del derecho real, que es la LEY.
Pto8: Consecuencias de la pretendida configuración de otros derechos reales o de la modificación de
los previstos.
La pretendida configuración o modificación de derechos reales, por todo lo establecido
anteriormente, no valdrá de ninguna manera; sí podrá valer como derecho personal si es que su
configuración lo permite. Y la consecuencia es la nulidad absoluta, que incluso puede decretarse de
oficio por el juez.
Pto 9: Caracterización de los derechos reales previstos en el código.
 IUS PERSEQUENDI: persecución. Impedir que otro ejerza un derecho en contravención con el
que tiene un derecho real a su favor. El titular tiene el derecho a perseguir la cosa en poder de
quien se encuentre.
 IUS PREFERENDI: es fundamental entender, que no debe ser confundido con el privilegio,
que es una cualidad del crédito. Se trata de hacer valer, en caso de conflicto, el derecho real
 por sobre otros de la misma especie o personales constituidos posteriormente. Responde el
principio temporal que dice: “primero en el tiempo, mejor en el derecho”.
“ARTICULO 1886.-Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente”
 NUMERUS CLAUSUS (explicado anteriormente).
 PRINCIPIO DE CONVALIDACIÓN: “ARTICULO 1885.-Convalidación. Si quien constituye o
transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o
transmisión queda convalidada”
Es una solución propuesta por la ley para zanjar los efectos de la ineficacia genética de todo acto
que tiene por disponente o constituyente de un derecho real a quién, en definitiva, sólo con
posterioridad adquiere ese estamento.
Este principio se utiliza para evitar la declaración de ineficacia (nulidad) y con ello, la restitución
de lo que mutuamente se dieron los contratantes que intervinieron en la cadena de ese derecho
real. De esta manera, acaecida la adquisición posterior, la convalidación se presenta como una
fórmula que “economiza” la solución.
 Se ejercen por la POSESIÓN o por ACTOS POSESORIOS; salvo la servidumbre y la hipoteca.
 TRANSMISIBILIDAD: todos los derechos reales son transmisibles, salvo que una ley establezca
lo contrario.
 Son de ORDEN PÚBLICO. (Explicado anteriormente)
 DERECHO ABSOLUTO: su oponibilidad puede hacerse valer erga omnes.
 RELACIÓN INMEDIATA: hay una relación directa e inmediata entre el sujeto y el objeto, no hay
sujeto pasivo.
 PUBLICIDAD ERGA OMNES: se puede dar a través de la tradición (entrega en los bienes
muebles); o a través de la inscripción en registros (para muebles registrables e inmuebles).
 ACCIÓN REAL: su titular puede ejercer una acción, que puede ser: negatoria, confesoria, -
reivindicatoria o de deslinde.
Pto10: derechos reales fuera del código e institutos configurados a la manera de ellos.
HIPOTECA BANCARIA, NAVAL y AERONÁUTICA.
PRE ANOTACIÓN HIPOTECARIA.
Pto 11: clasificación.

 DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA: el dueño de la cosa y titular del derecho real son la
misma persona.
Estos pueden ser total; cuando el derecho real se ejerce sobre toda la cosa, por ejemplo
dominio. O puede ser parcial, cuando el ejercicio se comparte, por ejemplo: condominio.

 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA: el dueño de la cosa y el titular del derecho real son
distintas personas.
“ARTICULO 1888.-Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del
titular del bien gravado.”

 DERECHOS REALES PRINCIPALES.

 DERECHOS REALES ACCESORIOS: estos son los derechos de garantía, como la hipoteca,
prenda o antícresis; ya que están afianzando una obligación principal.
“ARTICULO 1889.-Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y
la prenda.”

 DERECHOS REALES REGISTRABLES: son aquellos en los que la ley pide que se inscriban los
títulos en los registros correspondientes.
 DERECHOS REALES NO REGISTRABLES: no requieren inscripción a ningún registro.
“ARTICULO 1890.-Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos
portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.”

 DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESIÓN: todos, excepto la servidumbre y la

hipoteca.
 DERECHOS REALES QUE NO SE EJERCEN POR LA POSESIÓN: son la servidumbre y la hipoteca.
“ARTICULO 1891.-Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión.”