PROYECTO DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO

MULTIFAMILIAR DE 5 PLANTAS EN PIURA

Tamaño de planta
 Piura es una de las ciudades altamente atractiva para el sector inmobiliario.
Es la ciudad norteña con mayor colocación de créditos para adquirir
viviendas.
 “Piura está creciendo, las inversiones se van a triplicar en los próximos 10
años y habrá demanda de mano de obra. La población joven necesitará un
espacio para vivir” (José Práxedes-Gerente General de Inmobiliaria y
Constructora El Ángel. 29 de mayo de 2016).
 Al 2016, en Piura existe un déficit de vivienda de más del 50%, demanda
insatisfecha. Sin embargo, las inmobiliarias invertirían más si Piura contara
con un plan de desarrollo integral de agua, alcantarillado y sistema de
drenaje pluvial.
 Se estima que hay un mercado inmobiliario en Piura para 20 años más. La
población de los sectores A y B busca ciudades con mayor crecimiento, por
ejemplo, Lima, sin embargo los sectores C y D prefieren quedarse en sus
lugares natales.

Localización de proyecto
MULTIFAMILIAR DE 5 PLANTAS EN PIURA

Los Cocos del Chipe

URB. MIRAFLORES COUNTRY CLUB EN PIURA

ASPECTOS QUE SE TOMARAN EN CUENTA PARA LA VALORICZACION

ITEM Los Cocos del Chipe URB. MIRAFLORES

COUNTRY CLUB
ACCESO A MATERIAS FACIL ACCESO A FACIL ACCESO A
PRIMAS MATERIA PRIMAS MATERIA PRIMAS

ACCESO A NO TIENEN ACCESO A NO TIENE ACCESO A

MERCADO CENTROS COMERCIALES CENTROS
COMERCIALES
CLIMA TEMPLADO TEMPLADO CON
LLUVIAS
OCACIONALES
COSTO DE $140933 $ 80 000 - $ 100 000
VIVIENDAS

PPRECIO DEL $799 $274

TERRENO POR
METRO CUADRADO
AREA DEL 176.4 140
TERRENO

UBICACIÓN UBICADA CERCA DE UNA UBICADA CERCA DE

AVENIDA, PEQUEÑA UNA AVENIDA, GRAN
CANTIDAD DE PARQUES CANTIDAD DE
PARQUES. EN LA ZONA
CENTRO DE ESTUDIOS
SUPERIOR,
ADYACENTE AL
PARQUE DEL
RECUERDO EN PIURA
NIVEL ORIENTADA A NIVEL ORIENTADA A NIVEL
SOCIECONOMICO SOCIECONOMICO A-B SOCIECONOMICO A-B

ACCESO A MANO DIFICULTAD AL NO SE TINE MUCHOS

DE OBRA CONSEGUIR MANO DE INCONVENIENTES AL
OBRA CONSEGUIR MANO DE
OBRA
INSTALACIONES DE CONSTA CON CONSTA CON
LUZ INSTALACION DE LUZ INSTALACIONS DE LUZ

CONSTA CON CONSTA CON

INSTALACIONES DE INSTALACIONS DE AGUA INSTALACIONS DE
AGUA POTABLE AGUA POTABLE
VALORACION

OPCION A: Los Cocos del Chipe

OPCION B: URB. MIRAFLORES COUNTRY CLUB

PORCENTAGE A P B P

ACCESO A MATERIAS PRIMAS 30 10 300 10 300

ACCESO A MERCADO 10 1 10 1 10

APOYOS LEGALES 1 1 1 1 1

CONEXIÓN DE AGUA 15 8 120 9 135

CONEXIÓN ELECTRICA 15 7 105 8 120

CLIMA 5 9 45 7 35

TERRENO

COSTO 10 5 50 8 80

AREA 10 6 60 5 50
ACCESO A MANO DE OBRA 4 3 12 5 20

100 703 751

PUNTUACIONES OPTENIDAS
LOS COCOS DEL CHIPE 703
URB. MIRAFLORES COUNTRY CLUB 751

Se puede concluir que el mejor lugar para realizar una construcción de una
vivienda multifamiliar seria en la urb.miraflores.
El proyecto se realizará en la Urbanización Miraflores Country Club, ubicado en
el distrito de Castilla en Piura, por esta zona en donde está ubicado el lote con
que cuenta la empresa, cabe resaltar que la elección de Piura como
departamento para realizar el proyecto se debe a que dicho departamento es el
segundo con mayor déficit habitacional en todo el país. (ver imagen 1).

Fig. 6 Ubicación Miraflores Country Club-Piura

Fuente google Maps agosto 2016

LOCALIZACIÓN DEL TERRENO

El terreno está ubicado en la parte II de la urbanización Miraflores Country Club-
Piura y cuenta con área de 140 m2 y ésta ubicado en la calle 38 cuyo ancho de
vía es de 11 metros, y cuyo bloque tiene el código CJ- 06 (Ver imagen 2).
 Fig. 7. Ubicación del lote.
Fuente: Constructora E & D SAC

INGENIERIA DEL PROYECTO

ESPECIFICACIONES

El Proyecto “Residencial Boulevar”, es un proyecto de vivienda multifamiliar que

será construido sobre un lote de terreno de 140 m2, con frente a la calle.

Contará con un total de 05 departamentos de los cuales 3 serán de área

aproximada 110 m2 y dos mini departamentos de área aproximada 60 m2.
 Fig. 8 Vista referencial de edificio.
Fuente: Edificio La Mar –Miraflorez Lima

INGENIERIA DEL PROYECTO

CARACTERISTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS

El proyecto cuenta con dos clases de departamentos en función
básicamente a su área y a la calidad de sus acabados y se tiene la
siguiente propuesta:

Tipo A:
Área aprox. 110 m2
Tipo de acabados: De primera. (Grifería pesada marca vainsa, cerrajería
importada, puertas de madera tornillo, pintadas blanco al duco, porcelanato
español, en pisos y paredes de baño del tipo, barra de granito en cocina, muebles
altos y bajos en MDF, sanitarios tipo one pice marca vainsa, luninaria importada
tipo lets).
Tipo B:
Área aproximada: 60 m2
Tipo de acabados: Intermedio. (Grifería estándar marca Italgrif, cerrajería marca
cantol, puertas contra placadas, pintadas blanco al duco, barra de cocina de
concreto armado, enchapado con porcelanato, sanitarios one pice modelo chino,
luminaria nacional con focos ahorradores).

DISEÑO ARQUITECTONICO
Sin embargo, se puede mencionar de forma resumida que en la
primera planta se única la cochera, la cisterna, el cuarto de bombas y el
minidepartamento.
En el segundo, tercer y cuarto nivel se ubican los departamentos
tipo flats.
Y en el quinto nivel se ubica la terraza donde se tiene la zona
tendal, la zona de parrillas y el otro minidepartamento.

DISEÑO ESTRUCTURAL
En cuanto al diseño estructural se cree conveniente trabajar con un
sistema mixto- a porticado y con muros de corte (placas de concreto),
básicamente en virtud de los ahorros obtenidos en tiempo de
construcción, ya que cuando se utilizan placas de concreto ya no es
necesario tarrajear, solo se empasta y pasa directamente a ser pintado.
 MATERIAS PRIMAS

CUADRO DE MATERIA PRIMA

MATERIA PRIMA LOCALIZACIO RECORRID VOLUMEN PRIORIDA

N O D
CEMENTO Panamericana 5.7 km 1
Nte. 12, Piura 680 BOLSAS
(DINO)
LADRILLOS Panamericana 5.7 km 10000 2
Nte. 12, Piura UNIDADES
(DINO)
ARENA GRUESA MZ A LT 4 ,URB 1.68 KM 50 M3 3
LA
PROVIDENCIA,
Calle Don
Manuel, Piura
ARENA FINA MZ A LT 4 ,URB 1.68KM 70M3 4
LA
PROVIDENCIA,
Calle Don
Manuel, Piura
ACERO Panamericana 6.82 km 3500 KG 5
Nte. 12, Piura

ACCESORIO PAR Separadora 6.82 km 30 UNIDADES 6

BAÑO Industrial,
Segunda Etapa,
Esquina Avenida
Chulucanas, 26
de Octubre, Piura
ACABADOS Separadora 5.7 km 30 M3 7
Industrial,
Segunda Etapa,
Esquina Avenida
Chulucanas, 26
de Octubre, Piura
TUBERIAS DE Panamericana 6.82km 780 8
AGUA Y Nte. 12, Piura UNIDADES
(DINO)
ALCANTARILLAD
O
MAQUINARIA Segunda Etapa, 2.5 km 3 9
PESADA Esquina Avenida MESCADORA
Chulucanas, 26 S
de Octubre, Piura 3 VOLQUETES

CUADRO DE COSTOS DE TRNASPORTE DE MATERIA PRIMA

TCOSTO DE
MATERIA PRIMA VOLUMEN
TRANSPORTE

CEMENTO 250
680

LADRILLOS 10000 300

ARENA GRUESA 50 M3 450

ARENA FINA 70 450

ACERO 3500 180

ACCESORIO PAR
30 120
BAÑO

ACABADOS 30 200

TUBERIAS DE
AGUA Y 780 350
ALCANTARILLADO
EQUIPO Y MAQUINARIA
A. EQUIPO

– La mezcladora: es una máquina para elaborar el hormigón, el constructor

tiene que hacer un gran esfuerzo físico porque bate piedra, arena, cemento y
agua, que son materiales pesados. Por ello usar el trompo humaniza el trabajo
y lo agiliza.

– El nivel: Un nivel es un instrumento de medición utilizado para determinar la

horizontalidad o verticalidad de un elemento.
– La plomada : Instrumento, formado por una pesa de metal colgada de una
cuerda, que sirve para señalar la línea vertical.

– La manguera de nivel: Es una operación que consiste en transportar o pasar

puntos o referencias de nivel, valiéndose de una manguera de plástico
transparente llena de agua.

– La escuadra: Instrumento de dibujo lineal hecho de madera, metal o plástico,

que tiene forma de triángulo rectángulo isósceles o está constituido por dos
reglas perpendiculares.

– La wincha: Es una cinta métrica flexible, enrollada dentro de una caja de

plástico o metal, que generalmente está graduada en centímetros en un
costado de la cinta y en pulgadas en el otro.

– El escatillón: os escantillones son un patrón o guía a seguir en la

construcción o fabricación de un objeto. No todos los escantillones son iguales,
cada uno depende del objeto que se va a construir.

– Andamios: Un andamio es una construcción provisional con la que se

permite el acceso de los obreros a los distintos puntos de una construcción,
B. MAQUINARIA

 LAS VOLQUETAS: un vehículo para transportar tierra u otros

materiales con un dispositivo mecánico para volcarla

 NIVEL DE INGENIERO : también llamado nivel óptico o equialtímetro

es un instrumento que tiene como finalidad la medición
de desniveles entre puntos que se hallan a distintas alturas o el
traslado de cotas de un punto conocido a otro desconocido.

 TEODOLITO: Instrumento topográfico de precisión para medir ángulos

de distintos planos.

 ESTACION TOTAL: Se denomina estación total a un aparato electro-

óptico utilizado en topografía, cuyo funcionamiento se apoya en la
tecnología electrónica. Consiste en la incorporación de un
distanciómetro y un microprocesador a un teodolito electrónico.
PLANO
PROGRAMACION DEL PROYECTO

DIAGRAMA DE GANTT
ESTUDIO ECONOMICO

Flujo de caja
 Organigrama

Gerencia general

Gerencia de ADMINISTRACION
Gerencia del economía
PROYECTO

Elaboración Contadores
del proyecto
CONTRATOS

Proyectista
FACTURACIO
N

Ejecución del
proyecto
FINANZAS

Ing. residente Supervisor

Arquitect
o
Jefe de
obra

Ing. Ing
electricis sanitario
ta
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Técnicamente el proyecto es posible, ya que existe la tecnología que

permite realizarlo, financieramente también porque existe la posibilidad de
financiar el proyecto ya sea con una entidad bancaria o con un inversionista.

Finalmente, en la evaluación económica, se obtiene un TIR de 6%, un

tiempo de recuperación de la inversión de 25 meses y un VAN de $ 85 000.00,
por lo que teniendo en cuenta estos resultados y apoyados en la teoría
económica que sustenta éstos valores se cree conveniente llevar a cabo el
proyecto.

Se recomienda obtener el financiamiento a través de una entidad

bancaria, ya que un inversionista exigirá mayor retorno de su inversión, lo cual
perjudica la rentabilidad del negocio.

En la evaluación económica se recomienda adicionar el factor inflación y

la depreciación para obtener valores más cercanos al real, así mismo es
recomendable realizar un análisis de sensibilidad ya que el grado de inversión
así lo amerita.