El contrato de arrendamiento – Bigio

Diferencia de su regulación en el CC 36 y CC 84:

1. Denominación (antes conducción-locución de cosas).

2. Distinción con el contrato de locación de servicios y de obra (involucran la prestación de
un servicio).
3. No solo se aplica solo a la cesión del uso de cosas (se cambia “cosa” por “bien”).

Prestación: ceder el uso de un bien.

Sujetos: arrendador (se obliga a ceder el uso del bien) y arrendatario (se obliga a pagar una
renta).

Arrendamiento agrario: remite su tratamiento a una ley especial.

Mejoras: el arrendatario es poseedor inmediato del bien, por lo que su regulación está en el
libro de Reales.

Límite máximo: 10 años.

Sub-arrendamiento: prohibido, salvo asentimiento escrito del arrendador.

Enajenación del bien arrendado: depende de si se encuentra inscrito o no en el Registro.

Obligaciones de saneamiento: se aplican al arrendador (transferente de la propiedad) los

principios generales.

La regulación del arrendamiento busca un equilibrio entre los derechos del propietario y del
arrendatario y conferir seguridad al inversionista de la industria de construcción.

Arrendatario: derecho al uso de la vivienda durante el plazo del contrato y a no ser perturbado
por el arrendador.

Arrendador: derecho a percibir la renta convenida y a obtener la restitución del bien arrendado
al vencimiento del plazo del contrato.

DEFINICIÓN

Consensual: se perfecciona y genera obligaciones entre las partes con el solo acuerdo de
voluntades.

Informal: las partes tienen libertad para establecer la forma para constatar el arrendamiento.
No se establece una forma cuya inobservancia de sanciona con nulidad.

Prestaciones recíprocas: crea obligaciones a cargo de ambas partes que están vinculadas entre
ellas y tienen la calidad de prestación y contraprestación.

Oneroso: implica ventajas y sacrificios para ambas partes.

Conmutativo: las partes conocen con certeza las ventajas del arrendamiento desde su
formación.

Bien materia del contrato: puede ser material (cosa u objeto material) o inmaterial (incorporal,
no puede ser apreciado por los sentidos); consumible o no consumible (generalmente se cede
uno no consumible); determinable o no determinable, y futuro.
Cesión de uso: obligación principal del arrendador que se cumple con la entrega del bien y sus
accesorios al arrendatario, en el lugar y tiempo acordados. No confiere al arrendatario el
derecho de apropiarse de los frutos del bien.

Pago de cierta renta: obligación esencial del arrendatario. Se paga como contraprestación por
la cesión de uso del bien. Debe ser determinada o determinable. Si no se acuerda renta, el
contrato no se forma por falta de acuerdo sobre uno de sus elementos esenciales.

1. No debe ser necesariamente en dinero. Puede estar constituida por servicios, la

transferencia de la propiedad de un bien e incluso ser mixta. La renta pagadera (el cobro
de un porcentaje determinado de ventas que realice el arrendatario en un plazo
establecido) es válida porque es determinable. El fin es posibilitar el pago de la renta a
través de diferentes medios y sujetar los contratos donde se cede el uso de un bien,
pero el pago no es en dinero a las normas del arrendamiento.
2. Puede efectuarse en moneda nacional (suma determinada o determinable, si es
determinable se permite que sea referido a índices de reajuste automático o al valor de
otras monedas o mercancías) o extranjera (obligación facultativa legal, por la que el
arrendatario puede liberarse pagando el equivalente en moneda nacional al tipo de
cambio de venta que tenga la moneda extranjera el día de pago).
3. La norma supletoria señala que la renta debe ser pagada cada mes y una vez
transcurrido el período (la renta es exigible luego de este). Se concede beneficio al
deudor de la renta. Las partes pueden pactar el pago por el período que consideren
conveniente (por períodos diarios, semanales, quincenales, etc.) y la oportunidad de
pago (por períodos vencidos o adelantados).
4. La norma supletoria señala que debe ser efectuado en el domicilio del arrendatario,
siguiendo la regla general “el pago debe efectuarse en el domicilio del deudor”. Las
partes pueden acordar que se realice en un lugar distinto.

Duración: tiene la característica de ser temporal. El legislador busca que la propiedad no se

encuentre desprovista largo tiempo de uno de sus atributos. No puede exceder 10 años y 6 años
cuando el bien pertenece a entidades públicas o incapaces. Los arrendamientos perpetuos no
son válidos. Si el arrendamiento excede los límites señalados, se entiende reducido a los mismos
(el fin es preservar los contratos y anular los efectos en vez de invalidar el acto).

Tracto sucesivo: el arrendador cumple a cada instante la obligación de ceder el uso del bien y el
arrendatario por cada instante del uso del bien debe pagar una parte proporcional del precio
convenido.

Naturaleza jurídica del derecho del arrendatario: la doctrina mayoritaria considera que es un
derecho de crédito. Las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento regulado en
nuestro ordenamiento generan una relación personal entre el arrendador y el arrendatario (el
arrendatario tiene el derecho a solicitar al arrendador la entrega del bien y sus accesorios, a
exigir una prestación de hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien y a no ser
perturbado por el arrendador en su uso pacífico). El arrendatario necesita de la cooperación del
arrendador para ejercitar su derecho. Tiene una pretensión frente a este, pero no tiene un poder
sobre la cosa arrendada ni puede oponer a los terceros ese poder. Cuando se entrega el bien, el
arrendador ejercita su derecho de uso poseyendo el bien. Sin embargo, no es un derecho real
porque no tiene oponibilidad absoluta frente a terceros:

1. Si se enajena un bien en el transcurso del arrendamiento que no ha sido inscrito en el

Registro, el adquiriente puede darlo por concluido.
 2. El arrendamiento concluye si el arrendador es vencido en el proceso en el que se discute
su derecho.
3. Si se da en arrendamiento un mismo bien a dos personas, se prefiere al que goza de
prelación (el arrendatario de buena fe que inscribió su derecho en primer lugar), no
necesariamente al poseedor.

La excepción es el arrendamiento inscrito, en el que el adquiriente deberá respetar el contrato,

no importando que el arrendatario se encuentre en posesión del bien.

El arrendamiento y el derecho de uso:

Similitudes: cuando el derecho de uso se constituye a título oneroso.

1. Se adquiere solo el derecho al uso del bien, no a los frutos de este.

2. Su constitución no está sujeta a ninguna formalidad.

Diferencias:

1. El derecho de uso tiene carácter real y la transferencia del bien durante el curso del
contrato no importa su extinción. La transferencia del bien durante el arrendamiento
puede extinguir el contrato si así lo quiere el nuevo propietario.
2. El derecho de uso es intransmisible y no puede ser cedido a tercera persona. El
arrendamiento puede ser objeto de cesión de posición en los casos permitidos por ley.
3. El derecho de uso puede constituirse por acto unilateral y testamento. El arrendamiento
solo por contrato.
4. Si vence el plazo del contrato de derecho de uso, el usuario permanece en posesión del
bien y el propietario no exige su devolución, el usuario se convierte en poseedor
precario (su título posesorio ha terminado). En el contrato de arrendamiento, la
permanencia del arrendatario en uso del bien luego del plazo convenido se entiende
como la continuación de la relación obligacional bajo sus mismas estipulaciones.

El arrendamiento y el derecho de usufructo:

Similitudes:

1. Se adquiere un derecho al uso de un bien ajeno (hay posesión inmediata).

2. Tienen carácter temporal.

Diferencias:

1. El usufructo es un derecho real que confiere las facultades de uso y disfrute. El

arrendamiento es un derecho de crédito que concede solo el derecho al uso del bien.
2. Al usufructuario que aún no goza del derecho se le confiere la acción reivindicatoria. El
arrendatario que aún no entra en posesión del bien puede solicitar al arrendador la
entrega del bien o la resolución del contrato (inejecución de obligaciones).
3. El derecho del usufructuario no se extingue por la transferencia del bien. El derecho del
arrendatario se puede extinguir por la transferencia del bien si este no se encuentra
inscrito.
4. La muerte del usufructuario extingue el usufructo, la muerte del arrendatario permite
continuar la relación obligatoria si los herederos así lo quieren.
5. El usufructo puede ser constituido a título gratuito u oneroso, el arrendamiento solo a
título oneroso.
 6. El usufructuario tiene libre disponibilidad sobre su derecho, el arrendatario en casos de
subarrendamiento o cesión debe contar necesariamente con el asentimiento del
arrendador.
7. Ambas figuras pueden establecerse contractualmente, pero el usufructo también puede
constituirse por testamento o por ley (el que tienen los padres sobre los bienes de sus
hijos y el que tiene el cónyuge sobreviviente del hogar en que vivió la familia).
8. El usufructo es un derecho real oponible erga omnes, el derecho del arrendatario no
presenta esa cualidad al menos que esté inscrito.
9. El derecho del usufructuario tiene carácter personalísimo, el derecho del arrendatario
no es estrictamente de carácter personalísimo.

El arrendamiento y el comodato:

Comodato: el comodante se obliga frente al comodatario a entregarle gratuitamente un bien no

consumible para que lo use por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva.

Similitudes:

1. Se cede el uso de un bien no consumible en forma temporal o para cierto fin.

Diferencias:

1. El comodato es un contrato a título gratuito y el arrendamiento a título oneroso.

2. La duración del contrato de arrendamiento tiene un límite legal, la del comodato no.
3. El comodante puede obtener la restitución del bien antes del vencimiento del plazo si
requiere el mismo con urgencia imprevista, el arrendador no tiene esta facultad.

El arrendamiento crea obligaciones para ambas partes: se crean dos obligaciones con
prestaciones de dar: la del arrendador (deudor) de entregar el bien en uso al arrendatario
(acreedor) y la de este (deudor) de pagarle una renta al arrendador (acreedor). Durante la
ejecución del contrato el arrendador se convierte en acreedor de la restitución del bien cuyo
uso cedió.