ESTUDIANTE: PAUCAR MENDOZA CESAR AUGUSTO

CURSO: CONSTRUCCION II
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL
INTRODUCCION:

Desde antes el hombre ha buscado un espacio donde pueda vivir, a medida de que
las ciudades han hido evolucionando, los espacios en donde vivir y como comprar
tambien.
Se llama inmueble a todo bien tangible, es decir a viviendas, departamentos etc.
Es el negocio de venta de inmuebles que se ha hido desarrollando a escala grande en
el perú. Actualemnte según CAPECO, es este el que impulsa la economia peruana.
Cada año nacen empresas inmobiliaria, y el que esta en el mercado se sigue
consolidando , con venta de lotes, departamentos, viviendas e urbanizaciones.
El negocio llama mucho la atencion ya que se encuentra dentro del sector
construccion, sector que mueve millones de dinero no solo en le peru, sino en todo
pais.
Este no es ajeno al la provincias de todo el peru, de repentemente montañas de
concreto aparacieron el las ciudades. Tan solo hablar de huancayo, que expondremos
su crecimiento inmobiliario, existen departamento de hasta 32 pisos y hasta 8
empresas inmobiliarias, que buscar ciudades con rascacielos.
Acontinuacion se expondra en el informe datos importates, espcialidades y etapas que
involucran una construccion inmobiliaria.

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Contenido
INTRODUCCION: ....................................................................................................................... 1
Objetivos: ................................................................................................................................. 3
EMPRESA INMOBILIARIA ........................................................................................................... 3
ETAPAS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO ................................................................................. 5
ORGANIZACION Y FUNCIONES................................................................................................... 8
PROYECTOS INMOBILIARIOS EN EL PERÚ ................................................................................. 10

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Objetivos:

 Conocer etapas de un proyecto inmobiliario y los profesionales involucrados.

 Describir las empresas y proyectos inmobiliarios actualmente en Perú y
Huancayo.

EMPRESA INMOBILIARIA

Cada inmobiliaria puede realizar todas estas actividades o sólo algunas (como limitarse a la
venta y el alquiler de las propiedades algunos de las frases que son usados por el comprador
son:

“Mañana tenemos que ir a la inmobiliaria a firmar el contrato de alquiler”, “El encargado de la

inmobiliaria dijo que pasará mañana por la casa para tasarla”, “Ya hemos visitado cuatro
inmobiliarias y aún no hemos encontrado ninguna vivienda acorde a nuestras necesidades”.

Una inmobiliaria es una compañía dedicada a la compra y venta de propiedades, tales como
casas, departamentos, oficinas, locales, entre otros. Generalmente un comprador y un
vendedor se ponen en contacto con ellos para entrar en las negociaciones correspondientes.
La compañía, en ese sentido, actúa de mediador entre ambos. Si la venta se concreta, la
inmobiliaria recibe una comisión.

Las compañías inmobiliarias se dedican a desarrollar proyectos determinados según el espacio

geográfico, demográfico y las facilidades de crecimiento de la locación. Son los encargados del
concepto y la venta de cada una de estas propiedades. Este servicio es de gran utilidad, ya que
la empresa inmobiliaria se dedica a las distintas gestiones relacionadas con las operaciones de
compra-venta, gestiones que posiblemente una persona no sepa hacer. Otra de sus funciones
es asesorar sobre las condiciones técnicas del inmueble y las diversas circunstancias que se
relacionen con este, como por ejemplo, los servicios de una zona, la topografía, los cambios
relacionados con el clima, entre otros.

Algunas de estas compañías se encargan también de la construcción de los proyectos

inmobiliarios que dirigen. Estas compañías se hacen llamar “constructora e inmobiliaria”.
Dichas empresas no se dedican a vender inmuebles ajenos, es decir, no pueden actuar como
intermediarios entre un vendedor civil y un comprador; sino se dedican a la obra desde antes
de su concepción. Por lo tanto, evalúan el terreno, realizan los planos, eligen los materiales y
construyen la obra desde sus cimientos. Las compañías constructoras e inmobiliarias conocen
su trabajo mejor que nadie, el cual es la venta total de todos sus inmuebles.

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Inmobiliarias en el Perú

Gracias al auge económico, en los últimos veinte años, el país ha podido tener un crecimiento
en los niveles de construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios, conocido también como
“Boom Inmobiliario”. Asimismo, nuestra capital ha incrementado su número de habitantes a
más de nueve millones; lo que ha ocasionado que varias personas busquen un lugar dónde
vivir.

Durante los últimos años, la población de Lima ha incrementado. Debido a este nuevo
fenómeno, se han creado nuevas zonas en la ciudad, así como también se ha reavivado
antiguos distritos como Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, Santa Beatriz y San Miguel, los
cuales ahora reciben el nombre de “Lima moderna”. Siendo antes distritos de clase media-
baja, han vuelto a recuperar algo de lo que antes tenían debido al interés que las compañías
constructoras e inmobiliarias en el Perú tienen sobre estos terrenos. El valor de estos distritos
ha aumentado gracias a los nuevos proyectos de vivienda, así como también el incremento de
la seguridad y el comercio.

Otra característica de este nuevo fenómeno es la creación de nuevos barrios, y ese fue el inicio
del auge de zonas como Surco, San Borja y La Molina. Estas zonas, durante los años ochenta,
eran exclusivamente para personas con mucho dinero, quienes querían alejarse del barullo
que producían distritos más céntricos como San Isidro o Miraflores. Hoy en día, gracias al
boom inmobiliario, vivir en uno de estos distritos es mucho más accesible, ya que cada día
aparece un nuevo edificio. Y así como ocurrió en la “Lima moderna”, también creció la
seguridad y el comercio.

Por último, el auge inmobiliario ha permitido que el sueño de la casa de playa sea cada vez
más una realidad. Antes siendo solo privilegio de las familias con mucho dinero, ahora tener un
lugar frente al mar y con rápido acceso a la playa es cada día una realidad para más familias
limeñas y del resto del Perú. Asimismo, nuevos balnearios han abierto su acceso al público,
siendo la más representativa la playa de Asia.

Con una demanda que bordea los 2 millones de viviendas, este avance ha sido muy
beneficioso para el sector inmobiliario, especialmente para las inmobiliarias en Perú que
desarrollan proyectos masivos, tales como los edificios multifamiliares. Estos han permitido
que zonas antes consideradas peligrosas, tales como Mirones o el Rímac, sean más seguras y
accesibles. En suma, el mercado inmobiliario ha permitido que la ciudad se una y se iguale
cada vez más.

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ETAPAS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

FACTIBILIDAD DEL PROYECTO

Ésta variable, encabeza la primera etapa de cualquier proyecto inmobiliario, ya que antes de
cualquier obra, compra, o adquisición de una propiedad es necesario analizar y estudiar la
factibilidad que el mismo pueda tener. Tomando en cuenta la participación de agentes
inmobiliarios que permitan dar un mejor análisis en relación costo-beneficio y otras
conveniencias.

En este aspecto le permitirá reconocer lo siguiente:

 Estudio de mercado: El análisis le arrojará los datos para verificar lo que le conviene
hacer en el proyecto, diseño, estructura, edificación y procedimiento de ventas.
 Informes legales: Estatus de los títulos de la propiedad y la legalidad que posea.
Permitirá verificar la validación mediante informes y papeleos legales que tenga el
terreno a adquirir, o el departamento edificado.
 Estudio de suelos y de la topografía: Esto es de suma importancia en países como
Chile, por ejemplo. Ya que se necesita verificar la topografía del terreno en referencia
a que pueda ser afectado por algún movimiento de placas tectónicas.
 Evaluaciones económicas: Un asesor inmobiliario podría dar el veredicto sobre las
posibilidades económicas del terreno o la adquisición de esa propiedad, como también
los precios de financiamiento y costos a futuras ventas.

Diseño del proyecto

En esta etapa de diseño se analizarán varios puntos que serán de gran importancia para la
futura edificación, algunos aspectos relevantes de diseño son:

 Construcción y estructura: Mediante planos y diseños de arquitectura se plantean

formas del proyecto para la creación del mismo.
 Ubicación: En tal caso de comenzar un proyecto desde el inicio se analiza en base a
diseño, la mejor colocación de estructuras para la obra inmobiliaria tanto en el aspecto
estético como a nivel de ingeniería civil.
 Impacto vial / social: El lugar y la distribución de la futura propiedad comprada y
edificada podría afectar el tráfico o por lo contrario podría conseguir nuevos flujos
viales dependiendo del proyecto.

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  El inversionista deberá depositar todas las ideas posibles para canalizar de manera
correcta los diseños y estudios de ingeniería que cumplan con las necesidades legales,
físicas y estratégicas expuestas ante la solicitud.

Ingeniería

Se empiezan a desarrollar aquellos detalles que conlleva la construcción, como también de la

elaboración de planos puestos previamente en los diseños.

Una vez que sea validado los diseños a nivel de arquitectura se procede a realizar un análisis
de presupuesto sobre la construcción. Algunos puntos clave de la etapa de ingeniería de
detalles para un proyecto inmobiliario son:

 Mecánica de suelos: Se estudiará el comportamiento de las capas de la corteza

terrestre mediante la aplicación de algunas leyes de la física, con el fin de evitar
posibles siniestros.
 Estudio topográfico: En el ámbito de ingeniería, el levantamiento topográfico se
encargará de verificar la posición tomada entre varios puntos en un plano horizontal,
así poder encontrar estabilidad en el terreno.
 Equipos y material necesario: Será el estudio sobre distintos materiales que se
utilizarán en la obra de construcción, como por ejemplo agua y alcantarillado, la
pavimentación y la electricidad, espacios de áreas verdes y sistema de riego, entre
otros aspectos relevantes.
 Aprobaciones para construir: En esta etapa también se comienzan a gestionar las
aprobaciones legales para construir mediante un expediente legal al margen de
detalles.

Período de permisos: Pre Venta y "Blanco"

Para cualquier edificación o reestructuración de un terreno se necesitan de los permisos

necesarios, para poder comenzar a realizar la obra previamente diseñada y estructurada. Se
dividen en dos maneras las cuales serán:

 Preventa: (También llamada venta Privada) El proyecto se encuentra planteado y listo

para esperar los permisos. Esta etapa es cuando las autorizaciones de construcción y/o
edificación se encuentran aún en trámite.
 Venta en blanco: Este término es conocido cuando el inversionista o la empresa
inmobiliaria obtiene el certificado o la legalidad para construir y edificar, pero aún no
se ha comenzado.

Tener los permisos al día quitará más de un dolor de cabeza, ya que son procedimientos
legales que la inmobiliaria y el inversionista tiene para resguardar su seguridad ante la ley.

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Proceso de construcción:

Verde Una de las etapas más cruciales y vitales de todo un proyecto inmobiliario. A nivel
estadístico la etapa de construcción absorbe al menos un 60% de los gastos en el proyecto. Se
necesita la disminución o eliminación de errores, ya que cualquier desliz generará múltiples
gastos en cadena. Los aspectos detallados de la etapa de construcción son:

Venta en verde: La etapa de construcción denominada como venta en verde será aquella
donde se construye el proyecto inmobiliario y la plena edificación.

Control de obras: Se controla tanto el programa estructurado por la constructora, como

también el cumplimiento y verificación de hitos propuestos.

Elaboración de contrato para obra: Se define el modo de contratación y hace la adjudicación

de la obra.

Colocación en venta

Es el último paso pero no menos importante de cualquier obra o proyecto inmobiliario ya que
una vez se encuentre edificado o por terminar, se torna la decisión y acciones ya sea para la
venta como también para habitarla.

Cuando el proyecto está dedicado a la venta directa o se desea incluir en el mercado de

arriendos lo mejor es contar con la asesoría profesional de un corredor inmobiliario. El mismo
le otorgará un análisis tanto de precios, factibilidades o procesos para la venta o alquiler.

Un asesor inmobiliario gestionará todo el proceso de venta y / o tipo de arriendo que se desee.
Puede evitar problemas legales o incluso reajustar los costes de arriendo en base al valor
anual que pueda tener la propiedad visualizando puntos clave como:

 Localidad.
 Accesibilidad.
 Espacio en relación Mt2.
 Valor exacto de la UF.
 Cantidad de habitaciones y baños.
 Valor en relación al ser amoblado o no.

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ORGANIZACION Y FUNCIONES

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 CARGO
GERENTE DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Y
SOCIALES
ESPECIALISTA EN PROYECTOS
JEFE DEL DEPARTAMENTO DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS
SUPERVISOR DE PROYECTOS
SUPERVISOR DE CONTROL Y VERIFICACIÓN
SUPERVISOR DE FIDEICOMISOS
ESPECIALISTA EN FIDEICOMISOS
JEFE DE DEPARTAMENTO DE PROYECTOS
SOCIALES
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FUNCION
Dirigir las actividades de generación de la
oferta inmobiliaria, seguimiento a los
proyectos y gestión de fideicomisos
inmobiliarios, en el marco de los programas
que administra el Fondo MIVIVIENDA S.A. así
como dirigir las actividades de Registro de ET
y Proyectos en el marco del Programa TP,
modalidad
Realizar la gestión de Proyectos
inmobiliarios enmarcados en los proyectos
en los que participa el Fondo MIVIVIENDA
S.A.
Supervisar las actividades de generación de
la oferta inmobiliaria, seguimiento a los
proyectos y gestión de fideicomisos
inmobiliarios, en el marco de los programas
que administra el Fondo MIVIVIENDA S.A.
Administrar y supervisar la gestión de
Proyectos inmobiliarios enmarcados en los
proyectos en los que participa el Fondo
MIVIVIENDA S.A.
Supervisar la gestión de Proyectos
inmobiliarios enmarcados en los proyectos
en los que participa el Fondo MIVIVIENDA
S.A.
Administrar las actividades que conducen a
los fideicomisos con fines de desarrollo
inmobiliario en los que participa el Fondo
MIVIVIENDA S.A. en el marco de sus
estatutos.
Evaluar los proyectos de vivienda a
ejecutarse mediante fideicomisos, así como
efectuar el seguimiento correspondiente
referente al cumplimiento efectivo de la
finalidad del fideicomiso.
Administrar el registro de Entidades Técnicas
(ET), Registro de Contratos y Registro de
Proyectos Techo Propio en sus modalidades
de Construcción en Sitio Propio (CSP) y
Mejoramiento de Vivienda (MV),
garantizando la transparencia y eficiente
registro de los mismos.
PROYECTOS INMOBILIARIOS EN EL PERÚ

EN CONSTRUCCION - ENTREGA DICIEMBRE2018

Tipos
Residencial Torres 2
Dptos.

Inmuebles 15 Ascensores 1

Pisos 8 Cocheras 24

Dpto. Lima Provincia Lima

Magdalena
Distrito
Del Mar

ADVANCE ARMONHY
Construye ASOCIADOS Comercializa INMOBILIARIA
SRL SAC

EN PLANOS ENTREGA MARZO 2021

Tipos
Residencial Inmuebles 247
Dptos.

Ascensores 3 Pisos 20

Dpto. Lima Provincia Lima

Av. Miguel
Distrito Barranco Referencia
Grau 1540

Construye Productiva Comercializa Edifica

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EN HUANCAYO

ENTREGA DICIEMBRE 2018

Tipos
Residencial N°pisos 10
Dptos.

Dpto. Junin Provincia Huancayo

Av.
Circunvalación
cruce con
Distrito Huancayo Referencia
Tahuantinsuyo,
El Tambo,
Huancayo

Clasem
Construye Comercializa Clasem EOM
EOM

Financia

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AVANCES DE LA OBRA

ESTURCTURA RIGIDA, con encofrado tipo desmontable

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Avance noviembre 2018

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