REQUISITOS Y FORMALIDADES DE LOS CERTIFICADOS FIDUCIARIOS

Los certificados fiduciarios deben contener, además de los requisitos generales

establecidos para los títulos de crédito, los siguientes:
1 La mención de ser: certificado o fiduciario.
2 Los datos que identifiquen la escritura de constitución del fideicomiso y la
creación de los propios certificados.
3 La descripción de los bienes fideicometidos.
4 El avalúo de los bienes, si los certificados tuvieren valor nominal.
5 Las facultades del fiduciario.
6 Los derechos de los tenedores con circunstanciada expresión de las condiciones
de su ejercicio.
7 La firma del fiduciario y la del representante de la autoridad administrativa que
intervenga en la creación de los títulos. Artículo 613. Contenido.

CERTIFICADO FIDUCIARIO (609-614 Código Comercio)

Entre el requisito indispensable para que surja este titulo de crédito, se encuentra
que previamente se haya contratado un fideicomiso, en cuya creación se hay
previsto la posibilidad de emitir certificado fiduciario, y por causa de que el fiduciario
solo puede seruna institución bancaria, el librador y librado solo puede ser un
banco.
Un contrato de fideicomiso es aquel por el cual una persona llamada fideicomitente,
trasmita determinados bienes y derechos a otro llamado fiduciario (que solo puede
ser un banco o institución de crédito) lo cual afectan a fines específicos que dan
beneficio a un tercero llamado fideicomisario. Estos fideicomisarios sesuelen
clasificar en tres grupos:

a) Fideicomiso de Garantía: En el que los bienes fideicometidos están destinado a

garantizar el cumplimiento de las obligaciones.

b) Fideicomiso de Administración: En el que la función del fiduciario es manejar el

patrimonio fideicometido en provecho del fiduciario.
c) Fideicomiso de Inversión: En el que la función del fiduciario es como la palabra lo
dicerealizar inversiones que produzcan beneficios al fideicomisario.

De los tres anteriormente vistos solo el Fideicomiso de Inversión, puede permitir la

emisión de certificado fiduciarios, siempre y cuando al contratarse se haya previsto
esa posibilidad.

En Guatemala los certificados fiduciarios son títulos de crédito y están regulados

por el Código de Comercio. Son considerados como cosasmercantiles y tiene la
calidad de bienes muebles. Dice la ley53 "son títulos de crédito los documentos que
incorporan un derecho literal y autónomo, cuyo ejercicio o transferencia es imposible
independientemente del título".

CLASES DE CERTIFICADOS FIDUCIARIOS

1) Nominativos y al portador;
2) Ordinarios e inmobiliarios;
3) Amortizables y no amortizables.
1) Nominativos y al portador

Los Certificados Fiduciarios nominativos son aquellos creados a favor de persona

determinada cuyo nombre se consigna, tanto en el propio texto del documento,
como en el registro del creador

Estos títulos son transmisibles mediante endoso e inscripción en el registro. Toda

persona o institución que emite títulos nominativos deberá llevar un registro, para
controlar quién es el propietario, cuando los títulos ya están en circulación. Tres
actos son necesarios para la transmisión de un título ejecutivo: el endoso, la entrega
del título, el cambio de registro
 CELULAS HIPOTECARIAS

La cédula hipotecaria es un título financiero emitido por una entidad financiera en el

que se reconoce una deuda u otro tipo de obligación pagando un interés fijo o una
rentabilidad fija por ella y que tiene como garantía de inversión el conjunto o parte
de los préstamos hipotecarios de esa entidad.

Se trata de valores de renta fija emitidos exclusivamente por entidades de crédito.

Suelen ser emisiones a medio plazo y tienen distintas modalidades en cuanto a tipo
de interés y condiciones de amortización. Estos títulos hipotecarios pueden ser
nominativos, a la orden o al portador.

La entidad emisora se reserva la facultad de amortizar anticipadamente parte o la

totalidad de la emisión durante la vida de la misma, de acuerdo con lo establecido
en la legislación de cada país. Dichas entidades suelen dar liquidez a estos valores,
es decir, dan contrapartida de compra o venta a los inversores, siempre que el
volumen de valores que tengan en su cartera no supere el límite legal del 5 por
ciento del volumen emitido.

Las cédulas hipotecarias cuentan con doble garantía:

1. La primera es la del emisor.

2. La segunda es el derecho preferente de los cedulistas sobre la cartera

hipotecaria frente al resto de acreedores.

Existe un requerimiento legal que impide que el saldo de cédulas hipotecarias

exceda el 80 por ciento de la cartera elegible. Existen, además,
cédulas hipotecarias de riesgo más alto, como las emitidas por bancos
americanos garantizados por hipotecas de alto riesgo, también llamadas subprime.
Características de la cédula hipotecaria

 La Cédula hipotecaria se emite en escritura pública y con ella una entidad

financiera busca financiación, pagando por ello un interés gracias al capital
que recibe.

 Generalmente, son títulos que se suelen amortizar en un período de 1 a 3

años.

 Existen analistas que la consideran como un activo del mercado monetario y

otros que no, ya que no son tan fácilmente convertibles en dinero si lo
comparamos con un repo o una operación simultánea.

Además, son productos sencillos siempre y cuando se detalle correctamente qué

tipo de garantía ofrece el banco en cuanto a la calidad de los créditos hipotecarios
que respalda. Si bien es cierto que es un activo financiero relativamente líquido, no
garantiza el pago de la rentabilidad ni su capital principal si hubiese un problema
con la entidad y sus créditos hipotecarios, debido al incumplimiento en el pago de
éstos, por ello, es importante saber el grado de jerarquía en el cobro de este título
en caso de que una entidad financiera se declare en quiebra.

CAUSAS

Si atendemos a lo ocurrido con la crisis de las subprime podemos caer en la

tentación de equiparar a todas emisiones hipotecarias como de riesgo elevado, sin
embargo, sobre el papel estas ediciones cuentan con garantía doble, por un lado lo
del propio emisor y por otro lado el derecho preferente que quien adquiere la cédula
posee sobre la cartera hipotecaria frente a cualquier otro tipo de acreedor.

Por otro lado también existe un requerimiento legal que va a impedir que el saldo
de las cédulas hipotecarias supere el 80% de la cartera seleccionable. Sin embargo,
no podemos dejar de ser conscientes que existen cédulas hipotecarias de riesgo
elevado, aquí se encontraría ese modelo de edición de cédulas garantizadas por
hipotecas de alto riesgo en forma de bonos de titulización (las llamadas subprime)
que se encuentra en el origen de la crisis de la pasada década.
NATURALEZA JURIDICA

Las cédulas hipotecarias son títulos emitidos por entidades financieras que pagan
un interés fijo y que tienen como garantía la totalidad de los créditos hipotecarios
concedidos por la entidad que los emite. Su emisión está restringida a entidades de
crédito oficial, sociedades de crédito hipotecario y cajas de ahorros. Se presentan
en tres modalidades: nominativas, a la orden o al portador

El artículo 860 del Código civil dispone: “Puede constituirse hipoteca para garantizar
un crédito representado por cedulas sin que sea necesario que haya acreedor y
emitirse las cedulas a favor del mismo dueño del inmueble hipotecado.”

Las hipoteca de cedulas se hará constar en ESCRITURA PUBLICA que deberá

contener los requisitos exigidos en el artículo 865 del código civil, verificada la
inscripción de la hipoteca en el Registro, se emitirán las cedulas. Art. 866 CC.

REQUISITOS

Los requisitos de las cedulas o bonos se encuentran regulados en el artículo 868

del código civil.

ARTÍCULO 865. La hipoteca de cédulas se hará constar en escritura pública que

deberá contener los requisitos especiales siguientes:
1. El monto del crédito representado por las cédulas y el monto de cada serie; si
se emitieron varias;
2. El valor y número de cédulas que se emiten y la serie a que pertenecen;
3. El tipo de interés y el tiempo y lugar del pago;
4. El Plazo del pago o los pagos sucesivos en caso de hacerse amortizaciones
graduales;
5. Identificación de la finca o fincas hipotecadas y expresión del monto del
avalúo practicado;
6. Designación de persona o institución que como agente financiero esté
encargado del servicio de la deuda, pago de intereses, comisiones y
amortizaciones;
7. El nombre de la persona o institución a cuyo favor se hace la emisión, en caso
de que no fuere al portador y el del propio otorgante si fuere a su favor;
8. La especificación de las emisiones anteriores, si las hubiere; y
9. Si la emisión se dividiere en series, el orden de preferencia para su pago, si
se hubiere establecido.

FORMALIDADES
Son valores emitidos por particulares, mediante la intervención de un Banco
Hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor,
además de la garantía solidaria del Banco Hipotecario que interviene en su emisión.

El sujeto emisor es elemento principal que distingue a la Cédula Hipotecaria de su

congénero, el Bono Hipotecario, y de la obligación hipotecaria, categoría de título a
la que ambos pertenecen. La obligación es emitida por Sociedad Anónima; el Bono,
por sociedad de crédito hipotecario; y la Cédula Hipotecaria, por particular.

El mecanismo de creación es el siguiente: Una persona que tenga la disposición

de un bien inmueble constituye, por declaración unilateral de voluntad que se debe
hacer constar en acta notarial, un crédito hipotecario a su cargo, con garantía
hipotecaria del inmueble. Se establece en el Acta que el crédito hipotecario quedará
dividido en tantas porciones como Cédulas Hipotecarias se creen, y en cada una de
las Cédulas quedará incorporada la respectiva porción del crédito hipotecario. En
esta forma, el crédito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se
incorpora en cosas mercantiles muebles, como son los títulos de las Cédulas. Así,
se da al crédito hipotecario gran movilidad, que hace fácilmente movilizables
grandes capitales, y que ha dado gran aplicación a la Cédula, la que es considerada
como uno de los mejores valores de inversión.
La sociedad o Banco Hipotecario intervendrá en el Acta de creación, para certificar
la existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada una de las
Cédulas. El Banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista, pero su
situación de intermediario entre el deudor hipotecario creador de las Cédulas y el
tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye en representante común
obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los intereses de estos.

De las explicaciones anteriores se desprende, que los títulos del Banco Hipotecario
de El Salvador, definidas por la Ley del mismo, como Cédulas Hipotecarias, en
realidad tienen las características del Bono Hipotecario.

MODELO CELULA HIPOTECARIA

Banco Inmobiliario, S.A.
CÉDULA HIPOTECARIA ÚNICA

Numero_____________ Valor Q._____________ Intereses___________% Anual

EL BANCO INMOVILIARIO S.A., en adelante llamado “BANCO” en su carácter de
agente financiero y apoderado especial del emisor, pagara al portado la presente
CEDULA HIPOTECARIA, la suma Q.__________ con el interés del ________ %
anual, en el plazo convenido de 1 años, mediante el pago de _________ cuotas
consecutivas de acuerdo con la tabla de amortización correspondiente, que
comprende la amortización de capital e intereses, debiendo efectuarse el primer
pago el día ________ y las siguientes amortizaciones los días último de cada mes,
hasta la fecha de vencimiento que será el día en el domicilio del BANCO, situado
en la 8ª. Avenida 10-57 zona 1, en la Ciudad de Guatemala. Las obligaciones
contenidas en la presente Cédula Hipotecaria están garantizadas con primera
hipoteca constituida sobre el (los) inmuebles ubicado (s) en ______________ el
(los) cual (es) está (n) inscrito (s) en el Registro General de la Propiedad, formando
la (s) finca (s) _____ numero (s) ______ folio ______ (s) libro ______ de Guatemala
incluyendo sus anexidades y se regirá por las clausulas y condiciones establecidas
en la Escritura Publica numero ______ de fecha _______ ante el
Notario__________________.
El valor del (los) inmueble (s) gravado (s) es de Q_______ suma en que conforme
a la ley figura inscrito en la Matricula fiscal del emisor.
El Banco queda facultado para poner en circulación esta CEDULA sin mayor trámite
y en representación del tenedor de la Cédula podrá dar por vencido el plazo de la
obligación y cobrar judicialmente el saldo adeudado por capital, intereses, costas y
demás expensas, al emisor que incurriere en mora en el pago de una de las
amortizaciones señaladas o incumpliere cualquiera otra de las obligaciones que
están pactadas en la escritura debiéndose tramitar la ejecución por el procedimiento
contenido en la ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas _ F. H. A. _
Bastará para iniciar el procedimiento, la simple manifestación del ejecutante de
haberse incumplido la obligación, siendo suficiente para fijar el saldo adeudado en
éste y cualquier otro caso la constancia escrita y contable que presente el BANCO.

La Hipoteca relacionada se constituye para los efectos de su aseguramiento al

amparo del Resguardo de Asegurabilidad número ________ emitido con fecha
_________ por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, F. H. A. EL
BANCO INMOBILIARIO, S.A. en su carácter de AGENTE FINANCIERO, certifica
que la hipoteca que garantiza la emisión ha quedado constituida en primer término,
así como que los datos aquí consignados constan en la citada Escritura.

Guatemala, _____________de ___________de ________________

Ramiro Augusto Chinchilla

Nombre del emisor

BANCO INMOVILIARIO, S.A.

Agente financiero y
Apoderado especial del emisor

___________________________
Firma autorizada (SELLO