DAFTAR ISI

I. PENDAHULUAN .............................................................................................................................. 3
A. LATAR BELAKANG MASALAH .................................................................................................... 3
B. RUMUSAN MASALAH .................................................................................................................. 6
C. TUJUAN PENULISAN.................................................................................................................. 6
D. MANFAAT.................................................................................................................................... 6
II. PEMBAHASAN ................................................................................................................................. 7
A. KAJIAN PUSTAKA ....................................................................................................................... 7
A. 1. STUDI KELAYAKAN BISNIS ............................................................................................. 7
A. 1. 1. Pengertian Studi Kelayakan Bisnis .............................................................................. 7
A. 1. 2. Tujuan Studi Kelayakan Bisnis..................................................................................... 8
A. 1. 3. Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis ........................................................................... 9
A. 2. Biro PerJalanan Wisata............................................................................................... 12
A. 1. 1. Pengertian Biro Perjalanan Wisata .......................................................................... 12
A. 1. 2. Ruang Lingkup Biro Perjalanan Wisata & Agen Perjalanan Wisata ..................... 12
A. 1. 3. Meeting, Incentive, Convention & Exhibition (MICE) atau Wisata Konvensi ..... 13
B. METODOLOGI PENELITIAN .................................................................................................... 14
C. VARIABEL PENELITIAN ............................................................................................................ 14
C. 1. Potensi Pasar ................................................................................................................ 14
C. 2. Analisis Pesaing ............................................................................................................ 14
C. 3. Jenis & Strategi Pemasaran ....................................................................................... 14
C. 4. Market Share ................................................................................................................ 15
C. 5. Initial Cash Flow .......................................................................................................... 15
C. 6. Operational Cash Flow................................................................................................ 15
C. 7. Terminal Cash Flow..................................................................................................... 15
D. HASIL PENELITIAN ................................................................................................................... 16
D. 1. Gambaran Umum Unit Bisnis MICE KC. Bandara Internasional Kualanamu ....... 16
D. 2. Analisis Aspek Pasar & Pemasaran ........................................................................... 19
D. 3. Analisis Aspek Hukum ................................................................................................. 23
D. 4. Analisis Aspek Teknik & Operasi ............................................................................... 23
D. 5. Analisis Aspek Manajemen & SDM............................................................................. 24
D. 6. Analisis Aspek Finansial .............................................................................................. 24
III. KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................................................................... 29

Page | 1
 DAFTAR TABEL

Tabel 1. Kunjungan Wisman melalui Bandara Int’l Kualanamu .................. 19

Tabel 2. Proyeksi kunjungan Wisman melalui Bandara Int’l Kualanamu......... 20
Tabel. 3 Prediksi kunjungan Wisman dalam rangka MICE .......................... 20
Tabel 4. Market share unit bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu ................. 20
Tabel 5. Wisnus ke luar negeri ......................................................... 21
Tabel 6. Wisnus ke luar negeri melalui Bandara Int’l Kualanamu ................ 21
Tabel. 7 Proyeksi Wisnus ke luar negeri melalui Bandara Int’l Kualanamu ..... 21
Tabel. 8 Strategi pemasaran pesaing bisnis MICE ................................... 22
Tabel. 9 Investasi aktiva tetap ........................................................ 24
Tabel. 10 Investasi modal kerja ....................................................... 24
Tabel. 11 Investasi pra operasi ........................................................ 24
Tabel 12. Total Initial Cash Flow ...................................................... 25
Tabel 13. Perhitungan Operational Cash Flow bisnis MICE Bandara Internasional
Kualanamu .................................................................... 25
Tabel. 14 Net Present Value (NPV) ................................................... 27
Tabel. 15 Payback Period ............................................................... 27
Tabel. 16 IRR dengan Discounted Factor 22% ........................................ 28
Tabel. 17 IRR dengan Discounted Factor 23% ........................................ 28

Page | 2
 TINJAUAN TENTANG PENGEMBANGAN UNIT BISNIS MICE
PADA PT ANGKASA PURA II (PERSERO)
KANTOR CABANG BANDARA INTERNASIONAL KUALANAMU

Kelompok 3 AOLP Batch I 2017

Andrika Setiawan
Dimas Ari Nugroho
Hariono
Priet Supriatna
Zulfahmi

I. PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG MASALAH

Industri MICE (Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions) belakangan

ini berkembang pesat di Indonesia, hal ini terlihat dari terpilihnya Indonesia
sebagai tempat pelaksanaan beberapa event bertaraf internasional, seperti
Thrilling KRUI PRO 2017 International Surfing Competition di Lampung, Asean
Literary Festival 2017, US Real Estate Summit 2017 dan lain-lain. Bisnis ini
diperkirakan akan semakin berkembang di tahun mendatang, terlebih direncanakan
sekitar 100 event bertaraf internasional direncanakan akan dilaksanakan di
Indonesia di tahun 2018, berdasarkan Rapat Koordinasi Nasional Kepariwisataan III
Tahun 2017 yang berlangsung di Assembly Hall Hotel Bidakara, Selasa (26/9) yang
digelar Kementerian Pariwisata.1
Sektor pariwisata dan MICE merupakan sektor yang sangat berpengaruh dalam
meningkatkan Product Domestic Brutto negara, disaat sektor lainnya sedang
mengalami penurunan. Terlebih lagi dengan ditandatanganinya Perpres Nomor 69
Tahun 2015 oleh Presiden Joko Widodo tentang bebas Visa kunjungan bagi 14
negara.
Sebagai negara yang memiliki banyak destinasi wisata, Indonesia memiliki
potensi yang sangat besar untuk menjadi negara primadona industri MICE. Hal

1
Batampos : “Ini Dasar Penetapan 100 Event Berskala Internasional Oleh Kemenpar”
https://batampos.co.id/2017/09/27/ini-dasar-penetapan-100-event-berskala-internasional-oleh-kemenpar/ :
diakses tanggal 10 Oktober 2017.

Page | 3
tersebut didukung pula dengan keanekaragaman budaya yang khas, serta alam
yang masih natural yang memberikan pengalaman tak ternilai bagi pengguna jasa
bisnis MICE yang tertarik berwisata bahari dan kultural disela-sela pertemuan
bisnisnya.
Pada umumnya, industri MICE menciptakan para wisatawan yang datang
dalam jumlah besar dan durasi waktu tinggal yang lebih lama sehingga jumlah uang
yang dibelanjakan lebih banyak. Hal ini yang menyebabkan industri MICE dapat
meningkatkan PDB suatu negara dengan signifikan dikarenakan industri ini
menyebabkan multiplier effect terhadap industri lain seperti hotel, biro
perjalanan wisata, usaha kuliner, cinderamata, guide, dan transportasi lokal. Hal
ini sejalan dengan tujuan kepariwisataan yang terdapat dalam Pasal 4 Undang-
Undang RI Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan, yaitu meningkatkan
pertumbuhan ekonomi, meningkatkan kesejahteraan rakyat, menghapus
kemiskinan, mengatasi pengangguran, melestarikan alam, lingkungan dan sumber
daya, memajukan kebudayaan, mengangkat citra bangsa, memupuk rasa cinta
tanah air, memperkukuh jati diri dan kesatuan bangsa dan mempererat
persahabatan antar bangsa.
Dalam rangka memajukan sektor MICE, Kementerian Pariwisata telah memilih
14 kota sebagai destinasi MICE unggulan. Keempat belas kota tersebut antara lain :
Medan, Batam, Padang-Bukittinggi, Palembang, Jakarta, Bandung, Surakarta,
Yogyakarta, Surabaya, Bali, Lombok, Balikpapan, Makasar dan Manado. Dengan
ditunjuknya kota Medan menjadi salah satu kota destinasi MICE unggulan,
menunjukkan semakin strategisnya pengembangan bisnis MICE di kota ini, terlebih
ketika Pemerintah Daerah juga menjadikan industri MICE sebagai strategi
pengembangan potensi pariwisata daerahnya yang tertuang dalam Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPMJD) Kota Medan.
Sebagai ibu kota Provinsi Sumatera Utara, Kota Medan memiliki populasi
terbesar dan menjadi pusat pertumbuhan ekonomi Provinsi Sumatera Utara.
Berdasarkan sensus penduduk tahun 2017, jumlah penduduk Sumatera Utara
berkisar 14 juta penduduk dimana kurang lebih 3 juta penduduk berada di Kota
Medan. Demikian pula dari sisi PDRB, Kota Medan memberikan kontribusi terbesar
dibandingkan kabupaten/kota lainnya di Sumatera Utara yakni berkisar 30% dari
total PDRB Provinsi Sumatera Utara. Capaian PDRB Kota Medan juga didominasi

Page | 4
oleh sektor terkait MICE yakni sektor perdagangan, hotel dan restoran, dimana
kontribusi sektor ini mencapai 26% dari PDRB Kota Medan, terbesar dari 9 sektor
yang ada.
Pertimbangan penting lain yang menguatkan potensi Kota Medan sebagai kota
andalan industri MICE adalah letak geografis Kota Medan yang strategis, sebagai
salah satu pusat perdagangan baik regional maupun internasional. Kota Medan,
atau lebih tepatnya Bandara Internasional Kualanamu bisa dikatakan sebagai pintu
gerbang wilayah barat Indonesia dan menjadi salah satu pilihan utama para
wisatawan mancanegara yang akan berkunjung ke Danau Toba, Bukit Lawang,
Berastagi dan Pulau Nias, sebagai 4 (empat) destinasi wisata yang sudah sangat
dikenal di mancanegara.
Tercatat dalam kurun waktu Januari-April 2017 sebanyak 15.280 wisatawan
mancanegara datang ke Kota Medan melalui Bandara Internasional Kualanamu.
Jumlah wisatawan tersebut di dominasi wisatawan yang berasal dari negara
Malaysia (67%), disusul Singapore (8%) China (5%), Thailand (4%), Inggris (4%),
Australia (3%), India (3%), Jerman (3%), Belanda (2%) dan Amerika (2%). Tujuan
perjalanan wisatawan mancanegara tersebut dilatarbelakangi dua hal utama, yaitu
perjalanan wisata dan bisnis.2
PT Angkasa Pura II (Persero) selaku pengelola Bandara Internasional
Kualanamu harus mampu memanfaatkan kondisi ini untuk meningkatkan nilai
tambah bagi perusahaan. Terlebih saat ini selaku pengelola bandara dituntut harus
mampu mencari sumber pendapatan lain diluar Aeronautika yang selama ini
menjadi andalan utama penyumbang revenue perusahaan. Diharapkan peluang
industri MICE menjadi salah satu pilihan pengembangan bisnis diluar bisnis utama
kebandarudaraan, yang pada tahap awal dapat dilakukan melalui pembentukan
unit bisnis khusus di bidang MICE. Kedepan, bukan tidak mungkin bisnis ini
dikembangkan lebih lanjut dengan peningkatan sarana seperti perhotelan dan
gedung pertemuan skala besar mengingat masih tersedianya lahan yang luas dan
konsep pengembangan bandara yang mengusung konsep Aerotropolis.

2
Kantor Imigrasi Bandara Internasional Kualanamu : 2017.

Page | 5
 B. RUMUSAN MASALAH

Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan diatas, maka yang
menjadi pokok permasalahan adalah :
Apakah pendirian unit bisnis baru di Bidang MICE di Kantor Cabang Bandara
Kualanamu layak, dilihat dari aspek pasar dan finansial?

C. TUJUAN PENULISAN

Tujuan dari penulisan makalah ini antara lain :

1. Untuk menganalisis kelayakan penciptaan unit bisnis baru di bidang MICE pada
Kantor Cabang Bandara Kualanamu.
2. Untuk menganalisis sumberdaya, kapabilitas dan peluang serta ancaman
dalam pendirian unit bisnis di bidang MICE.

D. MANFAAT

Hasil dari penulisan makalah ini diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran
dan masukan bagi PT Angkasa Pura II (Persero) dalam pengambilan keputusan
terkait upaya peningkatan pendapatan Non Aeronautika.

Page | 6
II. PEMBAHASAN

A. KAJIAN PUSTAKA
A. 1. STUDI KELAYAKAN BISNIS

A. 1. 1. Pengertian Studi Kelayakan Bisnis

Berikut ini merupakan pengertian Studi Kelayakan Bisnis menurut

beberapa ahli3 :

Menurut Drs. H. M Yacob Ibrahim (2009), Studi Kelayakan Bisnis adalah

kegiatan untuk menilai sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh
dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha/proyek.

Menurut Kasmir dan Jakfar (2012), studi kelayakan bisnis adalah suatu
kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu usaha
atau bisnis yang dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau
tidak usaha tersebut dijalankan.

Menurut Subagyo (2008), Studi kelayakan bisnis adalah studi kelayakan

yang dilakukan untuk menilai kelayakan dalam pengembangan
sebuah usaha.

Menurut Umar (2005), Studi Kelayakan Bisnis adalah penelitian

terhadap rencana bisnis yang tidak hanya menganalisis layak atau
tidaknya suatu bisnis dibangun, tetapi juga saat dioperasionalkan
secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang maksimal
untuk waktu yang tidak ditentukan.

Berdasarkan beberapa pengertian studi kelayakan menurut para ahli

diatas, dapat disimpulkan bahwa Studi Kelayakan Bisnis merupakan suatu
cara atau metode untuk menilai seberapa besar suatu rencana investasi
bisnis mampu menghasilkan profit dan manfaat lain sehingga layak untuk
dilakukan.

3
www.cafependidikan.com : “Aspek & Tujuan Studi Kelayakan Bisnis Menurut Para Ahli”
http://www.cafependidikan.com/2016/11/aspek-dan-tujuan-studi-kelayakan-bisnis.html : diakses tanggal 8
Oktober 2017.

Page | 7
A. 1. 2. Tujuan Studi Kelayakan Bisnis

Menurut Kasmir dan Jakfar, paling tidak ada 5 (lima) tujuan mengapa
sebelum suatu bisnis dijalankan perlu adanya dilakukan studi kelayakan,
yaitu :

a) Menghindari resiko kerugian

Untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, karena

di masa yang akan datang terdapat ketidakpastian. Kondisi ini yang dapat
diramalkan akan terjadi atau memang dengan sendirinya terjadi tanpa
dapat diramalkan. Dalam hal ini fungsi studi kelayakan adalah untuk
meminimalkan resiko yang tidak kita inginkan baik resiko yang dapat kita
kendalikan maupun yang tidak dapat kita kendalikan.

b) Memudahkan perencanaan

Jika dapat meramalkan apa yang akan terjadi pada masa yang akan
datang, maka akan mempermudah kita dalam melakukan perencanaan.
Perencanaan meliputi beberapa jumlah dana yang diperlukan, kapan
usaha akan dijalankan, dimana lokasi akan di bangun, siapa-siapa yang
melaksanakannya, bagaimana cara menjalankannya, berapa besar
keuntungan yang akan diperoleh, serta bagaimana mengawasinya jika
terjadi penyimpangan.

c) Mempermudah pelaksanaan pekerjaan

Dengan adanya berbagai rencana yang sudah disusun akan sangat

memudahkan pelaksanaan bisnis. Para pelaksana yang mengerjakan
bisnis tersebut telah memiliki pedoman yang dapat dikerjakan. Sehingga
pekerjaan berjalan pada tujuan yang jelas dengan pembagian tugas-
tugas yang telah dirancang dengan baik.

d) Mempermudah pengawasan

Dengan telah dilaksanakan suatu usaha atau proyek sesuai dengan

rencana yang sudah disusun, maka akan memudahkan perusahaan untuk
melakukan pengawasan terhadap jalannya usaha. Pelaksanaan

Page | 8
pengawasan dapat dilakukan berdasarkan hasil yang ditimbulkan
berdasarkan target dari rencana bisnis tersebut.

e) Mempermudah pengendalian

Tujuan pengendalian adalah untuk mengembalikan pelaksanaan

pekerjaan yang melenceng ke arah yang sesungguhnya, berdasarkan
kebijakan-kebijakan tertentu.

A. 1. 3. Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis

Dalam suatu proses studi kelayakan bisnis, ada beberapa aspek yang
perlu menjadi perhatian, antara lain :

a) Aspek Pasar dan Pemasaran

b) Aspek Hukum

c) Aspek Teknis & Operasi

d) Aspek Manajemen dan SDM

e) Aspek Finansial

Menurut Kashmir & Jakfar, aspek keuangan merupakan aspek yang

digunakan untuk menilai perusahaan secara keseluruhan. Terdapat
beberapa hal yang harus dianalisis diantaranya sebagai berikut :

a) Aliran Cash (Cash Flow)

Menurut Husein Umar (2005), kas mempunyai tiga komponen

utama yaitu Initial Cash Flow yang berhubungan dengan pengeluaran
untuk investasi, Operational Cash Flow yang biasanya mempunyai
selisih neto yang positif yang dapat dipakai untuk mencicil
pengembalian investasinya, dan Terminal Cash Flow yang merupakan
aliran kas dari nilai sisa aktiva tetap yang dianggap sudah tidak
mempunyai nilai ekonomis lagi dan pengembalian modal kerja awal.

b) Payback Period

Menurut Kasmir dan Jakfar (2003) metode Payback Period (PP)

merupakan teknik penilaian terhadap jangka waktu (periode)

Page | 9
pengembalian investasi suatu proyek atau usaha. Perhitungan ini
dapat dilihat dari perhitungan kas bersih (proceed) yang diperoleh
setiap tahun. Nilai kas bersih merupakan penjumlahan laba setelah
pajak ditambah dengan penyusutan (dengan catatan jika investasi
100% menggunakan modal sendiri).

c) Net Present Value

Menurut Kasmir dan Jakfar (2007), “Net Present Value” (NPV)

atau nilai bersih sekarang merupakan perbandingan antara PV kas
Bersih (PV of Proceed) dengan PV investasi (Capital Outlays) selama
umur investasi. Selisih antara nilai kedua PV tersebutlah yang kita
kenal dengan Net Present Value (NPV).

Rumus dalam Metode Net Present Value adalah :

n
NPV = ∑ OCFt - IO
(1+k)t
t=1

dimana :

OCFt = Arus kas setelah pajak pada periode t

IO = Pengeluaran awal investasi

K = Tingkat diskonto (discount factor), yaitu tingkat

pengembalian minimum yang diinginkan atas suatu
investasi

n = Lamanya Proyek yang di jalankan

d) Profitability Index

Menurut Kasmir dan Jakfar (2007), Profitability Indeks (PI) atau

Benefit and Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan resiko aktivitas dari
jumlah nilai sekarang penerimaan bersih dengan nilai sekarang
pengeluaran investasi selama umur investasi.

Page | 10
 Rumus yang digunakan dalam Profitability Indeks adalah :

e) Internal Rate of Return (IRR)

Menurut Nurmalina (2009), kelayakan bisnis juga dinilai dari

seberapa besar pengembalian bisnis terhadap investasi yang
ditanamkan. Hal ini di tunjukan dengan mengukur besaran Internal
Rate of Return (IRR). IRR adalah tingkat Discount Rate (DR) yang
menghasilkan NPV sama dengan nol. Besaran yang dihasilkan dari
perhitungan ini adalah dalam satuan persentase (%). Suatu bisnis
dinyatakan layak apabila IRR-nya lebih besar dari opportunity cost of
capital-nya. Pada umumnya dalam menghitung tingkat IRR dilakukan
dengan menggunakan metode interpolasi di antara discount rate
yang lebih rendah (menghasilkan NPV positif) dengan tingkat
discount rate yang lebih tinggi (yang menghasilkan NPV negatif).

Pada tingkat bunga tersebut menggambarkan besarnya

Internal Rate of Return dari usul investasi tersebut, cara ini
dinamakan interpolasi.

Dimana ;

IRR = Internal Rate of Return yang dicari

i1 = Tingkat bunga ke- 1

i2 = Tingkat bunga ke- 2

NPV1 = NPV ke- 1

NPV2 = NPV ke- 2

Page | 11
A. 2. Biro PerJalanan Wisata

A. 1. 1. Pengertian Biro Perjalanan Wisata

Biro perjalanan adalah kegiatan usaha yang bersifat komersial
yang mengatur dan menyediakan pelayanan bagi seseorang,
sekelompok orang, untuk melakukan perjalanan dengan tujuan
utama berwisata. Biro perjalanan umum adalah badan usaha yang
menyelenggarakan kegiatan perjalanan usaha di dalam dan ke luar
negeri. Biro Perjalanan Wisata (BPW) dan Asosiasi Perjalanan Wisata
(APW) berada dibawah naungan ASITA (Association of The Indonesian
Tours and Travel Agencies).

Sedangkan agen perjalanan wisata adalah badan usaha yang

menyelenggarakan usaha perjalanan yang bertindak sebagai
perantara dalam menjual atau mengurus jasa untuk melakukan
perjalanan.

A. 1. 2. Ruang Lingkup Biro Perjalanan Wisata & Agen Perjalanan

Wisata
Sesuai SK Dirjend Parpostel tahun 1988 4 , ruang lingkupnya
kegiatan usaha Biro Perjalanan Wisata adalah:

1. Membuat, menjual dan menyelenggarakan paket wisata.

2. Mengurus jasa angkutan perorangan atau kelompok yang di
urusnya.
3. Melayani pemesanan akomodasi, restaurant dan sarana wisata
lainnya.
4. Mengurus dokumen perjalanan.
5. Menyelenggarakan panduan perjalanan perjalanan wisata.
6. Melayani penyelenggaraan konvensi.

4
www.tulisanterkini.com, “Ruang Lingkup Kegiatan Usaha”
http://tulisanterkini.com/artikel/artikel-ilmiah/6810-ruang-lingkup-kegiatan-usaha.html :
diakses tanggal 10 oktober 2017.

Page | 12
A. 1. 3. Meeting, Incentive, Convention & Exhibition (MICE) atau
Wisata Konvensi

Konvensi adalah pertemuan sekelompok orang yang secara

bersama-sama, bertukar pikiran, pengalaman dan informasi melalui
pembicaraan terbuka, saling siap untuk mendengar dan didengar
serta mempelajari, mendiskusikan kemudian menyimpulkan topik-
topik yang di bahas dalam pertemuan dimaksud.

Secara lebih konkret pemerintah melalui Keputusan Menteri

Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi No. KM 108/HM.703/MPPT-91
merumuskan bahwa Kongres, konferensi atau konvensi merupakan
suatu kegiatan berupa pertemuan sekelompok orang (negarawan,
usahawan, cendikiawan dan sebagainya) untuk membahas masalah-
masalah yang berkaitan dengan kepentingan bersama.

Selanjutnya dalam Undang-undang Kepariwisataan RI Nomor 9

Tahun 1990, Bab IV Usaha Pariwisata Bagian Kedua Usaha Jasa
Pariwisata, Pasal 9 Ayat (1) dicantumkan jenis-jenis usaha pariwisata,
seperti berikut:

1. Jasa biro perjalanan wisata

2. Jasa agen perjalanan wisata
3. Jasa pramuwisata
4. Jasa konvensi, perjalanan insentif dan pameran
5. Jasa impresariat
6. Jasa konsultan pariwisata
7. Jasa Informasi Pariwisata

Pasal 14 Undang-undang ini menyebutkan bahwa usaha jasa

konvensi, perjalanan insentif dan pameran meliputi jasa
perencanaan, penyediaan fasilitas, jasa pelayanan, jasa
penyelenggaraan konvensi, perjalanan insentif dan pameran.
Dengan maksud usaha jasa konvensi, perjalanan insentif dan
pameran merupakan usaha dengan kegiatan memberi jasa pelayanan
bagi suatu pertemuan sekelompok orang (negarawan, usahawan,
cendikiawan dan sebagainya) untuk membahas masalah-masalah

Page | 13
 yang berkaitan dengan kepentingan bersama. Pada umumnya,
kegiatan konvensi berkaitan dengan kegiatan usaha pariwisata lain
seperti transportasi, akomodasi, hiburan (entertainment),
perjalanan pra dan pasca konferensi (pre and post conference tours).

B. METODOLOGI PENELITIAN

Metodologi yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan

metode studi kelayakan eksploratif, yaitu dengan menilai rencana proyek
bisnis yang akan dikerjakan untuk mengetahui apakah proyek tersebut
layak untuk dijalankan atau tidak. Metode ini menganalisis data-data
yang berkaitan dengan rencana bisnis yang akan dilaksanakan,
mengidentifikasi sumber daya dan kapabilitas yang dimiliki, menghitung
peluang dan pesaing. Data yang digunakan terdiri dari data primer
berupa data-data internal perusahaan maupun data sekunder yang
diperoleh dari hasil survey lembaga pemerintah, jurnal, studi pustaka
maupun data yang diperoleh dari internet.

C. VARIABEL PENELITIAN
C. 1. Potensi Pasar

Potensi pasar (market potential) adalah ukuran atau nilai total pasar
dalam rupiah seandainya semua orang yang memiliki ketertarikan
terhadap produk/jasa dan memiliki daya beli, membeli produk/jasa

C. 2. Analisis Pesaing

Analisis persaingan adalah usaha mengidentifikasi ancaman,

kesempatan atau permasalahan strategis yang terjadi akibat perubahan
persaingan potensial serta kekuatan dan kelemahan pesaing.

C. 3. Jenis & Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran adalah upaya memasarkan produk atau jasa

dengan menggunakan pola rencana dan taktik jitu agar dapat berhasil
menjual lebih banyak apa yang dijual.

Page | 14
C. 4. Market Share

Market - Share merupakan indikator perusahaan yang mampu

menjelaskan tentang :

• Kemampuan perusahaan menguasai pasar.

Kemampuan penguasaan pasar dapat dipandang sebagai salah

satu indikator keberhasilan. Tujuan perusahaan pada umumnya
adalah mempertahankan atau meningkatkan tingkat market share.
Sehingga pencapaian tujuan berarti juga dianggap sebagai
keberhasilan perusahaan.

• Kedudukan (posisi) perusahaan di pasar persaingan.

Berdasarkan tingkat market share, kedudukan masing-masing

perusahaan dapat dilakukan urutan atau rangkingnya dalam pasar
persaingan.

C. 5. Initial Cash Flow

Arus kas adalah arus masuk dan arus keluar kas atau setara kas.
Laporan arus kas merupakan revisi dari mana uang kas diperoleh
peusahaan dan bagaimana mereka membelanjakannya. Laporan arus kas
merupakan ringkasan dari penerimaan dan pengeluaran kas perusahaan
selama periode tertentu (biasanya satu tahun buku).

C. 6. Operational Cash Flow

Operating Cash Flow adalah kas yang timbul dari kegiatan

operasional perusahaan yang berkaitan dengan penerimaan, pengeluaran,
pendapatan dan biaya-biaya. Kas inilah yang menggambarkan bagaimana
perusahaan mendapatkan profit dan mengubahnya menjadi kas.

C. 7. Terminal Cash Flow

Terminal cash flow merupakan aliran kas yang berkaitan dengan nilai
sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja, nilai sisa proyek yaitu
penjualan peralatan proyek.

Page | 15
D. HASIL PENELITIAN

D. 1. Gambaran Umum Unit Bisnis MICE KC. Bandara Internasional

Kualanamu

Bandara Internasional Kualanamu merupakan bandar udara yang

terletak di Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara. Bandara ini
terletak 39 km dari kota Medan. Bandara ini adalah Bandara terbesar
kedua di Indonesia setelah Bandar Udara Internasional Soekarno-Hatta.
Lokasi Bandara ini dulunya bekas areal perkebunan PT Perkebunan
Nusantara II Tanjung Morawa yang terletak di Kecamatan Beringin, Deli
Serdang, Sumatera Utara. Pembangunan Bandara ini dilakukan untuk
menggantikan Bandar Udara Internasional Polonia yang sudah berusia 85
tahun. Bandara Kualanamu diharapkan dapat menjadi “Main Hub” yaitu
pangkalan transit internasional untuk kawasan Sumatera dan sekitarnya.
Selain itu, adanya kebijakan untuk melakukan pembangunan Bandara
Internasional Kualanamu adalah karena keberadaan Bandar Udara
Internasional Polonia di tengah kota Medan yang mengalami keterbatasan
Operasional dan sulit untuk dapat dikembangkan serta kondisi fasilitas
yang tersedia di Bandar Udara Polonia sudah tidak mampu lagi
menampung kebutuhan pelayanan angkutan udara yang cenderung terus
meningkat.

Bandara Internasional Kualanamu mengusung konsep Aerotropolis,

dimana direncanakan kawasan bisnis, industri, pemukiman warga, mall
dan pertokoan, hotel serta pusat logistik semua dalam satu lokasi dengan
bandara sebagai pusatnya. Dengan konsep ini diharapkan dapat
meningkatkan pendapatan Non-Aeronautika Bandara Internasional
Kualanamu sekaligus memacu pertumbuhan ekonomi di wilayah sekitar
bandara.

Pendapatan Non Aeronautika Bandara Internasional Kualanamu di

tahun 2016 mencapai 24% dari total pendapatan. Sedangkan sampai
dengan Juli 2017, pendapatan Non Aeronautika baru mencapai 23% dari
total pendapatan. Tidak ada peningkatan yang berarti dikarenakan

Page | 16
belum maksimalnya pengembangan bisnis penunjang kebandarudaraan
maupun pengembangan bisnis baru diluar bisnis kebandarudaraan.

Untuk mampu bersaing dengan bandara-bandara terkemuka di dunia,

Bandara Internasional Kualanamu harus mampu meningkatkan
pendapatan Non-Aeronautika baik melalui penciptaan bisnis baru maupun
melalui eksploitasi bisnis eksisting, dikarenakan pendapatan Aeronautika
cenderung turunan dari bisnis Airline dan sulit untuk dipengaruhi serta
sangat bergantung pada kapasitas bandara. Salah satu pilihan opsi
pengembangan bisnis baru di luar bisnis kebandarudaraan adalah
pembentukan unit bisnis MICE (Meeting, Incentive, Convention &
Exhibition).

Struktur organisasi Bandara Internasional Kualanamu berdasarkan

Peraturan Direksi Nomor : PD.01.01/01/2017/0007 tanggal 30 Januari
2017 adalah sebagai berikut :

Gambar 1. Struktur Kantor Cabang Bandara Internasional Kualanamu

Dari struktur diatas terlihat bahwa unit Commercial terdiri dari 2

(dua) sub unit, yaitu Aeronautika dan Non Aeronautika. Jika dilihat dari
uraian tugas pokok dan fungsi sesuai PD.01.01/01/2017/0007, sub unit

Page | 17
Aeronautika memiliki tugas pokok pengelolaan bisnis Aeronautika dan
penunjang Aeronautika. Sedangkan sub unit bisnis Non Aeronautika
memiliki tugas pokok pengelolaan bisnis food & beverage, reklame dan
promosi, transportasi & penunjang komersial serta retail. Untuk
pengembangan bisnis baru MICE seperti disebutkan diatas, dapat
dibentuk sub unit baru MICE yang dikepalai oleh seorang Junior Manager.

Konsep bisnis unit MICE Bandara Internasional Kualanamu adalah

sebagai perantara dan sebagai organisator. Sebagai fungsi perantara,
maka unit bisnis MICE Bandara Internasional Kualanamu merupakan
tempat bagi wisatawan untuk :

1. Memperoleh informasi mengenai sesuatu di daerah tujuan wisata.

2. Meminta bantuan mengurus dokumen perjalanan atau
perpanjangannya.
3. Membeli tiket atau memesan tempat pada perusahaan angkutan
(transportasi) maupun kamar hotel yang diinginkan.
4. Memesan angkutan wisata seperti bus dan lain-lain.
5. Meminta bantuan tentang segala sesuatu yang berhubungan dengan
perjalanannya.

Sedangkan sebagai organisator, unit bisnis MICE Bandara

Internasional Kualanamu menyiapkan beragam paket tour bagi wisatawan
yang dijual dengan harga bundling tertentu. Secara umum, lini bisnis
unit bisnis MICE Bandara Internasional Kualanamu adalah sebagai
perantara antara wisatawan selaku demand terhadap kegiatan wisata
bisnis, dengan pengusaha. Sehingga pendapatan unit MICE ini berasal dari
fee keagenan penjualan tiket (pesawat, kereta api, bus dan lain-lain baik
domestik maupun internasional), voucher hotel, paket tour, rental mobil,
biro jasa pengurusan dokumen perjalanan, antar jemput bandara.
Peluang bisnis ini dapat ditambah sesuai dengan kebutuhan dikarenakan
sebagian besar bukan dikerjakan sendiri melainkan dikerjasamakan
melalui sistem rekanan dengan pengusaha yang memang sudah
berpengalaman di bidangnya masing-masing.

Page | 18
D. 2. Analisis Aspek Pasar & Pemasaran

D. 2. 1. Potensi Pasar

Target pasar dari unit bisnis MICE Bandara Internasional Kualanamu

adalah wisatawan mancanegara yang berasal dari negara Malaysia,
Singapura, Tiongkok, Inggris dan Australia. Hal ini dikarenakan wisatawan
dari 5 negara ini merupakan jumlah yang terbesar yang berkunjung ke
Sumatera Utara melalui Bandara Internasional Kualanamu. Alasan pemilihan
target pasar wisatawan mancanegara yang datang melalui Bandara
Internasional Kualanamu adalah untuk memudahkan dalam hal mengatur
kunjungan karena lokasi bisnis utama unit MICE ini berada dan menyatu
dengan manajemen Kantor Cabang Bandara Internasional Kualanamu.

Berdasarkan data BPS Sumatera Utara Tahun 2016, jumlah kunjungan

wisatawan mancanegara ke Sumatera Utara melalui Bandara Internasional
Kualanamu dari kelima negara ini adalah sebagai berikut :

Tabel 1. Kunjungan wisawatan mancanegara melalui Bandara Int’l Kualanamu

Growth
No Negara 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Rate (%)
1 Malaysia 126,667 136,797 143,924 147,486 124,978 110,959 -4.10%
2 Singapura 11,586 13,575 18,268 18,058 12,508 14,314 1.07%
3 Tiongkok 6,091 6,130 8,081 5,721 6,335 6,920 2.45%
4 Inggris 2,700 2,860 3,297 2,991 2,652 2,982 0.84%
5 Australia 3,489 4,212 4,270 4,953 3,769 4,203 -0.04%
Sumber : BPS Sumatera Utara, 2016

Kunjungan wisatawan mancanegara tersebut dapat dibagi ke dalam 3

agenda, yaitu dalam rangka wisata, kedinasan dan bisnis. Berdasarkan data
diatas, maka dapat dihitung proyeksi kunjungan wisatawan dari kelima
negara tersebut yang datang melalui Bandara Internasional Kualanamu
sebagai berikut :

Page | 19
 Tabel 2. Proyeksi kunjungan wisatawan melalui Bandara Int’ Kualanamu

No Negara 2017 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 106,409 97,862 86,311 73,002 59,213 46,060

2 Singapura 14,467 14,777 15,254 15,915 16,781 17,883
3 Tiongkok 7,090 7,442 8,004 8,819 9,955 11,514
4 Inggris 3,007 3,058 3,135 3,242 3,380 3,554
5 Australia 4,201 4,198 4,192 4,185 4,176 4,165

Sumber : Lampiran

Berdasarkan persentase pertumbuhan kunjungan dari tahun 2011 ke

tahun 2016, dapat diperkirakan jumlah kunjungan wisatawan sampai dengan
tahun 2022 adalah sebagaimana tertera pada tabel 2 diatas. Diperkirakan
wisatawan yang melakukan kunjungan dalam rangka bisnis sekaligus
berwisata (MICE) adalah sebesar 30%, maka dapat dilihat pada tabel
dibawah ini :

Tabel 3. Prediksi kunjungan wisatawan dalam rangka MICE

No Negara 2017 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 31,923 29,359 25,893 21,901 17,764 13,818
2 Singapura 4,340 4,433 4,576 4,774 5,034 5,365
3 Tiongkok 2,127 2,233 2,401 2,646 2,987 3,454
4 Inggris 902 917 941 973 1,014 1,066
5 Australia 1,260 1,259 1,258 1,256 1,253 1,250

Mengingat MICE Bandara Internasional Kualanamu merupakan pemain

baru di bidang MICE dan biro perjalanan wisata yang belum terlalu dikenal
dibandingkan pesaing yang merupakan pemain lama dan sudah dikenal,
maka diperkirakan hanya memperoleh 5% market share dari potensi pasar
yang ada, di tahap-tahap awal bisnisnya. Market share tersebut dapat
dilihat pada tabel berikut ini :

Tabel 4. Market share unit bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu

No Negara 2017 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 1,596 1,468 1,295 1,095 888 691
2 Singapura 217 222 229 239 252 268
3 Tiongkok 106 112 120 132 149 173
4 Inggris 45 46 47 49 51 53
5 Australia 63 63 63 63 63 62

Page | 20
 Selain pasar utama diatas, potensi pasar lokal juga sangat berpengaruh
terhadap pendapatan. Berdasarkan data BPS kunjungan wisatawan nusantara
ke luar negeri5 adalah sebagai berikut :

Tabel 5. Wisatawan Nusantara Ke Luar Negeri

Wisatawan 2011 2012 2013 2014 2015

Nusantara 6,750,000 7,454,000 8,025,000 8,074,000 8,176,000

Sumber : Nesparnas, Kementerian Pariwisata : 2016

Sedangkan data wisatawan asal Sumatera Utara yang ke luar negeri

adalah sebagai berikut :

Tabel 6. Wisatawan Nusantara Asal Sumut Yang Ke Luar Negeri

Melalui Bandara Kualanamu
2015 2016 Growth
Wisatawan Nusantara Asal Sumut
815,086 847,059 4%

Sumber : Data internal perusahaan

Dari data diatas dapat dihitung prediksi jumlah wisatawan asal

Sumatera Utara yang keluar negeri dengan asumsi pertumbuhan per tahun
sama, yaitu sebesar 4%. Sedangkan market share diprediksi hanya sebesar 5%
dikarenakan unit bisnis ini masih baru dan belum dikenal pelanggan. Maka
diperoleh data seperti dibawah ini :
Tabel 7. Proyeksi Wisatawan Nusantara Asal Sumut Yang Ke Luar
Negeri Melalui Bandara Kualanamu
Wisatawan Nusantara 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Asal Sumut 880,941 916,179 952,826 990,939 1,030,577 1,071,800
Market share (5%) 44,047 45,809 47,641 49,547 51,529 53,590

D. 2. 2. Analisis Pesaing
Berdasarkan data Pemerintah Provinsi Sumatera Utara, tercatat ada
sebanyak 24 Biro Perjalanan Wisata yang beroperasi di Sumatera Utara 6, dan
mayoritas berada di Kota Medan.

5
Nesparnas, 2016, “Neraca Satelit Pariwisata Nasional 2016” Kementerian Pariwisata, hal. 50.
6
Pemerintah Provinsi Sumatera Utara, “Biro Perjalanan, Penerbangan dan Taksi”
www.sumutprov.go.id/untuk-wisatawan/biro-perjalanan-penerbangan-dan-taksi : diakses tanggal 9 Oktober
2017.

Page | 21
 Berdasarkan observasi, dari 24 Biro Perjalanan Wisata tersebut terdapat
7 Biro Perjalanan Wisata yang sudah terkenal di Kota Medan, diantaranya
Worta Holiday, Throphy Tour & Travel, Narasindo Mitra Prima Tour & Travel,
Mutiara Holiday Tour & Travel, Lovely Tour & Travel, King Star Tour &
Travel dan Four Seas Tour & Travel. Semuanya berlokasi di Pusat Kota
Medan.

D. 2. 3. Strategi Pemasaran
Dari 7 (tujuh) pesaing utama unit bisnis MICE Bandara Internasional
Kualanamu, memiliki strategi pemasaran yang berbeda-beda sebagai
berikut :
Tabel 8. Strategi pemasaran pesaing bisnis MICE

No Biro Perjalanan Website Facebook Twitter

1 Worta Holiday x x x
2 Throphy Tour & Travel x ada ada
3 Narasindo Tour & Travel ada ada ada
4 Mutiara Holiday Tour & Travel ada ada x
5 Lovely Holiday Tour & Travel x ada x
6 King Star Tour & Travel ada x x
7 Fourseas Tour & Travel ada x x
Sumber : Observasi

Berdasarkan data pada tabel diatas, terlihat bahwa hanya Narasindo

Tour & Travel yang memiliki 3 media pemasaran secara online berupa
website resmi dan media sosial berupa facebook & twitter.

Mengingat struktur usia dunia di dominasi oleh generasi Y dan Z yang

sudah menguasai teknologi dengan baik, strategi pemasaran yang harus
diambil Unit Bisnis MICE Bandara Internasional Kualanamu adalah dengan
memanfaatkan teknologi informasi sebagai media pemasarannya dengan
maksimal. Pembuatan website yang menarik dan selalu update serta media
sosial (Facebook, Twitter, Instagram dll) untuk menjaga interaksi dengan
calon pelanggan merupakan suatu keharusan. Hal ini dikarenakan mayoritas
calon pelanggan yang berasal dari luar Indonesia mencari infomasi terkait
tujuan wisatanya melalui media online.

Untuk pemasaran yang menyasar pasar lokal, dapat dibuat baliho dan
tampilan iklan di media.

Page | 22
 Selain itu, diperlukan juga kerjasama dengan biro perjalanan wisata luar
negeri melalui strategi partnership dalam rangka mengembangkann jaringan
bisnis dan untuk menangani pelanggan yang akan berwisata ke Indonesia,
yang telah memesan jasa perjalanan melalui biro perjalanan lokal di negara
asalnya.

D. 3. Analisis Aspek Hukum

Unit bisnis MICE Bandara Internasional Kualanamu merupakan unit yang

berada dibawah struktur organisasi Kantor Cabang Bandara Internasional
Kualanamu yang secara khusus menangani bisnis yang berkaitan dengan jasa
biro perjalanan wisata dan agen perjalanan wisata. Strategi hukum dalam
perijinan pembuatan biro perjalanan wisata yaitu dengan memiliki dokumen
yang sah secara hukum dan wajib dimiliki oleh perusahaan antara lain :

1. Izin Tanda Daftar Perusahaan (TDP)

2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
3. Surat Izin Usaha Industri (SIUI)
4. Izin Usaha Biro Perjalanan Wisata
5. Izin Domisili, dimana perusahaan/lokasi proyek berada
6. Izin Gangguan

D. 4. Analisis Aspek Teknik & Operasi

Dalam bersaing dengan bisnis serupa, unit bisnis MICE Bandara

Internasional Kualanamu memilih bersaing pada harga dan kualitas jasa yang
diberikan. Untuk itu, perusahaan dituntut untuk memahami dan mampu
memenuhi keinginan konsumen terhadap paket yang ditawarkan.

Lokasi kantor penjualan berada di lantai 1 Gedung Perkantoran Bandara

Internasional Kualanamu yang menghadap ke sisi jalan utama, dengan tujuan
agar letak kantor eyecatching bagi pengunjung bandara yang melintas.

Selain itu, lokasi ini dipilih juga dikarenakan alasan operasional,

dikarenakan jarak yang dekat dengan Terminal Bandara Internasional
Kualanamu dan para stakholede terkait lainnya dalam bisnis perjalanan wisata
seperti imigrasi dan bea cukai.

Page | 23
D. 5. Analisis Aspek Manajemen & SDM

Dalam menjalankan bisnisnya, unit MICE ini dikepalai oleh seorang

karyawan perusahaan dengan jabatan setingkat Junior Manager, yang
bertanggung jawab langsung kepada Commercial Manager. Ia dibantu oleh 2
orang staf masing-masing di bidang operasi dan teknik dengan level setara
karyawan perusahaan dengan kelas jabatan 10. Selain itu juga ada 4 orang
staf pembantu dan driver dengan status outsourcing. Sedangkan untuk tenaga
pemandu wisata digunakan jasa freelance, dengan asumsi fee per trip
(minimal 3 hari) sebesar Rp. 1.000.000,-.

D. 6. Analisis Aspek Finansial

a) Investasi (Initial Cash Flow)

Investasi awal terdiri dari aktiva tetap, modal kerja dan investasi pra
operasi yang terdiri dari Perijinan dan biaya-biaya yang dikeluarkan sebelum
perusahaan ini beroperasi. Perhitungan investasi awal dapat dilihat dari
tabel berikut ini :

Tabel 9. Investasi Aktiva Tetap

No Investasi aktiva tetap Biaya Keterangan
1 Furniture dan Fixture 100,000,000
2 Peralatan kantor 50,000,000
3 Peralatan operasi lainnya 50,000,000
4 Kendaraan 790,000,000 Toyota Hiace + Toyota Venturer
Jumlah 990,000,000

Tabel 10. Investasi Modal Kerja

No Investasi modal kerja Biaya Keterangan

1 Modal kerja 1,000,000,000

Tabel 11. Investasi Pra Operasi

No Investasi Pra Operasi Biaya Keterangan
1 Ijin investasi dalam negeri 5,000,000
2 Surat Ijin Usaha Pariwisata (SIUP) 5,000,000
3 Anggota Asosiasi Asita 10,000,000
4 Keterangan Domisili Usaha 1,000,000
5 Ijin Gangguan 5,000,000
6 Tanda Daftar Usaha Pariwisata (TDUP) 5,000,000
7 Biaya Administrasi 10,000,000
8 Biaya Pemasaran 300,000,000
Jumlah 341,000,000

Page | 24
 Untuk bangunan kantor direncanakan akan menggunakan ruangan
kosong di Kantor Administrasi Bandara Internasional Kualanamu,
dikarenakan masih tersedia ruangan mencukupi yang belum terpakai di
lantai 1. Kantor tersebut juga akan difungsikan sebagai kantor penjualan.

Untuk kebutuhan operasional dan tour direncanakan akan dilakukan

investasi pengadaan 1 unit kendaraan Toyota Hiace dan Toyota Venturer
masing-masing 1 unit. Sedangkan biaya perijinan dimasukkan sebagai harta
lain-lain yang diamortisasikan karena cukup material dan berlaku untuk
jangka panjang, kecuali ijin SIUP yang berlaku 3 tahun.

Berdasarkan data diatas, maka total initial cash flow adalah sebagai
berikut : Tabel 12. Total Initial Cash Flow
Investasi aktiva tetap 990,000,000
Investasi Pra Operasi 341,000,000
Investasi Modal kerja 1,000,000,000
Total Initial Cash Flow 2,331,000,000

Sumber dana investasi berasal dari PT Angkasa Pura II (Persero), yang

100% berasal dari ekuitas perusahaan.

b) Operational Cash Flow

Arus kas bersih dapat dicari dengan cara menghitung pendapatan

dikurangi biaya penjualan, biaya administrasi dan umum serta
penyusutan/amortisasi. Perhitungan operational cash flow dapat
dilihat dari tabel dibawah ini :

Tabel. 13 Perhitungan Operational Cash Flow Bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu
(ribuan)
Uraian 2018 2019 2020 2021 2022
Pendapatan Operasional 86,857,789 96,960,880 108,035,185 120,516,266 135,151,573
Beban Operasional 83,695,814 93,485,076 104,223,854 116,330,898 130,527,951
Laba Kotor 3,161,975 3,475,804 3,811,331 4,185,368 4,623,622
Beban Usaha 1,005,400 1,105,940 1,216,534 1,338,187 1,472,006
Laba sebelum pajak 2,156,575 2,369,864 2,594,797 2,847,180 3,151,616
Pajak (25%) 539,144 592,466 648,699 711,795 787,904
Laba Bersih 1,617,431 1,777,398 1,946,098 2,135,385 2,363,712
Depresiasi/Amortisasi 189,333 189,333 189,333 189,333 189,333
Operational Cash Flow 1,428,098 1,588,065 1,756,765 1,946,052 2,174,378
Sumber : Lampiran

Page | 25
 Berdasarkan data dari tabel diatas, diperoleh operational cash flow
yang positif, yang dapat dipergunakan untuk mencari Net Present Value
(NPV), Payback Period dan Internal Rate of Return (IRR) dari unit bisnis MICE
Bandara Internasional Kualanamu.

c) Terminal Cash Flow

Perhitungan arus kas terminal (terminal cash flow) merupakan arus

penerimaan kas yang berasal dari aktiva investasi pada akhir usia ekonomis
proyek (nilai sisai), dalam hal ini aktiva tetap adalah 0. Mengingat dalam
menjalankan bisnis ini tidak ada investasi dalam bentuk tanah dan bangunan,
maka terminal cash flow yang diterima adalah pengembalian modal kerja
sebesar 1.000.000.000,-.

d) Net Present Value, Payback Period dan IRR

Biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) dapat dihitung dengan rumus

sebagai berikut :

WACC = (Ke x We) x (Kd (1-T) x Wd)

Dimana :

WACC = Tingkat bunga minimum yang baik bagi pemodal agar bisa
berinvestasi pada bisnis tersebut
We = Persentase ekuitas, struktur modal terhadap invested capital

Wd = Persentase debt, struktur modal terhadap invested capital

Ke = Biaya ekuitas, tingkat pengembalian yang diharapkan,

normalnya 18-20%

Kd = Biaya hutang

Tax = Tingkat pajak perseroan

Dikarenakan seluruh modal dalam pelaksanaan bisnis MICE ini bersumber

dari ekuitas perusahaan, maka WACC dapat dihitung sebagai berikut :

WACC = (20% x 100%) x (1-25%)

= 15%

Page | 26
 Biaya modal rata-rata tertimbang sebesar 15% diatas dijadikan sebagai
discounted factor dalam menghitung Net Present Value sehingga diperoleh
hasil sebagaimana terlihat dalam tabel berikut ini :

Tabel 14. Net Present Value (NPV)

Tahun Investasi Proceeds DF (15%) PV Proceeds

0 2,331,000,000 - (2,331,000,000)
2018 1,428,097,716 0.8696 1,241,824,101
2019 1,588,064,763 0.7561 1,200,805,114
2020 1,756,764,689 0.6575 1,155,101,300
2021 1,946,051,785 0.5718 1,112,661,424
2022 2,174,378,418 0.4972 1,081,050,363
2022 1,000,000,000 0.4972 497,176,735
2,331,000,000 3,957,619,037

Berdasarkan data diatas, dapat diketahui bahwa NPV yang dihasilkan

positif dengan nilai sebesar Rp. 3.957.619.037,- (Tiga milyar sembilan ratus
lima puluh tujuh juta enam ratus sembilan belas ribu tiga puluh tujuh
rupiah). Dari data NPV tersebut dapat diketahui perhitungan Payback Period
sebagai berikut :

Tabel 15. Payback Period

Tahun Investasi Proceeds Sisa Investasi Payback Period

0 2,331,000,000 - (2,331,000,000)
2018 1,428,097,716 (902,902,284)
2019 1,588,064,763 685,162,479
1 Tahun 7
2020 1,756,764,689
Bulan
2021 1,946,051,785
2022 2,174,378,418
2022 1,000,000,000

Berdasarkan analisis diatas, diketahui bahwa Payback Period diperoleh

dalam waktu 1 tahun 7 bulan, Ini menunjukkan bahwa investasi yang
ditanamkan oleh pemilik modal akan kembali dalam kurun waktu tersebut,
atau biasa dikenal juga dengan sebutan Break Event Point (BEP).
Perhitungan Internal Rate of Return dapat dilihat dari tabel berikut ini :

Page | 27
 Tabel 16. IRR dengan Discount Factor 65%

Tahun Investasi Proceeds DF (65%) PV Proceeds

0 2,331,000,000 - (2,331,000,000)
2018 1,428,097,716 0.6061 865,513,767
2019 1,588,064,763 0.3673 583,311,208
2020 1,756,764,689 0.2226 391,076,537
2021 1,946,051,785 0.1349 262,553,986
2022 2,174,378,418 0.0818 177,793,307
2022 1,000,000,000 0.0818 81,767,417
2,331,000,000 31,016,222

Tabel 17. IRR dengan Discount Factor 66%

Tahun Investasi Proceeds DF (66%) PV Proceeds
0 2,331,000,000 - (2,331,000,000)
2018 1,428,097,716 0.6024 860,299,829
2019 1,588,064,763 0.3629 576,304,530
2020 1,756,764,689 0.2186 384,051,380
2021 1,946,051,785 0.1317 256,284,323
2022 2,174,378,418 0.0793 172,502,220
2022 1,000,000,000 0.0793 79,334,038
2,331,000,000 (2,223,681)

Berdasarkan perhitungan trial & error, diperoleh discount factor 65%

menghasilkan NPV positif minimal dan 66% menghasilkan NPV negatif,
dengan IRR adalah 65,94%, berada diatas WACC sebesar 15%. Hal ini
menunjukkan bisnis ini sangat layak untuk dijalankan.

Page | 28
III. KESIMPULAN DAN SARAN

III. 1. KESIMPULAN

a) Potensi pertumbuhan wisatawan baik domestik maupun internasional sangat

tinggi dengan dukungan pemerintah khususnya Dinas Kebudayaan & Pariwisata
melalui program-program visit Indonesia, membuka peluang bagi industri MICE
untuk berkembang menjadi lebih besar.

b) Berdasarkan analisis aspek keuangan, diperoleh hasil sebagai berikut :

1) Initial cash flow sebesar 2.331.000.000,-, dengan operational cash flow

2018 sebesar Rp. 564.716.667,-, tahun 2019 sebesar Rp. 640.121.667,-,
tahun 2020 sebesar Rp. 723.067.167,-, tahun 2021 sebesar
Rp. 814.307.217,-, tahun 2022 sebesar Rp. 914.671.272,-, dan terminal
cash flow sebesar Rp. 1.000.000.000,- yang merupakan pengembalian
modal kerja.
2) Keseluruhan sumber dana diperoleh dari modal perusahaan sendiri
dengan modal rata-rata tertimbang sebesar 15%.
3) Net Present Value sebesar Rp. 537.123.121,- dan IRR 22,59% diatas WACC
sebesar 15% serta Payback Period selama 3 Tahun 6 Bulan.

III. 2. SARAN

a) Melihat potensi dari bisnis MICE yang begitu besar, dapat menjadi salah satu
pilihan bagi PT Angkasa Pura II (Persero) untuk mengembangkan bisnisnya, di
luar bisnis inti perusahaan. Dikarenakan bisnis ini juga tidak terlalu jauh dari
konsep bisnis inti perusahaan. Dengan menjalankan bisnis ini, kita juga ikut
membantu menstimulus pertumbuhan pendapatan Aeronautika perusahaan
dengan memasarkan Indonesia, khususnya wilayah dimana bandara milik PT
Angkasa Pura II (Persero) berada melalui potensi pariwisatanya, sehingga akan
menghasilkan multiplier effect secara tidak langsung kepada bisnis inti
perusahaan.
b) Dengan pelaksanaan bisnis ini, diharapkan dapat membantu mendongkrak
pendapatan Non-Aeronautika, sekaligus mendorong pendapatan Aeronautika
sebagai pendapatan utama saat ini untuk terus tumbuh.

Page | 29
LAMPIRAN I

PROYEKSI PENDAPATAN OPERASIONAL

1. Penjualan Tiket Kepada Wisatawan Mancanegara
Perkiraan Harga Tiket

Asumsi harga tiket (PP) 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Malaysia 1,200,000 1,320,000 1,452,000 1,597,200 1,756,920 1,932,612
Singapura 2,000,000 2,200,000 2,420,000 2,662,000 2,928,200 3,221,020
Tiongkok 16,000,000 17,600,000 19,360,000 21,296,000 23,425,600 25,768,160
Inggris 20,000,000 22,000,000 24,200,000 26,620,000 29,282,000 32,210,200
Australia 18,000,000 19,800,000 21,780,000 23,958,000 26,353,800 28,989,180
* Benchmark Traveloka tanggal 14 November 2017
* Asumsi kenaikan per tahun 10%

Market share unit bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu Dari Penjuaan Tiket Mancanegara

No Negara 2017 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 1,596 1,468 1,295 1,095 888 691
2 Singapura 217 222 229 239 252 268
3 Tiongkok 106 112 120 132 149 173
4 Inggris 45 46 47 49 51 53
5 Australia 63 63 63 63 63 62

Page | 30
 Proyeksi Pendapatan Dari Penjualan Tiket Mancanegara

No Negara 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 1,990,454,400 1,938,245,760 1,796,466,672 1,606,949,309 1,385,450,891
2 Singapura 489,456,000 568,312,800 658,046,400 760,043,592 875,859,758
3 Tiongkok 1,957,824,000 2,392,896,000 2,895,404,160 3,474,484,992 4,458,922,406
4 Inggris 1,087,680,000 1,196,448,000 1,316,092,800 1,447,702,080 1,592,472,288
5 Australia 1,223,640,000 1,346,004,000 1,480,604,400 1,628,664,840 1,791,531,324
Jumlah 6,749,054,400 7,441,906,560 8,146,614,432 8,917,844,813 10,104,236,667

* Keuntungan dari penjualan tiket 3% (Benchmark PT. Rado Riza Travel, Medan)

2. Penjualan Tiket Kepada Wisatawan Nusantara

Proyeksi Wisatawan 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Nusantara Asal Sumut 880,941 916,179 952,826 990,939 1,030,577 1,071,800
Market share (5%) 44,047 45,809 47,641 49,547 51,529 53,590

Proyeksi Pendapatan Penjualan Tiket Kepada Wisatawan Nusantara

Negara 2018 2019 2020 2021 2022
Proyeksi Pendapatan
Dari Penjualan Tiket
Kepada Wisatawan 62,281,849,399 71,250,435,712 81,510,498,455 93,248,010,232 106,675,723,706
Nusantara Ke Luar
Negeri
* Diperhitungkan dengan harga tiket ke Malaysia Tahun 2017

Page | 31
 3. Penjualan Paket Tour
PERHITUNGAN HARGA TOUR "MEDAN-BERASTAGI-DANAU TOBA"
* 3 Hari 2 Malam/Minimal Jumlah Orang 10 Orang Per Trip
Uraian Biaya Biaya Per Trip Biaya Per Orang Keterangan
BBM 800,000 80,000
Fix Cost Parkir 100,000 10,000
Guide (Pemandu Wisata) 1,000,000 100,000
Hotel 3,000,000 1,500,000 *1 kamar 2 orang
Makan
Pagi - *Include Hotel
Variabel Cost Siang (x3) 450,000
Malam (3x) 450,000
Tiket Masuk Wisata 200,000
Ferry Penyeberangan 200,000 *Danau toba
Jumlah 2,990,000
Harga Tour (Pembulatan) 3,000,000

2017 2018 2019 2020 2021 2022

Harga Tour
3,000,000 3,300,000 3,630,000 3,993,000 4,392,300 4,831,530
*Asumsi kenaikan biaya tour/tahun sebesar 10%

Page | 32
 Market share unit bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu Untuk Penjualan Paket Tour

No Negara 2017 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 1,596 1,464 1,296 1,092 888 696
2 Singapura 216 216 228 240 252 264
3 Tiongkok 108 108 120 132 144 168
4 Inggris 48 48 48 48 48 48
5 Australia 60 60 60 60 60 60
Jumlah 2,028 1,896 1,752 1,572 1,392 1,236

Proyeksi Pendapatan Dari Penjualan Paket Tour

No Negara 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 5,169,384,000 5,033,793,600 4,665,580,920 4,173,387,768 3,598,137,022
2 Singapura 762,696,000 885,574,800 1,025,402,400 1,184,339,772 1,364,810,594
3 Tiongkok 381,348,000 466,092,000 563,971,320 676,765,584 868,515,833
4 Inggris 169,488,000 186,436,800 205,080,480 225,588,528 248,147,381
5 Australia 211,860,000 233,046,000 256,350,600 281,985,660 310,184,226
Jumlah 6,694,776,000 6,804,943,200 6,716,385,720 6,542,067,312 6,389,795,056
*Keuntungan penjualan paket tour ±7% (Benchmark PT. Rado Riza Travel, Medan)

4. Penjualan Voucher Hotel Pada Saat Kegiatan Meeting/Convention

2017 2018 2019 2020 2021 2022
Harga Hotel
4,500,000 4,950,000 5,445,000 5,989,500 6,588,450 7,247,295
*Harga untuk 3 malam (rata-rata kegiatan meeting/convention adalah 3 malam)
** Benchmark Traveloka tanggal 24 November 2017
*** Asumsi kenaikan per tahun 10%

Page | 33
 Proyeksi Pendapatan Dari Penjualan Voucher Hotel Kegiatan Meeting/Convention

No Negara 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 3,732,102,000 3,634,210,800 3,368,375,010 3,013,029,954 2,597,720,420
2 Singapura 550,638,000 639,351,900 740,302,200 855,049,041 985,342,228
3 Tiongkok 275,319,000 336,501,000 407,166,210 488,599,452 627,035,963
4 Inggris 122,364,000 134,600,400 148,060,440 162,866,484 179,153,132
5 Australia 152,955,000 168,250,500 185,075,550 203,583,105 223,941,416
Jumlah 4,833,378,000 4,912,914,600 4,848,979,410 4,723,128,036 4,613,193,159
*Keuntungan 3% (Benchmark PT. Rado Riza Travel, Medan)

5. Penjualan Jasa Pengurusan Dokumen (Paspor & Visa)

Market share unit bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu Dari Penjuaan Jasa Pengurusan Dokumen

Tahun 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Proyeksi Wisatawan Nusantara Asal Sumut 880,941 916,179 952,826 990,939 1,030,577 1,071,800
Market share (5%) 44,047 45,809 47,641 49,547 51,529 53,590
Market share pengurusan Paspor (10%) 4,405 4,581 4,764 4,955 5,153 5,359
Market share pengurusan Visa (3%) 1,321 1,374 1,429 1,486 1,546 1,608

Jasa Pengurusan Dokumen Biaya Fee Harga Jasa

Paspor 500,000 50,000 550,000
Visa 2,500,000 250,000 2,750,000

Page | 34
 Proyeksi Pendapatan Dari Penjualan Jasa Pengurusan Dokumen Paspor & Visa

Tahun 2018 2019 2020 2021 2022

Paspor 2,519,492,290 2,620,271,981 2,725,082,860 2,834,086,175 2,947,449,622
Visa 3,779,238,434 3,930,407,972 4,087,624,291 4,251,129,262 4,421,174,433
Jumlah 6,298,730,724 6,550,679,953 6,812,707,151 7,085,215,437 7,368,624,055
*Keuntungan 10% (Benchmark PT. Rado Riza Travel, Medan)

Page | 35
PROYEKSI BEBAN OPERASIONAL
1. Beban Penjualan Tiket Kepada Wisatawan Mancanegara
Proyeksi Beban Dari Penjualan Tiket Kepada Wisatawan Mancanegara
Mancanegara
No Negara 2018 2019 2020 2021 2022
1 Malaysia 1,932,480,000 1,881,792,000 1,744,142,400 1,560,144,960 1,345,097,952
2 Singapura 475,200,000 551,760,000 638,880,000 737,906,400 850,349,280
3 Tiongkok 1,900,800,000 2,323,200,000 2,811,072,000 3,373,286,400 4,329,050,880
4 Inggris 1,056,000,000 1,161,600,000 1,277,760,000 1,405,536,000 1,546,089,600
5 Australia 1,188,000,000 1,306,800,000 1,437,480,000 1,581,228,000 1,739,350,800
Jumlah 6,552,480,000 7,225,152,000 7,909,334,400 8,658,101,760 9,809,938,512

2. Beban Penjualan Tiket Kepada Wisatawan Nusantara

Proyeksi Beban Dari Penjualan Tiket Kepada Wisatawan Nusantara

Tahun 2018 2019 2020 2021 2022

Biaya Penjualan
Tiket Kepada
Wisatawan 60,467,814,950 69,175,180,303 79,136,406,267 90,532,048,769 103,568,663,792
Nusantara Ke Luar
Negeri

Page | 36
 3. Beban Penjualan Paket Tour

PERHITUNGAN HARGA TOUR "MEDAN-BERASTAGI-DANAU TOBA"

* 3 Hari 2 Malam/Minimal Jumlah Orang 10 Orang Per Trip
Uraian Biaya Biaya Per Trip Biaya Per Orang Keterangan
BBM 800,000 80,000
Fix Cost Parkir 100,000 10,000
Guide (Pemandu Wisata) 1,000,000 100,000
Hotel 3,000,000 1,500,000 *1 kamar 2 orang
Makan
Pagi - *Include Hotel
Variabel Cost Siang (x3) 450,000
Malam (3x) 450,000
Tiket Masuk Wisata 200,000
Ferry Penyeberangan 200,000 *Danau toba
Jumlah 2,990,000
Harga Tour (Pembulatan) 3,000,000

2017 2018 2019 2020 2021 2022

Harga Tour
3,000,000 3,300,000 3,630,000 3,993,000 4,392,300 4,831,530
*Asumsi kenaikan biaya tour/tahun sebesar 10%

Page | 37
 Market share unit bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu Untuk Penjualan Paket Tour

No Negara 2017 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 1,596 1,464 1,296 1,092 888 696
2 Singapura 216 216 228 240 252 264
3 Tiongkok 108 108 120 132 144 168
4 Inggris 48 48 48 48 48 48
5 Australia 60 60 60 60 60 60
Jumlah 2,028 1,896 1,752 1,572 1,392 1,236

Proyeksi Beban Dari Penjualan Paket Tour

No Negara 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 4,831,200,000 4,704,480,000 4,360,356,000 3,900,362,400 3,362,744,880
2 Singapura 712,800,000 827,640,000 958,320,000 1,106,859,600 1,275,523,920
3 Tiongkok 356,400,000 435,600,000 527,076,000 632,491,200 811,697,040
4 Inggris 158,400,000 174,240,000 191,664,000 210,830,400 231,913,440
5 Australia 198,000,000 217,800,000 239,580,000 263,538,000 289,891,800
Jumlah 6,256,800,000 6,359,760,000 6,276,996,000 6,114,081,600 5,971,771,080

4. Beban Penjualan Voucher Hotel Pada Saat Kegiatan Meeting/Convention

2017 2018 2019 2020 2021 2022
Harga Hotel
4,500,000 4,950,000 5,445,000 5,989,500 6,588,450 7,247,295
*Harga untuk 3 malam (rata-rata kegiatan meeting/convention adalah 3 malam)
** Benchmark Traveloka tanggal 24 November 2017
*** Asumsi kenaikan per tahun 10%

Page | 38
 Proyeksi Beban Dari Penjualan Voucher Hotel Kegiatan Meeting/Convention

No Negara 2018 2019 2020 2021 2022

1 Malaysia 3,623,400,000 3,528,360,000 3,270,267,000 2,925,271,800 2,522,058,660
2 Singapura 534,600,000 620,730,000 718,740,000 830,144,700 956,642,940
3 Tiongkok 267,300,000 326,700,000 395,307,000 474,368,400 608,772,780
4 Inggris 118,800,000 130,680,000 143,748,000 158,122,800 173,935,080
5 Australia 148,500,000 163,350,000 179,685,000 197,653,500 217,418,850
Jumlah 4,692,600,000 4,769,820,000 4,707,747,000 4,585,561,200 4,478,828,310

5. Beban Penjualan Jasa Pengurusan Dokumen (Paspor & Visa)

Market share unit bisnis MICE Bandara Int’l Kualanamu Dari Penjuaan Jasa Pengurusan Dokumen
Tahun 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Proyeksi Wisatawan Nusantara Asal Sumut 880,941 916,179 952,826 990,939 1,030,577 1,071,800
Market share (5%) 44,047 45,809 47,641 49,547 51,529 53,590
Market share pengurusan Paspor (10%) 4,405 4,581 4,764 4,955 5,153 5,359
Market share pengurusan Visa (3%) 1,321 1,374 1,429 1,486 1,546 1,608

Jasa Pengurusan Dokumen Biaya Fee Harga Jasa

Paspor 500,000 50,000 550,000
Visa 2,500,000 250,000 2,750,000

Proyeksi Beban Penjualan Jasa Pengurusan Dokumen

Tahun 2018 2019 2020 2021 2022

Paspor 2,290,447,536 2,382,065,437 2,477,348,055 2,576,441,977 2,679,499,656
Visa 3,435,671,304 3,573,098,156 3,716,022,082 3,864,662,966 4,019,249,484
Jumlah 5,726,118,840 5,955,163,594 6,193,370,137 6,441,104,943 6,698,749,141

Page | 39
 6. Biaya Usaha (Biaya Pegawai dan Umum)

NO URAIAN Jumlah
1 Jumlah Beban Pegawai 564,000,000
2 Transportasi & Perjalanan Dinas 100,000,000
3 Iuran Anggota ASITA 50,000,000
4 Paket, Pos dan Telekomunikasi 50,000,000
5 Fotokopi & Cetakan 50,000,000
6 Lain-Lain 100,000,000
Total 914,000,000

Proyeksi Biaya Usaha

Tahun 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Proyeksi Biaya Usaha 914,000,000 1,005,400,000 1,105,940,000 1,216,534,000 1,338,187,400 1,472,006,140
*Asumsi kenaikan biaya usaha 10% per tahun
Rincian Biaya Pegawai

Kepala Unit/ Staf Adm. Staf Operasi Driver Staf Pemandu Wisata
NO URAIAN Keterangan
Junior Manager (KJ 10) (KJ 10) (2 orang) (2 orang OS) (Freelance)
Pemandu wisata Freelance,
1 Gaji dan Tunjangan/org 15,000,000 7,500,000 7,500,000 3,000,000 4,000,000 1,000,000 asumsi fee per trip Rp.
1.000.000,-

2 Jumlah/bln 15,000,000 7,500,000 7,500,000 6,000,000 8,000,000 10,000,000 asumsi 1 bulan 10x trip

3 Jumlah/Tahun 180,000,000 90,000,000 90,000,000 36,000,000 48,000,000 120,000,000

Total 564,000,000

Page | 40