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Control de Lectura
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

CONTROL DE LECTURA Nº 01

LA FUNCIÓN DEL NOTARIO Y SU RESPONSABILIDAD (Walter Gutierrez Camacho)

A propósito de las resoluciones que se publican en el presente especial, el autor


desarrolla los alcances sobre la naturaleza de la función notarial y de la relación del
notario con el cliente, las principales obligaciones que emergen, el contrato de
servicio notarial al consumidor, para culminar con el análisis de la responsabilidad
civil de este profesional.

COMENTARIO

1. LA RESPONSABILIDAD CIVIL COMO DERECHO DEL OTRO

1.1. El tema de la responsabilidad es un problema esencial en la sociedad moderna. Dicho


problema se encuentra asociado al respeto del otro. Una sociedad que no propicia el respeto
del otro es sencillamente suicida, se descalifica a sí misma, ya no sólo por razones éticas, lo que
a nuestro juicio sería suficiente, sino incluso por razones económicas. De ahí que todo sistema
legal deba establecer un mecanismo para distribuir la carga de los daños.

El vértigo tecnológico en el que vivimos no nos puede conducir al laberinto existencial de creer
que podemos prescindir del otro. Como dice Umberto Eco 1: “es el otro, su mirada lo que nos
define y nos forma”. Sin el otro no podemos ser, y sin embargo, hay sociedades que no lo
entienden y revelan un enorme desprecio por lo ajeno, por el prójimo. Sin el semejante no
podríamos ser nada, ni abogados ni médicos, ni ciudadanos; el hombre es gracias a los demás.
Todo sistema de responsabilidad civil apunta a hacer posible la coexistencia con los demás.

Hemos sostenido en otro trabajo2 que la importancia que damos a la responsabilidad indica
hasta que punto vivimos o no en una sociedad civilizada y democrática; en este sentido una
sociedad que no pone acento en la responsabilidad es una sociedad que se autodestruye y
por lo tanto está condenada a sucumbir, pues el irrespeto de los derechos de los demás tarde o
temprano termina por alcanzarnos.

1.2. Pues bien, en la sociedad, somos los abogados los primeros que debemos tener claras estas
ideas; así como las normas en que se plasman, particularmente en nuestro ámbito de
actuación. Si los abogados no conocemos los alcances de nuestra propia responsabilidad, en
el ejercicio de nuestras funciones, poco podemos esperar del resto. Por ello creemos que resulta
necesario reflexionar sobre los alcances de la responsabilidad del abogado, y en el presente
caso del notario.

Sin embargo, la delimitación de la responsabilidad del abogado no siempre resulta tarea fácil,
sobre todo si tomamos en cuenta que su actuación es sumamente amplia, aunque, desde
luego su labor siempre está asociada a la solución de problemas legales; estos pueden ser de
diversas materias y presentarse en distintos ámbitos. Así, el trabajo del abogado puede ser
judicial, cuando patrocina una causa de su cliente; extrajudicial, cuando absuelve una
consulta o interviene directamente en la elaboración de un contrato.

En cualquiera de estos o de otros casos el abogado se vinculará con su cliente mediante una
relación contractual; aunque también en ocasiones determinadas actuaciones del profesional
del derecho pueden generar una responsabilidad extracontractual. Lo propio sucede con el
notario, tal como veremos luego.

1 ECO, Umberto; MARTINI, Carlos; ¿En qué creen los que no creen?, Taurus, México, 1998.
2 GUTIERREZ ,Walter; Paciente o consumidor: El contrato de servicio. En Diálogo con la Jurisprudencia Nº 22, Gaceta Jurídica,
Lima, julio del 2000. -1-

Dr. JOSÉ HINOSTROZA AUCASIME



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2. EL CONTRATO DE SERVICIOS NOTARIALES

Mayormente el contrato que celebra el abogado con su cliente será un contrato de prestación
de servicios, pudiendo ser de obra o de locación dependiendo del contenido de las
prestaciones. Por ejemplo, cuando al notario se le solicita que eleve un contrato a escritura
pública, legalice firmas, legalice la apertura de libros, estamos ante un contrato de obra; no
acontece igual si el notario es requerido para tramitar la constitución de patrimonio familiar,
pues en tal caso se trata de una locación de servicios. En el primero, hay obligación de
resultados, en el segundo, de medios.

Aun cuando es un tanto vetusta, sigue siendo útil la clasificación de las obligaciones de medios
y obligaciones de resultados. Cuando se trata de obligaciones de medios o de diligencia, el
interés del acreedor se centra en la actividad del deudor; cuando se trata de obligación de
resultados se centra precisamente en el resultado. Esto no quiere decir que en el fondo, en un
contrato con obligación de medios no exista interés del acreedor por el resultado, ciertamente
existe, pero sabe que dicho resultado no depende exclusivamente de la conducta del deudor.

En el caso del contrato de servicios notariales, las obligaciones pueden ser de medios o de
resultados indistintamente, y aun en un mismo contrato bien podrían aparecer las dos. Cuando
se trata de obligación de medios, a lo que el notario se obliga es a la prestación de una
conducta con arreglo al nivel técnico de un buen profesional. Tal conducta sería suficiente
para cumplir la obligación. Así, cuando se nombra un abogado para que participe en un
proceso, no se puede garantizar un resultado, pero sí una conducta profesional diligente. De
igual modo cuando se contrata a un notario para tramitar una prescripción adquisitiva de
dominio o de una sucesión intestada. Desde luego la clasificación en obligaciones de medios y
de resultados es artificial y ha sido diseñada para explicar mejor el contenido de determinadas
prestaciones, sin embargo resulta particularmente útil para nuestro propósito de determinación
de responsabilidad profesional.

3. CASOS EN LOS QUE LA RELACIÓN NOTARIO - CLIENTE NO ES CONTRACTUAL

Si bien la relación entre notario y cliente generalmente es un contrato, existen casos en los que
se puede presentar una relación extracontractual; tal es lo que sucede en las siguientes
situaciones:

• Cuando pretendiéndose elevar un contrato a escritura pública, una de las partes es la


que contrata con el notario, la otra se vincula con este mediante una relación
extracontractual.
• Cuando por resolución judicial administrativa se le ordena protocolizar determinados
documentos (art. 64)
4. OBLIGACIONES DEL NOTARIO

Con marcada frecuencia el contrato de servicios notariales no se documenta, es decir, no


queda plasmado en soporte alguno. Desde luego, esto no es óbice para afirmar que hay un
contrato; sin embargo, nos revela que en la mayoría de casos las obligaciones contractuales
del notario son obligaciones legales. Recuérdese que el contrato no sólo está compuesto por el
texto contractual –si lo hubiere– sino también por el contexto legal, que no sólo lo hace posible
sino que lo completa. En este sentido, las obligaciones del notario se encuentran en la
legislación notarial en especial en el D. Ley Nº 26002. Veamos cuales son:

1. Guardar el secreto profesional (art. 16). Tal es el caso de la obligación de no informar el


contenido o existencia de los testamentos mientras viva el testador (art. 71)
2. Informar a sus clientes sobre los efectos legales de los instrumentos públicos notariales
que autoriza (art. 27).
3. Dar fe de la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los
comparecientes (art. 54, inc. H).
4. Dar fe de identidad de los comparecientes al acto (art. 55).
5. Pero sin duda la obligación más relevante del notario, de la que desciende la
importancia de su función, es la de velar por la legalidad de los actos en los que
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participa dando fe, para lo cual obviamente deberá calificar los instrumentos y los
actos mismos en los que se requiera su concurso en especial cuando se trata de actos
protocolares. Ello se desprende de una lectura sistemática de los arts. 2 y 19 de la Ley
del Notariado.

5. OBLIGACIÓN DE INFORMAR EN EL CONTRATO DE SERVICIO NOTARIAL

Quisiéramos detenernos brevemente y poner énfasis en la obligación de informar del notario, y


afirmar que ésta es una obligación que en materia de responsabilidad profesional, la doctrina
le va haciendo paso, resultando exigible no sólo en los contratos de consumo, sino en cualquier
contrato en el que existe asimetría entre las partes. En este punto, conviene precisar que los
contratos de servicios profesionales son contratos con superioridad técnica. De tal circunstancia
no escapa el contrato de servicios notariales.

En efecto, el contrato que celebra el abogado con su cliente es uno con superioridad técnica,
decimos que el abogado tiene superioridad técnica, no sólo porque tiene información de la
que el cliente carece, sino porque también tiene formación, es decir, el abogado sabe qué
hacer con esa información y esto lo ubica en una situación de ventaja indiscutible. Tal es la
misma condición en la que se encuentra el notario cuando celebra y ejecuta un contrato con
su cliente.

Esto nos conduce a las siguientes conclusiones:

1.La superioridad técnica permitirá al profesional actuar con libertad con independencia
del tipo contractual de que se trate. Puede incluso tener una dependencia laboral,
pero igual, el contador, el médico, el abogado, tienen libertad para actuar, de ahí su
nombre de profesiones liberales.
2. La obligación de informar tiene entidad propia, el abogado puede haber realizado
bien su trabajo, pero si no informó al cliente que existían otras alternativas o las
consecuencias de tal solución igual será responsable. En este punto, lo propio sucederá
con el notario.
De ahí que resulte importante acercarnos a la definición de información. Puede definirse la
información como un elemento de conocimiento suministrado obligatoriamente por una de las
partes contratantes (deudor de la obligación de información) a la otra parte (acreedor de la
obligación de información), teniendo como objeto principal la adecuada formación del
consentimiento contractual de este último, tanto en lo referente a los aspectos jurídicos como
materiales del negocio3.

Ahora bien, cabe preguntarse cómo se debe cumplir con la obligación de informar. Para ello,
la información deberá ser idónea, veraz, oportuna y completa, respecto al caso que se le
presente; sobre las características del servicio; las condiciones económicas de la prestación y
los demás términos y condiciones del servicio. Asimismo, dicha información deberá suministrarse
en términos comprensibles para el cliente y en el caso del contrato de servicios notariales, el
notario deberá además informar al cliente sobre los efectos legales de los instrumentos públicos
notariales que autoriza.

Cabe añadir que la obligación de informar contiene dos aspectos:

1. Uno negativo: el de abstenerse de dar información errónea;


2. Uno positivo: el de transmitir toda la información exigible. Será exigible toda la
información que sea necesaria al acreedor de la obligación para formar
adecuadamente su consentimiento contractual4.

Nosotros creemos que tarde o temprano la legislación tendrá que regular, de modo puntual, el
tema de la información en los contratos con superioridad técnica, para contrarrestar el

3 Cfr. LLOBET, Josep; El deber de información en la formación de los contratos, M.P., Madrid, 1996, pág. 33.
4 LLOBET, Josep; El deber de información en la formación de los contratos, Madrid, 1996, pág. 42. -3-

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desequilibrio contractual entre las partes en este tipo de contratos, lo mismo que sucedió, en su
hora, con los contratos masivos, en los que había una evidente ventaja para el predisponente
frente al adherente; o lo que acontece con los contratos de consumo, en los que el proveedor
tiene marcada ventaja frente al consumidor, porque en todos estos casos estamos ante
contratos asimétricos.

Hoy dominantemente, el mercado se mueve por servicios, piénsese en los servicios médicos, los
seguros, la telefonía, la televisión por cable, los servicios financieros y, desde luego, los servicios
legales. En todos estos contratos hay superioridad técnica y por tanto hay contratación
asimétrica, un desequilibrio en la relación contractual que el Derecho precisa resolver.

6. CONTRATO DE SERVICIO NOTARIAL AL CONSUMIDOR

La asimetría, de la que hemos venido hablando, se agrava cuando estamos frente a contratos
de consumo. Con relación a este tema, el derecho peruano ha optado por una posición que
puede ser calificada de vanguardista, pues en efecto, incluye en los alcances de la Ley de
Protección al Consumidor a los profesionales liberales según lo establece el art. 2 del D. Leg. Nº
716. Esto es de inocultable importancia para el ejercicio profesional, ya que a partir de dicha
norma la mayoría de contratos que celebren los profesionales con sus clientes son contratos de
consumo, generándose obligaciones agravadas para el profesional.

En otros términos, las obligaciones de los profesionales ya no serán sólo las que nacen de un
común contrato de prestación de servicios, sino que se compromete, por imperio de la Ley de
Protección al Consumidor a cumplir con otras obligaciones legales, especialmente la de
información, así como con la obligación tácita de garantía de un servicio idóneo, lo que, como
hemos dicho, agudizará la responsabilidad del profesional, generando lo que el D. Leg. Nº 716
ha denominado responsabilidad objetiva administrativa.

Con relación al Derecho de Consumo, es preciso entender que la categoría de consumidor es


la respuesta jurídica a las inevitables disfunciones del mercado. Así el consumidor es un
contratante débil porque adolece de un déficit de negociación y de reflexión generado por un
déficit de información. En efecto, en la relación de consumo, es el proveedor quien posee la
información sobre el bien o servicio que oferta en el mercado; y no hay nada que nos lleve a
considerar que en la relación notario cliente éste no es un consumidor, de modo que no debe
espantarnos que estos contratos sean calificados como contratos de consumo. Que se califique
a los contratos de servicio jurídico como contratos de consumo no tiene nada de irreal ni de
exagerado, sino más bien es una respuesta realista del derecho frente a lo que acontece en el
mercado.

Sin embargo, a diferencia del contrato de servicio médico, que mayormente es un contrato de
consumo, en el contrato de servicio jurídico, la figura no se presenta con la misma frecuencia.
Por ejemplo, un abogado de empresa mayormente no celebrará con sus clientes un contrato
de consumo, pues el aumento de capital, la transformación de una empresa, la inscripción de
una marca, etc., no son actos de consumo. Distinto es el caso del penalista, este profesional
inevitable y mayoritariamente celebrará contratos de consumo con sus clientes, lo mismo que
los abogados especialistas en derecho de familia o sucesiones e incluso los laboralistas que
defienden a los trabajadores.

En cuanto al contrato de servicio notarial sucede lo propio, es decir, no siempre estamos ante
una relación de consumo. Ejemplos de contratos de consumo en el ámbito notarial son:
tramitación de patrimonio familiar, sucesión intestada y en general todo contrato que
contenga un acto de consumo. Como se sabe estamos ante una relación de consumo cuando
se cumplen básicamente dos requisitos; uno subjetivo y otro objetivo. El primero se refiere a las
partes de la relación que siempre serán proveedor y consumidor; el segundo tiene que ver con
el destino del bien o servicio prestado, que no deberá reingresar al mercado, es decir, el
consumidor siempre es el destinatario final de los bienes o servicios.

7. IDONEIDAD DEL SERVICIO EN EL CONTRATO DE SERVICIO NOTARIAL


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El artículo 8 de la Ley de Protección al Consumidor recoge la figura denominada garantía de


idoneidad, conocida también como garantía implícita, que consiste en la presunción, sin
admitir prueba en contrario, que los bienes y servicios que oferta el proveedor en el mercado
son idóneos para el fin que cumplen. Las consecuencias de esta garantía son que el proveedor,
y en nuestro caso el profesional, deba responder frente al consumidor “si el bien o servicio no
resulta idóneo para cumplir los fines o usos previsibles para los que normalmente se adquieren o
contratan en el mercado, considerando las condiciones en las cuales los productos fueron
adquiridos o los servicios contratados”.

Es importante precisar que la garantía implícita no obliga al notario a responder cuando el


servicio que presta no ofrece la mejor calidad posible, sino cuando no cumple con un mínimo
de calidad aceptable; en otros términos, no se trata de que el proveedor o profesional deba
ofrecer un servicio de la mayor calidad, sino de un estándar mínimo de idoneidad. De este
modo, los consumidores se encontrarán en la posibilidad de elegir bienes y servicios de distinta
calidad y precio; exigir la máxima calidad supondría en el fondo afectar a los propios
consumidores, pues esto inevitablemente se reflejaría en el precio5.

Por otro lado, con relación a la idoneidad del servicio, cuando se estudia la responsabilidad
profesional no puede dejar de considerarse que quien ejerce una profesión está obligado a
tener los conocimientos suficientes para ello; no basta poseer un título universitario porque el
progreso de las ciencias en unos casos y las nuevas complicaciones que van surgiendo en otros,
imponen una diligencia posterior a la obtención del título académico 6. De este modo quien
concurre al mercado para ejercer una profesión está obligado a encontrarse actualizado
respecto a los avances de su ciencia; no obstante, es posible que se encuentre ignorante del
“conocimiento de la propia falta de competencia“, en tal caso hay culpa sólo si realmente
existió la posibilidad de encontrarse al día.

Así, no le es admisible al abogado ignorar la derogación de una ley que favorece a su cliente,
como tampoco es tolerable que el médico prescriba un medicamento cuyos perjuicios
colaterales, para ciertos pacientes, son de tal magnitud que han sido prohibidos 7. De igual
modo no le está permitido al notario errar en la calificación del acto para el cual se requiere su
concurso, tema que desarrollaremos luego.

8. ¿ES EL NOTARIO UN FUNCIONARIO PÚBLICO?

Un tema en el que es inevitable detenernos, cuando menos de manera sumaria, es el relativo a


si el notario es o no un funcionario público. En realidad, tal estatus puede dársele con
fundamento en otras legislaciones; sin embargo es difícil sostener lo mismo en nuestro
ordenamiento.

Las razones que sirven de asidero para esta afirmación son las siguientes:

1. No forma parte del escalafón de la administración pública;


2. No está sometido a dependencia funcional o subordinación jerárquica;
3. El cliente elige al notario sobre la base de su idoneidad y su moralidad, no le es
impuesto como el funcionario público;
4. El Estado no responde por los daños que eventualmente se puedan generar como
consecuencia de la actuación del notario;
5. El notario realiza una actividad empresarial, tal como se desprende directamente de las
normas tributarias y de libre competencia.
6. La actividad notarial, lo mismo que cualquier profesión liberal, está sujeta a las reglas
del mercado.

5 Cfr. INDECOPI, Precedentes de observancia obligatoria en materia de defensa de la competencia, Lima 1999, pág. 25.
6 BORIEL, María; Responsabilidades derivadas de la culpa extracontractual; op.cit. por PÉREZ VARGAS, La Responsabilidad Civil
Médica por daños a la integridad física, pág. 435; en el Código Civil Peruano y el Sistema Jurídico Latinoamericano, Edit.
Cuzco S.A., Lima, 1986.
7 GUTIERREZ C., Walter; Paciente o Consumidor: El contrato de servicio médico y la responsabilidad del médico, En Diálogo con
la Jurisprudencia Nº 22, 2000, pág. 67, 68. -5-

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Por último, el I Congreso Internacional de Notariado Latino (Bs. Aires, 1948) calificó al notario
como: “un profesional del derecho encargado de una función pública, consistente en recibir,
interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los instrumentos
adecuados a ese fin y confiriéndoles autenticidad, conservar los originales de estos y expedir
copias que den fe de su contenido”.

9. RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO

La responsabilidad del notario se desarrolla en varios ámbitos pudiendo ésta ser de naturaleza
civil, administrativa, penal o disciplinaria. Nosotros nos vamos a ocupar, de manera sumaria, sólo
de la primera de ellas. En cuanto a este tipo de responsabilidad, interesa detenernos
brevemente en algunos artículos de la Ley del Notariado.

Art. 55.- El notario da fe de conocer a los comparecientes o de haberlos identificado. Cuando


el notario lo juzgue conveniente exigirá al compareciente la intervención de testigos que
garanticen su identidad.

El notario que diere fe de identidad de alguno de los comparecientes, inducido a error por la
actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad.

Sobre el citado texto legal la doctrina nacional ha desarrollado una interesante y encomiable
línea de interpretación8. En efecto, si bien el texto del artículo nos dice que el notario no
responde cuando ha sido inducido a error al momento de dar fe de identidad, sea por que se
le presentó un documento falso o por alguna otra circunstancia que escapa a su dominio, esto
no quiere decir que el notario se libera de responsabilidad demostrando que se le presentó un
documento espúreo o que existió tal circunstancia, sino acreditando que actuó diligentemente,
es decir, pese a que utilizó todos los medios materiales y legales a su alcance no le fue posible
evitar incurrir en error. En este sentido, nosotros estimamos que por tratarse de un contrato con
superioridad técnica, la carga de la prueba debe trasladarse al profesional.

Antes de continuar con el análisis de los artículos referidos a la responsabilidad del notario es
preciso detenernos en la tipología de actos que realiza este profesional en el ejercicio de su
función. Para efectos del presente trabajo digamos que los actos del notario se dividen en
protocolares y extraprotocolares. Según la propia Ley del Notariado, el protocolo notarial es la
colección ordenada de registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los
instrumentos públicos protocolares con arreglo a ley. Componen el protocolo los siguientes
registros: de escrituras públicas, de testamentos, de actas de protesto, de actas de
transferencia de bienes muebles; y otros determinados por ley (arts. 36, 37). Por lo tanto, son
actos protocolares todos aquellos en los que el notario incorpora a su protocolo algún
instrumento público admitido por ley. Los actos extraprotocolares son aquellos en los que
participa y autoriza el notario, pero que no está obligado a incorporar en su protocolo.

Ahora bien, la diferencia entre estos dos géneros de actos notariales no es sólo material sino
sustancial. En los actos protocolares el notario está obligado a calificar jurídicamente el acto. En
términos generales la calificación consiste en someter al acto a un test de legalidad, es decir,
examinar si el acto cumple con las exigencias legales del tipo jurídico que se pretende llevar a
cabo, lo cual supone necesariamente la identificación del tipo. En suma, la calificación es la
evaluación de los elemento e identificación del acto entre los distintos tipos legales que
componen el ordenamiento jurídico. De esta manera el notario cumple con velar por la
legalidad de los actos en los que participa dando fe.

Sin embargo, esto no quiere decir que en los actos extraprotocolares el notario no cumpla una
función de control de legalidad, en estos casos también es un contralor de la legalidad, no
obstante, si por alguna circunstancia que el notario no puede controlar, el acto en el que
participa no cumple con los recaudos legales que exige el ordenamiento, esto no genera
responsabilidad por el notario. La razón es simple, al no tener que protocolizar estos actos el

8 Sobre el tema véase en este mismo volumen el trabajo de Juan ESPINOZA, La responsabilidad civil y administrativa de los
profesionales. -6-

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notario participa en el continente del acto sin involucrarse profesionalmente en el contenido.


Tal lo que sucede con actos notariales como legalización de apertura de libros o entrega de
cartas notariales, etc.

No obstante, si bien es verdad que en los actos extraprotocolares en los que participa el notario
en rigor no realiza una calificación, esto no quiere decir, que se desentienda de su obligación
de preservar la legalidad de los actos en los que participa. En este sentido, cuando se requiere
su concurso para actos notariales extraprotocolares como la realización de una junta general
de accionistas, remates, licitaciones o cualquier otro acto, el notario no sólo da fe de veracidad
en el sentido que se han realizado estos actos sino que también deja constancia que se han
llevado a cabo con arreglo a ley.

En resumen, el deber de tutelar por la legalidad de los actos en los que participa es un deber
genérico, que en unos casos lo obliga a calificar los actos y, en otros, a verificar si se cumplen
con las exigencias previas para la realización del acto. Pero en ningún caso el notario puede
desentenderse de cumplir con la anotada obligación genérica.

Veamos un ejemplo. Lo dicho queda comprobado con la lectura del art. 108, referido a la
legalización de firmas, cuyo texto es el siguiente:

“El notario no asume responsabilidad sobre el contenido del documento, salvo que constituya
en sí mismo un acto ilícito o contrario a la moral o a las buenas costumbres”.

Digamos que en línea de principio el notario no asume responsabilidad sobre el contenido del
documento. Sin embargo, el texto del artículo no se agota en esta regla; si el acto es
flagrantemente ilegal y legaliza las firmas el notario no se exonera de responsabilidad.
Acontece que el notario no es un profesional cualquiera, se trata de un especialista que por
concurso a accedido a la función notarial, lo que hace presuponer que está en condiciones de
identificar sin mayor problema si un documento es abiertamente ilícito. Si no lo hace, es sólo por
dos circunstancias, por negligencia o por incompetencia y en ambos casos es pasible de
responsabilidad.

Por otro lado, la regla genérica sobre la responsabilidad del notario se encuentra en el art. 145
de la ley, que sanciona la responsabilidad subjetiva para este tipo de profesionales: “El notario
es responsable civil y penalmente, de los daños y perjuicios que por dolo o culpa, ocasione a las
partes o a terceros en el ejercicio de su función”.

Antes de determinar los alcances de este artículo conviene que nos detengamos en dilucidar si
la obligaciones del notario son obligaciones de medios o de resultados. Nosotros consideramos
que la clasificación didáctica de las obligaciones, según que sea de medios o de resultados
tiene plena vigencia, y es utilizable para dar perfil al deber de responder de los notarios 9. En
cuanto a la pregunta, respondamos sin ambages: las obligaciones a la que se compromete el
notario pueden ser de medios o de resultados. No obstante, mayoritariamente las obligaciones
que asume son de resultados, en especial la de velar por la legalidad de los actos en los que
participa, así tanto la obligación de calificar el título a protocolizar, como la obligación de dar
fe de identidad o fe de capacidad de los comparecientes son obligaciones de resultados. Si
bien estas obligaciones como otras que cumple el notario son de fines, ello no significa que su
responsabilidad deje de ser subjetiva, es decir, responsabilidad por culpa. En este punto cabe
interrogar a qué culpa se refiere la ley, culpa grave (art. 1319 del CC), culpa leve (art.1320 del
CC) o simplemente culpa. Nosotros participamos, en lo referente a la responsabilidad
profesional, de una concepción unitaria de la culpa, culpa sin adjetivos. Por tanto, no somos
partidarios de las posturas que se asientan en opinión de que el notario sólo responde por culpa
grave.

Insistimos, en materia de responsabilidad profesional, la culpa es la común o corriente, no


corresponde establecer grados. Esta es la regla y las minúsculas excepciones que pudieran

9 BUERES, Alberto y otros; Ponencia presentada en las Primeras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil, cit por Bueres A.
Responsabilidad Civil del Escribano, Hamurabi, Argentina, 1984, pág. 21. -7-

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existir no la conmueven10. Lo que confirma que el contrato que celebra el notario con el cliente
es un contrato de fines (resultados) y no de actividad (medios), estando proscrito el alea.

En resumen, el diseño legal de la responsabilidad del notario, en nuestro medio, es correcto a


condición que se interprete adecuadamente, considerando para ello que se trata de un
contrato con superioridad técnica, lo que lo convierte en un contrato asimétrico. Pese a que la
mayoría de contratos que celebra el notario son contratos con obligaciones de resultados, esto
no es óbice para que la responsabilidad del notario sea subjetiva (por culpa). Modificar el
sistema, en este extremo, es decir convirtiendo la responsabilidad del notario en objetiva,
conllevaría en el fondo perjudicar al cliente, pues los costos de tal modificación terminarían por
trasladársele. Por lo demás, en las relaciones de consumo –contratos de servicio notarial de
consumo– se ha consagrado la responsabilidad administrativa objetiva, lo cual tiene suficiente
justificación en la medida que en este tipo de contratos la desigualdad a la que hacíamos
referencia en líneas anteriores se agudiza tratándose de contratos de consumo.

Por último, apenas unas líneas para reafirmarnos sobre nuestra posición en relación a la
interpretación del texto del art. 1762, cuyo texto establece: Si la prestación de servicios implica
la solución de asuntos profesionales o de problemas técnicos de especial dificultad, el
prestador de servicios no responde por los daños y perjuicios, sino en caso de dolo o culpa
inexcusable.

No es posible admitir una lectura de este artículo que consagre una discriminación basada en
un tratamiento diferenciado respecto a la actividad profesional. En este sentido, no puede
afirmarse que exista una específica responsabilidad profesional a la que deba aplicársele un
régimen legal distinto, no hay razón fundada para esto. Una interpretación diferente daría
asidero a las expresiones de Alpa: “La historia de la culpa profesional es historia de privilegios e
inmunidades: los privilegios de la categoría de los profesionales, dirigidos a obtener una
disciplina diferenciada de la propia actividad e inmunidad derivada de actividad”. Para evitar
sancionar privilegio alguno a favor de los profesionales, la interpretación que ha de hacerse del
art. 1762 es aquella que sólo admita las especiales dificultades técnicas de la prestación que
hacen que el profesional sólo responda por dolo o culpa grave; en otros términos, si la
prestación profesional es aquella de las que pueden calificarse de normales en el ejercicio
profesional, inevitablemente el profesional se halla sometido a las reglas generales. En este
sentido la expresión “problemas técnicos de especial dificultad” alude a casos concretos en
que el cumplimiento de la prestación se dificulta, pero de ningún modo puede ser interpretado
como la regla, sino más bien como un caso extraordinario o excepcional; ya sea porque la
ciencia aún no lo haya estudiado o porque en la práctica admita diversas vías de solución
entre las que el profesional pueda escoger11.

10 GENEVIEVE, Viney, Les Obligations. La responsabilite: conditiones, pág.712. Op. cit en Bueres, Op, cit pág. 47.
11 Cfr. WOOLCOTT OYAGUE, Olenca; El art. 1762 del C.C. de 1984: ¿Principio de Responsabilidad o irresponsabilidad
profesional? En Aequitas, Nº 2, Lima s/f, pág. 149. -8-

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CONTROL DE LECTURA Nº 02
FE NOTARIAL

La fe notarial se encuentra revestida de autenticidad y certeza que no pueden ser


desvirtuadas sino en sede judicial.

RESOLUCIÓN Nº 126-98-ORLC/TR

Lima, 26 de marzo de 1998.

VISTA, la apelación interpuesta por don WALTER SÁNCHEZ GUILLEN de fecha 16 de febrero de
1998 formulada contra la observación del Registrador Público de Cañete, Dr. Víctor Raúl
Villanueva Rivera a la solicitud de inscripción de compraventa e independización en mérito a
partes notariales. El título se presentó el 23 de enero de 1998 con el Nº 302. El Registrador
denegó la inscripción por cuanto: "1.- De conformidad con el Art. 2011 del Código Civil, se
advierte que la escritura pública del 22/11/96 otorgada ante Notario Manuel Reátegui Tomatis
fue materia de pronunciamiento por el Tribunal Registral mediante la Resolución Nº 368-97-
ORLC/TR del 08/09/97, que en sus 11, 12 a 17 considerandos no pueden ser aclaradas mediante
escritura pública del 16/12/96. Por cuanto la misma debe ser otorgada por los directivos de la
Comunidad Campesina de Asia con mandato vigente inscrito en el A. 22-C y los representantes
de UNICONT S.A. 2.- Como se aprecia la Resolución del Tribunal Registral fue expedida con
fecha 08 de setiembre de 1997, y que hoy sus observaciones son aclaradas por la escritura
pública del Notario Francisco Villavicencio Cárdenas de fecha 16/12/96, es decir que los
fundamentos advertidos por el Tribunal Registral fueron aclarados antes de la emisión de la
Resolución que advirtió los defectos que adolece la escritura pública del 22/12/96, no guarda
congruencia entre ambos hechos"" interviniendo corno Vocal ponente la Dra. Yasmín Bolívar
Soriano; y,

CONSIDERANDO:

Que, mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa e independización


que otorga la Comunidad Campesina de Asia a favor de la empresa Unicont S.A., en mérito a
los partes notariales de la escritura pública de fecha 22 de noviembre de 1996 extendida ante
el Notario Dr. Manuel Reátegui Tomatis y la escritura aclaratoria de fecha 16 de diciembre de
1996 extendida ante el Notario del Callao Dr. Francisco Villavicencio Cárdenas;

Que, el acto contenido en el presente título fue materia de la Resolución Nº 368-97-ORLC/TR del
8 de setiembre de 1997 emitida por esta instancia, en la cual se confirmó en parte y se amplió
en otra la observación formulada por el Registrador Público al título Nº 538 del 21 de enero de
1997, apreciándose que en la presentación de éste, se acompañó únicamente la escritura
pública del 22 de noviembre de 1996 y no su aclaratoria de fecha 16 de diciembre de 1996 no
obstante haber sido otorgado a esa fecha;

Que, como nuevo elemento, el presente título contiene la escritura aclaratoria de fecha 16 de
diciembre de 1996 que otorgó la Comunidad Campesina de Asia a favor de la empresa
Unicont S.A. ante el Notario del Callao Dr. Francisco Villavicencio Cárdenas, por la cual se
aclara la cláusula segunda punto 2.1 de la minuta inserta en la escritura de fecha 22 de
noviembre de 1996, dejando constancia que el inmueble que se transfiere es una unidad
independizada de sus tierras constituida por el lote de terreno eriazo ribereño al mar, ubicado a
la altura del kilómetro 111.600 de la carretera Panamericana Sur, que comprende un área de 25
hectáreas 8,490.56 mts2. Cuyos linderos y medidas perimétricas son las que se detallan en el
párrafo siguiente de la escritura que se aclara;

Que, el décimo considerando de a Resolución 368-97-ORLC/TR antes citada y de conformidad


con el Informe Técnico Nº l240-97-GPI-SCAT expedido por la Sub-Gerencia de Catastro precisó
quede acuerdo al plano de independización a escala 1½000, el inmueble objeto de venta se
ubicaba a la altura del Km. 111.60 de la Carretera Panamericana Sur, y que conforme a esta
ubicación el predio se encontraba inscrito dentro de mayor extensión a fojas 65 del tomo 46 de
Cañete no superponiéndose con áreas inscritas, que sin embargo, el documento de compra-
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venta a independizar (Tit. 538 del 21.02.97) describía que el inmueble, se ubicaba a la altura del
Km. 113 de la Nueva Panamericana Sur apareciendo del plano topográfico adjuntado por el
apelante que el inmueble se ubicaba en el Km. 111.60 de la Carretera Panamericana Sur,
discrepancia que debía aclararse;

Que, se aprecia del asiento 11 de la partida registral de la Comunidad Campesina de Asia


inscrita en, la ficha Nº 003 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete, que por acta
eleccionaria del 24 de diciembre de 1994 se acordó nombrar a la Directiva Comunal integrada
entre otros, por don Fidel Gilbert Chumpitaz Villalobos como presidente y a don Pedro Ramos
Francia como tesorero, tal como consta del título archivado Nº 8971 del 17 de marzo de 1995;

Que, asimismo, consta del asiento 15 de la referida partida registral de la Comunidad que en
virtud del título Nº 1813 del 13 de noviembre de 1925, se inscribió el acuerdo de Asamblea
General Extraordinaria de fecha 21 de octubre de 1995, en el cual se otorgo poder especial al
presidente, don Fidel Chumpitaz Villalobos y al tesorero don Pedro Ramos Francia, para que
entre otros actos pudieran celebrar compra y venta de bienes; Que, el artículo 20 de la Ley
24656, Ley General de Comunidades Campesinas, concordado con el artículo 50 de los
estatutos de la Comunidad Campesina de Asia inscrito en el asiento 1-b) de la referida ficha Nº
003 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete establece que los miembros de la Directiva
Comunal serán elegidos por un período máximo de 2 años y pueden ser reelegidos por un
periodo igual;

Que, es de verse entonces que a la fecha del otorgamiento de la escritura del 22 de noviembre
de 1996 venida en grado y su aclaratoria de fecha 16 de diciembre de 1996, don Fidel Gilbert
Chumpitaz Villalobos y don Pedro Ramos Francia se encontraban facultados para celebrar la
compraventa y suscribir el instrumento alzado de conformidad con las facultades que se les
había conferido y que constan en el asiento 15 de la partida registral de la Comunidad; Que,
consecuentemente, no resulta necesario que los actuales directivos, inscritos en el asiento 22-c
de la partida registral de la Comunidad Campesina de Asia, sean los que otorguen la escritura
aclaratoria venida en grado;

Que, adicionalmente, el instrumento alzado aclara la circunstancia advenida en la Resolución


Nº 368-97-ORLC/TR que precisa que a efectos de considerar cumplido el requisito establecido
en la cláusula adicional única del instrumento de fecha 22 de noviembre de 1996 se requería la
intervención de don Juan Harry Galdo Sturla, conjuntamente con otro director, siendo que don
Guillermo Flores Gavidia quien comparece a otorgar el instrumento aclaratorio resulta ser
director de Unicont S.A. como se aprecia de la ficha Nº 101270 del Registro Mercantil de Lima
Que, sin embargo, en relación al último considerando de la Resolución expedida por este
Tribunal, que refiere la necesidad de acreditar el cumplimiento del artículo 73 del Reglamento
de las Inscripciones, de aplicación al acto materia de inscripción, se aprecia que el título venido
en grado contiene el escrito de la Comunidad Campesina de Asia solicitando la
independización submateria de fecha 20 de diciembre de 1996, sin embargo, la misma no
cumple con el requisito de la norma citada que prescribe que dicha solicitud debe ser
efectuada con firma legalizada del solicitante;

Que, finalmente, con respecto al último extremo de la observación, si bien es cierto el


Registrador Público advierte que la escritura pública aclaratoria de fecha 16 de diciembre de
1996 fue extendida y otorgada con anterioridad a lo resuelto por esta instancia en la Resolución
Nº 368-97-ORLC/TR del 8 de setiembre de 1997, aquella subsana las omisiones del título Nº 538
del 21 de febrero de 1997 que diera lugar a la emitida por esta instancia, estando en todo caso
revestida de autenticidad y certeza que no pueden ser desvirtuadas sino en sede judicial; y,

Estando a lo acordado;

SE RESUELVE:

REVOCAR la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador Público de Cañete al título


referido en la parte expositiva y declarar que el mismo no es inscribible de acuerdo al
fundamento señalado en el penúltimo considerando de la presente Resolución.

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Regístrese y Comuníquese.- (Fdo.) Dra. Martha Silva Díaz, Presidenta de la Primera Sala del
Tribunal Registral.- Dr. Álvaro Delgado Scheelje, Vocal (e) del Tribunal Registral.- Dra. Yasmín
Bolívar Soriano, Vocal (e) del Tribunal Registral.

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CONTROL DE LECTURA Nº 03

ESCRITURA PÚBLICA: VALIDEZ NO SE AFECTA SI EN LA CONCLUSIÓN LOS MONTOS SE


CONSIGNAN EN NÚMEROS

El segundo párrafo del invocado artículo 35 de la Ley del Notariado, disciplina


que “Deberá constar necesariamente en letras y en números, el precio, capital, área
total, cantidades que expresen los títulos valores; así como porcentajes, participaciones
y demás datos que resulten esenciales para la seguridad del instrumento a criterio del
notario”. La consignación en la última parte del mismo testimonio de la Escritura Pública
de Mutuo con Garantía Hipotecaria -a manera de conclusión- de montos de la
operación sólo en números, no vicia formalmente al título de ejecución, no sólo porque
del contexto integral del mismo instrumento público se desprende que el Notario
satisfizo en el cuerpo del documento los requisitos que la apelante reclama y que él
estimó–a su criterio- suficientes, sino además porque a la misma Escritura concurren
objetivamente los requisitos de validez previstos en los artículos mil noventiocho y mil
noventinueve del Código Civil.

Exp. 700-2005

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

PRIMERA SALA CIVIL CON SUBESPECIALIDAD COMERCIAL


Ejecutante : Ramiro Oswaldo Cáceres Meneses
Ejecutado : Antonio Carlos Huayte Laura
Materia : Ejecución de Garantía Hipotecaria
Resolución número dos.-
Miraflores, dos de setiembre de dos mil cinco.-
AUTOS y VISTOS:

Viene en grado de apelación la resolución corriente de fojas cincuentiuno a fojas cincuentitrés,


su fecha veintisiete de mayo de dos mil cinco, que declara infundada la contradicción a la
ejecución formulada mediante escrito corriente de fojas treintisiete a fojas cuarenticuatro y
ordena el remate del bien dado en garantía. Interviniendo como Vocal ponente el señor Yaya
Zumaeta; y,

ATENDIENDO:

Primero: A que, en el recurso vertical que motivó la alzada del expediente a esta instancia,
corriente de fojas cincuentinueve a fojas sesentiocho e interpuesto por Antonio Carlos Huayte
Laura, se afirma que la apelada ha incurrido en error por lo siguiente: i) porque el artículo
treinticinco de la Ley veintiséis mil dos – Ley del Notariado, exige que en la escritura pública se
consigne en letras y en números –entre otros datos- el precio pactado, hecho que no se
advierte en la conclusión del título de ejecución, que consigna cifras en números y no en letras,
ii) porque se ha inaplicado las normas imperativas contenidas en el artículo sesentidós de la
Constitución Política del Estado y en los artículos mil trescientos cincuenticuatro, mil trescientos
cincuentiséis y mil cuatrocientos treinta, segundo párrafo, del Código Civil, y, iii) porque
igualmente se ha inaplicado el artículo mil doscientos treintitrés del Código Civil, al verificarse la
existencia de doble relación obligacional, acreditada en la cláusula tercera del Mutuo con
Garantía Hipotecaria, de la que aprecia la emisión de doce letras de cambio que constituyen
promesas de pago, motivando con ello que la acción derivada del mutuo quede en suspenso,
resultando inexigible.

Segundo: A que, el segundo párrafo del invocado artículo treinticinco de la Ley veintiséis mil dos
– Ley del Notariado, disciplina que “Deberá constar necesariamente en letras y en números, el
precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores; así como porcentajes,
participaciones y demás datos que resulten esenciales para la seguridad del instrumento a
criterio del notario”.
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Tercero: A que, del Testimonio de la Escritura de Mutuo con Garantía Hipotecaria, corriente de
fojas tres a fojas siete, se advierte que los datos esenciales del contrato respecto al pacto
celebrado entre el mutuante y la mutuataria, se encuentran establecidos conforme a la norma
glosada, es decir el monto del mutuo (catorce mil quinientos cuarenticinco dólares americanos
con cincuenta centavos de dólar) y suma que la mutuataria se obligó a devolver (dieciséis mil
dólares americanos).

Cuarto: A que, la consignación en la última parte del mismo testimonio -a manera de


conclusión- de montos de la operación sólo en números, no vicia formalmente al título de
ejecución, no sólo porque del contexto integral del mismo instrumento público se desprende
que el Notario satisfizo en el cuerpo del documento los requisitos que la apelante reclama y que
él estimó–a su criterio- suficientes, sino además porque a la misma Escritura concurren
objetivamente los requisitos de validez previstos en los artículos mil noventiocho y mil
noventinueve del Código Civil.

Quinto: A que, los restantes agravios del recurso de alzada tampoco abonan a la finalidad de
la apelación: a) porque la atribuida inaplicación de las normas constitucional y sustantiva que
se invocan (artículo sesentidós de la Constitución Política y artículos mil trescientos
cincuenticuatro, mil trescientos cincuentiséis y mil cuatrocientos treinta del Código Civil), tiene
como sustento una resolución contractual que no ha operado en el caso concreto,
advirtiéndose por el contrario que la recurrencia del ejecutante al órgano jurisdiccional lo ha
sido en uso de la facultad de aceleramiento de las cuotas pendientes pactada en la cláusula
cuarta del título de ejecución, y, b) porque el mismo pacto de aceleramiento de plazos y la
verificación del presupuesto para su producción (no pago de la obligación en los plazos
acordados) deja sin efecto la suspensión de la obligación primitiva que invoca el apelante
(bajo el amparo del artículo mil doscientos treintitrés del Código Civil), más todavía si las letras
de cambio corrientes de fojas once a fojas catorce representan el monto que se obligó a
devolver el ejecutado (cláusula tercera), y, si expresamente se pactó que en caso de acudirse
a la vía judicial el mutuante tendría derecho a recuperar el íntegro del crédito otorgado
(cláusula séptima). Ello genera la posibilidad que el acreedor retome la acción causal, ante el
levantamiento de la suspensión producida por el giro de las mencionadas cambiales.

Sexto: A que, siendo ello así, el ejecutante se encuentra facultado a utilizar todos los medios
legales necesarios para perseguir que se honre su crédito, hecho que ha sucedido en el caso
bajo examen al iniciar el proceso alzado de Ejecución de Garantía Hipotecaria, acreditando la
existencia de una obligación pecuniaria que el ejecutado no ha podido desvirtuar.

Por tales razones y de conformidad con lo establecido además por el artículo trescientos
ochentitrés del Código Procesal Civil;

SE RESUELVE:

CONFIRMAR la resolución apelada corriente de fojas cincuentiuno a fojas cincuentitrés, su


fecha veintisiete de mayo de dos mil cinco, que declara infundada la contradicción a la
ejecución formulada mediante escrito corriente de fojas treintisiete a fojas cuarenticuatro y
ordena el remate del bien dado en garantía, con lo demás que contiene; en los seguidos por
RAMIRO OSWALDO CÁCERES MENESES con ANTONIO CARLOS HUAYTE LAURA sobre EJECUCIÓN
DE GARANTÍA HIPOTECARIA; notificándose a las partes mediante cédula y devolviéndose.-

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CONTROL DE LECTURA Nº 04
ACTA DE SUCESIÓN INTESTADA: IMPROCEDENCIA DE ACLARACIÓN RESPECTO A LOS
HEREDEROS

Como las normas establecidas en el Código Procesal Civil se aplican supletoriamente a


los procedimientos de asuntos no contenciosos de competencia notarial, se puede
concluir que la norma aplicable para realizar aclaraciones de actas notariales que
pone fin a un procedimiento no contencioso de sucesión intestada es el artículo 406 del
Código Procesal Civil, es decir, solo será procedente aclarar algún concepto oscuro o
dudoso expresado en la parte decisoria del acta o que influya en ella, no pudiéndose
alterar el contenido sustancial de la declaración final, como lo es que se haya
declarado heredero a una persona que no tenía esa condición.

RESOLUCIÓN Nº 557-2005-SUNARP-TR-L

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN 557-2005-SUNARP-TR-Lima
APELANTE Juan Gustavo Landi Grillo
TÍTULO Nº 311363 del 28 de junio de 2005
RECURSO HTD Nº 640607 del 18 de julio de 2005
REGISTRO Sucesiones Intestadas de Lima
ACTO Aclaración de acta notarial de declaración de sucesión intestada

SUMILLA

Aclaración de acta notarial de sucesión intestada.

“Las aclaraciones a las actas notariales de sucesión intestada solamente serán procedentes
cuando se refieran a algún concepto oscuro o dudoso expresado en su parte decisoria o que
influya en ella, no pudiéndose alterar el contenido sustancial de la declaración final”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la rectificación de


la declaración notarial de sucesión intestada de Luisa Valle Romo, la cual obra registrada en el
asiento A00001 de la partida Nº 11741721 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima. Con tal
finalidad se adjunta el acta de rectificación de la sucesión intestada de Luisa Valle Romo
otorgada el 22/6/2005 por el Notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Personas Naturales de Lima, José Luis Farfán Silva, formuló
la siguiente tacha sustantiva:

Se tacha el presente título de conformidad con el artículo 42 del Reglamento General de los
Registros Públicos por cuanto conforme lo dispone el artículo 3 de la Ley Nº 26662, la actuación
notarial en los asuntos no contenciosos, se sujeta supletoriamente a la Ley del Notariado y al
Código Procesal Civil; así esta última norma, en su artículo 406 dispone que el juez (notario) no
puede alterar las resoluciones después de notificadas, precisando además que la aclaración
no puede alterar el contenido sustancial de la decisión; por ende la decisión solo procede
respecto de errores materiales, conceptos oscuros y omisiones sobre algunas de las pretensiones
invocadas, tanto más si la declaratoria de herederos que se solicita rectificar ya se encuentra
inscrita, inscripción que con sujeción al principio de legitimación previsto en el artículo VII del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 2013 del Código Civil
se presume exacta y válida produciendo todos sus efectos jurídicos respecto de terceros, por lo
que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 124 de la Ley del Notariado, artículo VII del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 2013 del Código Civil
corresponde con exclusividad al poder judicial declarar la nulidad del instrumento público y del
correspondiente asiento registral.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN


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El apelante ampara su impugnación en los siguientes fundamentos:

• La aplicación supletoria del artículo 406 del Código Procesal Civil al caso submateria carece
de todo sustento, por cuanto el notario –a diferencia del juez– no notifica sus resoluciones
(en este caso las actas de sucesión intestada) a las partes interesadas, sino que estas toman
conocimiento del contenido de tales actas cuando se apersonan al despacho notarial.

• Agrega que el Registrador refunde equivocadamente en un solo concepto lo expresado en


los dos primeros párrafos del precitado artículo 406 del Código Procesal Civil, cuando en
realidad se trata de dos supuestos claramente diferenciados: el primero referido a que el
juez no puede alterar las resoluciones después de notificarlas (ergo si las puede alterar – o
sea cambiar su forma o su esencia si aún no las ha notificado) y el segundo concepto
referido a que el juez antes que la resolución cause ejecutoria (pero ya después de haberla
notificado) puede efectuar aclaraciones (no alteraciones) siempre que no afecten el
contenido sustancial de la decisión.

• Asimismo refiere que en realidad el verdadero sustento legal para la inscripción del título
indebidamente tachado por el Registrador se encuentra contenido en el literal b) del
articulo 84 del Reglamento General de los Registros Públicos en debida concordancia con el
último párrafo del articulo 75 del citado cuerpo legal. En efecto el mencionado literal b) del
artículo 84 establece que la rectificación de los errores de concepto en los asientos o
partidas registrales se efectuará cuando no resulten claramente del título archivado –en
virtud de nuevo título modificatorio (acta rectificatoria del acta de sucesión intestada en el
caso submateria), otorgado por todos los interesados (en este caso el notario por ser el único
que emite el acta de sucesión intestada) si el error fue producido por la redacción inexacta
del título primitivo, inexactitud esta que, efectivamente se dio en el título primitivo –Acta de
Sucesión Intestada de Luisa Valle Romo–, al no haberse considerado que en las partidas de
nacimiento de Fernando Claudio Daniel y Nestor González Valle, así como en la de Arturo
Pérez Valle, si bien se indica que son hijos de Luisa Valle Romo en condición de soltera solo
fueron reconocidos por el padre y no por la causante, no teniendo en consecuencia la
calidad de hijos de Luisa Valle Romo.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En el asiento A00001 de la partida Nº 11741721 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima


corre registrada la sucesión intestada de Luisa Valle Romo, en mérito del acta de sucesión
intestada del 23 de abril de 2005 mediante la cual se declaró como herederos a sus hijos Arturo
Pérez Valle, Zenayda Gonzáles Valle, Fernando Gonzáles Valle, Claudio Gonzáles Valle, Daniel
González Valle y Nestor González Valle.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión en discusión es la
siguiente: Si resulta procedente que mediante acta aclaratoria de sucesión intestada se
modifique el contenido sustancial de la declaración notarial primigenia.

VI. ANÁLISIS

1. La Ley 26662 y sus modificatorias autoriza al notario para intervenir en asuntos no


contenciosos, entre los que se encuentra la declaración de sucesión intestada regulada por los
artículos 38 y siguientes. Para ello deberá seguirse el procedimiento que se inicia con la solicitud
que será presentada por cualquiera de los interesados a los que alude el artículo 815 del
Código Civil ante el notario del último domicilio del causante. Posteriormente, el notario dispone
que se extienda la anotación preventiva y que se publique un aviso conteniendo un extracto
de la solicitud, debiéndose notificar además a los presuntos herederos. Dentro del plazo de 15
días útiles desde la publicación del último aviso, el que se considere heredero puede
apersonarse acreditando su calidad de tal con cualquiera de los documentos señalados en el
artículo 834 del Código Civil; el notario pondrá en conocimiento de los solicitantes tal
circunstancia y si transcurridos 10 días útiles no mediara oposición, el notario lo incluirá en su
declaración y en el tenor del acta correspondiente. Transcurridos los plazos señalados, el notario
extenderá un acta declarando herederos del causante a quienes hubiesen acreditado su - 15 -

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derecho y finalmente, remitirá partes al Registro de Sucesión Intestada del lugar donde se ha
seguido el trámite y a los Registros donde el causante tenga bienes o derechos inscritos a fin de
que se inscriba la sucesión intestada.

2. Conforme al artículo 3 de la Ley 26662, el procedimiento notarial de sucesión intestada


descrito precedentemente se rige supletoriamente por la Ley del Notariado 26002 y por el
Código Procesal Civil.

3. Así, respecto a la aclaración de los instrumentos públicos protocolares, establece el artículo


48 de la Ley 26002 que el instrumento público protocolar suscrito por los otorgantes y autorizado
por un notario no podrá ser objeto de aclaración, adición o modificación en el mismo, sino
mediante otro instrumento público protocolar, debiendo dejarse constancia en el primero, la
circunstancia de haberse extendido otro instrumento que lo aclara, adiciona o modifica. Por su
parte, el artículo 12 de la Ley 26662 señala que el documento notarial es auténtico y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

4. Sobre aclaración de resoluciones judiciales, el primer párrafo del artículo 406 del Código
Procesal Civil establece que el juez no puede alterar las resoluciones después de notificadas. Sin
embargo, antes que la resolución cause ejecutoria, de oficio o a pedido de parte, puede
aclarar algún concepto oscuro o dudoso expresado en la parte decisoria de la resolución o
que influya en ella, siempre que no se altere el contenido sustancial de la decisión emitida.
Señalado lo anterior, corresponde determinar la norma aplicable en el supuesto de aclaración
de un acta notarial que pone fin al procedimiento no contencioso de sucesión intestada.

5. Sobre el particular, esta instancia se ha pronunciado mediante Resoluciones Nº 108-2003-


SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2003 y Nº 145-2003 SUNARP-TR-L del 10 de marzo de 2003, en el
sentido que no procede modificar el acta notarial que declara herederos y protocoliza lo
actuado, sin sustentarse esta modificación en el procedimiento, porque el acta notarial no es
un documento autónomo sino el resultado de actuaciones previas.

6. Dicho pronunciamiento tiene como fundamento que el acta notarial que declara herederos
y protocoliza lo actuado es un instrumento público que emite y suscribe únicamente el notario
luego de la comprobación de hechos y la valoración de las pruebas aportadas y como tal
tiene un valor jurídico cubierto con la fe publica; por ello dicha acta no es un documento
autónomo sino que se sustenta en lo actuado, que se va formando por la solicitud inicial, las
diligencias en que se hacen constar las distintas actuaciones y el juicio del notario sobre la
declaración de herederos.

7. Ahora bien, el citado artículo 48 de la Ley del Notariado se refiere a los instrumentos públicos
protocolares suscritos por los otorgantes y autorizados por el notario; sin embargo, el acta
notarial a que se refiere la Ley 26662 si bien es un instrumento protocolar, tiene otras
características pues es suscrito solo por el notario luego de la comprobación de hechos y la
valoración de pruebas aportadas, por lo que no sería aplicable esta norma para aclarar las
actas notariales. Conforme a dicho fundamento y estando a que las normas establecidas en el
Código Procesal Civil se aplican supletoriamente a los procedimientos de asuntos no
contenciosos de competencia notarial, se puede concluir que la norma aplicable para realizar
aclaraciones de actas notariales que ponen fin a un procedimiento no contencioso de sucesión
intestada, es el artículo 406 del Código Procesal Civil, es decir, que solo será procedente aclarar
algún concepto oscuro o dudoso expresado en la parte decisoria del acta o que influya en
ella, no pudiéndose alterar el contenido sustancial de la declaración final.

8. En el presente caso se solicita la inscripción de la rectificación de la declaración de sucesión


intestada de la causante Luisa Valle Romo, efectuada mediante acta notarial del 23 de abril de
2005, en la que se declara como herederos universales a sus hijos Arturo Pérez Valle, Zenayda
González Valle, Fernando González Valle, Claudio González Valle, Daniel González Valle y
Nestor González Valle. Con tal finalidad, se adjunta el acta notarial rectificatoria del 22 de junio
de 2005, en la que se declara como única heredera de la referida causante a su hija Zenayda
Gonzáles Valle, desprendiéndose que ello que la rectificación constituye una modificación
sustancial de la sucesión intestada registrada en la partida electrónica 11741721 pues se está
excluyendo a 5 personas declaradas previamente herederas.

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En tal sentido, debe confirmarse la tacha sustantiva formulada por el Registrador, al amparo de
lo dispuesto en el artículo 421 del Reglamento General de los Registros Públicos, por adolecer el
presente título de defecto insubsanable.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Sucesiones Intestadas de


Lima al título referido en el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

SS. MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ; MIRTHA RIVERA BEDREGAL; FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN

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CONTROL DE LECTURA Nº 05

CERTIFICADO DE VIGENCIA DE PODER:


DEBE REFLEJAR DE MANERA FIDEDIGNA LO CONSIGNADO EN LA PARTIDA REGISTRAL

La calificación que realiza el registrador en el ámbito de la publicidad registral supone pues, la


evaluación integral de la partida registral a la luz de la normativa vigente, como consecuencia
de lo cual este funcionario determinará si es procedente emitir un certificado de vigencia, es
decir, certificar la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición, o si ello no
es procedente dada la inexistencia del acto o derecho inscrito a dicha fecha. En tal sentido, si
del análisis de la partida registral se advierte que el solicitante cuenta con las facultades de
representación de la sociedad, pero estas deben ser ejercidas conjuntamente con el gerente
general, ello debe consignarse en el certificado a efectos de que refleje de manera fidedigna
lo consignado en la partida registral.

RESOLUCIÓN N° 084-2009-SUNARP-TR-L
Lima, 23 de enero de 2009
APELANTE : JORGE VALDEZ HUARANCCAY
ATENCIÓN : N° 1219359 del 2.10.2008
REGISTRO : Registro de Personas Jurídicas de Lima
ACTO(s) : Vigencia de Poder

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Martha del Carmen Silva Diaz.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, corresponde determinar: Si
conforme a la Partida Registral N° 03019748 del Registro de Personas Jurídicas de Lima
perteneciente a Farmagro S.A. procede expedir certificado de vigencia de poder de Gilberto
Andrés Velásquez Cabrera en su calidad de Director de dicha sociedad, cuando dicha
facultad deba ser ejercida conjuntamente con otro funcionario de la empresa.

VI. ANÁLISIS

1. El numeral I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos al referirse a
la “publicidad material señala lo siguiente: “El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos
actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones
preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las
partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo”.

2. Asimismo, el numeral II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos al
referirse a la “Publicidad formal señala lo siguiente: El Registro es público. La publicidad registral
formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las
partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal
responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro”.

3. De otro lado, el artículo 131 de TUO del Reglamento Generales de los Registros Públicos
establece que: “Los certificados, según la forma de expedición de la publicidad, serán de las
siguientes clases:
a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la
partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos;
b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de
determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán
referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las
inscripciones”.

4. Es de señalar que el artículo 132 prescribe que:

“Están comprendidos dentro de los certificados compendiosos, entre otros, los siguientes: - 18 -

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a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripción. También,


de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar información detallada;
b) Certificados negativos: Los que acreditan solo la inexistencia de determinada inscripción;
c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la
fecha de su expedición;
d) Certificados de búsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se
encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito.
También acredita la existencia o no de superposición de áreas”.

Como se aprecia, el artículo 132 no establece una clasificación limitativa de los certificados
compendiosos que pueden otorgarse, pues estos pueden ser de diversa índole, por ello no
existe un número cerrado de los mismos.

Entre los cerficados de vigencia, se encuentra comprendido el certificado de vigencia de


poder, a través del cual se certifica que determinado poder se mantiene vigente a la fecha de
la expedición del certificado solicitado.

5. La calificación que realiza el Registrador en el ámbito de la publicidad registral supone pues,


la evaluación integral de la partida registral a la luz de la normativa vigente, como
consecuencia de lo cual este funcionario determinará si es procedente emitir un certificado de
vigencia, es decir, certificar la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su
expedición, o si ello no es procedente dada la inexistencia del acto o derecho inscrito a dicha
fecha.

6. Se entiende que las certificaciones deben reflejar de manera fidedigna, el contenido de los
asientos o partidas. Por tal motivo, el artículo 139 del Reglamento General de los Registros
Públicos establece que “cuando los certificados a que se refiere este título no sean conformes o
acordes, según el caso, con las partidas registrales, se estará a lo que resulte de estas, sin
perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al Registrador o Certificador
debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición”.

7. A fin de salvaguardar la conformidad o acuerdo de los certificados con el contenido de los


asientos o partidas, el artículo 134 del Reglamento mencionado contiene la siguiente norma,
que resulta de aplicación a todo tipo de certificados: “En todos los casos en que la certificación
sobre determinados asientos, pueda inducir a error respecto al contenido de la partida el
Registrador o Certificador debidamente autorizado, está en la obligación de aclararla,
haciendo la correspondiente explicación, en forma compendiosa o copiando literalmente lo
que aparezca en otros asientos o partidas registrales”. Asimismo, el artículo 135 regula el
supuesto de imposibilidad de emisión de certificación compendiosa estableciendo lo siguiente:
“Si el asiento o partida registral objeto de publicidad, mediante certificado compendioso, no
ofreciera la suficiente claridad sobre su contenido, el Registrador o Certificador debidamente
autorizado deberá transcribir literalmente tales asientos o partidas”.

8. En la solicitud materia de la presente apelación se está solicitando un Certificado de


Vigencia de Poder de Gilberto Andrés Velásquez Cabrera, en su calidad de Director de
Farmagro S.A. Una vez determinada la finalidad del certificado de poder es necesario
pronunciarse sobre la vigencia de poder solicitado.

9. En el asiento C00021 de la Partida Electrónica N° 03019748 del Registro de Personas Jurídicas


de Lima correspondiente a la partida registral de Farmagro S.A. consta inscrita y vigente el acta
de junta obligatoria anual de accionistas del 31.03.2008 mediante la cual se acordó que el
número de directores para el periodo 2008-2009 será de cuatro, siendo uno de ellos, Gilberto
Andrés Velásquez Cabrera. Asimismo, en el asiento C00019 de la referida partida consta
registrada el acta de junta del 6.7.2007 donde se acordó aprobar el nuevo régimen de
poderes, en la que se establece, entre otros aspectos, que el gerente general, actuando de
manera conjunta con el gerente de administración y finanzas, un director de la sociedad o el
subgerente de administración y finanzas podrán ejercer las facultades ahí establecidas.

En tal sentido. se puede colegir de lo señalado en el asiento C00019 de la partida precitada


que el señor Gilberto Andrés Velásquez Cabrera en calidad de Director de Farmagro S.A.
cuenta con las facultades señaladas en dicho asiento, debiendo para el ejercicio de esta,
actuar de manera conjunta con el Gerente General. - 19 -

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10. De otro lado, conforme al principio de legitimación regulado en el artículo 2013 del Código
Civil y el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de las Registros Públicos, los
asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al
titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen o se declaren
judicialmente su invalidez; y, siendo el caso que los certificados de vigencia, acreditan la
existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición, es procedente expedir el
Certificado de Vigencia de Poder del señor Gilberto Andrés Velásquez Cabrera en su calidad
de director de Farmagro S.A. Sin perjuicio de lo señalado, se debe dejar constancia que el
Certificador puede señalar en el certificado de vigencia de poder requerido, que las facultades
inscritas en el asiento C00019 deben ser ejercidas conjuntamente con el Gerente General de
Farmagro S.A. a efectos de que el certificado de vigencia de poder refleje de manera
fidedigna lo consignado en la partida registral.

11. Es pertinente precisar que de conformidad a lo previsto en el art. 140 del Reglamento
General de los Registros Públicos, “los certificados que extienden las oficinas registrales
acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el
Registro al tiempo de su expedición”. En tal sentido, proceden extenderse el certificado
conforme a lo señalado en el punto procedente, siempre que a la fecha de su expedición,
dicha inscripción expedición se encuentra vigente.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

Declarar PROCEDENTE la expedición del Certificado de Vigencia de Poder de Gilberto Andrés


Velásquez Cabrera en su calidad de director de Farmagro S.A. en los términos solicitados por el
recurrente, de conformidad con los fundamentos expresados en el análisis de la presente
resolución, debiendo tenerse en cuenta lo señalado en el punto 11 del análisis.

Regístrese y comuníquese.

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
MIRTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, Vocal del Tribunal Registral

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CONTROL DE LECTURA Nº 06

PUBLICIDAD REGISTRAL: EXTENSIÓN


Los títulos archivados también forman parte de la publicidad de los Registros Públicos,
puesto que, en concordancia con los artículos 160º y 184º del Reglamento General de
los Registros Públicos (del 16 de mayo de 1968), el asiento registral es solamente un
resumen, en el que consta el titulo que da origen al asiento, el cual se encuentra a
disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad
registral. Es por ello, que a fin de asegurar la buena fe registral, no solo es necesario leer
el resumen del asiento registral, sino además tomar conocimiento del titulo archivado
que le dio origen. De lo cual se concluye que el principio de publicidad registral
recogido por el artículo 2012º del Código Civil será aplicable también a cualquier título
archivado que no haya logrado en su momento calificación positiva por parte del
registrador, a cuyo conocimiento no podrá oponerse por tanto a buena fe registral
consagrada por el artículo 2014º del Código citado.

Cas. Nº 2580-01-Lima (El Peruano 02/05/2002)

Lima, 25 de enero del 2000.

La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, vista la causa 2580-01,
con los acompañados; en Audiencia Pública el día de la fecha y producida la votación con
arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del Recurso de Casación interpuesto por el Banco Santander Central Hispano - Perú
contra la sentencia de vista de fojas 453 su fecha 15 de junio del 2001, que confirmando la
apelada de fojas 399 fechada el 1° de setiembre del 2000 declara fundada en parte la
demanda.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

La Sala mediante resolución de fecha 19 de setiembre del 2001 ha estimado procedente el


Recurso de Casación por las siguientes causales: a) la inaplicación de norma de derecho
material, afirmando que se habría inaplicado el articulo 2014 del Código Civil, el cual prevé que
el tercero de buena fe mantiene su derecho aunque después se anule el del otorgante en
virtud de causas que no constan en el registro; sin embargo, la Sala Superior no meritúa este
principio por existir una resolución judicial, que retrotrae la fecha del embargo al 30 de
setiembre de 1997, esto es, en fecha anterior a la hipoteca del recurrente; en ese sentido, lo
resuelto por la Sala supone la inaplicación del principio del tercero de buena fe registral, ya que
se le viene otorgando preferencia a un embargo que no aparecía en la partida del inmueble al
momento de constituirse la hipoteca constituida a favor del Banco recurrente; además, se
señala que el tercero de buena fe mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, de
acuerdo a ello, y teniendo en cuenta, como bien señala la Sala en su sexto considerando, que
la primera hipoteca se inscribió sin que exista título alguno de gravamen que lo anteceda, no
puede desconocerse la preferencia del gravamen hipotecario en virtud de causas que no
consten en los registros públicos; b) la interpretación errónea de una norma de derecho
material, considerándose que se ha interpretado equívocamente el Art. 2012 del Código Civil,
que establece que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones,
cuando los Vocales Díaz Vallejos y Gastañadui Ramírez, sostienen que el tercerista tiene amparo
en el principio de publicidad registral que contiene la hipoteca; al respecto, se precisa que el
Art. 2014 del Código Civil, cuando indica que toda persona tiene conocimiento de las
inscripciones no se refiere o incluye títulos archivados que no hayan logrado una calificación
positiva por parte del registrador, como erróneamente interpretan los magistrados, sino solo
aquellos actos o contratos que sí hayan merecido una inscripción, a través de un bloqueo o
inscripción definitiva; lo contrario implicaría otorgar una exigencia imposible de cumplir y una
restricción inaudita al tráfico mercantil, es decir, solicitar todo el legajo existente en Registros
Públicos respecto de un inmueble que aparece en el registro realengo, sin título pendiente de
inscripción y que consecuentemente no tiene porque importar peligro alguno el gravarlo con
hipoteca, razón por la que consideramos que la interpretación correcta de dicha norma debe - 21 -

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concretarse al conocimiento por cualquier persona, sin admitir prueba en contrario, de sus
antecedentes de inscripción, y de lo que se encuentra pendiente de inscripción, más no de
aquello que no haya merecido inscripción.

CONSIDERANDO:

Primero.- Que, del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a esta
Sala de Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el Art. 2012 del
Código Civil es aplicable también respecto de cualquier título archivado que no haya logrado
en su momento, calificación positiva por parte del registrador y sí por cuyo conocimiento al
tercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de buena fe registral recogido por el Art.
2014 del Código Sustantivo.

Segundo.- Que, esta Sala ha establecido que el Art. 2012 del Código material recoge
literalmente el contenido del Art. V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos y contiene el principio de publicidad, al establecer que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones y el Art. 2013 del acotado establece que el
contenido de las inscripciones de presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se
rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; el primero contiene una presunción "iuris et
de iure", el segundo una presunción "juris tantum", en otras palabras todos conocen el
contenido de las inscripciones y su contenido será cierto mientras no se declare lo contrario.

Tercero.- Que, en consecuencia el Art. 2012 del Código Sustantivo tiene que complementarse
con lo dispuesto en el Art. 184 del Reglamento General de los Registros Públicos, el que
establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de los mismos
están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y además
documentos que obran en las oficinas registrales.

Cuarto.- Que, la exposición de motivos del Art. 2012 bajo comentario, confirma esta
apreciación al sostener que la presunción cerrada de conocimiento del contenido registral,
encierra sólo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción legal, pues su
aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro "implicaría un grave
problema, referido al hecho de que las personas no puedan materialmente conocer aquello
que la ley presume de su conocimiento" y que "la primera publicidad, a la que podemos llamar
sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, es la
que se puede llamar procesal" - Art. 184 del Reglamento General de los Registros Públicos;
(Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, Lima, mayo de 1998 Jack
Biggio Cherem, página 191).

Quinto.- Que, esto determina que forman parte de la publicidad de los Registros Públicos, los
títulos archivados, lo que guarda concordancia con el Art. 160 del Reglamento antes citado,
porque como el asiento registral es solamente un resumen, en el que consta el titulo que da
origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del
asiento y de la publicidad de los registros.

Sexto.- Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el
resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del titulo archivado que le dio origen,
más aún cuando el Art. 185 del Reglamento, dispone que para conseguir la manifestación de
los libros y demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o
documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan.

Sétimo.- Que, en el caso de autos, el tercerista Mitsui Automotriz Sociedad Anónima obtuvo una
sentencia de la Sala Corporativa Transitoria Especializada en Derecho Público de la Corte
Superior de Justicia de Lima, del 28 de diciembre de 1998, que ordenaba la inscripción del
embargo trabado sobre el inmueble inscrito en la ficha registral N° 68712 del Registro de la
Propiedad Inmueble hasta por la suma de US$ 25,000.00 dólares según lo dispuesto por
resolución judicial del 22 de setiembre de 1992 expedida por el Décimo Cuarto Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima, disponiendo la Sala a su vez que los efectos de dicha
inscripción se retrotraigan a la fecha de presentación del embargo, bajo el titulo 163781, esto
es, el 30 de setiembre de 1997.

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Octavo.- Que, en tal sentido, si bien el contenido del titulo 163781 no llegó a ser inscrito en su
momento el Banco recurrente se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda de
dicho titulo archivado y así descubrir que pesaba sobre el inmueble sub júdice un embargo
judicial y que su inscripción dependía del cumplimiento de ciertas formalidades o, en su
defecto de mandato judicial que es lo que precisamente se efectuó posteriormente pero con
efectos retroactivos.

Noveno.- Que, en consecuencia, en aplicación del principio de publicidad previsto en el


articulo 2012 del Código Civil, al Banco recurrente le era conocida la existencia del referido
embargo, por tanto bajo su cuenta, costo y riesgo celebró el contrato de Hipoteca perdiendo
así el derecho de preferencia inherente a este derecho real de garantía de conformidad con el
Art. 1097 del Código Sustantivo en beneficio de Mitsui Automotriz Sociedad Anónima, quien con
arreglo a ley ha formulado la presente demanda de Tercería de Derecho Preferente de Pago;
perdiendo también el Banco Continental el beneficio del principio de la buena fe registral
recogido por el Art. 2014 del Código material, por tanto no se ha configurado los errores
jurídicos denunciados; estando a las consideraciones que preceden declararon: INFUNDADO el
Recurso de Casación interpuesto a fojas 462; en consecuencia NO CASAR la sentencia de vista
de fojas 453 su fecha 15 de junio del 2001, que confirmando en la parte materia del recurso la
sentencia apelada de fojas 399 fechada el 1° de setiembre del 2001 que declara fundada la
pretensión de tercería preferente de pago respecto del inmueble situado en la Calle el Polo,
lote N° 24, manzana "E", distrito de Lurigancho en mérito al embargo que corre inscrito en el
asiento D-00001 de la partida N° 42877840; CONDENARON al recurrente al pago de las costas y
costos del recurso así como a la multa de 02 URP; DISPUSIERON que la presente resolución sea
publicada en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Mitsui Automotriz Sociedad
Anónima con el Banco Continental y otros sobre Tercería Preferente de Pago; y los devolvieron.

SS. VASQUEZ, LAZARTE, INFANTES, SANTOS, QUINTANILLA.

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CONTROL DE LECTURA Nº 07

IMPORTANCIA DE REGISTRAR UN BIEN INMUEBLE

Es importante la inscripción del contrato de compraventa de inmueble, a efecto de hacer oponible


frente a terceros, el derecho real que se adquiere. Lo mismo podemos decir en el caso de la
inscripción de hipoteca pues no sólo es un requisito sine qua non para la validez de la garantía sino
que otorga el efecto real de perseguir al bien no obstante sea transferido a un tercero.

Expediente 396-90
Resolución No 26 LIMA
Lima, seis de junio de mil novecientos noventiuno.

VISTOS: Con los seguidos por el Instituto Peruano de Seguridad Social contra Compañía Inmobiliaria
Chincha sobre pago de soles, ante el Quinto Juzgado Civil, Secretario Santiago Yábar Astete que
oportunamente se devolverá; resulta de autos que a fojas tres-cuatro don Alcides Salomón Zorrilla
interpone demanda ordinaria de otorgamiento de escritura contra la Compañía Inmobiliaria Chincha
y contra César Vignati Pacheco para que cumplan con perfeccionar la transferencia efectuada a su
favor del departamento ubicado en el jirón Palca ciento cincuentidós-ciento setentidós,
departamento trescientos siete Lima, otorgando la escritura pública correspondiente de
compraventa, de cancelación del saldo de precio, de cancelación de la hipoteca a favor del
Fondo de Jubilación obrera (hoy Instituto Peruano de Seguridad Social), y se inscriba su derecho de
propiedad, libre de toda carga o gravamen. Manifiesta que con fecha dos de enero de mil
novecientos sesentinueve el actor conjuntamente con su hermano Marín Salomón Zorrilla y con su
madre doña Irene Zorrilla viuda de Salomón adquirieron el derecho de propiedad del inmueble antes
indicado, de su anterior propietaria la inmobiliaria demandada, mediante contrato privado de
compraventa, estando representada Inmobiliaria Chincha por su Director Gerente el co-demandado
César Vignati; que se pactó como precio de venta la suma de cuatrocientos mil soles, los que serían
cancelados a plazos, conforme al cronograma estipulado en la cláusula tercera de dicho contrato;
que con fecha treintiuno de mayo de mil novecientos ochenticuatro se terminó de cancelar el valor
del inmueble y todos sus intereses, conforme se reconoce en un documento privado suscrito por la
compañía demandada; que mediante cesión que le hacen su madre y hermano comunica a la
compañía vendedora que ha adquirido los derechos que tenían su condóminos y que en
consecuencia, la escritura pública respectiva debería celebrarse únicamente con su persona como
único titular del derecho de propiedad del inmueble; que el inmueble se encontraba libre de
gravámenes, excepto de una hipoteca que gravaba todo el edificio, por la suma de cuatro millones
de soles, constituida a favor del Fondo de Jubilación obrera y que a pesar de tal obligación la
Compañía demandada no cumplió con sus obligaciones de saneamiento ni cancelar la hipoteca
mencionada, con evidentes intenciones dolosas, ya que la acción ejecutiva que le siguió ante el
Quinto Juzgado, sin que la Compañía vendedora ejercite sus acciones legales de defensa, se dispuso
que el inmueble fuera sacado a remate, donde el representante legal de la Compañía Inmobiliaria
Chincha, don César Vignati interviniendo como persona natural obtiene la propiedad del edificio.
Ampara su demanda en los demás fundamentos de hecho y de derecho que allí se indica,
demandando acumulativamente que en forma solidaria le oponen por concepto de daños y
perjuicios una indemnización de una suma no menor de cinco mil dólares americanos.

Corrido traslado la demanda, por resolución de fojas diez, se da por contestada en rebeldía del co-
demandado César Vignati Pacheco, y por escrito de fojas once, Compañía Inmobiliaria Chincha
contestando la demanda, la niega y contradice en todas sus partes, manifestando que en efecto el
demandante adquirió el inmueble sub-lite mediante un contrato privado, adquiriendo
posteriormente también el derecho de sus otros condóminos; y en el documento que se otorgó el dos
de enero de mil novecientos sesentinueve se estipulaba todas las especificaciones relativas al
indicado departamento y en su cláusula sétima se precisaba que sobre el inmueble gravaba una
hipoteca en favor del Fondo de Jubilación obrera hoy Instituto Peruano de Seguridad Social,
hipoteca que el demandante declaró conocer, comprometiéndose la demandada a cancelar
dicha hipoteca, pero que el incumplimiento de otros adquirentes de los departamentos del mismo
edificio en el pago de sus armadas, impidió que a su vez cumplieran con el pago de la hipoteca,
dando lugar al juicio que le siguiera el Instituto Peruano de Seguridad Social ante el Quinto Juzgado
Civil, siguiéndose dicho trámite en forma legal, ordenándose el remate correspondiente de la
totalidad del inmueble, el mismo que fue adjudicado a don César Vignati Pacheco; no habiendo
tenido por tanto, ni tienen intención dolosa en lo ocurrido, amparando su contestación en los demás- 24 -

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fundamentos de hecho y de derecho que allí se indica; a fojas veintiuno el codemandado deduce
la excepción de inoficiosidad de la demanda, trámite que es absuelto por el actor a fojas treintiuno y
treintidós, ordenándose que el mismo se resuelva en la sentencia, recibiéndose la causa a prueba
por el término de ley, actuadas las ofrecidas, por resolución de fojas ciento dos vuelta, se concede a
las partes término para que formulen sus alegatos, y por resolución de fojas ciento dos vuelta se piden
los autos para dictar sentencia, siendo tal el estado de la causa; y CONSIDERANDO : Que las preces
de la demanda han quedado acreditadas en parte con las instrumentales que corren de fojas
veintidós y treinta, y de fojas treinticuatro a ochenticuatro, así como con la confesión prestada por
don César Vignati Pacheco, prestadas a fojas noventiuno conforme al interrogatorio del folio anterior;
que con estas pruebas se establece que el actor adquirió, conjuntamente con los parientes que
menciona en la demanda, el inmueble situado en el jirón Palca número ciento cincuentidós-ciento
setentidós, departamento trescientos siete por el valor de cuatrocientos mil soles, suma que ha sido
totalmente cancelada, antes del remate efectuado en el juicio que se tiene a la vista; que también
está acreditado que, posteriormente los condóminos del actor le han cedido sus acciones y
derechos que tenían en el inmueble sub-materia; que siendo esto así, el actor tiene expedito su
derecho para solicitar que se le otorgue la escritura del bien que ha adquirido; tanto más que los
contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos y deben ejecutarse según las reglas
de la buena fe y común intención de las partes; que de otro lado, el co-demandado César Vignati
no ha participado a título personal en la referida compraventa, en la que ha intervenido como
vendedora la Compañía Inmobiliaria Chincha Sociedad Anónima; que el actor no ha emplazado
con la demanda al Instituto Peruano de Seguridad Social al solicitar que se cancele la hipoteca que
grava el Edificio en que se encuentra ubicado el departamento que compró conjuntamente con sus
familiares; que no se ha probado la existencia de daños y perjuicios invocados en la demanda por el
actor; que la excepción de inoficiosidad de la demanda deducida por don César Vignati Pacheco
no resulta amparable por cuanto éste ha sido emplazado a título personal. Por estas consideraciones
y en aplicación de los artículos 1412, 1361, 1362, 1529, 1549 del Código Civil; FALLO : Declarando
infundada la excepción de inoficiosidad de la demanda deducidas a fojas veintiuno; infundada la
demanda en cuanto se pretende que se cancele la hipoteca que grava el bien, en cuanto persigue
que don César Vignati Pacheco otorgue la escritura pública a título personal y en la parte que
reclama el pago de daños y perjuicios; fundada la acción en cuanto pretende que se otorgue la
escritura pública de compraventa al actor don Alcides Salomón Zorrilla del inmueble sito en el Jirón
Palca número ciento cincuentidós-ciento setentidós, departamento trescientos siete de esta capital,
la que será otorgada por la Compañía Inmobiliaria Chincha sociedad Anónima, sin costas.-
Enmendados. "cronograma", "ocurrido", "contestación" Valen .

COMENTARlO12

1. INTRODUCClON

El tema que se comenta, trata sobre la demanda interpuesta por un comprador contra la
Inmobiliaria de quien adquirió un departamento, el cual conocía que se encontraba gravado con
primera hipoteca a favor de un tercero; solicitando en su petición, se le otorgue la escritura pública
correspondiente de compraventa, la cancelación del precio y el levantamiento de la hipoteca.

Sin embargo, pese a haber cancelado el íntegro del precio, la hipoteca es ejecutada judicialmente
por el acreedor hipotecario, siendo el inmueble sacado a remate, acto en el cual es adjudicado a
título personal al representante legal (Gerente) de la Inmobiliaria deudora de dicha garantía,
procediendo a su registro respectivo. Cabe resaltar, que el procedimiento de ejecución de la
hipoteca se llevó a cabo sin la citación al comprador, hoy demandante. Por tales hechos, co-
demanda al representante legal, como persona natural; ampliando además la petición de su
demanda, al pago de los daños y perjuicios.

El sustento legal de su pretensión, lo constituyen el artículo II del Título Preliminar del Código Civil, así
como los artículos 1117, el inc.5) del artículo 1512; 1513,1524,1549, 1551, 1969 y 1985 del mismo
Código.

12 OCHOA LOPEZ, JOSE ALEJANDRO. Esta jurisprudencia fue publicada en el Tomo N° 7 de Diálogo con la
Jurisprudencia
- 25 -

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Se analizará si resulta procedente la petición del accionante al no tener inscrito su derecho real sobre
el inmueble, y qué acciones hubiera podido ejercer a su favor.

Il. ALCANCES RESPECTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La definición del contrato de compraventa la encontramos en el artículo 1529 del Código Civil, el
cual señala que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste a pagar su precio.

A decir de muchos autores, entre ellos Castañeda (1) , quien en base a sus características, lo califica
como el contrato bilateral más importante, y es bilateral porque una de las partes se obliga a
transferir definitivamente a la otra, una cosa, y esta última se obliga a pagar su precio, vemos que
existen obligaciones recíprocas. Su mayor importancia está dada en que a través de este contrato,
se transfiere el derecho de propiedad, el cual viene a ser el derecho real más completo, debido a
que, con él no sólo se transfiere la posesión, el uso o el usufructo, sino que conlleva la propiedad del
vendedor al comprador.

Para Messineo (2) "El sustento económico de la compraventa es la circulación, en sentido


económico, de los bienes; por lo tanto, la compraventa es el principal vehículo de tal circulación y,
como dijimos, de la satisfacción de las más variadas necesidades del sujeto o parte llamado
comprador".

De acuerdo a lo tratado, podemos afirmar que el contrato de compraventa tiene como caracteres
la consensualidad, la bilateralidad, la onerosidad, la conmutatividad, y por sobre todo la autonomía,
pues no requiere de la existencia de otros contratos, sino más bien, en determinados casos, como por
ejemplo en la compra a plazos, generalmente está acompañado por uno que garantice el pago,
sea en forma personal o real, llámese prenda, fianza o hipoteca, entre otros, según el acuerdo de las
partes.

lll. FORMALlDAD DE LA COMPRAVENTA

Es importante tratar sobre la formalidad de este contrato; para ello recordemos que la principal
fuente de las obligaciones, es el contrato, entendiéndose como tal el acuerdo de dos o más partes
para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica con carácter patrimonial. En este orden
de ideas, señala Arias Schreiber (3) , que la formalidad por sí sola, no puede ser productora de
obligaciones y por lo tanto, puede sí haber contrato sin formalidad (en sentido estricto de forma), ya
que éste requiere solamente del consentimiento para su formación. En tal sentido considera que, la
forma se convierte en un añadido que la Ley exige para darle validez al acto jurídico, con la
finalidad de, en la mayoría de los casos, evitar decisiones precipitadas que podrían perjudicar el
patrimonio de una persona, es decir tiene la función de la formalidad que es la de proteger a las
partes intervinientes.

Al respecto Diez-Picazo (4) , considera que el documento suele ser identificado con la forma del
contrato, entendida la forma como aquel positivo medio de manifestación de la voluntad
contractual o de comunicación exterior de dicha voluntad, lo cual no deja de ser cierto.

Nuestro Código Civil a través del artículo 1352 establece que los contratos se perfeccionan por el
consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además deben observar la forma señalada por
ley bajo sanción de nulidad. Se aprecia del referido artículo la diferencia existente en la formalidad
de los contratos, estableciendo en base a ello dos tipos de formalidad "AD PROBATIONEM" y la "AD
SOLEMNITATEM", siendo esta última un requisito indispensable para la validez del contrato la forma
que la ley prescribe, bajo sanción de nulidad y por consiguiente ineficaz.

Este artículo, refiere Guzmán Ferrer (5) , tiene por objeto poner énfasis en el carácter consensual de
los contratos, en el entendimiento de que con ello se facilitan las operaciones de carácter
patrimonial de los contratos, haciendo salvedad de aquellos que, por su propia naturaleza, están
sometidos al cumplimiento de una formalidad establecida por ley. Por otro lado, de este dispositivo
se desprende, que el consentimiento constituye la adecuada expresión del concepto del acuerdo
de voluntades.

Por su parte Diez-Picazo (6) , señala que por documento AD PROBATIONEM, se entiende un
documento establecido y pactado con la única y exclusiva finalidad de facilitar la prueba de la- 26 -

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existencia o del contenido de un contrato que se presume ya con anterioridad celebrado o


perfecto, es decir en aquellos casos en que la documentación no viene exigida como presupuesto
para la existencia y perfección del contrato, no puede sin más decirse que el documento sea un
puro y simple medio de prueba, y eficacia inter partes, existe válidamente, aún cuando no haya sido
todavía otorgado.

Albaladejo (7) , sostiene que título es el acto jurídico (el contrato), por el cual se establece la
voluntad, se transfiere el derecho; y modo es la conducta (la entrega) mediante la cual se realiza
efectivamente la transferencia. Sin título previo el modo no transfiere el derecho real. Sin modo
subsiguiente, el título es insuficiente para esa transferencia. Se necesita, pues, la conjunción de los
dos elementos para que la transferencia de la propiedad pueda producirse.

Lo expresado anteriormente, resulta de aplicación al contrato de compraventa, el cual como se ha


indicado, tiene como una de sus características la consensualidad, lo cual se desprende del propio
texto del artículo 1529, siendo pues necesario, y de obligación por parte del vendedor, perfeccionar
la transferencia de la propiedad, tal como lo manda el artículo 1549, lo cual supone la realización de
todos los actos necesarios a fin de que el comprador ejercite a plenitud los derechos que emanan de
la compraventa. Al respecto señala Arias Schreiber (8) , que la obligación de hacer adquirir la
propiedad de la cosa, corresponde al vendedor y que constituye un derecho del comprador, aun
cuando no se produzca simultáneamente con la celebración del contrato, no constituye el resultado
de "... un nuevo negocio, autónomo respecto de la venta (como es propio, por ejemplo, del
ordenamiento germánico); el efecto traslativo está siempre comprendido en la venta, aun cuando
en determinados contratos, sea solamente virtual y resulte desplazable hacia adelante en el tiempo"
(9)

A tal efecto, y ante la negativa del vendedor de perfeccionar la transferencia, cabe al comprador
compelerlo a llenar la formalidad exigida, tal como lo estipula el artículo 1412 del Código Civil,
puesto que como se ha manifestado anteriormente, el contrato existe y es válido con anterioridad a
la formalidad AD PROBATIONEM . Cabe adicionar, que el compelerse al otorgamiento de la
formalidad AD PROBATIONEM , no es una obligación, sin embargo, y si bien es cierto que dicha
exigencia no afecta el vínculo jurídico que ya surgió entre las partes, sí tiene importantes
consecuencias jurídicas en relación con terceros, permitiendo su registro y consecuente oponibilidad
erga omnes, como es el caso de la compraventa de inmuebles, al tratarse de la transferencia de un
derecho real, como lo veremos más adelante.

Cabe precisar que lo estipulado en el artículo 1412, resulta sólo aplicable en el caso de la forma AD
PROBATIONEM , tanto en la legal como en la convencional, pues como ya se ha referido
anteriormente el contrato existe desde su celebración y es posible exigir su formalización (10) ; el
incumplimiento de esta obligación permitirá que la parte que exige la observancia de la formalidad,
o sea, el acreedor de la obligación, esté facultado para adoptar cualquiera de las medidas
indicadas en el artículo 1150 del Código Civil (11) , el cual establece que en caso de incumplimiento
de la obligación de hacer por culpa del deudor, faculta al acreedor a optar por exigir la ejecución
forzada del hecho prometido, exigir que la prestación sea ejecutada por persona distinta del deudor
y por su cuenta, y dejar sin efecto la obligación.

IV. LA TRANSMlSlON DE LA PROPlEDAD INMUEBLE- lMPORTANClA DE SU INSCRlPClON

Se interpreta del propio texto del artículo 1529 del Código Civil, que la compraventa, no es por sí
misma un contrato traslativo, puesto que el vendedor no transfiere el bien sino, sólo se obliga a
transmitirlo al comprador. (12)

Cabría la pregunta, ¿cuándo se produce la transferencia de un inmueble al comprador?.

Al efecto, es preciso citar el artículo 949 del Código Civil, el cual prescribe que "La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario". Con arreglo al citado artículo, el solo intercambio de voluntades,
perfecciona la transferencia de la propiedad inmueble.

Nuestro Código Civil, establece que el contrato de compraventa de un inmueble, es al mismo


tiempo el título de adquisición (que crea obligaciones de dar), y el modo de adquisición (que
perfecciona la adquisición del comprador); es decir en dicho contrato convergen el título y el modo.
(13) - 27 -

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Sin embargo hay que tener en cuenta lo expuesto en la última parte del artículo 949 "... salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario", lo cual nuevamente nos estaría remitiendo al
artículo 1549, antes tratado, respecto de la obligación del vendedor de perfeccionar la
compraventa, puesto que pensar que el vendedor por el mero hecho de celebrar el contrato
satisface todo lo que él requiere, sería privar al contrato de compraventa de gran parte de su
utilidad y convertirlo en un instrumento inadecuado para que el comprador adquiera la propiedad
del bien. (14) Apreciamos que esta última parte del Artículo 949 hace que su primer enunciado el
cual señala que "la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de

él ...", no sea absoluto, sino que está limitado por unas disposiciones legales, tal es el caso del artículo
1135 del Código Civil referente a la concurrencia de acreedores de un bien inmueble; en dicha
eventualidad se preferirá al comprador que inscriba la compraventa en el Registro de Propiedad de
Inmueble, a pesar de que otro lo haya adquirido con arreglo a los artículos 949 y 1529 y con
anterioridad al ya inscrito.

Mazeaud (15), al tratar lo referente a los peligros de la transmisión "solo consensu" señala que es de
temor que el enajenante, cuando haya conservado el bien en su poder, lo ofrezca a un segundo
adquirente quien ignora la primera enajenación. Asimismo expresa que, las legislaciones que han
adoptado el sistema del "Registro de la Propiedad", subordinan la transmisión de la propiedad
inmobiliaria a la inscripción en los asientos del registro. Finalmente refiere al respecto, que todo
derecho cuya constitución esté subordinada legalmente a una inscripción en el Registro de la
Propiedad, no existe como derecho real más que si se ha realizado esa inscripción.

De lo expuesto, es de apreciarse que si bien es cierto que la transferencia de propiedad sobre bienes
inmuebles, por mandato del artículo 949 se produce sólo por el consenso de las partes, por ello, en
consecuencia no será necesario el modo mediante el cual se cumple esta obligación, hay que tener
presente que se trata de la transferencia de un derecho real y como tal es perceptible de inscripción,
conforme lo señala el inciso 1) del artículo 20I9 y el artículo 2022 del Código Civil, lo cual da una
mayor seguridad al comprador. De acuerdo a estos artículos, resultan inscribibles los contratos que
tengan por objeto transmitir el derecho de propiedad. La forma como se cumplen estas obligaciones
es distinto. En el caso de la transferencia de la propiedad de inmuebles, como hemos visto, por
mandato del artículo 949 del Código Civil, se produce sólo por consenso y en consecuencia no será
necesario inscribir el modo mediante el cual se cumple esta obligación, cuando está inscrito el título,
esto por cuanto título y modo se confunden.

Al respecto Messineo (16), señala que el Registro sirve también, indirectamente, para hacer posible (a
quien tenga interés) el conocimiento del contenido del contrato íntegro; más aún, dado que deben
registrarse, entre otros los contratos de adquisición, constitución o renuncia de derechos inmobiliarios,
su no registro no implica la invalidez del contrato, sino imposibilita de hacerlo valer en juicio, o sea,
ineficacia, además de falta de certeza y cuestionabilidad de su "existencia legal" y de la fecha por
parte de terceros; expresa además que la transcripción e inscripción sirven para posibilitar a los
terceros el conocimiento de la existencia de estos contratos y son concebidos por la Ley como
cargas, a cuya observancia está subordinado el logro de determinados resultados por parte del
contratante interesado, (eficacia, o sea oponibilidad frente a terceros, de los contratos transcritos...).

Cabe aquí citar la importancia de la inscripción de contrato de compraventa de inmuebles, a


efecto de hacer oponible frente a terceros, el derecho real que se adquiere, y que muy claramente
define Diez-Picazo (17), como una determinante eficacia indirecta del negocio respecto de terceros
que determina el que las partes del negocio o una cualquiera de ella puedan fundar en su propio
negocio una pretensión dirigida contra un tercero. La oponibilidad es un efecto normal de todo
negocio jurídico siempre y cuando las partes hayan cumplido la carga de dotar al negocio de una
determinada publicidad, solemnidad o fehaciencia, que funcione como garantía y medida de
seguridad, en el sentido de que el tercero no sea objeto de una confabulación o de un fraude. Y ello
resulta así, tal como se ha mencionado en el supuesto del artículo 1135 del Código Civil a
consecuencia de diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregar un bien
inmueble, prefiriéndose al acreedor del bien cuyo título ha sido primeramente inscrito.

El artículo 2022 del Código Civil, norma tal supuesto al señalar que "para oponer tales derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone ..." (18) ; no hay- 28 -

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duda que si se enfrentan dos titulares de derechos reales, quien tendrá preferencia, en virtud del
principio de prioridad será aquel que inscribió primero, goza de la oponibilidad ERGA OMNES, ya
antes mencionada.

V. BIENES QUE PUEDEN SER OBJETO DE LA COMPRA-VENTA

Como se indicara anteriormente el objeto del contrato, a tenor del artículo 1402 del Código Civil, es
la creación, modificación, regulación o extinción de una relación jurídica patrimonial; tal concepto
permite entre otros aspectos poder establecer una distinción entre el objeto del contrato, el
contenido de la obligación y el objeto de las prestaciones derivadas de cada contrato en particular,
sean éstas de dar, hacer y no hacer. (19)

El objeto de la compraventa, señala Arias Schreiber (20), es la creación de una obligación, para el
vendedor es la transmisión de la propiedad del bien que vende; y para el comprador, el pago del
precio convenido. El contenido de la obligación, a su vez, es una prestación de dar, y el objeto de
esta última está representada por el bien materia del contrato y la suma de dinero que se abona,
respectivamente.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1532 del Código Civil pueden venderse los bienes
existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y
cuya enajenación no esté prohibida por Ley.

Dicho artículo contempla como materia de la compraventa las cosas corporales o los derechos
inmateriales, sin embargo, de acuerdo a la definición del artículo 1529, en tanto que el vendedor se
obliga a transferir la "propiedad" de bienes, sólo pueden ser materia de este contrato, aquellos que
sean susceptibles de ser transferidos en propiedad. En este sentido, cualquier otra clase de bienes
(cosas o derechos) sobre los cuales no pueda ejercerse el derecho de propiedad (por ejemplo: el
uso, la posesión, etc.), no pueden ser objeto de la compraventa sino de un contrato diferente (21). Se
destacan además, los requisitos necesarios para que una cosa o derecho pueda ser materia de
compraventa, que se refieren a su existencia, comerciabilidad y determinación.

Al respecto, es pertinente citar el artículo l409 del Código Civil, el cual concordante con el anterior
comentado, refiere que la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar
sobre:

a) Bienes futuros, antes que existan en especie y también la esperanza incierta de que existan, con
las prohibiciones establecidas por Ley; b) Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o
sujetos a litigio por cualquier causa.

Para el caso que nos ocupa, resulta de importancia tratar los referidos en el punto b); sobre el
particular expresa Arias Schreiber (22), que nada impide, dentro de la autonomía de la voluntad de
las partes, que se contrate respecto de bienes ajenos o afectados en garantía, embargados o sujetos
a litigio por razones de propiedad o de cualquier otra causa, entre las partes esta contratación será
válida, sin perjuicio de los derechos que puedan tener el propietario para reivindicar los bienes si
fuesen ajenos, o del acreedor o litigante para hacer efectiva la garantía otorgada o el embargo
decretado o exigir el cumplimiento del fallo, si así sucediese. Se advierte que existirá siempre el riesgo
de que intervenga el propietario o aquellos que tengan algún derecho real, embargo litigio
pendiente. Desde luego, es requisito indispensable para la contratación sobre bienes gravados o
sujetos a litigio que se informe a la contraparte sobre dicha situación, pues de otra manera pueden
asumirse graves responsabilidades e, inclusive llegar a incurrir en delito de estelionato, contemplado
en el inc. 4 del artículo 197 del Código Penal (23) ; contrario sensu, si quien adquiere a sabiendas un
bien afectado en garantía, embargado o sujeto a litigio, nada tendrá que reclamar a su
contraparte, no existe pues en este supuesto mala fe de por medio.

Vl. SANEAMlENTO POR EVlCClON

La evicción consiste en la privación que sufre el adquirente, cuando es desposeído en todo o en


parte del derecho que adquirió, debido a una sentencia firme y por causa anterior o
contemporánea al contrato. En tanto que el saneamiento, resulta ser la obligación legal que tiene a
su cargo el enajenante para devolver al adquirente el precio de la cosa e indemnizarle los daños y
perjuicios que en razón le hubiera ocasionado. - 29 -

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Entre ambas existe una relación estrecha, pues, la evicción es la causa y el saneamiento el efecto,
por lo que no existe saneamiento sin evicción, pero puede existir evicción sin saneamiento (24).

El saneamiento por evicción no es un simple deber como consecuencia del incumplimiento de los
contratos, sino que se comporta y utiliza como una institución autónoma e independiente, dotada
de una función indemnizatoria generalizada en todos los contratos donde se transfiere la propiedad,
posesión o uso de cualquier bien (25). De acuerdo a lo establecido en el artículo 1491 del Código
Civil, debe saneamiento el transfirente a favor del adquirente, al ser privado total o parcialmente del
derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien.

Para que tenga lugar la responsabilidad del transmitente, se requiere primeramente, que haya
existido una transmisión del derecho; en segundo término, que sobrevenga pérdida o amenaza de
pérdida; en tercer lugar, que tal pérdida o amenaza de pérdida se origine por causa anterior o
contemporánea a la transferencia por la cual obtuvo el adquirente su derecho a la cosa (26). Es
indispensable que el tercero perturbe al adquirente en el derecho obtenido por transfirente, por
medio de un derecho que tal tercero pretende sobre la cosa, incompatible con el que ostenta el
adquirente, sea mediante la reivindicación, acción hipotecaria, etc.; es esta perturbación la causa
que origina la obligación de defensa por el enajenante del derecho que transfirió.

Los hechos personales que dan lugar a la garantía pueden ser anteriores al contrato por el cual el
adquirente obtuvo el derecho (constitución de un derecho real sobre la misma cosa a favor de un
tercero, hipoteca inscrita antes que la transcripción del derecho cedido; locación de la cosa
oponible), o pueden ser posteriores (constitución de un derecho real a favor de un nuevo cesionario).

Por lo tanto, habrá evicción toda vez que, en virtud de una acción judicial, se expida sentencia firme
que reconozca a un tercero un mejor derecho que el adquirente a la propiedad, la posesión o el uso
de las cosas materia de la prestación contractual (27) ; asimismo habrá evicción cuando un tercero
obtenga sentencia declarativa de su mejor derecho, aún cuando no pretenda, al menos por el
momento, hacer efectivos los derechos de la propiedad, la posesión o el uso de la cosa que emanen
del derecho declarado a su favor.

Cita Diez-Picazo y Gullón (28), que el comprador que se ve perjudicado porque ha de soportar la
carga inscrita y ha pagado por la finca un precio en cuyo cálculo no ha entrado esa circunstancia,
tiene opción entre una acción "rescisoria" (anulatoria propiamente dicha), y una acción
indemnizatoria de daños y perjuicios.

La acción rescisoria no es ni tiene que ser incompatible con la indemnización de perjuicios por el
hecho de que si caduca la primera sólo puede ejercer la segunda.

Al respecto Messineo (29), entre la gran mayoría de autores, cataloga la evicción y saneamiento
como una garantía, determinando dos situaciones el caso de la venta de una cosa ajena y la
evicción propiamente dicha refiriendo "Pero, para explicar cómo de la venta de la cosa ajena derive
la acción de garantía de evicción, mientras que ya de ella el comprador es admitido a defenderse
utilizando la acción de resolución de la venta, es necesario añadir inmediatamente que el
comprador tiene derecho a la resolución, por falta de cumplimiento de la obligación del vendedor
de procurarle la propiedad de la cosa y porque después de la estipulación de la venta, él descubre,
pero independientemente de pretensiones ajenas sobre la cosa (objeto de la venta), el carácter
ajeno de ella; mientras que la garantía por evicción presupone que, entretanto, el comprador haya
tenido del vendedor la posesión de la cosa, pero como declara el artículo 1483, el comprador por
incumplimiento del vendedor, sufra la evicción (total) de la cosa, por efecto de un derecho
preferente al del vendedor, que ha hecho valer sobre ella; de donde resulta que, en este segundo
caso, más que el descubrimiento del carácter ajeno de la cosa, ocasionado por la pretensión del
tercero que acciona de evicción, cuenta la pérdida de la propiedad. Por tanto, los dos remedios
tienen campos separados de aplicación y también alcance diverso, en cuanto, mientras en el caso
de resolución el comprador está obligado a restituir la cosa al vendedor, en el caso de evicción la
cosa es reivindicada por un tercero y el comprador dimite la posesión de ella a favor de éste".

Lo antes expresado nos debe servir para poder determinar cuales son los casos en que debemos
accionar por saneamiento o por evicción, o sea, cuando estemos solamente ante la presencia de
una sentencia firme que prive al adquirente de su derecho sobre la cosa adquirida, antes de ello
- 30 -

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cabría interponer una acción de nulidad o anulabilidad del contrato, o una resolución por
incumplimiento conforme los artículos 1219,1371yl372. (30)

De operar el saneamiento, debido a que el adquirente perdió por evicción el derecho sobre la
propiedad procederá conforme el artículo 1495; ahora bien, si conocía que el bien era litigioso o
ajeno, el adquirente perderá el derecho a exigir el saneamiento (inc. 4) del artículo 150O del Código
Civil).

Vll. LA HlPOTECA FRENTE A TERCEROS

Conviene tratar lo referente a la hipoteca y sus consecuencias frente a terceros; para ello cabe
recordar que por medio de la hipoteca se afecta un bien inmueble en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de terceros (artículo I097 Código Civil); la garantía no determina la
desposesión, y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado .

De su propia definición podemos destacar sus principales características:

a) La de derecho real, afecta al inmueble prescindiendo de la persona que lo posea; b) Grava


únicamente los bienes inmuebles; c) Es accesorio, ya que sirve de garantía de una obligación;

d) No produce desposesión, el deudor hipotecario puede continuar poseyendo el inmueble


gravado;

e) A raíz del incumplimiento de la obligación, el acreedor que la tiene registrada en primer término
goza de preferencia en el pago de su crédito.

Es eminentemente formal, tanto en su forma de constitución que es mediante escritura pública


(artículo l098), formalidad AD SOLEMNITATEN ; en cuanto a la inscripción del gravamen en el Registro
de la Propiedad Inmueble, se trata de otro requisito sine qua non para la validez de la garantía. Es en
verdad una exigencia que no sólo tiene eficacia respecto de terceros, como sucede en otras
legislaciones, sino que gobierna la relación "inter partes". La inscripción reposa sobre el principio de la
publicidad, que es la máxima garantía destinada a evitar el riesgo de hipotecas ocultas. (31)

Hasta cuando esté probado que un tercero ha tenido conocimiento personal de la hipoteca, por
ejemplo, de resultas de la comunicación de la escritura pública generadora, esa hipoteca no le es
oponible más que si ha sido inscrita. Es necesario que sea así en todos aquellos casos en que está
exigida una publicidad por ley. (32)

La inscripción garantiza el efecto real de perseguir al bien no obstante sea transferido, éste a un
tercero, esto quiere decir que el tercer adquirente del inmueble hipotecado, deberá contemplar en
su compra la publicidad que la obligación principal contraída por el anterior propietario no sea
cancelada y que pueda rematarse el bien para su cobro. En este caso el nuevo propietario no
puede oponerse al remate del bien, salvo que cancele la deuda que originó la hipoteca, sin perjuicio
de repetición que tenga sobre el anterior propietario (33)

El artículo 1117 del Código Civil permite al acreedor hipotecario, gozar de dos diferentes acciones
destinadas a la satisfacción de su crédito: la Acción Personal y la Acción Real. La primera, se trata de
una figura carácter personal, en cuanto se dirige contra el sujeto deudor, esto es, sobre el patrimonio
del mismo y no se concreta sobre ~ determinado bien; a diferencia de la acción real, que es la que
goza el acredito hipotecario sobre el inmueble gravado, no importa quien sea la persona que tenga
su dominio. Se trata en consecuencia, de una acción objetiva, material, destinada en última
instancia a la realización del bien hipotecado, con absoluta prescindencia del elemento subjetivo o
personal (34). Es preciso señalar, que el ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra ni
el hecho de dirigirla contra el deudor impide se ejecute el bien que está en poder de un tercero,
salvo que exista una disposición diferente. Cabe indicar que este derecho real o de persecución
tiene una evidente limitación: la de la publicidad de los gravámenes. Todo tercero que contrajo bajo
fe registral, estará premunido de un derecho para rechazar la acción persecutoria en todas las
hipótesis en que estando el inmueble registrado, no suceda lo mismo con la hipoteca; contrario sensu
, no será su derecho oponible ERGA OMNES (artículo 2022 Código Civil antes comentado). No cabe
duda que en aplicación del principio de prioridad, en caso de enfrentamiento de dos titulares de
derechos reales, quien tendrá preferencia será aquel que inscribió primero. - 31 -

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Por último cabe señalar que, ejecutada una hipoteca por remate del inmueble, quien lo adquiere, lo
hace libre de todo gravamen, aunque la suma que se abone no baste para cubrir las
responsabilidades que lo afectan, solicitando la cancelación de las inscripciones que motivaron la
ejecución. (35)

CONCLUSlONES

Los sustentos legales del adquirente no eran los más adecuados a fin de poder lograr su pretensión,
toda vez que no cuidó, de registrar el inmueble a su nombre, lo cual no le hubiera permitido el
ejercicio real del derecho adquirido. Respecto de la indemnización, no es de aplicación los artículos
de la responsabilidad extracontractual, al tratarse de obligaciones nacidas de un contrato. Su
derecho no es oponible al de uno inscrito, pese a ser su contrato válido, el derecho hipotecario sobre
el inmueble y la posterior adjudicación en remate del inmueble, gozan del derecho real erga omnes
ello en aplicación de los artículos 113S,1117 y 2022 del Código Civil.

Tanto la Sentencia de Primera Instancia, como la de Vista, que ampararon la demanda, en cuanto a
lo que respecta al otorgamiento de la Escritura Pública, la que debía, según las mismas ser otorgada
por la Inmobiliaria y el nuevo propietario del inmueble, no tuvieron en cuenta lo preceptuado por los
artículos 1117 y 2O22 del Código Civil, los cuales permiten al acreedor hipotecario el ejercicio de la
acción real sobre el inmueble dado en garantía, como la oponibilidad del derecho real, del cual no
gozaba el adquirente, respectivamente .

Podría haber logrado la resolución del contrato por incumplimiento, toda vez que su vínculo
contractual es válido, y su causa es sobreviniente a la celebración del contrato. La resolución es una
medida preventiva porque la posibilidad de que el contratante fiel, además de la injuria del
incumplimiento, soporte que la prestación que haya ejecutado permanezca en el patrimonio del
contratante que ha incurrido en el incumplimiento, como lo es la formalización de la compraventa. El
incumplimiento constituye una acción antijurídica en virtud del principio de la obligatoriedad de los
contratos. Según la ley éstos son obligatorios y deben cumplirse, con lo cual el incumplimiento
(culpable o doloso) implica una transgresión a la ley. (36)

Pudo haber invocado la resolución por incumplimiento, regulada en el artículo 1428 del Código Civil,
aplicable a los contratos de prestaciones recíprocas, como lo es el contrato de compraventa; el
deudor constituido en mora responde de los daños y perjuicios que irrogue por el retraso en el
incumplimiento de la obligación y por la imposibilidad sobreviniente, aun cuando ella obedezca a
causa ajena que no le sea imputable (artículo 1336 del Código Civil). Producido en incumplimiento,
sino se hubiera pactado la cláusula resolutoria expresa, es preciso que el contratante perjudicado
por el incumplimiento, accione la resolución judicialmente o intime al deudor su cumplimiento bajo
apercibimiento resolutorio de que trata el artículo 1429 del mismo Código.

Respecto de la culpa contractual, consiste en la omisión por parte del deudor de aquella diligencia,
cuidado o esmero requeridos para el cumplimiento de la obligación. Cabe señalar que no
corresponde al acreedor probar la culpa que el deudor ha incurrido, como claramente lo señala el
artículo 1329 del Código Civil, determina la presunción de que la inejecución de la obligación o su
cumplimiento parcial o tardío o defectuoso obedece a culpa leve del obligado, salvo prueba en
contrario. Como se trata de una presunción Juris Tantum, el deudor puede exonerarse probando su
inculpabilidad, salvo la ley o el pacto exijan la prueba del caso fortuito o fuerza mayor (37). En
cuanto a los daños y perjuicios el artículo 1331 del Código Civil, manda que éstos sean probados por
el perjudicado.

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CONTROL DE LECTURA Nº 08

TESTAMENTO OTORGADO POR ANALFABETOS: VALIDEZ

El testamento es un acto esencialmente formalista, sus requisitos necesariamente deben


cumplirse. Las formalidades constituyen una garantía por la importancia del acto. Cuando no
se ha dado cabal cumplimiento a estas, estamos ante un acto jurídico nulo por no revestir la
forma prescrita por la ley, por lo tanto, en el testamento otorgado por un analfabeto debe
dejarse constancia en este que ha sido: leído dos veces, una por el notario y la otra por el
testigo testamentario que el testador designe, de lo contrario no revestiría la forma prescrita por
ley. El fin de los preceptos formales no es poner trabas ni restringir la voluntad del testador, sino
precisar qué declaraciones constituyen su voluntad definitiva.

RESOLUCIÓN 16-2010-AREQUIPARESOLUCIÓN_16-2010-AREQUIPA -->

Arequipa, 15 de enero de 2010


APELANTE : JUANA CHAUCA CARRAZAS
Título : N° 37936 del 22-09-2009
RECURSO : N° 023792 del 20-11-2009
REGISTRO : Personas naturales - Cusco
ACTO : Inscripción de testamento

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRE-SENTADA


Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del testamento por escritura pública
otorgado por Manuela Arnao viuda de Franco, ante notario de la provincia de Anta José G.
Pareja.
Al efecto se ha presentado la siguiente documentación:
a) Copia del DNI de Julia Felicita Vilcapoma Huacache.
b) Copia certificada de la partida de defunción de Manuel Arnao.
c) Copia certificada de la partida de defunción de Honorato Chaucca Arnao. Traslado notarial
del testamento por escritura pública de fecha 15-11-1952, otorgado ante notario de la provincia
de Anta José: G. Pareja.
d) Copia del DNI de Juana Chauca Carrazas.
e) Escrito conteniendo el recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA


Se ha interpuesto recurso de apelación contra la tacha formulada a título por la Registradora
Pública de la Zona Registral X - Sede Cusco, Nancy R. Champi Monterroso, quien denegó la
inscripción del mismo basado en los siguientes fundamentos:
“Se tacha el presente título por cuanto una de las formalidades esenciales de un testamento
otorgado por una persona analfabeta, es que sea leído dos veces, una por el testigo
testamentario que el testador elija y otra por el Notario Público, tal coma lo prescribían los arts.
684 y 687 del Código Civil de 1936 (ya derogado) aplicables para la fecha en que fuera
otorgado dicho testamento. En el presente caso, el Notario solo ha dejado constancia de la
lectura efectuada por el testigo testamentario, mas no de la lectura efectuada por el mismo
Notario, por lo que se deniega la inscripción solicitada al amparo del artículo 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN


La apelante sustenta su recurso en lo siguiente:
- Que en el testamento la testadora ha actuado de buena fe, habiendo hecho concurrir
inclusive la participación de un testigo, para que dé fe y/o crédito de los bienes que tuvo o ha
fincado la testadora, fecha desde la cual a la actualidad han pasado 57 años
aproximadamente, lapso de tiempo en el cual dicho documento no ha sido materia de
impugnación y/o cuestionamiento alguno.
- Que después de tantos años de transcurrido los herederos legales no pueden ser
perjudicados por un error de forma en el que ha incurrido el señor notario de aquellos años, que
pudo haber omitido el cumplimiento de una formalidad, sin embargo, dicho documento ha
cumplido su finalidad para el cual fue extendido.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - 33 -

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Sin antecedente.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente Jorge Luis Tapia Palacios.


De lo expuesto del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a determinar es:
Si resulta inscribible un testamento por escritura pública otorgado por analfabeto, en el que no
se ha hecho mención que el Notario se lo haya leído.

VI. ANÁLISIS
1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del testamento otorgado por
Manuel Arnao Tinta viuda de Franco, contenido en la escritura pública de fecha 15-11-1952
ante Notario Público de la provincia de Anta José G. Pareja.
La Registradora tacha el título señalando que una de las formalidades esenciales de un
testamento otorgado por una persona analfabeta, es que sea leído dos veces, una por el
testigo testamentario que el testador elija y otra por el Notario Público, tal como lo prescribían
los arts. 684 y 687 del Código Civil de 1936 aplicables en la fecha en que fue otorgado. Sin
embargo, señala, en el presente caso, el Notario solo ha dejado constancia de la lectura
efectuada por el testigo testamentario, más no ha dejado constancia de la lectura efectuada
por el mismo notario.
En consecuencia, corresponde dilucidar si en el testamento presentado para su inscripción
otorgado por analfabeta, se va cumpliendo con las disposiciones legales aplicables al mismo.
2. Conforme al primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, “Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos”.
Asimismo, el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, en su literal c dispone
que se deba comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales sobre la
materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en dichas normas.
El artículo 634 del Código Civil de 1936, vigencia a la fecha de otorgamiento del testamento
que se pretende inscribir, establecía lo siguiente: “El ciego y el analfabeto solo pueden testar en
escritura pública, debiendo leérseles el testamento dos veces, una por el notario y otra por el
testigo testamentario que el testador designe, de lo cual se hará mención”.
Como se puede apreciar las formalidades esenciales del testamento otorgado por un
analfabeto eran: Primero: que solo puede ser por escritura pública, segundo: que sea leído dos
veces, una por el Notario y otra por el testigo testamentario que el testador elija y tercero: que
se haga mención en el testamento de la circunstancia de haberse oído las dos veces antes
señaladas.
Lo dispuesto en el dispositivo legal antes citado, ha sido recogido en los artículos 69213 y 69714
del Código Civil actual de 1964.
3. Si bien cualquier persona que pueda manifestar su voluntad de manera indubitable es
susceptible de celebrar actos jurídicos con plena validez, las disposiciones sobre testamentos,
por su especialidad y naturaleza estrictamente formal, han determinado ciertas limitaciones
legales que corresponden a su vez a limitaciones de carácter físico o cultural del otorgante.
En el caso del analfabeto tiene una limitación cultural, ve pero no entiende el acto contenido
en el testamento, es por ello que solo puede testar por escritura pública ya que existe la
necesidad de otorgarle una correcta transcripción documental de su voluntad frente a un
profesional imparcial que cuida y fiscaliza la legalidad de acto que no está en capacidad de
entender, ya que de otra manera, su limitación cultural puede dejar al testador en una
apreciable desventaja ante personas cercanas a él que inescrupulosamente decidieran

13 Artículo 692 del Código Civil.- Testamento de analfabetos. “Los analfabetos pueden
testar solamente en escritura pública, con las formalidades adicionales indicadas en el artículo
697”
14 Artículo 697 del Código Civil.- Testigo testamentario a ruego. “Si el testador es ciega o
analfabeto, deberá leérsele el testamento dos veces, una por el Notario y otra por el testigo
testamentario que el testador designe. Si el testador es sordo el testamento será leído en alta
voz por él mismo, en el registro del Notario. Si el testador no sabe o no puede firmar lo hará a su
ruego el testigo testamentario que él designe, de todo lo cual se hará mención en el
testamento”.
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modificar o trastocar la voluntad del testador en beneficio propio mediante documento con
contenido distinto al declarado.
Adicionalmente, a lo antes indicado, se exige que al analfabeto se le lea dos veces el
testamento, una por el notario, y otra por el testigo testamentario que el testador designe.
Ahora bien, la doble lectura es una muestra más del respeto a la auténtica voluntad del
testador, pues si de la primera lectura quedó alguna duda, esta será superada con la segunda,
con la finalidad de garantizar mejor al otorgante-analfabeto el constatar la fidelidad del texto.
La lectura es un requisito esencial para la validez del testamento, la cual deberá de hacerse
mención en el mismo, a fin de tener la certeza de que se ha cumplido con dicho requisito.
4. El testamento es un acto ad solemnitatem, es esencialmente formalista, sus requisitos
necesariamente deben cumplirse. Las formalidades constituyen una garantía por la
importancia del acto, cuando no se ha dado cabal cumplimiento a estas, estamos ante un
acto jurídico nulo por no revestir la forma prescrita por la ley. El fin de los preceptos formales no
es poner trabas ni restringir la voluntad del testador, sino precisar qué declaraciones constituyen
su voluntad definitiva.
El artículo 67 de la Ley N° 1510, Ley de Notariado vigente a la fecha de otorgamiento del
testamento, establecía que los notarios debían observar en el otorgamiento de los testamentos
en escritura pública las solemnidades prescritas en el Código Civil. El Código Civil de la época
era el de 1936, e1 cual como ya se transcribió en el segundo considerando, disponía en su
artículo 684, que debía hacerse mención en el testamento el hecho de haber sido leído dos
veces, una por el Notario y otra por el testigo testamentario que el testador haya designado.
En el presente caso, de la verificación del testamento por escritura pública de fecha 15-11-1952,
no se evidencia que se haya dejado constancia de que el notario le haya leído el testamento a
la otorgante analfabeta Manuela Arnao Tinta viuda de Franco, por lo que se ha producido la
inobservancia de una formalidad esencial, en ese sentido, debe confirmarse la tacha
formulada al título venido en grado.
Estando a lo acordado por unanimidad

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la tacha formulada al título venido en grado, por los fundamentos expresados en
la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO. Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
JORGE LUIS TAPIA PALACIOS. Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral
RAÚL JIMMY DELGADO NIETO. Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral

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