Contoh 1 PDF

LAPORAN PENILAIAN
File No. ID&R/PA/050514-02
ASET
PT LANGGENG CIPTA KARYA
Jalan Kedewatan No. 35,
Kel. Kedewatan, Kec. Ubud
Gianyar – Bali
File No. : ID&R/PA/050514-02 Jakarta, 05 Mei 2014
SURAT PENGANTAR
Kepada Yth.
Direksi
PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY TBK.
Jalan Tebet Timur Raya No. 10C
Jakarta Selatan
Perihal : PENILAIAN ASET ANAK PERUSAHAAN

PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY TBK.
Dengan hormat,
Sehubungan dengan permintaan Bapak/Ibu, yang tercantum dalam Surat Penawaran yang telah
disepakati bersama dengan Nomor : 016R/III/SAVFO/14/KJPPID&R, tanggal 6 Maret 2014, dan
dalam batas-batas kemampuan kami sebagai Penilai Publik Berijin, Berdasarkan Surat Keputusan
Menteri Keuangan No.1408/KM.1/2012, dengan Izin Usaha No : 2.12.0110, tanggal 27 November
2012, serta kami sebagai Penilai Publik Berijin telah menjadi rekanan dan memiliki Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Badan Pengawas Pasar Modal (BAPEPAM)
No.37/BL/STTD-P/A/2008 pada tanggal 4 November 2008, kami telah melakukan penilaian atas
harta kekayaan berwujud (Tangible Asset), PT LANGGENG CIPTA KARYA.
KUALIFIKASI PENILAI
Kami adalah penilai publik yang sudah mempunyai Ijin Penilai Properti sesuai dengan Keputusan
Menteri Keuangan No. 42/KM.1/2009 dengan Ijin Penilai Publik No. P-1.09.00092 dan STTD
No.37/BL/STTD-P/A/2008.
PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN

Pemberi Tugas adalah PT Indonesian Paradise Property, Tbk, beralamat di Jalan Tebet Timur
Raya No. 10C Jakarta 12820, Telepon : 021-8305633, Fax : 021-8305634, Website :
www.theparadise-group.com, dengan bidang usaha properti.
Adapun Pengguna laporan adalah Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
PT Langgeng Cipta Karya merupakan Anak Perusahaan dari PT Indonesian Paradise Property Tbk.
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Maksud penilaian ini adalah Guna Menyatakan Pendapat Nilai Pasar (Market Value) atas aset
dimaksud untuk Tujuan Jual Beli, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan
lainnya.
i
IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN
Sesuai dengan penugasan dan penunjukan kepada kami, aset yang dimaksud dalam penilaian ini
adalah Tanah dan Bangunan (Villa) dengan luas (Lt/Lb : 2.120 m2/ 888 m2) milik PT Langgeng Cipta
Karya (PT Langgeng Cipta Karya merupakan anak perusahaan dari PT Indonesian Paradise
Property Tbk.), dengan jumlah 10 Villa, dimana kawasan Villa tersebut berada diatas tanah yang
sebagian adalah milik PT Langgeng Cipta Karya, sebagian adalah milik Tuan I Made Jedog dan
sebagian adalah milik Tuan I Wayan Budal, berlokasi di Jalan Raya Kedewatan, Desa Kedewatan,
Kecamatan Ubud, Kabupaten Gianyar, Provinsi Bali.
Dokumen yang kami peroleh atas aset dimaksud adalah 1 (satu) Sertifikat Hak Guna Bangunan,
Perjanjian Sewa Menyewa antara Tuan I Made Jedog dengan PT Langgeng Cipta Karya dan
Perjanjian Sewa Menyewa antara Tuan I Budal dengan PT Langgeng Cipta Karya, yang
perinciannya dapat dilihat pada halaman berikut.
IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN

Objek penilaian dilengkapi 1 (satu) Sertifikat Hak Milik (uraian lengkap kepemilikan diuraikan pada
halaman berikut).
DASAR NILAI DAN TANGGAL PENILAIAN

Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian diatas, maka Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai
Pasar (Market Value), dengan tanggal penilaian sesuai dengan hasil yang disepakati bersama yaitu
31 Desember 2013 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 10 April 2014. Penulisan dan
analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal inspeksi,
kami menyusun laporan ini berdasarkan prosedur penilaian yang lazim, antara lain berisi :
 Surat Pengantar, Kualifikasi Penilai, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan, Maksud dan
Tujuan, Identifikasi Objek Penilaian, Identifikasi Bentuk Kepemilikan, Dasar Nilai dan Tanggal
Penilaian, Independensi Penilaian, Sifat Penugasan, Identifikasi Ruang Lingkup Penugasan,
Tingkat Kedalaman Investigasi, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat diandalkan, Asumsi dan
Asumsi Khusus, Pendekatan Penilaian yang Digunakan, Istilah Penilaian dan Pendekatan
Penilaian.
 Syarat - syarat pembatasan.
 Uraian lengkap tentang aset yang dinilai dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
 Peta situasi, gambar situasi tanah dan foto-foto properti yang dinilai.
VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (Subsequent Event)

Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent event) yang dapat
mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian per 31 Desember 2013 sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini.
ii
INDEPENDENSI PENILAIAN
1. Dalam melakukan penilaian ini, kami tidak mempunyai benturan kepentingan dengan
PT Indonesian Paradise Property Tbk., selaku pemberi tugas dan pengguna laporan;
PT Langeng Cipta Karya sebagai pemilik aset.
2. Nilai yang kami kemukakan dalam laporan ini tidak memiliki hubungan dengan biaya jasa (fee)
yang kami terima.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang maupun dimasa akan datang atas
aset yang dinilai atau dari nilai yang diperoleh.
SIFAT PENUGASAN
Penugasan bersifat Independen.
IDENTIFIKASI RUANG LINGKUP PENUGASAN

 Identifikasi masalah meliputi : Identifikasi Aset, Identifikasi Hak atas Aset, Maksud Penggunaan
Penilaian, Penentuan Dasar Nilai yang digunakan, Tanggal Penilaian, Ruang lingkup
penugasan, Asumsi dan kondisi pembatas.
 Analisis Pendahuluan dan pengumpulan data meliputi : Data umum (seperti : wilayah kota dan
lingkungan sosial ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan), Data khusus (seperti : data poperti
yang dinilai, data pembanding, biaya dan depresiasi, tingkat kapitalisasi, sejarah kepemilikan,
penggunaan aset). Data Permintaan dan Penawaran (seperti : pasar dari aset, persediaan dan
aset pesaing, penjualan dan penawaran, tingkat kekosongan, kajian permintaan, tingkat
penyerapan).
 Analisa Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use)
 Penerapan Pendekatan Penilaian.
 Pelaporan Penilaian.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

 Kami sebagai Penilai telah melakukan inspeksi terhadap aset yang ditugaskan kepada kami
sesuai dengan dokumen kepemilikan yang kami terima.
 Kami telah melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek penilaian dari
pemberi tugas dengan kondisi objek penilaian.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Informasi dan data yang bersumber dari Pemberi Tugas dan pihak yang diberi kuasa oleh Pemberi
Tugas bersifat rahasia.
iii
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
 Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya
terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud
dan tujuan berbeda.
 Kami berasumsi bahwasanya aset dan kewajiban yang ditunjukkan kepada kami adalah benar
merupakan subjek aset dalam penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut
terhadap kebenarannya.
 Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan
laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
 Kami juga menegaskan bahwa kami berhak atas biaya-biaya tambahan ataupun memilih untuk
tidak menyelesaikan penugasan ini jika ada perubahan besar pada lingkup penugasan atau
tujuan penilaian dari yang disebutkan di atas.
 Tanggung jawab KJPP Ihot Dollar & Raymond, sehubungan dengan jasa yang diberikan dalam
laporan penilai ini hanya terbatas pada Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Pemilihan metode dalam penilaian sangat tergantung dari obyek yang dinilai serta ketersediaan data
di lapangan. Mengingat bahwa obyek penilaian berupa Tanah dan Bangunan. Dan mengacu pada
Maksud dan Tujuan penilaian pada halaman pengantar, sesuai dengan Peraturan Bapepam - LK
Nomor VIII.C.4 (Tentang Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal) pada butir 10 ayat c). Dalam penilaian properti ini, kami menggunakan 2 Pendekatan yaitu
Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan uraian
sebagai berikut :
1). Pendekatan Biaya (Cost Approach) ; Pertimbangan penggunaan pendekatan penilaian adalah
sebagai berikut : Tidak tersedianya data pasar yang sejenis dan sebanding dengan properti yang
dinilai. Properti ini merupakan unit properti khusus, sehingga pendekatan penilaian dapat
digunakan dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
Pendekatan penilaian yang digunakan yaitu pendekatan biaya dengan Metode Survey Kuantitas
(Quantity Survey Method), (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Pedoman Penilaian Dengan
Pendekatan Biaya), diuraikan sebagai berikut :
a) Dalam menggunakan Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method), Penilai
Properti wajib memperoleh data :
 Biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya tenaga
kerja;
 Biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya asuransi,
biaya lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak; dan
 Harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;
b) Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method) wajib mencerminkan kualitas dan
kuantitas seluruh bahan yang digunakan dalam konstruksi dan seluruh kategori tenaga
kerja.
iv
Prosedur penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach), diuraikan sebagai berikut :
a) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan metode perbandingan data

pasar dengan asumsi tanah kosong.
b) Mengestimasi biaya perolehan bangunan, sarana dan fasilitas yaitu Biaya Reproduksi
Baru (Repruduksi Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New).
c) Menghitung besarnya estimasi biaya dari obyek penilaian.
d) Menghitung jumlah penyusutan dari obyek penilaian.
e) Mengestimasi kerugian nilai disebabkan oleh kondisi fisik dan hubungannya dengan
kualitas materialnya dalam jumlah persen (loss ini value due to physical deterioration).
f) Penilaian juga melihat dari segi design dan layout dari bangunan dibandingkan
kapasitas normalnya untuk mengetahui ada tidaknya keusangan design atau
penggunaan yang secara ekonomis kurang tepat sehingga akan menimbulkan kerugian
nilai secara fungsional (loss ini value functional obsolescence).
g) Penilai akan melihat faktor-faktor luar yang berpengaruh seperti perubahan peruntukan
atau perubahan peraturan pemerintah yang berhubungan dengan perijinan yang akan
menimbulkan hilangnya pemanfaatan dari bangunan tersebut (loss in due external
factors).
h) Nilai pasar bangunan dihitung dengan cara menghitung biaya perolehan baru dikurangi
dengan kerugian-kerugian yang berpengaruh.
i) Nilai pasar properti adalah Nilai Pasar Tanah ditambah dengan Nilai Pasar Bangunan.
Langkah-langkah dari Biaya Pengganti Baru (Replacement New) atau Biaya Reproduksi Baru
menjadi Indikasi Nilai Pasar. Dalam penilaian Tanah dan Bangunan ini langkah-langkah untuk
memperoleh indikasi nilai pasar adalah sebagai berikut :
a) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan metode perbandingan data
pasar, dengan asumsi tanah dalam keadaan kosong.
b) Dalam penilaian ini kami mengestimasi umur ekonomis Bangunan dimaksud dengan
estimasi diperkirakan adalah 40 tahun sehingga penyusutan pertahun sebesar 2.5%.
c) Besarnya sisa umur ekonomis bangunan dimaksud dipengaruhi oleh tahun dibangun
dengan cara mengurangkan umur ekonomis dengan umur efektif dibagi dengan umur
ekonomis
U ek = umur ekonomis
U ef = umur efektif
Formula yang di gunakan : (U ek – U ef ) / U ek = Besarnya sisa umur ekonomis
d) Besarnya persentase sisa umur ekonomis dikalikan dengan biaya Pembangunan baru
maka diperoleh Indikasi nilai pasar bangunan.
e) Dasar perhitungan diuraikan sebagai berikut :
 Tahun Penilaian 2013
 Umur Ekonomis (tahun) 40
Tahun Dibangun (disesuaikan
 2007
dengan tahun dibangun)
 Umur Efektif (tahun) 6
 Besarnya Penyusutan 15%
v
Maka sisa umur ekonomis adalah 85%
Biaya Pengganti Baru x Sisa
Indikasi Nilai Pasar
Umur Ekonomis (85%)
2). Pendekatan Pendapatan (Income Approach), Properti yang dinilai adalah properti yang
menghasilkan pendapatan (income producing property) dan sudah beroperasi. (Peraturan
Bapepam-LK No. VIII.C.4. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan), sehingga
untuk memperoleh nilai dapat digunakan pendekatan pendapatan dengan metode Discounted
Cash Flow (DCF).
Langkah - langkah penilaian dengan metode ini diuraikan sebagai berikut :
a) Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding.
b) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income) dengan
memperhatikan keandalan asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan dan
biaya sewa atas aset dimaksud.
c) Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial
setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and
collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (efective gross
income).
d) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan asumsi-
asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan, dan biaya perawatan.
e) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk
mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.
f) Menentukan tingkat diskonto.
g) Menentukan prosedur pendiskontoan
h) Mendiskontokan pendapatan bersih operasi NOI (net operating income) untuk
mengestimasi indikasi nilai obyek penilaian.
i) Dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai,
maka penilai properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal
capitalization rate) dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan
Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok
ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).
ISTILAH DALAM PENILAIAN

Dalam penilaian ini, kami menggunakan istilah-istilah sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (Cut Off Date),
yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Peraturan Bapepam-
LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.3).
vi
Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari
hasil penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101. 3.1 2013).
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian (Cut Off Date). (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.27).
Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New) adalah jumlah uang

yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran
setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa
kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya
tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi,
pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan
biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus
(Glossary SPI 2007).
Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) adalah estimasi biaya untuk mereproduksi
suatu properti baru yang sama atau identik dengan obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian (Cut Off Date). (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan
Umum a.28).
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan
yang secara wajar dimungkinkan dan dari segi hukum diizinkan dari sebidang tanah kosong atau
aset yang yang telah dikembangkan, secara fisik dimungkinkan, didukung secara memadai, layak
secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi (SPI 360 2013).
Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model keuangan yang
didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau usaha. Sebagai metode yang dapat
diterima dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu
periode baik untuk menilai properti operasional, properti dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi
arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai
kini dari arus kas dalam kaitannya dengan properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti
operasional, arus kas secara berkala pada umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor
dikurangi kekosongan dan piutang tak tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional
bersih dalam suatu periode bersama dengan estimasi nilai akhir (terminal value / exit value) pada
akhir periode proyeksi, kemudian didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan,
estimasi modal, biaya pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk mencapai
sejumlah pendapatan bersih yang kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan periode
pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis
pada akhir periode proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan
adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian
Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas.
vii
Teknik Pengembangan Lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini meliputi
proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya
yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi Indikasi Nilai (PPPI1.5.26.2).
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan nilai dengan menggunakan salah
satu atau lebih Metode Penilaian (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.16).
Untuk menentukan nilai aset dimaksud dalam penilaian, pada umumnya menggunakan tiga
pendekatan penilaian (approaches) yang lazim dilakukan, yaitu :
1. PENDEKATAN DATA PASAR (MARKET DATA APPROACH)
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang
menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis
dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian
(Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.17).
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau
Penawaran (KPUP.17.1. SPI 2013).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang
telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan untuk dijual atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama
dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi yang
sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang digunakan dalam penilaian.
Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan dan yang dinilai (KPUP 17.2 SPI 2013).
Aset yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan atau penawaran) Aset
sejenis yang terdapat dipasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan
perbandingan yang sesuai dan dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan
didasarkan faktor-faktor penyesuaian yang relevan. (Jenis Aset 2.9.1.1 SPI 2013).
Dalam pelaksanaannya Aset yang dinilai dibandingkan dengan data pembanding, baik yang
sudah transaksi maupun data penawaran yang diperoleh : agen aset, iklan dan pemilik aset
serta orang-orang yang relevan, faktor-faktor yang disesuaikan antara lain: lokasi, bentuk,
ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, luas, akses dan faktor waktu dll.
viii
Pendekatan Data Pasar dapat diilustrasikan sebagai berikut :
Comparable 1 Comparable 2
Transacted
=
Market /Asking Price
Price Comparable
Subject +
Adjustment
Comparable 3 Comparable 4
Normally 3 up to 4 comparable are
2. PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)
Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan

indikasi Nilai obyek penilaian berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
setelah dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan
Umum a.19).
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian
suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti
asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real
estate, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih dari
pada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan
alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan
risiko yang lebih tinggi.
Pendekatan Biaya menghasilkan Indikasi Nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
(KPUP 19.1 SPI 2013).
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyaman, resiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau
sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal
ini, diperlukan penyesuaian karenan adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif,
tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP 19.2 SPI 2013).
ix
Pendekatan Biaya menetapkan nilai real aset dengan mengestimasi biaya perolehan tanah
dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau
mengadaptasi aset lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara
lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif
kewirausahaan atau keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah dan
memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan fungsional.
Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya
konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek
penilaian. (Jenis Properti 2.9.3 SPI 2013).
a) Indikasi Nilai Tanah digunakan dengan pendekatan data pasar dengan asumsi tanah
dalam kosong (tanah kosong).
b) Indikasi Nilai Bangunan digunakan dengan mengestimasi biaya pembangunan baru
diatas tanah tersebut, dikurangi dengan penyusutan fisik, penyusutan fungsi dan
penyusutan ekonomis.
c) Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New) adalah
jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti aset baru yang dihitung
berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaian untuk
bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk
keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua
pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk,
Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga
selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus
(Glossary SPI 2007).
d) Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai obyek penilaian yang disebabkan oleh
adanya kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional
obsolescence) dan keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Peraturan
Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.32).
Penyusutan (SPI 350 2013)

 Penyusutan fisik (Physical Depreciation) yang disebabkan umur pemakaian, dan
kurangnya pemeliharaan, metode penilaian yang berbeda dapat digunakan dalam
mengestimasi jumlah biaya yang dibutuhkan untuk memperbaiki kondisi fisik dari
aset. Estimasi depresiasi dari komponen yang spesifik dan biaya kontraktor dapat
digunakan atau membandingkan secara langsung dengan kondisi unit yang serupa.
 Keusangan fungsional atau teknis (Function Obsolescence or technical) dapat
disebabkan oleh kemajuan dalam teknologi karena adanya aset baru yang dapat
lebih efisien dalam menghasilkan barang dan jasa. Teknologi produksi yang
moderen dapat menyebabkan aset yang ada sebelumnya mengalami keusangan,
baik keseluruhan atau sebagian dalam hal biaya baru yang sepadan. Keusangan
dan optimisasi mungkin dipertimbangkan untuk mengadopsi Biaya Pengganti Baru
dari Aset Ekivalen Moderen yang berbeda dari Biaya Reproduksi Baru suatu aset.
x
 Keusangan ekonomis atau eksternal (Economical Obsolescence or external)
karena pengaruh eksternal dapat mempengaruhi nilai dari aset. Faktor eksternal
meliputi perubahan kondisi ekonomi, yang mempengaruhi permintaan akan barang
dan jasa serta potensi keuntungan dari entitas bisnis. Selain itu dapat juga
disebabkan pengaruh perubahan regulasi peraturan pemerintah, sosial dan
lingkungan.
Pendekatan Biaya dapat diillustrasikan seperti gambar dibawah ini :
 
[Cost of New Building] –

[Value of Property] [Value of Land]
[Depreciation]
3. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan

pada pendapatan dan biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan
oleh obyek penilaian yang kemudian dikapitalisasikan (Peraturan Bapepam-LK No.
VIII.C.4. Ketentuan Umum a.18).
Pendekatan Pendapatan menghasilkan Indikasi Nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. (KPUP. 18.1 SPI 2013).
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dilakukan dihasilkan aset selama
masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang
sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau
bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan
atau kepemilikan suatu aset. (KPUP 18.2 SPI 2013).
Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real aset ditentukan oleh kapasitas untuk
menghasilkan pendapatan dari real aset tersebut. Pendekatan pendapatan juga bergantung
pada prinsip antisipasi, di mana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa yang
akan datang (aliran pendapatan). (Jenis Properti 2.9.2 SPI 2013).
xi
Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan pengeluaran dari aset
pembanding untuk memperoleh pendapatan (operasional) bersih aset yang dinilai.
Kapitalisasi dilakukan baik dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/single rate (overall
capitalization rate atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan, maupun dengan
penerapan yield atau tingkat diskonto (mencerminkan ukuran pengembalian Investasi, ROI)
pada serangkaian pendapatan selama periode proyeksi (lihat PPP 1-Penilaian Real Aset).
Penerapan pendekatan pendapatan mempunyai dua alternative, yaitu Metode Kapitalisasi
Pendapatan dan Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF). (Jenis Properti 2.9.2.1 SPI 2013).
NI1 NI2 NI3 NI4 NI5 NIn-2 NIn-1 NI

1 2 3 4 5 n-1 n
@i1
@i2
@i3
@i4
@i5
@in-2
@in-1
@in
Nilai
Aset Terminal
Value (TV)
Nilai NI1 NI2 NI3 NIn-2 NIn-1 NLn
PV
+ + + + + + +
TV
Aset (1+ i1) (1+ i2) 2 (1+ i3) 3 (1+ In-2) n-2 (1+ In-1) n-1 (1+ In)n
Whereas :
NI : Gross Income during the valuation periode
I : Investment Return Rate
xii
Penilaian property dengan Status BOT (Build Operate Transfer), dapat di gambarkan
sebagai berikut :
Penilaian Partial : Penilaian properti yang mana Hak Atas Properti tersebut dimiliki oleh
lebih dari satu pemilik, Pemilik tanah & Pemilik Bangunan, Penyewa dan yang menyewakan.
Penilaian Properti dengan Status BOT, dapat diformulasikan sebagai berikut :
Nilai bagi Pemilik Tanah : PV. Royalty + PV Terminal Value

Nilai bagi Pemilik Bangunan : PV. NOI - PV Royalty
Nilai Properti : PV. NOI + PV Terminal Value
Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan status properti adalah benar,
sewaktu-waktu dapat diperjualbelikan atau dipindahkan haknya kepada pihak lain dan
segala tuntutan maupun sengketa telah diabaikan. Penilaian telah dilaksanakan dengan
berpedoman pada ketentuan Standard Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan
Bapepam - LK No.VIII.C.4.
xiii
Sedangkan Penilaian Tanah Kosong yang berpotensi untuk dikembangkan dilakukan
dengan Pendekatan pendapatan dengan teknik Land Development Analysis, dengan skema
pengembangan sebagai berikut :
Condition Completion of
Today Developmet
Development Period ( n )
Gross Development
Value GDP
minus
Development Cost (DC)
Value of Discounting Factor ( ) 1 Residual

Property n (GDV - DC)
(1 + i)
Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan status properti adalah benar,
sewaktu-waktu dapat diperjualbelikan atau dipindahkan haknya kepada pihak lain dan
segala tuntutan maupun sengketa telah diabaikan. Penilaian telah dilaksanakan dengan
berpedoman pada ketentuan Standard Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan
Bapepam - LK No.VIII.C.4.
xiv
SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
1. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi
ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP Ihot Dollar &
Raymond.
2. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai
dan hasil dari penilaian yang dilakukan.
3. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen
yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk
surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan
dan salinan yang diberikan pemberi tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam
dokumen aslinya dan tanda tangan, materai dan tanda yang terdapat pada dokumen tersebut
adalah benar adanya.
4. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi dimana Pemberi
Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan didalamnya atas aset terkait.
5. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memeriksa kelengkapan/syarat-syarat yang harus dipenuhi
layaknya sebagaimana jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika laporan ini
bertujuan sebagai kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan
berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk
didalamnya aspek legalitas. Kecuali dinyatakan secara tegas dalam laporan penilaian aset ini,
tidak dapat diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas
dan/atau hutang atas aset yang dinilai, kami tidak melakukan penelitian/penyelidikan atas
kepemilikan dan/atau hutang serta keabsahan dokumen-dokumen dari aset yang dinilai, dengan
anggapan hak atas harta milik tersebut jelas dan berada dibawah kepemilikan yang sah.
6. Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. KJPP Ihot Dollar & Raymond bertanggung jawab atas Laporan Penilaian properti dan
kesimpulan nilai akhir.
8. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud.
Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
9. Data-data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini telah divalidasi oleh asosiasi profesi
penilai (MAPPI).
10. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain
yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
11. KJPP Ihot Dollar & Raymond telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian–bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang
xv
tidak terlihat. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak berkewajiban unuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan
pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
12. Nilai Tanah dan Bangunan yang melekat pada tanah merupakan satu kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan, pemisahan nilai dalam laporan ini antara tanah dan bangunan hanya berlaku dalam
proses penilaian yang digunakan dalam laporan ini.
13. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
14. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan.
15. Mesin-mesin dan peralatan didaftarkan sebagai unit kerja yang lengkap dengan perkataan lain
mesin-mesin dan peralatan dalam daftar dimaksudkan meliputi semua orderdil (parts) dan
pelengkap (accessories) yang biasanya melengkapi unit tersebut untuk operasi normal.
16. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini.
17. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain,
kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat
pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang
akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
18. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti
secara detail, melainkan data yang diterima dari klien.
19. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak
memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Ihot Dollar & Raymond mengubah
penilaian.
20. Nilai yang dilaporkan disini dinyatakan dalam mata uang Indonesia, yang didasari pemahaman
bahwa pasar property dimaksud yaitu Rupiah. Untuk itu penggunaan selain mata uang rupiah
dinyatakan tidak berlaku.
21. Laporan sah jika telah ditandatangani oleh yang ditunjuk perusahaan dan dibubuhi cap
perusahaan.
xvi
KESIMPULAN NILAI
Setelah melakukan peninjauan dan pemeriksaan langsung di lokasi aset, mengumpulkan data intern
dan extern yang menyangkut aset, menganalisa, membandingkan serta melakukan penyesuaian
atas semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode
penilaian yang disebutkan di atas mengikuti prosedur appraisal yang lazim; dengan tidak terlepas
dari pernyataan dan catatan dalam laporan ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset
yang dimaksud pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 9.030.665.000,-
(SEMBILAN MILYAR TIGA PULUH JUTA ENAM RATUS ENAM PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND – Certified Business And Asset Appraisers tidak
mengemukakan pendapat tentang pemilikan aset, dan penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa
status aset adalah baik dan jelas, serta dapat diperjualbelikan atau dapat dipindahkan haknya
kepada pihak lain.
Dengan ini dinyatakan, bahwa kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan
dikemudian hari atas aset ataupun nilai yang dilaporkan.
Hormat kami,
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND
Ihot Parasian Gultom, S.E., MAPPI (Cert)

Pemimpin Rekan
MAPPI No. : 96-S-00724

Ijin Penilai Publik No. : P.1.09.00092
STTD No. : 37/BL/STTD-P/A/2008
Klasifikasi Ijin : Penilai Properti
xvii
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah
ini menerangkan bahwa :
1. Kami dengan ini menyatakan telah melakukan inspeksi lapangan sesuai dengan tanggal yang
tertera di laporan.
2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan.
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap aset yang dinilai dan tidak terdapat
benturan kepentingan dalam melaksanakan penilaian ini.
4. Penilai tidak menerima imbalan jasa selain dari jasa penilaian yang telah disepakati dan jumlah
jasa penilaian yang diterima tidak ada kaitanya dengan hasil penilaian yang dilaporkan
5. Penilaian ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI.
6. Penilai telah memenuhi persyaratan dan kemampuan dalam melaksanakan penugasan ini
sesuai dengan ketentuan dari Asosiasi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis aset yang dinilai.
8. Dalam melaksanakan penugasan ini Penilai telah memenuhi Ketentuan SPI 103 (Lingkup
Penugasan), SPI 2013.
9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date);
11. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Aset;
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku;
13. Telah dilakukan Inspeksi terhadap obyek penilaian;
14. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai;
15. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
16. Kesimpulan Nilai lelah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas; dan
17. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung-jawabkan;
xviii
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Kode Etik
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), dan Standar Penilaian Indonesia 2013 (SPI
2013), serta peraturan Bapepam-LK No. VIII. C4.
1. Penilai Indenpenden
Ihot Parasian Gultom, SE (MAPPI Cert) : _______________________
MAPPI No. : 96-S-00724
Ijin Penilai Publik No. : P.1.09.00092
STTD No. : 37/BL/STTD-P/A/2008
Klasifikasi Ijin : Penilai Properti
2. Reviewer
Dollar Martin, SE (MAPPI Cert) : _______________________
MAPPI NO. 96-S-00726
No. Ijin P.1.09.00091
3. Penilai dan Surveyor

James Simanjuntak : _______________________
MAPPI No. 92-T-00222
Sandrayani Oktaviona, S.Kom : _______________________

MAPPI No. 12-P-03554
Acep Purwanto : _______________________

MAPPI No. 11-A-03047
Gomgom L. Tobing : _______________________

MAPPI No. 11-A-03043
xix
RESUME PENILAIAN
Luas Nilai Pasar

No. Uraian
(m2) (Rp.)
I. Tanah 2.120 6.326.080.000
II. Bangunan terdiri dari :
- Front Office 25 30.947.000
- Bangunan Villa/Hotel 240 562.138.000
- Restaurant Sekar Ayu dan Villa 484 1.128.890.000
- Restaurant Gendis 139 201.220.000
- Sarana Pelengkap Ls 423.471.000
Sub Total II. 2.346.666.000
III. Hotel Equipment
- Installation Equipment (AC) 18.430.000
- Machinery Equipment 180.455.000
- Furniture & Fixture 127.707.000
- IT & Office Equipment 18.827.000
- Kendaraan Bermotor Roda Dua 12.500.000
Sub Total III. 357.919.000
TOTAL 9.030.665.000
xx
DAFTAR ISI
Hal
SURAT PENGANTAR................................................................................................................................... i
KUALIFIKASI PENILAI .................................................................................................................................I
PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN .............................................................................................I
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ............................................................................................................I
IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN ................................................................................................................II
IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN.........................................................................................................II
DASAR NILAI DAN TANGGAL PENILAIAN ...................................................................................................II
INDEPENDENSI PENILAIAN ...................................................................................................................... III
SIFAT PENUGASAN ..................................................................................................................................III
IDENTIFIKASI RUANG LINGKUP PENUGASAN ...........................................................................................III
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI ........................................................................................................III
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN...................................................................III
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS ................................................................................................................IV
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN ..........................................................................................IV
ISTILAH DALAM PENILAIAN .....................................................................................................................VI
PENDEKATAN PENILAIAN ......................................................................................................................VIII
SYARAT‐SYARAT PEMBATASAN ..............................................................................................................XV
KESIMPULAN NILAI...............................................................................................................................XVII
PERNYATAAN PENILAI .........................................................................................................................XVIII
RESUME PENILAIAN ...............................................................................................................................XX
I. SEKILAS TENTANG PURI BUNGA RESORT AND SPA ............................................................................ 1
II. ANALISA PASAR ............................................................................................................................ 3
II.1 PERKEMBANGAN EKONOMI NASIONAL .............................................................................................3
II.2 PERTUMBUHAN EKONOMI DI BALI...............................................................................................................4
II.3 PERKEMBANGAN INFLASI BALI ....................................................................................................................7
II.4 PERKEMBANGAN SEKTOR PERDAGANGAN, HOTEL DAN RESTORAN DI BALI...........................................7
II.5 PERKEMBANGAN INVESTASI DI BALI ...........................................................................................................20
III. DATA UMUM ASET...................................................................................................................... 20
III.1 IDENTIFIKASI LOKASI ASET ........................................................................................................................20
III.2 SARANA DAN FASILITAS SOSIAL ................................................................................................................21
IV. DATA ASET .................................................................................................................................. 22
IV.1 DATA HUKUM ......................................................................................................................................22
IV.2 PERIJINAN .........................................................................................................................................23
IV.3 PENGGUNAAN TERBAIK DAN TERTINGGI (HIGHEST AND BEST USE) .................................................................23
IV.4 URAIAN BANGUNAN, SARANA PELENGKAP LAINNYA, DAN PERALATAN BANGUNAN ..........................................23
V. PENILAIAN .................................................................................................................................. 25
V.1 PENILAIAN PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA .......................................................................25
V.1.1 Penilaian Tanah ........................................................................................................................25
V.1.2 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap.............................................................................27
V.1.3 Penilaian Hotel Equipment .......................................................................................................29
V.1.4 Penilaian Kendaraan.................................................................................................................30
V.1.5 Kesimpulan Nilai Aset dengan Pendapatan Biaya....................................................................30
V.2 PENILAIAN PROPERTI DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN ..........................................................31
V.3 KESIMPULAN NILAI MENGGUNAKAN PENDEKATAN PENDAPATAN ....................................................................33
V.3.1 REKONSILIASI NILAI...................................................................................................................33
LAMPIRAN : Foto‐foto, Peta Situasi, Gambar Situasi Tanah dan Data‐data pendukung.
xxi
URAIAN LENGKAP
I. SEKILAS TENTANG PURI BUNGA RESORT AND SPA
Berlokasi dekat dengan sungai, resort dan spa ini dekat lokasinya dengan Gaya Art Space,
Hutan Monyet – Ubud dan Museum Seni Neka. Juga dekat dengan lokasi ini adalah Museum
Blanco dan Museum Puri Lukisan. Sebagai pelengkap Villa, terdapat 2 restoran dan 2 kolam
renang outdoor. Fasilitas lainnya yang berada di resort ini adalah pelayanan spa dan
lounge/bar. Televisi layar datar juga dilengkapi dengan chanel-chanel internasional. Kamar-
kamar di resort ini juga dilengkapi dengan akses internet gratis melalui wi-fi, mesin pendingin
(kulkas) dan DVD player.
Puri Bunga Resort and Spa Ubud berlokasi di Desa Kedewatan, di antara Sungai Ayung dan
Bukit Sayan. Resort ini menawarkan fasilitas kolam renang outdoor, layanan transportasi gratis
ke Ubud dan penyewaan sepeda. Kamar-kamar di Puri Bunga Resort and Spa dilengkapi
dengan taman dan pemandangan sungai. Setiap kamar dilengkapi dengan TV, minibar dan
pembuat teh/kopi. Kamar mandi pribadi juga dilengkapi dengan bathtub dan shower. Para
tamu dapat bersantai di bathtub dengan air hangat, atau mengunjungi salon untuk perawatan
tubuh dan kecantikan. Fasilitas lainnya adalah laundry dan penukaran uang juga tersedia
disini. Hidangan Indonesia dan Internasional disediakan pada restoran bergaya gazebo.
Restoran Sekar Ayu dengan pemandangan Sungai Ayung, sedangkan Restoran Gendis
dengan pemandangan taman. Puri Bunga Resort and Spa ini terletak kira-kira 15 menit
perjalanan dengan mobil dari pusat kota. Bandara Internasional Ngurah Rai berjarak kira-kira
45 menit perjalanan menuju resort ini.
-1
Puri Bunga Resort and Spa Bali yang terletak hanya 10 menit dengan mengendarai mobil dari
Ubud ini menyediakan jacuzzi. Beberapa fasilitas yang tersedia di resort bintang 3 yang
nyaman ini adalah spa dan pusat kebugaran, warung tepi kolam dan jasa kendaraan shuttle
gratis. Puri Bunga Resort and Spa Bali baru saja menjalani renovasi dan kini menyediakan
kolam anak-anak, kolam renang luar ruangan dan parkir valet. Resort juga menyediakan kafe,
pijat dan penyewaan sepeda gratis. Taman di lokasi resort asyik untuk beristirahat sejenak.
Resort ini menawarkan kamar yang glamor, lengkap dengan mini bar, perlengkapan toilet
gratis dan saluran TV kabel. Semua kamarnya menyediakan kamar mandi pribadi serta jubah
mandi dan handuk. Internet nirkabel (Wi-Fi) di kamar, botol air dan TV juga ada di semua
kamar.
Para tamu dapat menikmati sarapan dengan menu kontinental setiap paginya, sebelum
berkeliling kota Ubud. Layanan kamar tersedia untuk para tamu pada jam-jam tertentu. Bagi
tamu yang gemar berwisata kuliner, terdapat sederetan pilihan restoran dan kafe lokal hanya
beberapa langkah dari resort. Para tamu dapat dengan mudah mengunjungi Payangan karena
lokasinya hanya perjalanan singkat dengan berkendaraan dari resort.
Kamar-kamarnya bergaya tradisional Indonesia, dan seluruh kamarnya dilengkapi dengan

perlengkapan yang modern untuk membuat pengunjungnya merasa nyaman. Para
pengunjung dapat menikmati suasana yang hangat dan nyaman selama menginap di resort
ini. Tepatnya lokasi Puri Bunga Resort and Spa Ubud ini berjarak kira-kira 4 kilometer dari
pusat Kota Denpasar atau berjarak kira-kira 45 kilometer dari Bandara Internasional Ngurah
Rai.
Bali memang merupakan destinasi yang sangat pas bagi para wisatawan yang ingin
menghabiskan liburan bersama orang-orang terdekat. Tapi tentu jenis liburan satu orang
dengan yang lain itu berbeda-beda. Ada yang suka dengan pusat kota yang ramai dan penuh
hiburan, ada juga yang suka dengan suasana sepi dan lebih menenangkan. Nah, kebetulan
Bali memiliki keduanya.
Bagi para wisatawan yang menginginkan tempat yang tenang ketika berkunjung ke Bali untuk
melepas penat dari pekerjaan ataupun bisnis, Ubud bisa menjadi pilihan yang paling pas.
Ubud menyediakan panorama yang super cantik dan juga sejuk sekali sehingga cocok untuk
memberikan atmosfir yang positif. Selain itu, suasana yang asri dan tidak ramai seperti di
Kuta, Ubud mampu memberikan suasana tenang bagi para wisatawan.
Puri Bunga Resort & Spa bisa menjadi tempat yang pas untuk para wisatawan. Terletak di
Jalan Raya Kedewatan, Ubud, Resort ini cukup mudah untuk dijangkau. Tempat ini sungguh
sangat cocok untuk mencari ketenangan yang dicari. Ada dua tipe kamar yang bisa dipesan di
Puri Bunga Resort & Spa yakni Deluxe Suite dan Executive Suite. Para wisatawan bisa
memilih kamar mana yang cocok dengan selera masing-masing. Para wisatawan akan
dimanjakan panorama alam yang super menarik di Ubud. Hawa sejuk saat makan bersama
orang terdekat di teras bisa menjadi tempat terbaik untuk menghabiskan waktu bersama.
-2
Fasilitas yang ditawarkan pun sangat bagus yakni room service, antar jemput bandara,
laundry, parkir kendaraan, restoran, serta Wi-Fi di public area. Para wisatawan pun bisa
menikmati fasilitas kolam renang yang pastinya sangat menyenangkan. Setiap teras kamar
memiliki akses kearah Sungai Ayung. Jika pengunjung ingin bepergian, ada Bali Zoo yang
hanya terletak sekitar 11 km saja dari Puri Bunga Resort & Spa ini. Para wisatawan pun bisa
mengikuti tur jika memang ingin mengunjungi destinasi lainnya dengan menggunakan jasa tur
yang disediakan oleh pihak Puri Bunga Resort & Spa.
II. ANALISA PASAR
II.1 PERKEMBANGAN EKONOMI NASIONAL
Kinerja perekonomian Indonesia pada triwulan IV-2013 mulai menunjukkan tanda-tanda

perbaikan, meski secara keseluruhan tahun 2013 lebih rendah dibanding tahun
sebelumnya. Tanda perbaikan nampak dari angka pertumbuhan ekonomi di triwulan IV-
2013 yang lebih baik dibanding triwulan sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi triwulan
IV-2013 tercatat 5,72% (yoy), meningkat dari triwulan sebelumnya yang sebesar 5,63%
(yoy), didukung oleh kenaikan kinerja ekspor. Secara tahunan, perekonomian
Indonesia di 2013 tumbuh 5,78% (yoy), lebih rendah dibanding pertumbuhan ekonomi
di 2012 yang mencapai 6,23%. Menurunnya kinerja perekonomian merupakan dampak
terbatasnya pertumbuhan ekspor riil seiring dengan melambatnya ekonomi global,
serta lemahnya pertumbuhan investasi. Adapun konsumsi rumah tangga masih
menjadi penggerak utama bagi pertumbuhan ekonomi.
Seiring dengan perbaikan ekspor, Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) triwulan IV-
2013 menunjukkan kinerja yang lebih baik. Menurunnya defisit neraca transaksi
berjalan dan meningkatnya surplus neraca transaksi modal dan finansial dibandingkan
dengan triwulan sebelumnya, mendukung perbaikan kinerja NPI. Membaiknya kinerja
NPI di triwulan IV-2013 membantu mengurangi tekanan NPI, meskipun kinerja secara
keseluruhan di tahun 2013 masih lebih rendah dibanding tahun 2012. Neraca transaksi
berjalan di 2013 menunjukkan defisit yang lebih besar di banding tahun 2012, terutama
disebabkan penurunan ekspor nonmigas dan meningkatnya impor migas. Tekanan
tersebut diperberat dengan kondisi transaksi modal dan finansial di 2013 yang
mengalami penurunan surplus dipicu sentimen terhadap pengurangan stimulus
moneter di AS dan persepsi terhadap kondisi transaksi berjalan.
Membaiknya kinerja NPI di triwulan IV-2013 memberikan dampak positif terhadap nilai
tukar rupiah. Tekanan pelemahan nilai tukar rupiah mulai mereda di triwulan tersebut.
Namun, secara keseluruhan tahun 2013 Rupiah berada pada tren melemah. Meski
melemah, volatilitas nilai tukar rupiah terkelola rendah dan relatif lebih baik
dibandingkan dengan sebagian mata uang negara Asia. Melemahnya nilai tukar di
2013 tidak terlepas dari sentimen negatif terhadap rencana pengurangan stimulus
moneter oleh AS, di tengah kenaikan inflasi domestik pasca-kenaikan harga Bahan
-3
Bakar Minyak (BBM) bersubsidi dan persepsi terhadap prospek transaksi berjalan
domestik.
Perkembangan harga di triwulan IV-2013 juga menunjukkan tekanan yang mereda.

Setelah mengalami tekanan yang tinggi akibat gejolak pangan dan kenaikan BBM
bersubsidi pada triwulan II dan III-2013, inflasi IHK pada triwulan laporan menurun
tajam yakni dari 4,08% (qtq) atau 8,40% (yoy) di triwulan III-2013 menjadi 0,75% (qtq)
atau 8,38% (yoy) di triwulan IV-2013. Secara keseluruhan, tekanan inflasi yang mereda
pada triwulan IV-2013 mendorong inflasi tahun 2013 tetap terkendali di single digit,
meskipun berada di atas kisaran targetnya 4,5%+1%. Secara keseluruhan tahun, inflasi
IHK pada 2013 mencapai 8,38% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan inflasi tahun
sebelumnya sebesar 4,30% (yoy). Tekanan inflasi bersumber dari tingginya inflasi
administered prices dan inflasi volatile food yang masing-masing mencapai 16,65%
(yoy) dan 11,83% (yoy).
Ke depan, beberapa tantangan tetap perlu menjadi perhatian karena dapat

mengganggu prospek ekonomi Indonesia. Prospek pertumbuhan ekonomi global dan
indikasi perubahan landscape ekonomi global perlu dicermati karena dapat
menurunkan prospek aliran modal ke negara berkembang, termasuk Indonesia. Selain
itu, tantangan ekonomi domestik untuk menurunkan defisit transaksi berjalan ke arah
yang lebih sehat perlu secara konsisten ditempuh sehingga perekonomian dapat
tumbuh lebih seimbang dan berkesinambungan. Sumber : Bank Indonesia
II.2 PERTUMBUHAN EKONOMI DI BALI
Pertumbuhan ekonomi Bali pada Triwulan IV-2013 kembali menunjukkan perlambatan.

Perekonomian Bali tumbuh melambat dari 5,97% (yoy) pada triwulan sebelumnya
menjadi 5,49% (yoy) pada Triwulan IV-2013. Setelah beberapa triwulan sebelumnya
tumbuh lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan nasional, pertumbuhan
ekonomi Bali di Triwulan IV-2013 lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan
ekonomi nasional yang tumbuh sebesar 5,72% (yoy) di Triwulan IV-2013.
-4
Untuk keseluruhan tahun 2013, pertumbuhan ekonomi Bali juga menunjukan
perlambatan dibandingkan dengan pertumbuhan tahun 2012. Pertumbuhan ekonomi
Bali di tahun 2013 tumbuh melambat dari 6,65% menjadi 6,05% (yoy). Secara tahunan,
pertumbuhan tersebut lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi
nasional di tahun 2013 yang sebesar 5,78% (yoy).
-5
Sama seperti triwulan sebelumnya, pertumbuhan paling tinggi di Triwulan IV-2013
masih ditunjukkan oleh pertumbuhan Sektor Jasa-Jasa yang mencapai 11,52% (yoy),
sedangkan Sektor Bangunan kembali mengalami kontraksi sebesar 3,94% (yoy). Untuk
keseluruhan tahun 2013, Sektor Jasa-Jasa juga menunjukkan pertumbuhan tertinggi
sebesar 11,08% (yoy).
Seiring dengan perlambatan perekonomian pada Triwulan IV-2013, kinerja perbankan

secara umum juga menunjukkan kecenderungan yang sama. Seluruh indikator utama
perbankan menunjukkan perlambatan, terutama untuk kegiatan penyaluran kredit yang
tercatat melambat dari 28,20% menjadi 24,09%. Perlambatan juga terjadi pengerahan
dana pihak ketiga yang bermuara pada perlambatan asset. Sejalan dengan
perlambatan ini, risiko kredit juga terindikasi meningkat walaupun masih berada pada
level yang rendah sebesar 0,96%. Sementara itu, tingkat intermediasi yang tercermin
dari rasio kredit terhadap dana (LDR) tercatat mengalami peningkatan menjadi 85,80%.
Perlambatan ekonomi pada laporan triwulan juga tercermin dari transaksi baik tunai
maupun non tunai atau giral yang cenderung mengalami perlambatan. Dari transaksi
tunai yang tercatat di Bank Indonesia, pada Triwulan IV-2013 tercatat terjadi net inflow
(setoran ke Bank Indonesia lebih besar dibandingkan dengan uang yang disalurkan
oleh Bank Indonesia melalui perbankan dan penukaran), sementara pada triwulan
sebelumnya net outflow. Selain dari besarnya inflow yang masuk, perlambatan juga
tercermin dari perlambatan jumlah uang yang dikliringkan dan kontraksi pada RTGS
yang dilakukan melalui system perbankan di Bali.
Realisasi anggaran pendapatan daerah Provinsi Bali pada Triwulan IV-2013 mencapai
109,16% lebih tinggi dibandingkan realisasi periode yang sama tahun 2012 sebesar
106,92%. Sementara itu, realisasi anggaran belanjanya sebesar 84,77%, lebih rendah
dibandingkan realisasi belanja triwulan IV 2012 sebesar 86,84%. Realisasi belanja
langsung pada triwulan IV 2013 sebesar 85,22% lebih tinggi dibandingkan periode yang
sama tahun sebelumnya yang hanya sebesar 78,32%. Hal ini menunjukkan realisasi
belanja guna menstimulasi mesin perekonomian semakin baik.
Tingkat kemiskinan pada September 2013 mencapai 4,49 % meningkat 0,54 %

dibandingkan kondisi Maret 2013. Nilai Tukar Petani (NTP) yang menggambarkan
kesejahteraan petani pada akhir Triwulan IV 2013 mengalami penurunan 0,74%
dibandingkan akhir triwulan sebelumnya. Inflasi pedesaan juga tercatat relatif rendah
yaitu 0,32% (m-t-m) pada akhir Triwulan IV 2013 lebih rendah dibandingkan inflasi
pedesaan nasional sebesar 0,39% (m-t-m).
Setelah mengalami perlambatan pertumbuhan di sepanjang tahun 2013, pertumbuhan

ekonomi Bali di Triwulan I-2014 diperkirakan mengalami peningkatan. Pertumbuhan
ekonomi Bali di Triwulan I-2014 diperkirakan tumbuh di kisaran 5,8 6,2% (yoy).
Peningkatan pertumbuhan tersebut diperkirakan didorong oleh peningkatan
pertumbuhan di Sektor PHR, Sektor Pertanian, serta Sektor Bangunan. Sedangkan
-6
dari sisi permintaan, pertumbuhan di Triwulan I-2014 diperkirakan dipicu oleh
pertumbuhan di komponen investasi dan komponen ekspor.
Sesuai dengan pola musimannya, pada Triwulan I-2014 tekanan inflasi Bali
diperkirakan masih cukup tinggi. Berdasarkan disagregasinya, upside risk inflasi
diperkirakan bersumber dari seluruh komponen (volatile foods, core inflation dan
administered price) sehingga inflasi diperkirakan akan berada dalam rentang 6,0% -
6,4% (yoy).
II.3 PERKEMBANGAN INFLASI BALI
Tekanan inflasi Bali sepanjang tahun 2013 mengalami peningkatan. Setelah mengalami
inflasi pada level moderat di tahun 2012, inflasi Provinsi Bali pada tahun 2013
terakselerasi sehingga mencapai 7,35% (yoy), jauh lebih tinggi dibandingkan tahun
sebelumnya yang sebesar 4,71% (yoy). Peningkatan tekanan inflasi sepanjang tahun
2013 diwarnai oleh tingginya tekanan pada kelompok bahan makanan, transportasi dan
kelompok perumahan.
II.4 PERKEMBANGAN SEKTOR PERDAGANGAN, HOTEL DAN RESTORAN DI BALI
Pertumbuhan Sektor PHR kembali mengalami perlambatan pada Triwulan IV-2013.

Sektor PHR tumbuh melambat dari triwulan sebelumnya 5,86% menjadi sebesar 5,44%
(yoy). Sumbangan Sektor PHR terhadap pertumbuhan ekonomi Bali pun ikut melambat
menjadi sebesar 1,74%, tidak sebesar sumbangan di triwulan sebelumnya yang
mencapai 1,89%. Walaupun Subsektor Perdagangan Besar dan Eceran serta
Subsektor Restoran menunjukkan sedikit peningkatan pertumbuhan, namun
perlambatan yang terjadi di Subsektor Hotel memicu perlambatan yang terjadi di Sektor
PHR secara keseluruhan. Subsektor Hotel tumbuh melambat dari 5,31% menjadi
sebesar 2,64% di Triwulan IV-2013. Perlambatan yang terjadi di Sektor PHR tersebut
sejalan dengan kredit perbankan ke sektor tersebut yang tumbuh melambat dari 36%
menjadi 33,03% (yoy), dengan outstanding kredit sebesar Rp 19,93 triliun.
Sedangkan untuk keseluruhan tahun 2013, pertumbuhan Sektor PHR menunjukkan

peningkatan dari 5,65% menjadi 5,74% (yoy). Peningkatan pertumbuhan tersebut
terkonfirmasi dari penyaluran kredit Sektor PHR yang tumbuh meningkat dari 36,62%
(yoy) pada tahun 2012 menjadi sebesar 37,08% (yoy) pada tahun 2013. Selain itu,
peningkatan pertumbuhan di Sektor PHR tersebut juga sejalan dengan peningkatan
kunjungan wisman di tahun 2013 yang tumbuh sebesar 13,37% (yoy), lebih tinggi
dibanding pertumbuhan tahun sebelumnya yang sebesar 4,91% (yoy). Total jumlah
kunjungan wisman di tahun 2013 mencapai 3.278.697 orang.
-7
Perlambatan pertumbuhan Sektor PHR di Triwulan IV-2013 dipicu oleh perlambatan
jumlah kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) di akhir tahun. Jika pada triwulan
sebelumnya peak season terjadi di sepanjang triwulan tersebut seiring dengan
masuknya musim liburan, peak season Triwulan IV-2013 hanya terjadi di penghujung
tahun seiring masuknya libur Natal dan akhir tahun. Aktivitas MICE berupa rangkaian
kegiatan dalam rangka KTT APEC pada awal Triwulan IV-2013 pun tidak mendorong
peningkatan pertumbuhan Sektor PHR di Triwulan IV-2013.
Sumber : Dinas Pariwisata Provinsi Bali (data diolah)
-8
Terkait kunjungan wisman, pertumbuhan jumlah kunjungan wisman di Triwulan IV-2013
melambat dari sebelumnya 20,65% menjadi sebesar 14% (yoy). Dilihat dari jumlahnya,
jumlah kunjungan wisman di Triwulan IV-2013 sebesar 872.950 orang, lebih sedikit
dibanding kunjungan di Triwulan III-2013 yang mencapai 912.726 orang (Grafik 1.5).
Perlambatan jumlah kunjungan tersebut terkonfirmasi oleh perlambatan Tingkat
Penghunian Kamar (TPK) hotel bintang di Triwulan IV-2013 yang tumbuh 61,35%
(yoy). Hal tersebut juga sejalan dengan indikator pertumbuhan penerimaan visa on
arrival yang sedikit melambat dari 15,14% menjadi 14,54% (yoy) di Triwulan IV-2013,
dengan nominal sebesar 16.003 ribu USD.
Untuk Triwulan IV-2013, kunjungan wisman ke Bali masih didominasi oleh wisman asal
Australia, China (RRC), Malaysia, dan Jepang. Pangsa wisman asal keempat negara
tersebut masing-masing sebesar 25,79%. 9,85%, 6,99%, dan 5,90%. Jumlah
kunjungan wisman asal Perancis yang pada triwulan sebelumnya menempati urutan ke
empat, pada Triwulan IV-2013 berada di urutan ke delapan dengan pangsa yang hanya
sebesar 3,50%. Sedangkan pangsa wisman asal Singapore menunjukkan peningkatan
dibanding triwulan sebelumnya, dari 3,33% pada urutan ke sepuluh menjadi sebesar
5,17% dan berada di urutan ke lima jumlah kunjungan wisman terbesar di Triwulan IV-
2013. Secara keseluruhan, pangsa negara asal kunjungan wisman ke Bali dapat dilihat
pada Grafik 1.8. Sedangkan jika ditinjau dari pertumbuhan kunjungannya, hampir
seluruh wisman dari tiap negara menunjukkan pertumbuhan kunjungan yang positif
pada Triwulan IV-2013. Namun demikian, jumlah kunjungan wisman asal China, Korea
Selatan, dan Taiwan yang pada triwulan sebelumnya tumbuh tinggi masing-masing
-9
sebesar 58,27%, 34,86%, dan 93,04% (yoy) pada triwulan ini mengalami perlambatan
yang cukup signifikan. Pada Triwulan IV-2013, pertumbuhan kunjungan wisman asal
negara-negara tersebut masing-masing hanya sebesar 13,39%, 13,99%, dan 30,95%
(yoy). Mulai berakhirnya musim liburan (peak season) yang terjadi di Triwulan III-2013
diperkirakan menjadi penyebab perlambatan jumlah kunjungan wisman asal negara-
negara tersebut.
Untuk keseluruhan tahun 2013, sama seperti pada Triwulan IV-2013, jumlah kunjungan
wisman ke Bali juga didominasi oleh wisman asal Australia, China, Jepang, dan
Malaysia, dengan pangsa masing-masing sebesar 25,20%, 11,82%, 6,35%, dan
6,08%. Sedangkan jika ditinjau dari pertumbuhannya, pertumbuhan wisman Australia
dan China cenderung mengalami perlambatan, sedangkan pertumbuhan wisman asal
Jepang dan Malaysia di tahun 2013 menunjukkan peningkatan dibanding tahun
sebelumnya. Pertumbuhan kunjungan wisman yang signifikan pada tahun 2013 terjadi
pada wisman asal Korea Selatan dan Taiwan, yang sebelumnya masing-masing
mengalami kontraksi sebesar 3,84% dan 25,62% (yoy), pada tahun 2013 mampu
tumbuh positif masing-masing mencapai 10,35% dan 32,03% (yoy). Hal tersebut perlu
dicermati sebagai peluang baik bagi Pemerintah Daerah maupun pelaku usaha di
industri pariwisata.
Untuk Subsektor Perdagangan Besar dan Eceran, pertumbuhan di Triwulan IV-2013

sedikit meningkat dibanding pertumbuhan triwulan sebelumnya. Pertumbuhan
subsektor tersebut meningkat dari 6,69% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi
sebesar 7,54% (yoy). Tingkat pertumbuhan yang cenderung berada pada level moderat
tersebut tidak mampu menahan perlambatan yang terjadi di Sektor PHR secara
- 10
keseluruhan. Pertumbuhan Subsektor Perdagangan terkonfirmasi dari hasil Survei
Pedagang Eceran (SPE) Bank Indonesia. Dari hasil survei tersebut, diperoleh total
penjualan di Triwulan IV-2013 mencapai kisaran Rp 162 miliar, dengan pertumbuhan
total penjualan sebesar 73,49% (yoy), lebih tinggi dibanding pertumbuhan triwulan
sebelumnya yang sebesar 53,74% (yoy) (Grafik 1.10). Peningkatan total nominal
penjualan tersebut kembali disumbangkan oleh peningkatan di kelompok bahan bakar
dan energi seiring dengan meningkatnya harga BBM bersubsidi yang mulai dirasakan
sejak Triwulan III-2013
Tingkat Penghunian Kamar Hotel di Bali tahun 2013
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Bali pada bulan Juni 2013
mencapai rata-rata 61,05 persen, atau naik 0,74 poin dibandingkan TPK bulan Mei
2013 yang sebesar 60,31 persen. TPK tertinggi adalah di Kabupaten Badung yaitu
sebesar 67,79 persen dan terendah di Kota Denpasar sebesar 46,51 persen.
Dibandingkan dengan TPK bulan Mei 2013, TPK Kabupaten Tabanan, Badung, dan
Buleleng mengalami peningkatan masing-masing sebesar 0,70 poin, 3,14 poin, dan
1,46 poin. Sedangkan Kabupaten Gianyar, Karangasem, dan Kota Denpasar
mengalami penurunan masing-masing sebesar 22,63 poin, 1,36 poin, dan 3,19 poin.
- 11
Sedangkan menurut klasifikasi hotel, tingkat hunian kamar hotel bintang satu sebesar
70,25 persen merupakan TPK tertinggi dibandingkan kelas hotel yang lain. TPK
terendah terjadi pada hotel bintang dua yang mencapai 55,30 persen.
Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di Bali pada
bulan Juni 2013 mencapai 2,99 hari. Angka ini turun 0,13 poin dibandingkan dengan
rata-rata lama menginap tamu pada bulan Mei 2013 yang mencapai 3,12 hari. Secara
keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada bulan Juni 2013 selama 3,01
hari, lebih lama dibandingkan lama menginap tamu Indonesia yang selama 2,96 hari.
Tingkat hunian hotel berbintang di daerah tujuan wisata Pulau Bali turun sebesar 3,19
persen dari 63,76 persen pada September 2013 menjadi 60,57 persen pada Oktober.
Meskipun mengalami penurunan, namun tingkat hunian itu masih tergolong cukup baik
saat kondisi musim sepi, karena di atas 50 persen masih mampu menutupi biaya
- 12
operasional dan gaji karyawan. Bali pada Oktober 2013 menerima kunjungan
wisatawan mancanegara sebanyak 266.562 orang, meningkat 4,53 persen
dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, atau turun 12,78 persen
dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
Wisatawan mancanegara itu dalam menikmati liburan di Pulau Dewata sebagian besar
menggunakan fasilitas hotel berbintang. Tingkat penghunian kamar (TPK) tertinggi
terjadi di Kabupaten Tabanan sebesar 70,56 persen dan terendah di Kabupaten
Buleleng yang 51,47 persen. Kabupaten Badung yang sebagian besar hotel berbintang
ada di wilayah itu, tingkat huniannya tercatat 65,47 persen, menurun dibandingkan
dengan bulan sebelumnya yang mencapai 68,59 persen. Hotel berbintang di
Kabupaten Gianyar tingkat hunian 48,22 persen, meningkat daripada bulan
sebelumnya yang tercatat 59,29 persen, Kabupaten Karangasem 56,91 persen
meningkat daripada bulan sebelumnya 48,92 persen.
Tingkat Penghunian Kamar Hotel Non Bintang
TPK pada hotel Non Bintang di Bali untuk keadaan bulan Juni 2013, mencapai rata-rata
33,85 persen, dengan TPK tertinggi terjadi di Kabupaten Badung, yaitu sebesar 51,19
persen, dan terendah terjadi di Kabupaten Jembrana dengan persentase sebesar
17,18 persen. Dibandingkan dengan bulan Mei 2013, TPK hotel non bintang mengalami
peningkatan sebesar 1,63 poin. Angka selengkapnya disajikan pada Tabel dibawah ini
Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel non bintang di Bali
pada bulan Juni 2013 mencapai 2,48 hari. Angka ini turun 0,25 poin dibandingkan rata-
- 13
rata lama menginap tamu pada bulan Mei 2013. Menurut kabupaten/kota, tercatat rata-
rata lama menginap tamu tertinggi pada bulan Juni 2013 terjadi di Kabupaten Badung
dengan rata-rata lama menginap selama 3,55 hari dan terendah terjadi di Kabupaten
Bangli dengan rata-rata menginap selama 1,04 hari.
Tingkat hunian hotel di Kota Denpasar tercatat 51,47 pesen, menurun dibandingkan
dengan bulan sebelumnya yang mencapai 56,71 persen. Tiga daerah lainnya di Bali,
meliputi Kabupaten Jembrana, Bangli, dan Klungkung hingga saat ini belum memiliki
fasilitas hotel kelas bintang. Oleh sebab itu, Pulau Dewata di tengah kejenuhan fasilitas
hotel berbintang, ketiga daerah itu masih terbuka untuk pembangunan hotel berbintang.
DPD Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Bali mencatat di Pulau
Dewata terdapat 2.260 hotel kelas bintang dan nonbintang berkapasitas 56.971 kamar.
Sumber : Republika
Menurut catatan Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI), per November
2013, rata-rata tingkat hunian hotel, baik berbintang maupun tidak, naik sebesar 65
persen. Jika dibandingkan dengan November tahun lalu, angka hunian ini menurun dua
persen. Penurunan jumlah tamu itu juga diduga karena tarif hotel naik sekitar 10 persen
yang disebabkan biaya operasional juga naik karena pelemahan rupiah.
Secara umum, puncak hunian hotel terjadi pada musim liburan mulai dari Juni hingga
September dan akan turun lagi pada Oktober hingga Desember. Kenaikan baru akan
terjadi lagi pada akhir Desember hingga Januari minggu pertama. Pada rentan waktu
itu biasanya hotel dan restoran menyediakan paket acara serta menu khusus.
Sebelumnya, riset yang dilakukan PT ICRA Indonesia memperkirakan bahwa sektor

turisme Indonesia akan tumbuh tipis tahun 2014, yakni pada level 8,3-8,5 persen.
perlambatan ekonomi tidak memberikan dampak negatif langsung pada sektor
tourisme. Sumber : Tempo
Room Rate
Pada November 2012, rata-rata tarif hotel berkisar Rp 900 ribu per malam. Namun,
tahun 2013 tarifnya sudah naik menjadi rata-rata Rp 1 juta per malam. Selain itu
menjelang tahun baru kebanyakan hotel justru memberikan paket diskon, jadi dapat
mendongkrak hunian.
Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan Juni
2013 mencapai 275.667 orang. Angka ini mengalami kenaikan sebesar 12,94 persen
dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan
dengan bulan Mei 2013, jumlah wisatawan mancanegara (wisman) mengalami
kenaikan sebesar 11,17 persen. Pada bulan Juni 2013, sebagian besar wisman datang
ke Bali melalui bandara sebanyak 275.452 orang (99,92 persen), sedangkan melalui
pelabuhan laut hanya sebesar 215 orang (0,08 persen). Dibandingkan dengan bulan
- 14
yang sama tahun sebelumnya, jumlah wisman yang datang melalui Bandara Ngurah
Rai mengalami kenaikan sebesar 14,24 persen. Sedangkan bila dibandingkan dengan
keadaan bulan Mei 2013 angka ini naik 12,49 persen. Wisman yang datang melalui
pelabuhan laut pada bulan Juni 2013 berjumlah 215 orang, turun 93,06 persen
dibandingkan bulan Mei 2013 dan turun sebesar 92,77 persen dibandingkan dengan
bulan Juni 2012.
Menurut kebangsaan, wisatawan yang paling banyak datang ke Bali adalah dari negara
Australia, RRC, Malaysia, Singapura, dan Jepang dengan presentase masing-masing
sebesar 26,36 persen, 12,08 persen, 6,45 persen, 6,40, dan 5,74 persen. Tabel
dibawah ini menyajikan data sepuluh negara dengan jumlah wisatawan mancanegara
(wisman) terbanyak yang berkunjung ke Bali pada bulan Juni 2013.
- 15
Berikut adalah daftar beberapa hotel berbintang di Bali :
Hotel Bintang 5
The Laguna, a Luxury Collection Resort & Spa, Nusa Dua, Bali
Kawasan Pariwisata Lot N2 Nusa Dua, Bali, 80363
Telp : +62 361 771327
Tipe Kamar Harga/malam (Rp)

Deluxe Garden View 2.060.280
Deluxe Lagoon View 2.231.970
Deluxe Studio 2.403.660
Deluxe Lagoon Access 2.632.580
Deluxe Studio Lagoon
2.918.730
Access
Suite Eksekutif 3.662.720
One Bedroom Pool Villa 8.527.270
Conrad Bali
Jalan Pratama 168, Tanjung Benoa, Nusa Dua, Bali
Telp : +62 361 778788

Deluxe Resort View 2.575.350
Deluxe Ocean View 3.033.190
Deluxe Lagoon View 3.966.039
Suite 4.578.400
The Westin Resort - Nusa Dua Bali

Po Box 36 Nusa Dua, Bali
Telp : +62 361 771906

Deluxe Pool View 2.403.660
Deluxe Garden View
2.632.580
with terrace
Suite 4.349.480
Family Suite 5.608.540
- 16
Aston Kuta Hotel and Residence - Bali
Jl. Wana Segara No. 2-5 Kuta, Bali, 80361
Telp : +62 361 754999

Superior 1.576.000
Deluxe 1.836.000
Suite Premier 1.996.000
Family Suite 2.416.000
Hotel Bintang 4
Athena Garden Villa & Spa

Jalan Athena II No 3 Padang Sumbu Seminyak Bali
Telp : +62 361 738756

Villa, 1 BR, Private Pool 1.239.669
The Widyas Luxury Villa

Jl. Raya Muding no. 99X Kerobokan Bali
Telp : 62-361-845-02-80

Villa, 1 BR, Private Pool 991.735
Executive Villa, 1 BR,
991.735
Private Pool
- 17
Royal Kancana Villas and Spa
Jl. Gn Jaya Wijaya No. 494 Seminyak Bali
Telp : +62 361 8695959 / +62 361 800 1313

The Bali Dream Villa Seminyak

Jalan Bidadari No.108X Seminyak Bali
Telp : +62 361 737788

Hotel Bintang 3
Taman Suci Suite and Villas

Jl. Mohamad Yamin V/ No. 1, Renon Denpasar Bali
Telp : +62 361 484445

Luxury Suite 501.273
Villa, 1 Bedroom 633.684
The Banyumas Villa

Jl. Tukad Banyumas No.1 Denpasar Bali
Telp : +62 361 259 888

Suite 608.636
Family Suite 892.149
- 18
Bali Suksma Villa Ubud
Jalan Kajeng Ubud Bali

Standard Room 353.306
Deluxe Room 409.091
Puri Saraswati Bungalows

Jalan Raya Ubud, Ubud Bali
Telp : + 6236-1975164

Deluxe 661.157
Munari Resort & Spa

Jl. Raya Sanggingan, Desa Kedewatan Ubud, Bali
Telp : 62361971949

Superior 541.343
Suite 1.082.686
Terang Bulan Cottages

Jl. Subak Br. Teges Kanginan Ubud Bali
Telp : +62 361 972182

Standard 441.633
Deluxe 549.637
- 19
II.5 PERKEMBANGAN INVESTASI DI BALI
Komponen investasi kembali menunjukkan perlambatan pada Triwulan IV-2013.

Pertumbuhan investasi di Triwulan IV-2013 melambat dari 6,75% menjadi 0,69% (yoy).
Sumbangan komponen investasi terhadap perekonomian Bali pun turut melambat dari
2,03% menjadi 0,22% pada Triwulan IV-2013. Perlambatan tersebut didorong oleh
perlambatan pertumbuhan komponen Pembentukkan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang
melambat dari 6,64% menjadi 0,57% (yoy). Perlambatan yang terjadi di komponen
investasi sejalan dengan perlambatan di Sektor Bangunan, dimana mulai berakhirnya
proyek-proyek MP3EI berskala besar serta melambungnya harga tanah dan properti
memicu perlambatan di komponen investasi. Secara keseluruhan pertumbuhan
investasi melambat dari 16,78% menjadi 13,11% (yoy) pada tahun 2013.
III. DATA UMUM ASET
III.1 IDENTIFIKASI LOKASI ASET
Puri Bunga Resort & Spa

adalah penginapan bagi
para wisatawan yang
berlokasi di Ubud - Bali.
Dimana penginapan ini
berada di area wisata, yang
terletak di sisi Barat Jalan
Raya Kedewatan yang
merupakan kawasan wisata
di Ubud - Bali. Penginapan
yang termasuk dalam
penginapan bintang 3 ini
memiliki 10 Villa yang di
desain dengan suasana nyaman, tradisional sekaligus elegan dan mewah serta
dilengkapi dengan fasilitas yang lengkap dan modern, seperti TV layar datar, kulkas,
DVD player, kamar mandi bathtub dan perlengkapan mandi, dan teras yang
menghadap ke pemandangan taman dan kolam renang, selain itu askes internet
melalui wi-fi juga tersedia di dalam kawasan Puri Bunga Resort & Spa. Berbagai
fasilitas yang lengkap diberikan untuk membuat para tamu merasa nyaman.
- 20
Fasilitas penginapan berbintang di
Indonesia juga semakin ketat
berkompetisi dalam mengakomodasi
tiap kebutuhan dan keinginan customer.
Juga mengunggulkan keunikan dan
pesona tersendiri tanpa meninggalkan
kecanggihan serta profesionalitas
pelayanan yang berbungkus senyuman
ramah. Lokasi mereka terletak di area
strategis, untuk Puri Bunga Resort &
Spa ini terletak di sisi Jalan Raya Kedewatan, Ubud, dimana sangat terkenal
merupakan kawasan wisata alam yang indah. Fasilitas-fasilitas yang ada pada hotel ini
adalah : lounge, laundry, spa Puri Bunga, restoran Sekar Ayu, room service, antar
jemput bandara dan kolam renang. Lebih menarik lagi karena setiap kamar di Puri
Bunga Resort & Spa ini memiliki akses menuju Sungai Ayung. Selain itu Puri Bunga
Resort & Spa menyediakan jasa tur bagi para pengunjung yang ingin mengunjungi
destinasi lainnya.
Puri Bunga Resort & Spa ini terletak di sisi sebelah Barat Jalan Raya Kedewatan,
berada kira - kira 700 meter sebelah Utara dari pertigaan Jalan Raya Kedewatan
dengan Jalan Lungsiakan atau berada kira-kira 1 kilometer Sebelah Selatan dari Pura
Puseh Bunutan, atau tepatnya aset ini berada di Jalan Raya Kedewatan, Desa
Kedewatan, Kecamatan Ubud, Daerah Tingkat II Gianyar, Bali. Untuk lebih jelas dapat
dilihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini.
Bangunan-bangunan penting yang terdapat di sekitar lokasi yang dapat dijadikan
sebagai petunjuk, antara lain :
 Pura Puseh Bunutan, berada kira-kira 1 kilometer sebelah Utara dari lokasi.
 Stadion Bola Volley, berada kira-kira 1 kilometer sebelah Utara dari lokasi.
 Pura Dalem Tanggaling, berada kira-kira 300 meter sebelah Utara dari lokasi.
Lokasi aset ini berbatasan dengan :

 Sebelah Utara : Area Villa
 Sebelah Selatan : Tanah Kosong
 Sebelah Timur : Jalan Raya Kedewatan
 Sebelah Barat : Tanah Kosong
III.2 SARANA DAN FASILITAS SOSIAL
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara
lain : Pasar Ubud untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, berada kira-kira 4 kilometer
sebelah Tenggara dari lokasi. Rumah Sakit Umum Ari Canti berada kira-kira 7 kilometer
sebelah Tenggara dari lokasi, Poliklinik dan praktek dokter untuk memenuhi
- 21
kebutuhan kesehatan masyarakat berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-sekolah mulai
dari Sekolah Dasar sampai dengan SMA/SMK berada tidak jauh dari lokasi. Kantor-
kantor pemerintah untuk melayani masyarakat setempat, berada di pusat Ubud
berjarak kira-kira 7 kilometer dari lokasi. Sarana angkutan umum seperti : taksi dan
sarana transportasi lainnya mudah diperoleh di pusat Ubud, berada di depan lokasi.
Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Jalan
Raya Kedewatan di depannya terbuat dari Aspal dengan lebar 10 meter dalam kondisi
baik.
IV. DATA ASET
IV.1 DATA HUKUM
Bangunan Resort & Spa ini, berada diatas tanah yang sebagian adalah milik PT
Langgeng Cipta Karya, sebagian lagi adalah milik Tuan I Made Jedog dan sebagian
lagi adalah milik I Wayan Bundal. Perincian data hukum atas tanah-tanah ini adalah
sebagai berikut :
1. Sebidang Tanah seluas 2.120 m2, dengan kepemilikan berupa Sertifikat Hak
Guna Bangunan No. 21, atas nama PT Langgeng Cipta Karya, dikeluarkan
pada tanggal 26 Juni 1997, Gambar Situasi No. 2475/1997 tertanggal 19 Juni
1997, dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Gianyar.
2. Perjanjian Sewa Menyewa Tanah No. 27, tertanggal 11 Agustus 2008,
diuraikan sebagai berikut :
a. Yang menyewakan tanah : Tuan I Made Jedog
b. Penyewa Tanah : PT Langgeng Cipta Karya
c. Tanah yang disewa terdiri dari 2 (dua) bidang tanah, dengan rincian sebagai
berikut :
- SHM No. 1960 seluas 2.885 meter persegi
- SHM No. 1957 seluas 115 meter persegi yang merupakan bagian dari
tanah seluas 395 meter persegi.
d. Masa sewa adalah selama 20 tahun mulai tanggal 12 Agustus 1994 sampai
dengan 10 Agustus 2014.
e. Besarnya sewa adalah sebesar Rp. 150.000.000,- (Seratus Lima Puluh Juta
Rupiah) selama 20 tahun secara keseluruhan.
f. Optie Penyewa :
- Dapat memindahkan hak sewa
- Jangka waktu perpanjangan 20 tahun dengan sewa sebesar 10 gram
emas 24 karat untuk per are-nya.
3. Perjanjian Sewa Menyewa Tanah No. 23, tertanggal 8 Agustus 2008, diuraikan
sebagai berikut :
a. Yang menyewakan tanah : Tuan I Wayan Bundal
b. Penyewa Tanah : PT Langgeng Cipta Karya
c. Tanah yang disewa terdiri dari sebidang tanah, dengan dokumen
kepemilikan berupa SHM No. 1493 seluas 2.000 meter persegi
- 22
d. Masa sewa adalah selama 20 tahun mulai tanggal 1 September 1995
sampai dengan 1 September 2015, dan telah diperpanjang kembali selama
20 (dua puluh) tahun, hingga tanggal 1 September 2035.
e. Besarnya sewa adalah sebesar Rp. 300.000.000,- (Tiga Ratus Juta Rupiah)
selama 20 tahun secara keseluruhan.
Untuk lebih jelasnya perjanjian dimaksud dapat dilihat pada lampiran dalam laporan ini.
IV.2 PERIJINAN
Perijinan sesuai dengan copy Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 31 Tahun 1988,
diterbitkan pada tanggal 13 Juni 1998, yang kami terima.
IV.3 PENGGUNAAN TERBAIK DAN TERTINGGI (HIGHEST AND BEST USE)
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang secara wajar dimungkinkan dan dari segi hukum diizinkan dari
sebidang tanah kosong atau aset yang yang telah dikembangkan, secara fisik
dimungkinkan, didukung secara memadai, layak secara finansial, dan menghasilkan
nilai tertinggi (SPI 360 2013).
IV.4 URAIAN BANGUNAN, SARANA PELENGKAP LAINNYA, DAN PERALATAN

BANGUNAN
Bangunan resort & spa ini dibangun mulai tahun 1991 dan mulai beroperasi secara
komersial pada tahun 1994, sedangkan renovasi bangunan dilakukan pada tahun 2011.
Bangunan resort & spa ini terbuat dari konstruksi beton. Penggunaan bangunan saat ini
adalah tempat penginapan/accomodation.
Jumlah kamar penginapan keseluruhan adalah sebanyak 10 kamar (siap jual) terdiri
dari 2 (dua) jenis kamar yaitu Deluxe Suite dan Executive Suite.
Luas bangunan keseluruhan Puri Bunga Resort & Spa ini adalah kurang lebih 888 m2,
dengan rincian luasan sebagai berikut :
No. Uraian Luas (m2)

1 Front Office 25
2 Bangunan Villa/Hotel 240
3 Restaurant Sekar Ayu dan Villa 484
4 Restaurant Gendis 139
Jumlah 888
- 23
Spesifikasi bangunan-bangunan adalah sebagai berikut :
1) Front Office
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai
Dinding Bata merah diplester dan dicat
Lantai Keramik
Pintu Rolling door dan kaca rangka stainless
Jendela Panel kaca rangka aluminium
Partisi Bata merah diplester dan dicat
Plafond/Langit-langit Gipsum rangka plat baja ringan
Atap Genteng keramik rangka baja ringan
Ventilasi Baik
2) Bangunan Villa/Hotel
Jumlah Lantai 2 (dua) lantai
Lantai Keramik
Ventilasi Baik
3) Restaurant Sekar Ayu dan Villa
Jumlah Lantai 3 (tiga) lantai
Lantai Keramik
Ventilasi Baik
- 24
4) Restaurant Gendis
Lantai Keramik
Ventilasi Baik
Untuk melengkapi hotel ini sebagai fungsinnya disediakan Sarana Pelengkap sebagai
berikut : Pagar Keliling terbuat dari pondasi batu kali dan bata merah diplester serta
teralis besi, panjang kira-kira 200 meter, serta tinggi kira-kira 2 meter, Listrik dari PT
PLN dengan Daya sebesar 10.500 watt, Telepon dari PT TELKOM sebanyak 2 lines,
Kolam Renang seluas 32 m2 dan 40 m2, yang masing-masing terbuat dari konstruksi
beton dengan lantai keramik serta dilengkapi dengan pompa-pompa sirkulasi air untuk
operasi normal. Puri Bunga Resort & Spa ini dilengkapi dengan fasilitas dan
perlengkapan yang cukup memadai sesuai dengan standar hotel bintang(***). Fasilitas
yang tersedia terdiri dari fasilitas olahraga (gym) dan fasilitas penunjang lainnya seperti
Swimming pool, Restaurant dan lain-lain.
V. PENILAIAN
Dalam penilaian ini kami menerapkan 2 (dua) Pendekatan yaitu Pendekatan Biaya (Cost
Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan metode Discounted Cash
Flow (DCF), Uraian masing-masing Pendekatan diuraikan sebagai berikut :
V.1 PENILAIAN PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
V.1.1 Penilaian Tanah
Berdasarkan fakta di lapangan, properti telah mengikuti peruntukan sesuai

dengan pembangunan di wilayah sekitarnya. Artinya aset yang dimaksud sudah
memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi/HBU.
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang
dapat digunakan sebagai dasar penilaian. Data-data tersebut adalah sebagai
berikut:
- 25
DATA-1
Jenis Properti Tanah Kosong
Alamat Jalan Ubud (Kedewatan)
Nama yang Dijumpai Bapak Wilson
Jarak Pembanding 1 meter sebelah Utara lokasi
Penawaran (Rp) 8.750.000.000
Lokasi per. Lkg Baik
Dokumen Tanah SHM
Luas Tanah (m2) 3500
Lebar Jalan (m) 6
Bentuk Tanah/Frontage (m) Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) 20
DATA-2
Jarak Pembanding 800 meter sebelah Selatan lokasi
Penawaran (Rp) 15.000.000.000
Dokumen Tanah SHM
Lebar Jalan (m) 6
Elevasi (cm) 20
DATA-3
Jarak Pembanding 1,5 kilometer sebelah Selatan lokasi
Penawaran (Rp) 12.250.000.000
Dokumen Tanah SHM
Lebar Jalan (m) 6
Elevasi (cm) 20
- 26
Berdasarkan hasil survey lapangan harga tanah per m2 di sekitar lokasi berkisar antara
Rp. 2.000.000,-/m2 sampai dengan Rp. 3.000.000,-/m2. Harga tanah tersebut
tergantung, luas, jenis kepemilikan, kondisi fisik (bentuk, topografi), lokasi, dll.
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan

seksama semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar Tanah tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 6.326.080.000,-
(ENAM MILYAR TIGA RATUS DUA PULUH ENAM JUTA
DELAPAN PULUH RIBU RUPIAH)
V.1.2 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Penilaian Bangunan dan Sarana pelengkap diuraikan sebagai berikut :

1) Front Office
Lantai Keramik
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 25 m2
Tahun Dibangun 2008
Kondisi/Perawatan Baik
Biaya Pengganti Baru (Rp) 47.840.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 42.460.000
2) Bangunan Villa/Hotel
Jumlah Lantai 2 (dua) lantai
Lantai Keramik
- 27
Ventilasi Baik
Luas Bangunan 240 m2
Tahun Dibangun 2008
Nilai Pasar (Rp) 771.270.000
3) Restaurant Sekar Ayu dan Villa

Jumlah Lantai 3 (tiga) lantai
Lantai Keramik
Ventilasi Baik
Luas Bangunan 483,84 m2
Tahun Dibangun 2008
Biaya Pengganti Baru (Rp) 1.745.210.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 1.548.870.000
4) Restaurant Gendis
Lantai Keramik
- 28
Ventilasi Baik
Luas Bangunan 139,00 m2
Tahun Dibangun 2008
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 276.080.000
Building & Facilities Improvement

Building & Facilities Improvement terdiri dari Pura, Gazebo dan pondasi, Toilet,
Balcony, Restoran, Toilet & Decking, Balcony, Pintu Untuk Kamar Mandi,
Tenda Balcony, Tenda Balcony Kain, Totem Puri Bunga, Sling Baja Tenda
Balcony, Polycarbonity u/ Tenda Balcony, 1 Unit Kloset, Wastafel & Keran, Batu
Alur Marmer 27,27 mtr FO, Batu Alur Marmer 11,50 mtr FO, Perbaikan FO, 20
mtr batu Paras Hitam, Perbaikan Parkir & Setapak, talang, Thinner,usuk, cat,
triplek, watermur
Biaya Pengganti Baru (Rp) : 676.732.000
Indikasi Nilai Pasar (Rp) : 581.015.000
V.1.3 Penilaian Hotel Equipment
Penilaian Hotel Equipment terdiri dari : Building & Facilities Improvement, Installation
Equipment (AC), Machinery Equipment, Furniture & Ficture dan IT & Office
Equipment, diuraikan sebagai berikut :
Biaya Pengganti Indikasi Nilai
Uraian
Baru (Rp) Pasar (Rp)
Hotel Equipment Terdiri Dari :
- Installation Equipment (AC) 47.160.000 18.430.000
- Machinery Equipment 315.104.000 180.455.000
- Furniture & Fixture 319.997.000 127.707.000
- IT & Office Equipment 56.159.000 18.827.000
Jumlah Hotel Equipment 738.420.000 345.419.000
Uraian lengkap dapat dilihat pada lampiran dalam laporan ini.
- 29
V.1.4 Penilaian Kendaraan
Penilaian Kendaraan yang terdiri dari Kendaraan Bermotor Dua, diuraikan sebagai
berikut :
Jumlah Biaya Pengganti Indikasi Nilai
No. Uraian Tahun
(Unit) Baru (Rp) Pasar (Rp)
1 Sepeda Motor Vario 2013 1 12.500.000 12.500.000
V.1.5 Kesimpulan Nilai Aset dengan Pendapatan Biaya
Setelah mempertimbangkan semua faktor yang turut mempengaruhi subjek properti,

maka Nilai Properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya sebagai Indikasi Nilai
Pasar dari properti tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 9.903.694.000,-
(SEMBILAN MILYAR SEMBILAN RATUS TIGA JUTA
ENAM RATUS SEMBILAN PULUH EMPAT RIBU RUPIAH)
Dengan uraian sebagai berikut :
Luas Biaya Pengganti Indikasi Nilai

No. Uraian
(m2) Baru (Rp) Pasar (Rp)
I Tanah *) 2.120 6.326.080.000 6.326.080.000
II Bangunan-bangunan 888 3.649.902.000 3.219.695.000
III Inventaris, terdiri dari :
Installation Equipment (AC) 47.160.000 18.430.000
Machinery Equipment 315.104.000 180.455.000
Furniture & Fixture 319.997.000 127.707.000
IT & Office Equipment 56.159.000 18.827.000
Kendaraan Bermotor Roda
12.500.000 12.500.000
Dua
Total Hotel Inventaris 750.920.000 357.919.000
TOTAL 10.726.902.000 9.903.694.000
*) Nilai Pasar
- 30
V.2 PENILAIAN PROPERTI DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN
Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai berikut :
 Periode Discounted Cash Flow (DCF) selama 22 tahun, selama masa pemanfaatan
lahan sesuai dengan perjanjian selama 20 tahun.
 Sumber pendapatan adalah pendapatan dari sewa villa sebanyak 10 Villa, food and
beverage, pendapatan telepon dan pendapatan lain-lain, diuraikan sebagai berikut :
Jumlah Villa 10 Villa
Jumlah Hari Operasional / tahun 365 dan 366 (mengikuti jumlah hari tahun kalender
masehi).
Jumlah Malam kamar tersedia/tahun 3.650
Tarif Rata-rata (Rp./malam/villa) 482.000
- Average room rate diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 10% setiap

tahun.
- Pendapatan Food & Beverage diasumikan sebesar 65,67% dari pendapatan
kamar.
- Pendapatan Telepon diasumikan sebesar 0,14% dari pendapatan kamar.
- Pendapatan lain-lain diasumsikan sebesar 9,78% dari pendapatan kamar.
 Biaya Operasional
Biaya Departemen terdiri dari :
- Biaya Kamar diasumsikan sebesar 12,10% dari pendapatan lain-lain.
- Biaya Makanan & Minuman diasumsikan sebesar 49,53% dari Pendapatan
Food & Beverage.
- Biaya Telepon diasumsikan sebesar 40,50% dari pendapatan lain-lain.
- Biaya Lain-lain diasumsikan sebesar 159,52% dari pendapatan lain-lain.
Biaya Overhead terdiri dari :

- Administrasi dan Umum diasumsikan sebesar 39,80% dari Total Pendapatan.
- Biaya Pemasaran diasumsikan sebesar 3,39% dari Total Pendapatan.
- Maintenance diasumsikan sebesar 5,82% dari Total Pendapatan.
- POMEC diasumsikan sebesar 6,22% dari Total Pendapatan.
Biaya Lain-lain terdiri dari :

- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) diasumsikan sebesar Rp 7.218.216,- dan
mengalami kenaikan sebesar 5% setiap tahunnya.
- Biaya Asuransi diasumsikan sebesar Rp. 2.200.411,- setiap tahun selama masa
proyeksi.
- Biaya Pencadangan/Sinking Fund diasumsikan sebesar Rp. 22.023.902,- setiap
tahun selama masa proyeksi.
- 31
 Discount Rate :
Dalam menentukan discount rate dihitung dengan formula Weighted Average

Cost of Capital (WACC) dengan uraian sebagai berikut :
Uraian Keterangan
Sumber Aswath Damodaran
Unleveraged Beta 0,72
update 5 Jan 2014
Taxes 0% Tidak diperhitungkan
Dihitung dengan formula :
Debt to Equity Ratios DER 185,71%
DER = Wd / We
Weighted Debt Wd 65,00% Komposisi Hutang
Weighted Equity We 35,00% Komposisi Modal Sendiri
Releverage Beta β 2,05
Unlevered β x (1+((1-T)*(Wd/We))
Tenor 10 Tahun, 31 Des 2013 sumber
Risk Free Rate Rf 9,099%
Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA)
Rating-based Default Spread Indonesia
Rating-based Default
Rbds 2,20% (sumber Aswath Damodaran update 5 Jan
Spread
2014)
Equity Risk Premium Indonesia (sumber
Risk Premium Rate Rpm 8,30%
Aswath Damodaran update 5 Jan 2014)
Cost of equity Ke 23,90%
Ke = Rf + (β x Rpm) - Rbds
Suku Bunga Pinjaman Investasi Desember
Cost of Debt Kd 10,84%
2013 (Sumber Bank Indonesia)
Weighted Average Dihitung dengan formula :
WACC 15,41%
Cost of Capital WACC = (Ke x We) + ({Kd x (1 – t)} x Wd)
Dengan uraian sebagai berikut :

Ke = Biaya Ekuitas
We = % ekuitas dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya
Kd = Biaya hutang
t = Tingkat pajak
Wd = % hutang dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya
Rf = Surat Bunga Bebas Resiko / SUN
β = Beta Industri Sejenis
Rpr = Risk Premium Rate
- 32
V.3 KESIMPULAN NILAI MENGGUNAKAN PENDEKATAN PENDAPATAN
Berdasarkan data tersebut dan uraian pada bagian sebelumnya, maka kami
berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar Aset untuk Hotel yang dimaksud, pada
tanggal penilaian, menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah sebesar :
Rp. 7.942.000.000,-
(TUJUH MILYAR SEMBILAN RATUS EMPAT PULUH DUA JUTA RUPIAH)
V.4 REKONSILIASI NILAI
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) Pendekatan Penilaian tersebut diatas, kami membuat
Rekonsiliasi Nilai sebagai berikut :
Hasil
Indikasi Nilai
No. Uraian Bobot Rekonsiliasi
Pasar (Rp)
(Rp.)
Pendekatan Biaya
1. 9.903.694.000 55,50% 5.496.180.000
(Cost Approach)
Pendekatan Pendapatan
2. 7.942.000.000 44,50% 3.534.485.000
(Income Approach)
NILAI PASAR (Rp.) 9.030.665.000
TERBILANG : SEMBILAN MILYAR TIGA PULUH JUTA ENAM RATUS ENAM

PULUH LIMA RIBU RUPIAH.
Ekstraksi Untuk Laporan Keuangan
Nilai Pasar
Uraian
(Rp)
- Tanah 6.326.080.000
- Bangunan 2.346.666.000
- Inventaris Hotel 357.919.000
Jumlah 9.030.665.000
- 33

Contoh 1 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Contoh 1 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN

File No. ID&R/PA/050514-02

Perihal : PENILAIAN ASET ANAK PERUSAHAAN

PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN

MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN

DASAR NILAI DAN TANGGAL PENILAIAN

VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (Subsequent Event)

IDENTIFIKASI RUANG LINGKUP PENUGASAN

TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

a) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan metode perbandingan data

ISTILAH DALAM PENILAIAN

Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New) adalah jumlah uang

1. PENDEKATAN DATA PASAR (MARKET DATA APPROACH)

Normally 3 up to 4 comparable are

2. PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)

Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan

Penyusutan (SPI 350 2013)

Pendekatan Biaya dapat diillustrasikan seperti gambar dibawah ini :

[Cost of New Building] –

3. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan

NI1 NI2 NI3 NI4 NI5 NIn-2 NIn-1 NI

Penilaian Properti dengan Status BOT, dapat diformulasikan sebagai berikut :

Nilai bagi Pemilik Tanah : PV. Royalty + PV Terminal Value

Development Cost (DC)

Value of Discounting Factor ( ) 1 Residual

Ihot Parasian Gultom, S.E., MAPPI (Cert)

MAPPI No. : 96-S-00724

3. Penilai dan Surveyor

Sandrayani Oktaviona, S.Kom : _______________________

Acep Purwanto : _______________________

Gomgom L. Tobing : _______________________

Luas Nilai Pasar

Kamar-kamarnya bergaya tradisional Indonesia, dan seluruh kamarnya dilengkapi dengan

II. ANALISA PASAR

II.1 PERKEMBANGAN EKONOMI NASIONAL

Kinerja perekonomian Indonesia pada triwulan IV-2013 mulai menunjukkan tanda-tanda

Perkembangan harga di triwulan IV-2013 juga menunjukkan tekanan yang mereda.

Ke depan, beberapa tantangan tetap perlu menjadi perhatian karena dapat

II.2 PERTUMBUHAN EKONOMI DI BALI

Pertumbuhan ekonomi Bali pada Triwulan IV-2013 kembali menunjukkan perlambatan.

Seiring dengan perlambatan perekonomian pada Triwulan IV-2013, kinerja perbankan

Tingkat kemiskinan pada September 2013 mencapai 4,49 % meningkat 0,54 %

Setelah mengalami perlambatan pertumbuhan di sepanjang tahun 2013, pertumbuhan

II.3 PERKEMBANGAN INFLASI BALI

II.4 PERKEMBANGAN SEKTOR PERDAGANGAN, HOTEL DAN RESTORAN DI BALI

Pertumbuhan Sektor PHR kembali mengalami perlambatan pada Triwulan IV-2013.

Sedangkan untuk keseluruhan tahun 2013, pertumbuhan Sektor PHR menunjukkan

Sumber : Dinas Pariwisata Provinsi Bali (data diolah)

Untuk Subsektor Perdagangan Besar dan Eceran, pertumbuhan di Triwulan IV-2013

Tingkat Penghunian Kamar Hotel di Bali tahun 2013

Tingkat Penghunian Kamar Hotel Non Bintang

Sebelumnya, riset yang dilakukan PT ICRA Indonesia memperkirakan bahwa sektor

Tipe Kamar Harga/malam (Rp)

Tipe Kamar Harga/malam (Rp)

The Westin Resort - Nusa Dua Bali

Tipe Kamar Harga/malam (Rp)

Tipe Kamar Harga/malam (Rp)

Athena Garden Villa & Spa

Tipe Kamar Harga/malam (Rp)