MANAJEMEN PROYEK

(PROYEK PERUMAHAN D’RICH ARASHEL RESIDENCE)

DOSEN PENGAMPU : MAYA YUSNITA, S.E., M.Si.

DISUSUN OLEH :

1. JAKA ANGGARA (3021711009)

2. MIRA (3021711014)
3. MUHAMMAD RICKY (3021711015)
4. NURWINDI (3021711018)
5. SUMIYANTI (3021711025)
6. APRIANGIO SAPUTRA (3021711031)
7. AUFA SYADZA (3021711035)
8. CHRISNA SAGITA (3021711037)
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penyusun panjatkan kepada Allah SWT karena atas berkat, rahmat, dan
hidayah-Nya penyusun telah menyelesaikan penyusunan makalah ini untuk memenuhi syarat
tugas dan penilaian mata kuliah Manajemen Proyek. Dalam penyusunan makalah ini, tentu
peyusun mengalami banyak rintangan, baik dari segi waktu dan hambatan-hambatan lainnya.

Tak lupa penyusun juga ingin mengucapkan rasa terima kasih kepada semua pihak
yang telah memberikan dukungan dan bantuan kepada penyusun, terutama kepada pihak
developer, pemerintah (PUPR), masyarakat Desa Balunijuk dan semua pihak yang ikut
terlibat.

Maklah ini berjudul “Proyek Perumahan D’rich Arashel Residence” memuat penjelasan
tentang kondisi perumahan sampai dengan proses pengerjaan proyek tersebut.

Penyusun juga menyadari makalah ini masih jauh sekali dari kata sempurna. Oleh
karena itu, penyusun sangat mengharapkan kritik dan saran membangun dari pembaca demi
kemajuan penulisan makalah penyusun di masa yang akan datang. Semoga makalah ini dapat
bermanfaat bagi kita semua.

Balunijuk, 27 Februari 2019

Penyusun
DAFTAR ISI
 I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Subsidi pemerintah menjadi sebuah jaringan penting dalam sebuah negara. Yang
berperan sebagai bukti nyata adanya tanggung jawab pemerintah dalam rangka
mensejahterakan masyarakatnya. Dampak dari sebuah kesejahteraan tidak semata-mata
terkandung permasalahan ekonomi saja. Mengapa pemerintah begitu konsen terhadap
permasalahan ekonomi, karena kondisi ekonomi yang mapan dapat memberikan jaminan
sehatnya kondisi non-ekonomi lainnya. Misalnya saja pendidikan, kriminalitas, kesehatan
bahkan iklim politik. Isu-isu yang terkait dengan sektor-sektor tersebut tidaklah terlepas dari
keberadaan kondisi ekonomi suatu negara.
Manusia sebagai pelaku ekonomi tentunya memiliki kemampuan yang berbeda-beda
dalam rangka memenuhi kebutuhan. Hal ini tentu saja dapat menciptakan kemiskinan dan
ketimpangan secara masif pada suatu wilayah perekonomian. Di sinilah bahasan subsidi
masuk ke dalam permasalahan sebagai sebuah solusi. Subsidi dianggap mampu berfungsi
sebagai alat peningkatan daya beli masyarakat serta dapat meminimalisasi ketimpangan akan
akses barang dan jasa. Oleh karena itu, cita-cita kemakmuran suatu bangsa dapat dicapai
salah satunya dengan kebijakan subsidi tersebut. Terlihat jelas bahwa peran pemerintah
sangatlah memegang posisi penting akan keberlangsungan program subsidi.
Subsidi merupakan alokasi anggaran yang disalurkan melalui perusahaan/lembaga yang
memproduksi, menjual barang dan jasa, yang memenuhi hajat hidup orang banyak
sedemikian rupa, sehingga harga jualnya dapat dijangkau masyarakat. Saat ini program
subsidi pun sudah sangat sering dijumpai untuk pembangunan perumahan. Melalui program
perumahan bersubsidi, banyak masyarakat yang bisa memenuhi kebutuhannya khusunya
kebutuhan untuk tempat tinggal. Melalui program rumah subsidi atau lebih sering dikenal
dengan istilah KPR ( Kredit Perumahan Rakyat), banyak hal yang berdampak terhadap
kesejahteran masyarakat baik bagi sisi depolover, pemerintah, masyarakat pengguna program
tersebut maupun masyarakat disekitarnya yang merasakan dampak dari adanya proyek
pembangunan perumahan.
Untuk lebih mendalami tentang program perumahan bersubsidi serta keterkaitan
manajemen proyek yang diperlukan pihak developer dalam pembangunan proyek perumahan
bersubsidi, untuk itu penyusun menelaah studi kasus mengenai Perumahan D’RICH
ARASHEL RESIDENCE yang berlokasi di Desa Balunijuk, Merawang, Kabupaten Bangka.
1.2 Rumusan Masalah
1. Bagaimana Gambaran Umum Mengenai Proyek Perumahan D’RICH ARASHEL
RESIDENCE ?
2. Bagaimana Peranan Bank BTN sebagai penyalur dana untuk kredit perumahan
rakyat?
3. Bagaimana peranan pihak pemerintah terhadap perizinan dalam proyek Perumahan
D’RICH ARASHEL RESIDENCE ?
4. Bagaimana Evaluasi Proyek Perumahan D’RICH ARASHEL RESIDENCE untuk
keberlanjutan di proyek yang akan datang ?

1.3 Tujuan Penulisan

1. Mendeskripsikan gambaran umum mengenai proyek perumahan, baik dari segi
lokasi, kondisi, harga perumahan dan prosedur perumahan.
2. Mendeskripsikan upaya yang dilakukan Bank BTN sebagai penyalur dana untuk
masyarakat sdalam membeli perumahan secara kredit.
3. Mendeskripsikan upaya yang dilakukan pemerintah mengenai perizinan yang
diberikan kepada PT Anugerah Harapan Baru Regency sebagai developer perumahan
D’RICH ARASHEL RESIDENCE.
4. Mendeskripsikan harapan yang diharapkan terhadap kemajuan proyek perumahan
untuk pembangunan yang akan datang.

1.4 Manfaat Penulisan

Adapun manfaat dari penulisan makalah ini adalah untuk memberikan gambaran
tentang proyek perumahan subsidi terkhusus Perumahan D’rich Arashel Residence yang
berlokasi di Desa Balunijuk. Penyusun bisa mengkaji hal-hal yang perlu diperhatikan
dalam aspek pembangunan perumahan. Penyusun juga bisa menelaah peranan manajemn
proyek dalam fakta yang terjadi di lapangan sebagai wadah untuk menambah wawasan.
Penulisan makalah ini juga memberikan manfaat kepada pembaca untuk
meningktakan pentingnya berbagai aspek dalam proyek seperti lokasi yang strategis,
bentuk dan desai perumahan, serta pihak-pihak yang harus bekerja sama dalam proyek.
 II
PEMBAHASAN

2.1 Gambaran Umum Proyek Perumahan D’rich Arashel Residence

2.1.1 Executive Summary
Lokasi Perumahan : Jalan Duku Desa Balunijuk kel. Pagarawan Kec.
Merawang ( Kampus Peradaban UBB), Kab. Bangka.
Peruntukan : Pembangunan Rumah Tinggal sebanyak 60 unit type
36/98 m2.
Luas Lokasi : luas tanah yang dimiliki sebanyak 9,5 hektar.
untuk 1 unit rumah seluas 7m x 14 m = 98m2
Jumlah Unit : 60 unit
Periode Project : pengerjaan satu unit rumah adalah 3 bulan.
Agustus 2017 pembebasan lahan. September- Oktober
2017 mulai kegiatan penjualan. Desember 2019 sudah
akad dengan pembeli.
Nilai Penjualan : 136 juta jika pembelian kredit dan 134 juta jika kredit
Modal Sendiri : Rp. 3.360.000.000 untuk biaya 60 unit rumah
Keuntungan : Untuk satu unit rumah harganya 136 juta x 60 unit =
Rp. 8.160.000.000 – Rp. 3.360.000.000
= Rp. 4.800.000.000
Devoloper : PT ANUGERAH HARAPAN BARU REGENCY

2.1.2 Latar Belakang Proper D’rich Arashel Residence

A. Sejarah Proper
Proyek perumahan “ D’rich Arashel ” ini diinisiasi oleh PT Anugerah
Harapan Baru Regency merupakan proyek perumahan bersubsidi yang sudah
cabang kedua dari project perumahan yang diinisiasi oleh PT Anugerah Harapan
Baru Regency. Sebelumnya proyek perumahan ini sudah dibangun di jalan Ampui
Kota Pangkalpinang. Saat ini, PT Anugerah kembali membangun proyek
perumahan yang bernama perumahan D’rich Arashel yang berlokasi di Jalan Duku
Desa Balunijuk, Kel. Pagarawan, Kec. Merawang, Kab. Bangka.
Lokasi tanah kosong dimanfaatkan developer ini, untuk pembangunan
perumahan bersubsidi dengan konsep yang menarik disertai dengan lokasi yang
 strategis. Developer berpandangan bahwa lokasi perumahan ini sangat menjamin
dikarenakan desa Balunijuk sendiri memiliki Kampus yang mana kita tahu
dominasinya banyak penduduk pendatang didesa ini. Hal tersebut dimanfaatkan
developer untuk inovasi yang berujung pada bisnis. Selain itu, Balunijuk juga
dalam hal daerahnya masih sangat sejuk dan daerahnya pun aman dari dampak
alam seperti banjir dan sebagainya.
Nama perumahan ini diambil dari nama anak seorang pemimpin PT Anugerah
Harapan Baru Regency yaitu “ D’rich Arashel”. Proper yang merupakan tahap
kedua proyek perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan resources yang
dimilki terutama pada aspek utilitas “Land Development” dan penciptaan Added
Value bagi Stakeholders.
B. Konsep Proper
Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran
swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat sangat memberikan manfaat
yang bisa saling melengkapi antara pihak yang terkait. Konsep Pembangunan Proper
ini mengacu kepada Pengembangan Lokasi menjadi Cluster Perumahan yang
memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke atas
dengan nuansa lingkungan yang masih asri, ramah lingkungan, sunyi dan jauh dari
keramaian dan Minimalis. Permbangunan dilaksanakan secara bertahap dan khusus
wilayah Desa Balunijuk dilakukan pembangunan untuk 3 tahap. Tahap pertama
pembangunan sudah selesai sebanyak 63 unit rumah, sedangkan tahap kedua saat ini
pembangunannya sebanyak 60 unit yang belum selesai sebanyak 13 unit rumah dan
targetnya bulan April selesai. Target penyelesaian 60 Unit rumah dalam waktu 1
Tahun 6 bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan serta
melibatkan masyarakat setempat sebagai stakehalders dalam pekerjaan Fisik
konstruksi rumah. Untuk tahap pembangunan yang ketiga masih dalam rencana
khususnya masih proses pembebasan lahan.
Sistem pengerjaan proyek ini adalah pihak developer mencari lokasi yang
stategis terlebih dahulu, kemudian mereka melakukan pembelian lahan dan prosedur
perizinan termasuk pembayaran pajak PPH. Sementara untuk system pengerjaan unit
rumahnya dilakukan tanpa jadwal yang terstruktur, melainkan disertai dengan
promosi penjualan. Ketika sampel unit rumah sudah selesai maka pihak devolover
langsung mencari konsumen, ketika sudah akad pembelian maka pengerjaan proyek
pun dilakukan ketika uang muka dan prosedur sudah sesuai. Promosi penjualan
dilakukan melalui promosi dengan media social seperti facebook dan whatsapp.
Selain itu targetnya sangat mudah dijumpai karena banyaknya peminat adalah para
Dosen Universitas Bangka Belitung dan mahasiswa. Promosi juga tersebar luas
melalui obrolan dari mulut ke mulut antar masyarakat. Selama ini pembelian rata-
rata dilakukan secara kredit sebanyak 70% sementara 30% nya pembelian secara
tunai dengan harga 134 juta.
C. Syarat Pembelian Perumahan
Untuk membeli Perumahan D’rich Arashel ini sangat mudah, konsumen hanya
perlu memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh pihak developer yakni PT
Anugerah Harapan Baru Regency. Adapun syarat-syaratnya adalah sebagi berikut:
 Persyaratan KPR
 Fotocopy KTP (Suami Isteri)
 Fotocopy Akta Nikah
 Fotocopi Kartu Keluarga
 Fotocopi NPWP Pribadi
 Pas Photo warna 3x4 (Suami Isteri)
 Fotocopi Sk Pengangkatan/ Surat Ket. Kerja
 Fotocopi Kerpeg/Astek
 Fotocopi SIUP, SITU, dan TDP
 Fotocopi Rekening 3 bulan terakhir
 Surat keterangan tidak memiliki rumah (dari kelurahan)
 Ketentuan Pembayaran
 Booking Fee Rp. 2.500.000 unit rumah mulai dibangunkan
 Biaya kelebihan tanah Rp. 350.000/m2 dibayar beserta sisa pembayaran DP
 Perumahan D’rich Arashel sudah termasuk sertifikat hak milik (SHM), dan
IMB
 DP termasuk biaya Administrasi Bank, Provisi Bank, Pajak BPHTB, Biaya
AJB, Biaya nama balik sertifikat.
 DP belum termasuk Saldo mengendap
D. Site Plan Perumahan D’rich Arashel
Instalasi dari lapangan konstruksi (site lay out) dapat diartikan sebagai
perencanaan dan pengorganisasian dari luas lapangan yang diusulkan dalam
konstruksi, misal-nya penyediaan alat-alat sementara dan atau alat-alat
permanen, pengembangan dan keperluan sumber daya, termasuk penempatan
dan timbal baliknya dalam proyek konstruksi. Tujuan tata letak lapangan
adalah untuk mengembangkan produktifitas di lapangan sehingga dapat
mencapai kebutuhan kapasitas dan kualitas dengan rencana yang paling
ekonomis. Sementara itu, layout sering diartikan sebagai denah lokasi yang
dilengkapi dengan lingkungan, jalan, dan bangunan. Sedangkan site plan itu
sendiri merupakan denah tampak atas bangunan yang dilengkapi dengan
lingkungan sekitarnya.

(Gambar 2.1. Denah Lokasi Proyek Perumahan)

(Gambar 2.2. Site Plan Proyek Perumahan)

2.2 Peranan Bank BTN sebagai Penyalur Dana KPR

2.3 Peranan Pemerintah dalam perizinan Proyek Perumahan (Proper)

Langkah-langkah Perijinan untuk Perumahan untuk Developer Property
Berikut adalah langkah-langkah dari awal pengurusan perizinan (IMB) bagi Developer
Property yang akan membangun perumahan.
1. Memastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang
sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin
pemanfaatan tanahnya
2. Melakukan pengecekan RTRK, apakah daerah tersebut nantinya diperuntukkan
untuk apa, untuk pemukiman,industry atau memang jalur hijau.
3. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa
lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan.
4. Lanjut langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan
Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda)
5. Pengurusan ijin untuk Advice Planning .yaitu ijin kesesuaian antara Site Plan
pengembangan perumahan dan tata ruang didaerah tersebut.
6. Meyiapkan dan melampirkan syarat wajib antara lain :
a. Proposal ijin pemanfaatan ruang,yang berisi segala sesuatu yang berkaitan
dengan perencanaan lokasi tersebut,
b. Juga melampiri sertifikat tanah,apabila tanah itu masih atas nama orang lain
dilampiri surat kuasa bermaterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut.
c. Gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada
7. Memastikan keluar produk dari ijin ini adalah Gambar Rekomendasi Advice
Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan
 Misal: garis pagar harus berapa meter dari jalan,garis muka bangunan harus
berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya.
8. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau
Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota.
Biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai perumahan .
9. Pengecekan sertifikat tanah di Badan Pertanahan Negara (BPN) .
Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada
petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan
yang ada pada sertifikat
Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan
untuk pengembangan perumahan , misal apakah tanah itu harus digabung
sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik.
10. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna
Bangunan (HGB).
a. Tanah tersebut atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung
dipecah kavling atas nama pribadi
b. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi,hal
tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk
retribusi pajak dan perijinan.
c. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan
status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB
atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/Perusahaan.
11. Tanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap proses perijinannya sampai proses
selesai.
12. Masih dikantor BPN, mencari Ijin Perubahan Pembangunan Tanah . Ini sebagai
syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan izin mendirikan bangunan.
13. Mengurus izin AMDAL (analisa mengenai dampak lingkungan) atau izin
UKL/UPL (upaya pengelolaan lingkunagn hidup dan upaya pemanfaatan
lingkungan hidup). Proses awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada
lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang
akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan.
14. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya
dilapmpirkan juga sebagai pengajuan izin mendirikan bangunang (IMB)
 15. Mengurus IMB ke kantor perijinan terpadu atau kantor perijina satu . bersamaan
dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan (zoning).
16. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah
akumulasi dari perijinan-perijinan yang telah dikerjakan sebelumnya, ditambah
dengan :
a) Gambar kerja rumah yang dikerjakan
b) Surat pernyataan tetangga yang disahkan tetangga kanan kiri depan
belakang, RT/RW, kelurahan, kecamatan.
c) Surat pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang
dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
d) Copy status tanah.
e) Copy KTP penanggung jawab.
f) Copy lunas PBB.
17. Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan
membayar retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.

2.4 Evaluasi terhadap Proper untuk pembangunan tahap yang akan datang
 III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan

3.2 Saran
Jadilah masyarakt yang cerdas dalam menyikapi berbagai hal, terutama dalam
menerima dan memanfaatkan program yang sudah diberikan pemerintah untuk
kepentingan kesejahteraan masyarakat. Dari sisi masyarakat juga sebaiknya
memanfaatkan program pemerintah sebagai wadah bisnis khusunya menjadi developer
perumahan. Bagi developer juga, seharusnya aspek manajemen proyek diterapkan secara
efektif dan efisien demi keberlangsungan pembangunan yang sudah direncanakan.
Sedangkan untuk pemerintah, sebaiknya prosedur perizinan pun lebih dipermudah agar
pihak-pihak yang terkait lebih leluasa dalam menjalani program yang diberikan.