Curso

Normatividad y conceptos básicos de propiedad

horizontal

Lección 2

Órganos de administración de la propiedad

horizontal

Contenido
Introducción........................................................................................................................................ 2
Metodología ....................................................................................................................................... 3
Orientación metodológica.................................................................................................................. 3
Objetivo general ................................................................................................................................. 3
1. ¿Cuáles son los órganos de administración de una propiedad horizontal? ................................. 5
2. ¿Cuáles son las características de la asamblea general de propietarios? .................................... 5
3. ¿Cuáles son las funciones de la asamblea? ................................................................................... 6
4. ¿Cuáles son los diferentes tipos de reuniones de asamblea?....................................................... 8
5. ¿En qué consiste una reunión ordinaria? ...................................................................................... 9
6. ¿En qué consiste una reunión extraordinaria? ............................................................................ 10
7. ¿Qué son las reuniones no presenciales? .................................................................................... 11
8. ¿Qué son las reuniones de segunda convocatoria? .................................................................... 12
9. ¿En qué consiste una decisión por comunicación escrita? ......................................................... 12
10. ¿Qué son las reuniones por derecho propio?............................................................................ 13
11. ¿Cuáles son las etapas de una reunión de asamblea? .............................................................. 14
12. ¿Cómo llevar a cabo el desarrollo de la asamblea? .................................................................. 15
13. ¿Cómo llevar a cabo la Posasamblea? ....................................................................................... 16
14. ¿Qué decisiones exigen la mayoría calificada? ......................................................................... 17
15. ¿Qué es el acta de asamblea y qué debe contener? ................................................................. 18
16. ¿Qué pasos se deben seguir para legalizar el acta? .................................................................. 19
17. ¿Qué es el consejo de administración? ..................................................................................... 20
18. ¿Cuáles son las funciones del consejo de administración? ....................................................... 21
19. ¿Quién es el administrador de una propiedad horizontal? ...................................................... 22
20. ¿Qué funciones ejerce el administrador? .................................................................................. 23
21. ¿De qué se trata la revisoría fiscal? ........................................................................................... 25
22. ¿Quién puede ser revisor fiscal? ................................................................................................ 26
23. ¿Cuáles son las funciones del revisor fiscal? ............................................................................. 26
24. Conclusiones ............................................................................................................................... 27
25. Referencias bibliográficas .......................................................................................................... 28
26. Bibliografía recomendada .......................................................................................................... 29
27. Créditos ....................................................................................................................................... 29

Introducción

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica
conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. El manejo de un
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal implica la ejecución de labores de
tipo legal, administrativo, presupuestal y operativo, por tal razón es de vital importancia
estudiar los órganos de dirección de esta persona jurídica, estos órganos son: asamblea
general, consejo de administración, administrador y revisor fiscal, quien actúa como órgano
de control (en algunos casos por mandato legal o reglamentario).
Así las cosas, en esta lección tendrás la oportunidad de conocer los elementos más
importantes de cada uno de estos órganos como, actores importantes para una correcta
administración de la copropiedad, y protagonistas en materia de una convivencia pacífica y
una mejor calidad de vida para quienes se encuentran relacionados directa e
indirectamente con la copropiedad.
 Metodología

Esta lección está configurada a través de diferentes herramientas y recursos de aprendizaje

como:

 Lecturas y profundización de los temas presentados a partir de la bibliografía

recomendada y de toda la que el estudiante sume de su propia búsqueda.
 Participación autónoma y colaborativa en el foro de apoyo académico.
 Actividades de refuerzo y ejercicios de aprendizaje guiados hacia el trabajo
colaborativo.
 Evaluación final para fortalecer los conocimientos.

Orientación metodológica

Esta lección ha sido elaborada desde un enfoque pedagógico constructivista; es decir, que
prima la autonomía del estudiante, junto con el acompañamiento del tutor, para que, a
partir de los contenidos brindados construya su propio conocimiento y nuevos significados.
Para alcanzar lo anterior:
• Se presentan conceptos que pueden ser aplicados en situaciones reales.
• Los nuevos conceptos deben generar preguntas y expectativas que motiven la
investigación y profundización sobre los temas vistos.

Objetivo general

Conocer e identificar los diferentes órganos de administración de la propiedad horizontal,

ya que el cumplimiento de sus funciones, de manera adecuada conforme a la ley y al
reglamento de propiedad horizontal garantizan una sana convivencia para la copropiedad.

Objetivos específicos:

 Reconocer los diferentes órganos de administración de la copropiedad.

 Identificar las funciones de cada uno de los órganos de administración y el alcance
de sus facultades frente a los usuarios de la copropiedad.
 Identificar los diferentes tipos de asamblea de copropietarios, sus límites y
funciones.
 Conocer los requisitos mínimos para realizar una asamblea de copropietarios a fin
de evitar posibles impugnaciones.
1. ¿Cuáles son los órganos de administración en propiedad
horizontal?

Según el artículo 38 (Ley 675, 2001), estos son:

 Asamblea general de copropietarios o de propietarios de unidades privadas.

 Consejo de administración.
 Administrador y Representante Legal.

2. ¿Cuáles son las características de la asamblea general de

propietarios?

Definición

La asamblea es el órgano de dirección y administración de máxima autoridad dentro de los

conjuntos o edificios de propiedad horizontal.
Es la reunión de todas aquellas personas que cumplen la condición de propietarios, quienes
tienen derecho a participar en las reuniones de acuerdo con su coeficiente de copropiedad.

Funciones principales
 Nombrar y remover
 Aprobar o improbar
 Decidir
 Autorizar

Clases de reuniones o asambleas

 Ordinarias
 Extraordinarias
 No presenciales
 De segunda convocatoria
 Decisiones por comunicación escrita
 Por derecho propio

No son órganos de administración

  El comité de convivencia
 El revisor fiscal

Pista
La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus
representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la Ley
675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.

El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad, en la

forma que señale cada reglamento de propiedad horizontal.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de
obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o
disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y
ocupantes (residentes, arrendatarios) del edificio o conjunto. Tomado del artículo 37 de la
Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.

Ten en cuenta que…

 En el artículo 38 (Ley 675, 2001) encontrarás estipuladas las funciones de la

asamblea de propietarios.
 En el artículo 46 (Ley 675, 2001) se exponen las decisiones que requieren la
participación de al menos el 70% de quienes integran el conjunto o edificio (mayoría
calificada).

3. ¿Cuáles son las funciones de la asamblea?

Se trata de cuatro funciones principales: nombrar y remover, aprobar o improbar, decidir o

autorizar.

Nombrar y remover
 Administrador y a su suplente.
 Miembros del comité de convivencia.
 Miembros del consejo de administración.
  Revisor Fiscal y su suplente.
 Liquidador.
 Personas designadas para el recibo de bienes comunes de uso y goce general.

Aprobar o improbar
 Estados financieros.
 Presupuesto anual de ingresos y gastos.
 Cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar
el fondo de imprevistos.
 Reformas al reglamento de propiedad horizontal.
 Disolución y liquidación de la persona jurídica.
 Compensaciones económicas por el uso exclusivo.

Decidir
 Desafectación de bienes comunes no esenciales
 Sobre el carácter esencial o no de un bien común
 Reconstrucción del edificio o conjunto
 Procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta
ley y en el reglamento de propiedad horizontal

Autorizar
 La venta o división de bienes comunes no esenciales
 Erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos
 Construcción de nuevos pisos o nuevas construcciones
 Realización de obras

Pista
De acuerdo con el esquema presentado, observas cómo las funciones están asociadas al
ámbito de la propiedad individual y colectiva sobre bienes exclusivos y comunes, pero estas
podrían abordar otros asuntos de interés general.
En tal sentido, es fundamental garantizar en las reuniones de la asamblea general el
derecho a la participación, con mayor esfuerzo a la hora de tomar decisiones, pues existe
una clara distinción entre las reglas de juego para tratar y decidir sobre los diferentes
asuntos ligados directamente a la propiedad como para aquellos ligados a la convivencia.

Sabías que…
“… En las asociaciones de copropietarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda se
toman múltiples decisiones que no responden a la regla económica del equilibrio entre
derechos y deberes sino que se encuentran vinculados al diario vivir y que definen las reglas
de la convivencia entre los habitantes de un conjunto residencial tales como:

 La tenencia de mascotas
 El uso de los ascensores y parques
 Reglas para el acceso a los apartamentos
 Personal autorizado para ingresar y circular
 El ingreso del personal de servicios a domicilio
 El horario para realizar trasteos
 El uso del salón comunal y otras zonas comunes de uso exclusivo (parqueaderos y
terrazas), etc.

Son decisiones que limitan los derechos fundamentales como el libre desarrollo de la
personalidad, la libre circulación o el derecho a la intimidad que no comprometen el
patrimonio de los copropietarios”

Sentencia C-522 DE 2002. Corte Constitucional

4. ¿Cuáles son los diferentes tipos de reuniones de asamblea?

 Ordinarias
 Extraordinarias
 No presenciales
 De segunda convocatoria
  Decisiones por comunicación escrita
 Por derecho propio

Sabías que…
 Las reuniones son espacios de encuentro, intercambio y construcción colectiva en
torno a temas o problemáticas de interés común.
 Son llevadas a cabo por quienes integran un órgano o una instancia; deben seguir
un protocolo y cumplir unos requisitos.
 Su legalidad busca proteger y garantizar derechos, especialmente el derecho a la
participación expresado en las condiciones y oportunidades para intervenir,
deliberar y decidir.

5. ¿En qué consiste una reunión ordinaria?

Son reuniones anuales fijadas para abordar temas priorizados por su relevancia y otros que
autónomamente se definan.

La convocatoria la efectuará el administrador con una antelación no inferior a quince (15)

días calendario.

La convocatoria se debe comunicar a cada uno de los propietarios, a la última dirección

(física o electrónica) registrada.

En el aviso de convocatoria se insertará el orden del día propuesto que la asamblea podrá
aprobar, ajustar o complementar.

 La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año,

 En la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y
 En silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada
periodo presupuestal.

Todo lo anterior con el fin de:

 Examinar la situación general de la persona jurídica

  Efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda
 Considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el
siguiente año.

Sabías que…

Es importante saber cuál es el período presupuestal establecido para la copropiedad, pues

ello no solo determina los plazos en que debe ejecutarse el presupuesto aprobado por la
asamblea, sino que además permite saber el momento en que se celebrará la asamblea
general ordinaria.

El periodo presupuestario está definido por un plazo de tiempo en el que debe ejecutarse
y liquidarse un presupuesto y no siempre coincide con el año calendario, que empieza el 1.o
de enero y termina el 31 de diciembre.

6. ¿En qué consiste una reunión extraordinaria?

Son reuniones que se realizan cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o
conjunto así lo ameriten. Se realizan todas las veces que se requiera. Se busca tratar temas
de interés común que no admiten espera o dilación. La convocatoria la pueden realizar:

 El administrador
 El consejo de administración
 El revisor fiscal
 un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos,
la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Nota...

En el aviso de convocatoria se insertará el orden del día y no se podrán tomar decisiones

sobre temas no previstos en esta.
Sabías que…

La Ley 675 de 2001 expresa que la asamblea está conformada por los propietarios de las
unidades privadas, sus representantes o delegados. De esta manera, la norma considera la
representación legal y la voluntaria.

La representación legal, se refiere, por ejemplo, al representante legal de una persona

jurídica, de una sucesión o de un menor de edad. En cambio, la representación voluntaria
se refiere al mandato otorgado mediante poder, de manera libre y voluntaria a cualquier
persona, la cual tendrá todas las facultades inherentes al propietario en virtud del encargo
hecho por este.

7. ¿Qué son las reuniones no presenciales?

Son reuniones de la asamblea, sin necesidad de que sus miembros se encuentren presentes
físicamente, con uso de medios de comunicación y tecnologías que garanticen a todos los
propietarios intervenir, deliberar y decidir.

Se debe dejar una constancia probatoria inequívoca como fax, grabación magnetofónica o
similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido
de esta y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria
efectuada a los copropietarios.

 No debe afectarse la legalidad de la reunión.

 La comunicación debe ser simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum
requerido para el respectivo caso.
 El revisor fiscal dará fe de la sucesión de comunicaciones que deberá ocurrir de
manera inmediata.
 Opera el mismo proceso de convocatoria, según la naturaleza de la asamblea

 Deberá participar el 100% de la asamblea.

8. ¿Qué son las reuniones de segunda convocatoria?

Son reuniones que se realizan cuando, debidamente convocada la reunión de asamblea

ordinaria no pueda realizarse por falta de quórum.

Esta se sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera

que sea el porcentaje de coeficientes representados.

No será posible tomar decisiones que exijan de mayoría calificada. (artículo 46, Ley 675 de
2001).

La convocatoria es automática.

Se mantiene el contenido de lo propuesto en la primera convocatoria.

La reunión se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho
pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad
horizontal.

9. ¿En qué consiste una decisión por comunicación escrita?

Es un mecanismo alternativo para toma de decisiones de los integrantes de una asamblea.

Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de

propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados
debidamente acreditados expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones
concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la
comunicación, el contenido de esta y la fecha y hora en que se hace.

 Opera el mismo proceso de convocatoria, según la naturaleza de la asamblea.

 En el aviso de convocatoria se insertará el orden del día y en la misma no se podrán
tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
 Deberá participar el 100% de propietarios.
  La mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran
el edificio o conjunto.
 Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos
deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío
acreditado de la primera comunicación.

10. ¿Qué son las reuniones por derecho propio?

Es la oportunidad que la ley da a los propietarios (o delegados) de reunirse cuando no hay

convocatoria.

No requiere convocatoria.

La fecha está preestablecida y será el primer día hábil del cuarto mes siguiente al
vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el
reglamento o, en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado
meridiano (8:00 p.m.).

Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa
convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de
copropiedad del edificio o conjunto, teniendo en cuenta lo previsto en la ley para las
mayorías calificadas.

Se sesionará y decidirá de la misma manera que en las reuniones de segunda convocatoria,

cuando la reunión se realice en el lugar que indique el reglamento o cuando se realice en
las instalaciones del edificio o conjunto, de acuerdo con lo establecido en la ley (artículo
40), es decir, con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de
coeficientes representados. Sin embargo, debe tenerse en cuenta lo establecido en la Ley
675 de 2001 para las mayorías calificadas.

Pista

“...El coeficiente de propiedad se convierte en la forma óptima para medir de manera

objetiva, proporcional y sobre todo específica las asignaciones porcentuales tanto de
derechos y obligaciones de tipo económico como las enumeradas en el Capítulo V de la Ley
675 de 2001, cuando se trata de bienes inmuebles para vivienda, pero no puede
considerarse como criterio para definir la participación los integrantes de una comunidad
de copropietarios cuando se deben tomar todas las otras decisiones que pretenden
reglamentar la vida colectiva. Allí la regla debe ser un voto por cada unidad privada y de
esta manera, armonizar el carácter expansivo de la democracia y la primacía de los derechos
de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad privada y sus atributos de dominio
y disposición.”

11. ¿Cuáles son las etapas de una reunión de asamblea?

 Preparatoria
 Desarrollo de la asamblea
 Post- asamblea

¿Cómo se desarrolla la etapa preparatoria?

En esta etapa se debe tener en cuenta lo siguiente:

 ¿A quién invitar?: a todos los copropietarios y residentes del edificio o conjunto.

 La logística o gestión del evento
 Haber realizado la respectiva convocatoria

Las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe
en la comunicación simultánea o sucesiva.

Pista
“Como regla general en las asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia y
con previa antelación difundida la fecha de reunión con el fin de garantizar la concurrencia
de todos los copropietarios e interesados”.

Sentencia C-522 DE 2002. Corte Constitucional

Sabías que…

Planear y organizar una asamblea general no es un asunto irrelevante, en razón a que dada
la poca frecuencia de su realización, y por ende la acumulación de temas entre el lapso de
tiempo que pasa entre una y otra reunión, además de cumplir los objetivos específicos para
la reunión, hay que incrementar los esfuerzos para:

 Aprovechar al máximo dicho espacio.

 Racionalizar el uso del tiempo
 Abrir espacios de escucha y retroalimentación amplios entre sus participantes
 Lograr tomar las decisiones requeridas en beneficio de la asamblea
 Conocer las ideas, propuestas, protestas, inconformidades, observaciones y
sugerencias de los participantes.
 Informar sobre los diferentes temas o asuntos que determinan los fines de la
copropiedad y los logros, dificultades encontradas por los líderes, lideresas,
instancias y espacios
 Promover el conocimiento y la apropiación de los estatutos y demás reglamentos
que regulan la propiedad horizontal
 Favorecer la integración entre los participantes
 Motivar la participación de los residentes y propietarios en espacios de encuentro
como lo son las asambleas y otras de carácter social, o en estrategias de trabajo
individual (sondeos, encuestas, etc.) o colectivo, como comités, grupos de trabajo,
etc.

12. ¿Cómo llevar a cabo el desarrollo de la asamblea?

Esta etapa se compone de lo siguiente:

 La instalación o lugar en donde se realizará

 El orden del día
 Presentar los informes
 Las mociones
  La toma de decisiones
 El cierre

Sabías que…
“La metodología para el desarrollo de la asamblea debe garantizar la participación de todos
los moradores del inmueble, el derecho a ser escuchado es una facultad que no está
vinculada a la condición de propietario. Un aspecto diferente es el derecho al voto que se
encuentra reservado a los propietarios, pero el voto es la especie en tanto la participación
es el género”.

Sentencia C-522 DE 2002. Corte Constitucional

13. ¿Cómo llevar a cabo la Posasamblea?

En esta etapa se debe realizar lo siguiente:

 Elaboración del acta de asamblea

 Firma del acta de asamblea
 Informe de la comisión verificadora de texto de acta
 Publicación del acta de asamblea
 Impugnación de actas y decisiones de asamblea

Pista
“Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de
inmuebles destinados a vivienda las decisiones de tipo económico de las decisiones que no
lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar
el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los
deberes pero para las decisiones que no representan una erogación económica, la regla
será la de un propietario un voto”.
Sentencia C-522 de 2002. Corte Constitucional.
14. ¿Qué decisiones exigen la mayoría calificada?

Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada
del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o
conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia

presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado,

cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo

menos el setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando

se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.

Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no

presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se
obtenga la mayoría exigida por esta ley.
 Artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad
horizontal.

15. ¿Qué es el acta de asamblea y qué debe contener?

El acta es un documento soporte, de especial trascendencia pues en este instrumento de

gestión queda la memoria y constancia de los temas, hechos y decisiones abordadas en una
asamblea y se constituye en un bien histórico de la copropiedad. Los aspectos que deben
quedar consignados en el acta son los siguientes:

 Nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente

 Orden del día y su desarrollo
 Forma de convocatoria
 Tipo de asamblea (ordinaria, extraordinaria)
 Resumen de los hechos más relevantes
 Compromisos y responsabilidades
 Decisiones tomadas y los votos emitidos en cada caso

Sabías que…

Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el

secretario de esta. En ellas deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la
forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad
privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del
acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el
reglamento, y, en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de
la respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a
partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los
propietarios del edificio o conjunto copia completa del texto del acta en el lugar
determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los
propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en
ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá
entregar copia del acta a quien se la solicite.

Si a un propietario se le niega la entrega de copia de un acta, este podrá acudir en

reclamación ante la autoridad competente (que para el caso de Bogotá corresponde a la
Alcaldía Local donde se encuentra ubicada la copropiedad), la cual le ordenará al
administrador la entrega de la copia solicitada. El no obedecer esta orden puede generarle
al administrador sanciones de carácter policivo.

Artículo 47 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad

horizontal.

16. ¿Qué pasos se deben seguir para legalizar el acta?

Para ser legalizada, el acta debe haber cumplido con los siguientes pasos:

 Realizada por: el secretario de la asamblea, es quien toma apuntes y escribe el acta.

 Revisada por: la comisión de revisión del acta (opcional, no siempre se exige). Este
requisito no siempre es obligatorio. Se realiza solo si el reglamento lo indica o si en
la asamblea se ha nombrado una comisión verificadora. Está encargada de verificar
la redacción del acta. Las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término
que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles
siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
 Firmada por: el presidente y secretario de la asamblea. Son los primeros
verificadores del contenido.
 Socializada y entregada por: el administrador. Dentro de un lapso no superior a
veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión debe poner a
disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del
 acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal
situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia
sobre la fecha y lugar de publicación.
 Leída y verificada por: los propietarios. En ejercicio de los deberes y derechos de
propietarios y como parte del control social, todo propietario a quien se le niegue la
entrega de copia de acta podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o
Distrital, o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so
pena de sanción de carácter policivo.

17. ¿Qué es el consejo de administración?

Es un órgano de dirección y administración integrado por los propietarios o sus delegados,

elegidos por la asamblea general de propietarios.

Pista
Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes
privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración
integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas
respectivas, o sus delegados.

En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo
parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de
propiedad horizontal.

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes
privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo
en los reglamentos de propiedad horizontal.

Artículo 53 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.
18. ¿Cuáles son las funciones del consejo de administración?

El consejo de administración debe cumplir con las funciones establecidas en la ley y con
aquellas que les sean delegadas o atribuidas por medio del reglamento de propiedad
horizontal. Veamos a continuación aquellas que han sido establecidas por la ley.

 Tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus
fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
 Revisar, analizar y pronunciarse a los estados financieros y el presupuesto anual de
ingresos y gastos velando porque estos sean reflejo de la realidad.
 Revisar, analizar y pronunciarse sobre las cuentas anuales, el informe para la
Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para
cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances
de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

Veamos a continuación las funciones del consejo de administración que en consonancia con
lo establecido por la ley pueden ser delegadas o atribuidas mediante el reglamento de la
propiedad horizontal.

 Elegir al administrador
 Suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador
 Convocar a asamblea general de propietarios para reunirse en forma extraordinaria
cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo
ameriten
 Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para
períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial
 Imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias cuando en el
reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad
 Decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones
previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia
 del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, cuando sea atribuida esta función
 Revisar y aprobar las actas de la asamblea general y del consejo de administración.

Pista…

El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de

la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un
quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

Artículo 54 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad

horizontal.

19. ¿Quién es el administrador de una propiedad horizontal?

El administrador puede ser una persona natural o jurídica que a su vez será el representante
legal de la copropiedad.

Es elegido por la asamblea general de propietarios, salvo en aquellos casos en los que exista
el consejo de administración, pues en este caso será elegido por dicho órgano, para el
período que prevea el reglamento de propiedad horizontal.

La principal función u objeto principal del administrador consiste en velar por el

cumplimiento de las normas señaladas en el reglamento de propiedad horizontal, así como
adelantar las labores tendientes al correcto funcionamiento, conservación y disposición de
los bienes de la propiedad horizontal.

Sabías que…
Los actos y contratos que celebre el administrador como representante legal de la
copropiedad se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las
normas legales y al reglamento de propiedad horizontal.

El administrador responderá por los perjuicios que por dolo o culpa (leve o grave),
ocasionen a la copropiedad, a los propietarios o a terceros. Se entenderá que la culpa del
administrador será leve, en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones,
violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Esta responsabilidad del
administrador en el desempeño de su cargo estará regida por las normas del Código Civil
referentes al mandato, en cuanto no contraríen la naturaleza misma del régimen de
propiedad horizontal.

Artículo 50 de la Ley 675 de 2001.

20. ¿Qué funciones ejerce el administrador?

Según la Ley 675 de 2001, estas son las que debe desempeñar el administrador.

De representación:

 Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad

horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la
entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación
legal de la persona jurídica.
 Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
 Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones.
 Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en
esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento
interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de
Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
 Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada
vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio
particular.
 Artículo 51 de la Ley 675 de 2001.

De ejecución:

 Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su

aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior,
y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo
ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
 Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas
de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la
correspondencia relativa al edificio o conjunto.
 Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto
las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
 Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas
anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el
presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las
cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución
presupuestal.
 Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del edificio o
conjunto.
 Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica
que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no
esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto
de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
Artículo 51 de la Ley 675 de 2001.

De recaudo:

 Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias y

extraordinarias, multas y, en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a
 cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o
conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de estas, sin necesidad de
autorización alguna.

Artículo 51 de la Ley 675 de 2001.

De conservación:

 Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,

conservación y disposición de estos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

Artículo 51 de la Ley 675 de 2001.

21. ¿De qué se trata la revisoría fiscal?

De acuerdo con el pronunciamiento No. 7 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública, la

revisoría fiscal es un órgano de fiscalización, que en interés de la comunidad, actúa bajo la
dirección y responsabilidad del revisor fiscal. Está sujeta a las acciones de la revisoría fiscal
están sujetas a las normas de auditoría generalmente aceptadas. Le corresponde realizar lo
siguiente:

 Dictaminar los estados financieros.

 Revisar y evaluar sistemáticamente los componentes y elementos que integran el
control interno, en forma oportuna e independiente.

Es elegido por el revisor fiscal y su suplente deberán ser elegidos por la asamblea general
de propietarios.

Pista
La revisoría fiscal es una figura creada y representada por profesionales idóneos y
responsables, cuya labor es informar regularmente a la comunidad sobre el manejo de la
copropiedad y el funcionamiento de los controles establecidos. Además, la revisoría fiscal
se encarga de verificar si los administradores cumplen con sus deberes legales y
estatutarios, si los estados financieros reflejan fielmente la situación financiera y los
resultados económicos de la propiedad horizontal.

Sabías que…
No todas las copropiedades tienen la obligación de tener revisor fiscal.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los edificios y conjuntos de uso comercial o mixtos (son
residenciales y al mismo tiempo tienen un uso comercial) deben contar obligatoriamente
con un revisor fiscal.

22. ¿Quién puede ser revisor fiscal?

No cualquier persona puede desempeñar labores de revisoría fiscal. Según el artículo 56 de

la Ley 675 de 2001, el revisor fiscal deberá cumplir con los requisitos siguientes:

 Ser contador público.

 No podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto
respecto del cual cumple sus funciones.
 No debe tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de
afinidad y primero civil.
 No debe tener vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda
restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones con el
administrador o los miembros del consejo de administración.

23. ¿Cuáles son las funciones del revisor fiscal?

De acuerdo al artículo 57 de la Ley 675 de 2001, el revisor fiscal ejercerá las funciones que
están consideradas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen
o complementen. Las principales funciones del revisor fiscal son las siguientes.

 Emitir opinión sobre la razonabilidad de los estados financieros.

 Conceptuar si la contabilidad se lleva de acuerdo con las normas legales y la técnica
contable.
  Verificar que la correspondencia, los comprobantes de las cuentas, el libro de
inventarios, las actas y el de registro de propietarios se lleven y conserven
debidamente.
 Identificar si durante el año las operaciones celebradas y registradas en los libros y
los actos del administrador y del consejo de administración, se ajustan a las
disposiciones legales y reglamentarias (Ley 675 de 2001, reglamento de la
copropiedad, decisiones tomadas por la asamblea de copropietarios y el
presupuesto aprobado por esta.
 Revisar todos y cada uno de los contratos firmados por el administrador y dictaminar
si se ajustan a lo ordenado por la asamblea de propietarios.
 Informar oportunamente por escrito, al consejo de administración, de las
irregularidades que ocurran en el funcionamiento y el desarrollo de las distintas
actividades de la copropiedad.
 Evaluar el sistema de control interno.
 Velar por la salvaguarda y adecuada conservación y utilización de las propiedades y
equipos.
 Revisar y firmar las declaraciones tributarias, respuestas a requerimientos y otras
certificaciones que requieran la firma del revisor fiscal, de acuerdo con la legislación
vigente.

24. Conclusiones

 Debes tener claro cada una de las funciones, de acuerdo con la ley y el
reglamento de propiedad horizontal, de los órganos que administran la
propiedad horizontal con el objeto de evitar controversias en el ejercicio de la
administración. Cada órgano debe tener claras sus funciones para no entorpecer
la labor de los demás.
 Recuerda que al ser administrador de propiedad horizontal este es plenamente
responsable de las decisiones que tome como representante legal de esta y en
caso dado debe responder hasta con su patrimonio. Así pues, él debe tener
 extremo cuidado con las decisiones que toma a fin de evitar procesos engorrosos
que afecten su patrimonio personal.
 El revisor fiscal es un órgano de control que no solo debe revisar la situación
financiera de la copropiedad, sino también la correcta administración de la
misma y de esta manera deberá rendir su informe.
 La única función que puede delegar la asamblea general de copropietarios en el
consejo de administración es el nombramiento del comité de convivencia.
 El administrador de propiedad horizontal es nombrado por la asamblea general
de copropietarios salvo que exista el consejo de administración. En este caso
será este el último órgano de administración el responsable de esta tarea.

25. Referencias bibliográficas

 Casa editorial El Tiempo. (2002). El libro de los valores. Bogotá: Casa editorial El
Tiempo.
 Congreso de Colombia. (3 de agosto de 2001). Régimen de propiedad horizontal.
[Ley 675 de 2004] DO: 44.509. Recuperada
de http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html
 Congreso de Colombia. (5 de junio de 2002). Por la cual se desarrolla el artículo 38
Constitución Política de Colombia en lo referente a los organismos de acción
comunal. [Ley 743 de 2002] DO: 44.826. Recuperada
de http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=5301#FichaDoc
umento
 Corte Constitucional de la República de Colombia. Sala plena de la Corte
Constitucional. (10 de julio de 2002). Sentencia C-522/02. [MP Jaime Córdoba
Triviño]
 Veeduría Comunitaria Altos de Pinares. (2011). Funciones del revisor fiscal en la
propiedad horizontal. Recuperado de
https://veeduriacomunitariapinares.wordpress.com/2011/12/03/funciones-del-
revisor-fiscal-en-la-propiedad-horizontal/
  Duarte, N. (2013). Ejercicio de la revisoría fiscal en la propiedad horizontal.
Recuperado de http://dcempresarial.blogspot.com.co/2013/08/ejercicio-de-la-
revisoria-fiscal-en-la.html
 Consejo técnico de la contaduría pública. Pronunciamiento 7. Pronunciamiento
sobre revisoría fiscal. Colombia: Ministerio de Educación de Colombia. Recuperado
de http://www.cijuf.org.co/CTCP/pronunciamientos/PRONUNC7.pdf

26. Bibliografía recomendada

 Congreso de Colombia. (3 de agosto de 2001). Régimen de propiedad horizontal.

[Ley 675 de 2004] DO: 44.509. Recuperada
de http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html
 Corte Constitucional, Sala Plena de la Corte Constitucional. (11 de septiembre de
2002) Sentencia C-738-02. [MP Marco Monroy] Recuperada
de: http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2002/C-738-02.htm
 Corte Constitucional, Sala Plena de la Corte Constitucional. (18 de mayo de 2004).
Sentencia C-474/04. [MP Marco Monroy] Recuperada
de:http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2004/C-474-04.htm
 Corte Constitucional, Sala Novena de Revisión. (10 de julio de 2003). Sentencia T-
555/03. [MP Clara Vargas]. Recuperada
de: http://corteconstitucional.gov.co/relatoria/2003/T-555-03.htm

27. Créditos

Director General IDPAC

Antonio Hernández Llamas

Realizado por:

Equipo de virtualidad de la Gerencia Escuela de la Participación

Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal