NIM : 20160430265
Dalam penilaian aset, tingkat kapitalisasi/ Cap. Rate digunakan untuk mengkonversi suatu pendapatan
properti yang telah dianggap tetap/ stabil menjadi nilai properti tersebut. Secara umum ada 2 dasar
metode/ teknik kapitalisasi dalam penilaian properti :
Pada prinsipnya setiap investasi real estate yang dapat menghasilkan pendapatan dapat dinilai dengan
pendekatan pendapatan langsung. Properti yang dihuni sendiri oleh pemilik atas properti yang
disewakan dapat dinilai dengan menganggap properti disewakan secara pasar. Dasar penentuan tigkat
kapitalisasi properti adalah bentuk persamaan :
Tingkat kapitalisasi properti dapat diestimasi dengan beberapa cara atau teknik, teknik perhitungan
tingkat kapitalisasi properti ini tergantung pada jumlah data dan kualitas data yang tersedia.
Bila data pasar dapat dipercaya, maka ada beberapa teknik perhitungan sebagai berikut :
-----------------------------------------------------------------------
Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual adalah teknik yang dianjurkan
apabila data jual beli/ sewa dari properti sejenis tersedia.
Data yang diperlukan adalah data jual, pendapatan, biaya operasional, data pembiayaan properti dan
kondisi pasar.
Contoh :
R = NOI/V
R = Rp. 35.000.000.000/Rp. 365.500.000.000
-----------------------------------------------------------------------
Terkadang tingkat kapitalisasi tidak dapat dihitung secara langsung karena data yang diperlukan untuk
menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual tidak tersedia dengan baik, tetapi
data jual dan data pendapatan kotor tersedia dengan baik maka tingkat kapitalisasi dihitungn dari
pengali sewa kotor.
Formua untuk menghitung tingkat kapitalisasi dari pengali sewa kotor (GIM), adalah:
contoh :
Pendapatan kotor efektif (EGI) Rp. 80.000.000.000 (pendapatan yang telah didiskon tingkat kekosongan)
-----------------------------------------------------------------------
Karena properti dibeli dengan 2 (dua) komponen investasi yaitu dengan modal sendiri dan modal
pinjaman maka tingkat kapitalisasi harus juga menggambarkan tingkat pengembalian dari kedua jenis
investasi tersebut dalam pasar.
Pemberi pinjaman biasanya menentukan suatu besaran resiko atas pinjama yang diberikan dalam
menentukan jangka waktu pengembalian atas investasinya, untuk menentukan besaran dana dan jangka
waktu pinjaman. Demikian juga dengan investor yang memiliki modal mempertimbangkan segala resiko
atas investasinya dan resiko atas modal sendiri yang ditanamkan pada suatu properti.
Secara umum dapat ditulis formula perhitungan tingkat kapitalisasi sebagai berikut :
R = M.Rm + E.Re
Contoh :
-----------------------------------------------------------------------
d. Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan band of investment perbandingan investasi tanah dan
investasi bangunan.
Karena properti biasa terdiri dari beberapa investasi seperti hotel; terdiri dari investasi tanah, bangunan,
mesin-mesin dan peralatanya, perabot dan peralatanya. Masing-masing tipe investasi ini memberikan
risiko investasi yang berbeda-beda.
Bila investasi properti terdiri dari tanah dan bangunan maka tiap unsur yaitu tanah akan memiliki tingkat
kapitalisasi tersendiri (Rt) dan bangunan akan memiliki tingkat kapitalisasi yang berbeda juga (Rb).
Secara umum dapat ditulis formula perhitungan tingkat kapitalisasi sebagai berikut;
Contoh :
e. Menentukan tingkat kapitalisasi dengan dasar teknik penyisaan tanah dan bangunan
Menentukan tingkat kapitalisasi dengan teknik daasar teknik penyisaan tanah daban bangunan
merupakan cara yang hampir sama dengan Band of Investment, yakni perbbandingan investasi tanah
dan investasi bangunan.