La indebida interpretación y aplicación del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 – V03- Página 1 de 6

La indebida interpretación y aplicación de las normas valuatorias públicas:

El caso del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008
Leon Segundo Fernandez Rivera1

El presente artículo propone un análisis de la indebida interpretación y aplicación de la

normativa valuatoria especialmente sobre la estadística referida a las medidas de tendencia
central para las estimaciones de valor, su uso, aciertos y errores. Las consideraciones tratan
de responder a las preguntas ¿Cómo se ha interpretado de manera general la aplicación de
los cálculos estadísticos de la R.620/2008? ¿Cómo se aplican los cálculos estadísticos a los
avalúos? ¿Existen defectos en el contenido? Solo se presenta el análisis de una parte del
artículo 11 de la R620/2008, la cual es la que a nuestro juicio ha generado la mal
interpretación y aplicación de la estadística. Son el resultado de un análisis del texto, su
interpretación y comparación con los contenidos de los informes típicos de avalúos. Conviene
hacer énfasis en el marco contextual de la Ley 1673 de 2013 que reglamenta la actividad del
avaluador, en especial que “la valuación de bienes debidamente realizada fomenta la
transparencia y equidad entre las personas y entre estas y el Estado” (L1673/2013, art. 1);
y que “la valuación es la actividad , por medio de la cual se determina el valor de un bien,
de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se
consideren necesarias y pertinentes para el dictamen” (L1673/2013, art. 3, lit. a).
Es un lugar común que Colombia es un país de leyes. La normativa valuatoria existente
consta de una extensa lista que cubre todo el espectro normativo. A pesar de lo extensa no se
podría asegurar que sea completa y cumpla con los objetivos y/o finalidad y cubra las
necesidades del país en el área valuatoria. Se podría asegurar sin temor que son incompletas
y defectuosas
La génesis de lo existente parte de la ley 9ª de 1989 y la necesidad de avalúos para la
enajenación y expropiación de bienes para las obras públicas. Se continua con la ley 388 de
1997 y sus decretos reglamentarios. Se concreta en el 2008 con la Resolución 620
reglamentaria de las metodologías para los avalúos y se complementa con la Ley de
infraestructura 1682 de 2013 y Ley 1742 de 2014, Resoluciones 898 de 2014, 1044 de 2014,
316 de 2015 y los decretos compilatorios. Es un régimen valuatorio para obras públicas aun
incompleto, deficitario y un tanto defectuoso, sobre todo en el tratamiento a los derechos de
los propietarios y en la aplicación de las herramientas matemáticas disponibles.
La elaboración de avalúos en Colombia tiene diferentes marcos de regulación según sea su
destino. Los reglamentados son para el sector público y son aquellos para los cuales se han
emitido normas que contemplan directamente su elaboración. Sin ser exhaustivos entre estos
tenemos por ejemplo, para servidumbres eléctricas (Ley 81 de 1953), para catastro, aspectos
fiscales e impuestos (Resolución IGAC 0070 de 2011), para vivienda el sistema de
financiación plazo (Ley 546 de 1999 y D.422/2000), en los casos de insolvencia económica
(Ley 550 de 1999 ahora solo para entidades estatales), etc.
La reglamentación cubre en cada caso aspectos valuatorios parciales de diferente orden. Por
ejemplo, los criterios a los que deben sujetarse los avalúos (D.422/2000, art. 1°), contenido
mínimo para los avalúos (D.422/2000, art. 2), parámetros y criterios para su elaboración

1
.Arquitecto, Universidad del Atlántico. Especialista y Magister en Derecho Ambiental, Urbanístico y
Territorial, Universidad del Norte. Especialista en Administración y Planeación Urbana y Regional, Escuela
Superior de Administración Publica/Programa Becarios de las Naciones Unidas para el Desarrollo. Diplomado
en Avalúos, Universidad del Atlántico. Avaluador Profesional RNA 3393 y RAA: AVAL-7446684.
 La indebida interpretación y aplicación del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 – V03- Página 2 de 6

(D.1420/1998), regulación de honorarios, conveniente para el gremio más no de aplicación

extensiva al sector privado (D.422/2000, art. 1°), etc.
Sin embargo es incompleta y no cubre el espectro total de las necesidades del país en el área
valuatoria. Además de incompletas son defectuosas, con lo cual se podría pensar que cargan
con buena parte de la culpa de los errores de la aplicación de la estadística en los cálculos
valuatorios.
La Ley 388 de 1997 modifica la L.9a de 1989 y entre esas modificaciones se encuentra el
proceso de enajenación y expropiación de los inmuebles necesarios para las obras públicas,
siendo el avalúo uno de los instrumentos más importantes, ya que la negociación y aun la
expropiación tienen como base el avalúo comercial (L.388/1997, art. 61, inc. 2). En ese
sentido, conviene recordar que el instrumento de gestión de suelo más importante es el
avalúo.
Con el Decreto 1420 de 1998 se reglamenta, parcialmente, la elaboración de avalúos para el
estado. La regulación metodológica, a cargo del IGAC, se inicia en 1998 con la Resolución
762 de 1998 y se consolida en el 2008 con la Resolución 620, por la cual se establecen los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Es una
regulación específica. Se ha avanzado en el marco regulatorio para unos avalúos específicos:
“avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.”
Así las cosas veamos más detalladamente el objeto y alcance, uso y finalidad de los avalúos
en comento. El objeto y alcance del avalúo en sí mismo es estimar el valor comercial o precio
de adquisición (L.388/1997, art. 60 y 61 y D.1420/1998, art. 1 y 2). El uso y finalidad es la
adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y/o expropiación judicial, para las obras
púbicas contempladas en el artículo 58º de la Ley 388 de 1997, modificatorio del artículo 10
de la Ley 9a de 1989. Concretando son avalúos para obras públicas. Son avalúos para las
negociaciones entre el estado y los propietarios de los inmuebles. En este punto es
conveniente señalar que los marcos regulatorios son diferentes cuando interviene como una
de las partes el estado y cuando las partes son solo particulares. Lo uno es privado, lo otro es
público.
Los avalúos para el sector privado o particular se desarrollan en el marco de la civilidad como
una necesidad del sector inmobiliario. Su práctica se desarrolla a partir de la experiencia de
sus agentes en las continuas transacciones en las cuales participan. En principio los avalúos
corresponden a una “opinión” de la autoridad del agente o empresario inmobiliario. A partir
de la implantación del RNA, se ha procurado el fortalecimiento de la actividad valuatoria con
cursos sobre el tema, sobre todo por parte de las lonjas agrupadas en Fedelonjas por un lado
y por la Sociedad Colombiana de Avaluadores por otro (Borrero, 2000).
En las memorias del curso sobre avalúos dictado por el Ing. Pellegrino en la ciudad de Cali
en el año 1977, en la Parte 2. Las Herramientas del Avaluador, se insiste en el uso de las
matemáticas y de la computación como soporte y aplicación para las valuaciones. Se
mencionan, entre otras, la matemática financiera, la estadística, la economía y la ingeniería
económica. Se presentan de manera sucinta las siguientes herramientas: representaciones
gráficas, estadística aplicada a los avalúos, distribución de frecuencias, valores de tendencia
central como la media aritmética, la mediana y la moda, el cálculo de probabilidades,
regresión y correlación (Pellegrino, 1977). No se tienen evidencias de que desde esa época
el gremio valuador haya utilizado las herramientas matemáticas presentadas en el curso como
soporte técnico para los avalúos. Un revisión de archivos de informes de avalúos de los años
90’s constata que no contienen soportes sobre los estudios de mercado ni los cálculos.
 La indebida interpretación y aplicación del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 – V03- Página 3 de 6

Se evidencia una diferencia entre los avalúos para el sector privado y los del sector público
a partir de la expedición de la resolución 762 de 1998 y su modificatoria 620 de 2008.
Los contenidos del Decreto 1420 de 1998 son de aceptación universal generalizada y de uso
común en la elaboración de avalúos. Igual sucede con las resoluciones 762 de 1998 y su
modificatoria, la Resolución 620 de 2008. Es entonces, entendible y justificable que en
ausencia de normas valuatorias para el sector privado se utilicen las desarrolladas para casos
específicos del sector público. Los actos y acciones -negocios y contratos- que pueden
generar la necesidad de avalúos para la sociedad civil están bajo la tutela de los códigos civil
y de comercio. Cabe preguntar si es factible la analogía para aplicar normas de la rama
pública –especifica- a lo privado. La respuesta la deben dar los debidamente autorizados para
ello.
Los avaluadores del país le dan un uso extendido al D.1420/1998 y a la R.620/2008. Del uso
específico para el sector publico determinado por las normas, se extiende su uso y aplicación
a los avalúos para el sector privado. La norma es para el sector estatal pero se aplica a los
avalúos para el sector particular o privado. En ese sentido, se puede argumentar que las
normas no prohíben su uso para el sector privado por lo cual se pueden hacer extensivas por
analogía. Al respecto, según Calderón y López, “en el ordenamiento –como en la vida- un
mutismo o una afonía puede implicar una prohibición y, en otros, puede significar una
permisión” (Calderón & López, 2016, p. 16). En otras palabras, hay dos líneas de
interpretación de las normas: la de la legalidad que significa prohibición y autonomía que
significa permiso para su uso.
Los argumentos que privilegian la posibilidad de su uso extendido por analogía al área de las
actuaciones privadas dependen del área y ámbito regulatorio en que se proponga el estudio
y/o interpretación del asunto. Si se privilegia el principio de legalidad, o se privilegia la
autonomía. Son dos interpretaciones o enfoques contrarios. En el primero se entiende y se
aplica la idea de que lo que no está permitido está prohibido (principio de legalidad); y en el
segundo que lo que no está prohibido está permitido (principio de autonomía). En ese sentido,
no nos es dado a los avaluadores decidir sobre asuntos legales sino a los jueces (Calderón y
López, 2016). Sin embargo, los avaluadores en el país, han optado por el principio de
autonomía y han hecho extensiva por analogía al sector privado la reglamentación valuatoria
para el sector público. Preguntas sin respuesta todavía son: ¿Es uso o abuso? ¿Es legal o
ilegal?
No se puede negar que la R.620/2008 contiene errores, pero también contiene aciertos. Entre
los aciertos se debe contar que incorpora a los avalúos algunas obligaciones entre las cuales
se cuentan la reglamentación urbanística, el uso de la estadística, tratamiento de datos, entre
otros. Entre los errores se puede citar que contiene una propuesta muy pobre para el uso de
la estadística descriptiva, como instrumento de exploración, ordenación, interpretación y
análisis de datos, así como tampoco sobre la distribución de probabilidades y la estadística
inferencial.
No es el interés por ahora señalar solo los defectos sino proponer algunas consideraciones y
criterios sobre la indebida interpretación y aplicación práctica de lo reglamentado en la
norma, y cómo se ha dejado de usar la estadística y sus amplias posibilidades de aplicación,
en la fundamentación de los cálculos en los avalúos. Antes de seguir se debe recordar que la
Norma Técnica Sectorial Colombiana NTS M 01 (USN AVSA, 2016), incorpora algunos
aspectos de la regulación estatal entre ellos los temas que se tratan en este artículo.
 La indebida interpretación y aplicación del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 – V03- Página 4 de 6

En lo que sigue se presentan las consideraciones sobre los defectos, ambigüedades e

indebidas interpretaciones del contenido del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008, que
conllevan el uso incorrecto de la estadística y su impacto en los resultados de los avaluos.
El inciso 1, inicia con la expresión “cuando para el avalúo se haya utilizado información de
mercado”, el uso de “cuando” supone una condición hipotética de tiempo y situación de
hecho conocido que justifica, prueba o explica lo que se expresa (RAE, p. 436); que se
relaciona con la “información de mercado de documentos escritos”, que “deben ser
verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos”. Se
trata entonces de datos de mercado para hacer cálculos estadísticos y estimar el valor
comercial o de mercado más probable que tendría el bien. En concreto es una estimación
estadística probabilística.
El inciso 2, que trata sobre la encuesta, no debería formar parte del texto porque no se refiere
al tema que regula el artículo y por lo tanto se pierde la unidad y coherencia del cuerpo
regulado. Uno de los presupuestos del artículo es que existe una información de mercado, lo
cual se expresa al inicio del mismo: “Cuando para el avalúo se haya utilizado información
de mercado” (…) (R620/2008, art. 1, inc. 1). En ese sentido, el inciso 2 no es coherente con
el contenido del inciso 1. La primera proposición del inciso 2 cuando se refiere al posible
evento de no existir mercado para el uso de la encuesta, invalida el avalúo porque el objeto
que se regula es la elaboración de avalúos para estimar el valor comercial o de mercado de
los inmuebles (L.388/1997, art. 60, 61).
La primera proposición del inciso 3, “Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia
central y la más usual es la media aritmética”, se apoya en la proposición final del inciso 2
en donde se enuncia “estimación del valor medio a asignar”; lo cual si bien no es defecto en
sí mismo deja por fuera todas las demás posibilidades de calculo que brinda la estadística al
determinar la escogencia del valor medio.
La segunda proposición del inciso 3, reglamenta la necesidad de “calcular indicadores de
dispersión”, e indica como ejemplos la varianza y el coeficiente de variación. No es un error
en cuanto las medidas de tendencia central conllevan el cálculo de diferentes parámetros de
control para validar los datos y los resultados que arrojan. Lamentablemente se queda corto
con las posibilidades que brinda el análisis estadístico. El coeficiente de variación no es en
sí mismo una medida de dispersión sino que hace referencia a la relación entre el tamaño de
la media y la variabilidad de la variable expresada por la desviación standard o típica, la cual
a su vez proviene de la varianza. En el entendido de que un coeficiente es un número que
expresa el valor de un cambio en relación con las condiciones en que se produce, en este caso
en la relación entre la desviación standard y la media. Los coeficientes son indicadores que
no poseen unidades dado que expresan una relación entre dos magnitudes del mismo, que se
pueden expresar porcentajes. Su fórmula expresa la relación entre la desviación estándar o
típica y la media aritmética como porcentaje, mostrando una mejor interpretación del grado
de variabilidad que la desviación típica o estándar. Existen otras medidas de dispersión más
sensibles y adecuadas para la estimación del valor más probable del bien en investigación
dentro del rango de probabilidades que brinda el conjunto de datos en tratamiento.
El inciso 3, que tiene en cuenta la proposición final del inciso 2, “para la estimación del valor
medio a asignar”, reglamenta que “para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia
central y la más usual es la media aritmética (…)”. No determina que se use únicamente la
media aritmética, solo expresa a manera de ejemplo que es la que más se usa, que es la más
usual. Por lo contrario lo que si esta reglado es la necesidad –entendida como obligatoriedad-
de calcular medidas de tendencia central, de las cuales la media es solo una de ellas. Las
 La indebida interpretación y aplicación del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 – V03- Página 5 de 6

medidas de tendencia central son la media aritmética, la media geométrica, la mediana y la

moda, entre otras. Al usar solamente la media aritmética se le da una aplicación inadecuada
al instrumento matemático presentado a partir de una interpretación incorrecta del texto
reglamentario de la resolución. De hecho, en el inciso 6 del artículo 11 se establece que “en
caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente
de asimetría para establecer hacía donde tiende a desplazarse la información, pero no podrá
sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión”.
En el inciso 4 al determinar que si el coeficiente de variación es menor al 7,5%, “la media
obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien”, no establece que
la media obtenida sea el valor resultante, sino que se puede adoptar como el valor a establecer.
El coeficiente le otorga el poder de decidir si la adopta o no, pero no es obligatoria. Por otro
lado, el 7,5%, es un valor para el coeficiente de variación sin sustento ni teórico, ni técnico
de ninguna clase. La estadística brinda otras posibilidades como por ejemplo el error típico
o los intervalos para verificar y reducir el margen de error.
En el inciso 5 el texto “(…) no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es
necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la
representatividad del valor medio encontrado”, contiene dos defectos. Uno, no sugiere sino
que presume que el avaluador adoptará el valor medio, lo cual en si es un defecto, y dos, el
aumento de datos no garantiza que los resultados sean válidos Lo que garantiza que los
resultados sean válidos es la comprobación de que no son “atípicos” y que por lo tanto la
muestra es válida. En ese sentido un defecto de la resolución es no contemplar los
instrumentos estadísticos que existen para calcular parámetros válidos con pequeñas
muestras, tales como los de la estadística robusta como una aproximación alternativa a los
métodos estadísticos clásicos.
De manera general se concluye, que si bien el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008
contiene defectos su uso indebido se debe más a una inadecuada interpretación que a su texto
oscuro. Los avaluadores pueden y deben utilizar todos los instrumentos que les brinda la
estadística. Por ejemplo todas las medidas de tendencia central de la estadística descriptiva y
las distribuciones de probabilidad, el análisis exploratorio de datos para validar tanto los
datos de la muestra como el método, la estadística inferencial con las estimaciones puntuales
e intervalos de confianza, la regresión lineal y la correlación, la estadística robusta, otros
modelos de análisis aplicables como AHP, entre otros.
En concreto se concluye entonces que: 1. El artículo 11. De los cálculos matemáticos
estadísticos y la asignación de los valores, de la R.620/2008 contempla la posibilidad de
utilizar cualquiera de los cálculos matemáticos estadísticos para la asignación de los valores,
2. El avaluador a su leal saber y entender puede utilizar todo el arsenal teórico y técnico que
le brinda la ciencia matemática estadística, 3. No es obligatorio utilizar el valor medio, 4. No
es obligatorio utilizar el coeficiente de variación (7.5%) como la única medida de dispersión,
y 5. Que el valor adoptado como más probable cumpla con los parámetros propios y validos
de los análisis matemáticos estadísticos.
Con lo anterior, los avaluadores podrán acreditar que determinan el valor de los bienes de
conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se
consideren necesarias y pertinentes para el dictamen (L1673/2013, art. 3, lit. a) y que la
valuación de los bienes se ha realizado en debida forma con lo cual se fomenta la
transparencia y equidad entre las personas y entre estas y el Estado (L1673/2013, art. 1).
 La indebida interpretación y aplicación del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 – V03- Página 6 de 6

Referencias
Congreso de la República de Colombia. (2013). Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador).
Bogotá: Diario Oficial.
Borrero, Oscar. (2000). Avalúos de inmuebles y garantías. Bogotá: Bhandar Editores Ltda.
Calderón Villegas, Juan Jacobo y López Castro, Yira. (2016). La analogía en asuntos de
derecho privado. Bogotá: Editorial Universidad del Rosario Facultad de Jurisprudencia
- Legis Editores S.A. 2016.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (2008). Resolución 620 de 2008 por la cual se
establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley
388 de 1997. Bogotá: Diario Oficial.
Chao, Lincoln L. (1985). Estadística para las ciencias administrativas. México: Ediciones
McGraw Hill.
Congreso de la República de Colombia. (1981). Ley 56 de Septiembre 1° de 1981. Bogotá:
Diario Oficial.
Congreso de la República de Colombia. (1999). Ley 546 de 1999. Bogotá: Diario Oficial.
Congreso de la República de Colombia. (1999). Ley 550 de 1999. Bogotá: Diario Oficial.
Ministerio de desarrollo económico. Decreto 466 de 2000. Bogotá: Diario Oficial.
Ministerio de desarrollo económico. Decreto 422 de 2000. Bogotá: Diario Oficial.
Ministerio de desarrollo económico. Decreto 1420 de 1998, por el cual se reglamentan
parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150
de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997
y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
Bogotá: Diario Oficial.
Congreso de la República de Colombia. (2013). Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador).
Bogotá: Diario Oficial.
Real Academia Española (2006). Diccionario esencial de la lengua española. Madrid:
Editorial Espasa Calpe.
Llinás Solano, Humberto. (2009). Estadística inferencial. Barranquilla: Ediciones Uninorte.
Llinás Solano, Humberto y Rojas Álvarez, Carlos. (2009). Estadística descriptiva y
distribuciones de probabilidad. Barranquilla: Ediciones Uninorte.
Pellegrino, José Carlos. (1977). Técnicas para avalúo de inmuebles. Cali: Federación
Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz - Lonja de Propiedad Raíz de Cali. Memoria
Curso de Evaluación de Inmuebles, 10 – 12 Noviembre 1977 (Mimeógrafo).